不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

從2016年開始，內地房地產市場的調控政策出台得愈來愈多，愈來愈密集，號稱史上最嚴厲房地產調控政策，但不少城市的房價還在快速上漲，市場鬧劇與瘋狂俯拾皆是。比如，最近萬人排隊搖號搶房的新聞不斷。

調控愈調愈升 蔓延三四綫城市

內地房市的高度繁榮還表現在以下幾個方面：中原地產研究中心數據顯示，今年1至5月，受監測的50大熱點城市合計土地出讓金高達1.5萬億元，較2017年同期的9,503億元上漲57.6%。僅是5月份，內地不少城市的土地出讓金都在創歷史紀錄，50大熱點城市合計出讓金額累計達到3,130億元，同比上漲幅度高達111.5%。其中，1至5月土地出讓金最高的杭州市為1,391億元，同比上漲246%。

杭州、重慶、蘇州、北京、鄭州、濟南等6個城市出讓金收入全部超過500億元。這意味房地產開發商並沒因為宏觀調控出台放棄房地產市場，反之更是看好未來的房市。

還有，2018年1至5月TOP100房企銷售額穩步提升，其中前10房企的銷售額佔比達43.1%。從銷售情況來看，2018年前5月銷售破百億房企增至81家，前10企業增速超30%。其中銷售額過千億的企業有6家，其中碧桂園、恆大與萬科3家企業銷售額超過2,000億元，均值為2,766.8億元，同比增長27.3%。碧桂園銷售額破3,000億元。1,000至2,000億的企業有保利、融創和綠地，銷售額均值為1,347.4億元，同比增長42.6%等。

也就是說，房地產銷售並沒因為各城房地產調控出台而下降，反之還在快速上升。不過，銷售快速增長的城市在轉換而已，不再是一綫及二綫熱點城市，而是轉移到三、四綫城市。

地方樓價造假 漲幅超官方公布

我最近到了不少內地城市，有二綫更多的是三、四綫城市。親眼看到不少城市的房地產市場高度繁榮，可能比政府公布的數據要好得多，許多城市大興土木，建造住房都是處於熱火朝天的狀態。其根本原因就在於這些城市的房價漲幅，比政府公布的數字要大得多。比如我最近到長三角幾個城市，從房價的漲幅來看，政府公布的數據都會是十分平緩，同比至多上漲在百分之十幾，但實際上這些城市不少樓盤房價一年內的漲幅都在翻番。

正因為這些城市的房價都在快速上漲，再加上這些城市的房地產調控更多是房地產飢餓營銷，這必然會引誘更多國民湧入房市。

當前內地房地產市場數據失真，早就是不爭之事實。試想對地方政府那麼重要的GDP數據，等前一任離開，新到任者紛紛要調整以前虛假的GDP，這樣的調整使得一些地方的GDP虛假成分可達到40%，那麼，地方要在房價及房地產數據上做手腳更是易如反掌了。

所以，房地產調控政策出台，並要求地方政府承擔責任，那麼這豈能不促使地方政府對數據造假。宏觀調控要遏制房價，那麼這些地方政府肯定能以人為方式操控數據來達到。所以，當前不少城市房地產市場的繁榮肯定要比公布的數據要好。這不是與中央政府的「房子是住的，不是炒作的」市場定位相悖嗎？

部門政策 令地方政府陷誤區

十九大報告強調經濟運行法則以市場機制對資源配置起決定性作用，減少政府對市場運行干預，但當前出台得愈來多的房地產調控政策，完全是要用政府的行政手段來對抗市場，政府對房市干預無所不用其極，限購、限貸、限售、限價等。

還有，十九大報告清清楚楚給中國的房地產市場定位就是「房子是住的，不是炒作的」，住房是消費品市場而不是投資炒作市場，房地產市場不是賺錢的工具，但目前內地這些城市瘋狂搶房潮，除了房地產投機炒作還是投機炒作，根本不把住房消費者放在眼裏。當前房價炒作得如此之高，對於絕大多數住房消費者來說，早就絕望，根本就沒有支付能力進入。

那麼當前房地產市場為何會愈調控房市愈是繁榮？最為重要的原因在於政府職能部門出台的政策把地方政府導向了嚴重的政策誤區。比如，政府職能對當前房地產市場的政策解釋是，既要遏制房價瘋狂上漲，又要穩定房價；及強調對當前內地房地產市場的預期管理。

就後一點來說，這種中央政府的職能部門明確的告訴地方政府、房地產開發商及住房購買者，當前的中國房地產市場就是一個投資為主導的市場。因為，只有投資市場，才會強調投資者的預期管理，而在消費品市場，強調的通過市場價格機制來調控市場供求關係。

調控目標 樓價能漲不能跌？

既然中央政府職能部門認可當前中國房地產市場是一個投資炒作為主導的市場，那麼內地購買住房者早就心知肚明，只要有套利機會，他們肯定會湧入這個市場，各地及許多的城市的房價豈能不被炒作得瘋狂？

在一個以投資炒作為主導的市場，政府的調控目標要穩定價格，其意義是甚麼？這實際上也是告訴開發商及購買住房者，當前房地產市場的價格只能上漲而不能夠下跌。如果房地產市場的調控目標是要穩定房價，房價只能處於只漲不跌的預期上，那麼這個市場的房價只會預期上漲。那麼購買房者肯定會通過不同的方式湧入這個市場，房價也只能愈來愈漲。

這就是當前內地房地產市場亂像叢生的根源。如中央對此不能有清楚認識，讓問題繼續發展下去，不少城市的房市短期繁榮還會繼續，但把房價吹高所形成的房市過度繁榮，能否繼續是相當不確定的，反之吹大了的房地產泡沫最終肯定會破滅，其房地產市場的風險也在大增。當高度繁榮的房地產調控突然轉向時，估計所有的問題都會暴露出來。

▲ 政府調控房市目標是要穩定價格，實際上就是告訴市場當前房地產的價格只能上漲而不能下跌，勢吸引更多買房者湧入市場。（中新社資料圖片）