不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

從城鎮化的視角來重新認識房地產

　　李鐵（中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家）

　　前一段時間有觀點提出，中國房地產市場已經飽和了。理由是目前我國城鎮居民住房面積達到了36.6平方米，農村居民人均住房建築面積45.8平方米，我們已經接近發達國家的水平。

　　如果比較英國、愛爾蘭、日本、德國、中國的人均住房面積，單從靜態的數字看，我國是在逐步縮小與各發達國家之間的差距。甚至僅從人均住房面積上看，我國已經超出了一些發達國家。但是從綜合角度分析，我國和發達國家之間還有非常大的區別。我們可以從動態和其他方面分析，是否我國因為人均住房面積標準的大幅度提高，我們的房地產就達到了飽和的狀態，就不需要發展房地產了？

　　中國仍然需要發展房地產業

　　首先從人均住房面積上看，目前的演算法城鎮人口人均居住面積低於農村人口，但這是按常住人口計算得出的結果。雖然按常住人口計算，城鎮人均住房面積是36.6平方米，低於農村人均住房面積的45.8平方米。如果按戶籍人口算的話得出來的結論是不一樣的，城鎮戶籍人口人均住房面積是51.9平方米，而農村才是33.2平方米。因為我國住房的空間分佈特點和建房或購房人群大多是與戶籍人口相關的，所以我們必須要以戶籍人口來計算。

　　其次從城鎮化進程來看，未來中國城鎮人口還要增加。現在戶籍人口城鎮化率是42.35%，常住人口城鎮化率是58.53%。即使到2020年常住人口城鎮化率達到60%，到2030年可能達到70%，但是常住人口和戶籍人口的差距仍然為16個百分點多。也就是說在城鎮就業的2.8億存量農民工，因為戶籍的原因，絕大多數並沒有在城鎮買房。如果實現了城鎮化率到70%，還要增加兩億多人口。就會出現住房結構在空間上的變化。另外還有7300萬的城鎮間流動人口，從小城鎮和中小城市到大城市的就業人口，他們的住房一部分在原戶籍所在地，現在隨著就業的遷徙，需要在就業所在地購買和租賃住房。這種隨著城鎮化進程帶來的就業空間變化會決定著我們未來的房地產發展趨勢，將會是長期持續增長的。而不能用人均靜態的住房面積的計算方法來評價我們的房地產發展走到盡頭了。其實在未來很長一段時間內，中國的房地產市場還有非常大的潛力。

　　第三，中國的房屋壽命普遍較差。舉一個數字，英國平均住房質量長達132年，美國74年，日本現在是100年，正在向200年努力。中國住房平均壽命二十五到三十年，當然這是大大地被農村住房拉低了，八億多戶籍的農民，他們所居住的房屋壽命也就二十年左右。農村住房和城裡面的危舊房，例如上世紀六七十年代，甚至八十年代住房質量都很低，都需要改造。這種住房空間的騰挪和質量上的提升所帶來的房地產發展潛力也不亞於我們剛才講的城鎮化的數字變化。

　　第四，消費升級。所謂消費升級一方面是要求住房供給形式的多元化和住房質量的提高，同時也包括住房面積的改善。我們經常講一套房是剛需，實際上在很多特大城市二套房也是剛需。發達國家就是這樣，城裡一套小住房，在郊區買一套大住房。實際上在北京，包括很多大城市，都存在著這種現象。伴隨著二套房剛需的變化，住房的郊區化也非常明顯。據統計，北京市2017年93%的房子在五環外。我們也注意到城市中心區的住房發展空間已經基本走到盡頭。現在普遍往郊區發展，有二套房剛需的原因，也與住房的價格有關。所以在都市圈特色小鎮受到很多人的關注與二套房剛需現象有直接的關係？

　　第五，和其他的資產品比較來看，房地產目前仍然有很強的投資價值。

　　第六，買房置地是中國長期的文化傳統。過去我們講，農民工掙錢幹什麼？回家蓋房子。城裡人有錢要買房。歷史上在城裡當官或者經商的人都要在家鄉蓋大宅子，所以我們看到了保留完好的古鎮。其實在我們腦子裡根深蒂固的幾千年的長期文化傳統，買房是一個很重要的習慣，這個習慣也是代表了中國特色的影響房地產發展很重要的因素。

　　中國房地產市場的分化格局

　　中國仍然需要發展房地產，在這樣一個宏觀背景下，我們怎麼來判斷當前中國房地產發展的形勢呢？

　　第一，冰火兩重天，「火」是火在一線城市，北京房價上漲、上海房價上漲，中心城區十萬元以上，這是一線城市的普遍現象。提出限價政策，就是針對一線城市和部分的二線城市的高房價問題。其實在這些城市，實際上不是房價上漲的問題，而是住房供給不足，因為適合於中低收入人口兩萬元以下一平米左右的住房幾乎沒有。另外就是一線城市和省會城市等區域中心城市優質的公共資源也是促動房價上漲的很重要的因素，公共資源、位置條件決定房價上漲有很大的空間，這將是中國房地產供給結構中長期存在的現象。所謂「冰」就冰在大量三四線城市房地產積壓現象非常明顯。我們選了不同的部門包括民間單位做的統計，也根據房地產年鑒進行了測算。有些城市的住房庫存消化時間達到了七年、八年，最高的十幾年。針對「冰火兩重天」的房地產形勢，我們看到現在採取了兩個針對性的政策，一個是去庫存，一個是限價，但基本上是行政手段，並沒有根據市場的供需情況做出合理的政策調整。

　　第二，城鄉間的住房供給要發生變化。因為城鎮化，農村人口進城，必須出現空間大挪移。所以這裏將來涉及到2.8億存量農民工和未來2億多增長的農業轉移人口，以及7300萬城鎮間流動人口，這些人的就業甚至居住的空間變化一定會影響到城鎮住房的供給要增加，這將是一個大趨勢。

　　第三，農村住房消費空間的變化也對未來市場格局會產生影響，特別是對淮海經濟區產生影響。現在外出打工的流出地，也就是外出打工人口較多的省份，在上個世紀八十和九十年代，甚至到本世紀初，農民工掙了錢是回村裡蓋房。現在不同了，現在農民工要到縣城裡買房。農民工的兒女結婚不是看村裡的房子有多麼漂亮，而是攀比誰家在城裡頭有一套房子。在大城市買不起，但是在縣城一定要有房，這也涉及到未來的子女教育和公共服務問題。再者，農民返鄉創業，也是需要回家在縣城買房的。所有這些變化都將影響我們中小城市的住房供給格局。

　　第四是都市圈和特大城市房地產需求還會進一步增長。首先，我列出的幾個城市——鄭州、成都、武漢，雖然沒有一線城市漲的快，但是房價也是處於平穩的上升階段。其次，都市圈的近郊區、遠郊區，這些點住房供給結構也會發生變化。以京津冀都市圈為例，從北京市中心區最紅的每平十萬，再到15公里半徑的郊區，再延伸到30公里以至於50公里半徑，房價在不斷下降，遠郊區甚至降到1萬左右。所以未來整個都市圈住房空間供給結構和價格的變化，也都會在都市圈輻射空間更大的範圍內體現出來。

　　綜上所述，當前房地產問題主要是空間結構的不平衡。站在全國的角度來說。地產的供需波動變大的主要原因就是土地財政放大住房空間結構的供給不平衡。一線城市行政區域內因人口控制政策限制了住房供給，導致中低收入人口對高價住房的過度關注。而房地產庫存嚴重積壓的城市則是因為政府和企業的雙重推動，導致了房地產供給過剩，甚至對地方財政和債務產生了負面影響。

　　房地產應該因城施策

　　關於政策建議，我比較反對行政色彩過濃的干預手段。最好是因城施策，把房地產調控的政策交給地方，避免採取一刀切。因城施策就是在房價高的地區解決住房供給問題，把房價降下來。解決住房供給就是在距離主城區30公里到50公里半徑的中小城市和小城鎮，提供有特色的小鎮去發展低價住房。舉北京為例，從京津冀一體化大戰略看，如何通過地產的發展疏解首都功能，緩解主城區人口增長的壓力，還有很多好的政策可以發揮作用。

　　在房地產庫存積壓嚴重的城市，要採取行政、財政、金融和土地等綜合手段，明確責任主體，要求城市政府負責人制定消化庫存的政策。

　　加快戶籍管理制度改革。還有兩億多的農村人口在城裡就業，如果給這些人口落戶，可能房子會賣得更快。這樣的話，有利於落實中央的城鎮化政策，所以戶籍制度改革是推進房地產發展非常重要的因素。

　　加大都市圈的房地產供給，都市圈主要指京津冀、長三角、珠三角等，這些地區的住房供給怎麼在更大空間範圍內進行調整，不能簡單地從人口控制的角度去考慮。應該反對通過行政手段進行限價，因為這會導致房價上漲的問題越來越突出。

　　加快農村集體建設用地改革。鼓勵農民轉讓宅基地，帶資進城。隨著產業郊區化、工業郊區化，集體建設用地入市或者在不改變所有權性質的前提下，可以發展產業並降低土地成本。提供中低收入人口的住房和租賃住房，可以採取房地產商和集體土地所有者的合作，降低土地出讓金過高的壓力，使房地產商和農民形成共享利益，降低房價。同時鼓勵農民通過宅基地的轉讓，可以帶資進城購買住房，推進城鎮化進程。

　　促進城市發展模式轉型。在中西部地區的中小城市為農業轉移人口返鄉創業創造條件，當然也可以帶動中西部地區縣城房地產發展，還有就是加快房地產稅收制度改革。

　　（本文是作者在貝殼找房舉辦的淮海經濟圈高峰論壇的主體發言整理，經本人審閱）（編輯 祝乃娟）

詳全文 李鐵：從城鎮化的視角來重新認識房地產-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180614/27182848.html

中新網6月14日電 近些年，國內共享經濟的快速發展備受矚目。從共享辦公到共享單車、共享汽車等諸多領域，在一輪又一輪資本的驅動下，共享經濟迎來爆髮式增長。然而，伴隨一波波相關企業的倒閉停業、合併收購，都給共享經濟領域籠罩上一層陰影，唱衰共享經濟的聲音此起彼伏。

　　共享經濟的初衷是對資源的優化配置，實現閑置資源的高效利用。但隨著共享經濟領域的行業洗牌，已經暴露出共享經濟快速發展背後的諸多問題。那麼，如何實現共享企業品牌的有效運營、讓企業健康成長，值得深思。

　　共享經濟對健康運營模式需求迫切

　　資本驅動下的共享經濟發展勢頭可謂迅猛。近日，《證券日報》援引數據稱，截止到2017年12月末，共有190家共享經濟平台獲得投資，投資金額達1159.56億元。其中，交通出行領域投資事件達177起，共享單車領域融資金額達258億元。

　　該報導同時指出：「雖然共享經濟領域風口依舊，但行業已逐漸向洗牌轉變」。事實證明，這一論斷並非空談。作為摩拜單車最重要的投資人，愉悅資本在共享經濟的各個方向進行了一系列投資：網約車領域的神州專車、短租民宿領域的小豬、長租領域的蛋殼公寓，以及共享辦公領域的夢想加。

　　在愉悅資本創始及執行合伙人劉二海看來，共享經濟發展到今天，這個領域的創業公司經過魔鬼通道的歷練，已經開始分化。那些盲目跟風，通過燒錢、跑馬圈地，迅速聚集起海量用戶的模式已經難以為繼，只有真正兼顧了效率和效果的公司才有可能長期生存下來。對所有共享經濟品牌而言，構建一個企業良性發展的生態環境，摒棄粗放式發展模式迫在眉睫。

　　共享公辦行業規模擴張背後的隱憂

　　不難發現，行業在快速擴張過程中會逐漸暴露很多問題，不能及時發現並因病施治，會導致企業的生存危機。共享辦公也好，共享單車也罷，乃至房產、互聯網等行業都是同樣的道理。

　　以不斷出現併購現象的共享辦公行業來說，新華網在近期的一則報導中提及，國際聯合辦公企業WeWork併購了共享辦公企業裸心社，而這並不是這一領域近期唯一的併購案例。據不完全統計，2017年3月至今，聯合辦公領域共完成8次收購或合併，其中優客工場在今年前三個月即完成3次併購。

　　對此，仲量聯行中國區研究部總監周志鋒表示，共享辦公行業發展的同時也迎來了整合期。長期來看，品牌之間的整合有利於資源整合，壯大品牌，或者淘汰品質欠佳的運營商。實際上，任何一個行業的洗牌並非壞事，行業的健康發展離不開健康企業的推動。

　　一味地盲目擴張或者照抄照搬的做法，只能讓品牌曇花一現。在WeWork轉戰中國市場之後，裸心社創始人高天成還曾質疑，在中國眾多聯合辦公空間先後關閉后，單單靠迎合創業公司的需求已不足以打造一項持續健康的業務。實際上，「整租零賣」並非WeWork的核心競爭力，為企業客戶提供多樣便捷的服務才是關鍵。

　　高天成的隱憂正是當下國內共享辦公企業盲目發展的真實寫照，然而優勝劣汰的行業洗牌過後，生存下來的必將是體征健康的優質品牌。正如時代財經的報導稱，隨著共享辦公市場的整合，行業資源將逐步向資金實力雄厚、運營能力強的品牌傾斜，最終行業內剩下的品牌企業或許只有4到5家。

　　有規模還要有素質 做共享辦公領域長跑選手

　　近兩年WeWork在中國市場的成功布局，讓我們看到了這家國際聯合辦公品牌的綜合實力，縱觀國內行業品牌也不乏成功典範，比如業務不斷做大做強的優客工場，還有以科技及智能產品體係為支撐的夢想加等。

　　其實，共享辦公行業的市場前景依然可期，正如劉二海所言，中國房地產行業正在經歷深刻的變革。共享辦公不僅可以實現對資產更高效的運營，同時也改善了用戶的辦公體驗。那些真正具備技術含量、能夠為使用者提供整體解決方案的共享辦公服務商最終會在競爭中勝出。

　　基於對共享辦公行業的持續看好，SOHO中國董事長潘石屹對旗下運營的SOHO 3Q寄語厚望，並將「規模」作為關鍵詞，在他看來，雖然國內共享辦公行業還處於「嬰兒期」，但行業內的「規模戰」已經打響。

　　不過，規模只是表面。周志鋒認為，在激烈競爭的背景下，除了在避免非理性的投入之外，聯合辦公品牌需要通過優化產品來提高自身的競爭力。正如夢想加三位創始人溫夢飛、李文磊、王曉魯曾共同表示：「任何深入行業的專業人士都會了解到，複製一個高顏值的空間不難，難的是形成真正的產品壁壘、走上規模發展且持續盈利的道路。那麼，夢想加是如何做到的？

