最近關於樓市轉向的信號層出不窮。
4月17日，央行罕見降准，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行等金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，釋放出1.3萬億元流動性。
4月21日，工商銀行總行宣布將「房貸年限和借款人年齡之和」由70年延長至75年。
在房地產業入冬的觀念早已深入人心的今天，政策的風向標似乎來個集體大轉彎，一下子就打蒙了那些昔日言之鑿鑿的分析家們。
看空派秒變成吃瓜群眾，眾多大佬們也冒出來，異口同聲地喊你買房。
任志強：現在正是抄底的機會，只要是限購區域，你就買。
樊綱：六個錢包湊在一塊兒能夠幫著支付首付的話，我建議還是買房好。
管清友：買不起房就多買兩套。
似乎一夜之間，樓市調控重回了晦暗不明的階段。
01
樓市是否迴光返照？
最令人在意的，還是來自頂層的信號。
4月23日，中共中央政治局會議提出：要全力打好「三大攻堅戰」，同時要堅持積極的財政政策取向不變，保持貨幣政策穩健中性，注重引導預期，把加快調整結構與持續擴大內需結合起來，保持宏觀經濟平穩運行。
這是自2015年以來，政治局會議上首次出現「持續擴大內需」這一要求。
很多人由此想起了1997年的時候。當時索羅斯狙擊泰銖，引爆亞洲金融危機，全球經濟形勢急劇變化。中國引以為傲的”出口”大馬車，當時也是負重難行。
在全年增長率跌至8.8%的情況下，中央政府同樣提出了「擴大內需」的舉措，其中最為厲害的殺手鐧就是「房改」——取消福利分房、開啟住宅商品化，給銀行下令推動商業貸款買房。
從那一年起，中國的房地產業算是真正迎來了草長鶯飛的春天。
這一次中央再提「擴大內需」，很多人將其理解為鬆綁樓市，理由無非兩個：
對外，中美貿易隨時擦槍走火，特朗普的貿易保護主義、逆全球化思潮阻礙了中國崛起。中國的外貿存在下滑的隱患，政府提前打開樓市調控的後門，進行對沖。
對內，經濟存在下行壓力，既然大搞基建不符合當下提倡的「高質量發展」，那麼未來通過降准提供流動性可能會成為新常態，從而間接激活樓市。
然而，這些推測都嚴重低估了中央摒棄舊有發展模式的決心。
「持續擴大內需」這句話的出現，說明政策基調從「供給側改革」向「需求側改革」適度傾斜沒錯，但擴大內需並非只有刺激樓市一招，降成本、補短板同樣可以。
政府先承壓減少企業和個人稅費，補上經濟高效運行的各類短板，充實民間的口袋，反過來就有可能拉動內需，擴大生產。
歷史的經驗表明，刺激樓市是爽一時痛一生，「一降一補」是痛一時爽一生。兩者利弊之大小，明眼人一看就明白了，何況是深謀遠慮的中央政府。
相比飲鴆止渴式的刺激樓市，中央其實更看重細水長流的發展模式。
在今年的政府工作報告中，國務院提出了九大重點任務，排在首位的是這樣一段話：
深入推進供給側結構性改革。堅持把發展經濟著力點放在實體經濟上，繼續抓好「三去一降一補」，大力簡政減稅減費，不斷優化營商環境，進一步激發市場主體活力，提升經濟發展質量。
看到沒有，後半段都是在重點描述減稅減負，「一降一補」的地位得到了前所未有的提升。
兩個多月前的這個部署，其實就與如今的”擴大內需”遙相呼應。
可能有的人會問，難道就不能是臨時生變轉向呢？
這個可能性是非常小的。政府工作報告在出台之前，經歷了上上下下無數次討論修訂，短短兩三月時間就調轉槍頭極為罕見。
更何況，前陣子中興遭遇美國封殺，扯出的中國缺芯之痛，就全面暴露了資金長期流向房地產的負面效果，中央還會允許殺雞取卵的方式繼續延續下去嗎？
