不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】「大台中房市交易動態資訊平台」發布2019年8月份大台中房市分析月報，就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。本次各數據統計時間說明如下：買賣登記案件數量統計至2019年7月、建/使照數量統計至2019年6月、實價登錄資料因發布時間差而統計至2019年5月。
 
在建物買賣移轉登記數量部分，2019年7月的買賣登記棟數為4,540棟，相較於上月增加37％，比2018年同月增加34.5％，而7月買賣移轉的前三大熱區依序為北屯區(676棟)、北區(631棟)及西屯區(610棟)，三區交易量均較上月成長逾200棟。
 
建照、使照量部分，2019年6月建照為913(戶)，月減20.1％、年減51.8％，使照為929(戶)，月減41.4％、年減44.9％，6月建照、使照量雙雙走跌，建照量已連續三個月下滑，而使照量則中止連三月成長後轉跌。
 
進一步統計建照、使照量2019年上半年表現，建照量合計為9,699(戶)，較2018年同期減少388(戶)，跌幅3.9％、使照量為6,369(戶)，比2018年同期大增1,241戶，增幅24.2％。值得留意的是，繼2019年1月後，5~6月接連兩個月出現「使照量大於建照量」的情形，累積2019年已達第三次紀錄，顯示大量新屋湧入成屋市場，銷售壓力倍增。
 
依據2019年5月份實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為44.1％與24.4％，而成交金額比例分別為39.6％與33.6％。2019年5月建物交易總金額為約421億元，較上月大增約133億元，其中以透天厝增幅最大，成長約50億元，其次為住宅大樓，成長約29億元，其他類(包括工廠、廠辦、農舍、倉庫)則增加近22億元。
 
屋齡2年內之大樓新成屋交易主要集中在北屯區、南屯區與南區。北屯區適逢協和澄心及鴻邑晴山居交屋潮，成交價分別為約16.3~20.2萬/坪、19.2~24.6萬/坪，本月僅頂標價格上揚，其餘區位轉跌，後標以下續持1字頭房價；南屯區半數交易為惠宇五十七間堂，該案成交價為24.8~37.5萬/坪，本月並有零星高單價建案交易流通，故全區價格有漲幅；南區近九成交易屬大松花漾，成交價為19.6~22.7萬/坪，受該案影響，本區價格進行下修。
 
屋齡2年內之透天厝新成屋交易主要集中在龍井區、梧棲區及太平區為主。龍井區於臨港東路一段155巷171弄有一個案整批交屋，佔該區逾七成之交易，成交總價為692~912萬元間，前標以上有漲幅；梧棲區以博愛路51巷及中央路二段296巷兩個案交易為主，成交總價分別為780~830萬元、850~1,300萬元間，本月頂標總價突破壹仟萬元；太平區主力購買總價為1,570~2,298萬元間，其中總價超過2千萬之交易多位於學校周邊(太平國小、新光國中小)。
 
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠特助表示，北屯區新建重大建設指標之一的台中捷運綠線已於七月間通過連續7天不間斷試車，未來將直接受惠位於捷運機廠站周邊的開發建案；目前該區係以住宅大樓產品為主，多以規劃3房、「非純住家」(店面加住家)之類型，單價普遍突破25萬/坪門檻，部分建商品牌形象佳的亦有望往3字頭房價邁進，預售階段房價水準已高於北屯成熟區域；而在坪數規劃設定上，空間亦有加大趨勢，零星個案最大坪數有達50坪(例如：惠宇敦北、惠宇千曦、達麗居山等)，表示在大量小宅產品於市場上遍地開花的同時，基於符合實際居住空間需求，已開始進行微幅調整。
 
北屯捷運機廠站區域內可開發的土地主要劃分為：住二之一、商二、特商及休專(有關建蔽率、容積率等規定整理如下表)，其中又以住二之一土地佔大宗，佔該區計畫面積27.08％，交易十分熱絡。
 
依據資料顯示，統計自2015年6月至2019年5月間之交易紀錄，排除特殊交易(如：親屬間交易等)，並以土地交易大於60坪以上及經實價登錄核實之交易資料納入分析，區內土地成交行情概況說明如下：
1.住二之一土地：主要於2017年~2018年間交易，2017年成交行情約32~52萬/坪，2018年成交行情約38~65萬/坪。
 
2.商二土地：交易資料較少，成交行情約每坪54~65萬元間，而2019年3月於碧柳段258地號成交創新高，單價達80萬/坪。
 
3.特商土地：僅有四筆於2015年11月之交易，其中三筆交易人為新苗開發，此類土地成交單價約47~74萬元間不等。