不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

針對傳聞已久、在中國民間爭議不斷的「房產稅」，中國全國人大常委會委員長栗戰書今天宣示，包括「房地產稅法」在內的多項法律將在今年制訂。

中國第13屆全國人大第2次會議今天下午舉行全體會議，除聽取「外商投資法」草案報告外，還由栗戰書進行全國人大常委會工作報告，提及上述內容。

栗戰書在報告中表示，全國人大今年要抓緊制訂修改深化市場化改革、擴大高水平開放急需的法律，加快推進民生、國家安全、智慧財產權保護、社會治理、生態文明建設等領域的立法，落實稅收法定原則，完善國家機構有關法律制度。

他說，因此要集中力量，落實好中共中央確定的重大立法事項。包括審議民法典；制訂刑法修正案、基本醫療衛生與健康促進法、房地產稅法、出口管制法、社區矯正法、軍民融合發展法、退役軍人保障法、政務處分法。

同時要修改證券法、現役軍官法、兵役法、人民武裝警察法、全國人民代表大會組織法、全國人民代表大會議事規則；並對生物安全法、長江保護法等的調研與起草，都要加緊工作，「確保如期完成」。

不少中國民眾及台商對官方徵收「房產稅」的主要質疑，在於中國的土地所有權全數歸官方所有，民眾購屋的所謂土地持分只是「土地使用權」。既然土地不歸購屋人所有，官方立法徵收房地產稅便缺乏正當性。

今年中國政府工作報告提出，要改革完善房地產市場調控機制，深入推進新型城鎮化，穩步推進房地產稅立法。戴德梁行北中國區研究部主管魏東表示，預計中國短期內不會推出房地產稅，一線及三四線城市樓價今年可呈現穩中回落的趨勢。

戴德梁行預料，隨着國家推進都市圈建設以及人口落戶政策，住宅市場將有望穩中上升。而因經濟結構調整，寫字樓和物流市場也有較大發展空間。另外，中國大力扶持居民消費，增加居民可支配收入，間接促進零售物業發展。

魏東指，去年9月的全國人大常委會立法規劃中，房地產稅被列入5年的立法規劃，故預計房地產稅將不會在短期內推出。

據經濟參考報報導，今年大陸政府工作報告提出，更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體基本居住需求。

對此，中國房地產數據研究院執行院長陳晟向陸媒表示，實質上房地產調控之前已很清晰，就是房住不炒。穩字當頭，是2019年房地產的總基調。

大陸中央經濟工作會議也指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，完善住房市場體系和住房保障體系。

而房地產稅，可以說是每年大陸全國兩會都繞不開的話題。儘管去年大陸中央層面多次提及要加快推進房地產稅的出台和落實，但不少業內人士認為，短時間內仍難以落地實施。

中原地產首席分析師張大偉分析稱，房地產稅作為一個新稅種，其開徵必須要有很多門檻，其中最為重要的一個門檻就是立法程序，其次就是作為基礎的不動產信息聯網登記以及房價的動態評估體系。大陸不動產登記體系將正式進入到全面運行階段。

58安居客房產研究院首席分析師張波也向陸媒表示，2019年房地產稅依然處於立法前的準備階段，正式進入立法日程的可能性相對較小。

張波說明，當下，除了對不動產進行統一登記聯網以外，房地產稅的出台還需要以下兩個條件：一是對房屋性質進行統一界定，以此確定稅基；二是對房地產相關稅種進行統一整理，既包括土地出讓和建設環節，也包括交易和保有環節，尤其是土地環節的稅收和持有環節之間是否存在重複徵稅問題，仍需進一步釐清。(時報資訊)

〔財經頻道／綜合報導〕為提高買氣，中國最大的房地產開發商恒大集團日前宣佈，該公司所有住宅建案價格將下砍10%。而恒大集團降房價之舉，讓業界擔憂，倘若其他同業也跟進降價，恐將引發嚴重的清算出場骨牌效應。

綜合外媒報導，中國房市寒冬還未結束，恒大集團房屋銷售也遭受打擊，該公司1月份合約銷售金額為431.7億元人民幣，較去年相比下降約33%。而銷售的受挫，也讓恒大集團創辦人兼董事局主席許家印於日前宣佈，該公司所有住宅項目將打9折、商舖也能享8折優惠折扣，希望能藉此衝刺銷量。而讓恒大集團減價衝銷售的原因，據悉和該公司龐大債務有關。

除恒大集團外，其他中國大型房地產開發商年初銷售表現也不如預期。像是中國房廠商萬科集團和碧桂園1月份合同銷售金額分別為488.8億元人民幣、330.7億元人民幣，較去年同期皆下降28%、52%。

