不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【大紀元2020年05月29日訊】（記者李捫心綜合報導）由於擔心中共病毒大瘟疫的後續影響，銀行和一些放貸機構都停止了房地產市場上風險較高的貸款，所以新的商業房產和再分開發市場的資金，實際上已經枯竭。同時，由於企業倒閉或增加遠程辦公，商業物業空置率將會增加、價格和租金都會下降。

Squirrel抵押貸款公司的董事總經理約翰‧博爾頓（John Bolton）說，隨著全國停擺，放貸者已經收緊了大量貸款。

不僅銀行不願意給房地產開發貸款，就是那些非銀行的放貸機構也不給他們貸款。博爾頓說：「這不僅僅是銀行的事情，目前沒有人在給房地產開發貸款。」直到放貸方可以準確評估放貸的風險，他們才會放貸。

博爾頓說，以前的經濟週期都表明，房地產開發是放貸風險最高的領域之一，也是第一個被叫停的領域。

在2008年的全球金融危機之後，許多放貸給房地產開發的金融公司都倒閉了，因為他們無法償還資金給投資者。

博爾頓說，放貸方不太可能終止一個進行到一半的開發項目，而其中風險最大的，是那些貸款購買土地、並希望通過再分地皮建房來賺錢的開發項目。

「我們可能會看到，已經購買了用來開發的房地產的人，不會在目前這個市場上建房。這可能是因為他們決定不建房，也可能是因為他們無法獲得建房的資金。

「我們通常認為真正的風險在於土地開發。」博爾頓說，如果開發商無法償還債務，又賣不掉那片土地，也無法獲得資金把那片土地變成建地和房屋，那麼開發商就有可能會陷入困境。

博爾頓預計，可能至少還得再過6個月，這種狀況才可能發生改變。
銀行只給現有客戶貸款

澳新銀行（ANZ）表示，將繼續向現有客戶提供貸款：「我們會繼續為商業地產的開發和再分項目提供資金。」

新西蘭銀行（BNZ）也表示，最近已經為全國各地的幾個商業住宅項目提供了資金。「我們現在的重點，更多地放在現有客戶及支持新西蘭住房的增長上，這取決於借款人、擬議的開發項目、行業和地點。」

「由於不確定的經濟前景以及大瘟疫對房地產市場的影響，我們正在採取謹慎的方式進行新的貸款，以確保我們為客戶提供最好的、最負責任的結果。」

除了銀行，其他貸款機構也在繼續貸款給房地產開發商，但一般利率都很高。

新西蘭抵押貸款與證券（NZ Mortgages and Securities）公司的詹姆斯‧凱洛（James Kellow）表示，該公司已經批准了2.23億元的項目，動用了1.68億元，並且仍在向現有客戶提供貸款，批准了19個現有項目每月的貸款提取。

自本月降至二級警報以來，NZMS的借款人已經結算了3,300萬元的聯排別墅和公寓的銷售，並繼續在償還貸款。他說，自3月下旬開始實行4級警報以來，NZMS已經為四個新的房地產項目貸款2560萬元。

凱洛表示，他們將繼續為現有客戶提供貸款，不過「成為NZMS的貸款人的門檻很高。由於我們以很高的成本貸出資金，我們需要開發商有信心完成項目並售出房屋。」

另外一家二線放貸商也表示，銀行貸款給房地產開發商的利率是4％，而他收取的年利率高達12％，放貸最多達1,000萬元，時間為12至15個月，主要用於住宅開發項目，「可以有足夠的時間建造並賣掉這些房子」。

「每個人都極其謹慎。當大瘟疫開始時，我們都停止了放貸，因為我們不知道會怎樣發展。但是如果你是現有客戶並且有良好的記錄，那麼主要的銀行都會給你貸款，」這個放貸商說。

儲備銀行：商業地產「脆弱」

儲備銀行在其最新的五月份《金融穩定報告》中表示，銀行對商業地產的貸款敞口總額約為400億元，約占銀行總貸款額的8％。其中約50億元與房地產開發項目有關。

報告說，「商業地產部門很容易受到大瘟疫危機的影響。歷史上，商業地產一直是銀行大量信貸損失的來源。」

他說：「許多商業物業的業主在經濟低迷期間，都主動提出減少租金以支持租戶，但長期的經濟不景氣將對租金構成下行壓力，並導致商業物業空置率上升。儲備銀行行長阿德裡安‧奧爾（Adrian Orr）說，由於大瘟疫的4級警報措施實行了國際旅行限制，這讓酒店、零售和一些辦公物業立即受到打擊。

