不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

被譽為最美燈會的2019台灣燈會3月3日於屏東落幕，這場燈會耗資1.6億元用於交通接駁，再掀地方爭取高鐵的聲浪。「高鐵南延屏東案」目前已完成可行性評估報告，排定4月2日審查，高鐵的重要性再次浮出檯面。

時序回到2007年，全球最大BOT案──台灣高鐵首度通車。2007年台北、板橋、桃園、新竹、台中、嘉義、台南、左營8站通車後，於2015年增苗栗、彰化、雲林3站，2016年再增南港1站，高鐵全長350公里，最高時速300公里的動能縮短台北到高雄交通時間為90分鐘，單日最高運量逼近30萬。

台灣高鐵載運的不只是乘客，而是各界對台灣「空間革命」的期許，期望繼高速公路後高鐵能再創造台灣第2次空間結構轉變。除結合台灣西部走廊北、中、南3大都會區為均衡發展的一日生活圈外，許多高鐵場站選在未開發的非都市土地，正是期待透過場站開發將這些地區變為新興市鎮，然而某些站區如台南、嘉義等周邊發展緩慢，開始招致質疑聲浪認為當初高鐵選址是「炒地皮」。

到底高鐵南延案可不可行、怎麼做比較好？或許能在第一波通車滿12年站區中找到借鏡，這些站區是否真正達到當年的期望：創造一日生活圈，並繼高速公路後創造第二次空間革命？

2007年高鐵第一波通車站別有台北、板橋、桃園、新竹、台中、嘉義、台南、左營，這幾站近年旅運量、場站開發及周邊房價變化如何？

‧ 旅客總量年增 台北常勝、桃園黑馬、嘉義墊底

2019年，高鐵通車滿12年，旅客人數從2007年的15,555,656人次為始逐年增加，2017年共有60,571,057人次。而從圖表中逐年檢視第一波通車8站的旅客量，可發現身為交通運輸核心的「台北站」站常年位居第一，台中站於2010年取代左營成為第二名；桃園站則為黑馬，於2014年超越新竹成為近年旅客數第四名；台南和板橋則不分軒輊為居倒數二、三名，嘉義站始終墊底。

‧ 場站開發曾卡關 台南未來樂觀、下波放眼桃園台中

1998年時交通部與台灣高鐵公司簽訂特許期35年「興建營運合約」及特許期50年的「站區開發合約」，台灣高鐵持有5大站區的土地開發權益，具有極高的開發利基。但多年前高鐵公司為解決財務問題而將土地開發權抵押給銀行團，債權掌握在銀行團手裡以致開發困難，因此乾脆於2015年將開發權歸還給政府，並延長興建營運合約為70年，因此自2015年起高鐵站區的開發就由鐵道局自行辦理招商。

鐵道局副局長伍勝園提到目前幾站招商概況，他指出新竹站最近地價高、讓業主退縮，台南站則在2018年底順利與三井OUTLET簽下30年合約，未來發展樂觀，2019年底則啟動台中、桃園招商，嘉義站則因「產業條件不成熟」以致幾次招商都不順，鐵道局仍在嘗試構思新方案。

‧ 高鐵站進駐各區 房價就會漲嗎？

有高鐵站進駐的地區，周邊房價如何轉變呢？永慶房屋彙整自2012年開始高鐵實價登錄的資料顯示，青埔特區房價穩定成長，於2014年站上3字頭後逐年下修，直到2018年由於各項生活機能完備，吸引年輕夫妻購屋才支撐起房價。

永慶房產集團加盟事業處莊志成副總也分析，高鐵新竹站有高科技園區加持，帶動就業機會，薪資水準相對較高，在高薪、低房價的環境下吸引購屋族群，房價也穩定成長，2017年曾一度超越青埔特區。

而台中烏日高鐵特定區發展較為溫吞，近年則因醫院、物流、商場、壽險進場插旗，生活及交通機能逐漸完備，使得房價水漲船高。

嘉義站周邊自2013年起才開始有實價登錄資料，房價一直以來都墊底，近年雖有故宮南院利多題材，卻因生活機能未到位使得民眾購屋信心下滑，房價出現修正。高鐵台南站則因實價登錄筆數過少，難以分析。

高鐵通車12年 真的帶動周邊經濟效益？

學者董建宏與李安如曾指出「交通運輸建設已從單純的交通運輸目的，進一步與科技技術發展以及資本積累結合。」換句話說大型交通建設不再只考量交通運輸本身，都市的未來發展也是一大考量。

若要分析大眾運輸與都市發展，學者指出需分析3大面向：商業活動、人口、住宅需求彼此間的交互作用。若以上述幾點初估，可看出除了原就在交通樞紐且三鐵共構的台北、板橋和左營外，桃園、新竹與台中站各方面發展看好，而台南則在2018年後發展樂觀、嘉義站發展較為緩慢。

聯合新聞網與國家太空中心及earthbook合作，鎖定當初選在未開發土地的桃園、新竹、台中、嘉義、台南五站，期透過2007年高鐵通車後至2018年的衛星照片，輔以資料蒐集與訪談，回頭檢視高鐵第一波通車12年後，是否真正達到當初建造高鐵的期望：帶動台灣第二次空間革命？