2019年的地還好賣嗎？
來源：秦朔朋友圈 梁雲風
2018年賣了多少地？
最近地產行業兩個數據讓人深吸一口涼氣。
第一個數據是2018年中國各地政府賣地收入。2018年房地產市場雖然一波三折，但在冰與火的煎熬中實現了增長。中國指數研究院的統計數據顯示， 2018年，全國300城市土地出讓金總額為4.1773萬億元，同比增加2%。具體來看，收入超千億的城市達到了7個，分別是杭州、上海、北京、廣州、武漢、鄭州、天津，其中杭州以2442.9億金額排名第一。2018年的杭州房地產市場在高價中前行，一度出現萬人搖號的盛況，樓市“打新”是杭州的標籤。
與賣地相對應的，是2018年中國樓市銷量的火爆，2018年中國房企銷售榜上，千億房企已經過了30家，頭馬碧桂園甚至躍上了七千億的台階。國泰君安謝皓宇認為，2018年土地供給在2017年基礎上繼續增長4.5%，面積達到14.2億平方米，但2018年重點一二線城市住宅用地出讓6.6億平，同比增長1%。對應全年銷售面積約5.0億平，假設住宅用地80%用來開發商品房，那麼2019年潛在新增供給可以滿足6%左右的銷售增長。這意味著，2019年房企如果要維持上年的銷量與土儲，又一波賣地潮在路上。
從2018年賣地城市群的增降幅度來看，一線城市土地出讓金為5517億元，同比下降12%；二線城市土地出讓金為20520億元，同比減少1%；三四線城市土地出讓金15736億元，同比增加15%。這一數據在2019年有可能發生改變，在多數房企發聲將開發重點放到一二線城市，棚改資金收緊的情況下，三四線城市開發會逐漸收縮。但考慮到三四線城市的數量龐大，雖然增長幅度大，但實際體量在高房價以及地方限購政策鬆綁的刺激下，筆者預計2019年樓市雖然將走進下行通道，但按照目前庫存累積速度，預計在2019年年中將達到一定量、並反向傳導有實質作用政策的鬆動預期。
總之，只要有賣地的需要，政策一定會跟進。
| 2018年房企排行榜 前十名土地總貨值近20萬億
土地財政困境
另一個數據就是財政對土地的依賴度。土地財政是很多國家發展過程中的必經階段，美國、日本莫不如是。但要警惕的，是對土地的過度依賴。
在國內很多城市，財政對賣地開始上癮。從房地產對GDP貢獻來看，國家統計局1月21日公佈的數據顯示，從2009年國內商品房銷售額占GDP比值首次突破10%到2018年再創曆史高位，達到16.66%，這一數值逐年增長，這意味著2018年中國每100元GDP中有將近17元是房地產創造。更有甚至，根據數據寶統計顯示，三亞2017年GDP為529億元，房地產投資額達到550億元，房地產投資額占GDP比例接近104%，位居所有城市首位。
這並不是一個好現象。雖然筆者一直主張放開房地產行業，但投資過熱導致的後果也應該警醒，日本上世紀90年代的地產泡沫教訓依然曆曆在目。由於地產投資熱，房價暴漲，到1990年，日本房地產市值總值達到約20萬億美元規模，是全世界所有股市市值的總和的2倍。很多數據在今天看來都已經是笑話，比如日本國土面積只有美國的二十五分之一，但房地產總市值卻是美國的5倍，單位面積的地價，日本是美國的125倍。日本可以用東京買下整個美國，用皇室占地買下整個加利福利亞。地方政府對土地財富的過度依賴，一方面可能產生盲目的自信，另一方面則是喪失了經濟創新的動力，畢竟賣地的快錢來得太容易。
