實價登錄真面目！　三大一小地雷區愛注意－不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

民眾查詢實價登錄系統了解行情時，建議排除過高或過低的成交行情，也建議若在查詢實價登錄時在備註欄看到特殊資訊時，可進一步與當地房仲諮詢。資料照片

實價登錄新制已於上月1日，朝買、賣雙方尚實施罰則改革，不過尚有部分介面並未真正調整到符合懶人使用，要想看到實價的真面目，有不少須注意的眉角，而且這些有相當程度影響價格的客觀性；讓價格失真的三大一小地雷區，包含車位計算與否、交易資料中的註記、時間與量能上的落差外，還有物件揭露地點標示的小地雷須注意，專家認為，在挑選房屋發現社區有異常價格，可將房屋資訊進一步與當地房仲諮詢，不僅有機會了解區域環境與行情狀況，甚至是該筆成交物件當時銷售的屋況資訊。

就謮內政部自2012啟動不動產交易實價查詢服務網，主要目的除了是房地合一實價課稅前哨站，讓課稅有所依據，也令房產交易資訊走向透明化，也成為民眾在購屋前的指標網站，不過有些價格可能不見得眼見為實，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，在查閱實登的單價方面，須留意包括是否含有車位，一旦車位被計算進去，單價便會偏低，比方說部分預售案單價3、4字頭，但在許多揭露都是車位未拆算情況下，倒見不少單價2、3字頭交易，不知情民眾便會以為社區行情偏低。

另外影響價格的則是交易資料中的註記，陳炳辰說，註記為特殊親友交易，以及物件有瑕疵、凶宅等，成交價格便會低廉許多，相對之下一樓物件因具備店面價值，價格則會偏高。此外，若物件為透天產品，建物單價參考性低，若又是老建築，土地價值更勝建物，不如改計算地坪單價較有意義。

屋比房屋總監陳傑鳴補充，「特殊交易」標記大多如，急買急賣、親友交易、向政府承受之案件、建商與地址合建、含有增建或未登記建物..等，甚至，如果是預售屋還可能是房屋包含裝潢等原因所造成，這些特殊價格往往容易造成民眾對行情誤判，需特別留心。

民眾查詢時還要留心時間與量能上的落差，陳炳辰認為，官方雖從已縮短三個月前交易資料做揭露，但多有隔年，甚至隔很多年才揭露的情形；而量能上也與每月公布的房屋移轉棟數差異甚大，這都會影響所謂平均價格的計算。

陳傑鳴進一步說明，民眾查詢實價登錄系統了解行情時，建議排除過高或過低的成交行情，也建議若在查詢實價登錄時在備註欄看到特殊資訊時，可進一步與當地房仲諮詢，不僅有機會了解區域環境與行情狀況，甚至是該筆成交物件當時銷售的屋況資訊。最後，買房出價前，務必盤點同社區物件房價變化，再進行出價，如此就有機會買到更平實的價格。

另外，陳炳辰提到近幾年內政部想規畫完整揭露交易地址，這確實可改善當前查詢實價資訊位置模糊，造成誤判行情的漏失，當初因避免不客觀的特定物件價格針對性，也有洩漏個資疑慮，進而不作門牌完整揭露，地圖也以範圍標示，卻演變成物件揭露地點標示錯誤離譜，雙北之外幾乎不具任何參考價值，地圖標示如同虛設，民眾若使用地圖框選功能，得小心資訊上的誤植。（陳筱惠/台中報導）