中房報記者 樊永鋒丨山西太原報導
在被住建部約談之後，太原迅速祭出了調控政策。
5月14日，太原市人民政府印發《關於加強房地產市場調控工作的實施意見）（並政辦發〔2018〕23號），提出實施住房限購政策、加強差別化住房信貸和稅收政策、控制現房短期交易轉讓、加強商品住房銷售價格管理、加強商品房預售審批管理、加強土地供應管理、加大市場供應、強化房地產市場監管、強化輿論引導和預期管理等九項具體措施。
然而表態有響聲，行動卻未必真落實。
「口號是喊出去了，但是行動沒跟上，沒有實質性動作。」山西省房地產協會副秘書長李峰評價。
該判斷的邏輯是，「既然市政府出台調控政策，作為主管部門太原市房管局卻罕見失聲，到目前為止我們沒有得到任何相關細則落地的消息，沒有任何相關職能部門出來發聲，我們準備怎麼干。」
多位品牌房企營銷負責人表示，「目前調控尚未真正落地，而且各家的產品存貨不多，且多集中在下半年，影響並不明顯。」
據中國房地產報記者了解，早在調控意見出台之前，太原市房管局已召集各房企的負責人，召開了內部會議，所以在調控意見出台後市場的反應波瀾不驚。
此次太原市政府出台調控意見更多是一種被動式表態，政府和開發商已經進入一種心照不宣的默契配合，品牌房企已然構築了太原房地產市場的江湖秩序。一言以蔽之，如果太原真正嚴查樓市，顯然太原市房管局會出台一些細則，或者執行條例。
太原市房管局工作人員向中國房地產報記者證實，「目前並未收到包括集中管理預售在內的任何實施細節通知。」
回顧過往，在全國各大城市頻發限購令的背景下，太原市可謂巋然不動，此時出台懸而不決的調控政策，更像是一項政令與市場的折中方案。
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政府與房企的默契
關注太原樓市必須考慮太原市經濟的特殊性。作為一個典型的資源城市轉型樣本，太原尚未能形成新的規模經濟增長點。2019年舉辦青運會為太原的城市基建的發展提供了重要的契機，除了提振太原市的經濟，也給眾多湧入太原的開發商帶來了開拓的機遇。
為了加快城市快速發展，2013年太原啟動了34個城中村改造項目，被稱之為「太原史上最大規模城中村改造」。
2013年7月9日，太原市委副書記、市長耿彥波誠邀近50家國內知名房地產開發企業老總，親自操刀講演稿，推介太原市34個城中村改造項目，以及部分棚戶區改造項目。
在此次推介晚宴上，耿彥波始終強調規劃在城市經營中的重要性，他希望通過大規模城中村改造，為太原這座省會城市創造出高質量的建築作品。
全國性的品牌房企成為太原市政府理想的合作對象，而本土的中小房企多數出局。以此為標誌，太原市的房地產市場開發逐漸由過去的散兵游勇，進入規範化和規模化發展。
「打掃乾淨屋子再請客」。這一年，太原市住宅土地使用權由50年改為70年，太原市政府重拳出擊小產權房，集中整治房地產中介市場，問題樓盤被暫停網簽資格，3萬張封條讓太原迎來地產史上最嚴整頓。
此舉雖然褒貶不一，但是為後續引入品牌房企參與大規模城中村改造奠定了基礎。
也正是這一年大規模的城建，拉開了太原土地市場高速發展的序幕。2013年，太原土地市場空前火熱，共成交126宗土地，其中住宅類用地共成交69宗。品牌房企競相湧入太原拓展市場，助推了太原土地價格的一路「水漲船高」，到2017年全年太原土地成交114宗，成交總面積397.82公頃，成交總金額280.64億元。
5年間，陸續進入的30多家品牌房企與太原市政府在大規模「城中村改造運動」中，默契配合，互相成就了各自的發展目標。
那些進駐的品牌房企獲得了經濟效益，太原市則在經濟轉型的艱難期成功躋身二線城市。此間，多輪調控政策懸而未決帶給市場的焦慮，以及得益於過往兩年太原市城中村改造貨幣補償的政策加持，從需求端支撐了太原房價的快速上漲。從2013年的均價6000~7000元/平方米開始拉升，太原房價目前已經站上了13000~15000元/平方米的高位。
一位當地分析人士指出，在主政太原的這幾年，耿彥波大力推進城市基礎設施建設，以及城中村和棚戶區改造。可以說，那些大舉買地開發的地產企業起到了至關重要的作用。「耿市長卸任前會對支持太原建設的開發商們有所交代，貿然出台嚴厲的限購政策談何容易。」
