【大紀元2020年05月29日訊】（記者李捫心綜合報導）由於擔心中共病毒大瘟疫的後續影響，銀行和一些放貸機構都停止了房地產市場上風險較高的貸款，所以新的商業房產和再分開發市場的資金，實際上已經枯竭。同時，由於企業倒閉或增加遠程辦公，商業物業空置率將會增加、價格和租金都會下降。
Squirrel抵押貸款公司的董事總經理約翰‧博爾頓（John Bolton）說，隨著全國停擺，放貸者已經收緊了大量貸款。
不僅銀行不願意給房地產開發貸款，就是那些非銀行的放貸機構也不給他們貸款。博爾頓說：「這不僅僅是銀行的事情，目前沒有人在給房地產開發貸款。」直到放貸方可以準確評估放貸的風險，他們才會放貸。
博爾頓說，以前的經濟週期都表明，房地產開發是放貸風險最高的領域之一，也是第一個被叫停的領域。
在2008年的全球金融危機之後，許多放貸給房地產開發的金融公司都倒閉了，因為他們無法償還資金給投資者。
博爾頓說，放貸方不太可能終止一個進行到一半的開發項目，而其中風險最大的，是那些貸款購買土地、並希望通過再分地皮建房來賺錢的開發項目。
「我們可能會看到，已經購買了用來開發的房地產的人，不會在目前這個市場上建房。這可能是因為他們決定不建房，也可能是因為他們無法獲得建房的資金。
「我們通常認為真正的風險在於土地開發。」博爾頓說，如果開發商無法償還債務，又賣不掉那片土地，也無法獲得資金把那片土地變成建地和房屋，那麼開發商就有可能會陷入困境。
博爾頓預計，可能至少還得再過6個月，這種狀況才可能發生改變。
銀行只給現有客戶貸款
澳新銀行（ANZ）表示，將繼續向現有客戶提供貸款：「我們會繼續為商業地產的開發和再分項目提供資金。」
新西蘭銀行（BNZ）也表示，最近已經為全國各地的幾個商業住宅項目提供了資金。「我們現在的重點，更多地放在現有客戶及支持新西蘭住房的增長上，這取決於借款人、擬議的開發項目、行業和地點。」
「由於不確定的經濟前景以及大瘟疫對房地產市場的影響，我們正在採取謹慎的方式進行新的貸款，以確保我們為客戶提供最好的、最負責任的結果。」
除了銀行，其他貸款機構也在繼續貸款給房地產開發商，但一般利率都很高。
新西蘭抵押貸款與證券（NZ Mortgages and Securities）公司的詹姆斯‧凱洛（James Kellow）表示，該公司已經批准了2.23億元的項目，動用了1.68億元，並且仍在向現有客戶提供貸款，批准了19個現有項目每月的貸款提取。
自本月降至二級警報以來，NZMS的借款人已經結算了3,300萬元的聯排別墅和公寓的銷售，並繼續在償還貸款。他說，自3月下旬開始實行4級警報以來，NZMS已經為四個新的房地產項目貸款2560萬元。
凱洛表示，他們將繼續為現有客戶提供貸款，不過「成為NZMS的貸款人的門檻很高。由於我們以很高的成本貸出資金，我們需要開發商有信心完成項目並售出房屋。」
另外一家二線放貸商也表示，銀行貸款給房地產開發商的利率是4％，而他收取的年利率高達12％，放貸最多達1,000萬元，時間為12至15個月，主要用於住宅開發項目，「可以有足夠的時間建造並賣掉這些房子」。
「每個人都極其謹慎。當大瘟疫開始時，我們都停止了放貸，因為我們不知道會怎樣發展。但是如果你是現有客戶並且有良好的記錄，那麼主要的銀行都會給你貸款，」這個放貸商說。
儲備銀行：商業地產「脆弱」
儲備銀行在其最新的五月份《金融穩定報告》中表示，銀行對商業地產的貸款敞口總額約為400億元，約占銀行總貸款額的8％。其中約50億元與房地產開發項目有關。
報告說，「商業地產部門很容易受到大瘟疫危機的影響。歷史上，商業地產一直是銀行大量信貸損失的來源。」
他說：「許多商業物業的業主在經濟低迷期間，都主動提出減少租金以支持租戶，但長期的經濟不景氣將對租金構成下行壓力，並導致商業物業空置率上升。儲備銀行行長阿德裡安‧奧爾（Adrian Orr）說，由於大瘟疫的4級警報措施實行了國際旅行限制，這讓酒店、零售和一些辦公物業立即受到打擊。
「目前的商業物業開發還表明，未來十二個月內，奧克蘭和皇后鎮房地產市場將交付高於平均水平的零售和住宿物業。
「因此，對商業物業的需求可能難以跟上供應增加的步伐，一些商業地產貸款的還貸能力可能會出現問題。」
不過報告說，近年來，銀行對商業地產領域的貸款質量有所提高。「銀行收緊了對商業物業行業的貸款標準，增加了預售要求和貸款對物業價格比率的要求，並且銀行對建築公司的質量，也進行了更加嚴格的審查。
「所以，商業地產領域的問題不太可能單獨威脅金融穩定，但可能會加劇經濟下滑並削弱金融體系的彈性。」
遠程辦公會進一步降低商業物業需求
澳大利亞房地產分析師預測，由於從高度集中的中央商務區運營轉向在家辦公，澳洲辦公樓市場的價值，會從目前估值3180億澳元，到明年下降多達15％，市值蒸發500億澳元。
Craigs 投資公司的馬克‧李斯特（Mark Lister）說，因為企業面臨挑戰，有些企業被迫裁員和縮減規模，從而引發對商業物業需求的下降。
「如果改變工作習慣和行為的結構，比如增加靈活工作時間和遠程工作等，那麼這可能會進一步減少對辦公空間的需求」，他說，這就會迫使房東考慮減少房租以填補空缺。
所有這些顯然對辦公物業價格以及潛在的租金收入都是不利的。李斯特說，至少，它會限制租金的增長。
「很難量化可能產生的影響，但我懷疑在瘟疫之後，許多企業將採取更加開放的態度靈活地工作，一部分原因是它使員工滿意並提高了生產率，另一部分原因則是減少辦公室空間是企業採取的一種經濟有效的措施，」他說。
責任編輯：筱康
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