不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 張明 原載證券時報

　　要真正控制房價上漲，必須要同時抑制需求與增加供給，而目前增加有效供給是主要矛盾。但是，要地方政府能夠真心實意地增加供給，就必須給地方政府增加新的收入來源。

　　即使學過最簡單經濟學的人，也知道價格由供給與需求共同決定。通常情況下，要降低特定商品的價格，需要一方面抑制需求、另一方面增加供給。具體到房地產，如果我們想抑制一個城市的房價上漲甚至壓低這個城市的房價，就需要一方面抑制購房者的需求，另一方面增加房屋的供給。

　　從1998年左右住房商品化啟動迄今，中國重點城市房地產已經經歷了多輪調控，但房價截至目前基本上是越調越漲，導致迄今為止中國房地產市場其實沒有經歷過一個完整的市場化周期的洗禮（當然，少數城市除外，例如溫州或鄂爾多斯）。而房價越調越漲的重要原因之一，就是作為調控主體的地方政府，一直在逆經濟規律行事。

　　如前所述，要抑制房價上漲，需求與供給要兩手抓，需求應該抑制，供給應該增加。但迄今為止，在多輪調控期間，地方政府的思路均是，一方面嚴格抑制購房者需求（主要是通過限購與限貸的方式），另一方面卻以更嚴格的手段抑制商品房供給（主要是通過限制開放商融資、限制開放商拿地、更嚴格的層層審批等）。

　　由此造成兩方面的問題，其一，短期內部分投資投機需求的確被抑制住了，但剛性購房需求依然存在，在限購的背景下壓力不斷累積，等待釋放的機會；其二，由於供給被收緊，即使在調控的過程中，當地的房地產存量依然在不斷下降，而增量遲遲沒有到來。最終造成的結果則是，一旦政府由於某種原因放鬆調控（這通常是由於經濟增速下滑或地方財政收入下滑），剛需很快回到市場，但供給卻持續保持在低位，結局自然是房價新一輪暴漲。

　　由於廣大購房者或圍觀群眾反覆目睹了以下事實，也即地方政府聲稱是壓低房價的調控措施最終導致房價不斷上升。這也意味著，但凡相信政府政策宣示的購房者（也即停止或推遲購房的人）最終不斷錯過在較低水平上的購房機會，而與政府反其道而行之的購房者（也即想辦法繞開購房限制——例如假離婚）迄今為止賺得盤滿缽溢。這就強化了購房者關於房價「只漲不跌」的預期，使得壓低房價的努力變得越來越困難。換言之，除非房價發生斷崖式下跌，否則如果房價溫和下降，都會被潛在購房者視為「逢低買入」的機會。

　　那麼，一個很重要的問題是，為什麼地方政府一直在使用違背基本經濟規律的房地產調控政策呢？原因在於，房地產行業的興衰對於地方政府而言至關重要，地方政府從內心深處來講，是不願意看到房價持續下跌導致房地產行業持續蕭條的。首先，在當前中國的分稅制下，地方政府持續處於財權小於事權的局面，迫切需要通過預算外收入來平衡財政收支，併為自己帶來自由度更大的潛在資金，而通過向房地產開發商出售土地的土地出讓金收入，則是幾乎所有地方政府最重要的預算外收入來源；其次，地方政府對土地的需求價格彈性很低的事實心知肚明。對於需求彈性很低的商品而言，要最大化商品銷售額，理性的做法是降低商品的供給，由此帶來的單位價格的上升的收益將會超過銷售數量下降而造成的損失。因此，地方政府都有很強的壓低土地供給來最大化土地出讓收入的傾向；再次，房地產投資增速、房地產業貢獻的各種財稅收入、房地產行業解決的就業，甚至開放商主動或被動承擔的市政基礎設施建設，對於地方政府而言都非常重要；第四，房地產行業已經與商業銀行業密切綁定到一起。很多地方商業銀行超過一半以上的貸款都與房地產存在各種形式的聯繫。一旦房地產行業出現深度調控，商業銀行體系就可能面臨重大負面衝擊，這一點也是政府不願意看見的。

　　正是由於房地產行業對地方政府而言至關重要，因此，迄今為止，各地房地產調控思路的真實目的，並不是真正壓低城市的房地產價格，而是讓房地產價格的上漲速度變得慢一點。然而，由於地方政府採取了同時抑制需求與供給的策略，最終非但沒有長期壓制房地產價格的上漲，卻反過來對房地產價格產生了火上澆油的作用。

　　最近兩年以來，在「房子是用來住的、不是用來炒的」的調控精神下，中央政府對地方政府的房地產調控要求更加嚴格，控制房價上升甚至成為各地政府官員的硬性政績考核指標。按理說，這應該會改變地方政府的行為吧？

　　的確，地方政府的行為近兩年來的確發生了重要變化，但對於部分城市而言，房地產市場非但沒有降溫，反而越來越火爆。原因何在呢？

　　問題的核心在於，當前中央政府對地方政府房地產調控業績的核心考核指標，是各城市新房房價的同比或環比不應繼續上升。看起來這個指標是相當合理的，但問題在於，只限新房房價而不限二手房房價，導致新房與二手房房價之間的差距顯著拉大，這就給市場提供了新的套利空間。

　　一方面，由於地方政府嚴格限制新房單價，以及當前開發商在各種融資方面都面臨壓力，導致開發商沒有很強的動力去開發新盤，導致對於很多城市而言，新房的供給量很小。另一方面，由於新房單價顯著低於二手房，購房者心知肚明，只要能夠買到新房並轉而到市場上銷售，是只賺不賠的買賣，這就導致對新房的需求量猛增。

　　由於新房的供給量遠低於需求量，很多地方政府就順理成章地採取了「搖號買房」的政策，這進一步刺激了市場上的購房需求，以至於多個城市出現了數萬人排隊搖號購買幾百套商品房的新聞。而這樣的新聞被報導出來的結果，吸引了更多的人加入新房市場。

　　由於在新一輪房地產調控背景下，外地人很難在一些核心城市獲得購房資格，而本地人購房也面臨一個家庭限購兩套或三套的調控政策限制，按理說，這樣的「搖號買房」現象是很難持續的。萬萬沒想到的是，今年年初以來，很多城市加入了「搶奪人才」的行列。很多城市放鬆了對外地人的落戶限制。對於某些城市來講，只要是大學本科畢業生（不管是不是應屆畢業生）就可以立即落戶。而一旦新增人口落戶，就立馬具有了購房資格。需要指出的是，筆者並不是說這些地方政府放開人口落戶就是為了激活房地產市場，然而事實上是，調控新房房價新規引發的套利遊戲，的確被當前各大城市的人才搶奪戰進一步放大。

　　當前地方政府的這種房地產調控思路究竟會產生何種後果呢？

　　首先，這違背了「房住不炒」的中央政府宏觀調控初衷，導致當前購買新房的行為受到投資性炒作的主導。眾所周知，由於想買房的人太多，目前開發商出售房屋的主要條件之一，就是全款支付。事實上，能夠拿得出全款的，通常不是自住需求的購房者（例如應屆畢業生或潛在的改善住房者）。例如，據媒體報導，很多城市當前能夠搖到號的購房者，都不是個人而是公司。試問，公司成批量買房，這是用於自住嗎？

