樓市調控待解之局：輿論很少承認中國房價上漲正當性－不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

樓市調控待解之局

　　長效機制出台任重道遠。

　　來源：財經國家周刊

　　文/張文豪

　　5月以來，處在「限價＋搖號」調控中的一些地方樓市躁動不安。

　　據媒體報導，在成都，7萬人排隊搶1000套商品房，一手房出現房荒；在西安，以人為操作搖號結果方式違規銷售106套商品房，涉事區長已辭職，35名公職人員受到處分；在深圳，一個新開樓盤要先交500萬元「誠意金」才允許搖號……

　　此前，住房和城鄉建設部分別約談了西安、成都、海口等12個城市，強調堅持調控力度不放鬆，同時要求各地有針對性地增加有效供給，抓緊調整土地和住房供應結構。

　　為何在「因城施策、持續調控」的政策基調下，一些地方的樓市仍然躁動不安？其背後究竟存在怎樣的樓市調控困局？

　　限價令之下

　　近期的樓市躁動緣於一道簡單的算術題。

　　5月下旬，杭州某樓盤開始搖號，預售證均價不到每平米1.9萬元，而周邊二手房的價格已經在每平米2.7萬-2.8萬元。如此巨額的價格剪刀差，吸引接近1.2萬人通過審核參與搶房大戰。

　　這樣的算術題不僅出現在杭州市眾多熱點樓盤所在區域，此前也曾在惠州、無錫、南京、西安等多個城市上演。

　　有媒體認為，正是這些城市對新房的限價令，使得市場上一、二手房價倒掛，從而誘發了人們的投資熱情，形成了某種「套利」。

　　儘管住建部一再強調中央對房地產市場「房住不炒」的定位，但一些地方的調控措施顯然與這個治理目標之間出現了不一致。

　　一方面，限價令形成了事實上的房價「雙軌」：新房由政府限價，二手房卻是市場價。這既是對「買新房必賺」這種不合理的投資心態的變相鼓勵，由此所造成的「套利」也扭曲了供求關係。

　　另一方面，限價與限貸同時出現的副作用也很明顯。限價令使開發商只能以快速回款來保現金流，本意在於穩定房價；但限貸卻客觀上提高了購房成本和資金量，因此而來的高首付甚至全款購房，使得能調動大量資金的人獲得先機，對剛需者造成事實上的歧視和擠壓。

　　這些現象的深層次原因在於，面對中央的樓市調控要求，出於各種原因，一些地方開始試圖博弈。此前樓市調控的鐘擺式、運動式、治標不治本的弊病仍沒有完全消除。

　　可以說，樓市調控的深度困局在於，主動調控有時演化為被動調控，宏觀和中觀調控被迫成為微觀調控；調控的非市場化手段日盛，長效機制的出台任重道遠。

　　以杭州為例，城市房價上漲既得益於共性常規要素，如省會和著名旅遊城市的地位；也得益於個性突發利好，如成為G20峰會的舉辦地。而城市價值的成長勢必反映在地價和房價上，因此當下出現「搶房」的城市大都是長短利好兼備、補課效應明顯的城市，其最有力的判斷標準，就是新房周邊長期企穩的二手房價。

　　以「堵」為特色的地方限價令與此相悖。由於輿論基本很少承認中國城市房價上漲的正當性，而是對房價上漲「談虎色變」，也就缺乏適當的應對房價上漲的策略，甚至相對「正確」的說法。

　　對中國樓市，人們總有「高房價」是炒上來的印象，認為這是「政策市」和「貨幣市」導致；卻忽視了中國作為經濟發展速度和成就驚人的大國，其樓市同時也是「價值市」。

　　如果按某種方式排序，恐怕更有可能是，價值市第一，貨幣市第二，政策市第三。但人們往往只承認和強調后兩點，而忽視前一點，限價令的出台也多多少少與這種心理認知有關。

　　在強大的心理補償作用下，輿論既不承認房價上漲有一定的合理性，有時也以偏概全地將房價上漲看作是一個全局問題。實際上，從數據看十多年來房價真正實現大幅上漲的，更多是一線城市，少數二三線城市房價上漲，則是在最近幾年才有的現象。但在心理上，普遍漲價的印象容易被無限放大。

　　多目標管理的樓市調控

　　中國房地產和城市成長之間，有一個「補課」原理。即住宅開發先行，城市配套一般後補。在項目之初，開發商難免借重概念抬高價格，但房價只能托一時不能托一世，如果該城市沒有支撐房價的長期、實質利好，那房價會被打回原形。也就是說，這課有補得上的，也有補不上的。