「目前的商業物業開發還表明，未來十二個月內，奧克蘭和皇后鎮房地產市場將交付高於平均水平的零售和住宿物業。

「因此，對商業物業的需求可能難以跟上供應增加的步伐，一些商業地產貸款的還貸能力可能會出現問題。」

不過報告說，近年來，銀行對商業地產領域的貸款質量有所提高。「銀行收緊了對商業物業行業的貸款標準，增加了預售要求和貸款對物業價格比率的要求，並且銀行對建築公司的質量，也進行了更加嚴格的審查。

「所以，商業地產領域的問題不太可能單獨威脅金融穩定，但可能會加劇經濟下滑並削弱金融體系的彈性。」

遠程辦公會進一步降低商業物業需求

澳大利亞房地產分析師預測，由於從高度集中的中央商務區運營轉向在家辦公，澳洲辦公樓市場的價值，會從目前估值3180億澳元，到明年下降多達15％，市值蒸發500億澳元。

Craigs 投資公司的馬克‧李斯特（Mark Lister）說，因為企業面臨挑戰，有些企業被迫裁員和縮減規模，從而引發對商業物業需求的下降。

「如果改變工作習慣和行為的結構，比如增加靈活工作時間和遠程工作等，那麼這可能會進一步減少對辦公空間的需求」，他說，這就會迫使房東考慮減少房租以填補空缺。

所有這些顯然對辦公物業價格以及潛在的租金收入都是不利的。李斯特說，至少，它會限制租金的增長。

「很難量化可能產生的影響，但我懷疑在瘟疫之後，許多企業將採取更加開放的態度靈活地工作，一部分原因是它使員工滿意並提高了生產率，另一部分原因則是減少辦公室空間是企業採取的一種經濟有效的措施，」他說。

責任編輯：筱康

https://www.epochtimes.com/b5/20/5/28/n12144610.htm

【大紀元2020年05月29日訊】（大紀元記者高強編譯報導）根據標準普爾的CoreLogic Case-Shiller房價指數，達拉斯地區及全美範圍的房價在三月份仍出現溫和上升，而三月份是大流行帶來衝擊的第一個月。其中達拉斯地區的房價較去年同期上升了2.8％，全美範圍內的房價則上漲了4.4％。

不過達拉斯地區房屋價格同比升幅是八年來最小的升幅之一。

標普公司的Craig J. Lazzara在報告中表示：「三月份的數據見證了COVID-19大流行的首次沖擊。也就是說，房價仍令人矚目的保持穩定。」

他說：「（三月份）房屋價格尚未因政府為抑制COVID-19病毒大流行而對經濟活動的限制而受到任何不利影響。不過由於四月份美國大部分經濟仍處於關閉狀態，所以四月份的數據可能會顯示出更為明顯的影響。」

Case-Shiller的月度調查顯示，達拉斯地區是全美19個主要市場中房價同比升幅最小的地區之一。

其中鳳凰城是報告中房價升幅最大的，房價和2019年三月份相比上升了8.2％。西雅圖的房價升幅排第二，房價上升了6.9％，夏洛特的房價同比升幅為5.8％。

去年，達拉斯和全美大部分主要城市的房價增長速度有所放緩，但仍保持正增長。並且房屋價格保持在創紀錄的高水平。自上輪大蕭條最嚴重期間以來，達拉斯地區的房價價格已上漲了70％以上。

隨著大流行，全美及達拉斯地區的房屋銷售已經放緩，而且市場上的房屋越來越少。

CoreLogic的副首席經濟學家Selma Hepp在一封電子郵件中說：「儘管大流行給經濟前景帶來了很多不確定性，但大流行到來前的強勁需求表明，有許多買家仍在尋找房屋，只是他們正在等待經濟重新開放。並且，最近的數據也表明購房活動正在回升，而較低的待售房屋庫存也將繼續支撐房價。」

當然，由於有數以百萬計的美國人因COVID- 19病毒（中共病毒）而失業，住房分析家警告說，可能要花幾個月的時間才能評估（疫情）對房屋市場的影響。

Zillow經濟學家Matthew Speakman表示：「也就是說，相對於整體經濟而言，房屋市場，尤其是房價，到目前為止或多或少地擺脫了疫情的困擾。但儘管如此，未來仍然存在很多不確定因素，包括房價的長期走勢。但就目前而言，房屋購買的競爭一直很激烈，導致房價一直居高不下。」

標準普爾CoreLogic Case-Shiller房價指數的計算方法是以每月的房價和2000年一月份的房價相比，該指數跟踪各大都市特定的二手單戶房屋連續三個月的移動平均價格，目前三月份的數據是最新可用數據。該指數調查不包括公寓、聯排別墅或新建房屋。