　　據了解，與諸多缺乏自主產品開發能力、一味複製空間裝修擴張規模的品牌不同，夢想加從創立之初即鎖定了「智能化辦公服務」的初衷。獨立開發的智能化辦公系統、功能性與標準化並重的空間設計產品以及依託大數據和智能平台實現的精細化運營產品，三者共同構成了夢想加「OaaS(Office as a Service，辦公即服務)體系。

　　獨特的發展模式讓夢想加穩步前行，近來的發展勢頭持續向好。據悉，夢想加今年3月成功完成3億元B輪系列融資，5月，夢想加北京、成都兩地一路迅猛前進——落地北京CBD中央商務區4萬余平米並打造CBD區域最大單體聯辦空間；完成成都成都核心商圈的深度布局，運營總面積超過40000平米，兩地平均入駐率高達95%以上。王曉魯曾表示，標準化產品+良好的經營+成本有效控制，是規模發展背後的健康路徑。夢想加走比較健康、可持續的「產品型」規模化發展路線，不是純靠投入、簡單的規模擴張。

　　正如一個長跑選手需要有過硬的身體素質，共享辦公企業的健康經營同樣如此。對此，周志鋒最後表示：「優化產品的核心來自於時刻關注並完善客戶體驗。通過室內設計與空間管理來營造有創造性的氛圍、通過APP等科技元素提高企業辦公的便捷性、通過線上線下的互動給企業提供社區的概念等，都是聯合辦公經營需要關注的。」

詳全文 共享經濟步入發展調整期 健康運營模式成下一發展重點-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180614/27190086.html

國家統計局公布，1至5月，全國房地產開發投資41420億元（人民幣，下同），按年名義增長10.2%，增速比1至4月份回落0.1個百分點。其中，住宅投資29,037億元，增長14.2%，增速與1至4月份持平。住宅投資佔房地產開發投資的比重為70.1%。

期內，房地產開發企業房屋施工面積68.5億平方米，按年增長2%，增速比1至4月份提高0.4個百分點。其中，住宅施工面積47億平方米，增長2.5%。房屋新開工面積7.22億平方米，增長10.8%，增速提高3.5個百分點。其中，住宅新開工面積5.31億平方米，增長13.2%。房屋竣工面積3.05億平方米，下降10.1%，降幅收窄0.6個百分點。其中，住宅竣工面積2.11億平方米，下降12.8%。

首五個月，房地產開發企業土地購置面積7742萬平方米，按年增長2.1%，1至4月份為下降2.1%；土地成交價款3,522億元，增長16%，增速提高2.4個百分點。(nc)

中國大陸地產研究機構12日公布100個主要城市房價研究報告顯示，房價雖仍上漲，但年增幅度縮小。在中國政府漸趨嚴厲的調控政策下，北京周邊城市房價降溫最為明顯。

經濟參考報報導，易居房地產研究院發佈北上廣深等全國100個城市住宅價格市場研究報告顯示， 2018年5月，受監測的100個城市新建商品住宅成交均價為每平方公尺人民幣1萬2514元（約新台幣5萬6000元），較4月成長0.7%，年增11.3%。

觀察歷史資料，當前百城房價已連續9個月超過1.2萬元的均價水準。

中國大陸房價年增幅在2017年7月時創下歷史新高的26.9%後，百城房價的年增幅已連續10個月持續縮小。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這代表中國政府近一年的政策調控出現效果，但從5月的統計資料來看，一線、二線、三四線城市成交均價年增幅分別為3.2%、14.0%和11.8%，二線城市將是未來調控的重點。

嚴躍進指出，「環京城市房價降溫態勢很明顯，這和此類城市面臨高壓政策有關」。部分城市群中的中小城市，因為嚴格的購房政策，房價已經明顯降溫，隨著投資投機需求的減少，此類城市的房屋交易開始疲軟。

不過，他認為，目前中國部分城市房價潛在上漲的動力依然存在，5月份的百城住房交易資料表現比預期要好，同時部分高端樓盤也拿到了預售證進而入市，這都可能帶來房價的反彈。（編輯：翟思嘉/楊昇儒）

文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 夏磊

　　從全國調控到因城施策，政策追逐著市場，調控在城市間遷移，市場參與主體在深度博弈。四年間，調控從刺激到收緊的緊急切換，中國二十年房地產調控的縮影呈現。調控在「刺激-收緊-再刺激-再收緊」之間反覆變動，刺激帶來局部泡沫，過度收緊引發庫存風險，政策切換加劇了市場的波動。反思調控本身，得失均為來者鑒。

　　摘要

　　調控的城市遷移：核心城市到非核心城市、發達城市群到欠發達城市群。

　　16年9月30日前後，16個一線城市和強二線城市集中重啟限購/限貸，標誌收緊周期開始。此後經歷四波強調控期：

　　（1）第一波為16年「930」至16年12月，一線城市和強二線城市通過「限土拍」等新行政手段升級調控，為「930」限購限貸收緊再助攻；

　　（2）第二波為17年3月至5月，發達城市群的非核心城市收緊調控，如京津冀城市群的環京、環雄安區域；長三角城市群的嘉興、太倉；珠三角城市群的佛山、中山等。

　　（3）第三波為17年9月-11月，普通二三線城市啟動限售/限購，如北部灣城市群的南寧、桂林、北海等；

　　（4）第四波為18年3月-6月，欠發達城市群收緊調控，哈長城市群（哈爾濱、長春）和西南城市群（昆明、貴陽）等加入限購/限售。調控從一二線城市滲透至欠發達城市群和三四線城市，反應調控形勢的嚴峻性。

　　調控的地理分佈：京津冀、長三角、珠三角「六限」最嚴厲，中西部省份、三四線城市棚改最受益。

　　（1）需求端：「限購、限售、限貸、限價、限土拍、限商改住」六限推進，調控力度空前。其中京津冀、長三角、珠三角政策最嚴厲。（2）供給端：中西部省份、三四線城市是棚改主戰場；租房、共有產權房等制度創新在一線城市先行試水。調控效果：一二線城市如期回冷，三四線城市受益棚改貨幣化安置「逆襲」。

　　調控的困局1：中央和地方目標衝突下政策效果面臨考驗。

　　有些地方政府支出過度依賴土地出讓收入和房地產相關稅費，實際上是當地房地產市場火爆的受益者，從某種程度上樂見其漲。調控權下放到地方后調控演變成「被動式調控」，地方缺乏自約束機制。同時中央和地方不同的目標削弱調控效果。例如17年3月以來50餘城出台人才引進政策，顯著推升落戶人口，刺激購房需求，對城市交易量的推動在7%-30%左右。「搶人」削弱房地產調控效果。

　　調控的困局2：市場局部失靈初現。

　　行政手段的密集使用下，市場出現局部失靈：（1）嚴格的限購冰封市場，但未解決大都市圈一體化的問題。如環京區域全面限購，造成環京市場瞬間降溫，而從北京疏散的人口轉移到環京，卻暫時沒有購房資格，供需承接不上。（2）限價政策帶來的「新房二手房價格倒掛、精裝改毛坯交房」問題。前期部分熱點城市階段性地採取限價政策，對於快速降溫有其必要性，但也帶來新房二手房價格倒掛、老百姓搶購新房、高價房無法網簽等問題，後期還要逐步完善。限價還造成精裝房改成毛坯銷售，使建築品質出現倒退。

　　建議和展望：去庫存任務基本完成、相關政策應退出。

　　因城施策下，地方在中央給定的調控方向下進行調控，因此中央定調至關重要。15年來「去庫存」作為調控基調已持續近三年，中央定調從15年的全面去庫存，到16年「因城施策去庫存」，再到17年底「部分三四線城市和縣城去庫存」。但當前全國商品住宅庫存已降至2012末的水平，三四五六線城市甚至也出現了大面積大幅度的上漲，各方面指標顯示「去庫存」任務基本完成，應宣告「去庫存」相關政策基本退出。如部分城市仍處「去庫存」的思路下，加劇住宅供求緊張和房價上漲的風險。

　　正文

　　1、16年「217」：刺激組合拳出盡，因城施策的起點

　　中國房地產市場的宏觀調控始於2002年，直到2016年「217」以前中央都是調控主體，調控政策全國一盤棋。這種全國性調控忽略地區差異，調控效率極低：14年「930」以來寬鬆的貨幣大量流向熱點一二線城市，引發房價非理性上漲，而最需要去庫存的三四線城市難以分享貨幣寬鬆的紅利。16年2月17日財政部等發文降低交易環節契稅稅率，是14年「930」以來的最後一項全國性刺激政策。16年「217」以後中央調控思路發生轉折，開始強調「因城施策」，將調控職責下放到地方，全新的調控階段開始。

　　2 、16年「217」-16年「930」：樓市冰火兩重天，因城施策初試水

　　16年全國樓市冷熱不均，一線城市和強二線城市房價暴漲、庫存告急，但非核心城市庫存依然嚴峻。以南京和西安為例，15年「330」后南京房市復甦，住宅出清周期在16年3月降至2.8個月的歷史極低位置，庫存告急；而同期西安住宅出清周期仍高達13.3個月，庫存淤積嚴重。

　　區域分化下因城施策開始初步推行，但16年「930」以前政策密度不大，以核心城市收緊調控和非核心城市去庫存為主。

　　熱點城市收緊。3月16日蘇州首推「限價」政策，要求房企預售申報價「3個月不調高、6個月不調高超6%、12個月不調高12%」，成為第一個收緊調控的熱點城市。隨後上海、深圳、合肥、廣州、南京、北京都先後出台政策收緊調控。非熱點城市/省份則在這期間繼續出台去庫存的地方性調控。

　　3、16年「930」：調控明確收緊，因城施策廣泛推開

　　16年下半年隨著經濟L型企穩以及一二線城市房價暴漲，刺激房地產穩增長的階段性任務完成，但三四線城市去庫存效果區域差異較大，同時金融風險凸顯。7月政治局強調「抑制資產泡沫」、10月強調「防風險」、12月中央經濟工作會議首次提出「房子是用來住的，不是用來炒的」，強調住房的居住屬性，房地產調控目標從刺激轉向收緊。

　　16年「930」宣告收緊周期正式開始。2016年9月30日前後，北京、深圳、廣州、廈門、南京等16個一線城市和強二線城市先後發佈調控政策，重啟限購/限貸。2016「930」是政策從刺激到收緊的轉折點。

　　4 、16 年「930」以後：調控遷移，從核心城市到非核心城市、發達城市群到欠發達城市群

　　2016「930」后經歷了四波強調控期。調控呈現核心城市到非核心城市、發達城市群到欠發達城市群的遷移特徵，調控力度空前。

　　（1）第一波是16年「930」至16年12月，主要特徵是一線城市和強二線城市「限土拍」。期間有11城出台土拍新政，包括限保證金（10月珠海等）、限溢價率（11月廈門、合肥等）、限土地用途（11月深圳、12月天津）、搖號拿地（11月合肥）等。調控區域主要集中在長江中游城市群、長三角、珠三角的一線和強二線城市，是930限購限貸政策的補充。

　　（2）第二波是17年3月至5月，主要特徵是限購拓圍到發達城市群的非核心城市。17年3月-5月共38城出台限購或升級限購政策，主要集中在發達城市群的非核心城市，包括京津冀城市群（環京、環雄安3月起密集啟動限購）、長三角城市群（句容、嘉興、太倉）和珠三角城市群（佛山、中山）；

　　（3）第三波是17年9月-11月，主要特徵是普通二三線城市啟動限售。17年9月-11月共有14城宣布限售，其中北部灣城市群（南寧、桂林、北海）是政策活躍區；

　　（4）第四波是18年3月-6月，主要特徵是欠發達城市群加入限購或限售。期間共10城1省出台「限購或限售」政策，主要集中在此前市場較冷淡的哈長城市群（哈爾濱、長春）和西南城市群（昆明、貴陽）等。

　　5、當前調控地圖：京津冀、長三角、珠三角最嚴厲

　　16年「930」后，限購、限售、限貸、限價、限土拍、限商改住等行政手段在各城市鋪開，同時租售並舉、棚戶區改造等住房供應措施也推進。具體而言：

　　（1）限購：京津冀、長三角、珠三角限購最嚴．

　　至2018年6月，限購城市有：一線4城、二線23城、三四線25城。其中，一線城市本市戶籍家庭限購2套，單身或離異家庭限購1套；非本市戶籍限購1套，且需連續繳5年個稅或社保。二線城市本市戶籍限購2套（南昌、成都限購1套），非本市戶籍限購1套，須繳納1-2年個稅或社保。三線城市本市戶籍限購2-3套，非本市戶籍限購1套，多數城市需繳滿1年個稅或社保，部分城市需繳2年個稅或社保。從城市群來看，目前京津冀、長三角、珠三角限購最嚴。

　　（2）限售：中心向外圍擴散

　　「限售」是本輪調控中行政手段的「創新」之一。2017年3月廈門率先出台「限售」政策，明確新購房屋產權證滿2年方可上市交易。此後多地效仿，限售城市從中心城市向外圍城市蔓延，18年有昆明、貴陽、蘭州、哈爾濱、長春等外圍城市加入限售，截至2018年6月已有50餘城實施限售。限售城市多數要求限售時間起算點為取得不動產權證（則期房實際限售時間須再加1-2年），少數城市要求為網簽合同簽訂日（哈爾濱、貴陽等）。

　　（3） 限價+搖號：熱點城市廣泛推行

　　2016年3月蘇州推出限價政策后，多個城市效仿對預售證價格進行管制，目前公開出台限價政策的城市有31個。近期出台限價政策的有：三亞18年2月要求備案價格不高於17年2月均價；東莞18年5月要求備案價格不高於前6月均價的10%；長沙18年5月出台成本法核算銷售價格辦法。

　　新建商品房限價制度在多個城市形成一二手房價格倒掛，推升了一手房需求，多個城市被迫出台「搖號」制度分配房源。目前出台搖號制度的城市有成都、杭州、南京、深圳、佛山、上海、長沙、西安等。

　　（4）限土拍：主要集中在一二線城市

　　為抑制土地市場熱度和地價倒逼房價上漲的現象，熱點城市陸續出台土地調控措施，從拿地規則、資金來源、保證金及付款期限、預售管理等方面進行限制，拿地門檻提高。

　　拿地規則層面：以南京為例，先後推出限價、搖號、限制土地用途、提高自持比例等。限價和搖號在一定程度上抑制了土地價格的非理性上漲，限制土地用途和提高自持比例則加長回款周期。

