不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

投資海外不動產方興未艾，但國人大都透過代銷業或房仲業赴海外投資，房產人士和律師均認為，代銷業賺佣金，理當要做好銷售前的各項徵信調查，協助投資人穩當安全投資。

從2014年下半年起，房市開始量縮，價格盤整，但是早先從房市獲利者很難甩脫靠房地產獲利的滋味，但在台灣房市難以獲利後，資金自然會轉向海外。

住展雜誌企研室經理何世昌在一場海外投資房地產的趨勢與契機研討會中表示，在房產市場獲利者的需求面在於創造高收益和理財，他們的錢流向海外是基於主動的投資需求，並不同於中國大陸的禁奢打貪，資金是被迫出走海外。

何世昌指出，海外投資有一定的風險，除了匯率變動和當地法律和稅法規定之外，不少曾發生過的風險主要是賣方不實、一屋多價，或是無人接手等問題，而這些都可以藉由代銷業者事先的徵信和市場調查協助投資人規避的風險，因此投資人有必要慎選代銷業者。

律師李永然說，1990年台灣曾有一波賣美國的房地產熱潮，不少投資人上當，因為在美國當地賣的可能是沼澤地，結果投資人鎩羽而歸，所以投資人嗅到投資機會時也必須要先做好功課。

李永然認為，代銷業者賺佣金，所以理當要去研究當地法律和投資環境，為投資人做好把關才是優良代銷業者。

亞太國際地產執行董事秦啟松也提醒投資人，東協各國房價雖然相對便宜，但建築品質仍難與台灣匹敵，畢竟台灣有地震和颱風等天然災害，房屋的耐震要求高，且講究建築各項細節，但東協國家沒有地震颱風，建築細節相對不如台灣，投資人若以台灣的建築品質與東協相比，可能會有落差。

◎ 高承洋

台灣第一部「租賃住宅市場發展及管理條例」（簡稱租賃專法）於今年六月二十七日實施，對於承租方來說可以提升與保障維護更多權益，對於廣大的租賃市場無疑是個良藥，筆者大大贊同本法的訂定。

自總統頒布「租賃專法」以來，筆者發現許多業者紛紛希望未來加入不動產「包租代管業」，對於這個政府即將扶植的產業來說算是相當成功的開端，但筆者更憂心的是不動產包租代管業有這麼容易嗎？

以不動產中古屋來說，所有權人的重點在於將不動產售出，買方買下心儀的不動產，銀貨兩訖；不動產包租代管業卻不是這種方式經營，而是需要長期的管理與服務，尤其最擔心的是房客落跑、大肆破壞租屋處、吸毒、房東剋扣押金等種種問題，這都是未來包租代管業將會遇到的問題。

所以最近有包租代管業者與保險公司推出了租霸險、凶宅險等服務，這在在顯示不動產包租代管業在經營上會面臨許多無法控制的狀況；再以內政部近期在六都推動的民間包租代管計畫中提到，提供保險、公證費、代管費等，這也都再次證實不動產包租代管業不是個輕鬆的行業。

自不動產仲介同業公會成立以來，雖然稍微提升了不動產仲介業務人員的素質，但對於不動產租賃部分卻未有相當的著墨與重視，這也是長期以來不動產租賃市場會如此混亂的原因之一，所以未來不動產包租代管業可以說嚴重缺少有足夠經驗與專業的業者。

台灣的不動產市場面臨了轉捩點，人口老年化、少子化、經濟不景氣等原因，未來不動產買賣交易量要能大幅回升可說是難上加難，然不動產包租代管業卻是穩定成長，但這樣的行業真的能賺錢嗎？能超英趕美嗎？還是曇花一現猶如蛋塔效應般？廣大的租賃市場禁得起這樣的考驗？這才是筆者最擔憂之處！

（桃園市樂安居住宅發展促進協會理事長）

李得全／北市政府地政局長

預售屋的交易金額龐大，幾乎是民眾畢生的積蓄，攸關各方權益甚鉅，鑒於預售屋不是成屋實體交易，全憑一紙契約內容為交易依據，所以使消費者預先了解契約內容，是保障消費權益極重要的第一步。《消費者保護法》雖有要求建商提供定契要給消費者簽約前審閱期，但實際情形是消費者需先付一筆訂金後才能帶回審閱；另《消保法》雖也規定違反定型化契約應記載事項可依法處罰，惟要先限期改正而不改正後才處罰，然此傷害已造成，事後再調處解決或處罰皆為時已晚，可見現行法令制度值得檢討。