責任編輯：林遠

https://www.epochtimes.com/b5/20/5/29/n12145228.htm

內政部今天表示，去年7月修正公布的「平均地權條例」，將申報登錄申報責任回歸買賣雙方，申報時間也改為買賣移轉登記時一併申報，新制日前獲行政院核定，將從今年7月1日起施行，新制施行後，對於價格資訊如有申報不實，將直接處3萬至15萬元罰鍰，民眾申報時務必詳加確認，以免受罰。

內政部發布新聞稿表示，現行不動產買賣申報登錄責任，依序由地政士、不動產經紀業或權利人，於登記完畢後30日內申報登錄；7月1日起，將改由買賣雙方於申請買賣移轉登記時一併申報登錄，當日起，民眾至地政機關所送案件，都將適用新制。

內政部表示，新制施行後為便利買賣雙方自行申報，已修正簡化申報書格式，由現行19欄縮減為11欄；應申報的價格資訊也由以往的8項減少為3項。

內政部表示，買賣雙方於登記案件送件前，可先在「地政線上申辦系統-不動產實價登錄」系統登打列印申報書，也可選擇以手寫方式填寫紙本申報書。填寫完畢後，必須由買賣雙方共同簽章，並於辦理買賣移轉登記時一併送交，才算申報完成。

為了確保對外揭露的價格資訊真實正確，內政部表示，新制施行後，對於申報書「交易總價」、「車位個數」及「車位總價」等3項價格資訊，若有申報不實的情況，將直接處3萬元至15萬元罰鍰。

至於今年6月30日以前已至地政事務所申請買賣移轉登記的案件，內政部表示，仍依原規定，由地政士、不動產經紀業或權利人於登記完畢後30日內申報登錄，以利新、舊制度順利接軌。

 

財政部統計，2019年全台須課徵「囤房稅」的住家非自住用房屋共68.55萬戶，比2015年增加6.75萬戶，增幅逾1成；其中以台中增加1.59萬戶最多，推測應與中科等地持續發展，帶動不動產開發有關。

房屋稅的計算公式為「房屋課稅現值乘以稅率」，稅率又根據房屋使用情形分為多種，以不同稅率課徵，其中主要有「住家用」和「非住家用」等類別。

「住家用」大項下又有自住用、非自住等子類別，自住用指民眾自用房屋，全國限3戶以內，超過則歸類為非自住用房屋，須以較高稅率課稅，部分縣市還會依據持有戶數多寡訂定差別稅率，持有越多、稅率越重，俗稱「囤房稅」。

根據財政部最新統計通報顯示，「囤房稅」2015年上路，全國課徵戶數約61.8萬戶，之後逐年增加，至2019年課徵戶數已來到68.55萬戶。

觀察六都變化，這5年間以台中市「囤房稅」開徵戶數增加1.59萬戶最多，增幅達18.8%；去年開徵戶數已來到10.04萬戶，為六都中第二多，僅次於新北市。財政部統計處表示，主因應與中科、台中工業區、水湳經貿園區等地持續發展，帶動當地不動產開發有關。

台北市5年「囤房稅」開徵戶數也增加1.53萬戶，至去年增至9.45萬戶。統計處指出，應與投資客持續於北市置產有關。

統計通報指出，若從自住用房屋的增加情形來看，2015年至2019年以桃園市增加最多，5年間多出4.5萬戶，增幅6.9%；至去年自住用房屋戶數已增至70.09萬戶，與近年人口由高房價的雙北，陸續遷出移居的趨勢相符，桃園房價相較親民，吸引人口移入，進一步帶動自住房屋增加。

相對台北市趨勢則相反，5年自住用房屋數從72.1萬戶下降為69.17萬戶，減少2.93萬戶，減幅4.1%，為六都中唯一「不增反減」的縣市。統計處分析，應是受台北市近年大力推動都更、危老重建，原先自住用舊屋稅籍註銷有關。

進一步以鄉鎮區來看，全台自住用房屋占比最高區域為高雄市鳳山區，達79.8%，其次為基隆市安樂區占比78.3%。適用「囤房稅」的非自住用房屋占比最高為高雄市新興區，占比14.6%；台中中區、北區、西區占比約1成3左右，分列第2至第4名；新北市淡水區占比為12.1%，排名第5。

https://house.udn.com/house/story/11137/4598760

永慶房產集團統計內部資料指出，5月全台交易量較4月成長20%，包含新竹在內，七大都會區交易量均增加，除了高雄月增率7%外，其餘六大都會區月成長均超過兩成，台北、新北分別量增26%與28%，表現最佳。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，國內防疫挺過第3個潛伏期，顯示國內環境相對安全，防疫措施將逐步解禁，進入後疫情時代，民眾終於能鬆口氣，同時帶動餐飲、零售買氣回穩，也增加民眾購屋信心。