　　其次，這可能會導致新的腐敗行為。不難看出，當前的調控已經形成了新房與二手房的價格雙軌制，而雙軌制是最容易滋生尋租行為的。只要能夠拿到低價的商品併到高價的市場上出售，這是穩賺不賠的買賣。這自然會吸引到具有尋租能力的官員或其他主體的參與。例如，目前媒體報導，某城市一個樓盤搖號的結果，是某部門官員的佔比異乎尋常的高，商品房幾乎變成了這個單位的內部分房。這背後的問題與風險，值得我們深思。

　　再次，這會顯著推高部分一二線城市的房價水平，最終使得這個城市的房價水平遠超過當地收入水平，最終導致城市競爭力的下降。例如，成都是本輪調控下新房市場最火爆的城市之一，而成都最近兩年整體房價的上升幅度非常驚人。由於筆者是四川人，筆者在成都工作的很多同學與朋友都表示，當前核心城區的房價已經遠遠超過了普通人的支付能力，特別是對新畢業的年輕人而言，過去在成都貸款買房的夢想是不難實現的，而現在卻變得越來越遙不可及。換言之，「搶奪人才大戰」的後果是這個城市越來越不適合年輕人打拚，這樣的政策是否有些南轅北轍呢？

　　最後，這會導致居民部門槓桿率進一步上升，以及中國居民部門的財富過度集中在房地產，而一旦未來房地產市場出現深幅下跌，這不僅可能給商業銀行體系造成系統性風險，也會造成部分居民的違約以及大量居民的重大財富損失。從宏觀角度來講，自2015年以來的這一波房地產牛市，本質上與地方政府試圖通過誘導居民部門加槓桿，來幫助國有企業與地方政府去槓桿的調控思路密切相關。然而這種做法是非常危險的。中國經濟長期持續的高速增長，與中國居民的勤勞工作與高儲蓄率密切相關。房地產市場的過度火爆，一方面降低了中國居民通過勤勞工作去支付的激勵（工作的回報遠低於炒房的報酬），另一方面也通過誘導居民部門加槓桿而降低了居民部門的凈儲蓄。一個經濟體的增長過度依賴於房地產，本身就是脆弱性的一種表現。網路上常常把中國屢敗屢戰的投資者戲稱為「韭菜」，而居民的財富損失則被戲稱為「被割了韭菜」。過去的韭菜主要集中在中國股市，而其實股市是中國最市場化的金融市場，投資者普遍接受了「願賭服輸」的邏輯。筆者深深擔憂的是，沒有隻漲不跌的樓市，而一旦中國樓市面臨顯著下跌的格局，是否會有無數家庭通過辛勤工作積累的財富被割了韭菜，而這是否會影響中國經濟的可持續增長呢？

　　因此，當前部分城市的房地產調控思路亟待調整。正如筆者反覆指出的，要真正控制房價上漲，必須要同時抑制需求與增加供給，而目前增加有效供給是主要矛盾。但是，要地方政府能夠真心實意地增加供給，就必須或者改革分稅制（讓地方政府的財權與事權更加匹配），或者給地方政府增加新的收入來源。只要地方政府的激勵機制沒有變化，他們就始終存在在房地產行業「做市」的動機。

詳全文 張明：地方房地產調控思路亟待調整-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180608/27117966.html

　　《經濟通通訊社7日專訊》中國財政科學研究院研究員賈康在《證券時報》撰文，提出對內地房地產稅制體系改革的七條建議。其中提到，應擴大房地產稅的覆蓋面，以城市人均住房面積或家庭住房套數為標準制定計稅扣除，在立法過程，以法律文本形式確定細節，盡量減少過多的稅收減免。

當前部分城市的房地產調控思路亟待調整

　　張明，中國社會科學院世界經濟與政治研究所研究員、平安證券首席經濟學家，研究領域為國際金融與中國宏觀經濟。

　　本文認為，要真正抑制房價上漲，必須同時抑制需求與增加供給，而要讓地方政府能夠真心實意增加供給，或者改革分稅制，或者給地方政府增加新的收入來源。

　　證券時報

　　即使學過最簡單經濟學的人，也知道價格由供給與需求共同決定。通常情況下，要降低特定商品的價格，需要一方面抑制需求，另一方面增加供給。具體到房地產，如果我們想抑制一個城市的房價上漲甚至壓低這個城市的房價，就需要一方面抑制購房者的需求，另一方面增加房屋的供給。

　　從1998年左右住房商品化啟動迄今，中國重點城市房地產已經經歷了多輪調控，但房價截至目前基本上是越調越漲，導致迄今為止中國房地產市場其實沒有經歷過一個完整的市場化周期的洗禮（當然，少數城市除外，例如溫州、鄂爾多斯）。而房價越調越漲的重要原因之一，就是作為調控主體的地方政府，一直在逆經濟規律行事。

　　如前所述，要抑制房價上漲，需求與供給要兩手抓，需求應該抑制，供給應該增加。但迄今為止，在多輪調控期間，地方政府的思路均是：一方面嚴格抑制購房者需求（主要是通過限購與限貸的方式），另一方面卻以更嚴格的手段抑制商品房供給（主要是通過限制開發商融資、限制開發商拿地、更嚴格的層層審批等）。

　　由此造成兩方面的問題：其一，短期內部分投資投機需求的確被抑制住了，但剛性購房需求依然存在，在限購的背景下壓力不斷累積，等待釋放的機會；其二，由於供給被收緊，即使在調控的過程中，當地的房地產存量依然在不斷下降，而增量遲遲沒有到來。最終造成的結果則是，一旦政府由於某種原因放鬆調控（這通常是由於經濟增速下滑或地方財政收入下滑），剛需很快回到市場，但供給卻持續保持在低位，結局自然是房價新一輪暴漲。

　　由於廣大購房者反覆目睹了以下事實，也即地方政府聲稱是壓低房價的調控措施最終導致房價不斷上升。這也意味著，但凡相信政府政策宣示的購房者（也即停止或推遲購房的人）最終不斷錯過在較低水平上的購房機會，而與政府反其道而行之的購房者（也即想辦法繞開購房限制——例如假離婚）迄今為止賺得盆滿缽溢。這就強化了購房者關於房價「只漲不跌」的預期，使得壓低房價的努力變得越來越困難。換言之，除非房價發生斷崖式下跌，否則如果房價溫和下降，都會被潛在購房者視為「逢低買入」的機會。

　　那麼，一個很重要的問題是，為什麼地方政府一直在使用違背基本經濟規律的房地產調控政策呢？原因在於，房地產行業的興衰對於地方政府而言至關重要，地方政府從內心深處來講，是不願意看到房價持續下跌導致房地產行業持續蕭條的。首先，在當前中國的分稅制下，地方政府持續處於財權小於事權的局面，迫切需要通過預算外收入來平衡財政收支，併為自己帶來自由度更大的潛在資金，而通過向房地產開發商出售土地的土地出讓金收入，則幾乎是所有地方政府最重要的預算外收入來源；其次，地方政府對土地的需求價格彈性很低的事實心知肚明。對於需求彈性很低的商品而言，要最大化商品銷售額，理性的做法是降低商品的供給，由此帶來的單位價格上升的收益將會超過銷售數量下降而造成的損失。因此，地方政府都有很強的壓低土地供給來最大化土地出讓收入的傾向；再次，房地產投資增速、房地產業貢獻的各種財稅收入、房地產行業解決的就業，甚至開放商主動或被動承擔的市政基礎設施建設，對於地方政府而言都非常重要；第四，房地產行業已經與商業銀行業密切綁定到一起。很多地方商業銀行超過一半以上的貸款都與房地產存在各種形式的聯繫。一旦房地產行業出現深度調控，商業銀行體系就可能面臨重大負面衝擊，這一點也是政府不願意看見的。

