不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

房價攀升，和地價上漲有絕對關係，這筆帳要從2013年4月高雄地政局土地標售，京城建設以每坪306萬元，總價42.7億元購入位於高市美術公園首排精華地，改寫高雄地價新高紀錄開始，也開啟南台灣地價逐年上揚趨勢。

今年7月台南地政局土地標售百慶建設以總價20.1億元，單坪108萬元購入南市中西區星鑽特區千坪地；上周高市地政局岡山87期重劃區標售，隆大營建以每坪51萬元購得，均打破區段新高。專家分析，南台灣建商已出現缺地潮，土地標售已淪為私地主抬價依據，未來房價為反應成本一定會上揚。

官方單位土地標售地價屢創新高，已成為私地主訂定地價底價依據，該現象導致地價持續上揚，未來將反應在新房價。資料照片

圖片來源 : 蘋果新聞網

過去10年房市在不同時期房價有漲有跌，但地價卻絲毫沒下修跡象，而地價高低往往決定未來房價售價。富住通商用不動產研展部主任許值瑋指出，土地是建商最重要原料，然而隨著市區精華地段土地開發殆盡，各地方政府如地政局，或是國產署土地標售屢創新高價，以台南地價排行為例，成交單價前6名就有4名屬官方土地標售，排行首位為國產署老舊眷村改建，地坪62.3透天厝成交1億元，換算每坪成交160萬元，另近年來開發完成星鑽段，地政局土地標售已出現單坪百萬紀錄。

台南土地成交排行

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許值瑋指出，對於私地主而言對價格認知往往會以公部門土地標售為依據，當區段地價出現每坪百萬元，即便私地主土地並非像官方土地方正且面積夠大好開發，但私地主會以官方成交價做為自身底價，而與當初取得成本相比，都出現大幅增值，建商礙於未來經營開發，不得不用更高單價購地，而高地價成本未來勢必會反應在房價。

岡山區地價屢創新高，上周成交每坪51萬元。資料照片

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高雄房屋市場調查協會理事長廖致傑指出，建商興建無論大樓或透天，成本計算就是地價與營建成本加上管銷利潤，早期營建業利潤可達3成甚至更高，但現在南台灣多數建商都沒有如此高利潤，通常僅剩2成至2.5成，而一場大樓開發從購地到完工交屋，短則2年半長則4年，利潤並不如想像高，而目前全台均呈現缺工，導致營建成本大漲，利潤只會越來越薄。

台南東區平實營區土地每坪已近百萬成交，未來將推出超高單價住宅。葉家銘攝

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針對地政局土地標售拉抬區段地價，高市政府地政局長陳冠福指出，地政局土地標售都是賣抵費地並非祖產，所謂抵費地就是開發區地主折價抵付政府預先支付開發費用的土地，而這些土地賣出去後，用在支付原先開發時所需工程費、重劃費與利息支出等，若有盈餘，用於支付區內及鄰近地區公共建設如闢建公園、道路，最後才支援市政其他用途。（葉家銘／綜合報導）

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