謝志傑指出，5月房市在「加零」效應持續發酵下，民眾恐慌情緒消除，年後因疫情壓抑且觀望的買氣回籠，民眾看屋、出價意願轉趨積極，出價也回歸理性，部分待售時間較長的屋主，讓價意願高，買賣雙方價格認知逐步達成共識，推升5月房市表現。

謝志傑表示，市況顯示民眾擺脫恐慌情緒後，不論是一般住宅或是中高總價產品，交易量同步回溫，目前首購、換屋族群注重周邊機能，高資產族群則看重地段、產品稀有性等優勢，擇優進場。

5月房市若與去年同期相比，全台交易量成長13%，其中台北增加18%，新北成長27%，桃園量增15%，新竹增加25%，台中成長12%，顯示疫情影響淡化，房市旺季仍旺，市場交易回歸緩步復甦的軌道，呈現小幅量增的態勢。

 

住商不動產企研室統計旗下加盟店5月成交業績，全台與上月相比增加20%，較去年同期量增21%，六都成交量較上月全部增加，新北市月增27%最多，台中增加23%，台北市也增加14%。

和去年相比，北市年增20%，新北年增21%，桃園年增13%，台南年增9.4%，高雄年增1.7%，僅台中減少5%。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出，4月因磐石艦爆發群聚感染，疫情拉警報，民眾減少出門，加上清明假期工作天數較短，交易量明顯下滑。但疫情未擴大，希望撿便宜的買方迅速歸隊，加上低利與高成數發酵，5月爆出一波成交潮。

綜觀六都表現，以新北市表現最佳，相較上月、去年同期都增加21%以上，台北市也亮眼。徐佳馨分析，雙北多數為自用客戶買進，目前價格雖處於高點，但銀行貸款寬鬆，成數增加了買方購買力，也讓成交增加。

台中今年以來捷運與重劃區話題一路升溫，加上價格優勢持續加溫，是區域房市活絡的重要因素。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡認為，疫情影響經濟情況目前來看不如想像，房市漸趨回穩，建議自用買方可以積極看屋及出價，商用不動產則必須注意供需走勢及物件條件，以利掌握合理價格。

https://house.udn.com/house/story/5889/4598597

 

房仲統計六都近一年最高總價店面，高雄後驛高醫商圈一間占地千坪店面，以19億元交易，六都最高，其次為台北市長安西路一間餐廳，總價11.58億，第三為台中市公益路商圈一家養生會館，去年7月以近9億轉手。

台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，觀察六都最高總價店面，不一定都位於熱門商圈，但大多同時具有都更、租金成長性等特色，這也是現階段店面投資人選擇店面時兩大考量。

鑒於店面可創造長期而穩健的投資財富，台灣房屋特別成立財富店面交易中心，針對不同店面特色區分為「熱門商圈型」、「社區生活型」，「趨勢增值型」，「商圈建地型」，「自住透店型」五大類別，提升民眾購置物件投資精準性。

根據台灣房屋統計實價資料，去年迄今，台北市以長安西路一間716坪透天店面，以總價約11.5億交易，總價最高，陳炳辰表示，該店目前為餐飲店面，為透天厝，且區塊多具備老屋都更價值，買方顯然看準未來都更趨勢增值價值。

新北市最貴店面位於新店中興路，總面積約359坪，以總價2.74億元交易，每坪約82萬元，目前為銀行。

陳炳辰表示，當地近新店智慧產業園區，店面租金一坪2000元左右，換算該店面投報率近3%，買方應是看好未來當地未來發展，有助租金上揚，因此超前部署，以高價購置潛力地段。

桃園最高價店面位於藝文特區「昭揚乾坤」社區一樓，為三角窗店面，本來由保時捷承租，屋主去年以3.8億元轉手，獲利達一千萬， 新接手屋主轉租給一家銀行。

台灣房屋智庫經理江怡慧分析，該間店面位於藝文展演中心第一排，為豪宅建案店面，周邊多是精品名店、高級車品牌與大型金融業者等進駐，這類商圈租金具上漲潛力，吸引買方出手置產收藏。

台中最貴店面在公益路商圈，也是透天，去年7月以近9億交易，目前經營養生會館。陳炳辰表示，公益路一帶為熱門商圈，鄰近多有豪宅，目前行情都在單價40-50萬，推測買家除了收租外，也著眼於未來都更，因此以天價交易。

台南最貴店面位在北區忠義路三段，為自建物件，目前一樓開設量販店，採多元的運用。

高雄市最貴店面在後驛高醫商圈，占地達1242坪，屋主以約19億轉手，六都最高。陳炳辰表示，當地有影城、商場進駐，該店面過去亦作為賣場使用，接手買方除了自用需求，也應看好未來增值效益。