　　資金來源層面：上海、廣州等地相繼出台政策，嚴格約束土地出讓金來源。以廣州為例，「要求商品住宅用地競買資金（含保證金）需為自有資金，不得使用銀行貸款、債券融資、信託資金、資管計劃配資、保險資金」。

　　保證金及付款期限層面：濟南、福州等提高保證金比例並縮短付款期限。福州在2016年9月頒布新規，「將居住用地競買保證金比例從20%提高至30%，並規定全額土地出讓金3月內付清，30日內付50%，90日內付清」。

　　（5）限貸：一二線城市全面收緊

　　房貸收緊主要開始於一線城市。北京16年9月30日提高首套房首付比例至35%，二套房首付比例至50%（17年317起二套房（貸款已結清）提高至60%，未結清提高至80%），此後深圳、廣州、廈門、杭州、南京等城市跟進。目前主要一二線城市首套房首付比例30%-35%，二套房首付比例40%-80%，利率折扣基本全部取消，首套房基準利率上浮1.1倍左右，二套房基準利率上浮1.2倍左右。

　　（6）限商改住。16年930后商業、辦公類項目陸續受到嚴監管。17年3月北京住建委等發佈《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，規定「商辦項目不得擅自改變為居住用途，商辦項目最小分割面積500平米；已銷售商辦項目再次上市交易時，可出售給個人，但需滿足限購條件」。隨後，上海、廣州、深圳、南京、成都、東莞、溫州、重慶等也發文限制商改住。

　　（7）租售並舉：一線城市先行示範

　　「租售並舉」是住房制度的核心內容之一，旨在改變重交易輕租賃的市場狀態，構建商品房交易和租賃市場並列的多元住房體系。2017年7月住建部等9部門發佈《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出加快推進住房租賃建設，將廣州、深圳、杭州等12個城市列為首批租賃試點。此後各省、市紛紛出台政策響應。

　　以上海為例，2017年7月上海「十三五」計劃提出未來五年供應商品住房45萬套，租賃房70萬套，各類保障性住房約45萬套。租賃房供給佔比高達44%，成為供應主流，將充分滿足居住需求。7月上海首推純租賃用地，要求所建物業嚴格按照「只租不售」模式管理，地塊地理位置優越，成交樓麵價顯著低於市場價。隨後上海又將靜安區市北高新板塊的兩塊商業用地調整為租賃住宅用地，擬供應近千套租賃住房。純租賃土地供應是供地制度的創新，一方面增加了租賃房供給，另一方面各區相繼成交低地價地塊有利於穩定土地市場，形成示範效應。

　　（8）共有產權房：京滬率先破題

　　2017年9月14日，住房城鄉建設部印發《關於支持北京、上海開展共有產權住房試點的意見》，支持北京和上海開展共有產權住房試點工作。北京9月20日公佈《北京共有產權住房管理暫行辦法》作為響應，明確未來五年供應25萬套共有產權房的目標。目前共有產權房主要在供需緊張的一二線城市推行，未來或將進一步拓圍。

　　（9）棚改貨幣化安置：中西部省份、三四線城市是主戰場

　　16、17年是棚改貨幣化安置大年，17年3月兩會提出「要因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例」、17年5月國務院常務會議提出「在庫存量大、房源充足的縣市進一步提高貨幣化安置比例。」具體而言，16年計劃新開工600萬套，實際開工606套，貨幣化安置比例48.5%，相比15年大幅提高18.6個百分點；2017年計劃新開工600萬套，實際開工609萬套，貨幣化安置比例60%（估計）。

　　資金來源方面，央行2014年創設PSL並通過國開行、農發行發放棚改貸款，為棚改提供了豐富的資金來源。2017年PSL累計新增6350億，年底餘額2.69萬億，同增30.8%。2018年以來棚改貨幣化安置步伐繼續，1-5月累積新增PSL 4371億，同增76.9%，餘額3.1萬億，同增33.1%。

　　棚改貨幣化安置直接拉升商品住房銷售。根據住建部官方口徑，2015年和2016年棚改去庫存分別約1.5億平和2.5億平；按照2015年和2016年商品住宅銷售面積11.2億平和13.8億平，兩年棚改貨幣化安置消化商品房分別佔全年銷量的13.4%和18.1%。

　　2017年棚戶區改造609萬套，預計貨幣化安置比例60%，按照2015-2016年貨幣化安置套均去庫存85.1平計算，可再去庫存3.1億平，佔全年商品住宅銷售總面積的21.4%。

　　分省市來看，山東、貴州、湖南、湖北是棚改大省，17年計劃新開工在40萬套以上，遼寧、吉林、內蒙古貨幣化安置比例最高，均在70%以上。總體來看，各省貨幣化安置比例均在50%以上。

　　三四線城市是棚改的主戰場，棚改貨幣化安置架起了三四線城市去庫存和基礎貨幣投放的橋樑。17年來三四線城市銷售不斷提振，17年12月三四線城市銷售面積佔全國的比重上升至67.1%。

　　6、調控效果：三四線「逆襲」，市場失靈初現

　　（1）棚改貨幣化推動多年不漲的三四線「逆襲」

　　因城施策嚴調控下一二線城市如期回冷，三四線城市受益於棚改貨幣化安置，去庫存成效顯著。2018年1月一線城市70大中城市新建住宅價格指數首次出現下跌（-0.3%），二線城市漲幅也顯著收窄（4.1%），三線城市領漲（6.5%）且漲幅保持韌性。一二線長期領漲三四線的格局出現反轉。

　　（2）在行政手段的密集使用下，市場出現局部失靈現象。

　　嚴格的限購冰封市場，但未解決大都市圈一體化的問題。如環京區域全面限購，造成環京市場瞬間降溫，而從北京疏散的人口轉移到環京，卻暫時沒有購房資格，供需承接不上。

　　限價政策帶來的「新房二手房價格倒掛、精裝改毛坯交房」問題。前期部分熱點城市階段性地採取限價政策，對於快速降溫有其必要性，但也帶來新房二手房價格倒掛、老百姓搶購新房、高價房無法網簽等問題，後期還要逐步完善。限價還造成精裝房改成毛坯銷售，使建築品質出現倒退。

　　7、反思一：中央和地方目標衝突下政策效果面臨考驗

　　房地產市場是極具地方特色的市場，本應由地方政府守土有責，充分擔負起「因城施策」的任務。但在實際中，也存在一些問題。

　　有些地方政府支出過度依賴土地出讓收入和房地產相關稅費，實際上是當地房地產市場火爆的受益者。因此調控權下放到地方后調控演變成「被動式調控」，地方政府往往在房價大幅上漲后才出手干預，缺乏自約束機制。地方政府一方面通過限購、限價、限售、限土拍控制房價，另一方面在一些政策上動手腳，對沖調控收緊的影響，例如17年3月以來各地密集出台人才引進政策，從放低落戶門檻、給予補貼或購房優惠等角度吸引人才落戶。目前公開披露人才引進方案的省份有海南、山東、四川、江西、吉林、雲南等，披露引進方案的城市有50餘個 ，其中一線4城，二線25城，三線22城。

　　人才引進帶來戶籍人口快速增加，為房地產市場帶來增量需求。以17年出台人才政策的南京、武漢為例，南京2017年新增戶籍人口17.9萬人，而過去十年年均新增戶籍人口僅5萬，17年戶籍人口同比增長率高達2.7%，遠超常住人口增長率0.79%；武漢17年新增戶籍人口19.8萬人，過去十年均值僅1.5萬，戶籍人口同比增長率2.37%，首度超過常住人口（1.18%）。

　　新增戶籍人口帶來的增量需求不容忽視。以成都、南京、武漢、杭州四個在2017年發佈人才新政的城市為例，測算新增戶籍人口貢獻的購房需求：假定新增戶籍人口購房需求在落戶0-4年內實現，每人購房面積50平方米，人才新政對城市交易量的貢獻比達7%-30%。「搶人」帶來的需求增量一定程度上削弱了房地產調控效果。

　　因城施策下中央和地方目標衝突使調控效率變低，是16年「930」以來的收緊周期耗時長、見效慢的根本原因。

　　8、反思二：去庫存任務基本完成，相關政策應退出

　　因城施策下，地方在中央給定的調控基調下進行調控，因此中央定調至關重要。15年來「去庫存」作為調控基調已持續近三年。分為三個階段：（1）第一階段是全面去庫存。14年12月全國發展與改革工作會議提出「有序化解商品房庫存」，15年11月總書記提出「要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展」。全國去庫存是14-15年調控的主要任務；（2）第二階段是因城施策去庫存。隨著熱點城市16年起複蘇，全面去庫存轉向因城施策去庫存。16年3月兩會政府工作報告、16年12月中央經濟工作會議均堅持這一定調，提出「要重點解決三四線城市房地產庫存過多的問題」；（3）第三階段是欠發達區域去庫存，17年以來三四線城市快速復甦，去庫存成效顯著，但欠發達區域庫存仍然較高。17年12月住房城鄉建設會議提出「部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作」，仍維持房地產「去庫存」的論調。

　　18年以來，房地產市場熱度不減，庫存持續下降。18年4月商品住宅庫存2.85億平，同降24.5%，已降至2012末的水平。同時非一線城市房價漲幅堅挺，18年4月二三線城市房價同比漲幅4%和6.5%，四五線城市房價也明顯上漲，各方面指標顯示「去庫存」任務基本完成，但很多低線城市政策仍在「去庫存」的調控基調下。應宣告「去庫存」相關政策基本退出。如仍處於「去庫存」的思路下，加劇部分城市住宅供求緊張和房價上漲的風險。

詳全文 房地產調控的城市遷移與博弈-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180613/27170728.html

中國國有商業銀行交通銀行(601328-CN)(03328-HK)周二發布的最新一期交銀中國財富景氣指數較上期微升。調查結果顯示，中國各地對房地產市場堅持調控政策的持續，令小康家庭目前的房地產投資意向落入不景氣區間。

交通銀行金融研究中心報告顯示，5月交銀中國財富景氣指數為141點,較上期升1點。在三個一級指標中，除投資意願與上期持平外，經濟景氣意願指數和收入增長指數分別上漲1個百分點和2個百分點。

報告指出，住建部發文表示堅持調控政策的連續性穩定性，認真落實穩房價、控租金，降杠桿、防風險，調結構、穩預期的目標任務。受多個城市的首套房貸利率上浮影響，小康家庭目前的不動產投資意願有所減弱。

交通銀行首席經濟學家連平指出，前期出台的限購、限貸、限售等措施，已令房地產調控組合招數達到極致，但是在長效機制建設上仍缺乏有效措施。目前國內的監管基調主要是對購房需求進行打壓，卻不在供給上下功夫，例如增加土地供應及提高房企投資意願，這會令房市調控陷入尷尬境地。

「在近階段，一線城市的不動產將成為「凍產」，二線及部分三線城市將成這一階段國內房市的中堅力量。」交銀金融研究中心研究員夏丹預計。

在各種流動投資產品方面，銀行理財產品的投資意願上升最為明顯，也是小康家庭最為青睞的投資產品。從持有率看，銀行理財、股票和「寶類」理財產品(以余額寶為代表的貨幣基金)仍是小康家庭持有前三的投資產品。

交通銀行自2010年10月起，每兩個月公布一次交銀財富景氣指數，每次收集約1,800個家庭樣本，以綜合體現國內小康家庭的財富景氣狀態及其發展趨勢。受訪家庭要求為：京滬廣深等核心城市的家庭稅後年收入在12萬元人民幣以上，成都的家庭年收入為10萬元以上，其他城市的家庭年收入在8萬元以上。

路透上海6月12日

更多精彩內容 請登陸財華智庫網 (http://www.finet.com.cn) 財華香港網 (http://www.finet.hk)或現代電視 (http://www.fintv.com)

原標題：58集團發起全行業真房源誓約大會？多家領軍房產服務企業共建健康市場

58集團CEO姚勁波在「雙核保真·以誓築勢」全行業真房源誓約大會上講話。

6月12日，58集團在北京發起「雙核保真·以誓築勢」全行業真房源誓約大會，由58集團、我愛我家集團、中原地產、21世紀不動產中國、萬科物業朴鄰、麥田房產、中環互聯、新環境、龍湖冠寓等國內領軍房地產服務企業發起，共同誓約以真實房源和誠信經營服務廣大用戶。

作為國內首創、行業最大規模參與的真房源、全保障的活動，此次誓約大會有望引領房產行業進入以真房源為基礎、以統一標準和長效機製為保障的全新生態，對於房產經紀行業和百姓安居具有積極意義。

雙核保真以誓築勢 服務「住有所居」美好生活

本次全行業真房源誓約儀式活動中，中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長杜鵑女士、中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強博士蒞臨現場指導，並發表主題演講。

現場由58集團CEO姚勁波、58集團資深副總裁&安居客CEO庄建東、我愛我家集團董事長兼CEO謝勇、中原地產大陸區主席黎明楷、21世紀不動產中國副總裁吳起、萬科物業朴鄰公司總經理壽永春、麥田房產副總裁吳存勝、中環互聯總經理劉持海、新環境董事長袁李、龍湖冠寓CDO數字業務群總經理王曉東等優秀房地產領軍企業高管，共同發起「雙核保真·以誓築勢」全行業真房源誓約儀式。多方承諾「以真實房源和誠信經營」服務廣大用戶，推進建立行業統一標準，健全真房源長效管理機制，助力「住有所居」的美好生活。

基於此次「雙核保真·以誓築勢」全行業真房源誓約儀式，多家房地產企業建立了未來共同推動和完善全行業真房源體系的共識。並深入探討各家企業在經紀人誠信檔案、經紀公司&門店系統管理和信用保障標準建立及完善，以及IT系統建設、服務水平、數據和人員管理系統、交易保障體系等多層面展開信息互通和技術賦能，在房地產行業鏈條上進一步建立相對統一的行業標準。

在政府機構、房地產行業協會等監管管理下，參會各方加強與金融、保險、徵信公司的跨業合作，共同探尋行業備案、房源公庫系統、第三方資金託管以及金融保障系統等行業體系的建立，形成房地產行業全系統線上線下互通、互融、互享。共同推動整體行業有序發展，樹立更好的營商體系，促進房地產市場健康、穩定成長。

全行業多方位參與，共建「開放-共享-協作」健康生態

談及此次誓約大會的發起初衷，姚勁波表示：「全行業真房源是實現共贏局面的必備條件，大家遵循真房源，不僅能讓行業更有尊嚴，還能提高每個人的效率。58集團也將堅持平台戰略永不自營，100年不動搖的發展方向，持續加大投放，服務全行業。」