自由市場交易公平與安全的基礎在於資訊的透明，使雙方立於資訊平等下合意立約才是公平的交易，政府既已公布了定型化契約應記載不得記載規定，導正交易公平，《消保法》雖也賦予政府查核權，但面對現實的自由市場，在政府人力有限的抽查機制下，這種事後的查核權並無法有效管理市場秩序，若能改由事前備查管理，政府便可以事前輔導建商所提供的定契符合規定，即時提供消費者查閱，減少預售屋交易爭議，如此就可以彌補現行制度及實務的不足。

以台北市為例，105年預售屋定型化契約不合格率為100%，全台北市消費爭議案219件中，涉及建商的消費爭議有117件佔53.42%，幾乎都是契約的爭議，為此台北市政府地政局於106年3月1日起推動預售屋管理新制，全面要求納管全市預售建案契約，除了輔導建商預售屋的定契符合應記載不得記載之規定，也及時公開上網提供民眾查詢，部分建商為了提升企業形象，也主動配合向地政局提出備查，因此106年全台北市消費爭議案195件中，建商已從前一年117件降為87件，佔比也從53.42%降為44.62%，顯見實施預售屋契約於銷售前備查確有成效。

台北市雖全國首創推動預售屋管理新制，要求建商預售屋契約應於銷售前備查，惟目前仍有不少建商（約1/4）已開始預售，卻藉故拖延契約報核之情形。因此為了行政機關執法有據，阻卻部分建商的不配合，實有列入法令予以規範之必要，俾利全國各縣市政府共同推動。目前「實價登錄三法」正送立法院修訂，其中《平均地權條例》增訂第47-3條，課予預售屋銷售者於銷售前應將預售屋相關資訊申請備查之責，以回應各界要求資訊公開的必要，若能一併增列「預售屋買賣契約」於銷售前納入備查，當使此次修法更為完備。

房地產廣告標語百百種，但其實不同地區民俗風情也不太一樣，例如近年廣告中最常使用的「輕豪宅」一詞、中南定義就大不同，在台中多是專指小宅，高雄則是大坪數換屋產品，目標客群也不一樣，業者指出，廣告用語視當時市場氛圍而定，只要有業者帶頭效果不錯，就會引起一窩蜂使用，所以中南部定義就不一樣。

以高雄房地產所謂的「輕豪宅」，主要是由於豪宅市場氛圍不佳，所以市場有著不少接近豪宅、坪數80坪左右、進口高檔配備的產品，屬於類似像次豪宅的味道；而在台中則主要見於小坪數產品，可能地段優越或是配備猶如豪宅，擇一符合就成為廣告宣傳詞常客。

例如7期旁單元2成屋案「文華匯」主打豪宅區段、飯店服務、小坪數輕豪宅，現場銷售專案經理張瀚升指出，只要有豪宅地段或豪宅配備都可能變成「輕豪宅」訴求，而且在台中本身意涵就是小宅，長期來說效果還不錯。

另外除了輕豪宅多是市區高檔產品以外，台中外圍74線首購大樓還偶有訴求輕豪宅案例，這類產品清一色屬大基地開發，或有「類豪宅」特色規劃或有採精裝修交屋，主力總價1000萬元左右。（王鈞生／台中報導）

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一位網友昨(27)日上網貼房仲常見話術，包括「屋主明天要出國，要不要趕在今天下斡旋」、「差一點，要不要加價」…，有網友針對這些話術，一一提出對應之道，獲得不少回應，有人說好笑又實用，但有人不以為然，表示房仲是幫手，不要當敵人。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，在銷售過程中這些無論是話術或是屋主真實狀況，確實都會出現，不過對於買方來說，關鍵還是在於屋況與價格，若是不想被趕鴨子上架，做好功課，心中有價格定見，才是不被牽著鼻子走的不二法門。

網友昨天以「買方最常聽到房仲的一句話」為題在MOBILE01貼文，表示在斡旋前，買方最常聽到的包括：

一、屋主明天要出國，要不要趕在今天下斡旋，我好幫你談

 

二、屋主開價跟同社區比，已經很實在了，你這價格我不好意思跟他談

三、已經有人下斡旋了，你要不要也出看看？

四、前面已經有人下比你高的斡旋，因為xxxx所以才沒成交，你一定要出高於xxxx才有可能

下斡旋後，最常聽到的是：

一、差一點，要不要加價？

 

二、物件您很喜歡，不妨加個20萬試試看

三、我會試著跟物主談看看，您可參考同地區的xxxx

四、屋主不缺錢，是因為工作調動才要賣（斡旋前後都會說）

五、維持原價格，但屋主說要扣掉冷氣、沙發、電視、冰箱、洗衣機等

 