匯流新聞網記者李盛雯、胡照鑫／台北報導

網路上各項買賣交易早已讓人見怪不怪，不過對於成本極高的不動產投資，光憑網路資料你敢就這麼下手買屋嗎？作家小彤以多年投資房產的經驗，不畏疫情影響，居然在無法赴日看屋的情況下，只用衛星地圖看了環境，就直接買下東京新宿的套房。

在新冠肺炎疫情衝擊下，國內房市帶看量與成交量下降，房市專家分析，未來房市可能邁入「冰河時期」，國外房產同樣一片低迷。小彤認為，房地產是「進可攻、退可守」的最佳投資標的，大漲增值時，可以變現套利；市況不佳時，可以出租穩定獲利。既能長期投資保值，也能短期收租獲利，更具有流傳給子孫的實際價值。

「找到對的對象，再下手。」小彤表示，一直秉持這個購屋原則，選擇的房子絕對不會位在偏遠地區，一定在蛋黃區精華地段，因此這次以日本第一城市「東京」作為房產投資標的。

改向海外房產投資，是因為小彤曾在日本生活多年，對於周遭環境十分熟悉。她表示，日本房地產的投資報酬率高出台灣許多。這次購買位於東京新宿南口，大葉高島屋斜對面的房屋，仳鄰「東方中央公園」之稱的新宿御苑，食衣住行都相當便利。

由於疫情嚴峻，日本不開放外國人入境，小彤因此無法飛赴日本看屋，加上日本非常重視承租方的隱私權，若該房有房客居住，不允許外人進行參觀。因此小彤在疫情期間「手指購屋」，利用Google Map查看周遭地理環境、生活機能等。對於無法親眼看見屋內格局，則依賴仲介提供屋內的詳細照片。

「在房氣低迷的情勢下，反而對想買房的我來說是一大福音，因為少了競爭對手。」小彤說，最後順利以最佳的CP值購下這個黃金地段套房。

近年來，許多外國人會在日本進行房地產投資，日本買房過程嚴謹，早已建立一套完善的做法，像是仲介公司、房屋代管公司，會將房客、房租等問題都處理妥當。雖然簽約過程僅以視訊方式進行，但日本對於購屋者有嚴格的規定，除了日本的取引士證（房屋經紀人）、代書必須出示證照給買方，還要再三確認買方身份才行。

小彤沒有飛到日本當地，利用「手指購屋」的方式就買下日本房地產。讓身旁朋友都嘖嘖稱奇，不少人共同的問題是：「難道不覺得這樣的投資方式風險很高嗎？」

小彤笑說，不能看到房屋實體的確提高了不少風險，但是因為相信日本的買房模式，藉由與值得信賴的房屋代管公司合作，大幅降低了風險。她舉例比較，當大家選擇以基金、定存或是外幣的方式做為投資時，也只注重投報率的高低，並沒有看見實體的外幣或黃金。

「所以，投資日本已帶有租約的房子，就像是購買黃金期貨一樣，投報率穩定安全最重要。」小彤這麼分享自己的看法。

後疫情時代影響了大家的生活習慣、消費方式，雖各大產業都受到衝擊，但像食物外送、網路購物等方面卻更為蓬勃。現在連購買房子都有了新的趨勢，像小彤利用「手指購屋」，不必飛到日本當地，利用完善的日本購屋流程，以及網路工具Google Map協助了解房屋概況，不必直接接觸，輕輕鬆鬆網路購屋完成，堪稱「後疫時代全新購屋法」。

https://tw.news.yahoo.com/%E6%9C%89%E5%BD%B1-%E8%B2%B7%E5%B1%8B%E4%B9%9F%E7%98%8B%E7%B6%B2%E8%B3%BC-%E4%BD%9C%E5%AE%B6%E5%B0%8F%E5%BD%A4%E5%8B%95%E6%89%8B%E6%8C%87%E6%8A%95%E8%B3%87%E6%97%A5%E6%9C%AC%E6%88%BF%E7%94%A2-080348293.html

據財新，中國社科院學部委員余永定表示，不要太相信美聯儲的獨立性。今後美聯儲將受到越來越大的壓力與美國政府配合，很可能就是要讓美聯儲多搞一點赤字貨幣化。長期以來，許多人強調中央銀行的獨立性無疑是正確的，但中央銀行和財政部的配合和協調也十分重要。一旦採取了強度足夠大的擴張性財政政策，再配合以實行中國式QE，可能是貨幣政策支持積極財政政策最重要的方式；可以先試國債融資，如果發不出去，或利息率上去了，再由央行在二級市場購入財政部在一級市場上發行的國債。