這次誓約行動表明，58集團房產平台與品牌經紀企業將堅持和強化「開放-共享-協作」的共建格局，實現平台與經紀公司的分工與共贏。我愛我家集團、中原地產、21世紀不動產中國、萬科物業朴鄰、麥田房產、中環互聯、新環境、龍湖冠寓等國內市場領導型房產行業服務公司的全力響應，也對誓約形成極大的效果保障。

58集團高級副總裁&安居客COO葉兵在現場發表了「真實房源·卓越服務」的主題演講，他提出了建立「全標準、全保障、全系統、全開源」的長效機制，通過標準化人員、信息、服務等核驗手段，為行業賦能。

作為發起方之一，謝勇以「真平台、真房源、真合作」為主題，詳盡闡述房地產經紀公司與平台公司共建、共贏市場的初衷，他指出：「中國房地產經紀行業的未來發展，需要的是百花齊放，在充分競爭的市場環境下給消費者提供更好的、更多樣化的服務，大的全國品牌連鎖經紀公司和中小型的區域性的經紀公司都能夠獲得良性的發展。而這其中真房源將會是行業的大勢所趨。」

黎明楷在現場發表了主題為「企業官網與租售平台的互補共建真房源」的演講，分享中原地產在真房源建設方面的經驗。吳起以「資源賦能·智慧作業」為主題介紹了21世紀不動產中國在助力加盟商、加盟店管理業務的一站式服務系統的做法。以經紀人為核心服務對象，通過對業務資源共享，規範經紀人作業流程，提高經紀人作業效率，便於加盟商管理門店。

吳存勝提出：「行業健康發展的標誌，體現在經紀人受尊重、顧客服務高品質、行業生態呈良性等特點，而麥田房產一直致力於行業共生、產業共榮、利益社會等方面促進行業發展。」壽永春分享了萬科物業朴鄰在房源管理方面的經驗，提煉出「數字化房源管理，精細到每一顆粒度。」

此外中環互聯、新環境、和龍湖冠寓等企業高管也在現場各抒己見，闡述對於建立全行業真房源，提供優質房地產服務體系的建議和展望。葉兵表示，58集團也將繼續聯動更多國內知名房地產開發商、經紀公司、房屋資產管理公司等行業領軍企業，共推真房源健康生態實現。

首創行業統一標準，推動健全真房源長效機制

房源真實性一直是人們找房過程最為看重的因素，建立可靠的行業真房源體系，對滿足百姓找房需求、建設健康發展的經紀行業具有至關重要的作用，這正是58集團聯合房產經紀行業的中流砥柱企業發起本次誓約大會的初衷。

基於這一目標，本次大會首創行業「真房源」的全標準體系，58集團與領先經紀企業以共建標準、共享資源為內核，與房地產行業各家經紀公司聯手各展所長，實現房源售前「中介+平台」雙核驗，售後「全流程+全品牌」全保障的房產服務平台真房源產品機制建設。同時，庄建東在現場表示，為更好推進全行業真房源長效機制的建設，58集團將準備一億元理賠基金，保障「雙核保障」房源的用戶體驗，未來也將與各家公司在用戶資金安全、行業數據互通等方面加強合作賦能。

此次58集團設立理賠基金，意在為「真房源」行動建立更充分的履行保障機制。庄建東透露，設立一億元理賠基金，是希望通過多種方式加速推進全行業真房源長效機制。推動上下游企業共同建立行業統一標準和長效機制，這在國內經紀行業和房產交易市場還是首次，將為行業建立公正、合理的規則體系提供製度保障。

一直以來，58集團始終致力於在全信息、全連接、全保障等方面為房產行業賦能，通過以房源全息字典2.0、58房產服務神奇分、安選Plus等產品對行業和用戶保障。另一方面，58集團積極從智慧門店、房產經紀大學、人員招聘等方面為經紀企業、經紀人提供更優質的行業服務和培訓支持。

相關數據顯示，58集團已成為國內房地產生活服務市場最為領先的開放平台和行業整體推動力。目前覆蓋全國5萬家經紀公司、7萬個樓盤和千余家品牌公寓機構，超過130萬、全行業近九成經紀人使用58集團提供的房產服務。此外，每天超過3000萬用戶在58同城、安居客、趕集網上查找房產信息。

海量的樓盤和房源數據是真房源的核心和基礎，58集團重金打造全行業共享的房源基礎信息庫——房源全息字典2.0，在2018年「58神奇日」峰會全面升級應用后，已經產生顯著效果。作為全國首個房源新生態基礎資料庫，已涵蓋全國640多個城市、55萬個樓盤小區的2.5億戶室房源信息，有效貫通開發商、經紀人和用戶。

同時，房產經紀人信用體系的建設，也將進一步提升服務質量，優化行業口碑。葉兵指出，全站經紀人身份識別互通已在58集團旗下58同城、安居客、趕集網三網平台實現，有助於在行業形成基礎的經紀人檔案庫。而58房產服務「神奇分」系統繼續對企業、經紀人進行行為核驗和評價，幫助用戶快速篩選優質服務提供商，並激勵從業者不斷提升服務水平，通過維護星級評分打造自身專業品牌。目前，58房產服務「神奇分」參評範圍已覆蓋130萬經紀人、5萬家經紀公司，日均用戶評價量高達20萬條。

為更好通過先進技術提升行業整體服務標準，58集團面向全行業開放VR看房產品——臨感。臨感VR看房產品集成了全球最領先技術，開發團隊來自於全球頂尖的微軟架構師，可以帶給用戶最完整的信息、最真實透視感的全新體驗。「所見即所得，全真復刻」是臨感VR看房的特質，通過把房子由傳統的線下搬到線上，讓用戶有融入感、進入感去體驗一個真實場景中房源的真實的狀態。

58集團的臨感VR看房產品最大程度簡化了VR技術門檻，在降低VR拍攝工具成本的基礎上，讓經紀人10分鐘內就可以輕鬆完成一套房源的全景錄製，幫助經紀門店及經紀人與房東、用戶、同行快速聯動，提高工作效率，促進經紀人和買房賣房用戶之間高效對接，賦能房產經紀行業，降低企業運營成本。

作為房地產服務市場迄今發起企業最具領先性、全行業最大規模參與的聯合誓約行動，本次倡議不僅體現了58集團作為共享的行業基礎平台的引領和服務價值，更有望與領導性經紀企業一起，對全行業產生顯著的示範和帶動效應，引領行業形成企業主動優化服務、用戶獲得全面保障的良性發展態勢，顯著推動房地產行業和市場健康、可持續發展。

詳全文 58集團發起全行業真房源誓約大會？多家領軍房產服務企業共建健康市場-兩岸新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180612/27161650.html

上海黃浦江畔有處廢棄建築，由30座高48米的巨型筒倉組成，容量達8萬噸，過去曾用於儲藏散裝貨物，不過隨著城市發展，僅服役22年就退役成為該區最大的工業廢墟，然而去年它成為2017上海公共空間藝術季的臨時主場館，經建築師的巧手改造，廢墟搖身一變成為狂野又新潮的都會區建物。
 
對待工業遺產，「更新」觀念與「原始性」保護修繕理念一直存在矛盾，且以民生碼頭8萬噸筒倉的巨型噸位、筒倉組合，任何新增的元素必定會出現「違和感」，最終主導設計改造的大舍建築放棄追求和諧，以微改造方式扭轉了廢棄筒倉的功能、形象。
 
根據專築網、建築邦等網站介紹，這座巨無霸的改造，建築師需要解決3組矛盾，分別是「功能置換」、「新舊形式」、「封閉空間與公共開放需求」間的矛盾。工業建築的特點，就是以最直接、最效率的方式滿足生產需求，結果現在卻要它服務「精神生活」，考驗改造團隊的功力。
 
由於筒倉建築結構的特殊、及出於對舊建築的保護、藝術季主展館的使用需求，建築師只將建築的「底層、頂層」改造為展覽空間，底層以局部修復和展陳設計，加強筒倉圓形陣列的空間印象。
 
但要讓15樓高的頂層和底層整合成展覽空間，必須組織順暢的展覽動線、以及必要的消防疏散設施。設計團隊為此新增了100多米長的巨型外掛自動扶梯，將3樓的人流直接引至頂層展廳，同時也能欣賞黃浦江及整個民生碼頭的壯麗景觀。「微改造」最終獲得很大成功。（洪子恩／綜合報導）
 
想了解更多建築房市訊息，請到蘋果地產王粉絲團
 

上海民生碼頭的8萬噸筒倉，改造前是一座顯眼的巨大工業廢墟。大舍建築設計事務所

30個筒倉底部巨大的漏斗，與數十米高立柱形成的空間，為底層展廳帶來獨一無二的視覺震撼。大舍建築設計事務所

筒倉的頂層展廳。大舍建築設計事務所

乘坐外掛扶梯，同時也能欣賞黃浦江及整個民生碼頭的壯麗景觀。大舍建築設計事務所

高差有15層的底部、頂部，利用襪掛扶梯成功串起人流。大舍建築設計事務所

筒倉的內部，也有連接頂層與底層的螺旋坡道。大舍建築設計事務所

筒倉內部也加裝電梯，提供快速抵達的途徑。大舍建築設計事務所

【看中國2018年6月11日訊】據《精英說》報導，Wealth-X發布的《2018億萬富豪普查報告》顯示，僅僅是來自中國境內的億萬富翁數量，去年就已高達338人，佔全球總數的12%，比上一年還增長了35.7%。

可當中國的有錢人日益增多之時，選擇留在國內生活與工作的富豪卻越來越少。胡潤研究院去年發布的另一份數據報告顯示，收入在1000萬至2億元人民幣之間的中國富豪有超過46%的人正在考慮移民，財富研究機構New World Wealth通過調查發現，中國早已成為富豪「流失」最嚴重的國度。

影響中國富豪「走出去」的因素有很多，生活環境、教育質量和社會制度是最重要的幾個因素。

那麼，遠赴海外的中國富豪和他們的下一代又是以怎樣的方式在生活呢？他們的湧入，給當地帶來的影響又是如何？在當地人眼中的他們，又是一種怎樣的形象呢？

提起中國富豪家庭，無論他們在國內還是國外，通常給人最直觀的印象就是——「壕」。英國Channel 4頻道前兩年播出的一部專題記錄片《中國富豪移民在英國》，就以獨特的視角展示了那些移居至英國的中國富豪和他們的子女，在當地隱秘而奢華的生活。

其中最受矚目的一位「白富美」就是照片中的這位中國富二代女孩余晚晚。她從15歲開始就在英格蘭貴族寄宿學校唸書，畢業於倫敦時裝學院，後來又在牛津大學進修。

中國富二代余晚晚（圖片來源：精英說）

如今，作為80後的她已是億萬家產的繼承人，至於她在英國的日常，儼然是奢華極致。

余晚晚的居所坐落於倫敦中心，房子是一所富有歷史氣息的豪華小樓，電梯直通她的房間。室內的佈置別緻而又清爽，範思哲的靠墊整整齊齊地擺放在沙發的角落。花、裙子、動物玩偶這些富有少女心的元素，也出現在客廳裡。梳妝台上是成套的La Mer和La Prairie。

從記錄片拍到的鏡頭來看，她的衣服也很多，大多都是高端定制的大牌，其中以裙子為主。當攝製組問她是否會重複穿同一套衣服出席重要場合時，余晚晚害羞地低下頭：「幾乎不會。」

包包和鞋子也是數不勝數，這還只是冰山一角。（圖片來源：精英說）

除此之外，余晚晚還有個特殊的愛好——收集人工定做的芭比娃娃。這些動輒上萬英鎊的芭比，余晚晚已經擁有了150多個，其中她最喜歡的就是威廉王子和凱特王妃的定製版娃娃。

動輒上萬英鎊的芭比（圖片來源：精英說）

一名華裔二代阿雄認為，中國富裕階級的存在養活了英國一大批人，促進了各種產業的發展，現在即便是英國人想賺錢，也得把目光投向中國客戶。

對於這樣的說辭，英國裁縫街某老牌店舖的銷售經理安東尼十分認同。這家店是蜚聲全英的老字號，曾給王室、首相及各種社會名流定制過服裝，一套服裝的價格高達數萬英鎊。

一些老外瞄上中國客戶，甚至會通過「搖一搖」碰碰運氣，看看能不能加上生活在英國境內的中國有錢人……

但不得不承認，中國富豪的存在，同樣會引發當地人的質疑和爭議。

2016年，加拿大SBS電視臺製作的另一檔記錄片《中國百萬富翁的移民現象》，就展現了外國人對中國富豪大量湧入的另外一種態度。

這背後，有懷疑，有反感，也有不信任。

SBS記錄片《China's Millionaire Migration》中的Pam說自己大概9、10歲的時候就擁有了人生中第一個Chanel錢包。

後來，隨著舉家移民加拿大，她越來越感覺到家境的富裕，她可以隨意地在溫哥華吃飯、購物、玩樂，而不用擔心給父母造成負擔。

在Pam所處的中國人圈子裡，大多都是通過投資移民的方式來到加拿大。事實上，根據加拿大移民局的統計，在過去20年裡，有10萬餘名中國百萬富翁通過投資移民登陸溫哥華。

記錄片截圖（圖片來源：精英說）

富二代「奢靡」的作風也許是引起當地人反感的原因之一，而另一個原因，則是中國有錢人在加拿大「炒房」，帶來了居高不下的房價。

根據記錄片中給出的信息，僅在2015年，就有總價值4500億美元的個人資產從中國流向加拿大，而這其中有相當一部分，都流向了加拿大的房地產市場。

投資房地產乃至於「炒房」，這對中國有錢人來說幾乎是最常見的投資方式。這一方面促使加拿大開始大興土木、建造房屋；另一方面也在無形中抬高了房價。

養育了3個孩子的加拿大女性Alix對此十分不滿，雖然她的自住房坐落於熱門社區，這幾年價格一直飆升，已經漲到300萬美元，但她很難笑得出來，因為她的孩子完全無法負擔高昂的房價，婚後也無法買得起屬於自己的房子。

「現在的年輕人要買房，真的太難太難了。」她說。

加拿大當地居民（圖片來源：精英說）

加拿大當地居民（圖片來源：精英說）

報導稱，如果說Alix和Kerry的擔憂是真的，中國富豪的確是加拿大房產泡沫的始作俑者，他們不僅影響了加拿大本國人民，更在某種程度上影響了同樣在加拿大打拼的中國普通老百姓。

曾經繁華一時的唐人街，在地價飛漲的境況下逐漸凋零，越來越多中國人開的小店舖搬離了這裡，因為店主早已無法負擔高昂的租金。

開武術會館的老關是華裔二代移民，也是正在與租金苦苦抗衡的唐人街店舖主之一。對於那些同樣來自中國的富豪移民，他並不是特別喜歡，也沒有任何文化認同感。他覺得這些人有點太注重於物質財富，喜歡炫耀物質上的東西，卻很少有人想到傳統文化的傳承。