有網友表示，「真的耶！」、「這些全部聽過！」，一位網友說這些話術都可以應對，比如房仲說，屋主明天要出國，要不要趕在今天下斡旋，就可以回答，這麼忙，反正這樣談好也不能簽約，那我等他出國回來再談，我繼續看看其他案子。

房仲如果說，屋主開價跟同社區比，已經很實在了，你這價格我不好意思跟他談，可以回「那我找別家仲介跟他談」；房仲說，屋主不缺錢，是因為工作調動才要賣，可回，屋主不缺錢，那為何要賣？這附近物件這麼多，我也不缺可看的物件。

如果房仲說，維持原價格，但屋主說要扣掉冷氣、沙發、電視、冰箱、洗衣機等，可回，這些家具我也不需要，但原價格是含這些家具，屋主要扣掉這些家具那就必須再減底價。

對於網友提出的回應之道，有人推崇，表示難得好笑又實用文章，已經收藏起來，也有網友表示，看起來是沒有買過中古屋的人憑空建議。有人則說，仲介是幫手，不是敵人，直接跟仲介說一毛不加，買的到就買，買不到就算了，不需要一句一句去應對。

全台到處都有建商爭相新建歐風古典建築，不僅看起來高聳巍峨，還可讓人留下深刻印象，以往銷售更是所向披靡、購屋族指名度高，不過內行才可以看門道，建築網站《Arch daily》就分享5大古典希臘建築經典列柱：多立克式、愛奧尼式、科林斯式、羅馬象徵的塔斯干式及混和裝飾，各自有著建築語彙差異，從柱頭型態、雕塑樣貌辨別最清楚。（地產中心／台中報導）

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愛奧尼柱式－以女性的纖細為特徵，擁有輕盈流暢的線條，該柱身有24條凹槽，柱頭都會有著向下螺旋般小羊角造型。取自維基百科

科林斯柱式－該柱最大特徵就是高度是寬度的10倍，屬於相對細長型柱，但也是列柱中最精細設計，柱頭以茛苕(地中海植物具有多刺葉)，形似盛滿花草的花籃，有些表現形式則會添加女神像。圖為台中市役所。取自網路

塔司干柱式－表現形式、結構較為簡單，柱身無齒槽設計，該柱可以說像是光滑簡化版的多立克柱式，不過高度相對較矮。取自網路

混合柱式－愛奧尼柱加上科林斯柱式綜合體，是普遍古典列柱中最複雜的一種，柱頭同時有著柱頭螺旋卷及茛苕造型等數種造型綜合，柱子的高度則是柱寬10倍。取自非常設計師網

近日PTT房屋版有網友發問月薪5萬塊建議「買屋還是租屋」？雖然內文其他詳細區域訊息，但還是引發熱烈討論，也是不少看屋族苦惱的問題。

單純的租不如買，意味著目前房屋租金與購屋房貸差異不大，自然會讓人有了購屋慾望。但若撇除台北離譜分歧的房價租金比，中南部差距相對小，而在這波房價尚未暴漲前，中南部多數區域都是租不如買，但是目前房價上漲後，相同條件產品購屋，房貸還是得倒貼一些。

上一波10多年房市大多頭是由台北房價率先飆漲，大約到了近8年台中、高雄才慢慢補漲發酵。以台中為例，2010~2012年是租不如買的分界點，曾在2010年購入逢甲生活圈的陳小姐分享說：「那時在台中文心路租屋40坪，房租也才1萬出頭，非常便宜，但是租了1~2年後，才發現附近生活圈，屋齡15年的電梯大樓、總價也才300多萬元，換算下來，房貸跟租金是差不多的。不過現在就不一定了，房價已是當時2.5倍，情勢正好相反。」

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰提醒，由於住家租金漲幅小，以單純房貸租金比較，各大都會區目前多是「買不如租」，但相對中南部有不少舊公寓總價僅400萬元上下、外圍也有不少低總價大樓，租金房貸差距比例相對小，但還是得評估個人可支配所得、而非以月收入考量，才能找到適合的產品。（王鈞生／台中報導）

