來源：中國基金報
最近，房租上漲的新聞刷屏了。
2018年上半年全國各地出台近200次的房地產調控舉措，7月31日召開的中央政治局會議更是將房價調控由「遏制房價過快上漲」升級為「堅決遏制房價上漲」。
可能當你在朋友圈高高興興轉發了「房價被嚴控」的消息之後，轉眼你的房東就給你打電話要漲房租了。
下個月房子該續租了，你看租金是不是漲一點？你考慮一下好吧，不能接受的話這個月就要找找房子。
房子買不起可以等，但沒想到連租房子也交不起了是怎麼回事？
北京房租在房價的靜默中上漲
7月北京租賃市場進入旺季，房租大幅上漲讓政府、市場、租客都措手不及。
據貝殼研究院數據，2018年7月北京市場成交節奏持續加快，單平方米月租金為91.5元，環比上漲2.2%。據中國房地產協會官方網站數據，同比來看，北京平均租金同比上漲21.89%。
近日，北京天通苑的陳先生以網名「仙翩」在水木社區發帖，帖子稱，欲以7500元出租三居，來了自如和蛋殼兩幫人，自如報價提高到9500元，蛋殼急了，說要比自如高300元，幾輪過後，蛋殼給到10800元。
一石激起千層浪，該帖子一出，一些網友在帖子下面跟上了自己相似的經歷。
網友Leonardo：2年前我就發現是這個套路，去年過年鄰居的2居出租市場價5k-5.5k開始自己談可能都願意出5k左右，結果中介直接給8k租3年，他心動了租給他。一個星期之後我就在中介的朋友圈看到他家房子：客廳做了隔斷當3居分租，整租9.5k。
#買不起變租不起#迅速變為微博熱門話題，截至8月17日上午，話題討論量已達1萬，閱讀量已達3532萬。
很多人都在微博上吐槽，「沒有高房價，哪來的高房租」，「如果有一天我突然離開北京了，一定是房租漲價到租不起了」……
中國經濟網甚至驗證了一下，找到了「實錘」。
中天置地的中介李先生剛剛以8000元/月租金成交了北京東四環老君堂附近一套總面積為180多平方米的四居室，他透露，這套房子正是同鏈家、潤邦一起和房東談的，談價過程如下：
房東報價6500元
鏈家報價7500元
李先生報價8000元（簽三年）
最終的成交價比房價的出價高出23%！
深入交談后，李先生還表示這套剛剛拿下的房源，他可以分得利潤的10%。刨去起初的裝修、家居等費用，頭一年的分紅將在1萬左右，后兩年收入無疑將更多。
從裝修到可入住，中介李先生表示，「十天之內便可完成！「，隨後，便可掛在平台上供租戶選擇。
「房子面積夠大，我打算給每個房間建獨立衛生間，這裝完之後，按3300元租出去，肯定搶手！」 李先生顯得有些開心，這樣算來，這套房月收入將達13200元每月，比8000元的成交價憑空高出65%！達到房東預期的價格6500元的200%！
資本力量成為房租上漲的一個推手？
一般來說，自如會與房東簽訂3年-5年不等的長期託管合同。
自如提供給房東的價格一般低於市場出租價格（幅度大約是1000元/月左右，主要包括翻新成本），3年託管模式中價格固定不變的，5年託管模式中每年給房東的租金上浮5%。為了避免可能的租房糾紛，不少想長租的房東為省事將房屋進行託管。託管房源后，公寓運營商往往會進行一系列裝修后再出租或整租，與租客的合同大多一年一簽。
房屋品質提升的同時，裝修及管理成本也就轉嫁到了租客身上。在這一過程中，公寓運營商收取一定的管理費用，若租客或房東違約還將產生違約金，以往一鎚子買賣的中介費模式變成了現金奶牛還可吃差價。這使得長租公寓運營商有動力持續「圈地」。
恆大研究員副院長夏磊撰文指出，資本在此輪房租上漲中也有一定作用。
在政策風口驅動下，長租公寓的參與方，有很強的搶佔賽道和市場份額衝動。
當前，很多長租公寓運營，都是「二房東模式」。在巨大的房源競爭壓力下，激進的拓展房源、搶佔市場。
某公寓創始人曾表示，公司即將完成新一輪融資，而這些錢將全部用於公司在全國範圍內的擴張，甚至不計成本。
如此激進的房源獲取方式，必然推升全市場房租價格。
而各家品牌方為了競爭市場份額，大概率會選擇「融資-獲取項目-再融資-再獲取項目」的以規模為導向的加槓桿發展模式。
大規模融資，激進搶佔房源，不惜一切代價搶佔市場份額，爭取房租的定價權。資本急切想從燒錢模式運轉到賺錢模式，房租上漲是必然結果。
而這，就是本次北京房租上漲的資本推動邏輯。
「一旦資本選定了誰，往後只會在其上不斷加註，後來者是沒有活路的，怎麼都融不到錢。」一位創始者曾如此感慨。「燒錢」燒出了行業壁壘，燒出了行業定價權，資金實力不夠雄厚的公司要麼無法入場，要麼最終只能旁觀。