華裔二代移民（圖片來源：精英說）

對於中國富豪不斷走向海外這個現象，很有意思的是，於同一年攝製的這兩部記錄片，幾乎展現了當地人截然不同的兩種反應。

然而，無論是欣賞追捧，還是質疑鄙視，都只是中國富豪在海外給當地帶來影響的縮影，隨著越來越多的富裕階層走出去，相信這個話題仍會持續引起關注與爭議。

「城市復興官」的時代使命

　　專訪首開集團董事長潘利群

　　如何在應對持續調控、完成非首都功能疏解任務和優化市值管理之間找到平衡，是國企首開的首要議題。

　　來源：財經國家周刊

　　文/《財經國家周刊》記者 王玉光

　　中國房地產市場已經歷了多年的密集調控周期，近年住房制度頂層設計的指導思想逐漸清晰，即黨的十九大強調的「房子是用來住的，不是用來炒的」。

　　所謂「房住不炒」，實際上就是在政策上告別過去多年支撐樓市虛假繁榮的投資、投機性需求。對於以傳統住宅開發、銷售為主的房地產企業而言，這無異於「當頭棒喝」。

　　與此同時，十八大以來，首都北京的城市功能定位重新調整，在疏解北京非首都功能、建設城市副中心和推動京津冀協同發展等戰略大背景下，京城房地產生存業態正被逐步改寫，住宅用地供應減半，城市更新加速，土地出讓方式亦由過去的「價高者得」變為限房價、競地價、競保障房配建。

　　行業指導思想變了，市場遊戲規則變了，對身居北京的眾多房地產企業提出了嚴峻的轉型考驗。被業內稱為「京城地產行業真正龍頭」，「一部首開史、半座北京城」的北京市屬國有房企首開集團，此時也正面臨一場大考。

　　首開集團董事長潘利群近日接受《財經國家周刊》專訪時坦言，過去幾年，首開集團「最直觀變化就是指導思想的變化」，「工作部署基本上都是圍繞十九大精神和疏解北京非首都功能」。在企業發展戰略定位上，首開明確將「城市復興官」作為驅動未來發展的核心指導思想。

　　所謂「城市復興官」，用首開集團的標準詮釋，就是以國企的擔當、首都的情懷、城市的視角，觀照城市人居、行業發展與企業未來；潘利群則將其精髓歸納為兩句話：一句是「復其所有」，即保護城市文化、找回城市記憶、重塑城市榮耀、再現城市美景；另一句是「興其所無」，即在城市現有格局裡，植入前瞻的項目、現代的生活、先進的服務，解決政府的難題、市場的問題。戰略定位的重新調整，意味著首開集團將持續加大對北京城市更新改造的資金和資源投入，例如將大規模的棚戶區改造工程作為城市復興的抓手。在潘利群看來，藉助棚改既可以解決民生問題，又能解決疏解北京非首都功能、拆除違章建築、改善城市人居環境和補城市功能短板等一系列問題。

　　然而作為一家旗下擁有上市企業（首開股份，600376）的集團公司，首開不單要承擔北京市城市更新改造和保障房建設職責，同時還要關注業務的盈利水平和資產質量，對投資者和股東負責。這種講究平衡的戰略貫穿著首開的發展歷程，也是現任董事長潘利群著重思考與解決的發展問題。

　　重新定位應對變局

　　《財經國家周刊》：你如何評價這一輪房地產調控？十九大「房子是用來住的，不是用來炒的」制度理念的提出，將對房地產企業的生存狀態產生哪些深遠影響？

　　潘利群：過去的調控側重於價格管理，以短期政策為主。新一輪調控側重於數量管理，以長效機製為主。我認為建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，加快房地產稅立法，以及房住不炒的指導思想，都是具有全局意義的制度安排。

　　我相信隨著各項改革的推進，房地產的金融屬性將逐步讓位於居住屬性，房地產業將從投資驅動轉向創新驅動，從投資開發的短周期轉向居住生活的長周期。過去兩年的深刻變局，將是未來很多年的行業格局，這也將是房地產行業的「新常態」。市場安定、有序，才會讓購房者心定不亂，促進脫虛向實的宏觀經濟轉型儘快達成。

　　《財經國家周刊》：對於這幾年房地產行業發生的深刻變局，首開集團是怎樣通過戰略調整予以應對的？

　　潘利群：我們在「十三五」規劃中將集團主業確定為「房地產開發經營、物業管理」，同時確立了「土地一級開發，投資與資產管理」兩個培育業務。規劃明確了集團「爭做國有經濟推進京津冀協同發展的先導力量，打造全國房地產綜合實力一流企業」的定位，提出了「把握兩個大局，做強三大主業，著力兩個驅動，實現整體上市」的發展思路。但這個「十三五」規劃制定的時間是在本輪樓市調控之前。如今，行業的大背景和深邏輯已經改變了，企業的業務模式越早改變，就越能快速適應時代變化。行業的變遷是全局性的，首開集團的轉型思考也是全面的，貫穿於全產業鏈和全產品類型。

　　首先，在企業定位上，我們提出了「城市復興官」的發展思想，深刻而準確地認知企業自身優勢，抓住北京城市總體規劃實施和京津冀協同發展的機遇，加強京內市場優勢，高質量、高標準推進副中心和冬奧會項目建設，同時積極關注長江經濟帶和粵港澳大灣區等國家戰略的機遇，深耕京外重點城市。

　　其次，在投資發展上，首開集團近年來不斷踐行「深度合作」的發展策略，與行業高度相關的優秀企業攜手同行。這兩年我們從市場上獲取的絕大部分項目都是資源合作類項目，至2017年末，集團合作開發項目86個，規劃地上建築面積規模達到1529.2萬平方米以上。其中，股權比例佔50%（含）以上的項目48個，規劃地上建築面積882.1萬平方米。項目範圍已從北京根據地拓展到全國10多個核心深耕城市。

　　同時首開近年來不斷加深銀企互信，與金融機構提高合作深度。截至2018年5月，首開合併口徑總計獲得銀行授信3415億元，其中已使用授信近700億元，剩餘授信2715億元，首開在各家銀行信譽度良好。

　　另外，在產品選擇上，我們選擇了「全面創新」的發展路徑，把著力點放在為人民群眾創造美好生活上，聚焦於高質量發展，提升核心業務能力。從北京城區大宅璞瑅公館，到法式典雅的首開琅樾，到中式美學的棠頌別墅，再到智能化高端豪宅國風尚樾，首開一貫強調工匠精神，致力於傳承、保護和融合優秀的城市文化。

　　再有就是我們貫徹實施綠色發展理念，正在建設的通州新城共有產權房項目，正按照「超低能耗、綠色建築、產業化、全裝修」的要求，高標準推進項目建設。

　　這種高標準、高質量的發展模式，也貫穿在「城市復興官」的五大城市工程裏面，即：以棚戶區、老舊小區改造和社區養老為主體的城市民生工程，與多家市屬國企聯合發起北京靜態交通投資運營的城市管理工程，落實「疏解整治促提升」的城市更新工程，建設2020年冬奧會主場館為代表的城市形象工程，以及建設創客空間、智慧社區為內容的城市創新工程。

　　《財經國家周刊》：在北京房地產調控政策緊張持續的背景下，像首開這樣項目布局「重倉」北京區域市場，同時又承擔棚改等諸多住房保障政府職能的市屬國有房地產企業，其經營狀況頗受業界關注。能否從投資、去庫存、負債及盈利能力等方面，對公司這幾年的運營情況做些介紹？

　　潘利群：2017年末，首開集團資產總額2668億元、凈資產555億元、營業收入387億元、利潤總額61億元，各項指標總體上較2014年實現翻番。其中商品房銷售連續四年居北京市場第一位。

　　在去庫存方面，首開集團控股上市公司首開股份庫存資產比率為58%，行業橫向對比來看，處於較低水平；在去槓桿方面，2014年以來，首開集團資產負債率由83.58%降到2017年的79.21%，平均每年降低一個點。縱觀全行業。截至2017年末，中國前十大房企平均負債率超過80%，A股上市房企平均負債率為79.42%，首開整體槓桿率低於行業平均水平。

　　但是需要強調的是，這個數據的取得還有兩個前提：一是公司承擔了近300億元投資額的300萬平方米棚改業務；二是公司承接了北京最多的自住型商品房和共有產權房項目。分隔開這些投資金額大、投資周期長的保障性業務，首開的財務槓桿狀況會更加健康，並且首開集團整體資金使用成本處於較低水平。

　　所以從動態視角來看，首開的發展是向好的、高質量的。

　　理性看待規模擴張

　　《財經國家周刊》：首開提出了2018年營業收入突破1000億元的規模擴張目標。公司2017年的營收為366.78億元，距離千億目標尚有較大差距，有哪些支撐因素確保目標實現？

　　潘利群：在年初制定銷售計劃、安排銷售開盤時點的時候，由於多個項目的開盤取證時間有先後。北京地區部分限價商品房項目政策調整、取證延後，京外部分城市對預售項目的價格審批嚴格，也客觀上延長了項目取得預售許可證的時間，這些因素都影響了一季度的銷售情況。預計公司今年的銷售情況會出現比較明顯的「上半年少，下半年多」的情況。

　　目前首開是北京有資源，南方有支撐。首開在北京地區在售項目達到47個，其中有20個新項目要開盤，全年北京區域的推盤量要接近300萬平方米，北京地區的銷售將支撐首開股份全年接近一半的銷售任務。

　　從京外來看，首開目前在南方區域項目儲備豐富，重點深耕的福州、廈門、蘇州，項目儲備都超過了100萬平方米，今年福州和廈門的銷售額有望超過100億元，蘇州和廣州地區有望超過60億元。南方區域銷售規模的擴大將為首開股份今年銷售任務的完成提供強有力的支撐。近期，首開股份在揚州、武漢、成都、福州等項目銷售很好。公司整體的銷售情況已好轉。

　　總的來說，這幾年因為指導思想的變化，我們並沒有把追求規模擴大作為目標。但是今年首開即便不喊一千億目標，實際上各項收入加起來也會達到一千億。作為國有企業，我們還是會比較理性地看待企業發展規模擴張，沒打算在千億規模上與市場化公司去比拼速度和排名。

　　《財經國家周刊》：過去，業內人士經常會評價說，「首開是北京地產界真正的龍頭」。作為北京市屬國企，你認為首開的核心競爭力體現在哪裡？未來伴隨行業的深度變局，要繼續保持並強化這種核心競爭力，是否面臨困難和挑戰？

　　潘利群：我認為首開的核心競爭力就是「踐行責任」的發展理念。首開集團是全國第一家以「責任」為發展指導思想的房企。它主要體現在三個方面：

　　首先我們是首都的國企，是國家工程的擔當者。先後承建了國家體育館、五棵松文化體育中心、奧林匹克水上公園等奧運場館，奧運村、亞運村、大運村、冬奧會等大型賽事配套設施。

　　其次我們是北京的房企，是民生工程的實踐者。從前三門改造，到方庄社區、望京新城、回龍觀文化居住區等重點住宅工程建設，以及承建的大量市政工程、配套設施，滿足城市在特定時期的發展需求。

　　此外我們還是全國性的品牌房企，是具有全國影響力的北京國企。從1990年代拓展京外、海外至今，京內成長與京外發展同步協調發展，京外發展聚焦於國家核心城市和主要城市群，截至目前在規模上，京內、京外已旗鼓相當，全國性業務布局已基本落實。

　　至於說未來如何保持並強化核心競爭力，我認為最起碼要做到三個方面：一是守住底線。合規合法經營是不能突破的底線，合規守法是企業踐行社會責任的起點，也是貫徹全面依法治國方略的要求。二是走好路線。順應時代發展和市場需求，堅持轉型與升級並重，創造新價值，讓更多人住上有品質的住房、過上美好的生活。三是沖向前線。我們要從開發的高回報模式，轉到更新的穩回報模式。積極投身於社會效益較高、長期投資收益穩定、可持續性較強、風險相對較低的城市基礎建設事業。

　　充分理解「首都國企」標籤含義

　　《財經國家周刊》：就企業社會責任、所承擔的使命和發展願景而言，身為國企的首開集團，與一般的民營房企是否存在某些價值觀上的差異？這種差異是否也意味著與民營企業迥異的發展理念和經營策略？

　　潘利群：如果按照市場化的標準，國企的體制機制會被認為影響效率，但是，從全社會的「帕累托最優」來衡量，國有企業的戰略選擇更多的是榮耀。如果存在價值觀差異的話，這種價值觀的差異應該不是民企與國企的區別，而是不同企業對自我身份認知有所不同，進而導致發展道路和發展結果的不同。

　　首開的自我認知就是首都的國有房企，這個身份要求我們更多地去平衡多元化的利益訴求，而不是像民營企業那樣，可以相對自由地做出取捨。一是平衡國家利益與企業利益，將業務重心同城市大事相一致；二是平衡城市利益與企業選擇，將業務布局與城市戰略相協調；三是平衡社會效益與企業價值，業務模式與城市定位相適應。

　　如果把企業放在歷史的長河裡，首開要助力北京副中心的繁榮，還要見證雄安新區和京津冀協同發展的輝煌，這種格局、情懷和氣度，是首開價值觀的另一種解讀。我們的目標是把首開打造成與城市同呼吸共命運的、負責任的、穩健經營的、高質量發展的百年老店。

　　《財經國家周刊》：黨的十九大報告從黨和國家事業發展全局出發，提出了新時代黨的建設總要求，對推動全面從嚴治黨向縱深發展作出新部署。在推動黨建與企業發展同頻共振方面，首開集團近年來有哪些探索、嘗試和可以分享的經驗？

　　潘利群：這些年，首開集團在黨建方面進行了一些積極探索，黨建工作既要圍繞經濟發展這個中心，也要維護和諧穩定這個大局，應該怎麼發揮作用？發揮哪些作用？我們的答案是集團黨委必須堅持「把方向，管大局，保落實」，這是根本。具體到工作中，就是要做好經濟發展的「推進器」，當好正確方向的「領航員」。

　　這幾年，我們主要從統一思想引領、落實主體責任、突出核心領導、抓好人才保障、實施文化興企、強化廉政監督和構建和諧企業等七個方面加強黨建工作，確保了集團公司改革發展各項方針政策的落實，保障了企業在激烈的市場競爭中持續健康快速發展。總的來說也是一個逐步探索的過程。