此番調控意見中提及「商品住房網簽密鑰由市房產管理部門統一管理，開發企業不再自行網簽」，實際情況是開發商的備案U盾並未被收回，各開發商銷售部門在加班加點網簽備案、錄入購房合同。
事實上，早在2017年12月27日，太原市房產管理局發佈《關於進一步規範商品住房預售網簽管理的通知》，規定商品住房網簽統一由市房地產信息中心辦理。網簽密鑰由市房地產信息中心統一管理。房地產開發企業取得預（銷）售許可證后，應當在十個工作日內到市房地產信息中心辦理網簽審核手續。
中國房地產報記者調查發現，目前太原多數項目在加緊推盤，準備迎接隨時可能落地的調控細則，部分項目通過問卷形式甄別內部認購者的購買資格。
「我們要做好準備，因為無法預測房管局到底會不會集中管理預售、備案，出台更細的限購措施。」晉源區一位項目營銷負責人如是說。
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調整信號
儘管出台了調控意見，但一股「除了房價，限購不影響買房」的樂觀情緒瀰漫在太原樓市。
不過，看似心照不宣的默契背後，實則整個太原樓市早已暗流涌動。
李峰指出，調控意見中指出加大城中村、棚戶區改造力度，加快改造進度、城中村、棚戶區改造，原則上以實物安置為主、貨幣安置為輔，對城六區棚改貨幣化安置取消考核要求，將會是真正影響後市的關鍵信號。
「這兩年開發商房子賣得好，得益於政府在棚戶區改造中，鼓勵貨幣補償政策，購房者手中有足夠可支配資金。」他進一步指出，此次調控中關於貨幣補償政策的調整一旦真正施行，對於高價拿地的開發商來說無異於釜底抽薪的致命殺招。
據2015年8月3日太原規劃網公示的《太原市棚戶區改造專項規劃方案（2015-2017）》顯示，改造由政府通過政策的適時調控，達到統一拆遷、統一安置、統一收儲、凈地出讓的效果。根據該方案，2015年至2017年，太原計劃開工項目主要包括已列入棚改建設計劃項目和連片改造項目共計47處，開工4.76萬套安置房。
此後的2016年11月1日，《太原市人民政府辦公廳關於推進棚戶區改造貨幣化安置工作的實施意見》《太原市政府購買棚戶區改造服務管理暫行辦法》同時出台，多項優惠政策鼓勵棚戶區改造居民選擇貨幣化安置。同時，政府對棚戶區改造購買服務提出規範要求。太原市城六區範圍內國有土地上的棚戶區改造項目，如果選擇貨幣安置，在對原建築面積貨幣補償基礎上，改造主體還將按照房屋市場評估單價增加15平方米的貨幣補貼。
其中，徵收直管公產住宅，承租人按800元/平方米等面積置換產權；選擇貨幣化安置，多給15平方米的貨幣補貼；在徵收決定下達20天內搬遷完畢的，每戶獎勵3萬；符合相關條件，可成本價購買一套高層70平方米安置房。
2017年9月21日，太原市通過政府官方網站對外公佈《關於做好棚戶區改造貨幣化安置工作的實施意見》明確規定，徵收住宅房屋選擇貨幣化安置的，在對原建築面積貨幣補償基礎上，按照房屋市場評估單價增加15平方米的貨幣補貼。徵收非住宅房屋選擇貨幣化安置的，每證補貼3萬元。
也就說，在2015年到2017年的三年間，太原市政府在棚戶區改造的攻堅戰中，不斷強化貨幣補償優惠政策，將回遷安置的住房需求推向市場，釋放了大量的購買力。對於高價拿地的開發商而言，無疑是一種有力的支撐和保障。
太原市政府在此時對貨幣補償政策作出調整，或許是在釋放一種信號，棚戶區改造已接近尾聲，而對開發商而言無疑是一柄懸在頭上的利劍。
「現在還沒看到新增城中村改造項目進入開工建設階段，如果在實施階段和摸底階段真的出現回遷安置房的規劃，對開發商來說不啻於釜底抽薪，畢竟高價拿地需要市場消化。」李峰說。
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兩個節點
目前，太原樓市普遍關心兩個問題。其一，太原市市長耿彥波在年底卸任后，舊改政策是否會延續，強度是否會減弱；其二，明年青運會閉幕後，太原市新一輪城市發展的著力點在哪。
回望耿彥波主政這5年，大力推進城市建設擴容，眾多湧入太原的房地產企業獲得可觀的收益。萬科、恆大、碧桂園、富力、保利等百強房企伴隨太原房地產市場的快速發展，斬獲頗豐。據相關信息，2017年，萬科、富力、保利地產、恆大等四大房企在太原的銷售額分別達到138.8億元、91.72億元、83.92億元、83.80億元。