據經濟參考報報導，諸葛找房數據研究中心3月4日發布報告顯示，上周(2月25日-3月3日)大陸20個重點城市租金均價為43.66元/平方米/月(人民幣，下同)，環比上漲0.30%，漲幅達2019年以來最高點，春節後租房小高峰來臨。其中漲幅前三全部為一線城市，上海領漲，環比上漲1.47%，北京次之，深圳居第三。20個重點城市中共有10個城市租金均價出現上漲，平均漲幅0.54%。

跌幅前三城市中，三亞環比下跌0.62%，天津、成都位居跌幅二三位。房租均價下跌城市10個，平均跌幅收窄至0.20%。上漲城市保持較高漲幅，下跌城市跌幅收窄。

分城市等級來看，一線城市本周租金全面上漲，平均租金82.75元/平方米/月，環比上漲0.80%。重點二線城市平均租金34.42元/平方米/月，與上周基本持平。

根據上述報告，成交量方面，本周租賃房源成交量大幅攀升，環比上漲16.8%。重點20城中只有深圳、合肥、三亞三個城市租賃房源成交量下跌。17城租賃房源成交量上漲，天津以42.4%領漲，大連、武漢緊隨其後。成交上漲城市方面，一線城市中廣州、上海成交量較高。

而河南省實施精準棚改，合理確定棚戶區範圍和認定標準，重點推進城市建成區內國有土地上的傳統棚戶區和企業老舊居住區改造，用好用足棚改政府專項債券，加大基礎設施配套建設力度，加快項目進度，2019年計劃新開工棚改安置房15萬套以上，基本建成18萬套。（時報資訊）

大陸國務院總理李克強今天 ( 5日 ) 上午在北京人民大會堂發表《政府工作報告》指出， 2018 年大陸國內生產總值增長 6.6% ，總量突破 90 兆元（人民幣，下同）； 2019 年 GDP 增速目標訂在 6% 至 6.5% 區間。

李克強指出， 2019 年經濟社會發展的主要預期目標是，國內生產總值增長 6% 至 6.5% ；城鎮新增就業 1100 萬人以上，城鎮調查失業率 5.5% 左右，城鎮登記失業率 4.5% 以內；居民消費價格漲幅 3% 左右。

至於 GDP 預期目標設定在 6% 至 6.5% ，李克強坦承今年經濟不穩定和不確定因素增加，故採用「區間式」預期目標增加彈性。而 6% 至 6.5% 的增速和國內外預期比較吻合，在世界主要經濟體中也是比較高的。

李克強說，綜合分析國內外形勢，今年大陸發展面臨的環境更複雜、更嚴峻，可以預料和難以預料的風險挑戰更多、更大，要做好「打硬仗」的充分準備。困難不容低估，信心不可動搖，幹勁不能鬆懈。

李克強強調，大陸發展仍處於重要戰略機遇期，經濟長期向好趨勢也不會改變，要為全面建成小康社會打下決定性基礎，以優異成績慶祝中華人民共和國成立 70 周年。

北京不動產登記「一窗辦理」再升級

　　北京商報訊（記者 陶鳳 常蕾）日前，市規劃自然資源委聯合市住房城鄉建設委、國家稅務總局北京市稅務局印發《關於進一步便利企業群眾辦事優化不動產登記領域營商環境的通知》，聚焦「一窗辦理」改革實施以來的新情況新問題，從簡化申報材料、壓縮辦事時間、精簡辦理環節等方面又做了進一步優化。

　　以往企業群眾買賣、贈與房屋通過「一窗辦理」方式辦理網簽、繳稅及登記時，共性的複印材料如身份證明、轉讓合同等需要提供多份，由各聯辦部門分別存檔。經過改革推行以來聯辦工作的磨合，各部門優化了工作銜接，現在這種重複提交材料的情況將發生改變。按照新規定，各聯辦部門在綜合服務窗口受理業務時只需共同收取一套申請材料，並且無需企業群眾提供相關申請材料的複印件。

　　「一窗辦理」是在不動產登記場所將登記、交易、繳稅部分業務整合到綜合服務窗口，為企業和群眾提供網簽、繳稅及登記一站式服務。對「一窗辦理」中企業買賣存量房核繳稅款時間較長的問題，改革部門結合實際，調整稅收征管工作模式，將企業買賣房屋的綜合服務窗口辦理時限壓縮為兩個工作日。

　　相關負責人進一步介紹了具體做法：一是優化土地增值稅辦稅環節設置。對具備辦理條件的，即時受理，當日辦結；不具備辦理條件的，在留存相關涉稅資料后，可為買受人當日辦理契稅申報；二是進一步完善土地增值稅評估扣除審核管理措施。針對評估報告審核專業性強、風險大、耗時長的實際情況，研究制定土地增值稅存量房交易評估審核標準，試行審核模板，將一份評估報告的審核時間由原來的2-3天大幅壓縮至1小時以內，在提高稅務機關審核工作能力水平的同時，切實提升審核效率，減輕企業辦稅成本。