　　黨建工作與生產經營方向一致，目標相同，但側重點會有所不同。我們認為，對於企業而言，檢驗黨建工作成敗的標準應該立足於是否推動了企業發展，是否保持了和諧穩定，是否履行了社會責任，是否保持了正確的方向，是否體現了黨的先進性。

　　特別是作為首都國企，必須要明確「我是誰」，要充分理解「首都」「國有」和「企業」這三個標籤的含義。

詳全文 「城市復興官」的時代使命-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180611/27146784.html

樓市調控待解之局

　　長效機制出台任重道遠。

　　來源：財經國家周刊

　　文/張文豪

　　5月以來，處在「限價＋搖號」調控中的一些地方樓市躁動不安。

　　據媒體報導，在成都，7萬人排隊搶1000套商品房，一手房出現房荒；在西安，以人為操作搖號結果方式違規銷售106套商品房，涉事區長已辭職，35名公職人員受到處分；在深圳，一個新開樓盤要先交500萬元「誠意金」才允許搖號……

　　此前，住房和城鄉建設部分別約談了西安、成都、海口等12個城市，強調堅持調控力度不放鬆，同時要求各地有針對性地增加有效供給，抓緊調整土地和住房供應結構。

　　為何在「因城施策、持續調控」的政策基調下，一些地方的樓市仍然躁動不安？其背後究竟存在怎樣的樓市調控困局？

　　限價令之下

　　近期的樓市躁動緣於一道簡單的算術題。

　　5月下旬，杭州某樓盤開始搖號，預售證均價不到每平米1.9萬元，而周邊二手房的價格已經在每平米2.7萬-2.8萬元。如此巨額的價格剪刀差，吸引接近1.2萬人通過審核參與搶房大戰。

　　這樣的算術題不僅出現在杭州市眾多熱點樓盤所在區域，此前也曾在惠州、無錫、南京、西安等多個城市上演。

　　有媒體認為，正是這些城市對新房的限價令，使得市場上一、二手房價倒掛，從而誘發了人們的投資熱情，形成了某種「套利」。

　　儘管住建部一再強調中央對房地產市場「房住不炒」的定位，但一些地方的調控措施顯然與這個治理目標之間出現了不一致。

　　一方面，限價令形成了事實上的房價「雙軌」：新房由政府限價，二手房卻是市場價。這既是對「買新房必賺」這種不合理的投資心態的變相鼓勵，由此所造成的「套利」也扭曲了供求關係。

　　另一方面，限價與限貸同時出現的副作用也很明顯。限價令使開發商只能以快速回款來保現金流，本意在於穩定房價；但限貸卻客觀上提高了購房成本和資金量，因此而來的高首付甚至全款購房，使得能調動大量資金的人獲得先機，對剛需者造成事實上的歧視和擠壓。

　　這些現象的深層次原因在於，面對中央的樓市調控要求，出於各種原因，一些地方開始試圖博弈。此前樓市調控的鐘擺式、運動式、治標不治本的弊病仍沒有完全消除。

　　可以說，樓市調控的深度困局在於，主動調控有時演化為被動調控，宏觀和中觀調控被迫成為微觀調控；調控的非市場化手段日盛，長效機制的出台任重道遠。

　　以杭州為例，城市房價上漲既得益於共性常規要素，如省會和著名旅遊城市的地位；也得益於個性突發利好，如成為G20峰會的舉辦地。而城市價值的成長勢必反映在地價和房價上，因此當下出現「搶房」的城市大都是長短利好兼備、補課效應明顯的城市，其最有力的判斷標準，就是新房周邊長期企穩的二手房價。

　　以「堵」為特色的地方限價令與此相悖。由於輿論基本很少承認中國城市房價上漲的正當性，而是對房價上漲「談虎色變」，也就缺乏適當的應對房價上漲的策略，甚至相對「正確」的說法。

　　對中國樓市，人們總有「高房價」是炒上來的印象，認為這是「政策市」和「貨幣市」導致；卻忽視了中國作為經濟發展速度和成就驚人的大國，其樓市同時也是「價值市」。

　　如果按某種方式排序，恐怕更有可能是，價值市第一，貨幣市第二，政策市第三。但人們往往只承認和強調后兩點，而忽視前一點，限價令的出台也多多少少與這種心理認知有關。

　　在強大的心理補償作用下，輿論既不承認房價上漲有一定的合理性，有時也以偏概全地將房價上漲看作是一個全局問題。實際上，從數據看十多年來房價真正實現大幅上漲的，更多是一線城市，少數二三線城市房價上漲，則是在最近幾年才有的現象。但在心理上，普遍漲價的印象容易被無限放大。

　　多目標管理的樓市調控

　　中國房地產和城市成長之間，有一個「補課」原理。即住宅開發先行，城市配套一般後補。在項目之初，開發商難免借重概念抬高價格，但房價只能托一時不能托一世，如果該城市沒有支撐房價的長期、實質利好，那房價會被打回原形。也就是說，這課有補得上的，也有補不上的。

　　其實，絕大多數中國城市，要麼房價多年不漲，如將通脹因素考慮在內，還可能是下跌的；要麼是試圖炒作上漲，但最終不成功；還有炒作之後，不成功打回原形，後來又有了實質支撐，又成功補漲者，如北京的通州，當然最典型的例子是鄭州的鄭東新城。

　　從開發商角度看，他們或是認為其他城市都可以複製在一線城市的成功經驗，或是認為一線城市房價太高，風險太大，於是下沉到全國其他城市。但如上所述，總體上是失敗的。只不過失敗分兩種，一是「溫水煮青蛙」式的失敗，這也是大多數開發商的結局；二是「崩塌式失敗」。

　　以我的家鄉，一個三線半的東北工業老城為例。大約10年前，現今全國排名前三的房企就已進入，他們當初認為房價也是會上去的，所以開盤就奔每平米六七千元，但事實證明這是一廂情願，後來不得不實質性降價。直到10年後的今天，房價才勉強達到他們當年的期望值。

　　但現在情況有了新變化。一方面，一線城市受到了嚴厲的調控，使得購房人的目標區域下移。另一方面，部分秉賦優異的二三線城市，其本身價值亦有了長足進步；也就是說，能基本成功複製北上廣深成功路徑，能撐得住每平米數萬元的房價。

　　從社會和經濟發展角度看，這是正常的，但卻很難做到「正確」，也給樓市調控出了更大的難題。

　　因為隨著房價基準值不可避免地提高，調控也進入了多目標管理階段。不僅是經濟目標的管理，還是社會情緒的管理。調控目標之間出現了某種微妙關係：樓市不能大漲，亦不能大跌；銀行和大型企業需要去槓桿，但整體又不能出系統性金融風險；城市的價值不斷提升，應該用更高的房價反映，但又不符合中低收入群體的訴求；而中等收入群體的訴求也不僅是居者有其屋，更希望在資產升值的遊戲中分一杯羹，或者至少資產不貶值。

　　其中最明顯的矛盾，就是城市價值在提升，但對應的房價不能漲。這是限價令出台的直接原因。試想一下，按照這些城市提出的購房付款的相關規定，能掏出那麼高首付的，除了套利者，會是到現在還沒有買房的剛需人群嗎？

　　未來局面如何

　　各地樓市調控已然很難，未來會怎樣？

　　首先，限價令繼續使用的空間逼仄，急需調整。但其價值本身就在於控制房價，如何調整才能達到預期目標，這是個問題。

　　其次，房地產市場長效機制中，房地產稅依法徵收的時機是否合適，以前不征而現在徵收，是否會造成更棘手的局面，也是個問題。另外，保障房和租賃市場能否在資產大幅升值的預期中，形成對擁有產權住房的替代，能否做成不虧本的生意形成可持續發展，這也是問題。

　　再次，樓市調控政策的「監管從嚴」是主基調，不會輕易改變。但目前局部性的穩定價格、限制流動性的做法，可不可能全部鋪開，如果鋪開，會不會造成全國性的流動性枯竭和交易萎縮，從而引發整個市場塌方，這也是問題。

　　此外，中國各地發展不平衡的現狀決定了房價不大可能按年份平均上漲，也不大可能在所有區域同時上漲。所以樓市管理和調控措施也是一種結構性管理、流動性管理和總量管理。以前像時鐘鐘擺，幾年松，幾年緊；但現在像空間鐘擺，東邊日出，西邊雨。

　　正因如此，才有了現在的因城施策的差異化調控，相當於將住房購買力在全國再分配。目前的狀態是：一線城市嚴控，三、四、五線級城市加槓桿去庫存，二線城市則介乎兩者之間，從而達到某種均衡。但近期出現了變味的搖號搶房，上述均衡會不會被打破，這也是問題。

　　在這些問題沒有回答清楚之前，人們無法預測接下來會怎樣。

　　各地樓市調控已進行數年，但看上去市場交易熱點只是轉移，並未消失。一線城市房價雖企穩，二三線城市房價卻有上漲趨勢，因此 2018年調控的主基調是不會改變的。

　　不過，外部因素特別是貿易戰陰影，卻給調控帶來了很大的不確定性。

　　一年前，政策還在穩房價、降槓桿和控污染三方面加碼重鎚，因為之前兩年的經濟增長率達到預期甚至超預期，其中外貿增長起到了重要作用。但今年以來外部環境出現一系列不確定性因素，就經濟增長貢獻率來說，外貿能起到多大的作用，尚未可知。

　　如果宏觀經濟形勢出現不好的跡象，各地的樓市調控措施，諸如限價限貸等手段，是否還會一如既往嚴厲？這個不好預測。但一種「極樂觀」的推斷是，此輪地方樓市調控有可能在2018年下半年有所變化，房價則可能隨之在次年出現報復性上漲。

　　之所以說「極樂觀」，一是因為外部環境不支持這種情況，美聯儲正處在加息縮表周期中，流動性收縮是大概率事件；二是其他條件不具備的情況下，國內銀根放鬆的實際作用，會變相刺激房地產行業；三是目前房價調整的空間變小，起碼在一線城市，房價已脫離普通人群的承受值，再升高會觸碰到社會情緒的「紅線」。

　　綜上所述，當下樓市調控面臨不少待解之局。破解這些局面，主管部門和地方官員顯然需要發揮更高超的智慧，運用更豐富的手段，而不僅僅是限價和約談。

詳全文 樓市調控待解之局：輿論很少承認中國房價上漲正當性-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180611/27146794.html

光大安石陳宏飛： 房地產業發展方向是 剝離房子的「附加值」

　　本報記者 張敏 北京報導

　　作為房地產產業鏈上的重要部分，基金對於房企的作用無可替代。基金不僅是房企融資的重要渠道，在進入城市更新階段的今天，基金作為資產管理者的角色也愈加重要。近年來，房地產企業紛紛啟動輕資產戰略和多元化轉型，基金在其中的參與度頗高。

　　與房企人士和研究者不同，基金從業者看待市場自有其獨特視角。近日，21世紀經濟報導專訪了光大安石基金CEO陳宏飛，陳宏飛從基金從業者的視角，梳理了近些年房地產市場的變化、房企轉型策略以及去槓桿背景下的不動產估值之變等問題。

　　近幾年住宅租售比不合理

　　21世紀經濟報導（以下簡稱《21世紀》）：作為一家房地產私募投資基金，光大安石曾經以住宅作為主要的業務。但最近這幾年，住宅業務的比重越來越低，是什麼原因造成了這種變化？

　　陳宏飛：我們團隊從2007年開始組建，當時的業務以住宅為主、商業為輔，其中住宅佔比在60%到70%。我們判斷，從2000年一直到金融危機之後的2014年左右，住宅市場總體是供小於求的。當時雖然覺得貴，現在回頭看，價格還是比較理性。在2007年到2009年期間，住宅的租售比還能達到4%到5%。

　　到2014年，我們比較擔心住宅市場的環境，因為那時候「麵粉貴過麵包」基本上成為常態。一線城市房價跳漲后，租售比降到2%以下。二三線城市也面臨同樣的問題，在2012年和2013年的近郊開發熱潮后，城市化進程應該不會那麼快了，但後面的進程還是超出了預期。

　　在那之後，我們就比較少看住宅了。因為做資產管理，追求長期穩定的現金流——租金收入。這個對應債券中的利息收入，以及股市中的分紅。所以，當租售比長期低於國債等無風險投資的收益水平時，我們就慢慢退出了。當然，並不是完全否定這一業務，如果剛好有成本比較低的項目或資產包，我們還是會去做。只不過需要精挑細選，也就是平常所說的「偏機會型」。

　　《21世紀》：現在光大安石管理的資產規模有多少？在淡化住宅業務后，目前的主要業態類型有哪些？

　　陳宏飛：光大安石管理的資產規模在500億左右，住宅相關的業態只佔10%。購物中心佔25%-30%，綜合體佔40%，其他的業態包括物流、園區等工業地產。

　　我們從2007年、2008年就一直看好零售市場。當時的判斷是，消費者花錢主要在兩個地方：買房子、消費。消費又分線上和線下，線下消費的場所就是購物中心。電子商務剛興起時，還比較擔心對線下的衝擊，但這些年購物中心也在調整，線下消費的增長率跟電商差不多。在消費升級、美好生活的背景下，這個領域的前景是看好的。

　　未來我們有興趣介入的領域，是介乎於辦公、工業之間的一些業態，比如科研園區、現代物流。現代物流業是伴隨著電商發展起來的，目前存在結構性的供需不平衡。另外，物流地產在資產證券化上比較被認可。

　　《21世紀》：在合作中，光大安石通常以什麼方式介入？股權、債權，還是其他？

　　陳宏飛：現在是股權合作比較多，但也需要配一部分債權，所以通常是同時進。資產證券化是在形成穩定現金流之後的一種合作方式，在合適的階段也會使用。

　　《21世紀》：在預判市場變化時，通常看哪些指標？根據判斷，哪些區域值得進一步拓展？

　　陳宏飛：商業、物流、辦公之類的業態，主要看人是不是在增加，用於消費的比例是不是在提高。具體來說，城市人口流入、消費水平、產業發展都是很重要的指標。另外還要注意規劃是否過量，有些城市的前景很不錯，但規劃的規模過大，容易造成供應過剩，這類城市需要謹慎。

　　具體到區域，像大灣區、長三角，中部的合肥、鄭州、武漢，西部的成都、重慶、貴州、西安，環渤海的北京、天津、青島，都有很好的發展機會。

　　去槓桿有助於不動產價值回歸

　　《21世紀》：租賃是房地產市場中的一個重要的業態，最近也吸引了很多資金。對於這個領域，光大安石持什麼態度？

　　陳宏飛：長期看好，短期謹慎。在成熟市場中，長租公寓是一個很大的品類。像美國，住房自有率在百分之六十幾，剩下的都是租房。雖然中國的住房自有率比較高，但隨著城市化進程的推進，在就業比較旺盛的大城市，租賃市場是有很大機會的。

