不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

台灣房市受到高房價、少子化、單身人口變多等因素影響，台灣家庭購屋坪數有逐漸縮減的趨勢，目前小宅產品在市場中相當熱銷，全台25坪以下小宅占房市交易比重，已經連兩年超過4成，以台中今年Q2來說，25坪內小宅就占市場交易比重高達達42%，隨著極端小宅的出現，讓原本權狀15坪以下貸款受限6成的規定，也開始解封，部分條件好的「套房」甚至可以貸款到9成。

一般只要權狀15坪以上的，我們都會認為該產品是「一般住宅」，貸款都可以貸到7~8成，反之就會被認為是套房產品，頂多只能貸款到6成。 資料照片

圖片來源 : 蘋果新聞網

以集合式大樓而言，通常30坪以下的房子就可歸納為小宅。從所有權狀上登記為30坪，扣除公設比、附屬建物等，主建物坪數通常剩不到20坪。但近期北中南都出現「貸款壓線」的預售案，如北市有主打權狀12坪～15坪的一房產品，扣除公設室內僅8~10坪；中部地區也出現權狀18坪左右的「1+1房」產品，扣除公設後室內約僅12坪左右。

目前建案普遍透過壓低總價、縮小坪數，來讓購屋者買的起的規劃，如2房從25~28坪縮為18至20坪，甚至還有20坪就規劃3房的建案，這些都讓市場出現很多「降坪宅」。資料照片

而房貸專員表示，一般只要權狀15坪以上的，我們都會認為該產品是「一般住宅」，貸款都可以貸到7~8成，反之就會被認為是套房產品，頂多只能貸款到6成。不過這只是通則，且越來越多銀行放寬限制。她分析，以北市12~15坪的產品，還是有兩個要點可以貸款到8成甚至9成。

第一就是建案「地點」，台北市寸土寸金，一坪要價百萬的不在少數，如12坪大小就要1200萬金額不小，銀行端就建案鑑價來判定要核貸的成數，如距離熱門商圈、捷運、明星學區近的，會比一般同樣12坪套房吃香。另外，新的預售案通常是大批產品一次向銀行貸款，北市這類產品能夠貸款到8成的機會也比一般來得高。反觀中南部，房價基期比雙北來得低，在貸款認定上就會參照15坪的限制。

目前銀行對於小宅產品貸款有逐漸解禁的狀況，部分條件好的「套房」甚至可以貸款到9成。資料照片

就有建商私下表示，「現在小宅就是市場趨勢，跑得最快！」，在行銷上除了縮小坪數降低總價，其實部分建案也會將公設種類減少，只求降低購屋門檻。而建商為了求生存，也會在坪數上動手腳，如將兩間10坪大的套房綁在一起出售，這樣一來權狀就會是20坪，購屋族不僅能貸款到心中成數，實際購屋族還可以一間自住，另一間出租或當工作室。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，雖然目前銀行對於小宅產品貸款有逐漸解禁的狀況，部分條件好的「套房」甚至可以貸款到9成，但對於目前建案普遍透過壓低總價、縮小坪數，來讓購屋者買的起的規劃，如2房從25~28坪縮為18至20坪，甚至還有20坪就規劃3房的建案，這些都讓市場出現很多「降坪宅」。

這些房子往往都有居住空間不合用的問題，加上單價可能會過度拉高，因此，建議民眾在買房時仍須審慎，若想購買小宅類的產品，一定要注意「單價不可追高」、「挑選捷運或成熟精華商圈周遭」、「公設比不超過33%」、「注意採光通風」等四到要點，如此才有機會兼具生活品質且不套牢。（陳筱惠/台中報導）

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