　　此外，文件還特彆強調不動產登記領域各服務事項辦理中，各部門不得向當事人增設律師調查環節。

不經意間，2019年已經來到第三個月份。在這三月份的第一個周末，我們一起來回顧一下上周發生了什麼大事和小事。

股市又“火”了——上證指數繼續強勢反彈，周五收報2994.01點，無限逼近3000點大關。上任剛滿一個月的證監會主席易會滿，交出了一份讓市場滿意的答卷。

2月27日出席國新辦新聞發布會時，易會滿曾說：“這一個月已經感受到了什麼叫‘火山口’，也感受到了‘火山口’的味道。”

相信A股這個表現可以讓易主席在“火山口”坐得稍微輕松一些，但股市從來都是“有牛有熊”，或許當指數往下掉的時候，才能體會到真正的“火山爆發”。

這個時間點也許沒有那麼快到來，因為“科創闆”落地了——3月2日淩晨，經曆1個月征求意見後，科創闆“2+6”相關制度規則敲定，進入實施階段。

這是易會滿上任後首次簽發的“證監會令”，顯然，周一開盤後上證指數重返3000點并繼續上漲是可以預見的事情。

股市與樓市，在中國是最受關注的兩個市場。股市連陽、表現亮眼，很容易就讓人聯想到樓市又是何種表現？是否也將步入複蘇通道？

過去一周，粵港澳大灣區的熱度持續在蔓延，一部分上市房企的年度業績發布會也陸續召開，揭開了三月份上市房企年度業績發布季的序幕。

與房地產相關的資本市場也較為活躍，標志性事件是德信中國完成了在香港上市。但同時，發債企業的數量有所減少，拿地企業表現則更加活躍，投地金額有上漲的趨勢。

債券市場方面，據觀點指數統計，2019年2月份，中國房地產企業共發行債券融資28筆，約合人民币557.26億元（1月份71筆，合計人民币約1397.11億元）。其中，境內債8筆，境外債20筆，美元債金額比例占83.57%。

土地市場方面，據觀點指數粗略統計：2月28日，廣州3宗土地拍出115.7億元；2月27日，天津濱海新區8宗地成交20.56億元；2月27日，杭州餘杭區出讓四宗地塊，總價27.11億元；2月25日，鄭州出讓4宗商住地，收金15.24億元；2月25日，北京大興區兩宗地賣得69億元……

年初土地市場的活躍，傳遞了一絲“小陽春”的氣息，但背後相關聯的卻是房企銷售表現并不如去年。

根據觀點指數發布的“2019年1-2月中國房地產企業銷售金額TOP100”榜單，前兩月僅有碧桂園一家企業銷售金額達到千億，而去年是三家（碧桂園、萬科、恒大）。

總體來看，2019年1-2月TOP3、TOP10、TOP50的銷售金額總和分别為788.29億元、234億元和70.32億元。相比2018年1-2月的數字，分别下降了22.48%、20.71%和上升了9.96%。

春節長假過去，最短的二月份結束。随著三月份到來，市場將開始加速，逐漸步入正軌。對于房地產行業來說，真正的2019年正在揭開大幕。

競争也才剛剛開始，一月份拿到月度銷冠的萬科，第二月便被碧桂園奪回。對于萬科而言，“失冠”這件事情，自從2018年以來，應該已經慢慢“習慣”了。

郁亮說這是“收斂聚焦”，他還說“萬科不一定每一年、每一次都要成為冠軍，但最終要成為這個時代的總冠軍”。

事實上，當全行業都在談論“轉型和創新”的時候，郁亮也是不走尋常路，開始說起“轉型絕非易事”。因為，萬科沒有辦法找到一個和房地產賺錢前景相當的行業，所以，“未來10年，開發業務都將是萬科的基本盤”。

萬科的選擇是逆潮流而動，抑或這本來就是市場的真實現狀？行業中人自有體會。

無論如何，三月“陽春”到來了，股市已經開了一個好頭，樓市則才剛剛上路，未來還非常不确定。随著“兩會”召開，很多事情終將逐漸清晰。

3月中下旬，觀點地產新媒體將聚焦這樣一個關鍵時間節點，以“展望：重構未來”為主題，在深圳舉行“2019觀點年度論壇”，同時發布“2019中國房地產卓越100榜”。

已連續成功舉辦十年的觀點年度論壇，將繼續為中國房地產“承上啟下、承先啟後”，奠定新一年發展的理論基礎。

活動安排

2019觀點年度論壇

【大會主題】：展望：重構未來

宏觀篇：經濟與樓市

市場篇：增量開發與存量運營

產品篇：供需新格局

創新篇：風口與藍海

模式篇：“慢下來”的房企

土地篇：面粉之問

產業篇：運營為王

金融篇：“去杠杆”的融資抉擇

2019中國房地產卓越100榜發布盛典

我們將會權威發布：

2019中國房地產卓越100榜主榜單

2019中國房地產卓越100榜

2019中國房地產上市企業30強(地產G30)

