光大安石陳宏飛： 房地產業發展方向是 剝離房子的「附加值」
本報記者 張敏 北京報導
作為房地產產業鏈上的重要部分，基金對於房企的作用無可替代。基金不僅是房企融資的重要渠道，在進入城市更新階段的今天，基金作為資產管理者的角色也愈加重要。近年來，房地產企業紛紛啟動輕資產戰略和多元化轉型，基金在其中的參與度頗高。
與房企人士和研究者不同，基金從業者看待市場自有其獨特視角。近日，21世紀經濟報導專訪了光大安石基金CEO陳宏飛，陳宏飛從基金從業者的視角，梳理了近些年房地產市場的變化、房企轉型策略以及去槓桿背景下的不動產估值之變等問題。
近幾年住宅租售比不合理
21世紀經濟報導（以下簡稱《21世紀》）：作為一家房地產私募投資基金，光大安石曾經以住宅作為主要的業務。但最近這幾年，住宅業務的比重越來越低，是什麼原因造成了這種變化？
陳宏飛：我們團隊從2007年開始組建，當時的業務以住宅為主、商業為輔，其中住宅佔比在60%到70%。我們判斷，從2000年一直到金融危機之後的2014年左右，住宅市場總體是供小於求的。當時雖然覺得貴，現在回頭看，價格還是比較理性。在2007年到2009年期間，住宅的租售比還能達到4%到5%。
到2014年，我們比較擔心住宅市場的環境，因為那時候「麵粉貴過麵包」基本上成為常態。一線城市房價跳漲后，租售比降到2%以下。二三線城市也面臨同樣的問題，在2012年和2013年的近郊開發熱潮后，城市化進程應該不會那麼快了，但後面的進程還是超出了預期。
在那之後，我們就比較少看住宅了。因為做資產管理，追求長期穩定的現金流——租金收入。這個對應債券中的利息收入，以及股市中的分紅。所以，當租售比長期低於國債等無風險投資的收益水平時，我們就慢慢退出了。當然，並不是完全否定這一業務，如果剛好有成本比較低的項目或資產包，我們還是會去做。只不過需要精挑細選，也就是平常所說的「偏機會型」。
《21世紀》：現在光大安石管理的資產規模有多少？在淡化住宅業務后，目前的主要業態類型有哪些？
陳宏飛：光大安石管理的資產規模在500億左右，住宅相關的業態只佔10%。購物中心佔25%-30%，綜合體佔40%，其他的業態包括物流、園區等工業地產。
我們從2007年、2008年就一直看好零售市場。當時的判斷是，消費者花錢主要在兩個地方：買房子、消費。消費又分線上和線下，線下消費的場所就是購物中心。電子商務剛興起時，還比較擔心對線下的衝擊，但這些年購物中心也在調整，線下消費的增長率跟電商差不多。在消費升級、美好生活的背景下，這個領域的前景是看好的。
未來我們有興趣介入的領域，是介乎於辦公、工業之間的一些業態，比如科研園區、現代物流。現代物流業是伴隨著電商發展起來的，目前存在結構性的供需不平衡。另外，物流地產在資產證券化上比較被認可。
《21世紀》：在合作中，光大安石通常以什麼方式介入？股權、債權，還是其他？
陳宏飛：現在是股權合作比較多，但也需要配一部分債權，所以通常是同時進。資產證券化是在形成穩定現金流之後的一種合作方式，在合適的階段也會使用。
《21世紀》：在預判市場變化時，通常看哪些指標？根據判斷，哪些區域值得進一步拓展？
陳宏飛：商業、物流、辦公之類的業態，主要看人是不是在增加，用於消費的比例是不是在提高。具體來說，城市人口流入、消費水平、產業發展都是很重要的指標。另外還要注意規劃是否過量，有些城市的前景很不錯，但規劃的規模過大，容易造成供應過剩，這類城市需要謹慎。
具體到區域，像大灣區、長三角，中部的合肥、鄭州、武漢，西部的成都、重慶、貴州、西安，環渤海的北京、天津、青島，都有很好的發展機會。
去槓桿有助於不動產價值回歸
《21世紀》：租賃是房地產市場中的一個重要的業態，最近也吸引了很多資金。對於這個領域，光大安石持什麼態度？
陳宏飛：長期看好，短期謹慎。在成熟市場中，長租公寓是一個很大的品類。像美國，住房自有率在百分之六十幾，剩下的都是租房。雖然中國的住房自有率比較高，但隨著城市化進程的推進，在就業比較旺盛的大城市，租賃市場是有很大機會的。
現在租賃市場的問題是，民用住宅的租售比太低。如果大城市租售比還是在2%、3%的水平的話，就很難覆蓋資金成本。在這種情況下，租賃市場如果要吸引資金進入，一是靠租金上漲，二要有資產價格的折讓。但前者不是租賃市場的發展目的，租金穩定應該是民生問題。後者則意味著房地產價格波動，這也不是決策層希望的結果。所以這還是一個有待解決的問題。
最近，有些城市推出了一些政策性比較強、價格比較低的純租賃用地，這種嘗試我們還在觀察。
《21世紀》：隨著金融政策的收緊，在開發商融資方式中，資產證券化越來越多。對於光大安石這類基金而言，是不是意味著一種機會？
陳宏飛：資產證券化是一個重要的品類，它能夠做到風險隔離，使風險真正對應資產，我們長期看好這個市場。但還是之前提到的問題，如果不是按照租金收益率來比價的話，就不能形成真正的資產證券化。
我並不完全讚同資產證券化是一種融資手段。資產證券化關注的是資產的真實價值，以及運營能力，與融資有著明顯的區別。如果僅僅把它當成融資工具，比如做成暗保、兜底承諾的話，既不是監管部門推動資產證券化的初衷，也不符合去槓桿的大方向。
《21世紀》：在去槓桿的大背景下，不動產的估值邏輯會發生什麼變化？
陳宏飛：去槓桿的政策方向，是鼓勵大家看到資產的現金流價值，以現金流作為回報。具體來說，資產投機性增值的預期，應該遠遠小於租金回報的預期。這跟股市中提高分紅、減少炒作的道理是一樣的。
如果去槓桿成功，進入經濟新常態后，以剛性兌付、借新還舊、錯配等目的的投資就會逐漸消退，並轉向股權投資、價值投資上來，資產的價值就會回歸本源。不動產的估值也會逐漸達到一種平衡，最終會有一部分好資產，其收息率大於社會融資成本，不動產的估值模式也向地段、成長性、風險等基礎指標回歸。
《21世紀》：自1998年房改算起，中國房地產市場化發展經歷了20年的時間。這20年間，中國房地產市場沿著一條什麼路徑發展？未來要走向哪個方向？
陳宏飛：過去20年的大部分時間里，是沿著解決住宅供給不足的路線走過來的，屬於對「硬體」的彌補。到現在，這一步基本上完成了，我們的人均住宅面積、自有住房比例，都已經達到要求了。
現在看來，部分城市和區域還存在結構性的不平衡，但這個問題已經不在房子本身了。比如說，一線城市存在交通、環境等各種壓力，但我們還是難以放棄教育、醫療等資源，以及發展機會。而且最重要的是，這些好處大都依附在房子之上，使房屋價值出現比較大的差異。所以，未來房地產市場的發展方向，應該是通過公共服務的均等化，把依附在房子上的附加值逐漸剝離。好在政府已經看到了這個方向，所以對此我是樂觀的。
（編輯：李清宇，郵箱：liqy@21jingji.com）
詳全文 陳宏飛:房地產業發展方向是 剝離房子的附加值-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180611/27139606.html
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