　　正是由於房地產行業對地方政府而言至關重要，因此，迄今為止，各地房地產調控思路的真實目的，並不是真正壓低城市的房地產價格，而是讓房地產價格的上漲速度變得慢一點。然而，由於地方政府採取了同時抑制需求與供給的策略，最終非但沒有長期壓制房地產價格的上漲，卻反過來對房地產價格產生了火上澆油的作用。

　　最近兩年以來，在「房子是用來住的、不是用來炒的」的調控精神下，中央政府對地方政府的房地產調控要求更加嚴格，控制房價上升甚至成為各地政府官員的硬性政績考核指標。按理說，這應該會改變地方政府的行為吧？

　　的確，地方政府的行為近兩年來的確發生了重要變化，但對於部分城市而言，房地產市場非但沒有降溫，反而越來越火爆。原因何在呢？

　　問題的核心在於，當前中央政府對地方政府房地產調控業績的核心考核指標，是各城市新房房價的同比或環比不應繼續上升。看起來這個指標是相當合理的，但問題在於，只限新房房價而不限二手房房價，導致新房與二手房房價之間的差距顯著拉大，這就給市場提供了新的套利空間。

　　一方面，由於地方政府嚴格限制新房單價，以及當前開發商在各種融資方面都面臨壓力，導致開發商沒有很強的動力去開發新盤，對於很多城市而言，新房的供給量很小。另一方面，由於新房單價顯著低於二手房，購房者心知肚明，只要能夠買到新房並轉而到市場上銷售，是只賺不賠的買賣，這就導致對新房的需求量猛增。

　　由於新房的供給量遠低於需求量，很多地方政府就順理成章地採取了「搖號買房」的政策，這進一步刺激了市場上的購房需求，以至於多個城市出現了數萬人排隊搖號購買幾百套商品房的新聞。而這樣的新聞被報導出來的結果，吸引了更多的人加入新房市場。

　　由於在新一輪房地產調控背景下，外地人很難在一些核心城市獲得購房資格，而本地人購房也面臨一個家庭限購兩套或三套的調控政策限制，按理說，這樣的「搖號買房」現象是很難持續的。萬萬沒想到的是，今年年初以來，很多城市加入了「搶奪人才」的行列。很多城市放鬆了對外地人的落戶限制。對於某些城市來講，只要是大學本科畢業生（不管是不是應屆畢業生）就可以立即落戶。而一旦新增人口落戶，就立馬具有了購房資格。需要指出的是，筆者並不是說這些地方政府放開人口落戶就是為了激活房地產市場，然而事實上是，調控新房房價新規引發的套利遊戲，的確被當前各大城市的人才搶奪戰進一步放大。

　　當前地方政府的這種房地產調控思路究竟會產生何種後果呢？

　　首先，這違背了「房住不炒」的中央政府宏觀調控初衷，導致當前購買新房的行為受到投資性炒作的主導。眾所周知，由於想買房的人太多，目前開發商出售房屋的主要條件之一，就是全款支付。事實上，能夠拿得出全款的，通常不是自住需求的購房者（例如應屆畢業生或潛在的改善住房者）。例如，據媒體報導，很多城市當前能夠搖到號的購房者，都不是個人而是公司。試問，公司批量買房，這是用於自住嗎？

　　其次，這可能會導致新的腐敗行為。不難看出，當前的調控已經形成了新房與二手房的價格雙軌制，而雙軌制是最容易滋生尋租行為的。只要能夠拿到低價的商品併到高價的市場上出售，這是穩賺不賠的買賣。這自然會吸引具有尋租能力的官員或其他主體的參與。例如，日前媒體報導，某城市一個樓盤搖號的結果，是某部門官員的佔比異乎尋常得高，商品房幾乎變成了這個單位的內部分房。這背後的問題與風險，值得我們深思。

　　再次，這會顯著推高部分一二線城市的房價水平，最終使得這個城市的房價水平遠超過當地收入水平，最終導致城市競爭力的下降。例如，成都是本輪調控下新房市場最火爆的城市之一，而成都最近兩年整體房價的上升幅度非常驚人。由於筆者是四川人，筆者在成都工作的很多同學與朋友都表示，當前核心城區的房價已經遠遠超過了普通人的支付能力，特別是對新畢業的年輕人而言，過去在成都貸款買房的夢想是不難實現的，而現在卻變得越來越遙不可及。換言之，「搶奪人才大戰」的後果是這個城市越來越不適合年輕人打拚，這樣的政策是否有些南轅北轍呢？

　　最後，這會導致居民部門槓桿率進一步上升，以及中國居民部門的財富過度集中在房地產，而一旦未來房地產市場出現深幅下跌，這不僅可能給商業銀行體系造成系統性風險，也會造成部分居民的違約以及大量居民的重大財富損失。從宏觀角度來講，自2015年以來的這一波房地產牛市，本質上與地方政府試圖通過誘導居民部門加槓桿，來幫助國有企業與地方政府去槓桿的調控思路密切相關。然而這種做法是非常危險的。中國經濟長期持續的高速增長，與中國居民的勤勞工作與高儲蓄率密切相關。房地產市場的過度火爆，一方面降低了中國居民通過勤勞工作去支付的激勵（工作的回報遠低於炒房的報酬），另一方面也通過誘導居民部門加槓桿而降低了居民部門的凈儲蓄。一個經濟體的增長過度依賴於房地產，本身就是脆弱性的一種表現。網路上常常把中國屢敗屢戰的投資者戲稱為「韭菜」，而居民的財富損失則被戲稱為「被割了韭菜」。過去的「韭菜」主要集中在中國股市，而其實股市是中國最市場化的金融市場，投資者普遍接受了「願賭服輸」的邏輯。筆者深深擔憂的是，沒有隻漲不跌的樓市，而一旦中國樓市面臨顯著下跌的格局，是否會有無數家庭通過辛勤工作積累的財富「被割了韭菜」，而這是否會影響中國經濟的可持續增長呢？

　　因此，當前部分城市的房地產調控思路亟待調整。正如筆者反覆指出的，要真正控制房價上漲，必須要同時抑制需求與增加供給，而目前增加有效供給是主要矛盾。但是，要地方政府能夠真心實意地增加供給，就必須或者改革分稅制（讓地方政府的財權與事權更加匹配），或者給地方政府增加新的收入來源。只要地方政府的激勵機制沒有變化，他們就始終存在在房地產行業「做市」的動機。

詳全文 學者：地方政府不願房價下跌 調控的目的只是為緩漲-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180607/27105470.html

從2016年開始，內地房地產市場的調控政策出台得愈來愈多，愈來愈密集，號稱史上最嚴厲房地產調控政策，但不少城市的房價還在快速上漲，市場鬧劇與瘋狂俯拾皆是。比如，最近萬人排隊搖號搶房的新聞不斷。

調控愈調愈升 蔓延三四綫城市

內地房市的高度繁榮還表現在以下幾個方面：中原地產研究中心數據顯示，今年1至5月，受監測的50大熱點城市合計土地出讓金高達1.5萬億元，較2017年同期的9,503億元上漲57.6%。僅是5月份，內地不少城市的土地出讓金都在創歷史紀錄，50大熱點城市合計出讓金額累計達到3,130億元，同比上漲幅度高達111.5%。其中，1至5月土地出讓金最高的杭州市為1,391億元，同比上漲246%。