2019中國房地產卓越100榜分榜單

2018中國房地產銷售金額TOP100

2019非內地房地產企業卓越榜

2019中國房地產品牌價值卓越榜

2019中國房地產管理與團隊卓越榜

2019中國房地產商業模式卓越榜

2019中國房地產成長力卓越榜

2019中國物業服務企業TOP30

2019中國產業地產運營商TOP30

2019中國房地產卓越100榜單項獎

2019觀點學徒計劃—總部訓練營

探訪名企：走進行業最具代表性的知名企業與項目，讓你親身感受行業領先者的獨特氛圍，在現場實地考察中思考企業成功的路徑與方法。

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原標題：「20分鐘就辦完，太驚喜了！」——北京二手房交易實現「一網通辦」

　　新華社北京3月2日電 題：「20分鐘就辦完，太驚喜了！」——北京二手房交易實現「一網通辦」

　　新華社記者李嘉瑞

　　3月1日下午，北京市民栗桂玲來到海淀區不動產登記事務中心，辦理一套二手房的交易登記手續。她也成了北京市推出二手房交易「一網通辦」服務后，海淀區第一位拿到二手房不動產權證書的市民。

　　從2月28日開始，北京市正式推出不動產登記線上「一網通辦（存量房屋買賣）」服務，申請人在網上一次填寫交易、稅務、登記部門需要的所有申報信息和證明材料，即可完成房屋交易、稅收征管、不動產登記的網上申請。

　　栗桂玲說，以前買賣二手房的程序很複雜，要跑好幾個部門，持續好幾天的時間。「這次我是2月28日下午網上提交材料，3月1日上午通知我審核成功，當天下午就來到辦事大廳提交紙質材料、繳費、制證。」栗桂玲難掩喜悅之情，「20分鐘就辦完了，太驚喜了！」

　　「北京已經實現二手房交易的『一網、一門、一次』。」北京市規劃自然資源委不動產登記處副處長王宏娟解釋說，這是指市民足不出戶申請登記，「線上一網通辦，線下只進一次門，現場辦理最多跑一次。」

　　以往，市民在辦理二手房交易登記時，需要到房屋交易、納稅征管、不動產登記的3個部門網站分別提交材料，多項信息和證明材料需要重複上傳。線上審核通過後，市民還要到3個部門的辦事大廳進3次門、排3次隊，分別提交3套紙質材料。

　　「一網通辦」后，這個問題得到了解決。市民只需在網上上傳資料，線下只需要提交一套材料即可。如果不符合規定，網上會提前告知，市民重新上傳即可。線上審核成功后，市民攜帶紙質材料到不動產登記事務中心，只要紙質材料和線上提交材料一致，半小時內即可辦完全部手續。

　　「以前，有一些材料是重複的，比如身份證複印件等，市民就要印3次，交3份，很不方便。」王宏娟說，實行「一網通辦」后，政府部門把這些「麻煩」留給了自己，把方便留給了市民。3個部門需要哪些材料，就自己去複印，市民只需要提交一套。

　　對房產中介來說，「一網通辦」帶來的變化是巨大的。為栗桂玲代理房屋買賣的中介員孫俊說，雖然很熟悉流程，但過去要辦理一套二手房的過戶，要去不同的辦事部門，至少要跑四五趟。「一網通辦」后的首個交易，孫俊只用了2天就全部辦結，這是他從業8年來最快的一次。

　　對不動產登記事務中心來說，效率的提升是明顯的。海淀區不動產登記事務中心主任程躍說，以往高峰時段，每天辦理的數量約為120件。哪怕工作人員再努力，受制於窗口受理、案卷審核、繳費、制證等程序，每一單辦理時間至少需要1.5小時。實現「一網通辦」后，現場辦理的時間在半小時內，每天辦理的單數可以翻倍，能更有效地服務百姓。

（本文來自於新華網）

北京不動產登記信息網上查詢系統20日上線運行

新京報快訊（記者 鄧琦）近日，記者從市規劃自然資源委獲悉，繼推出不動產登記、房屋交易及稅收征管領域「一網、一門、一次」服務后，為優化營商環境，方便申請人查詢，市規劃自然資源委出台了《北京市不動產登記信息網上查詢規則》，將於3月20日起開通互聯網網上查詢服務。

中金發表報告指，內地房地產調控的重心仍是穩房價，除非出現基本面的嚴重加速惡化，否則放鬆調控可能性不大，相信在因城施策下，地方政府或可擁有更大的調控自主權和寬鬆空間。

據《華爾街日報》報道，中金預計3月兩會期間，部分熱點一二線城市將陸續公布房地產施策具體方案，若放鬆調控，包括：調低最低首付款比例、降低認房/認貸標準、放寬房企融資，將有助提振市場信心和修復房地產基本面，否則內地樓市會持續下滑。