　　現在租賃市場的問題是，民用住宅的租售比太低。如果大城市租售比還是在2%、3%的水平的話，就很難覆蓋資金成本。在這種情況下，租賃市場如果要吸引資金進入，一是靠租金上漲，二要有資產價格的折讓。但前者不是租賃市場的發展目的，租金穩定應該是民生問題。後者則意味著房地產價格波動，這也不是決策層希望的結果。所以這還是一個有待解決的問題。

　　最近，有些城市推出了一些政策性比較強、價格比較低的純租賃用地，這種嘗試我們還在觀察。

　　《21世紀》：隨著金融政策的收緊，在開發商融資方式中，資產證券化越來越多。對於光大安石這類基金而言，是不是意味著一種機會？

　　陳宏飛：資產證券化是一個重要的品類，它能夠做到風險隔離，使風險真正對應資產，我們長期看好這個市場。但還是之前提到的問題，如果不是按照租金收益率來比價的話，就不能形成真正的資產證券化。

　　我並不完全讚同資產證券化是一種融資手段。資產證券化關注的是資產的真實價值，以及運營能力，與融資有著明顯的區別。如果僅僅把它當成融資工具，比如做成暗保、兜底承諾的話，既不是監管部門推動資產證券化的初衷，也不符合去槓桿的大方向。

　　《21世紀》：在去槓桿的大背景下，不動產的估值邏輯會發生什麼變化？

　　陳宏飛：去槓桿的政策方向，是鼓勵大家看到資產的現金流價值，以現金流作為回報。具體來說，資產投機性增值的預期，應該遠遠小於租金回報的預期。這跟股市中提高分紅、減少炒作的道理是一樣的。

　　如果去槓桿成功，進入經濟新常態后，以剛性兌付、借新還舊、錯配等目的的投資就會逐漸消退，並轉向股權投資、價值投資上來，資產的價值就會回歸本源。不動產的估值也會逐漸達到一種平衡，最終會有一部分好資產，其收息率大於社會融資成本，不動產的估值模式也向地段、成長性、風險等基礎指標回歸。

　　《21世紀》：自1998年房改算起，中國房地產市場化發展經歷了20年的時間。這20年間，中國房地產市場沿著一條什麼路徑發展？未來要走向哪個方向？

　　陳宏飛：過去20年的大部分時間里，是沿著解決住宅供給不足的路線走過來的，屬於對「硬體」的彌補。到現在，這一步基本上完成了，我們的人均住宅面積、自有住房比例，都已經達到要求了。

　　現在看來，部分城市和區域還存在結構性的不平衡，但這個問題已經不在房子本身了。比如說，一線城市存在交通、環境等各種壓力，但我們還是難以放棄教育、醫療等資源，以及發展機會。而且最重要的是，這些好處大都依附在房子之上，使房屋價值出現比較大的差異。所以，未來房地產市場的發展方向，應該是通過公共服務的均等化，把依附在房子上的附加值逐漸剝離。好在政府已經看到了這個方向，所以對此我是樂觀的。

　　（編輯：李清宇，郵箱：liqy@21jingji.com）

詳全文 陳宏飛:房地產業發展方向是 剝離房子的附加值-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180611/27139606.html

中原地產研究中心統計數據顯示，5月全大陸超過40個城市發布調控政策，當月累計多達50件，單月房地產調控政策次數刷新歷史紀錄。

中新網報導，中原地產研究中心統計數據顯示，2018年前五月，全大陸房地產調控政策發布次數多達159次，比2017年前五月增60%。

5月發布調控政策的城市有武漢、江門、哈爾濱、長沙、佛山、北京、石家莊、東莞、威海、長春、成都、聊城、重慶等，主要以三四線城市為主。

為何政策發布如此頻繁？中原地產首席分析師張大偉說，近幾個月，雖然一二線熱點城市房價依然平穩，但三四線城市房價出現波動，這是政策密集發布的最核心原因。

不過在成交量方面，房地產交易回暖，據易居研究院監測，5月40個典型城市成交面積月增12%。四個一線城市新房成交面積月增29%；18個二線城市新房成交面積月增11%；18個三四線城市新房面積月增12%。

「各地人才政策吸引人才過來之後，也增加購房需求，供需緊張帶來房地產市場的上漲預期。」張大偉說。據不完全統計，僅5月，就有南昌、呼和浩特等超過15個城市發布人才政策，其中近半是三四線城市。

「政策相對寬鬆、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定熱度。」社科院城市發展與環境研究所副研究員王業強說，但隨著去庫存政策逐漸退出，預計下半年三四線市場調整將會出現。

分析認為，在房市調控的大背景下，會有更多城市跟進搖號（電腦隨機選號）買房，搖號買房會出現在兩類城市，一類是房市熱度較高的城市，包括房價上漲壓力較大、供需矛盾突出的城市，以新一線城市和部分熱點三四城市為主；另一類是存在較多樓市亂像亟待規範的城市，違規現象包括占地惜售、收取「茶水費」（賄賂金）、未公示開盤房源等，通過搖號可以同步加強規範。

 

【海通姜超：當前貨幣沒有放水 預計房地產將基本失去投資價值】海通證券宏觀分析師姜超6月10日發表研報指出，貨幣低增將是長期趨勢，當前貨幣也沒有放水，未來隨著貨幣增速的持續下行，將面臨經濟增長、債務違約等方面的挑戰，而預計房地產也將基本失去投資價值，未來經濟將轉向消費和創新驅動，同時無風險利率將長期下行，國債和類債券的穩定收益資產將具有投資價值。

任志強最新演講：看好廈門樓市

　　莫老爺 

　　6月9日，在廈門人民會堂，由泰禾集團舉辦的「對話任志強 論道大廈門」城市發展論壇上，知名地產大咖任志強出現在廈門，帶來了50頁的PPT、做了長達1小時的精彩演講。

　　和以往犀利的風格一致，任志強金句頻發，句句精闢、乾貨滿滿，將整場活動推向了高潮。諸如「你要說前景，廈門前景美得、好得不得了」，毫不掩飾其對廈門樓市的看好。

　　對於廈門，任志強似乎情有獨鍾。早在2012年，任志強到訪廈門，就表示高度看好廈門。如今，任志強對廈門樓市的看好，再度引起了現場觀眾的熱議。尤其是隨著廈門板塊的外拓及文旅產業的發展，和三亞一樣，廈門承接著天南地北的人群，受到全國人民的青睞。

　　實錄01．

　　城市化進程無法抵擋，房地產市場根本不用擔心

　　近來各省的人才政策引來不少關注，任志強對此有自己的看法。「發達國家發達地區城市人口比例高達73%，但中國到2017年僅有41%左右。」任志強認為，要實行「十六大」提出的實現小康、實現現代化的三大目標，需建立在城市化率到達70%的基礎上。

　　在他看來，未來，城市化率發展如何，是中國經濟能否持續快速發展的重要條件。人才政策加速了城市化率進程，西安、武漢等城市靠著人才政策大幅提高了城市人口流入速度，人口戰略是未來發展的基礎。

　　有人問，未來十年房地產市場怎麼樣？

　　任志強認為，不管怎麼樣，城市化進程是無法抵擋的。從未來的發展看，房地產市場的未來根本不用擔心。現在，有很多人擔心政策變化，事實上，政策變化還不如人口變化。目前，中國的獨居人口已經達到7500萬，而未來按照全球的發展規律來看，中國的獨居戶或將發展到25000萬戶。這表明，未來房子的需求空間越來越大。

　　實錄02．

　　看好樓市，想占房價便宜的人從來沒有出現過

　　有現場觀眾詢問是否要出手買房，任志強直言不諱的說，「想占房價便宜的人，從來沒有出現過。」

　　對於今年樓市情況，任志強表示，雖然今年1-4月份，全國商品房銷售額持續下降，但任志強認為按照目前現有態勢，今年的數據肯定會低於去年。但低於去年數據，不代表市場就完了。即使是15億平方的數字，也是一個很大的市場，也是中國歷史上第二高的數據。

　　此外，他還揭露了房價上漲的秘密，就藏在商品房銷售額和銷售面積兩條線中間。兩條線距離越大說明房價漲的越快，反之房價下降。

　　到目前今年一季度，是今年有史以來房價上漲最快的，上漲了8.5%，非常高。任志強表示。「從來沒見過，在這麼嚴厲的調控情況下，房價還漲的那麼快。

　　實錄03．

　　廈門實力強勁，買房還是好時機

　　這次論壇，任志強難掩對廈門的喜愛，表達對廈門樓市的看好之外，還表示在五個計劃單列副省級城市裡，廈門經濟增長率排第二，要保持對外開放的優秀傳統，加大加快發展高新科技產業，解決好傳統行業的痛點，未來發展前景是非常好的。

　　這次，任志強再次預測廈門樓市，表示：「現在廈門買房還是好時機。」在他看來，如果沒有了基礎設施建設，沒有房地產，沒有土地創收，廈門的發展會受到影響。目前，在五個副省級的經濟開發區中，如果按照增長率來算，廈門排名第二。

　　任志強還特地強調，廈門的小學生增長率在48%左右，小學生增長率意味著年輕化增速，代表這個城市未來發展的年輕度和發展基礎比較好。

　　業內熱議．

　　海南之後看廈門，大廈門文旅板塊炙手可熱

　　任志強對廈門的看好，引起了現場觀眾的熱議。其實，和海南一樣，廈門因發達的旅遊業而備受全國人民的青睞。與海南不少地區相比，廈門的經濟實力強勁、城市規劃更被看好。

　　國家十三五規劃提出，要擴大旅遊的新供給，大力開發休閑度假旅遊產品。從廈門城市發展的未來布局上看，政策的紅利和便利的交通，將帶動整個環廈旅遊的發展，「大廈門」旅遊發展態勢指日可待。

　　2017年是文旅地產大爆發的一年，數據顯示，僅上半年全國旅遊地產銷售額就同比增長高達60%。業內人士表示，人們從消費觀念到消費能力都已經成熟，度假地產物業幾乎已經是一個大眾消費品了，這也是文旅地產大爆發的基礎所在。

　　隨著廈門跨島發展進程的不斷推進，人們的目光從原來的廈門島、島外四區，延伸到了整個「大廈門」。不少地產開發商已經嗅到大廈門區域的未來可期，抓住先機紛紛布局文旅產業。此次論壇，泰禾發佈了兩大灣海新品——泰禾明昇·廈門灣和泰禾紅樹灣院子。

　　這是繼泰禾廈門院子、汀溪院子、藍山院子等項目之後，泰禾在大廈門區域的再度布局，其深耕大廈門的意圖不言而喻。

　　尤其是廈門灣，堪稱重磅打造。據悉，在整體規劃上，廈門灣致力於成為具有國際影響力的濱海旅遊度假勝地，坐擁中國罕有的24公里黃金海灘、2460萬年火山國家地質公園、火山海溫泉、235公頃田園山林等得天獨厚的稀缺自然資源。

　　而泰禾紅樹灣院子，則位於環廈熱門板塊——龍池，是真正意義上的廈漳同城第一站。據了解，泰禾將布局醫療、教育、商業等多項配套建設，將紅樹灣院子打造成為交通便捷、配套完善的紅樹灣濱海新城標杆力作。

　　正如任志強所言，廈門城市發展前景令人期待。廈門土地資源稀缺，人多地少，樓市需求依然存在。未來，這座城市會帶來怎樣的驚喜，不妨拭目以待。

詳全文 任志強：房地產市場根本不用擔心 看好廈門樓市-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180610/27137938.html

【國內區塊鏈不動產登記項目落地婁底，第一步「信息上鏈」即將啟動】近日，國內區塊鏈不動產登記項目「四網互通」落地婁底。預計今年10月前實施並投入運營。「四網互通」系統投入運營后，將實現：婁底市所有房產交易記錄被完整記錄在區塊鏈上，房產過往交易信息得以被跟蹤；涉及多個部門的同一業務，只需要具有相關許可權即可，數據會同步即時送達相關部門；信息在國土部、房產局等部門僅需填報一次，群眾也只需向綜合窗口提交「一套材料」。

還買房嗎？ 房地產高壓政策可能持續到2020年

　　來源：中國新聞周刊

　　調控之下：房企競速布局

　　嚴厲調控的大棒下，龍頭房企正在加速布局市場並爭奪行業前位，

　　日益緊張的資金鏈亦為新一輪行業洗牌設下考驗

　　5月，全國樓市進入燥熱期，房地產政策高壓態勢仍在持續。住建部10天兩度重申房地產調控，強調資金管控和整頓市場雙管齊下。

　　近期被約談的12個重點城市中，已有9個城市出台了各種類型的加碼調控。據中原地產研究中心統計數據顯示，今年上半年全國累計發佈的房地產調控已經超過130次。

　　由於高壓政策加大資金壓力，房企拿地速度有所放緩，而融資拿地兩手抓的現象加劇。根據Wind金融數據，全國房企在今年前4個月的海外融資金額已達233.2億美元，比去年同期大幅上漲107%。與此同時，截至5月末的招拍掛市場的權益拿地金額統計中，拿地超過百億的房企已多達22家。

　　嚴厲調控的大棒下，龍頭房企正在加速布局市場並爭奪行業前位，日益緊張的資金鏈亦為新一輪行業洗牌設下考驗。

　　融資難，回資慢

　　銷售回籠和市場融資一直是房地產企業的主要資金來源。當前，這兩大渠道都被調控收縮直接拉緊了不少房企的資金鏈。

　　自2018年初起，針對房地產業的監管重拳頻出。原銀監會在今年1月發佈《關於進一步深化整治銀行業市場亂象的通知》等系列文件，明確提到要整治違反房地產行業政策的相關行為，包括直接或變相為房地產企業支付土地購置費用提供各類表內外融資等。違反宏觀調控政策、影子銀行和交叉金融產品風險等被列為整治重點。

　　這一輪融資環境緊縮，重點管控再融資發債和銀行貸款，而這恰恰是房企融資的最主要融資渠道。同時，「四證」不全、資本金未足額到位的商業性房地產開發項目違規提供融資、一切直接或變相為房企支付土地購置費用提供各類表內外融資等行為被重點整治。

　　銀行開發貸款、信託融資、債權股權融資、各種表內外融資、私募基金等，紛紛被收緊，房地產業的融資局勢日趨嚴峻。

　　據國家統計局5月發佈的數據顯示，今年前4個月，房企到位資金增速低至2.1%，保持低位狀態，其中，國內貸款增速和個人按揭貸款增速雙雙出現負增長。至此，一些房企曾慣用的「十個瓶子三個蓋」擴張模式被堵死。