原標題：銀行為什麼「拉存款」？並不是為了放貸款！

使經濟學家們認可銀行貸款和銀行投資確實創造存款貨幣被證實是一件極其困難的事情。

——約瑟夫·熊彼特，奧地利經濟學家，《經濟分析史》

傳統觀點認為，商業銀行吸納儲蓄者的存款貨幣並將其借與貸款者，存貸款的利差為商業銀行的主要利潤來源。在此視角下，商業銀行的「拉存款」現象似乎很容易解釋：商業銀行只有吸收存款才能放貸！

然而，這一觀點卻與事實不符。現實中，商業銀行通過發放貸款創造存款貨幣，即

「貸款創造存款」

，而非經濟學教科書中所表述的存款創造貸款。簡單來講，

商業銀行並不借出存款貨幣，商業銀行創造存款貨幣。

當銀行同意向貸款者A發放100萬貸款時，該銀行同時在A的賬戶中創造了100萬嶄新的存款貨幣。如筆者在《你不知道的「銀行學」：關於貨幣與銀行的兩大誤解》（2019-11-05，澎湃商學院）一文中所描述，商業銀行的貨幣創造過程實質上為

「無中生有」

，銀行工作人員在電腦系統中打字即可完成。由於存款貨幣是通過貸款創造（或派生）出來的，從技術上講，商業銀行並不需要有任何存款便可發放貸款。既然銀行可以創造貨幣，為什麼還要「拉存款」呢？簡單來講，商業銀行「拉存款」的最主要目的是以較低的資金成本獲取流動性，下文將詳細闡述。

準備金和現代銀行清算體系

為了理解銀行「拉存款」現象，我們必須首先理解「準備金」（reserves）的作用以及現代銀行清算體系。何為準備金？準備金是由中央銀行創造的電子貨幣，其本質為中央銀行的負債。準備金可被視為一種特殊的貨幣，其僅由商業銀行和部分金融機構持有。家庭和廠商並不持有準備金，因此準備金並不用於購買商品或勞務。由於準備金以中央銀行的信用為背書，其為商業銀行體系內最具流動性的資產。準備金有什麼用？

準備金可用於商業銀行間的清算。

現代社會銀行清算體系存在兩個層次：

第一層次，商業銀行間用準備金（即央行創造的貨幣）進行清算；

第二層次，私人部門間用存款貨幣（即商業銀行創造的貨幣）或紙幣進行清算。

商業銀行流動性管理

經濟活動的進行伴隨著大量的交易和結算行為。舉例而言，假設購房者（開戶於銀行A）向地產商（開戶於銀行B）支付200萬購房款。我們都知道，當此交易完成，地產商在銀行B的賬戶會增加200萬存款貨幣，購房者在銀行A的賬戶會減少200萬存款貨幣。但這僅為清算的第二層次，即購房者和地產商間用存款貨幣結算交易。銀行A和銀行B之間如何進行清算？具體來講，銀行間用準備金來結算交易，如圖所示。

此筆交易的發生會伴隨著銀行A存款貨幣的減少，進而降低銀行A的負債。相反，這會增加銀行B的負債，體現為銀行B負債端增加200萬存款貨幣。銀行B負債端的增加必然伴隨著增產端的擴張，為結算這筆交易，銀行A需向銀行B提供200萬準備金，至此，該筆交易在第一層次才得以結清。此筆交易的清算導致銀行A增產負債端的收縮和銀行B資產負債端的擴張。

很顯然，此筆交易的結算消耗了A銀行200萬準備金（即流動性資產）。試想，如果這筆交易數額足夠大，或者大量客戶向銀行B支付，銀行A或許會陷入流動性不足（準備金不足）的局面。因此，商業銀行天然地面臨流動性風險。此時，銀行A不得不向其他商業銀行或中央銀行借入準備金以保障結算的進行。然而，由於此流動性資產借入的價格（即銀行間拆借利率）通常高於存款貨幣的價格（即存款利率），此舉會增加商業銀行的資金成本。流動性管理為商業銀行經營的核心問題，較低的流動性可增加商業銀行的運營成本，擠壓銀行利潤。現實中，商業銀行仍然面臨各種流動性監管要求（如準備金要求），這也增加了商業銀行的流動性風險。

銀行為什麼「拉存款」？

當然，如果銀行A向銀行B「拉存款」，這則增加銀行A的準備金，進而減少其流動性風險。拉過來的存款並未增加銀行A的平均資金成本，此成本低於銀行同業拆借利率或央行借貸利率，因此相對「便宜」。反之，如果銀行A被銀行B「拉存款」，這將減少銀行A的準備金，增加其流動性風險。

從流動性的角度來看，「拉存款」可理解為商業銀行以較低的資金成本獲取流動性的理性行為。

通過「拉存款」，商業銀行可以有效減少經營成本，增加利潤。這也是銀行「拉存款」的主要目的，與發放貸款無關。此外，商業銀行通過「拉存款」還可以有效增加客戶數量，產生規模經濟效應。無論是私人客戶量的增加還是企事業單位客戶量的增加，都有利於銀行向其開展其他業務，如貸款業務、理財業務、中間業務，增加銀行的利潤來源及規模。