中原地產首席分析師張大偉預計，未來地方政府將主要負責房地產調控，結合地方實際情況的「因城施策」有望成為今年樓市調控的主基調之一，內地或出現一輪起碼30個城市以上的房地產政策微調潮。

政府今日公布2019至2020年度財政預算，萊坊執行董事兼估價及諮詢部主管林浩文形容一如所料，土地及房地產方面「沒甚麼驚喜」。

關注賣地表　看政府是否有能力持續推地

林浩文認為，財政預算案對樓市沒有重大影響。他對政府將公布的2019至2020年度賣地表有較大興趣，指出現時樓價仍然高企，公私營房屋比例亦改為「7比3」，政府是否或有能力持續推地將會是重點。

未來幾年住宅供應足夠　料不會供過於求

他估計，2018至2019年度賣地收益（包括補地價）約1,200億元，預測2019至2020年度賣地收益約1,000至1,200億元。

至於未來幾年住宅供應，林浩文認為2019至2023住宅供應估算應該足夠，在現時市況及需求下，市場可吸納未來供應，不會出現「供過於求」，只是以前的供應太少。他又估計2019年住宅「貨尾」加「預售」約有2.7萬至2.9萬伙。

樓價仍高企　市民能負擔面積愈來愈細

林浩文指出，賣地是政府主導，賣樓是發展商因應市況推盤。現在問題是樓價仍然高企，數字上供應是足夠的，但可負擔的住宅供應（affordable housing）卻嚴重不足，所以市民能負擔的面積愈來愈細，選擇也不多。

林浩文指出，2019至2023住宅供應估算應該足夠，，現時政府沒有「減辣」空間，今年「減辣」的機會也不大。（資料圖片）

料有機會降低按揭成數　減辣機會不大

他相信，現時政府沒有「減辣」空間，今年「減辣」的機會也不大。如果今年息口有力上升，估計有機會通過金管局降低按揭成數限制及調整「壓力測試」要求。

至於息口方面，他估計今年美國可能加息1至2次，而本港息口要比現時升高1.5至2厘，才對現時以用家為主的住宅樓價有向下調整壓力。

維持全年樓價跌10%預測　集中上半年

樓價方面，林浩文維持2019年一般住宅樓價向下調整10%的預測，估計上半年會調整，下半年相對平穩。

林浩文指出，「大灣區」發展亦十分重要，如政府未來主力協助大灣區的開發，估計長遠有利新界北區住宅樓價（如元朗、屯門及東涌）及北區的商業地產。

另外，亦要留意今年下半年的「工廈活化2期」及「土地共享先導

據內地媒體報道，近年來，內地賣地收入不斷創新高。在房地產持續調控背景下，地方普遍認為2019年賣地收入會縮水，部分省份縮水幅度超過30%。

地方財政收入，要培育產業、集聚人口、拉動消費等，是慢慢培育而來。而賣地收入豐厚且容易，很快能實現收入到賬，因此受到部分地方政府青睞。

報道稱，2018年全中國土地出讓金收入達6.5萬億元（人民幣，下同），同期地方一般公共預算收入約9.8萬億元。全國平均而言，2018年地方賣地收入相當於地方本級財政的三分之二。部分地方「土地財政依賴度」要更高，2018年，浙江以超7,700億元的土地出讓收入排名第一。

土地收入再創新高 2019年會如何？　　

2018年賣地收入大漲，是比較普遍的情形。比如四川2018年賣地收入為3,431億元，同比上年增長了48.1%；福建2018年賣地收入2,423億元，同比增長31.7%。

土地財政依賴度隨之提高。湖北、重慶2018年賣地收入佔地方一般公共預算收入比重在95%左右，即賣地收入與地方本級財政收入相差不多；江蘇、四川、福建的這項比例在80%以上。　

展望2019年，地方政府普遍下調了預期，負增長的居多，或者微弱增長。有些省份預期降幅高達30%，比如，四川預計2019年土地出讓收入會縮水38.2%，重慶預計其政府性基金縮水33%。部分省份則基本維持現狀或微弱增長，比如，廣東預計2019年國有土地使用權出讓收入5,371億元，比2018年略低0.1%；北京則預計2019年微增3.9%。

恆大經濟研究院高級研究員羅志恆表示，土地成交與賣地收入入庫存在時間差。2019年的賣地收入，是2018年下半年及2019年上半年成交土地形成的收入。去年的中央政治局會議要求堅決遏制房地產價格上漲，房地產銷售增速下行，房企拿地意願也在下降，2018年下半年土地流拍逐步增加，加上2019年棚改退潮，2019年賣地收入可能不及2018年。

交行金融研究中心高級研究員劉學智指出，當前房地產調控雖然有邊際放松的趨勢，但2019年政策著力點在基建和消費上，房地產調控仍會堅持因城施策，不會全面放松。2018年地方債防風險工作在全面加強，當前保證融資平台合理融資需要、加大專項債發行規模等，2019年地方政府融資狀況有望好轉，地方為了化解債務壓力而賣地的衝動也會下降很多。在2018年較高基數下，以及房價帶動地價上漲因素減弱等，2019年賣地收入可能會縮水。

