不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

近期網路熱門討論該買屋齡15年以內，還是15年以上大樓。支持買15年以內的人，認為這類電梯大樓有雙逃生梯，比較安全；不支持的，則是認為公設比偏高，不划算，「老手都不買」。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，如果預算夠，還是建議買15年內有雙逃生梯設計的大樓，因為這項設計規定是用16條人命換來的，只有一座逃生梯的大樓，雖然公設比較低，但，是拿自己和家人生命安全賭一把，萬一碰到意外，一定後悔終生。

徐佳馨表示，國內電梯大樓本來只規定一座逃生梯， 2003年8月，新北市蘆洲市大囍市社區G棟一對夫婦酒後吵架鬧自殺，結果引燃大火。由於該棟大樓只有一座逃生梯，火災發生後出現煙囱效應，根本無法逃命，結果導致16人死亡，68人受傷。

此一事件發生後，相關單位進行檢討，一方面開始在狹小巷弄劃設紅線，以利消防救火，另一方面也在2005年修正建築技術規則，規範八層以上住宅建築，須設置兩座安全梯，並加強設置逃生與消防設施。

徐佳馨表示，此一政策直接造成調高了住宅公設比，在此之前，電梯大樓公設比多在25%上下，但修訂後，多從30%起跳，讓許多民眾覺得花大錢買新屋，實際坪數超小，很不划算。不過若因為財務或其他考量得轉進老屋，除建議最好重新檢視管線，也要留意社區內是否有足夠的消防設施與相關管理，才能把風險降到最低。

https://house.udn.com/house/story/5887/4881641

 前一陣子發生一些名人在家中猝逝、以及住宅發生氣爆致死的新聞，除了令人感嘆、惋惜之外，也不由得讓人再度想起「房屋是否屬於凶宅？」的認定問題。尤其許多民眾花錢買新屋完工的建案，但是如果不幸此建案在興建時就發生工人在工地裡死亡的意外，當建案交屋時是否就會被列為凶宅？這對於房價的減損影響頗深，因此購屋民眾對於以下相關的凶宅認定不可不知。


▲凶宅對房價的減損頗大，購屋民眾不可輕忽

一、內政部官方所認定的「凶宅」定義大致為：房子發生「非自然死亡」事件。換句話説，民眾在家中病逝、猝逝都屬於自然死亡，所以房屋不屬於凶宅；但如果是發生瓦斯、一氧化碳中毒或凶殺致死案件，凶宅的要件就成立了。

二、上述內政部的凶宅成立要件有一個但書，那就是非自然死亡必須發生在房屋的「專有部分」，也就是自宅的室內範圍（含陽台）；如果非自然死亡事件是發生在房屋建案的共有部分，例如中庭、停車場、走道等，社區建案的房子就不能被説成是凶宅。


▲萬一建築工地發生工安致死意外，其新成屋不應該被認定為凶宅。

三、從前述第二點的凶宅認定，也可以衍生得知施工中的建案如果發生工安意外造成人員死亡，因為房子還沒有蓋好，房屋分戶產權也尚未成立，因此交屋之後的新建案房子也不能被説成是凶宅。

四、此外，認定「凶宅」與否並不是以被害者斷氣的地點為依據，例如屋內的被害而亡生者，如果是被送到醫院急診室之後才斷氣、或是從自家陽台跳樓的自殺者，死於房屋外面的一樓地面，而不是死於自家屋內，這些情況同樣要把事件的原始發生處，也就是這間房屋列為凶宅。


▲有瑕疵的房子會造成房價減損，常常因此淪為數次拍賣才成交的法拍屋。

   至於國內的房地產業界認知的凶宅定義大部分就更為「從寬認定」，例如建案樓上居民不小心墜落到樓下陽台致死，那麼樓上、樓下可能都被認為是凶宅；或是住戶在家病故許久、已成白骨慘狀，這間房子也會被視為凶宅，因為此景令人畏懼、凶煞甚深，所以購屋之前務必要親自調查清楚。

讀者投書：蔡森然（台北市危老社區重建推動師）

 

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柯文哲市長在2020年1月表示：「我不認為打房是對的！應抑制房價、提高國民所得。」內政部次長花敬群於同年5月20日在臉書表示，「有些人視為天大正義的囤房稅，是無效且無理的錯誤建議。」

房價該不該「打」呢？「民粹左派」認為台北市房價過高，太多建商以及投資客炒作，該「打」！「菁英左派」認為台北市房價不應該「打」，因為台北市的房價所得比過高是因為受薪階級的平均收入跟不上房價的漲幅。香港、上海、北京、新加坡、東京以及首爾的房價已經超過台北，但是台北市的受薪階級的平均收入漲幅遠低於東亞以及東南亞各主要城市，台北市的房屋自有率達85%，打房打到大多數，真的要打房，只要把利率提高1%，降低貸款成數3成，台北市房市全「死」，房價也會「死」。台灣的銀行有數千億的現金放款放不出去，台商有上千億的現金回台，美僑有上百億的現金回來，台灣股市以及各資本市場限制重重，不投資房地產，您要投資什麼？台灣的工業地這5年來上漲3倍，未來創業開工廠，會難如登天。