我愛我家炮轟自如蛋殼推動房租暴漲
比P2P暴雷更嚴重
8月17日，在一場電話會議中，我愛我家副總裁胡景暉表示，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲，長租公寓企業一味滿足資本市場的胃口，現在發展嚴重跑偏了。
「我愛我家旗下的相寓不會幹，因為沒有融資，沒有資本市場的壓力，我們是長租公寓領域中唯一盈利的企業。」胡景暉說。
有媒體測算，通過比較杭州同一小區、同一戶型的自如與非自如房間的差價可以得出，自如用簡單裝修+打包管理費+租金月付的變相高息貸款模式，將年輕人的租房成本直接推高接近了20%。
胡景暉認為「自如、蛋殼等長租公寓，因為有資本的支撐，從市場上不計成本瘋狂收房子，再轉嫁給承租人，推高了房屋租金。」他還特彆強調，對這些長租公寓而言，一旦下一輪融資進不來，就會有爆倉的可能，屆時業主租金無法兌現，承租人會被驅趕，幾十萬人需要找新的居所。
「長租公寓爆倉的危害性不亞於P2P，2018年是長租公寓的死亡之年。」胡景暉直言。貝殼研究院聯合21世紀產業研究院發佈的《2018年中國住房租賃白皮書》顯示，目前已有多家長租公寓「陣亡」，主要原因是資金鏈斷裂。
在胡景暉看來，租購併舉本身是一件好事，完善並發展租賃市場也是好事，但資本的大規模進入擾亂了市場的發展。「大規模搶房源刺激租金上漲，就是直接的表現。」
恆大研究院夏磊認為：
與爭搶房源、房租上漲相伴而生的，是運營機構的經營風險。在激進擴展期囤積的房源，底租可能過高，麵粉與麵包價格形成倒掛。經營管理不善、融資成本偏高的租賃機構很可能沒有足夠的現金流來覆蓋成本，構成實質性違約。最終留下租賃市場的一地雞毛。
針對長租公寓推高房屋租賃價格，自如發佈官方聲明表示：不存在參與市場不良競爭、哄抬房價的行為。
此外，自如還認為，長租公寓首先不具備影響操作整個租賃市場價格的能力，其次從企業運營機理出發也不會哄抬租金折損出租率，影響企業及行業的長效發展。
8月16日晚，央視播出的《新聞1+1》欄目，將其原因歸納為以下幾點：
第一，季節：畢業季、求職季、開學季疊加，季節性因素導致租房需求大增。
第二，業態：90后成為租房主力，更追求品質生活，租賃業態升級換代，結構性上漲。
第三，調控：樓市調控升級，部分有購房計劃的人群，沒有購買資格和能力。
第四，競價：業主房租預期提高，中介競價推波助瀾。
第五，炒作：個別中介公司提前囤積區域房源，炒作個案誤導市場。
第六，資本：資本推動下，將中低端租賃房源改成中高端，事實上拉高了租金價格。
第七，供給：一線和二線城市總量不足與結構失衡的矛盾。
在《新聞1+1》上，國務院發展研究中心研究員劉衛民表示，這七點原因裏面，讓他尤其關注的是兩個：一是買賣房市場遇冷的情況下，更多人願意把精力放在租房市場上：二是資本要素——「最近有大量風投進入到長租市場上。如果資金與房源能夠很好地匹配當然是好事，但是如果有限的房源匹配了過多的資金則不然。」
不過在8月18日早間，我愛我家副總裁胡景暉在朋友圈宣布辭職。
胡景暉表示，因為眾所周知的原因，我，胡景暉即日起辭去在我愛我家集團（SZ000560）的所有職務，我的餘生，將義務服務於中國房地產經紀行業，並已啟動個人創業項目。
房租上漲，哪些人受影響？
一是高收入群體，雖具備買房實力，由於換工作，或是子女上學，都需要就近租房。
二是中等收入群體，以應屆畢業生、自由職業者、外來務工人員等新市民人群為主，是租賃市場的主要需求群體，基數和增量最大。
三是有住房困難的低收入群體，亟需最基本的住房保障。
我愛我家集團研究院的統計數據顯示，今年7月，北京住房租賃月租金均價為4902元/套，環比6月份上漲2.9%。
北京市統計局數據顯示，2017年全市居民人均可支配收入為57230元，比上年增長8.9%。即月人均可支配收入為4769元。另據58同城和趕集網發佈的報告，2017年北京人均月租金為2795元，同比上漲14%。
據此我們可以測算得出，北京租房者的房租收入比，已驚人地超過58.6%。此外，人均月租金漲幅，已超過人均可支配收入漲幅。
剛畢業的大學生面臨的狀況無疑更嚴峻。據中國國際技術智力合作公司發佈的數據，2017年本科畢業生起薪平均水平4854元，其中北京本科生為5200元。另據《2017年應屆生租房價格報告》，84.2%的應屆畢業生需要租房，北京應屆生租房開支佔到月均工資收入的67%。