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“他們對中國的房地產泡沫有一种‘執念’（obsession），而我并不理解這种執念從何而來。”吉姆·奧尼爾認為，戶籍制度和環境污染才是真正的发展隱憂。 綜合媒體5月23日報道，高盛資產管理公司前主席和“金磚國家”（BRICs）概念的提出者吉姆·奧尼爾（Jim O’Neill）日前在哈薩克斯坦首都阿斯塔納舉行的一場經濟論坛上，就海外所聚焦的中國經濟发展問題提出了他的看法。 在這場于5月17日舉行的論坛中，奧尼爾表示，他并不認為中國的房地產市場泡沫將會終結中國的經濟增長。雖然過去十年間，以美國和歐洲為代表，外界非常关注中國房市的迅猛发展， 但他認為，西方世界對中國房地產市場過熱恐帶來的問題過度擔憂了。 奧尼爾指出，历史經驗顯示，世界各國中除了新加坡，沒有其他國家真正懂得在房地產市場產生巨大的信貸泡沫之前，要如何提前、有效地控制其膨脹。而新加坡能做到這一點，原因在于其政府性質。 ...轉自多維新聞網http://www.dwnews.com/big5/...1527306589660...

首先就2018年以來國內不動產市場所面臨的經營環境而言，政策面方面，儘管2018年屋簷、雨遮不登記、不計價新制上路，且2018年5月初行政院修正地政三法而實踐實價登錄2.0版本，但整體來說政府政策上無積極打房，而是朝向健全國內房市各項措施為主，況且各地方政府在房產持有稅的部分亦有收斂，更何況政府積極推動都更、危老條例，期望對房市帶來激勵效果。

而經濟面方面，雖然2018年國內經濟成長率仍達2%以上，但循環性成長力道依舊薄弱，且低於全球經濟成長率的平均水準，況且2017年5月~2018年以來股市上萬點雖已超過一年的時間，但財富效果在房市發酵的情況仍極為有限，房貸利率部分在2018年上半年仍處於相對低檔，即便下半年有上升的隱憂，但利率此變數對於2018年整體房市而論，尚可稱為宣示性效果大於實質性的影響。

而在2018年以來國內不動產所面臨的經營環境並未出現轉差的情況來看，整體房市景氣表現仍是由供給本身的調整、買賣雙方對於價格認知、自住型需求變化所左右。

其次就2018年以來國內不動產市場表現而言，1~3月國內建物買賣移轉件數年增率達到10.16%，顯然是受惠於部分建案促銷活動增加及特定區域讓利案，相對提升買方看屋意願，同時下半年的選舉效益更促使不動產開發商將2018年的推案重點提前於329檔期開打，也加重520檔期的布局，同時台北市價格鬆動、新北重劃區中古屋價格走向修正讓利推動買氣所致。

另一方面，2018年首季信義房價指數–全台都會區季指數走勢相較於2017年同期呈現微幅增長的局面，顯示房價尚呈現穩定的態勢，不過估計2018年全年國內房價仍是呈現緩跌的格局，主因在於2018年尚有大量交屋潮湧現的隱憂，何況市場也持續充斥大量餘屋，等同2018年供給端的賣壓未除所致。

繼2017年國內房市成交量年增率達到8.43%之後，估計2018年國內房市成交量相較於2017年也會有個位數增長的表現，不過整體房價下滑的趨勢仍持續，況且2018年下半年房市將面臨利率恐出現上調的不確定因素、縣市首長選舉的干擾、房市供給仍顯放大、房貸逾放比逐步上揚等局面，故2018年全年住宅房市景氣雖進一步脫離谷底，但尚難言房市已進入全面復甦階段，地段、價格、規劃相對突出的個案才可望有亮麗的銷售業績。

而以整體不動產市場而論，在住宅市場呈現量微增與價微跌、土地交易市場成長、商用不動產買賣市場尚未擺脫衰退之下，2018年國內不動產市場景氣跌幅再度較2017年縮減。其中商用不動產市場中的土地、商用買賣市場交易呈現一消一長的局面，其中土地市場因地主讓利、政府公共用地大面積釋出，刺激不動產開發商進場購置土地存貨。

至於商用不動產買賣方面，2018年國內商用不動產市場交易市場恐將連續七年呈現衰退態勢，主要是由於全球貨幣政策逐步回歸正常化的趨勢顯著，因此國內多數壽險業者在風險控管意識抬頭下，均自主性提高對於收益性不動產的要求報酬率，其中台北市不動產希望目標上看2.6~3%，中南部則要4%以上，更何況現在市場上符合報酬率需求的產品並不多，且買賣雙方對於價格認知仍存有差距。

不過值得一提的是，2018年商辦買賣市場規模將有指標投資大案登場，包括開發型指標個案：八德路的京華城、台北市政府主導的台北東西區門戶計畫的C1/D1（東半街廓）土地開發案、南港車站商業區公辦都市更新案、南港轉運站BOT/OT案等大型土地開發案，總計金額超過1,200億元，預計將主導未來十年北市商用不動產買賣市場的供給。

