原標題：孫宏斌：對未來樓市的6個判斷，這些城市最危險
來源：地產總裁內參/國民經略
這是孫宏斌對未來樓市的6個判斷。
做地產就是做預期。判斷很重要，判斷就是預期。房企對未來的判斷，決定了當下所有戰略動作的變化。
01
未來不確定
5年走勢不好說，核心看地產定位
5年之後，中國房地產是個什麼樣子？
老孫坦言，5年之後的地產，誰都說不好。
首先，房地產與政策關係很大，你看今天的樓市，北京也好，深圳也好，上海也好，這種城市它缺很多房子，供應缺很多，但是即使你1平米不供也沒事，這反過來說明政策的影響還是很厲害的。
其次，這個世界，下一步你說美國經濟往下走，歐洲肯定是往下走，英國也很麻煩，對吧？現在這種情況下，然後我們會怎麼樣？這個誰都不知道。所以美國寬鬆我們也要寬鬆了，要不你就吃虧了。所以這塊我們其實真的看不了那麼遠。
其三，國家也很依賴房地產，房地產這些年消化了很多M2，這裏面房價確實也漲得多，但是整個中國大部分城市建設，其實都挺依賴這個行業。所以下一步政府對房地產這個行業是什麼定位，其實對這行業影響是特別大。
比如未來對中國房地產作為一個行業，是「保障市場為主」，還是「把市場控制住」為主，這個行業的定位很重要。
02
總盤子
15萬億的蛋糕，還能保持幾年？
對於未來房地產市場的容量，孫宏斌認為：
「中國房地產銷售額短期內下降的空間不會特別大，因為你的投資擺在那裡，我相信在15萬億量級上保持好幾年問題不大。」
從短期來看，房地產短期大幅下降或是顯著下降百分之多少的可能性不太有。
原因就在於，一二線城市市場需求還是「很強勁」的，政府也有供應的衝動，因為地方政府也需要資金，所以，大幅下降可能性不太大。
03
下半年如何？
資金收緊，壓力會很大
對下半年房地產銷售的判斷，孫宏斌認為壓力會很大。
核心是，當資金收緊的時候，對銷售端的影響會特別大，尤其當你控制貨幣、控制融資端的時候，其實對市場的影響會更大。
回顧過去2年，從17年底去槓桿的時候，18年開發商日子為何還能過？核心是因為雖然在17年下半年和18年上半年貸款非常難，但銷售還不錯，但是到了18年下半年的時候，整個銷售不行了，再疊加貸款難，壓力就特別大。
19上半年和那時候一樣，今年上半年三四月份的時候，資金比較多，貸款利率和銷售也不錯，但是從5月份開始往下掉的時候，下半年融資也難，銷售的壓力一定會特別大。因為這個時候很多項目你推出來以後會虧錢，但不推出來又沒銷售收入。
所以總體來說下半年的銷售壓力會特別大，主要還是來自「貨幣的壓力、按揭的壓力」。
融創來看，上半年銷售2142億元，同比增長12%，下半年可售貨值5722億，按照60%去化率來算，下半年3433億，全年預計5575億。如果65%去化率，則是逼近5900億。
04
不要低估調控的決心
今年的宏觀調控、手段與方式很多，但總結下來最核心就是一句話——所有的房價不能超過一定上限，所有的都是按這個來做。
其實在2016年底的時候，融創一直在說這次的調控要非常認真的對待，因為它是超出所有人預期的。
現在看，就是說2017年買地的，2018年買地的，甚至包括2019年買地的，其實大家都犯了一個錯誤，大家都低估了本輪對價格調控的力度和決心，很多企業都錯判了這個形勢。
他們有很重的僥倖心理，覺得未來房價調控可能會鬆動，但現在看來，房價事實上是不斷收緊的趨勢。過去2年很多同行2017、2018年甚至2019年買的地，按現在的售價賣，可能都是虧的，甚至會虧很多。
這是上一個階段，對融創來說，上一階段做的還挺好，核心就是遵守了一個底線判斷——即融創判斷房價不怎麼漲，這是底線。
05
這一次限制融資，史無前例
過去的調控都是從需求端作為，但這次是從貨幣端，融資端開始調整，而且融資端收緊是顛覆性的、史無前例的動作。
為什麼呢？融創內部認為，這次融資端的調整是與2016年10月宏觀調控調整同樣量級的。
融資是非常複雜的事，有信託，有按揭，有開發貸等等，現在銀行系統可能對融資端監管更嚴格，從數據上看，目前按揭貸款的增長是最快的，這也意味著——未來對按揭貸款的控制可能會更嚴格，所以我們覺得這次的融資端收緊是一個顛覆性的動作，必須高度重視。
所以在這種環境下，地價一定是下行的趨勢，因為房價的壓力比較大，銷售壓力比較大，所以，房企需要特別小心對待這次調控之變——即融資端的調整。
06
城市走勢
3到8線城市，銷售壓力最大
從城市來看，樓市分化很嚴重。目前三四線城市供應相對多一些、需求相對少一點；而一線城市則是需求相對大很多，但供應量少一點。
從需求端來看，在2018年底的時候，孫宏斌就強調消費者「購買預期」已經變了。
今年三四月份的時候購買預期有些回升，但是到了5月份的時候購買預期又下來了。一二線城市和強三四線城市是沒有問題的，因為庫存已經很少了，而且這些城市受到政府限價的影響，大部分新房價格已經與二手房倒掛了，所以這類城市其實壓力不大。
未來銷售壓力大的還是三到八線城市，這幾年調控以後，七八線城市的需求都擠到三四線了，三四線城市的房價基本上翻了一番。也就是說這些城市的房價高了，但供應量又比較大，需求又沒那麼強勁，在這種情況下，三到八線城市未來銷售壓力會很大。
另外在這種3到8線城市裡，開發商比較多，一線城市裡面，比如在上海有在售項目的你數不出幾家開發商。但是四、五線城市裡面會有一堆開發商，如果市場有問題，可以直接把賣8000元房子降到5000元，就是這個狀況。但是一二線根本碰不到這種情況，因為降價很難，因為就算按照現在的售價賣都是虧錢的，根本不存在降價空間。
所以一二線和三四五線城市的風險就差在這裏了。
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