結語

商業銀行並不借出存款貨幣，商業銀行創造貨幣。現實中，銀行通過貸款和投資創造存款貨幣，即「貸款創造存款」。在「無中生有」的貨幣創造過程中，商業銀行並不需要存款便可發放貸款。本文關注了商業銀行「拉存款」現象，指出銀行「拉存款」並不是為了發放貸款，而是出於流動性考量。在現代銀行清算體系中，銀行間使用流動性的準備金進行結算，商業銀行天然地面臨流動性風險。從流動性的角度來看，「拉存款」可理解為商業銀行以較低的資金成本獲取流動性的理性行為。長期被經濟學教科書忽視的流動性管理實為商業銀行經營的核心問題。

（作者賈鵬飛為南京大學商學院經濟系教師）

https://news.sina.com.tw/article/20200528/35305630.html

現在果真是買房子能減輕最多利息負擔的好時機！中央銀行最新公布五大行庫的4月份新增房貸平均利率為1.381％，來到有史以來的最低點，等於是這個時候才要買房子的民眾，不必和銀行協商個老半天，就能夠申請到很低的房屋貸款利率，這樣的情況，使得不少已經有房屋貸款的民眾，也想要把原有的房屋貸款換到利率比較低的銀行。不過銀行業者提醒，「房貸搬家」的過程還有其他的手續費、塗銷費、代書費等支岀要付，划不划算還得仔細算過之後，再來行動也還不遲！


▲房屋貸款的金額都不小，相關的轉貸費用也可能跟著增加。

  中央銀行統計的台灣銀行、土地銀行、華南銀行、第一銀行、合作金庫等五大行庫的房屋貸款業務市占率高達4成，所以其平均房貸利率的數據可以充分表徵全台目前房屋貸款利率的趨勢，也代表現在的房貸利率真的是很低、很低。尤其這次新增房貸的平均利率是比前一個月大幅減少0.212個百分點，下降的幅度也是相當驚人，難怪房地產業者都認為最近的新屋及預售建案買氣已經明顯回升，原因和房貸利率「有感」下降絕對有直接的關係。



  近期也有不少已購屋民眾認為，往來的銀行對於調降房貸利率不夠「爽快」，打算把原有的房屋貸款換到別家利率更低的銀行，因為只要房貸利率能夠從原來的1.8％降成1.4％左右，以借款800萬元的房屋貸款為例，一個月大約就能省下2660元的利息支出。不過，每一家承作房貸搬家的銀行都會跟你收取4,000～9,000元不等的服務費（或稱為開辦費），如果你是銀行的優質客戶才會有所減免。

  除此之外，新承辦你的房屋貸款的銀行勢必會對此房子重新鑑價、你的信用評等做徵信，但是相關的鑑價費、徵信費大多由銀行自行吸收，不過新轉過來的房屋貸款則要由地政機關收取設定規費，金額大約是房貸設定押抵金額的0.1%，即申貸1000萬元要1萬元的設定費，這個部分是省不了的。


▲申辦「房貸搬家」之前，可以先找代書瞭解相關的費用總和。

  最後「房貸搬家」算得上是有些複雜的申辦工作，一般的民眾沒空、也沒時間去做，所以免不了要請代書來辦手續，大約要付個3000～5000多元不等的代書，塗銷原有的房貸還要塗銷費（約2000～3000元不等），有意申辦的民眾得好好預備這些費用。https://news.housetube.tw/7110

法新社報導稱，這座城市國家被視為全球經濟的領頭羊，歷史性的收縮凸顯出新冠這一殺手病毒給各國帶來的極大困擾。

這一最新經濟數字公佈的時機正值新加坡副總理計劃對外宣佈推出另一輪刺激計劃數小時前。數月來全球各國的封鎖政策使新加坡的經濟陷入癱瘓。

新加坡貿工部最新公佈的年度預測數據在今年三月份預估下降4%的基礎上進一步大幅度下調。當時的數據顯示新加坡今年第一季度的經濟規模與去年同期相比下降了0.7%，與2019年最後一個季度相比下降了4.7%。