信義房屋(9940)今(23)日舉辦股東會，會中通過配發每股現金股利2.5元和股票股利1.31元，合計共3.81元；對於房市展望，總經理劉元智(見附圖)表示，預期未來房價修正力道有限，但市場買盤仍以自住為主，房價長線仍將維持一段時間的盤整格局。

信義房屋去(2017)年全年合併營收為178億元，較前年成長135%，稅後淨利28億元，也較前年同期增加205%，每股稅後盈餘4.3元，年成長195%。回顧去年，信義房屋董事長周俊吉指出，去年房地產市場整體止跌，信義的仲介事業營收有所成長；另外，信義在大陸投資的建築開發案「信義嘉庭」第一期完銷、第二期熱銷，並陸續完成交屋認列營收獲利；在開發事業助攻下，信義房屋繳出營收、獲利同創歷史新高的成績單。

而展望未來房市，劉元智表示，在政策不再強力調控之下，預期未來房價修正力道有限，但市場買盤仍以自住為主，買方支付能力未見改善，長線來看，預期房價走勢仍將維持一段時間的盤整格局。

信義房屋也表示，預期6月上路的租賃條例，將提升租賃市場交易動能，而總體經濟成長也有所支撐，整體房市可望持續緩步回溫。另外，信義房屋在板橋江翠重畫區的建案預計今年第四季預售，而在中國大陸市場部分，無錫地塊也將於今年第三季開工。

近年來街頭上許多原本是服裝、皮鞋、美妝、3C通路及生活用品等實體商店，突然變成了各式各樣的夾娃娃機店。根據財政部統計，全台灣夾娃娃機店數量，從2013年的169家，成長到2016年的920家，2017年則達到2,859家，來到歷史新高點。

探究夾娃娃機店大爆發背後的原因，除了「悶經濟下花一點小錢就能尋找開心出口」此類的消費心理需求外，有人認為商店地主把場地、機台分租出去，營運風險分攤的新模式，也是主因；亦即場地主負責店面的租賃、機台採購、保全監視器等初期開店成本，分租機台讓台主自負盈虧，如專櫃般經營，使得進入門檻降低；尤其夾娃娃機店跟無人洗衣店一樣，不須有店員隨時看顧，只要透過監視器掌握狀況即可，不少上班族甚至當作副業來經營，於下班時間再來補貨即可，一個月就有不少被動收入，讓許多人趨之若鶩。

不過，進一步探索，雖說成本分攤及營運歸屬方式與過去不同，但夾娃娃機店在商業模式上並沒什麼巨大突破，各家店面不論在機台、內容物、服務上也大同小異，何以形成風潮？主要因素應不在於消費者突然開始愛夾娃娃了，也不是這種店在商業模式上有創造出什麼樣的獨特價值，而是近年來電子商務的蓬勃發展，逐漸侵蝕了實體店面的生意。實體店倒閉後不再續租，房東在空著也是空著的狀態下，紛紛改為夾娃娃機這種低建置、低裝潢、低退出成本的營運模式。

去年蝦皮購物來台所引發一連串的免運費補貼、促銷折扣等電商大戰，姑且不論這幾家大型電商平台誰勝誰負，受傷最深的反而是在旁觀戰的實體店面。新光三越百貨陸續在今年3月與5月關閉新竹店、台北南西二館，知名美妝通路莎莎也在3月關閉所有台灣分店，顯示在電子商務衝擊下，實體零售店面勢必需要進行歸零思考，轉型迫在眉睫。

我們認為，夾娃娃機店爆紅流行只是過渡現象，不過從其中的經營轉折，或可理解未來實體店面的可能樣貌，快閃店就是一例。舉例而言，eBay在倫敦開了一家快閃店Art of Shopping，消費者戴上一個可以監控腦波的髮帶，在瀏覽眾多藝術品後，eBay可以得知消費者看到那些商品會讓大腦產生強烈活動，以及建議商品清單，透過快閃店取得消費者的偏好回饋。

韓國墨鏡潮牌Fakeme，在台北開設兩個月的快閃店，開賣從未在台曝光的限定款，開店成本遠低於常態性的設立分店，短短兩個月內帶動搶購風潮。美國年輕人喜愛的社交通訊軟體Snapchat，推出智慧型太陽眼鏡Spectacles，即以快閃店形式分別現身於紐約、加州與奧克拉荷馬州，同樣帶動排隊與搶購熱潮。