今年2月20日，野村證券發布報告稱，預計2019年中國房地產庫存量將升至25個月高位，但低於2014年時30個月高位的庫存量。去庫存的問題又成目前國內房地產的熱點問題，特別在「一城一策」的政策下，國內一些地方政府又可能推出房地產去庫存化的房地產調控政策。

摧毀房市正常運作

但房地產「去庫存」是一個沒有多少意義的概念。去庫存更是一個房地產市場誤導性的概念。因為，在市場條件下，任何商品庫存的高低，是不需要政府的政策來引導來安排的，這完全是企業及商家的事情。因為，如果商品的庫存多，企業就得減少生產，就得降低價格讓過多庫存減少。有時候企業對市場判斷不清楚，生產過多時，企業及商家甚至於會把過多的商品銷毀掉，從來沒有聽到過市場會提出讓政府行政性的方式來去庫存的。

2015年政府的房地產政策提出「去庫存」，這個政策應該是一個比較大的笑話，完全摧毀了房地產市場正常運行，導致中國不少地方房地產市場房價上漲的瘋狂，導致把中國房地產泡沫吹得巨大。因為，很簡單，如果是房地產市場庫存增加太快太多，是房地產市場的住房銷售不出去，那麼政府可以出台房地產政策來去庫存。但房地產市場去庫存，也就意味著生產的住房多了，沒有銷售出去了。而要讓這些生產過多的住房銷售出去，最簡單的市場法則就是讓房地產開發商不斷降低房價來吸引住房購買者進入市場增加銷售。但是，那幾年的中國房地產市場去庫存則通過房地產市場政策讓房價上漲來去庫存。

也就是說，一邊要增加住房銷售，一邊要讓房價上漲，中國就是以這種方式來去庫存。這樣的商品或市場，除非是投資品之外，實質性商品是不可能有這種情況的。所以，現實的市場已經看到，早幾年房地產市場的去庫存實際上是鼓勵更多的居民以投資的方式進入房地產市場。

所以，目前國內的一些城市，為了所謂的房地產市場去庫存，又推出所謂人才引進政策。比如近期，常州、西安等地密集發布進一步放寬落戶政策的通知。截至目前，在2019年發布各種人才引進與落戶等政策的城市已經超過16個。其實，這些城市所謂人才引進政策，並非是什麼引進人才，而是以住房去庫存為目標，增加住房銷售，以此增加地方政府的土地財政。因為，2018年全國有超過100個城市通過人才落戶政策來刺激當地的房地產市場火爆，讓當地的房地產市場繁榮。

引進人才刺激房市

從國家統計局公布的1月70個大中城市房價變化情況來看，全國整體的房價還在上漲，同比上漲10%以上，環比上漲0.61%，如果各個城市的房價整體在上漲，即使有些城市住房庫存增加一些也是正常，根本就不存在去庫存的問題。因為，在一個正常的房地產市場，從來就沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。只要住房價格調整，住房通過銷售出去，庫存總量會減少。

但是，目前各地政府既要讓房價上漲，也是讓房地產市場銷售增加，讓房地產的庫存保持在他們認為的理想水準。但實際上，這個房地產市場理想水準則是一個房地產投資炒作的市場，這與「只住不炒」的住房市場定位完全背離的。所以說，在房價上漲時，叫什麼房地產市場去庫存，就是中國房地產政策的一個笑話。不過，笑話歸笑話，通過政府行政性房地產政策去庫存只能夠是肥了少數人，其成本則是讓整個社會來承擔。

（全文見中時電子報）（作者為青島大學經濟學院教授）(旺報)

【新唐人2019年02月25日訊】陝西省西安秦嶺別墅區拆除行動，曝露了中共權貴在風景名勝區域建別墅、娛樂場所的內幕。近期，吉林省長白山、河北石家莊市鹿泉區亦有別墅區與高爾夫球場被拆除。港媒文章指，本該普惠百姓生活的古蹟，變成了官員富豪的私家花園，中共所描繪的「美麗中國」只屬於權貴，與百姓無關。

據陸媒報導，山西省五臺山、浙江省金華雙龍風景區、江西省新余市仙女湖、吉林省長白山風景名勝區，都曾大量興建豪華別墅及高爾夫球場。

其中吉林省長白山早年被發現有高爾夫球場及別墅，中共環保督察組於2017年發現，長白山國際滑雪中心項目中的白樺及松谷2座高爾夫球場及93幢別墅，屬於違規興建違規營運；但當地部門在報告中謊稱已停止建設及拆除設施、以及各種形式的宣傳和營銷。