　　其實，絕大多數中國城市，要麼房價多年不漲，如將通脹因素考慮在內，還可能是下跌的；要麼是試圖炒作上漲，但最終不成功；還有炒作之後，不成功打回原形，後來又有了實質支撐，又成功補漲者，如北京的通州，當然最典型的例子是鄭州的鄭東新城。

　　從開發商角度看，他們或是認為其他城市都可以複製在一線城市的成功經驗，或是認為一線城市房價太高，風險太大，於是下沉到全國其他城市。但如上所述，總體上是失敗的。只不過失敗分兩種，一是「溫水煮青蛙」式的失敗，這也是大多數開發商的結局；二是「崩塌式失敗」。

　　以我的家鄉，一個三線半的東北工業老城為例。大約10年前，現今全國排名前三的房企就已進入，他們當初認為房價也是會上去的，所以開盤就奔每平米六七千元，但事實證明這是一廂情願，後來不得不實質性降價。直到10年後的今天，房價才勉強達到他們當年的期望值。

　　但現在情況有了新變化。一方面，一線城市受到了嚴厲的調控，使得購房人的目標區域下移。另一方面，部分秉賦優異的二三線城市，其本身價值亦有了長足進步；也就是說，能基本成功複製北上廣深成功路徑，能撐得住每平米數萬元的房價。

　　從社會和經濟發展角度看，這是正常的，但卻很難做到「正確」，也給樓市調控出了更大的難題。

　　因為隨著房價基準值不可避免地提高，調控也進入了多目標管理階段。不僅是經濟目標的管理，還是社會情緒的管理。調控目標之間出現了某種微妙關係：樓市不能大漲，亦不能大跌；銀行和大型企業需要去槓桿，但整體又不能出系統性金融風險；城市的價值不斷提升，應該用更高的房價反映，但又不符合中低收入群體的訴求；而中等收入群體的訴求也不僅是居者有其屋，更希望在資產升值的遊戲中分一杯羹，或者至少資產不貶值。

　　其中最明顯的矛盾，就是城市價值在提升，但對應的房價不能漲。這是限價令出台的直接原因。試想一下，按照這些城市提出的購房付款的相關規定，能掏出那麼高首付的，除了套利者，會是到現在還沒有買房的剛需人群嗎？

　　未來局面如何

　　各地樓市調控已然很難，未來會怎樣？

　　首先，限價令繼續使用的空間逼仄，急需調整。但其價值本身就在於控制房價，如何調整才能達到預期目標，這是個問題。

　　其次，房地產市場長效機制中，房地產稅依法徵收的時機是否合適，以前不征而現在徵收，是否會造成更棘手的局面，也是個問題。另外，保障房和租賃市場能否在資產大幅升值的預期中，形成對擁有產權住房的替代，能否做成不虧本的生意形成可持續發展，這也是問題。

　　再次，樓市調控政策的「監管從嚴」是主基調，不會輕易改變。但目前局部性的穩定價格、限制流動性的做法，可不可能全部鋪開，如果鋪開，會不會造成全國性的流動性枯竭和交易萎縮，從而引發整個市場塌方，這也是問題。

　　此外，中國各地發展不平衡的現狀決定了房價不大可能按年份平均上漲，也不大可能在所有區域同時上漲。所以樓市管理和調控措施也是一種結構性管理、流動性管理和總量管理。以前像時鐘鐘擺，幾年松，幾年緊；但現在像空間鐘擺，東邊日出，西邊雨。

　　正因如此，才有了現在的因城施策的差異化調控，相當於將住房購買力在全國再分配。目前的狀態是：一線城市嚴控，三、四、五線級城市加槓桿去庫存，二線城市則介乎兩者之間，從而達到某種均衡。但近期出現了變味的搖號搶房，上述均衡會不會被打破，這也是問題。

　　在這些問題沒有回答清楚之前，人們無法預測接下來會怎樣。

　　各地樓市調控已進行數年，但看上去市場交易熱點只是轉移，並未消失。一線城市房價雖企穩，二三線城市房價卻有上漲趨勢，因此 2018年調控的主基調是不會改變的。

　　不過，外部因素特別是貿易戰陰影，卻給調控帶來了很大的不確定性。

　　一年前，政策還在穩房價、降槓桿和控污染三方面加碼重鎚，因為之前兩年的經濟增長率達到預期甚至超預期，其中外貿增長起到了重要作用。但今年以來外部環境出現一系列不確定性因素，就經濟增長貢獻率來說，外貿能起到多大的作用，尚未可知。