其中，較早進入太原的富力地產打破西北區域公司總部設在西安的慣例，將太原公司升格為西部地區區域公司所在地，並召集西部區域齊聚太原學習經驗。
「耿彥波市長今年卸任后，由他力主的城市建設政策還能不能延續，力度會不會減弱，這是大家都關心的問題。」一位不願具名的房企營銷負責人吐露了他的擔憂。
前述的調整棚改貨幣補償政策的表述，是住建部約談后太原市政府做出的反應，一旦真正落地或將給房地產企業帶來持續的壓力，這似乎可以作為太原市限購政策細則遲遲未見落地的解釋。
李峰認為，太原的城中村改造的黃金期已經過去了，雖然今年開發商拿的地塊很大，但是總體開發難度也在加大，前幾年開發難度小的地塊已所剩無幾。
留給太原樓市的另一個問題是明年青運會過後，新一輪的城市改造和發展相對失去了動力，樓市趨勢下行，下一屆政府藉助什麼發展房地產市場？
「明年青運會之前，對開發商最直接的影響是，環境管控帶來的停工影響。」一位不願具名的房企負責人不無擔憂。
作為太原市的掌舵者，耿彥波已在為太原市后城改時代謀划新的經濟發展路徑。
2018年2月22日，山西省政府召開全省轉型項目建設年暨企業投資項目承諾制改革試點動員部署電視電話會議，耿彥波代表太原市政府作表態發言稱，太原市委、市政府積極謀划和部署「三個千億元」項目，62個總投資1300億元新興產業項目；包括太鋼碳纖維、高端鋼深加工、鋁鎂新材料基地，包括中車在內的軌道交通裝備製造，陽煤化工新材料延伸產品，改造提升清徐焦化產業園在內的老工業基地總投資1000億元轉型創新升級產業項目；總投資1000億元的高端服務業、國際會展業和文化旅遊業。
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暗流涌動
房地產調控政策的變化，也讓品牌房企在太原的拿地策略相較於過往兩年有所調整。
太原市城中村改造進入調整期，小型地塊的市場空間得以釋放。根據自身發展和太原土地市場情況，很多品牌房企開始謀划中長期戰略在城市邊緣區域大幅拿地；部分房企則奔赴晉中榆次，搶灘太原樓市價格攀升所帶來的客群外溢市場。
2018年一季度太原共有34宗土地掛牌出讓，總面積達150.1萬平方米；共有16宗地塊成交，總面積達34.55萬平方米，總成交金額達22.71億元。4月份，太原國土資源局公示的數據顯示，太原土地市場供應、成交量環比、同比均下降，供應的4宗土地僅有2宗成交，分別是杏花嶺區的住宅、托幼用地被中車置業有限公司以2.078億元斬獲，萬柏林區的居住兼容商業用地被山西龍迪房地產開發有限公司以1.33億元收入囊中。
2017年8月，旭輝與尖草坪區政府就三給區綜合改造簽署戰略合作框架協議，擬投資500億元對三給片區範圍內5個城中村進行產城一體化開發打造，但是時至今日未見有實質性動作，旭輝所拿地塊陸續分割讓渡其他房企開發。
2017年11月9日，恆大地產以41億元拍得小店區小馬村地塊，佔地約263畝，目前尚未動工。據接近恆大太原公司的人士透露，該地塊下半年將啟動拆遷，這是太原市城中村改造難度比較大區塊之一。
後進者則積極在太原市邊緣區域布局。據一位知情人士透露，招商蛇口原本打算在太原市區拿一小型住宅地塊試水，但苦覓無果。最近其改弦更張，選擇與太原市小店區政府簽約產城融合項目，包括教育產業、頤養產業、30萬平方米的商業綜合體以及產業公園。項目地處太原小店區汾東新城以南地塊，一期啟動區（450畝配套住宅區）配套國際學校（佔地90畝）規劃已經完成，核心是一個大的產業區，規劃佔地6000畝。
前述不願具名的房企負責人在接受中國房地產報記者採訪時表示：「太原市區內土地稀缺，只能拓展城市邊緣區域，只有大體量才能把項目做起來。」
包括碧桂園在內的部分房企早已赴晉中榆次開疆拓土，搶佔先機。碧桂園在榆次已經擁有碧桂園·鳳麟府和晉中碧桂園兩個項目。據悉榆次區房價已從過去約5000多元/平方米，上漲至今年8000多元/平方米
「如果太原真的出台限購政策，將刺激榆次樓市繼續上漲，進駐榆次的房企將拔得頭籌。」李峰說。
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