豬年第一誤讀：住房按套內面積算 ︱德科地產頻道
來源：吳曉波頻道 文 / 劉德科
1
又得闢謠：住房按套內面積算，是誤讀。
昨天早上，被刷屏：《住建部發文：住房按套內面積算！》
◆信源
2月18日，住建部公佈了一份《住宅項目規範（徵求意見稿）》，全文三萬多字，裏面有一句話，「住宅建築應以套內使用面積進行交易」，在第2.4.6條。
就這麼一句話，被解讀成：別了，公攤！買房按套內面積算！
各大主流媒體都這麼報導。
看起來是那麼一回事，住建部的文件這麼白紙黑字地寫著，而且字我們都認識；但是很遺憾，根本就不是這麼一回事。
2
首先，「交易」和「計價」是兩個不同的概念。
沒錯，中國的商品房基本上是以建築面積「計價」；但是，中國的商品房一直也是以套內使用面積進行「交易」，即任何一份合法的銷售合同上必須標明套內使用面積。
「以套內使用面積進行交易」，不等同於「住房按套內面積算」。
很多主流媒體都混淆了這兩個不同的概念。
其次，這份《住宅項目規範（徵求意見稿）》，主要是設計規範文件，套內使用面積計價不在這份文件的管轄範圍之內。
如果真的要實施套內使用面積計價，要看另一份文件，即《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號，2001年）——這份文件至今有效。
◆第十八條明文規定
商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。
簡單說，設計規範文件無權越界染指銷售管理文件。事實上，也沒有染指。因為「交易」和「計價」是兩個不同的概念。
如果這份《住宅項目規範（徵求意見稿）》直接寫成「住宅建築應以套內使用面積進行計價」，那麼就越界了，就超出了文件的效力範圍。
現在，並沒有這麼寫。
不用著急，如果你們無比期待套內面積計價，那麼就等將來有一天住建部修訂《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號，2001年），而不是看現在這份《住宅項目規範（徵求意見稿）》。
3
去年，有一篇很業餘的文章，綁架了無數情緒流量：《買100平米房子只得70平米，公攤面積讓我們很受傷！》。
一群不明就裡的所謂專家，紛紛加入討伐公攤面積的行列。
討伐的邏輯是：開發商故意把公攤做大，坑購房者的錢。
這是完全不懂行的偽邏輯。很簡單：容積率是固定的，即一塊地開發商能建多少建築面積是固定的；所以就算把公攤盲目做大，地產商根本就沒法多賺一分錢，反而損失購房者的利益——地產商雖然名聲不太好，但這種損人不利己的事情，他們是不太會做的。
所以，所謂的故意做大公攤，問題的癥結不在於要不要按套內計價，而在於容積率管控。只要牢牢管住容積率不準隨便超，就不存在公攤失控的問題。
只有一種情況，開發商會故意把公攤做大：為了做出更豪的豪宅，因為豪宅需要更大尺度的入戶大堂和走道等公共空間。
還有個別樓盤，不是豪宅，公攤也大得離譜，為什麼？這是開發商的能力問題，只有業餘的雜牌開發商才會任由公攤失控，因為這是損人不利己的事情。
為什麼現在多數人的感受是公攤面積「越漲越多」？這就更簡單了：過去我們的商品住房主要是多層（得房率高），現在主要是高層（得房率低），公攤面積當然就「越漲越多」啊。
4
最後一個問題，國際上都是以套內面積計價，為什麼中國要以建築面積計價？重慶就是以套內計價，其他城市為什麼不好好學學重慶？
我們當然也支持全國都學重慶，按套內面積計價，這樣我們購房者買多少平方就得到多少平方，很直觀。但是，我們必須同時接受一個後果：同一樓層同一個單元就是七八戶，跟重慶一樣。
此話怎講？按套內面積計價，地產商就必須把套內面積做到最大化，公攤面積能省則省，這樣才能實現銷售金額最大化。省公攤的最有效辦法，就是在同一樓層同一個單元內排布七八套住房。
全國只有重慶的住宅樓盤普遍如此，其他城市都是同一樓層同一個單元內排布二至四套住房。
簡單說，這是兩梯三戶跟兩梯八戶的區別。
按建築面積計價，地產商就不必斤斤計較得房率，這就使得中國（重慶除外）的住宅公共尺度，是全世界最奢侈的（重慶跟紐約倫敦一樣很節約）。
中國隨便哪個城市的經濟適用房樓盤，公共尺度也比紐約中央公園的公共尺度要奢侈：我們是兩梯三四戶，人家是兩梯七八戶，或者四梯十幾戶。
當然，這是一種浪費。但是由奢入儉難。全世界絕大多住宅是沒有圍牆的（這樣土地利用更高效），我們會同意拆掉圍牆嗎？當然不會。同理，現在讓你去買兩梯七八戶的房子，你也不樂意。
為什麼重慶人不介意？因為，重慶在商品房剛剛興起的時候，就已經這樣了。2002年，重慶就已經按套內面積計價了。
總結一下：對於按套內面積計價這個議題，如果從節約土地的角度來討論，值得推進；如果從保護購房者的角度來討論，那完全是個偽命題，根本就不存在坑購房者這回事。
5
為什麼住建部的一個規範性文件會被誤讀？背景情緒是：大家都盲目地痛恨公攤。
中國房地產有很多問題，可以討伐的東西很多，比如公攤面積坑人、期房銷售坑人等，很帶情緒流量，但都很業餘。
我們是讚成按套內面積計價，從節約土地的角度。但是，很遺憾，中國離套內面積計價，還有點遠。
房子實際上並沒有這麼大，使它顯得大的是陰影、對稱、鏡子、漫長的歲月、我的不熟悉和孤寂。
房地產實際上並沒有這麼複雜，使它顯得複雜的是盲從的情緒和業餘的解讀。
留言列表