通常來說，30%是房租收入比的「黃金分割」點。也就是說，如果房租超過收入的百30%，其他消費的空間就會被大大壓縮，生活幸福感就會明顯下降。
根據統計，即使是中國最頂尖高校北京大學、清華大學的畢業生，第一年的平均月收入也只徘徊在一萬元上下，而在北京市區整租一套房子，低於五六千元幾乎是無法辦到的。
租房一族對租金變化是相對敏感的。富士康的工人，租住城中村，月租金漲100塊都會很緊張。
北京住建委約談自如、相寓、蛋殼公寓：
不得惡性競爭搶佔房源
針對近期媒體關於個別住房租賃企業哄抬租金搶佔房源的報導，北京市住建委聯合北京市銀監局、北京市金融局、北京市稅務局等部門於8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。
約談會明確要求住房租賃企業：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。
同步對住房租賃企業啟動了聯合專項執法檢查：嚴查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴查哄抬租金擾亂市場的行為；嚴查不按規定進行租賃登記備案的行為。一經查實，各部門將從嚴處罰、聯合懲戒。
同時，也提醒相關房東謹慎對待以明顯高於市場租金水平等手段收房的行為，維護好自身合法權益。
證券時報評論：
資本介入租房市場應緊急剎車
長租公寓對租房市場的負面影響有三：
一是在房主和租戶之間，憑空多出一個從中食利的中間環節；
二是長租公寓經營者為了儘快搶佔市場份額或為了取悅投資人，瘋狂開展「跑馬圈地」，哄抬底租，並大幅提高轉租價格獲利；
三是各類二房東們在特定區域內基本壟斷了可租房源，形成了對租戶的不對稱優勢，由此形成壟斷價格，成為剝削者。
提高租賃市場層次和服務水平，是發展長租公寓的一個理由，這一理由不能成立。
如果居民收入提高，從而提高了對租住房的品質要求，那麼它就會導致高質量好環境房屋租金上漲和低質量房屋租金下降，這將自動引導市場升級。
通過外力強行提高住房品質，只會造成供求錯位，不但不能為低收入階層解決租房問題，反而是斷其生路。
今年6月份，某龍頭房企進駐富士康周邊城中村進行改造，引發了富士康員工的巨大恐慌，就反映出對這種「高品質」住房的需求實際上並不存在，只能讓消費者無所選擇而被迫接受。
「房租不是用來炒的」
新華社評論稱，一方面，在過渡期內存在著新建開發投資追不上市場需求，不足以補缺口的空檔期。在空檔期，市場供給主體會加深對現有房地產存量的運營，比如進行精裝修以提高房價獲得更高的利潤。同時，受到嚴格的限購限貸等房地產調控的影響，相當部分人群進入租房市場。
另一方面，在政策的驅動下，租賃市場預期利潤率提高會有大量的資本進入，在巨大的房源競爭壓力下，他們會不顧成本激進地拓展房源、搶佔市場，以獲得壟斷地位和定價權，這必然會推升市場的價格。此前有報導稱，北京兩家房屋中介公司為爭搶一套房源，將原本預期為7500元/月的房子，硬生生炒到了10800元/月。
諸多因素綜合發酵，改變了市場對房租的預期。眼下，房屋租賃市場的資本大規模流入才剛剛開始，為了爭奪市場上的房源，租賃市場的燒錢模式恐怕仍將持續，假如任由「炒」因素在租賃市場興風作浪，那麼房租很可能重蹈房價的覆轍。
房屋是公眾賴以遮蔽風雨之地，具有很強的剛需屬性，房價上漲之後，租房住在很大程度上緩解了房價上漲所帶來的供需矛盾。從這個角度來說，「租不起」的危害遠甚於「買不起」，人們的這種擔心不無道理。
對於在城市打拚的「漂族」而言，房租過快上漲，導致「住不起」「租不起」，也可能傷害到青年在大城市打拚奮鬥的夢想，長遠來看，也不利於城市「築巢引鳳」留住人才。
在個別房租上漲過快的城市，「租不起」的苗頭已經顯現，必須強化「房租不是用來炒的」的定位，遏制資本興風作浪。
詳全文 年輕人被壓榨乾了?比高房價更可怕的是房租也交不起-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180818/27890800.html
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