許多流行性商品，如果經過太過縝密的市場分析與商品企劃，反而失去搶市商機。上述實際案例，快閃店在可控制的開店風險下，快速掌握到消費者接受度與口味，並得到良好的推廣與銷售效果，可作為小型零售店面的數位轉型參考。

面對滿街林立的夾娃娃機店，在近年電子商務以低價與快速到貨席捲實體經濟的過程中，值得思索這些傳統實體店面在數位轉型的過程中應該留下什麼價值與服務？而這些價值與服務是電子商務無法取代的？甚至可以加值電子商務的發展？

快閃店是這些短租實體店面轉型的方向之一，也是未來全通路零售趨勢下的關鍵環節。這種非常態、非長期、不以交易為目的的快閃店，小型的實體空間剛好適合進行短期的特定商品活動行銷，幾個月後，這些店面可再快速改為其他商品的推廣。數位經濟趨勢下，電子商務業者透過數位行銷工具來取得導購流量，但隨著在Google或Facebook等投放數位廣告成本日益昂貴，或許重回實體店面進行實體行銷的機會已經到來。

台中房市復甦有感，帶動建商推案信心增強，今年首購買盤仍是房市主力，現階段首購案多集中在北屯台74號內環、外圍與海線地區，包括總太、永福、坤悅、櫻花、遠雄等建商陸續推案競逐。

74線外圍房價相對比市區便宜，「1」字頭房價建案也能有高CP值生活圈，如媲美造鎮的總太「2020」水岸宅，萬坪基地分兩期開發，產品規劃19至38坪，主打區域最低價每坪15.5萬至17.5萬元。

此案首度攜手歐雅系統設計家具合作，在客戶購屋後提供各面向的生活協助，未來也將在社區引進大型量販店、餐廳、診所等，讓住戶在社區內即可滿足生活一切所需，目前銷售已突破四成。

位於樹孝路、太順二街口的「櫻花沐然」，27至47坪、二至四房規劃；「鴻邑璞麗」純住宅大樓，23至35坪，也都有不錯的銷售成績。

另受惠台74線通車的生活圈中，最近又以11期重劃區推案最受矚目。洲際棒球場商圈未來三至五年將會有複合式商場影城、進駐，加上洲際棒球場、好運來洲際宴展中心加持，商圈發展逐漸成形。永福地產「洲際W」，打出均一價話題從年後延燒至今熱度不減，6月將推出線上看屋、購屋等服務，再掀話題。

2018-05-21

記者徐義平／專題報導

蔡政府上任後力推只租不售的「社會住宅」政策，卻不是租金補貼戶的首選，根據內政部調查，選擇社宅比率還不到租金補貼的一半；顯然，對於目前的租金補貼戶而言，現金比改善居住環境誘人。

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  民眾比較喜歡租金補貼，勝過社會住宅。圖為豐原安康段社會住宅。（資料照）

申請租金補貼 部分支應生活費

內政部最新發布「2017年租金補貼戶之租用住宅者調查報告」，主要以六都獲得租金補貼的租屋族為調查對象，已租用住宅者共1.67萬戶；其中，希望政府優先提供的住宅居住服務部分，44%選擇「租金補貼」，出租住宅僅約20.3%，且選擇出租住宅的比率與出售平價住宅的比率相近。

內政部自2007年推動整合住宅補貼資源實施方案，截至2017年止，累積租金補貼40萬4,471戶、購置住宅貸款利息補貼5萬1,033戶、修繕住宅貸款利息補貼1萬3,677戶。

以2015年為例，當年租金補貼核准戶數逾5萬戶，中央負擔經費超過20億元；以此推估，租金補貼上路11年來，中央累積支出逾160億元；而且，內政部有意結合地方資源擴大補貼戶數，因此租金補貼支出也逐年加重。

此外，根據調查報告，將近8成補貼戶拿到補貼現金後，主要用來維持基本生活支出，尤其台北市的比率更將近85%。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出，申請租金補貼的民眾，絕大多數是低收入戶，對於居住只要求基本遮風避雨即可；對於可以直接領取現金的租金補貼，並非全部用在租屋上面，反而有多數民眾是用來支應生活開銷。

租金設有門檻 低收入戶租不起

相較之下，強調居住品質與穩定的社會住宅，並不是這些民眾主要的居住需求，畢竟社宅租金再怎麼便宜，也還是有一定租金門檻，對於需要租金補貼支應生活開銷的低收入戶而言，比較缺乏誘因。