02
炒房客速速收手吧
回過頭再一去看其他的「信號」，不過是一些迷人的煙霧彈罷了。
央行降准釋放出的13000億，9000億用於替換到期的MLF，4000億給銀行發展普惠金融，定向輸給小微企業，並不直接利好房地產。
房貸調整后，50-55歲的購房者可以拿到更長的還款年限，但中國主力購房人群是25-49歲，所以這個政策影響並不大。
那些認為樓市調控會放鬆，手拿大把熱錢蠢蠢欲動的炒房客，還是趁早打消這個念頭吧。
雄安新區剛定為千年大計，房市立馬就被凍結了，不管是違法還是正規的中介機構全部封停，本地人不允許買賣，二手房也停止交易，成百上千的淘金者鎩羽而歸。
海南剛收到自貿區、自貿港的大紅包，轉身就關門打狗，一夜凍結六千億資金。那些乘著間隙，撬動銀行槓桿入手四五套房子的人，無一不被套住。
知名評論員劉曉傅就斷定：
未來中央在給一個地區出台重大利好的時候，必然伴有嚴厲的房地產「調控」，以打壓「投機購房」。或許，未來在公布粵港澳大灣區方案的時候，也會這樣做！
毫無疑問，中國正在對投機性炒房痛下狠手，徹底扼住房產暴富之路。
隨著房地產調控的逐步深化，國內炒房客的天花板越來越矮，空間越來越小。對於那些手有餘錢的富裕階層來說，國內動不動就”取得不動產證滿5年後方可轉讓」限定接盤俠條件，一不小心，幾百萬的資金就得被冰凍好幾年，反而海外是廣闊天地，大有所為。
可以預見，未來幾年在國內壓抑的房產投資需求將在海外集中爆發，柬埔寨、泰國、菲律賓、澳大利亞……
繼80年代末的日本人之後，中國人很可能在全世界掀起一波買買買。
03
剛需客不用再等了
今天，在房住不炒的利好基調下，已經有部分剛需客搬起小板凳坐等房價進一步下探了。
可惜的是，你看到的所有關於房價止升、下跌的數據，基本都是失真的。任大炮前幾天出席杭州「2018諾亞財富房地產金融高峰論壇」，他就透露了一個小秘密。
房管局局長陪我吃了三頓飯，就是要問一大堆問題，拿著小本子使勁記，他的第一任務是不能讓市長和書記被請去談話。因為房價漲到一定程度以後，市長書記被約談，官兒就當不成了。
房價與官帽子緊緊拴在一塊。當地政府能看到房價繼續上漲嗎？
我們現在看到的數據很多情況下是這樣的：房管局官網公示的價格，確實符合政府指導價，但購買者手中有雙合同，實際購買價格仍在上漲中。一些機構在統計房價的時候，將遠郊區、縣域的範圍也納進來，一攤下來就低了。
如果剛需客非要坐等房價下跌，到了真要上車時就一定會付出沉重的代價。
地變少了。各地都在響應中央號召推進租賃市場，雖然也鼓勵使用集體用地，但目前能搭上順風車的只是少數，大部分還是要用到國有用地，本身商品化的住宅用地供應量就少，現在挖去了一部分，單價更有可能上漲。
最終可能會像新加坡一樣，形成二元分化的住房市場，富人階層住商品房，普通人住保障房、租賃用房。
人變多了。目前一二線城市紛紛加入搶人大戰，變相放鬆了限購政策，較優質的人口會不斷聚集於核心城市，對沖了因為限貸、限轉讓、限網簽所減少的住房需求，房價有了持續托底的可能。
所以我們才看到，2018年1季度，全國商品房平均銷售價格為8507元/平方米，同比上漲523元，上漲6.6%，漲幅較2017年全年加快1個百分點。
4月26日中國社科院發布的報告稱，三四線城市房價仍將繼續慣性上漲，更是從側面印證了當今的主旋律：
只要宏觀貨幣政策不出現類似上世紀末日本的重大失誤，房地產市場出現整體崩盤的可能性極小。
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