杭州、重慶、蘇州、北京、鄭州、濟南等6個城市出讓金收入全部超過500億元。這意味房地產開發商並沒因為宏觀調控出台放棄房地產市場，反之更是看好未來的房市。

還有，2018年1至5月TOP100房企銷售額穩步提升，其中前10房企的銷售額佔比達43.1%。從銷售情況來看，2018年前5月銷售破百億房企增至81家，前10企業增速超30%。其中銷售額過千億的企業有6家，其中碧桂園、恆大與萬科3家企業銷售額超過2,000億元，均值為2,766.8億元，同比增長27.3%。碧桂園銷售額破3,000億元。1,000至2,000億的企業有保利、融創和綠地，銷售額均值為1,347.4億元，同比增長42.6%等。

也就是說，房地產銷售並沒因為各城房地產調控出台而下降，反之還在快速上升。不過，銷售快速增長的城市在轉換而已，不再是一綫及二綫熱點城市，而是轉移到三、四綫城市。

地方樓價造假 漲幅超官方公布

我最近到了不少內地城市，有二綫更多的是三、四綫城市。親眼看到不少城市的房地產市場高度繁榮，可能比政府公布的數據要好得多，許多城市大興土木，建造住房都是處於熱火朝天的狀態。其根本原因就在於這些城市的房價漲幅，比政府公布的數字要大得多。比如我最近到長三角幾個城市，從房價的漲幅來看，政府公布的數據都會是十分平緩，同比至多上漲在百分之十幾，但實際上這些城市不少樓盤房價一年內的漲幅都在翻番。

正因為這些城市的房價都在快速上漲，再加上這些城市的房地產調控更多是房地產飢餓營銷，這必然會引誘更多國民湧入房市。

當前內地房地產市場數據失真，早就是不爭之事實。試想對地方政府那麼重要的GDP數據，等前一任離開，新到任者紛紛要調整以前虛假的GDP，這樣的調整使得一些地方的GDP虛假成分可達到40%，那麼，地方要在房價及房地產數據上做手腳更是易如反掌了。

所以，房地產調控政策出台，並要求地方政府承擔責任，那麼這豈能不促使地方政府對數據造假。宏觀調控要遏制房價，那麼這些地方政府肯定能以人為方式操控數據來達到。所以，當前不少城市房地產市場的繁榮肯定要比公布的數據要好。這不是與中央政府的「房子是住的，不是炒作的」市場定位相悖嗎？

部門政策 令地方政府陷誤區

十九大報告強調經濟運行法則以市場機制對資源配置起決定性作用，減少政府對市場運行干預，但當前出台得愈來多的房地產調控政策，完全是要用政府的行政手段來對抗市場，政府對房市干預無所不用其極，限購、限貸、限售、限價等。

還有，十九大報告清清楚楚給中國的房地產市場定位就是「房子是住的，不是炒作的」，住房是消費品市場而不是投資炒作市場，房地產市場不是賺錢的工具，但目前內地這些城市瘋狂搶房潮，除了房地產投機炒作還是投機炒作，根本不把住房消費者放在眼裏。當前房價炒作得如此之高，對於絕大多數住房消費者來說，早就絕望，根本就沒有支付能力進入。

那麼當前房地產市場為何會愈調控房市愈是繁榮？最為重要的原因在於政府職能部門出台的政策把地方政府導向了嚴重的政策誤區。比如，政府職能對當前房地產市場的政策解釋是，既要遏制房價瘋狂上漲，又要穩定房價；及強調對當前內地房地產市場的預期管理。

就後一點來說，這種中央政府的職能部門明確的告訴地方政府、房地產開發商及住房購買者，當前的中國房地產市場就是一個投資為主導的市場。因為，只有投資市場，才會強調投資者的預期管理，而在消費品市場，強調的通過市場價格機制來調控市場供求關係。

調控目標 樓價能漲不能跌？

既然中央政府職能部門認可當前中國房地產市場是一個投資炒作為主導的市場，那麼內地購買住房者早就心知肚明，只要有套利機會，他們肯定會湧入這個市場，各地及許多的城市的房價豈能不被炒作得瘋狂？

在一個以投資炒作為主導的市場，政府的調控目標要穩定價格，其意義是甚麼？這實際上也是告訴開發商及購買住房者，當前房地產市場的價格只能上漲而不能夠下跌。如果房地產市場的調控目標是要穩定房價，房價只能處於只漲不跌的預期上，那麼這個市場的房價只會預期上漲。那麼購買房者肯定會通過不同的方式湧入這個市場，房價也只能愈來愈漲。

這就是當前內地房地產市場亂像叢生的根源。如中央對此不能有清楚認識，讓問題繼續發展下去，不少城市的房市短期繁榮還會繼續，但把房價吹高所形成的房市過度繁榮，能否繼續是相當不確定的，反之吹大了的房地產泡沫最終肯定會破滅，其房地產市場的風險也在大增。當高度繁榮的房地產調控突然轉向時，估計所有的問題都會暴露出來。

▲ 政府調控房市目標是要穩定價格，實際上就是告訴市場當前房地產的價格只能上漲而不能下跌，勢吸引更多買房者湧入市場。（中新社資料圖片）

【看中國2018年6月6日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）6月，是中國金融系統習慣性資金緊張時期，今年在金融去槓桿、美聯儲加息、中美貿易衝突未緩解等多重壓力下，似乎正在醞釀著一場金融風暴。同時，中國國內金融市場也暗流湧動，債務違約事件頻發。對此，中國央行和公安部進行了會談。

6月4日，中國央行網站公布消息：人民銀行副行長、國家外匯管理局局長、網際網路金融風險專項整治工作領導小組組長潘功勝帶隊赴公安部，與副部長孟慶豐舉行工作會談。

中國央行表示，雙方就網際網路金融風險、打擊地下錢莊及非法外匯交易平臺及下一步工作做了安排。

每年6月，是中國金融系統習慣性的資金緊張時期。今年在金融去槓桿、美聯儲加息等壓力下，市場對年中時點「錢緊」的擔憂更甚。不禁讓人想起5年前的那次「錢荒」，2013年6月，大型商業銀行加入借錢大軍，銀行間隔夜拆借利率一下子飆升到13.44%，與此同時，各期限資金利率全線大漲，「錢荒」進一步升級。

這是由於流通領域內貨幣相對不足而引發的一種金融危機。「錢荒」從銀行體系內萌生、在資本市場被放大，而利率市場「冰火兩重天」的現狀則直接影響實體經濟的運行。中國式「錢荒」，折射出的是金融領域和實體經濟發展的不平衡、不匹配。

多個因素的結合，將導致今年6月資金面形勢比過去幾年更為嚴峻。中國央行在「牢牢」守住一個底線——不允許系統性風險發生。因為，這是中共當局近年來反覆提及的。這也是中國提出金融去槓桿的一個主要原因。

現在正在處於危機的前夜。國際方面，美元指數開始上升，美國處於加息週期。以前美聯儲每次加息，都會給一些國家地區帶來影響：拉美爆發債務危機，陷入「中等收入陷阱」難以自拔；第三次石油危機前夕，美元加息週期再度開啟，日本房地產泡沫破裂；網際網路泡沫破裂之前，美元進入加息週期，爆發東南亞金融危機。

從2016年年底開始，進入新一輪美元加息週期。目前，美國聯邦儲備基金利率處於1.5%到1.75%的區間，如果達到2.5%（正常的中性利率水平）到2.9%，意味著美聯儲將加息四次以上。6月，美聯儲加息是大概率事件。

