不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

李得全／北市政府地政局長

預售屋的交易金額龐大，幾乎是民眾畢生的積蓄，攸關各方權益甚鉅，鑒於預售屋不是成屋實體交易，全憑一紙契約內容為交易依據，所以使消費者預先了解契約內容，是保障消費權益極重要的第一步。《消費者保護法》雖有要求建商提供定契要給消費者簽約前審閱期，但實際情形是消費者需先付一筆訂金後才能帶回審閱；另《消保法》雖也規定違反定型化契約應記載事項可依法處罰，惟要先限期改正而不改正後才處罰，然此傷害已造成，事後再調處解決或處罰皆為時已晚，可見現行法令制度值得檢討。

自由市場交易公平與安全的基礎在於資訊的透明，使雙方立於資訊平等下合意立約才是公平的交易，政府既已公布了定型化契約應記載不得記載規定，導正交易公平，《消保法》雖也賦予政府查核權，但面對現實的自由市場，在政府人力有限的抽查機制下，這種事後的查核權並無法有效管理市場秩序，若能改由事前備查管理，政府便可以事前輔導建商所提供的定契符合規定，即時提供消費者查閱，減少預售屋交易爭議，如此就可以彌補現行制度及實務的不足。

以台北市為例，105年預售屋定型化契約不合格率為100%，全台北市消費爭議案219件中，涉及建商的消費爭議有117件佔53.42%，幾乎都是契約的爭議，為此台北市政府地政局於106年3月1日起推動預售屋管理新制，全面要求納管全市預售建案契約，除了輔導建商預售屋的定契符合應記載不得記載之規定，也及時公開上網提供民眾查詢，部分建商為了提升企業形象，也主動配合向地政局提出備查，因此106年全台北市消費爭議案195件中，建商已從前一年117件降為87件，佔比也從53.42%降為44.62%，顯見實施預售屋契約於銷售前備查確有成效。

台北市雖全國首創推動預售屋管理新制，要求建商預售屋契約應於銷售前備查，惟目前仍有不少建商（約1/4）已開始預售，卻藉故拖延契約報核之情形。因此為了行政機關執法有據，阻卻部分建商的不配合，實有列入法令予以規範之必要，俾利全國各縣市政府共同推動。目前「實價登錄三法」正送立法院修訂，其中《平均地權條例》增訂第47-3條，課予預售屋銷售者於銷售前應將預售屋相關資訊申請備查之責，以回應各界要求資訊公開的必要，若能一併增列「預售屋買賣契約」於銷售前納入備查，當使此次修法更為完備。