房地產暴漲帶來的賬面財富暴漲是另一個需要警惕的問題。福布斯1月10日發佈的《2018中國新興中產階層財富白皮書》顯示，中國家庭戶均總資產接近162萬元，但其中房產比例接近8成，達到了77.7%，而金融資產只有11.8%。與此相對應的，美國的家庭中房產比例只有34.6%，而金融資產的比例則超過42%，而且在工商業上還有接近20%的配置，其他發達國家來看，日本的金融資產高達61%，新加坡是56%，英國是52%，加拿大也有48.6%，所以顯然我們只有12%不到的金融資產的比例明顯偏低。這裡面42.9%為銀行存款，股票僅占8.1%，基金則僅有3.2%。這表明，中國家庭應對風險的能力已經極低了。事實上，在北上廣深等一線城市，很多中產家庭賬面財富不低，但生活壓力更不小，筆者一位2016年剛在上海買房的朋友感歎，房子市值已經漲到了一千多萬，但每月房貸也一萬多，基本談不上品質生活。2018年11月中國人民大學國家發展與戰略研究院、經濟學院、中國誠信信用管理股份有限公司課題組發佈的《改革開放新徵程中的中國宏觀經濟》報告更是認為，消費者在房地產去庫存中債務率大幅度上升，消費基礎受到嚴重削弱。目前居民財富基本上被房地產掏空，廣大中產階級和中下收入階層被房地產套牢。
事實也確實如此，2015年之前，被房地產套牢的基本上是中上收入階層，而新一輪的去庫存，特別是貨幣化以及鼓勵農民工購房，實際上將儲蓄存款相對薄弱階層的可利用資金基本上全部投入到房地產市場。這其實非常危險，國民對財富的所有信心都寄託在了房地產上，不管是說國民綁架了地產還是地產綁架了國民，其實都不為過，房住不炒的政策的實施就面臨著巨大的阻力，因為把房子回歸居住屬性必然要遏製其金融、財富屬性。
這也是賣地與土地財政帶來的必然後果。
2019年的地要怎麼賣？
最後回歸的，是2019年的地要怎麼賣。這當然是政策、市場、企業、民眾等多重因素糅合的產物，但也未必不能先做一點預測（雖然地產界的預測十有九空）。
先來看一組根據國家統計局公佈的近四年全國房地產開發投資數據：
2015年，全國商品房銷售面積128495萬平方米，銷售額87281億元；
2016年，全國商品房銷售面積157349萬平方米，銷售額117627億元；
2017年，全國商品房銷售面積169408萬平方米，銷售額133701億元；
2018年，全國商品房銷售面積171654萬平方米，銷售額149973億元。
從數據來看，2015年到2018年無論是銷售面積還是銷售額都逐年增長，但增長幅度到2018年開始收縮。這可以看出一種趨勢，2019年，房地產市場預計繼續保持增長，但幅度也同步收縮。從土地市場來看，受益於部分城市政策微調寬鬆，重點城市進一步加快土地出讓節奏，三四線城市由於財政需要繼續加快土拍的背景下，2019年土地市場在成交體量維持高位的預期依舊存在。
不管是從宏觀經濟來看還是家庭債務來看，2019年的關鍵詞依然是“穩”，中國住戶的債務空間已經被極大壓縮，不宜繼續加大杠杆。中國指數研究院也認為，2019年，穩房價穩地價穩預期將成為調控的主要目標，各城市將繼續因城施策，適度增加土地供應同時繼續調整宅地供應結構。部分城市樓市或將在限購、限貸等方面出現政策鬆動，以期穩定市場預期，保持房企拿地積極性。
對2019年的樓市，不應悲觀，也不會太悲觀，因為需求還在。但囿於政策、債務、經濟環境等多重因素的影響，也要審慎入市，特別是消費者。1月19日，平安銀行聯手住建部政策研究中心發佈2019年地產金融白皮書。平安銀行行長助理楊誌群表示，進入品質化時代，房地產的買方市場特徵會愈加明顯，維繫高周轉模式的難度勢必加大，各大房企可能會主動追求負債率水平的降低。
中國房地產市場遠沒有進入買方市場，不然也就不會出現那麼多的“打新”、囤樓。
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