美聯儲加息會讓很多國家的熱錢流出，而中國國內的資金仍在持續流向海外，無論是利用網際網路還是地下錢莊，這都是中國金融監管層不得不面對的問題。

雖然在6月3日，中國官媒《新華社》發文稱，「中美雙方就落實兩國在華盛頓的共識，在農業、能源等多個領域進行了良好溝通，取得了積極的、具體的進展，相關細節有待雙方最終確認」。

但是，中美貿易前景仍未明朗，早前美國再次威脅將對中國產品征收關稅，美國白宮表示，將於6月15日公布關稅稅率為25%的最終中國進口商品清單。

而國內方面，中國的債務危機一觸即發。據路透6月5日報導，中國中誠信國際信用評級公司董事總經理、企業評級總監毛麒璟在「穆迪-中誠信2018年中信用展望研討會」上強調稱，在資管新規明確提出打破剛兌的背景下，2018年有可能成為國內債券市場違約大年，累積違約率將因此逐步抬升。

中國財經分析人士葉檀認為，市場轉變期已經到來，風暴正在醞釀，無論是新興市場貨幣，還是香港樓市，絕不能掉以輕心。

今年6月5日是第47個世界環境日，今年我國確定的世界環境日主題為“美麗中國，我是行動者”。對於碧桂園來説，其正以SSGF新型裝配式建造體系為支點，撬動整個中國建築業建造方式的轉型升級。

　　跟隨《中國建設報》記者的腳步，了解SSGF新型裝配式建造體系為促進中國建築業綠色發展所貢獻的力量。

　　《中國建設報》報道截圖

　　為建築業能耗減負

　　在社會總能耗中，建築業能耗佔近三成。傳統建築和裝配存在的高耗能、低效益等問題是制約行業發展的瓶頸。在人民的美好生活需要日益增長的新時代，呼喚着建築行業的綠色發展和變革升級。今年的中央經濟工作會議確定，今後3年要打好污染防治攻堅戰，使主要污染物排放總量大幅減少，生態環境質量總體改善，重點是打贏藍天保衞戰。

　　“發展綠色建築是大勢所趨，碧桂園積極響應國家住宅產業化、綠色建築等政策方向。2017年起，碧桂園集團大力推廣‘四新技術’，通過推廣SSGF新型裝配式建造體系、裝配式建築、鋁合金模板工藝、鋼支撐體系等工藝，從根本上提升主體結構質量、減少質量通病。”碧桂園相關負責人表示。

　　SSGF新型裝配式建造體系

　　SSGF每個樓層均為模具空中裝配、一次整體澆築成型，大幅度減少木材、砂石等使用，大大降低環境和能源成本。以2016年全國房屋新開工面積16.7億平方米為例，如果都採用SSGF，可減少數億噸裝修垃圾，節約70萬人的一年生活用水，節約相當於2倍上海面積的森林，5倍珠江排沙量的河沙……

　　此外，SSGF還將有效整合鋁合金模板、智能爬架、隔牆板、裝配式內裝以及智能家居等上下游相關綠色產業。初步估算，2018 年僅碧桂園集團內部所能創造的產值就高達1500億元，並且通過發展SSGF產城融合示範基地，可以有效推動綠色建築產業集群。

　　除了採用SSGF，碧桂園還積極推廣裝配式建築，目前已在北京、上海、廣東、江蘇等多個省市發展50餘個裝配式項目。去年11月9日，碧桂園入選由住房和城鄉建設部評定的國家首批裝配式建築示範基地。

　　SSGF參展2017年中國城市規劃年會

　　與此同時，碧桂園積極推動綠色建築評級，打造綠色標杆項目。碧桂園集團總部大樓、潼湖科技小鎮等均採用了立體城市設計理念，融入垂直綠化和多維度生態景觀系統，合理應用可再生能源、智能化設備以及LED照明系統等技術，以實現綠色建造的目標。

　　為社會提供精品住房

　　據介紹，SSGF整合了20餘項新建造科技。該套體系的關鍵在於建築模具一體化深化設計和全穿插施工，實現精細化管理，能從根源上解決房子開裂、滲漏等痛點。

　　在提升建築品質的同時，SSGF還能有效縮短工期。SSGF通過分級標準化設計、模具空中化裝配、全穿插施工管理和現場一體化裝修等技術，主體建造與裝修工程可以分樓層同步推進，在提升品質的基礎上使得工期大幅縮短8-10個月。採用SSGF的項目工期約為一年，基本可實現業主年頭買房，年尾拎包入住。

　　SSGF產業工人正在項目工地進行測量

　　碧桂園推出的SSGF之所以能得到業內的廣泛關注和認可，就在於其通過技術創新和理念創新實現了多方面的突破。SSGF整合分級標準化設計、模具空中化裝配、人工智能化應用等技術和管理，形成了“精品質、快速度、高效益”的內生驅動力。

　　中國房地產業協會會長、原建設部副部長劉志峰認為，碧桂園SSGF將大型構件生產與現代化裝配“合二為一”，運用了鋁合金大模板和先進施工機械，體現了結構裝配與現澆相結合的優點。

　　“建築工業化是房地產行業貫徹五大發展理念的具體實踐，也是對標準化設計、工廠化生產、裝配化施工、一體化裝修、資訊化管理、智能化應用的全方位融合。碧桂園集團之所以能把新技術、新工藝、新材料、新部件集成在一起，靠的就是自主創新。”劉志峰表示。

　　全天候工地開放活動

　　除了技術方面的創新，碧桂園在管理上也大膽創新，打破客户與開發商之間資訊不對稱的局面，在行業內率先組織“全天候工地開放”活動，讓購房者看過工地再買房，同時也倒逼工程質量的提高，將工匠精神注入建築行業。

　　碧桂園集團新體系推進團隊組長、築夢公司總經理孫軍表示，SSGF以裝配、現澆、機電、內裝等建築工業化技術體系為基礎，結合標準化設計、零變更集成深化、綠色建造等手段，藉助“8+1”完美運營、全穿插施工管理、常態化質量管控等體系，提升工程項目的管理水平及產品質量、縮短建設週期、提升住宅產品質量和人民居住品質。

　　為行業轉型升級打樣

　　作為中國新型城鎮化的身體力行者，碧桂園集成各項建造技術，首創SSGF新型裝配式建造體系，已申請265項專利，領行業風氣之先，是自主創新的生動案例。對於建築行業來説，SSGF以技術創新和管理優化大幅提升了工程品質，在推動行業綠色升級等方面發揮引領作用。

　　“朋友圈”不斷擴大的SSGF，也得到了各方的認可。在啟動自由貿易區（港）建設的海南省，SSGF的推廣為當地建築業的轉型升級提供了契機。日前，海南省住房城鄉建設廳副廳長劉聯偉表示，SSGF新型裝配式建築工地達到了“四節一環保”的效果，“不僅實現了文明施工而且建築垃圾也非常少，能真正建造出精品房子。”

　　業主看過工地再買房

　　目前，碧桂園已在北京、廣東、四川、江蘇等20多個省份的近300個項目推廣使用SSGF新型裝配式建造體系，並在泰國、馬來西亞、斯里蘭卡、印度、印尼等“一帶一路”沿線國家進行推廣普及，受到當地政府、合作伙伴和消費者的好評。

　　“碧桂園SSGF做到了把生產、科研與投資結合起來，實際上它解決了一個科研設計施工與投資者之間的問題，SSGF構造了由投資者發動的技術進步的生產體系，讓我們看到了技術在進步中的作用，推進生產發展創新，也讓我們看到技術進步的力量。”中國房地產業協會副會長兼秘書長馮俊表示。