「民粹左派」為了抒發反社會情緒，主張針對「囤房」、「富人」以及「建商」不明就理的課稅，最後講不出一個課稅在經濟學或政治學的基本道理，居然說只是為了要「宣誓」。花敬群次長曾經加入「民粹」一起街頭運動，後來被小英政府重用，公開說明及否定過去在街頭運動的主張，就事論事，針對問題解決問題，兼顧公私部門各方面的利益，以及國土、都市、地政、財務、政策、立法、政治、建築等等的專業，循序漸進。在大台北交通便捷區興建大量出租社會宅是第一步、引導資金進入5+2產業升級同時要作、資本市場改革要立即辦理、台幣升值有助Google、Apple以及各半導體廠對台投資。

「民粹左派」的「囤房稅」以及針對建商參與都更，其營業稅負將增加1倍，是「對人不對事」，「空屋稅」是「對事不對人」，「房地合一稅」防止炒作，也是對事不對人。排除建商參與都更，我個人没有意見，但是現在台北市都更預計要3000年才能完成，排除了建商之後，我個人推估可能要4000年才能完成，影響住房的良性供給與循環。左派精英主張穩定房價，提高國民收入、引導資金進入房地產以外的直接投資、資本市場活化、以及大量提供出租性社會宅才是正解。台北市的房價，不應該「打」，應該導正房屋買租的供需、資本流向、價值利用，好好地愛惜我們的房價，但不要炒作它

捷運萬大樹林線第二期LG11站預計設站在土城金城公園內，環保團體及居民多次抗議，質疑將破壞原有大片綠地，新北捷運局表示，會針對LG11站舉辦專案說明會，彙整地方意見再報內政部審議；另五股德音休閒廣場也因擬興建社會住宅，民眾憂心公園綠地恐遭拆除，新北城鄉局指出此案尚在評估。

萬大樹林線二期工程LG11站原直行金城路，但北市捷運局評估缺乏落柱位置，要把站體改移到公園，並繞道穿越公園，引來環保團體批評軌道「捨直取彎」，將破壞在地數十年的綠地，上百棵樹木也會遭砍伐。

北市捷運局主秘王偉說，目前正辦理細部設計作業，都市計畫變更修正後書圖已於9月2日由新北市府報內政部審議，其中LG11站遇民眾抗爭，目前暫緩審議，將盡速舉辦專案說明會後，彙整地方意見再報內政部審議。

此外，五股區蓬萊路德音休閒廣場原是廢棄營區，經民代爭取打造為新北綠家園，最近傳出內政部營建署有意將此地改為社會住宅，在地居民掛布條抗議。市議員宋明宗表示，五股還有其他2處也可作為社宅，希望另尋他處。

新北城鄉局表示，中央共在新北盤點128處土地評估興建社宅，目前還在評估。

https://udn.com/news/story/7323/4875835?from=udn-catelistnews_ch2

 

不少人買房會將價格、地點、交通、屋齡、便利性列入考慮。日前有網友和房市前輩聊天，對方表示「自己不買新大樓，而且會刻意挑15年以上的房屋」，並且透露其中原因，貼文一出，掀起網友正反意見。

原PO在PTT發文表示，「最近和一位房市前輩聊天，對方說他都不買新大樓，除非豪宅坪數不然很難住，尤其是不買屋齡15年內的房屋，因為有雙逃生梯不會讓人覺得比較安全，再者是管委會不管有沒有在管理，但公設就是比別人多很多」，這讓原PO好奇詢問「有人也會這樣嗎？」

貼文一出，支持此看法的人表示「觀念正確！住新的只是每年損失折舊而已，15年的差不多，反正裝潢都還是要花根本就沒差」、「逃生梯真的一個就夠了」、「不想花太多錢買公設，所以確實會找公設比30%以下的」、「15年，剛好切在2006建築物耐震法規施行前後」。

另外有網友提出不同意見，「笑死，雙逃生梯是更安全的設計，命不值錢就去買單逃生梯的房子」、「住全新的房子就是讚，重點是15年中古屋也沒比較便宜」、「那位前輩應該是投資客，反正他又不是要自住，火災他也不會死」、「新大樓防火抗震還是比較好」。

還有人指出，「民國103年全台新制房屋標準單價大改，前後房屋稅差很大，新制貴很多，一般要好住，內坪數不含陽台要30坪以上，這樣新大樓大概總坪數要買到60-70坪左右」。

https://house.udn.com/house/story/5909/4874466

 

