中國國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真表示，從制度或政策視角來看，防風險將是長期的主基調，在完成了中國國企的去槓桿、金融的去槓桿後，房地產去槓桿也提上日程。
《搜狐智庫》周一（30 ）報導，蔡真近日在金融與發展 . NIFD季度形勢分析會上表示，銀行面臨資產品質、資本充足率、流動性等多方面的壓力，推動最大份額資產的證券化可以極大的集約資本佔用，提高流動性。同時，單身社會、城市化第三階段存在大量的租賃需求，從供給側角度看中國住房進入存量房時代。因而，房地產金融走向黃金時代。
過去中國房地產市場獲得巨大發展的動力機制主要有：一是居住條件改善，二是投資貢獻。
經過多年發展，2016年中國城市和農村居民的居住面積幾乎翻了一番，兩者分別達到36.6平方米和45.8平方米。從人均算高於俄羅斯，戶均算高於德國和荷蘭。當房子已經住得很大，就不會一直住的無限大下去。而是趨向於一個均衡狀態，住房面積不會一直增長下去。
關於投資的貢獻，有一些測算，房地產投資對GDP的貢獻率最高是2013年，達到34.1%。未來房地產投資很難再發揮這麼大作用。房地產市場的動力機制有三個，第一是制度改革和經濟增長推動。第二是城市化。第三是房地產一定離不開金融槓桿，與銀行體系有很大關係。
2003年最重要事情是房地產行業定位成國民經濟支柱行業，並強調市場化導向。整個房地產市場就有了大驅動。1998年城市化率是33.35%，2018年是接近60%，這20年年均增長1.31%，1978年到1998年城市化率基本沒怎麼變，每年增長只有0.77%。
提房住不炒 動力即失
還有一個關鍵時點2005年。2005年非常關鍵是因為中國經濟開始向服務化過渡。第二產業從2005年之後開始有一個趨勢性下降，當一國經濟完成重工業化，走向服務化的時候，才能夠完成真正的城市化。城市當中服務業占的比重很高，發達國家能達到80%左右，中國的一線城市第三產業服務業佔比能有25%，服務業在這個城市落腳，才可能有真正城市化，才可能有後面買房這些事情。
第三個動力機制，銀行自身經營模式轉變，就是銀行開始向零售方向轉變。零售什麼最好？一定是個人抵押貸款。中國四大行貸款投向第一業務是個人抵押貸款，總量上來看，個人抵押貸款加起來25萬億元人民幣。
2017年之後，中國決策層提出房住不炒，調控政策持續收緊。對於未來怎麼看？回答這一問題的根本在於：過去蓬勃發展的動力機制減弱了甚至不存在了。
第一，從政策視角看，7月底政治局會議的表述“不再把房地產作為短期刺激經濟的手段”，也包括中國央行的表態，即使LPR下降也不涉及房貸；第二，從城市化的角度，城市化率已經接近60%，已達第二階段尾聲，高速增長也就剩三五年。部分地區甚至出現收縮城市的現象；第三，銀行經營模式進行更深一次的變革和轉型，新零售一定是基於場景的，基於大資料的，基於AI的。對於一些早佈局的銀行，傳統的抵押文化已被其摒棄。
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