從2016年開始，大陸房地產市場的調控政策出台得越來越多，但房價還在快速上漲，房地產市場的鬧劇與瘋狂更是俯拾皆是。比如，最近搖號、萬人排隊、搶房的新聞源源不斷。

我最近到很多城市，包括三四線城市。親眼看到不少城市的房地產市場高度繁榮，可能比政府公布的資料要好得多，許多城市大興土木，建造住房都是處於熱火朝天的狀態。其根本原因就在於這些城市的房價漲幅，比政府公布的數字要大得多。比如，我最近到長三角幾個城市，從房價的漲幅來看，政府公布的資料都會是十分平緩，至多同比上漲在百分之十幾而已，但實際上這些城市不少樓盤房價在一年內的漲幅都在翻倍。正是因為這些城市的房價都在快速上漲，再加上這些城市的房地產調控政策更多的是房地產饑餓行銷，這必然會引誘更多的大陸居民湧入房地產市場。

房市統計資料失真

房地產市場資料失真早就是不爭之事實。地方政府連GDP都造假，前一任離開，新到任者紛紛要調整以前虛假的GDP，這樣的調整使得一些地方的GDP虛假成分可達到40%，地方政府要在房價及房地產數據上做手腳更是易如反掌了。所以，房地產調控政策出台，並要求地方政府要承擔責任，那麼這些要求豈能不促使地方政府對房地產資料造假。房地產宏觀調控要遏制房價，要穩定市場，那麼這些地方政府肯定能夠以人為的方式操控資料來達到。當前不少城市房地產市場的繁榮肯定要比所公布的資料要好。

城市的房地產市場為何越是調控越是繁榮？最重要的原因就在於政府職能部門把地方政府導向了嚴重的政策誤區，或政府職能部門的政策目標就是要這樣。比如，政府職能部門對當前房地產市場的政策解釋是，既要遏制房價瘋狂上漲，又要穩定房價，及強調對房地產市場的預期管理。

就後一點來說，中央政府等於明確告訴地方政府、房地產開發商及住房購買者，當前的中國房地產市場就是一個投資為主導的市場。因為，只有投資市場，才會強調投資者的預期管理，而有消費品市場，所強調的通過市場價格機制來調控市場供求關係。既然中央政府認可當前房地產市場是一個投資炒作為主導的市場，那麼購買住房者早就心知肚明，只要有套利機會，他們肯定會湧入這個市場，各地及許多城市的房價豈能不被炒作得瘋狂？

中央明示房價不跌

還有，在一個以投資炒作為主導的市場，政府的房地產市場調控目標要穩定價格，其意義是什麼？實際上也是告訴房地產開發商及購買住房者，當前房地產市場的價格只能上漲而不能夠下跌，因為住房投資者預期是不可能把房價持續在不上漲也不下跌的水準上的。如果市場房價上漲預期一直持續，那麼購買房者肯定會通過不同的方式湧入這個市場，房價也只能越來越漲。

這就是當前大陸房地產市場亂象叢生的根源所在。如果中央政府不能清楚認識，不重新清理這種完全相悖的房地產調控政策思路，房地產市場還是這樣繼續發展繁榮下去。但是把房價吹高所形成的房地產市場過度繁榮，能否繼續是相當不確定的，反之吹大了的房地產泡沫最終肯定會破滅，風險大增。當高度繁榮的房地產調控突然轉向時，估計所有的問題都會曝露出來。

（全文見中時電子報）（作者為青島大學經濟學院教授）

(旺報)

《經濟通通訊社６日專訊》深圳住房和建設局昨日啟動第二次住房制度改革，計劃將住房分
為市場商品住房、政策性支持住房以及公共租賃住房三大類，計劃到２０３５年新增籌集建設各
類住房共１７０萬套，其中人才房保障房佔六成。
　　國泰君安發表報告指，新政貫徹「房住不炒」的原則，可緩解深圳房地產市場的供需矛盾，
並穩定樓價預期，長期可以幫助房地產市場維持健康。
　　對於內地發展商而言，國泰君安預計今年商品房銷售面積將有限度下滑，但銷售額將高企，
房地產基本面展望穩定，維持內房行業「跑贏大市」評級。另外，國泰君安認為，在行業集中度
提高時期，龍頭發展商將通過市場份額增加而持續增長，成本控制能力較佳的發展商表現將優於
行業平均水平。（ｅｙ）

《經濟通通訊社６日專訊》易居房地產研究院發布報告顯示，５月份４０個典型城市成交面
積環比增加１２％，同比增加５％，其中未調控的三四線城市的成交面積達到２０１４年以來的
次高值。
　　易居研究院研究員詹毅凡表示，「紅五月」４０城成交量出現較大反彈，尤其以未調控的三
四線城市最為火爆，但考慮到後續政策面仍然是以穩為主，樓市調控政策將保持延續性和穩定性
，因此三季度成交面積大幅回升的可能性較小，預計規模與去年同期比較接近。全年來看，一線
城市成交有望企穩，但未調控或弱調控三四線城市成交面積將面臨較大下跌風險。
　　數據顯示，５月份，易居研究院監測的４０個典型城市新建商品住宅成交面積約２７８６萬
平方米，環比增加１２％，同比增加５％。對比歷史數據來看，今年３－５月份成交反彈弱於
２０１７年和２０１６年。（ｂｉ）

經濟日報-中國經濟網北京6月5日訊？ 6月5日，天津市政府發佈《關於進一步做好我市房地產市場調控工作的通知》，文件共六項內容，包括嚴格執行房地產市場調控政策、加強土地出讓管理、做好新建商品住房供應、強化房地產市場監管、加強輿論引導和預期管理、落實區政府主體責任。《通知》明確，嚴格落實天津市房地產市場調控政策，加強購房人購房資格審查，對不符合調控政策規定的，不予辦理相關購房手續，堅決遏制投機炒房。對擅自放鬆購房條件的，將嚴格進行追責問責。

？？？ 《通知》強調，各區要積極落實年度國有建設用地供應計劃中確定的住宅用地供應計劃指標，根據當前市場情況，合理確定土地供應結構、時序，住房庫存緊張的地區要加大加快土地供應。在土地供應過程中，要切實提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例，積極增加租賃住房用地供應，滿足租購併舉的住房需求。

　　同時，要嚴格按照土地出讓價格、新建商品房價格、二手房價格「三價聯控」原則，根據出讓地塊周邊新建商品住房區片指導價格，確定土地出讓最高限價，確保地價處於合理水平，有效調控土地出讓價格，穩定住房市場價格預期。

詳全文 天津：加強購房人購房資格審查 堅決遏制投機炒房-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180605/27082466.html

原標題：農村要不要搞房地產市場？專家：城鄉要統一起來

詳全文 農村要不要搞房地產市場？專家：城鄉要統一起來-兩岸新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180605/27077482.html

隨著來自中國內地和香港的資金湧入慢慢變成涓涓細流，中國人對倫敦中心地區房地產市場的投資已下滑至兩年半來最低。

　　戴德梁行數據顯示，2018年前3個月，來自中國內地和香港的買家共投資4.32億英鎊購買倫敦商業地產。而去年，他們向倫敦房地產市場投入70億英鎊，其中包括買下兩座倫敦最知名的寫字樓。

　　安睿律師事務所的倫敦房地產部主管布魯斯・迪爾說：“我最近去香港發現，人們對英國市場變得愈加謹慎。他們此前的亢奮情緒平靜了一些，想要看看英國脫歐後的進展以及英國秋季的經濟表現。”