因此，章定煊認為，住宅政策應該多管齊下，現階段租金補貼還是多數低收入戶的主要政策需求，但租金補貼不應是齊頭式的補助，應該根據家庭收入細分補助金額。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，對現階段有租屋需求民眾來說，社會住宅供給數量稀少，因此無論是區域、產品的選擇都受限，短期較無感。相對來說，租金補貼可按個人需求找尋適合的物件承租，無論是便利性、自由度都大得多，而且變相增加可支配所得，掌聲當然比較多。

【文．莊孟翰】

 

十幾年來雙北市房價漲幅高達1.1至1.2倍，2016年總統大選，民進黨提出興辦二十萬戶社會住宅政策而普獲年輕族群歡迎，然截至今年三月底，台灣六十五歲以上老年人口331.2萬人，占總人口2357.2萬人之比例達14.05％，正式邁入高齡社會，未來在少子化衝擊下，總人口必定隨之減少，加上老年人口逐年增加，依照目前85.36％的高住宅自有率，再加上政府刻正積極興建社會住宅，不少人擔心未來是否會出

房市供需失調的問題。

依內政部營建署統計資料，歷年共計協助40萬4427戶購(建)國(住)宅，其中17萬4891戶(民國65至88年)屬政府直接興建國宅，41751戶貸款人民自建國宅，67479戶屬獎勵投資興建國宅，12萬306戶輔助人民貸款自購住宅。

此一數據顯示，民國65至88年，23年之間政府直接興建國宅僅17.5萬戶，如今短短八年就要興建12萬戶社會住宅，未來空屋餘屋驟增之後遺症實不容小覷。

因此，建議政府除應以廣義社會住宅概念推動政策之外，更應將八年興辦二十萬戶社會住宅政策調整為以租金補貼與利息補貼為主，一則兼顧去化餘屋與都市更新之推動，再則輔助年輕人貸款自購，協助成家立業，而不必花費大筆資金，又徒增大量空屋，其中尤以中南部房價便宜最為可行。

空屋量大 社會住宅興建宜緩和漸進

其次，如就目前社會住宅推動進度，顯然都集中在雙北市，其中既有(截至104年)7259戶、興建中1萬2398戶、已完工2733戶，三者合計2萬2390戶。

由此可知，除雙北市之外，其他縣市對於社會住宅的實際需求未必如預期殷切，尤其是在當前大量空屋前提下，社會住宅之興建，除要事先做好調查之外，更應視實際需求以緩和漸進方式推動為宜。

如再以桃園市為例，住宅基金連續兩年編列共計新台幣34億2000萬元，至於工程造價每坪約10.5至11萬元，低於台北市的12萬元，顯然單就造價而言代價並不低。如再就目前房價行情加以對照，大量興建之政策顯有檢討之必要。

六都房價除台北市與新北市較高之外，其餘四都應該都是以利息補貼方式較划得來。

 

以下謹就社會住宅提出十五項策略性規畫建議事項：

一、兼顧北中南區域均衡發展與在地老化之實際需求

在人口快速老化過程，應格外重視在地老化之實際需求，除產業發展之外，六都更應儘速完成交通建設，並積極建構獨立自主生活圈，俾免人口過度集中於北部都會區，城鄉差距擴大，衍生更多的住宅與社會問題。

二、以整體住宅政策，並兼顧高自有率、高空屋率與都市更新之實際需要，進行綜合評估、規畫，俾免全國各地大興土木，徒增大量空屋。

三、社會住宅之興建應以雙北市為主，其他縣市則側重租金補貼與購屋貸款利息補貼，不必急於大量興建，因桃園以南空屋量大，不僅房價較低，租金也較低。

四、以租稅手段促使大量空屋釋出，俾免大量興建社會住宅，徒增閒置資產，又排擠其他社福資源。

五、捷運共構宅分回部分應全數供作社會住宅或中繼住宅使用。

六、在捷運三環三線沿線適度興建「中繼住宅」，俾便提供都市更新、增加社會住宅之所需，例如蘭州街、斯文里都更案之實際需求。

此外，亦可藉此幫助年輕人先達成首購「中繼住宅」之第一步，日後再自行換屋，此一方式亦可兼顧「下濾作用」之經濟效益。

七、除租金補貼之外，在協助中低所得階層首購過程之「中繼住宅」階段，亦可將房貸延長至三十年，以拉近房貸本息與租金支出之差距，美國四十年固定房貸機制不妨列入參考。

八、應以地上權觀念取代所有權，讓年輕人可以較低房價購屋，新加坡模式可供參考。2014年五月景美捷運站附近之「華固新天地」地上權七十年，售價約市價六成，即是成功的開發案例。惟2016年大幅提高公告地價之後，卻衍生不少購屋糾紛，今後應再重新建構可行之運作模式。

