戴德梁行：2019年中國房地產成交量或好於2018
來源：投資者報
長期來說，這些房地產調控始終是短期政策，是不符合市場規律的，在房地產市場實現穩定和理性發展之後，這些政策最終會被取消 投資者網 李寧 客觀來說，要想具體了解全國房地產市場，難度頗大，這背後涉及不同城市結構、數據以及調控等。
因此，由點到面通過全國一線重要城市來關注分化走勢，也是不少機構樂於衡量的指標。基於此，國際房地產顧問「五大行」之一的戴德梁行日前公佈了「2018年度深圳房地產市場回顧及2019年展望」的研究分析。 戴德梁行統計，2018年，深圳商品住宅新房成交均價為54128元/平方米，下降0.6%。
分區域來看，寶安區和龍崗區始終是成交量最大的兩個區域，成交佔比達81%。而福田區與南山區則是均價最高的區域，2018年分別為93803元/平方米、92095元/平方米。 寫字樓領域，2018年，深圳甲級寫字樓新增供應量達到70萬平方米，同比減少17.6%。截止2018年底，深圳甲級寫字樓空置率同比上升3.1個百分點至15.7%，全市總存量上升至499萬平方米。其中，金融行業所面臨的總體不景氣的狀況令其在甲級寫字樓租賃活動中的比例大幅減少，在2017年10月至2018年9月的租賃成交面積中僅佔到15%，此前成交面積超過30%。
展望2019年中國房地產市場發展，尤其是調控措施是否面臨更多放鬆空間？房地產成交量與價格走勢如何？長租公寓與商業地產的提升空間在哪？投資者網分析員日前專訪了戴德梁行大中華區副總裁、華南及華西區董事總經理程家龍。
程家龍擁有多年房地產行業從業經驗，他於1993年加入戴德梁行，全盤管理公司華南區及華西區項目前期策劃諮詢顧問、房地產投融資、銷售策劃及代理、物業買賣與租賃代理、房地產市場研究及估價、建築顧問、物業管理等各項業務。
2019調控因城施策 房地產成交面積或好於2018年
投資者網：一些城市已經通過各種措施開始放鬆房地產調控，2019年，調控是否將全國性放鬆？
程家龍：2018年市場熱度的顯著下降，體現了持續深入的調控政策逐步收到了穩定市場和穩定預期的效果。與此同時，當前經濟形勢下保持房地產市場的穩定是我國經濟求穩的重要組成部分，結合建設長效機制的整體考量，傳統銷售市場的穩定也是住房制度改革的重要前提，預計短期內樓市調控很難大幅鬆動，中央及地方對維持房地產市場穩定的調控方向不會動搖。
另一方面，前期為樓市降溫而推出的過於嚴苛的政策在市場穩定的情況下選擇性放鬆，以支持合理需求，防止市場過冷，維持市場穩定，也是必然要求。近期出現的放鬆措施也是在「穩定」這個大前提下進行的因城施策，比如某些城市沒有上漲空間，還有下跌壓力，那為什麼不去放鬆呢？以深圳來說，假設2019年上半年有下跌壓力，就會有動力放鬆一些，具體先放鬆哪些政策，這要看政府的考量。
當然，還要看下跌幅度具體多大，如果是輕微下跌，也沒有必要去急著放鬆政策。但如果一個城市還是有快速上漲的動力，那調控政策暫時就不動。所以，整體上，不同城市應該因城施策。 長期來說，這些房地產調控始終是短期政策，是不符合市場規律的，在房地產市場實現穩定和理性發展之後，這些政策最終會被取消。
投資者網：關鍵還是長效機制的建立，比如房產稅等。
程家龍：對。隨著一系列的政策、一系列的措施出台之後，政府會結合一些政策做相應調整，這也包括市場價格的變化、經濟的變化等影響因素。
投資者網：2018年全國調控力度是有史以來最多的一年，有人統計有400多次，這是不是也說明中間會存在很多需要糾偏的地方？而放鬆可能也起到糾正以前部分錯誤的做法？
程家龍：不能叫糾正以前的錯誤。以前確實一段時間，有些人盲目炒房跟風，有些不具備快速上漲條件的價格也炒作很高，所以政府出台政策抑制這種快速上漲是合理的。 但是今天如果沒有這種炒作存在，或者說從價格上不用擔心炒作的時候，那我們就可以適當的放鬆調控政策，讓房地產市場回歸到正常的市場狀態，我覺得這叫回歸正常。
投資者網：我們看國內外不少機構分析，2019年房地產市場將持續下行。您怎麼看？
投資者網：成交量上，2019年有可能比2018年要好。價格方面呢？ 程家龍：成交面積倒不一定，因為市場一定是這樣的：快速上漲-成交量增加-價格不變-成交量下降-下降一定幅度-價格下降-成交量增加-價格上漲。這是市場規律。 所以，我相信成交量在過去一段時間已經是很低了，需求是客觀存在的，不可能或者說很少存在長期的下降。
程家龍：在具有充足的人口、產業支撐的城市，剛需旺盛，成交量在經過一定時期的低迷之後有上行的動力，而價格應該會保持平穩的走勢，也有可能會向下微調，然後再通過成交量支撐，我覺得不會有太大的變化。當然不同的區域表現也不同，好的區域甚至不會下跌。而在部分人口凈流出且無較好的產業基礎的中小城市，一旦缺乏刺激性政策的支持，房地產市場就很可能面臨下行風險。