　　中國內地資金流出受到更嚴格監管，政府努力為中國公司的海外併購熱潮降溫。戴德梁行有關中國對外投資的報告說，英國市場的出名併購案正進入中國監管層的視野。該公司預計，2018年中國對英投資將比去年減半。

　　高力國際跨境資本市場主管理查德・迪瓦爾說：“當前，中國內地投資者和一些香港投資者的資金流出變得更困難。他們的投標不像此前那樣積極了，且有些人正出售手中的物業。”

　　英國脫歐公投後，彙率變化也成為影響中國買家的因素，英鎊彙率多次下降到1.2美元以下，這提升了他們的購買力。現在，英鎊與美元的彙率回升到1.33。（作者朱迪斯・伊萬斯，王曉雄譯）

【看中國2018年6月4日訊】（看中國記者文龍綜合報導）中國目前多個城市實施「搖號」購房，政策背景是地方政府限價導致新房價格低於二手房價格。同時，也導致房地產數據失真。對此，輿論一片嘩然認為地方政府扭曲了房地產市場。

近段時間，中國房地產市場交易突然又火爆起來，「搖號」、「搶房」等詞彙見諸報端。據不完全統計，中國目前有8個城市出臺了搖號購房政策，上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳等城市的新房，一律限價搖號出售。政策的背後，是新房與二手房價格倒掛，即新房價格反而比二手房還低，吸引百姓們花時間和精力去排隊、辦理凍結銀行存款等手續來爭取得到搖號資格。

於是出現了這樣的場景：深圳有人揣著數千萬元（人民幣，下同）來買房，需要凍結500萬元作為誠意金，這成為部分樓盤最低的搖號門檻；杭州甚至出現萬人爭搶百套房子的搖號，排隊時有人暈倒、有人打架的局面；武漢也由於新房低於二手房10%∼40%的價格而遭瘋搶。

據《中國經營報》報導，南京工業大學天誠不動產研究所執行所長、南京市房地產學會會長吳翔華表示，樓市調控近兩年，南京樓市不但未有冷卻，反倒造成熱門地區新房與二手房價嚴重倒掛。「都是限價惹的禍！扭曲的價格，帶來一連串扭曲的問題，後面還會有更多的問題。」

在吳翔華看來，此次的搶房現象並不能代表南京樓市有回暖跡象。「這些都是限價房，沒有限價的板塊根本賣不動。」數據顯示，此前的三月和四月南京新房成交量僅為9,119套，創下三年來新低。

《看中國》特約評論員唐新元表示，雖然中共當局提出「房子是用來住的，不是用來炒的」說法，但是並不能阻擋人們「搶錢」。因為在地方政府和房地產開發商的合謀之下，在給市場傳遞出「供不應求」的信號，讓百姓們產生恐慌情緒，並萌發「買到即是賺到」的心理。如果通過搖號買到一套房子，適時出手能輕鬆賺到百萬元以上。

據最新的《中國百城住宅庫存報告》顯示，4月份中國百城住宅庫存已經出現連續33個月同比下降的現象，三、四線城市去庫存週期為近9年最低。截至2018年4月底，100個城市新建商品住宅庫存總量為43,386萬平方米，環比減少0.7%，同比減少7.9%。

上海易居房地產研究院發布研究報告--《「限價令」下大中城市房價失真程度排行榜》，對中國40個大中城市的限價嚴厲程度以及新房價格失真程度進行了分析和排名。

這40個城市包括了4個一線城市，分別為北京、上海、廣州、深圳；31個二線城市，分別為天津、石家莊、呼和浩特、太原、瀋陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、海口、重慶成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊；5個三線城市，分別為丹東、無錫、徐州、惠州、三亞。

該報告得出的結論認為，「限價令」作為地方政府短期的管控手段，不具有可持續性，樓市長期平穩健康的發展，需要房地產長效機制作為支撐。

輿論認為地方政府扭曲了房地產市場，地方政府在房地產市場賺得盆滿缽滿。

原華遠地產董事長任志強曾表示，房地產企業需要交納的各種稅多達27種，這其中包含重複征收的部分，比如施工單位交的稅、採購單位交的稅等。並且各種費用更是達180多種，要蓋150多個章，那就是150多個費，額外還有些不蓋章的費，比如配套費，蓋不蓋章都要交費。「若將上述因素都考慮在內，政府從房價中分得的份額，要遠遠超過70%的比重。」任志強說，這表明，老百姓的買房錢，被政府拿走了七成以上。

常見的稅費包括城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅、耕地佔用稅、個人所得稅以及契稅等。此外，還有一些地方教育費、河道維護費等地方性收費。

高稅負交織著複雜的現實因素，而由此衍生的高房價問題一直備受詬病。

內地的地產開發商發債融資市場出現變化，截至5月30日的一個星期，有4家大型上市房企「中止」其在上海交易所的發債申請，合計取消擬發行債券規模達人民幣341億元。

　　內房公司最近處於一個多面受敵的困難狀態。首先、內房公司的負債率相對一般企業較為偏高，平均資產負債率比例接近80%。

  在全球進入漫長的加息周期時，內房公司將受到日益加大的營運困難。加上不少房企在2015至2016年高峰期發債融資，該批債券將陸續到達償還期。可是從債券或其他資本市場再融資的前景並不樂觀，對他們的短中期現金流產生巨大壓力。

　　銀行方面，對房地產行業的授信政策也愈趨收緊，而且向大型優質地產發展商傾斜，中小房企融資的困難度只會不斷飆升，趨促他們盡快把手頭項目完成（或賣掉）離場。

　　全國各地的地產市場監管也愈趨嚴厲，貫徹落實「房子是用來住的，而不是用來炒的」這一基本原則。各省各地政府分別從需求和供應兩方同時下手，加大打壓房地產市場的力度。需求方面，限購令、限價令層出不窮，令有資格買房的人數剎那間減少，增加投資風險，迫使炒賣者離場。

  另一方面，以賣地量和目標價來控制供應，並以收回閒置地的手段，阻止發展商囤積地皮。兩者加起來，令地產發展行業的盈利空間大幅壓縮，風險上升。有說中國的活躍地產發展商將由5000間急降到200至300間。

新昌集團首席營運官

彭沛然

【住展房屋網/綜合報導】據《21世紀經濟報道》，天津市房地產市場出現劇烈變化，房市變得異常火熱，引起了當地房價上漲。天津市武清區的顧問明顯感受到市場的需求：「這兩天房子賣得特別多，一天賣20多筆已經算是少的，網上公佈的都是保守數字，因為不敢瘋狂炒作」。 

5月中的時候，中國天津市推出「海河計劃」，過去幾天來，天津突然成為全國的焦點，這項堪稱史上最寬鬆的引才政策公佈後，人才四面八方奔向天津，截至5/21日，有5800餘人直接落戶天津，還在持續增加中。 

人才瘋狂移入天津，也推升了天津的房市。據CRIC(微博)統計，2018年4月30日到5月20日，天津新建商品住宅供應備案量約52.7萬平方米，；成交面積共約41.1萬平方米，呈逐漸上升之勢；天津市備案均價從1萬6到1萬7再到1萬5，結構性起伏，短短一周內，成交面積比更增長近一倍。 

根據《21世紀經濟報道》，前去武清看房的外地人中有80%是北京人，其他地區有河南、河北、山東、山西。延續之前的「投機炒房」熱潮，近日天津市國土房管局再次表態，天津房地產市場各項調控政策依然嚴格執行，會針對購房資格核查，確保市場穩定發展。 