買間屬於自己的房子是件開心的事，但如果遇到原屋主遲不搬遷可就讓人傷腦筋。一名網友發文抱怨最近買了一間房子，但賣方卻說因欠債沒錢搬家，讓原PO不知如何是好，只好上網PO文詢問意見，而鄉民們也紛紛提供意見做參考。

原PO在PTT「home-sale」板寫道這是他第一次買房子，沒想到竟然讓他遇到這麼「奇葩」的狀況。他說賣方因為積欠債務，所以沒錢能夠請搬家公司來幫忙搬運，只不過原PO土地所有權狀都拿到了，沒辦法一直等待下去，只好上網求助網友「請問裡面的東西有說多久變成買家的嗎？然後我可以自行丟棄或是拿去變賣？謝謝大家」。

貼文一出就有專業的網友提供解決辦法，「延期交屋就開始跟他追討延期違約金啊，所以不能給他錢還要跟他討錢，延期交屋就一直跟他要錢，看他有多少錢可以給。如果交屋成功，房子裡還有他的東西，那就跑流程申請強制清空」、「仲介費先別匯進履保，確定淨空後再給，仲介就會去逼屋主或是他們處理掉。如果已經給了，在你簽交屋單前大家都沒錢拿，用錢逼屋主或仲介吧，如果代書已完成過戶也可以先讓屋主動支部份金額做搬遷」。

對於有人好奇是否有找仲介，原PO表示有找但仲介有點拖拉，他將問題反映後對方也幫忙找搬家公司來搬，讓其他網友看了稱讚這名仲介很負責任的。

https://house.udn.com/house/story/5909/4869892

記者劉昌松／台北報導

本名黃家進的房產投資客「帥過頭」，去年在電視財經節目中，爆料「政府選擇性實價登錄」、「登錄率只有38%」，內政部除澄清指出，實價登錄比例是100%，還在今年告發黃涉嫌侮辱公署，但台北地檢署調查認為，黃是針對與公眾相關的政策議題發表評論，並無侮辱意圖，17日處分不起訴。

帥過頭從2003年起，帶著學徒、投資者在全台投資中古屋，累積至少3千筆房屋交易紀錄，外傳身價5億元，還供女兒旅居海外，先前曾被爆出近況落魄，獨居分租套房內，但他否認表示將付出炒房

2019年底，帥過頭上財經談話性節目，批評實價登錄制度目的是在打壓房價，「政府選擇性實價登錄」、「登錄率只有38%」，內政部公開聲明澄清，所有買賣登記案件均須於完成登記後30日內登錄成交資訊，申報登錄比例是100%，內政部並嚴正要求相關人士、媒體更正。

內政部不但在事發當時喊話自清，還在2020年間正式告發帥過頭涉嫌侮辱公署罪，但是檢察官認為，實價登錄是民眾關心的公共議題，屬於可受公評事項，帥過頭在節目上發表相關評論，犯罪嫌疑不足。

原文網址: 帥過頭批實價登錄「只有38%」　被控侮辱公署結果出爐 | ETtoday社會新聞 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20200917/1811351.htm#ixzz6YItFj6Kk
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許多人買房子通常都會想到要找房仲，近年來租屋網、售屋網等網站竄起，也讓有意找房子的人多了一些管道。就有網友PO文表示如果只看不買，怕會對房仲過意不去，因此目前都是使用房屋交易網來尋找房子，但此話一出卻引來大批網友的勸阻，認為還是找房仲比較實在。

原PO在PTT寫道想買房子這個念頭已經很久了，但因為這是件大事，所以特別慎重，做功課的時間也拉長了，但他卻說過程都是用591房屋交易網站來找房。原PO解釋是因為擔心請房仲帶看房的話，自己只是看看還沒有確定要買，這樣對房仲會感到內疚，覺得不好意思，所以才會用網站來找房子。

原PO進一步表示並不是不找房仲，而是等確定自己要的物件和方向，資金也到位，還是會找房仲的。他現在要找的是高雄的房子，而最常用的591網站上面的房屋、件數都已經看了兩三遍了，但物件好像增加的數量有限，因此原PO想請鄉民們推薦其他的售屋網站，最好是物件更新很快、件數也比較多的、「高雄」房子也多的網站。

貼文讓許多網友看不下去，「有些物件不一定會上591啊」、「有些案件不會放上去，甚至上面的是已賣掉未下架，更討厭的是網路資訊不對也沒辦法制約」、「一定要現場看」、「建議一定要去親自看，大概看個幾十到百間就清楚自己要啥」、「一定要實際走，網路上做功課有限」、「不身體力行，鍵盤敲敲就想增加經驗，就算你有錢也還是繼續會租屋吧」。