九、利用學校預定地開發兼顧學校、社會住宅、老人住宅、停車場等多功能用途之都市再生規畫構想，日本東京「戶越台老人住宅」多功能開發案可供參考。該案係將學校預定地改建，規劃不同出入口，一至三樓供學校使用，四樓以上供社會住宅與老人住宅使用，並藉此增闢地下停車場，解決部分停車問題。

十、鼓勵地主與建商合作，主動提出興建計畫，當年六萬一坪之勞工住宅模式亦可參考改良，英國經驗亦可供參考，一方面既可兼顧建物與居住品質，另亦可免除日後管理維護所衍生之種種困擾，主要原因在於交屋後結構體可由建商保固十五年，管理維護則交由社區管理委員會自行管理。另外，歐洲亦有不少公用住宅合作社參與社會住宅政策之推動。

十一、改良合宜住宅機制，運用農地進行區段徵收之「無中生有」策略，提供廉價住宅。

十二、積極推動都市更新容積獎勵或容積移轉回饋機制，藉以加速累積社會住宅公共基金。都市更新案如不願與弱勢族群混居，亦可以代金方式回饋。

十三、應將房地合一實價課稅所增加之稅收全數或部分挹注於社會住宅公共基金，以加速社會住宅政策之推動。

十四、最近針對產業界多年來不斷提出的「五缺」，亦即缺電、缺水、缺地、缺人與缺工等五大問題，行政院長賴清德承諾將設法儘速解決，惟如進一步檢討工業用地短缺問題，台北市與新北市之需求亦極為殷切。如再檢視機場捷運沿線各站地形地貌亦可看出鐵皮屋之工業廠房林立，因此，如能就此將其立體化，既可有效利用土地，亦可兼顧結構安全，更可藉此騰出社會住宅用地，可謂一舉數得。

十五、土地儲備：大台北生活圈之大台北捷運、機場捷運與桃園捷運沿線，尤其是大台北捷運三環三線沿途，可經由都市計畫變更、地目變更或區段徵收等方式，大量儲備土地，台中市與高雄市亦是如此，香港模式可供參考。

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經濟不景氣，民眾多抱持著能省則省的心態，才會引爆搶購衛生紙的「安屎之亂」和近期的「499之亂」。財經作家狄驤認為，這種社會氛圍告訴我們可能是「低端經濟」的起始點，而「低端經濟」是比「末端經濟」還可怕的經濟停滯和退縮現象。

狄驤在《商業周刊》撰文指出，有人說現在走的是「末端經濟」，因為大家不敢投資，沒錢投資，寧可花少到可憐的成本，去賺那些微利。但他認為這不是末端經濟，而是低端經濟的起始點，「低端經濟」走的是整體國家或經濟圈的向下降級，可能會長時間在低端打底，卻再也站不起來。

但狄驤建議，無論是低端經濟或末端經濟，大家都不該再花錢去買正在貶值的資產，而是要把錢存下來當錢母，等景氣循環7~10年波段底部來臨，或「低端經濟」打底完成，再去買開始上漲的資產。

他舉例，寧可買中古車，也不要買新車去虧掉前3年的貶值價差；買房子要買地段和機能，不要買裝潢和贈品，因為它們不是資產，更不是不動產。在資產價格已經被堆到天花板高時，不要買在高點。

(中時電子報)

2012年「文林苑」事件後，國內都更推動陷入死胡同，房產專家表示，後來都更案中的不同意戶到底都去了哪裡多數人並不知情，以「文林苑」來說，不同意戶王家分回五戶、總值上億元房屋，房產界認為已是贏家。

不過，相較於「文林苑」案，「長安西路都更案」、「永春都更案」因為「條件認知不一」的問題，雙方仍在官司訴訟中。

2012年士林「文林苑」都更案，因政府強拆不同意戶王家房屋，引發社會軒然大波，兩年後，王家還是與建商和解了，56.06坪土地分回五戶房產、面積達175坪，市值超過上億元。

再看「永春都更案」，不同意戶王家評估未來約有12.9億元獲利，換算一坪土地喊價高達1,632.9萬元，讓委員會咋舌，對於12.9億元計算方式有疑慮；雖然全案已重啟復工之路，不過王家不排除再提告，認為「台灣的都更制度有許多瑕疵，包括資訊不對等，估價、造價如何計算，都更仍有變數。