　　「在國內金融去槓桿的大環境下，針對房地產的信貸定向緊縮，一些房企從前借新賬還舊賬的路子走不通了。」住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌向《中國新聞周刊》表示。

　　國內融資環境不利，大型房企迅速把目光轉向海外。「轉向海外也是有成本方面的考慮。海外的融資成本比國內低得多，國內融資成本在15%~20%，海外成本從前為6%左右，現在可能8%以上。」顧雲昌告訴《中國新聞周刊》。

　　據國家發改委5月披露的信息顯示，融創中國、萬科企業、華遠地產、金科集團、首創置業、泛海控股、力高地產、旭輝集團等房企境外發行債券予以備案登記。但隨後，國家發改委、財政部聯合印發《關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》，要求嚴防外債風險和地方債務風險。很快，外匯局也表示，將強化對重點領域、重點行業借用外債的管理，除有特殊規定外，房地產企業、地方政府融資平台不得借用外債。

　　這意味著房企和城投平台境外發債也將受限，房企融資的難度進一步加大。

　　在融資困境下，資產證券化（ABS）被一些房企當作救命稻草，今年以來發行總量已接近800億元，呈井噴態勢。對此，某證券首席房地產分析師陳斌在接受《中國新聞周刊》採訪時表示，資產證券化不能直接視為一種融資工具，其經營層面的意義更大。

　　「企業可以採用資產證券化的手段來盤活資產，以騰挪出更多的注意力來提高生產經營水平。」陳斌告訴《中國新聞周刊》，「現在這些房企熱衷資產證券化的核心目標是盤活存量資產，有效降低實體經濟的融資成本，但它在融資總量上佔比很小。」

　　在銷售回籠方面，房企的回資周期也被拉長。「當前許多熱點城市實行限購限價限售限貸的『四限』政策，個人住房貸款審核趨嚴，放款時間有所延長。」顧雲昌說，「這樣一來，開發商銷售渠道上的資金回籠速度會有所延遲。」

　　愈加嚴峻的環境下，房企的資金鏈開始繃緊。「從供應到消費都會受影響。尤其對於一、二線城市的房企，拿地成本和經營成本更高，資金緊張的影響和風險都非常大。」中國房地產協會會長胡志剛對《中國新聞周刊》坦言。

　　高負債真相

　　在嚴厲的調控環境下，房企的資金狀況也備受關注，房地產行業持續高走的負債率一時間成為市場焦點。據wind數據顯示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企負債合計已經超過6.58萬億元，房企整體負債率高達79.42%，已經達到2005年以來的最高點。其中，資產負債率超過70%的企業佔比近半，超過80%的企業近40家。

　　根據申萬宏源統計，2018年地產產業債務到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億元以上。

　　「2017年大多數房企的負債率都有所提高，是因為買地金額同比上漲了50%，房地產投資增長了10%。」顧雲昌認為，「一方面，上一輪的房地產高潮后地價飛漲，房企大量搶地，支出增大；另一方面，在房地產去槓桿的政策環境下，房企貸款下降，收入減少。這樣一來，收支差額拉大，負債率自然高走。」

　　高負債壓力下，部分房企的債務違約風險引起交易機構警覺。在今年恆盛地產被爆違約后，近日天房集團、華夏幸福、魯商置業等上市公司均因為資金鏈問題被交易所問詢。而房地產龍頭企業萬科集團則因網傳負債超1萬億元，被推上輿論浪尖。

　　面對被傳超高負債的消息，萬科內部一位王姓工作人員向《中國新聞周刊》解釋稱，由於國內房企實行預售制度，對客戶的銷售都算負債。「衡量房企的財務狀況要扣除預收賬款，否則銷售越好的房企可能負債越高。」

　　談及這一點，陳斌向《中國新聞周刊》證實：「將預收賬款算進企業負債率的做法是不太恰當的。因為預收賬款本質上不屬於負債，而屬於銷售回款。衡量房地產企業負債率，最通用的指標是凈負債率，需要從有息負債的角度衡量。」

　　根據萬科一季度財報顯示，截至2018年3月末，公司剔除預售房款后的資產負債率為44.9%，居行業低位。申萬宏源研報也指出，萬科現金流穩健，槓桿率較低，業績確定性居於行業前列。

　　胡志剛則認為，這一輪調控目的在於整頓行業秩序，也提高了房地產行業門檻，加快房地產行業優勝劣汰，融資管控對龍頭企業的影響不大，中小企業比較危險。

　　「從有息負債的角度看，目前絕大多數行業龍頭公司的財務狀況，並沒有網傳的那麼緊張，中小企業面臨調控的壓力更大。」前述分析師也表示。

　　申萬宏源固定收益研究主管孟祥娟稱，大型房企融資途徑比較廣泛、融資能力強，可以保持信心。但隨著下半年償債高峰期的到來，要特別警惕中小地產商的資金壓力。「建議規避2018年到期債務多、槓桿率高、項目主要布局在非環核心城市群的弱三四線城市中小型房地產企業。」孟祥娟說。

　　「當前並非擴張的好時機，中小房企在去年跟風拿地、賭一把高負債都是下錯了棋，如今騎虎難下，槓桿高得令人驚訝，資金鏈斷裂的風險非常大。」胡志剛對《中國新聞周刊》直言，「現在的形勢，只會讓能活的活好，瀕死的死掉。」

　　中小房企的末路

　　據5月25日發佈的《2018中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，房地產行業進一步洗牌重整，資源持續向龍頭靠攏，行業集中度繼續提升。

　　胡志剛對大型房企表示看好：「第一輪市場開發大潮后，房地產行業基本已經沉澱定局。龍頭企業在融資、拿地、經營上都具優勢，只要穩健經營，未來也會保持行業前列。」

　　行業集中度提升已成趨勢，被篩選留下的大型房企擁有更強實力，市場認可度也進一步提高。「以大型房企為主的行業格局對政府和民眾都有利好。」陳斌分析認為，「一方面，政府調控主體減少，調控難度較低，對政府調控利好；另一方面，大企業的流程操作相對規範，整體產品質量較高，出現惡性事件的可能性較低，對老百姓利好。」

　　「強者恆強已成趨勢。」顧雲昌說，「房地產早在四五年前就進入了白銀時代，競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄的特點在今後會越來越明顯。」

　　「可以說，產業龍頭時代即將到來。」陳斌表示。

　　與之形成鮮明對比的，是夾縫求生的中小房企。隨著融資渠道收緊和銷售回籠期拉長，加上今年之後償債高峰期到來，中小房企的現金流捉襟見肘，資金鏈斷裂風險劇增。

　　市場集中度進一步提升，中小房企維持資金鏈的難度越來越大。據興業證券統計數據顯示，大房企發債成本仍保持較低水平，中小房企發債成本明顯上升，今年以來發行債券的成本普遍高達7%以上。

　　談及未來，胡志剛直言：「中小房企已經走向末路了。」

　　「現在金融和土地都在向大企業傾斜，中小企業得不到養分，發展會越來越艱難。」胡志剛說，「小企業既沒有資金實力也沒有品牌效應，住房的品質和品位都難以保障，市場份額會越來越小。」

　　在這一輪調控衝擊下，資金和實力雙雙吃緊的中小房企被業內普遍看衰。「一是土地門檻提高，中小企業很難獲得土地；二是融資約束后缺乏必要的補充渠道，資金緊張；三是缺乏市場認同感，難以獲得民眾信任。」陳斌認為，「整體的行業格局確實對中小房企很不利，尤其是百名開外的小企業，未來確實可能缺乏生存空間。」

　　顧雲昌也認為，除非個別中小房企能做到小而強，否則必遭淘汰。

　　對此，胡志剛對中小房企的發展轉型道路提出三點建議，即精準調研市場、精心策劃、精益求精做好產品。「中小房企想在第二輪開發大潮中站住腳，必須注重工匠精神和企業信譽度，從前那種按照供需慣性思維打一槍就跑的企業絕對得不到市場認可。」胡志剛說，「中小房企需要進行房地產領域的供給側改革，在生產經營、產品、信念上轉型升級，規模化要服從於品質化。」

　　在資金方面，胡志剛則表示，中小房企更需要慎重舉債，需要加快資金回籠，加大自有資金比重，把槓桿控制在合理範圍內。在發展模式上，胡志剛認為，中小企業只能以股權形式合作，抱團進行規模化。

　　租購併舉

　　近幾年龍頭房企已經開始在長租市場跑馬圈地，萬科、龍湖、碧桂園、恆大等企業在長租領域的布局力度均不斷加大。其中，萬科的長租公寓品牌「泊寓」已覆蓋全國29城市，開業房間數超3萬間；龍湖的長租公寓品牌「冠寓」則已布局全國17個一線及領先二線城市，開業逾1.5萬間房量。近期，旭輝集團、招商蛇口、中駿集團、富力地產等規模房企也強勢入局。

　　最近，國家統計局新聞發言人劉愛華表示，穩定房價去庫存取得積極成效，房地產領域總體平穩。未來將繼續保持政策的連續性、穩定性。將加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度，同時加快房地產長效機制建設。

　　針對當前的房地產政策環境，胡志剛認為，房地產高壓政策可能持續到2020年。「中央本意是穩定房價，促進房地產市場常態化，而政策是否加碼則取決於市場熱度。房地產不能絕對市場化，市場化和政府調節需要結合，政策也要把握力度。」

　　顧雲昌則認為，儘管中央反覆強調堅持調控不動搖，但地方已經通過人才引進方案變相鬆動限購政策。「地方需要協調好人才政策和調控政策的關係，結合考慮人才的吸納量和城市供應量，盲目引進人口會加劇資源緊張，造成市場波動。」

　　「政府鼓勵房企發展住房租賃業務，這會延長開發商的回資周期，對中小企業而言是難以承受的。住有所居，住有宜居，住有好居。」在胡志剛看來，住宅品質上已經出現了供需矛盾，無論租購，民眾都在追求更高質量，住宅產品的革命性改革已經迫在眉睫。

　　「住宅市場應該梯度化，租購併舉也要滿足各層次匹配需求。以後的住宅產品趨勢是，面積可以小，品質必須好。悶罐子式的房屋品質已經跟不上現代需求了。」胡志剛說。

詳全文 房地產高壓政策可能持續到2020年 龍頭房企時代來臨-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180608/27121946.html

　房企5月業績增幅明顯

　　碧桂園累計銷售已突破3000億元

　　來源：南方日報

　　南方日報記者 葛政涵

　　本月初，地產研究機構克而瑞公佈《2018年1-5月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》，根據統計，截至5月底，今年已有6家房企銷售流量金額超過1000億元，碧桂園更是突破了3000億關口。納入統計範圍的TOP100房企整體銷售規模為3.47萬億元，同比增長33.5%，繼續保持快速增長。

　　在一線和熱點二線城市繼續從嚴調控大背景下，部分龍頭房企由於在三四線城市布局廣泛，因此銷售業績表現也較為突出，這使得房企梯隊門檻被進一步抬高，分化也呈現出顯著趨勢。

　　碧桂園業績已超3000億元

　　在所有房企中，碧桂園的表現無疑是最亮眼的。克而瑞統計顯示，今年1至5月，碧桂園累計銷售金額已經達到3345.2億元，同比增長37%。而在去年，碧桂園在7月底才達到3339.1億元的銷售水平。

　　從5月單月的表現來看，碧桂園更是實現了770億元的「天量」成交額，同比增長92.2%，環比4月增長10.7%，首次突破700億大關，將恆大和萬科拋在了後面。

　　今年前5月，碧桂園的單月業績經歷了由降到升的「V」字型，2月受春節影響成交額出現低谷，隨後便逐月增加。但不論是漲是跌，碧桂園的銷售表現也都好於恆大和萬科。統計顯示，截至5月，恆大實現銷售流量金額2552.6億元，萬科為2392.2億元，5月的單月表現都為430億元左右，從單月銷售情況來看，並沒有走出碧桂園那樣的上升勢頭。

　　24家房企單月業績破百億

　　除卻「碧恆萬」三家外，保利、融創的銷售金額穩步增長，而綠地1至5月實現銷售金額1074.6億元，成為今年第6家「千億」房企。綠地5月份單月銷售金額達到354億元，僅次於融創，略高於保利。

　　在業績尚未破千億的房企中，中海地產累計銷售額為916.9億元，距離「千億」一步之遙，龍湖集團和華夏幸福業績都已超過700億元，新城控股以666億元排名第10位。

　　進入5月，國內多地樓市出現升溫現象，直接表現在各家房企該月的業績表現上。克而瑞統計顯示，5月單月業績超過百億元的房企達到24家，除碧桂園、恆大、綠地等企業外，綠城、濱江、龍光等房企也有突出表現。

　　克而瑞分析認為，5月份部分二三線城市嚴控預售證和備案的政策有所放鬆，大量新開盤項目得以批量入市。以綠城中國為例，5月該企業在杭州、寧波、西安等城市開盤加推，使單月銷售規模達170億元，占累計業績總量的29%。濱江集團在其布局的杭州、嘉興、金華等城市，本月也實現了超過100億元的單月銷售額。

　　市場和企業都在分化

　　克而瑞分析指出，一季度以來，房地產市場持續分化，不同城市樓市差別較大，甚至各城市不同區域的樓市也出現差距。目前來看，一線城市樓市「虛火」暫時得以抑制，市場回歸理性；但熱點二線和三四線城市在調控政策影響下依然高溫，「萬人搖號」「超低中籤率」「開盤售罄」等現象層出不窮。

　　也正因為如此，部分深耕三四線城市的大型房企，在5月份銷量增大。數據顯示，碧桂園和恆大前5月累計業績同比增速分別達到了37%和39.5%，這正是得益於兩家房企在三四線城市的深耕布局，而萬科近幾個月的單月銷售規模都在430億元左右，貨量供應相對不足對萬科今年的業績增幅影響較大。

　　房企布局區域和規模的不同造成「強者恆強」局面的持續。克而瑞統計顯示，今年1月至5月，百強房企各個梯隊銷售金額入榜門檻與去年同期相比均有所提升，其中TOP50房企門檻一口氣提升了58.3%，達到182億元，TOP3和TOP30房企門檻也分別上升了31.4%和38.8%。

　　房地產調控目前已成為熱點城市的常態，克而瑞預計，隨著調控政策不斷升級，市場將進入新一輪調整期，標杆房企依託自身品牌、產品、資源整合等優勢，通過高周轉項目和全國化布局的深化將實現逆勢擴張，從而在規模上達到新的高度。

詳全文 房企5月業績增幅明顯 碧桂園累計銷售已突破3000億元-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180608/27119054.html