不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

撰文：顏炳立

房地產市場是有循環，但循環到榮枯等各階段的時間不一定，因而當投資的物件該賣未賣、當買沒買，時機一過，房價殘值所剩無幾，豬已不在風口，上不了樹，僅能備糧等風再起。

房市的氣氛會歷經「四不一沒有」的變化，即從不甘、不捨、不願、不賣，到沒有買氣。雖然，第1季出現爆量利多，激起投資買家的樂觀期待。但因過去留下數千億元的量未去化完，所以我要提醒，今年是放量的一年，應該讓量出來就好，千萬別高喊要漲價而把房市玩死。量只代表市場的熱度，追價的力道仍在「看淡出、看好進」中拔河。若此時因預售屋調價而沒出量，馬上使新成屋傷更重，價不降、量不出，量不出、不見底。

不動產價格若調整夠快，就可以存活，建商已能忍受市場去化慢的事實。但蛋白區房價修正太慢，在剛性需求的買盤一滿足完，後續購買力會再降，蛋白區買氣和房價會更冷。趨勢是市場最偉大的力量，所以未來市場應該觀勢、觀量、觀價格，既然無法燎原，不要嘗到一點點量增的甜頭就想把價格喊高。第1季雖在商用、自用市場都有剛性需求，但若價格沒修正到買方心坎裡，尤其大面積產品不對，環境不對，地點不對，時機不對，就該自我了斷了。

目前的房市交易量，自用的剛性買盤及豪宅買盤比例約為9：1，今年若能順勢放量就是真落底了。而商用市場依舊是需求大過供給，看市、看價、看量、看報酬率，找機會；工業土地市場熱度，次級地段熱過主要城市，仍不看淡；土地市場在蛋黃及蛋白區標風再起，買盤有「補庫存」的心理作用，預計可再熱銷1年。總體而言，希望微溫落底的市場能放量，讓房市明天真的會更好！(本文作者為《Smart智富》月刊專欄作家、香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)