新加坡這個金融中心是世界上最開放的經濟體之一，通常在任何全球性衝擊中受到的打擊最大，而且最早。

貿工部表示，新的評估數據是「鑑於外部需求前景惡化」和國內部分封鎖的結果。下滑7％將是自1965年該國獨立以來最嚴重的經濟萎縮。

美國，歐洲和中國等主要市場的停擺削弱了對新加坡出口業的需求，國際航空旅行的停頓也打擊了新加坡的支柱產業--旅遊業。

新加坡已下令關閉大多數企業，建議人們呆在家裡，並禁止大型聚會。官員們表示，他們可能從6月初開始放寬規定，但仍會有許多限制措施。

副總理王瑞傑（Heng Swee Keat）也是該國的財政部長。在週二晚些時候向議會發表講話時宣佈了新的經濟扶持措施。

這是該國在新冠疫情的影響下第四次推出上百億美元的經濟刺激計劃，緩解疫情給企業和家庭帶來的衝擊。

最新經濟刺激計劃的重點是保留就業崗位，政府為此將拿出大約330億新加坡元（約合232億美金）。

這不包括之前總計600億新加坡元（合420億美元）的一攬子計劃，這些計劃將使用該國的巨額財政儲備來支付。新加坡財政部長週二表示，該國將總共投入近1000億新加坡元來提振受新冠疫情影響的經濟，涉及金額幾乎佔該國GDP的20%。

新加坡聯昌國際私人銀行（CIMB Private Bankin）的經濟學家宋誠煥（Song Seng Wun）預計，第二季度的經濟數字將完全體現出新冠病毒的影響，GDP預計將萎縮15-20％。

他對法新社說：「新加坡是一個開放的小型經濟體，貿易規模是國內生產總值的三倍。經濟總量的急劇的收縮反映了新加坡對外部事件影響的脆弱性。」

該國貿易部還表示，儘管全球其它一些經濟體正在重新對外開放，但由於取消「封鎖」措施的速度緩慢，「巨大的不確定性」依然存在。

該部表示：「首先，在美國和歐元區等主要經濟體中，隨後的感染浪潮可能會進一步破壞經濟活動。」

「第二，越來越多的人意識到許多主要經濟體的財政和貨幣政策的靈活空間減少，這可能會破壞人們對各國政府應對衝擊能力的信心。」

新加坡貿易部警告說：「不僅僅是目前的經濟萎縮，而且在COVID-19疫情的持續時間和嚴重程度以及在經濟復蘇的軌跡上仍存在很大程度的不確定性」。

新加坡中央銀行在三月份放鬆了貨幣政策，以支持遭受疫情襲擊的經濟。

※本文獲《德國之聲中文網》授權轉載，原文：再拿百億美金 新加坡進入"大撒幣"模式

責任編輯：梁喆棣

https://www.businessweekly.com.tw/international/blog/3002605

關鍵字：信義全球﹑廠房﹑台中﹑工業用地﹑交易量
原文網址: 商用不動產核發建照量　台中衝第一！大里丁建地漲破2字頭 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1724712#ixzz6NkKsUI41
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廣西南寧邕寧區日前發放首批全產權農民拆遷安置房不動產權證。其中一村民稱，他領完後總共有了八套房，住不完，一半出租一半自己住，一個月房租收入一萬多元，「收租的感覺蠻好」。讓網友齊聲大呼「好羨慕」。

南國早報報導，5月25日，廣西南寧邕寧區發放全產權農民拆遷安置房不動產權證，共有612套拆遷安置房取得不動產權證書。這是南寧首次發放全產權農民拆遷安置房不動產權證，在發放儀式上，很多農民老伯，農民大姐臉上樂開了花。其中最多的一位有八套房子，現場領到六套房子的不動產權證。

房子最多的是有八套房的邕寧區公曹村村民梁以球。梁以球家共有16口人，作為拆遷村民，2016年他以1800元/平方米的價格，購買了「大唐世家」八套120平方米的房子，現在該小區商品房均價約1萬元/平方米。他說「我把一半的房子租出去，一個月有一萬多元的租金收入。」

據他表示，他的八套房包括「一品龍灣」二套、「大唐世家」（安置小區）六套。談起收租的感覺，梁以球說：「一個月一萬多收入，基本上像一個公務員一樣！收租的感覺蠻好！」

報導指出，邕寧新興產業園區管委會副主任陸秀梅介紹，2013年起，邕寧區通過土地「招拍掛」市場化運作的方式陸續完成12個永久性安置房項目地塊出讓。目前，邕寧區已有7277套住房竣工交付，大唐世家、大唐果為首批竣工交付使用的安置項目。在這些安置房中，已有2000多套安置房完成合同備案，已獲得頒證的房產，可實現商品房市場交易功能。

對此，網友們都紛紛表示很羨慕，都想過上這種不工作天天收租的日子。網友說「打工是不可能打工的，這輩子都不可能打工的，就是只能收收租這樣子」、「收租的感覺真爽」、「城市拆遷創造出大批富豪」、「真是滿滿的正能量！」

https://udn.com/news/story/7332/4597105?from=udn-catelistnews_ch2