被混淆的長租公寓 關鍵是細分市場
投資者網：2018年還有個很重要的是長租公寓，這也引發很多社會民生問題，包括萬科萬村計劃也宣告暫停。您怎麼看長租公寓的盈利模式？我看戴德梁行也統計了不少城市的長租公寓數量和模式。
程家龍：長租公寓實際是一個出租市場，出租市場和買方市場道理是一樣的。買方市場，政府對最基層的需求，要做一些政策性住房，讓經濟有困難的人也住有所居。這是政策性住房。政策性住房有多少利潤呢？不應該有利潤，而是政府保障性行為。 然後是普通住房，它可能有個正常利潤。其次，市場還有一些有錢人，需要一些豪宅的存在，市場也有更高的利潤空間。
因此，租賃市場是一樣的道理，政府一定要有一些政策性長租公寓來滿足最低層的消費，還有是適應普通白領需求的長租公寓，它有一定利潤，但需要具備運營能力和規模效應，怎麼把它做得好？這對運營能力要求很高。 另一種高端長租公寓或酒店式公寓，它的利潤空間更大，但影響因素還在於開發商是否有足夠的運營能力以及品牌知名度等。所以，這個市場要這樣細分。
投資者網：現在外界談長租公寓，可能混淆一起了。比如認為是對城中村改造提高成本。
程家龍：對，混淆了。就像出來一個長租公寓的名詞，然後就把所有的產品都包裝成長租公寓。實際中，肯定是有細分的。 甚至有些公司，為了炒作，也假借長租公寓概念，我們看市場還是要看細分的市場，不同的市場肯定會有不同表現。
投資者網：中國租房市場有超過2億人，但這裏面一直也存在很多市場灰色的空間，以前租房是找個體的房東，現在越來越對接機構了，是否說明這個市場的發展潛力仍然很大？
程家龍：這個市場還是有發展潛力，以前是以個體房東為主，配套設施比較缺乏，環境也比較差，這是城市化在快速發展過程中的臨時性現象，但現在新的年輕人，需求已經發生了一些變化，我相信不一定能像最早一批那樣接受比較差的居住環境。 由於房價快速上漲，很多年輕人買不起房子，會影響一個城市對人才的吸引。
所以，不管是政府推出的人才安居工程還是市場化的長租公寓產品，都是迎合了居住需求的。市場化的長租公寓為租客提供不同檔次的多元化的產品和多方位的服務，打造充滿活力的居住氛圍，對年輕白領具有較高的吸引力。這是市場提出的需求，投資主體進入該市場，對於租金就可以有一定利潤要求，也會帶來一定的投資回報。
摩天樓詛咒難預測 三四線商業地產競爭加劇
投資者網：中國不少城市開始競相加速摩天樓建設，比如深圳現在規劃的還有好幾個，國外研究認為，摩天樓蓋好之時可能預示著經濟衰退，而目前中國經濟還在調整中。您怎麼看宏觀經濟與摩天樓的關係？
程家龍：摩天樓的開發要根據市場建設的節奏和供應量，這跟宏觀經濟沒有直接影響，即使建成之後，也是三四年後的事了。三四年後，市場很難預測。 對更遠期的宏觀環境和市場供應預測很難。不過中國仍是一個不斷成長中的大市場，具有廣闊的發展空間這是肯定的。此外，像北京、上海、香港等地，甲級寫字樓市場的未來供應量並不大，甚至是比較緊缺的。
另一方面很重要的是，開發商對未來三四年是否看好？自身的資金狀況？市場上的相關投資資金是否充裕？現在來看，市場是有這樣的投資資金，只不過是有沒有好的項目問題，這一點是市場共識，還有很多機構再尋找好的項目。
所以，市場是不缺資金，問題是你的項目值不值得投？大家是否看好三年五年之後？
投資者網：商業項目方面呢？
程家龍：商業市場方面，人總是要出來消費的，不管經濟好不好。不好的時候就稍微弱一些。現在來看，深圳的消費還是很旺的，市場並沒有很差。 年輕人總要消費，就要考驗哪些商家做得好，包括創新性、配套服務、文化、品味、體驗感等等，找到適合自身的運營模式才能脫穎而出。
投資者網：一線城市因為人口凈流入，人口基數很大，但三四線城市是不是商業地產就面臨更大壓力？
程家龍：即使是在一線城市也不是所有的項目都很樂觀，購物中心總量越來越大，自然有運營好的和運營不好的。二三線核心城市如果人口增加，消費增加的話，問題也不大，但也要看項目的具體情況，交通配套、人口規模、競品市場、自身運營能力等，這需要綜合考量。
對於人口總量較低的三四線城市來說，如果市場供應量比較大，競爭壓力可想而知。不過如果市場處於發展初期，人們對於購物中心的需求還是存在的，適當供應的優質項目仍然有其發展空間。
投資者網：據您觀察，中國開發商這麼多年下來做商業地產的能力如何？是不是仍然有很大提升空間？
程家龍：還是有提升空間，但現在很多開發商已經做得很好了，比如深圳地標類型的華潤萬象城、海岸城等，我相信有很多開發商會不斷學習經驗，當然這中間也藉助了很多機構的服務，我們也會給他們很多意見。 從全球來看，房地產專業服務是很成熟的，只要有眼光，相信專業的力量，不管是規劃、設計還是各方面，都有機會做好。
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