據《中國房地產報》2月17日報導，石家莊市鹿泉區的西美金山湖小鎮別墅，總佔地面積120萬平方米、總建築面積23萬平方米，容積率0.6，堪比陝西秦嶺違建別墅。

報導稱，該項目規劃建設獨棟別墅24棟，聯排別墅714棟。依山勢呈階梯式而建，幾乎削掉半架山，其中受損的山脈為封龍山。

封龍山又名飛龍山，西倚太行，東臨平原，主峰海拔812米，屬於歷史文化名山，以奇山怪石著稱。其獨特的自然生態及其豐富的文化資源，現在都被破壞了。

港媒24日題為《權貴家族圈寶地 官商勾結霸青山》的文章說：其實，石家莊違建別墅情況，只是中共開山圈地建豪宅的冰山一角。河北保定市也被揭發削山建別墅，河北省野三坡、白洋澱等景區，早前都被揭發有此類建築。在大陸各地，凡景色宜人的山脈或湖畔，都可見到別墅群或豪宅區。

文章分析：景區違建屢禁不止，神州的綠水青山已被糟蹋得面目全非，不是被污染就是被圈佔，變成權貴的風水寳地。其背後是官商勾結腐敗，因為別墅業主非富即貴，除了官員和富人，普通百姓根本買不起別墅。

文章最後表示：本該受到保護的風景區，被別墅等違規建築破壞得支離破碎；本該普惠百姓生活的古蹟，變成了官員富豪的私家花園；本該履行監管職責的政府部門與官員，成了枉法者甚至是違建者的幫凶。中共所描繪的「美麗中國」只屬於權貴，與百姓無關！

（記者李蒨蒨報導/責任編輯：文慧）

今年1月以來，大陸多個省分召開地方兩會，對全年的房地產政策進行定調。整體看來，今年房地產政策仍然從緊，並沒有明顯鬆動。在房地產調控政策下，2019年，房價漲勢繼續放緩，同時出現三年多來首次一、二線城市二手房價普遍下降的現象，似乎意味著整體房價將出現由漲轉跌的拐點。

22日，大陸國家統計局發布70個大中城市1月房價指數。其中，1月有58個城市的新房價格較前一月上漲，比去年12月減少1個。雖然上漲城市數量仍多，但70城市新房價格平均月漲幅已降至0.61%，連續三個月下跌。

二手房方面，1月有41個城市的二手房價格較12月上漲，數量同樣比去年12月有所減少。其中，4個一線城市的二手房價格平均環比繼續下降，31個二線城市的二手房價格由升轉降。

在1月各城市房價變化中，一、二線城市二手房平均價格普遍同時下降的情形，尤其引人注目。中原地產指出，過去三年多來，這種情況還是首次出現。

由於交易分散、受到行政管控較少、市場反應敏銳，二手房市場通常被視為樓市的「風向標」。中原地產認為，這一變化的信號意義在於，可能預示著整體房價將走向由漲轉跌的拐點。但前提是，房地產調控政策繼續保持現有力度不鬆動。

今年1月以來，多個省分召開地方兩會，對全年的房地產政策進行定調。其中，「棚改下降」、「一城一策」、「三穩」（穩地價、穩房價、穩預期）是出現頻率最高的關鍵字。這也意味著，今年房地產政策的總基調並沒有明顯鬆動。不僅如此，棚戶區改造的範圍和貨幣化安置的比例，未來都將得到控制，這也將成為三四線城市的不利因素。

合碩機構首席分析師郭毅認為，2019年，核心一線城市雖然受制於嚴格調控，房價漲幅趨穩，但發展後勁強，仍將保持小幅上漲的走勢。但三四線城市在貨幣化安置降溫的大背景下，如果部分城市的調控寬鬆的力度有限，房價的降溫恐將不可避免。(旺報)

豬年第一誤讀：住房按套內面積算 ︱德科地產頻道

　　來源：吳曉波頻道 　文 / 劉德科 

　　1

　　又得闢謠：住房按套內面積算，是誤讀。

　　昨天早上，被刷屏：《住建部發文：住房按套內面積算！》

　　◆信源

　　2月18日，住建部公佈了一份《住宅項目規範（徵求意見稿）》，全文三萬多字，裏面有一句話，「住宅建築應以套內使用面積進行交易」，在第2.4.6條。

　　就這麼一句話，被解讀成：別了，公攤！買房按套內面積算！

　　各大主流媒體都這麼報導。

　　看起來是那麼一回事，住建部的文件這麼白紙黑字地寫著，而且字我們都認識；但是很遺憾，根本就不是這麼一回事。

　　2

　　首先，「交易」和「計價」是兩個不同的概念。

　　沒錯，中國的商品房基本上是以建築面積「計價」；但是，中國的商品房一直也是以套內使用面積進行「交易」，即任何一份合法的銷售合同上必須標明套內使用面積。

　　「以套內使用面積進行交易」，不等同於「住房按套內面積算」。

　　很多主流媒體都混淆了這兩個不同的概念。

　　其次，這份《住宅項目規範（徵求意見稿）》，主要是設計規範文件，套內使用面積計價不在這份文件的管轄範圍之內。

　　如果真的要實施套內使用面積計價，要看另一份文件，即《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號，2001年）——這份文件至今有效。