天津某房地產代理公司李先生表示，「現在天津的房子都賣得很好，好多開發商已經開始捂著賣、漲價賣或封盤不賣。在天津聽到『開盤』兩個字，就意味著已經預定完了。政策出來後，我每天都忙不過來了，以前業務員平均一天接到一個諮詢房子的電話，現在一天收到五六個，現在都不費勁，客戶找著你買。」 

安居客的首席分析師張波認為，近期找買房需求的提升並非是投資和炒房捲土重來，而應該視為短期自住型的需求增加，雖然政策的本意並非針房地產而來，卻意外在房市上產生非預期的效果。 
 

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獨家專訪管清友：高房價本質上是收入分配問題

　　來源：陸家嘴雜誌（ID：lujiazuicbn）

　　「現在買不起房，你就多買兩套」，博鰲論壇上管清友的發言一度登上了熱搜。房產佔據著中國居民資產配置的70%，房價自然是高堂雅室、街頭巷尾熱議的話題。

　　近日，《陸家嘴》雜誌就房地產熱點問題獨家專訪了如是金融研究院院長、首席經濟學家管清友，管老師一一作了專業回答，回答一如既往地金句迭出，乾貨滿滿……

　　以下為採訪實錄：

　　「搶人」是變相去庫存

　　《陸家嘴》：博鰲論壇發言在網上走紅，有什麼感受？

　　管清友：「如果你現在買不起，就多買兩套」原話不是我說的，是十幾年前北大一位非常著名的教授跟他的學生講的，我只是引用。網上評論分成了支持和謾罵的兩派，但我無所謂，我說的是實話。澄清一下，有人說我給開發商代言，我沒給任何開發商代言，沒收過一分錢。

　　《陸家嘴》：2017年以來，全國掀起新一輪「人才爭奪戰」，武漢、西安、成都、天津等城市在戶口、住房、創業等方面提出優惠條件吸引人才，您認為背後有哪些原因、折射出哪些焦慮？

　　管清友：我覺得「搶人」這個事是一舉兩得：第一，現在人才步入存量時代，人才是城市發展最稀缺的核心資源，不管是一二線城市還是三四線，都必須留住人才，同時吸引更多的人才，這是一場存量的博弈，不進則退；第二，通過搶人優惠條件實際上變相地鬆動房地產市場，「搶人」增加了房地產的需求，也是一種變相去庫存。

　　《陸家嘴》：有些年輕人工作還沒幾年就打算買房，甚至還掏空父母積蓄舉債買房，你支持嗎？

　　管清友：現在哪個人買房不是這樣？掏空積蓄的說法聽起來很刺耳，其實是讓你走在了同時代人的前面。

　　房產稅不是打壓房價的信號

　　《陸家嘴》：今年《政府工作報告》中提到「穩妥推進房地產稅立法」，您預估房地產稅徵收的難度、速度、力度將會怎樣？

　　管清友：難度很大，速度很慢，力度很溫柔。我們住房的所有制類型很多，央產房、房改房、兩限房、小產權房，誰去測量？誰去評估？是第三方還是稅務局？其次我們早就有房產稅，50年代開始就有房產稅。第三，很多人把開徵房產稅當成打壓房價、讓房價下跌的舉措，這完全弄錯了，房產稅是地方稅種，是地方給當地提供更好服務的財政基礎，你不能把它當成一個打壓房價的信號。

　　《陸家嘴》：您認為高房價是什麼原因造成的？

　　管清友：像15年、16年，按照名義價格，房價有很大的漲幅，背後有貨幣供應量增速過快、影子銀行膨脹、資產配置沒有出路、土地供應有限等等原因，但問題癥結究竟在哪呢？

　　歸根結底，房價問題是一個收入分配問題，我們目前的收入分配差距太大了，以致於讓中產及以下的階層感覺到購房遙遙無期，對於高收入或高財富佔有的群體來說，房價並不高，但是這些人是沒有聲音的。房價問題沒有理想狀態，政府的著力點應該放在解決收入分配問題。

　　目前來看，在全世界任何一個城市，一般工薪階層想買套房都很難，這是一個殘酷的現實，我也覺得房價挺貴的。

　　中國不會出現日本式崩盤

　　《陸家嘴》：剛才提到貨幣供應量是房價上漲的源頭之一，如今這一數據屢創新低，是否預示著房地產泡沫已到盡頭？

　　管清友：不動產作為重要的資產，直接受到貨幣供應量的影響，如果未來貨幣供應量增速減緩，房價將趨於平穩或略有下降，但中國不會出現日本式的崩盤。很多人認為如果出現日本的情況就能買得起房，他恰恰想錯了，如果資產價格崩塌，收入會大幅縮水，就業機會大幅減少，怎麼可能會買得起房。

　　《陸家嘴》：有人認為2020年由於限購人群的達標、新一波供需對接、開發商的財務壓力，樓市將會迎來小陽春，從長期來看，一二三線城市房價將如何演變？

　　管清友：我不評價房地產具體的周期波動。目前來說，我認為中國房地產市場還有20年的發展時間，因為需求太大了，沒買房的要買，買房了的還需要改善。房價我不敢說永遠漲，肯定有波動，但總體上需求還是很旺盛，供給端就算土地市場完全放開，不管掌握在政府手裡還是私人手裡，土地都很貴。

　　《陸家嘴》：過去一年，三四線城市由於一二線限購、棚改貨幣化，房價出現翻番的現象，但由於缺乏人口與產業支撐，房價似乎站在了短期的高點，您認為三四線城市是否還有投資價值？

　　管清友：很多人從技術上找原因，例如棚改、PSL，我覺得主要還是改善居住環境的需求，在縣城住的人想要換套房子，從筒子樓換到比較好的小區，農村的人要在縣城買一套房子，可能縣城現在都破萬了，很多人看不懂，但需求在這。

　　三四線城市，如果是自己住的話，該買就買；如果是投資，那你小心一點，因為有一些地方漲得確實過快。

　　有些很好的縣城，房價一萬塊錢，兩年以後你會覺得不貴，你自己買房子應該知道，2015年上半年我勸一些年輕的同事在一線城市買房，我當時就判斷房價要漲。

　　長效機制是實現「居者有其所」

　　《陸家嘴》：在限購限貸政策的大環境下，由於新房價格被人為壓低，一二手房價格倒掛，您認為建立房地產長效機制、保證「房住不炒」需要從哪方面下手？

　　管清友：限價一定會出現這種情況，本來5萬塊錢的東西，賣3萬5你會不會去排隊？有關係的找關係、尋租，沒有關係排隊，計劃經濟不就是這樣嗎？長效機制就是真正實現「居者有其所」，委託開發商、鼓勵開發商幫政府建這樣的限價樓盤，然後發「房屋券」，達到一定條件，我給你個券，你在北京住也行，來上海住也行，往貴州住也行，而我們國家的難度在於什麼？區域發展極不均衡。

　　《陸家嘴》：在實現「居者有其所」方面，有關部門也推出了共有產權等一系列新政，您是否看好？

　　管清友：共有產權是你和政府一起70年產權，你35年產權，假定70年產權100塊錢，你花60塊錢買35年產權，看起來你花得少了，但是乘上2，等於花了120塊買70年產權，而且流動性不好，所以我並不是很看好共有產權。

　　房價問題核心還是收入分配問題，在一次分配當中，政府、企業、居民三大部門政府和企業拿走的太多了，居民拿走的就少了，我們的稅制需要改革。

詳全文 獨家專訪管清友：高房價本質上是收入分配問題-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180531/27030856.html