多數人都勸原PO還是得找房仲幫忙，「找一個值得信賴的仲介，可以省掉很多時間精神」、「仲介一定要找，LINE裡面至少要保持3個仲介以上，幫你介紹最適合的case」、「先去現場看房累積經驗值，順便找合得來的仲介，這樣等到你資金到位了會比較快下決定，整天鍵盤看房，其實看不出什麼東西」、「房仲一定要找啦，看了本來就不一定要買」、「只要你有誠意買，房仲都會努力的」。

https://house.udn.com/house/story/5909/4868185

竹薇閣才宣布熄燈，中和摩鐵艾森堡Motel恐也將走入歷史。根據實價登錄資料，艾森堡今年6月和8月分別有1億7500萬和1億5000萬的交易資料，經查新買家為「漢吉建設」、「華鎂投資」，另外還有其他9位自然人共有，不排除是為了買來整合推案而鋪路。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，艾森堡汽車旅館建物1797坪，土地達1079坪，由於已經營有18年，多少都需面臨整修，如今有建商願意入主，將可望轉型換新貌。目前2家法人合計持有土地134.9坪，占比12.5%左右，估計還會繼續整合，或與地主合建住宅大樓推案。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，艾森堡汽車旅館已經營18年，多少都需面臨整修。（台灣房屋提供）

疫情後國內觀光業大受衝擊，有商旅和旅店陸續歇業熄燈，包括新竹卡爾登飯店出售給人力仲介轉作移工宿舍；科技公司法拍買下恆春半島「墾丁泊逸渡假酒店」；此外台中清境龍莊日式會館、富麗灣景觀民宿今年也都易主，由自然人接手；台東綺麗商旅由善捷開發投資買下。

住展何世昌：危老享高額容積獎勵、快速通關

住展雜誌研發長何世昌表示，因為危老給予高額容積獎勵、又有快速通關的誘因，不少建商特別喜歡買有地上建物的不動產，尤其是近期受到疫情重創的飯店、旅館業，都成為建商眼中的良玉。在危老重建容積獎勵的吸引、以及疫情的打壓之下，預料類似交易將方興未艾。

屋比房屋總監陳傑鳴也表示，汽車旅館目前在台灣，一般都設在交通方便的郊區或新興發展區，對於地主來說，往往藉由先行出租，來養地等待區域發展。只要區域機能逐漸成型，汽車旅館所在的地址往往奇貨可居，成為開發商眼中的熱門標的。以中和摩鐵艾森堡所在的新生街來說，目前就屬於中和房市比較外環的區塊。

陳傑鳴表示，今年台灣受到肺炎疫情影響，觀光旅館業都受到不少衝擊，雖然近期疫情趨緩，但仍無法回復過往榮景。而且，近期住宅市場交易相當熱絡，目前確實不少開發商把目光焦點集中在這些體質比較差的中小型旅館，都在找尋時機逢低進場，並儲備未來推案的動能，也導致今年以來小旅館交易頻頻露出。

台灣房屋捷運景安加盟店店東蔣京叡表示，艾森堡汽車旅館所在的新生街位於員山生活圈，房價屬環球購物中心第2環，聯外交通繁忙，亦近工業廠房，走路到環狀線中原站約10分鐘。

他指出，周邊20年以上大樓行情單價約35萬，公寓合理均價未達30萬，近年除久泰皇品較為知名外，缺乏純住宅新案，若旅館改建推案，開價應該5字頭左右 。

（台灣房屋提供）

https://www.storm.mg/article/3038929

新北市議會今年7月通過「新北市強制拆除違章建築收費自治條例」，新北工務局指出，今針對鶯歌區中正二路、淡水區英專路上的違建強制拆除，並向2件的行為人共收取119萬元，落實社會公平正義，相關費用將納入市庫統籌使用。

新北市強制拆除違章建築收費自治條，今年8月19日公告發布實施，優先針對違害公共安全、環境衛生、占用公有地等5類20項違章建築物，公告收費標準及收費對象進行強制拆除收費。

工務局表示，鶯歌區中正二路違章建築近期遭警方查獲有群聚施用三級毒品狀況，面積560平方公尺；淡水區英專路違章建築則是整幢違法套房出租，且高達93房69衛面積約1200平方公尺，2件都是強制拆除收費的第1類公共安全及社會治安類項目。

新北拆除大隊說，2案違建的所有人逾期仍未改善，鶯歌區中正二路違建屬於金屬構造，面積約為560平方公尺，拆除避免損害鄰房造成工時增加，將收取44萬的拆除費用。淡水區英專路整幢違法套房，預估拆除20至30天，將收取75萬元拆除費用。

新北拆除大隊表示，後續將針對違建行為人收取費用，減少使用納稅人的錢支付特定拆除費用，若逾期未繳納時，將依法移送行政強制執行，而收費主要是遏止違建產生，降低民眾以僥倖心態以不法行為從中獲利。