　　◆第十八條明文規定

　　商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。

　　簡單說，設計規範文件無權越界染指銷售管理文件。事實上，也沒有染指。因為「交易」和「計價」是兩個不同的概念。

　　如果這份《住宅項目規範（徵求意見稿）》直接寫成「住宅建築應以套內使用面積進行計價」，那麼就越界了，就超出了文件的效力範圍。

　　現在，並沒有這麼寫。

　　不用著急，如果你們無比期待套內面積計價，那麼就等將來有一天住建部修訂《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號，2001年），而不是看現在這份《住宅項目規範（徵求意見稿）》。

　　3

　　去年，有一篇很業餘的文章，綁架了無數情緒流量：《買100平米房子只得70平米，公攤面積讓我們很受傷！》。

　　一群不明就裡的所謂專家，紛紛加入討伐公攤面積的行列。

　　討伐的邏輯是：開發商故意把公攤做大，坑購房者的錢。

　　這是完全不懂行的偽邏輯。很簡單：容積率是固定的，即一塊地開發商能建多少建築面積是固定的；所以就算把公攤盲目做大，地產商根本就沒法多賺一分錢，反而損失購房者的利益——地產商雖然名聲不太好，但這種損人不利己的事情，他們是不太會做的。

　　所以，所謂的故意做大公攤，問題的癥結不在於要不要按套內計價，而在於容積率管控。只要牢牢管住容積率不準隨便超，就不存在公攤失控的問題。

　　只有一種情況，開發商會故意把公攤做大：為了做出更豪的豪宅，因為豪宅需要更大尺度的入戶大堂和走道等公共空間。

　　還有個別樓盤，不是豪宅，公攤也大得離譜，為什麼？這是開發商的能力問題，只有業餘的雜牌開發商才會任由公攤失控，因為這是損人不利己的事情。

　　為什麼現在多數人的感受是公攤面積「越漲越多」？這就更簡單了：過去我們的商品住房主要是多層（得房率高），現在主要是高層（得房率低），公攤面積當然就「越漲越多」啊。

　　4

　　最後一個問題，國際上都是以套內面積計價，為什麼中國要以建築面積計價？重慶就是以套內計價，其他城市為什麼不好好學學重慶？

　　我們當然也支持全國都學重慶，按套內面積計價，這樣我們購房者買多少平方就得到多少平方，很直觀。但是，我們必須同時接受一個後果：同一樓層同一個單元就是七八戶，跟重慶一樣。

　　此話怎講？按套內面積計價，地產商就必須把套內面積做到最大化，公攤面積能省則省，這樣才能實現銷售金額最大化。省公攤的最有效辦法，就是在同一樓層同一個單元內排布七八套住房。

　　全國只有重慶的住宅樓盤普遍如此，其他城市都是同一樓層同一個單元內排布二至四套住房。

　　簡單說，這是兩梯三戶跟兩梯八戶的區別。

　　按建築面積計價，地產商就不必斤斤計較得房率，這就使得中國（重慶除外）的住宅公共尺度，是全世界最奢侈的（重慶跟紐約倫敦一樣很節約）。

　　中國隨便哪個城市的經濟適用房樓盤，公共尺度也比紐約中央公園的公共尺度要奢侈：我們是兩梯三四戶，人家是兩梯七八戶，或者四梯十幾戶。

　　當然，這是一種浪費。但是由奢入儉難。全世界絕大多住宅是沒有圍牆的（這樣土地利用更高效），我們會同意拆掉圍牆嗎？當然不會。同理，現在讓你去買兩梯七八戶的房子，你也不樂意。

　　為什麼重慶人不介意？因為，重慶在商品房剛剛興起的時候，就已經這樣了。2002年，重慶就已經按套內面積計價了。

　　總結一下：對於按套內面積計價這個議題，如果從節約土地的角度來討論，值得推進；如果從保護購房者的角度來討論，那完全是個偽命題，根本就不存在坑購房者這回事。

　　5

　　為什麼住建部的一個規範性文件會被誤讀？背景情緒是：大家都盲目地痛恨公攤。

　　中國房地產有很多問題，可以討伐的東西很多，比如公攤面積坑人、期房銷售坑人等，很帶情緒流量，但都很業餘。

　　我們是讚成按套內面積計價，從節約土地的角度。但是，很遺憾，中國離套內面積計價，還有點遠。

　　房子實際上並沒有這麼大，使它顯得大的是陰影、對稱、鏡子、漫長的歲月、我的不熟悉和孤寂。

　　房地產實際上並沒有這麼複雜，使它顯得複雜的是盲從的情緒和業餘的解讀。