公攤面積常引發爭議的一點在於，人們對於不屬於自己的只是公共平攤而承擔的費用本來就心氣不順，而這些收費常常還很不透明。
來源：南方周末
·文 | 南方周末記者 盧寶宜
2019年2月18日，住房和城鄉建設部發佈《關於<城鄉給水工程項目規範>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》，內含一份《住宅項目規範（徵求意見稿）》，當中指出「住宅建築應以套內使用面積進行交易」。
這是住建部的官方文件中，首次明確住宅建築應以套內面積進行交易。消息一出，迅速引起熱議，「取消公攤」登上微博熱搜。
「央視新聞」公眾號發文稱，這次公開徵求意見的只是一套建築行業的技術標準，目的是規範建築企業的建設行業，而房地產商的銷售行業應由另外標準來規範。
而所謂「公攤」，是中國房地產的一個特色概念，意為公用建築面積的分攤，與套內面積合計為一套商品房的建築面積。目前中國住宅主要以建築面積進行交易。買100平方米的房子最後只得70平方米，如果是高層電梯房，甚至可能只得60平方米。
根據2000年發佈的《房產測量規範》，可分攤的公用建築面積為：大堂、公共門廳、走廊、過道、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變（配）電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房，以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房；還包括每套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）以水平投影面積一半的建築面積。
由於缺乏統一的標準規範，不同房地產項目的公攤面積會出現很大差別。中原地產首席分析師張大偉發文表示，目前從全國來看，一二線城市相對規範，公攤係數（公攤面積/套內建築面積）在15%-25%之間，而很多不規範的城市甚至有超過30%的住宅公攤係數。據媒體報導，2014年山東高密「貴賓首府」的樓盤公攤係數超過52%。
作為房地產交易中最不透明的部分，「公攤」給了開發商眾多暗箱操作的空間。例如大部分計入收費的公攤面積實際小於真正的公攤面積，部分開發商還會將公攤面積賣作車位。2018年，招商蛇口的「中國璽」樓盤也曾被爆料，因通過違規增加套內面積，要求每位戶主補繳30萬元不等的面積差價。
另外，同一項目因建築面積相同而套內面積不同引起住戶矛盾的問題也常常出現。以誇大的公攤面積收取精裝修費用、物業費和取暖費等情況也讓眾多老百姓怨聲載道。
新華社在2018年就曾發表《「公攤面積傷民」矛盾亟待求解》一文，追問：既然國際上基本都是按套內面積計算房價，為何我國計算房價、物業費等都要包括佔比頗高的公攤面積？但時至今日，對於公攤面積的收費和處理，中國也一直沒有明確的法律法規作出約束，此輪住建部的首次正式發聲，被看作是國內房地產「去公攤化」的重要信號。
1
「公攤」前世今生
暗藏貓膩的公攤面積究竟從何而來？
南方周末記者查閱資料發現，並沒有找到明確的來源。以國外發達國家為例，在房地產交易中並無此類做法，交易面積即所得面積。國內媒體上首次關於公攤面積的論述，最早來自1993年香港的一起房地產交易糾紛。
輿論普遍認為該模式最早來自於香港。1950年代的香港，房地產業剛剛起步。由於樓房都是一棟棟出售，價格高昂，李嘉誠率先想出了「分層出售」的模式，隨後便是「分戶出售」，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊的成本被分攤到每一戶的房價中。從此有了公攤一說。
同時間，「賣樓花」的預售制應運而生，解決了早期開發商資金不足的難題。隨著內地房地產市場的崛起，這兩者在1990年後被迅速複製到內地市場。
公攤面積常引發爭議的一點在於，人們對於不屬於自己的只是公共平攤而承擔的費用本來就心氣不順，而這些收費常常還很不透明。部分開發商甚至在樓盤裡大面積打造豪華會所、恆溫泳池、空中花園等，最終都被計入公攤。在房地產業高速發展的黃金時代，飢餓營銷之下，群眾只顧著搶房，無形中已默認了公攤這一潛規則，有苦說不出。
2008年，香港測量師學會產業測量組開始推動香港房地產行業採用「實用面積」（即內地的「套內面積」）在售樓書和售房合同中明確展示。2013年1月1日起，香港實行住宅物業銷售新規，強制要求商品房銷售按實用面積計價，正式告別公攤面積。
而在內地，眾多城市地產開發依舊延續這一模式。
重慶在2002年曾以地方法規的形式，明確規定：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。不按這一計價依據銷售的開發商，將被行政主管部門重罰。
作為第一個也是官方唯一一個不納入公攤面積計價的內地城市，重慶在此輪「取消公攤」的話題中也被推上了風口浪尖。據同策諮詢研究院總監張宏偉透露，重慶近兩年出現不少把套內面積又改回建築面積計價的現象。南方周末記者採訪了多位重慶住戶發現，目前重慶主城區的確已按照套內面積計價多年，但其他區縣仍按照建築面積交易。同時，哪怕是按套內面積計價的主城區，其繳納的稅費依然按照建築面積計算。
2
房價是漲是跌？
此次樓市去公攤化引發熱議，大眾的關注點還是，樓價會跌會漲？
今日頭條上的網友回答：「帶皮核桃15一斤，去皮核桃30一斤」，引來諸多轉發。
事實上，過去的分攤面積讓房價名義上看起來便宜了。以廣州一套最近入市的價值350萬元的商品房為例，實際套內面積是70平方米，增加公攤后變成90平方米，平均單價從套內實際的5萬元/平方米降至3.8萬元/平方米，降低了24%。
張大偉預測，按照目前市場平均的得房率（套內面積/建築面積），未來以套內面積計算，全國的房價還要高20%-25%。
去公攤只是會導致單價抬高，在購買總價上實際沒有變化。這在期房銷售的過程中更利於購房者，減少了開發商的灰色利益，物業費等因為建築面積衍生的其他收費有可能降低。
對於二手房市場，蘇寧金融研究院特約研究員江瀚發文指出，辦過證的老房子一般房產證上會寫明建築面積和套內面積，所以交易的時候根據實際套內面積進行交易就行。
據南方周末記者向相關律師了解，目前不同地區的房產證在建築面積或套內面積的登記上存在多種情況，哪怕同一個地區不同時段，因房產證的版本更新也會有不同的模版。但是在機構持有的《不動產登記簿》上，記載了不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況，包含建築物的分攤面積。所以哪怕房產證上沒有寫明套內面積，也可到當地的房管局或工商行政管理局諮詢。
在二手房交易上，香港的做法也可借鑒。香港地產代理監管局強制要求，中介銷售過程中向二手房購房者分別提供以「套內面積」和「建築面積」計價的雙份售價資料。其特區差餉物業估價署也準備了全港所有經評估的二手房「套內面積」資料，供公眾查閱。
關於此次取消公攤的消息，還有機構人士認為是為即將到來的房地產稅做鋪墊。雖然此前財政部表示房地產稅將按照房產評估值，即房價總價進行徵收，與面積無關；但是取消公攤面積有可能影響到房產稅的免征面積，按照套內面積計算，將有望減輕房產稅的負擔。
不過，目前該公告還只是徵求意見稿，向社會公開徵求意見的反饋截止時間為2019年3月15日，離成型和正式落地還要更長一段距離。但總體而言，樓市去公攤，讓房地產業更透明，是大勢所趨。
留言列表
