不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

蘇南／雲林科技大學營建系及不動產學程教授 
為何近年來的都市更新（下稱都更）會牛步化呢？原住戶與都更實施者（例如建設公司、不動產開發商）的「利益」喬不攏，彼此間的「信任」有待修法來保障。 
緣自101年士林「文林苑」的王家，被北市府強拆，引發社會運動！大法官於102年「釋字第709號解釋」認為，現行的《都市更新條例》規定，對核准都更程序，只要面積達 1/10就可申請，同意的門檻太低。且都更計畫書的擬定或變更，在送政府審議前，未規定要舉辦「聽證會」，不符合正當行政程序，宣告違憲。 
28日立法院三讀通過《都更條例》修法，除上述之違憲須修法外；也基於國內屋齡超過30年住宅高達384萬戶（佔全國住宅總數約40%），除了防災、抗震等能力皆不足外，高齡化社會來了而老屋卻無電梯，加速都更有必要性及急迫性。 
修法重點包括：
（1）策略性——鐵路及捷運站、水岸、港灣周邊或重大發展所需，得劃定為「策略性更新地區」；引導都市再生。 
（2）成立「都市更新推動小組」——督導及推動都更政策之執行。 
（3）提高事業概要的同意門檻至1/2（現行法為1/10）——除符合釋第709號解釋要求外，提高地主、原住戶的代表性。 
（4）設「專責法人或機構」——以推動或實施都更事業。 
（5）公有地由政府主導開發-確有合理利用計畫而無法併同更新者，得不參與都更。 
（6）成立「拆遷協商平台」——地方政府訂定「自治法規」辦理。 
（7）房屋稅減半徵期延長——由現行法的2年延長至喪失所有權止，但以10年為限。 
（8）合建減稅——因協議合建辦理產權移轉時，得減徵土地增值稅及契稅40%。 
針對「釘子戶」的拆除有何修法？當實施者請求地方政府代拆時，現行法並「無」明定協商機制。 
而修法則明訂「3+1」機制，規定須經：（1）地方政府「都市計畫委員會」審議，避免惡意圈地。（2）再由「都市更新審議委員會」，以合議、公開方式，審議都更範圍是否合理？（3）若前述之都更委員會「未」100%同意，則應舉行聽證程序。（4）若仍無法解決爭議，可透過前述「拆遷協商平台」，在60天內決定拆除日期、方式和安置計畫等；程序完備後才能拆除，以落實《兩公約》所保障的「適足居住權」。 
筆者贊同本次修法與時俱進，具有公開透明、代拆程序完備等優點；亦增訂由中央機關統一訂定「建築容積」的獎勵額度及計算公式，避免開發商與地主相互猜忌。 
實務上，都更個案從啟動申請到住戶搬回居住，通常少則8年，多則10年以上；開發商與地主常會因「撤銷同意書」、「權利變換與都更事業計畫不符」、「土地鑑價」、「風險管理費率」等發生爭議。 
筆者建議，未來在「子法」修訂時，應明訂「第三方查核、監督機制」，由地主、開發商及利害關係人，共同推舉專家學者、公會代表或公正素孚眾望人士，成立委員會。 
在政府監督下，對都更個案實施及工程進行，作法律意見建議、財務稽核及工程品質查核等具體事項，可加強保障地主權益，減少民眾對都更的疑慮，加速都更執行率！