不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

2019-07-12 16:47

新加坡旅遊勝地聖淘沙。（彭博）

〔財經頻道／綜合報導〕新加坡當局為讓房市降溫，去年祭出打房政策，如外國買家的印花稅從15%上調至20%等。但新加坡仍然吸引他國買家，第2季自住房價也意外飆升至5年新高，該國房仲不禁說：「中國人來了！」

據《路透》報導，新加坡房市的外國買家數量在連續5季下滑後，今年第2季有所上升，尤其是較受歡迎的烏節路、聖淘沙地帶。據蘇富比國際物業（Sotheby's International Realty），今年上半年共有169筆交易，價值14億新幣，外國人和永久居民佔70%買家，近年來中國已超越馬來西亞和印尼，成為星國豪宅的主要買家。

房仲公司Cosmopolitan Real Estate常務董事Chandran V.R.經手約1280萬新幣的物件，他表示近幾週有潛在的中國買家湧入。「中國人來了！因素是香港和貿易戰問題，他們看準了我們貨幣的穩定性。」

過去3個月來人民幣兌美元貶值約2.5%，中國股市則下挫約8%；同一時期，新加坡幣兌美元下跌不到0.4%。

新加坡房地產諮詢公司OrangeTee研究主管Christine Sun也稱，目前各地的政治不確定因素，如貿易戰、香港政局動盪，都凸顯了新加坡作為房地產投資避風港的強大地位。其他房仲表示，在過去3個月中國在新加坡買下價值2000萬至3000萬新幣的公寓。

但即使如此，新加坡仍然難逃貿易戰和全球經濟降溫的壓力，今日發佈的第2季初步經濟數據顯示GDP成長僅0.1%，表現遠低於經濟學家預測，也是10年來最低增幅。截至發稿，1新幣兌0.736美元。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2850899

2015年以來，台灣房市成交量明顯走緩。於是建商開始減量經營，代銷及房仲是服務業，賺的是成交的佣收，影響最大也最深。為了活下去，上市櫃建商包括欣陸、全坤興、亞昕等建商及代銷、房仲業者，開始隨著小英政府新南進政策前往開疆闢土。

 

以房仲業為主的這股勢力全力挺進馬來西亞、柬埔寨、越南及泰國，一場海內外搶錢大作戰已如火如荼的在台灣全面開打。

在全球經濟萎靡不振之下，歐美及中國成長動能趨於緩和，東協國家的經濟成長率異軍突起，受到全球投資人高度關注，台灣政府更將新南進視為戰略布局般高調地推動。

 

台灣房仲業者紛紛打出酒店式公寓為號召，以不錯的投報率開始在台灣運作投資買盤進場。所推出的小豪宅建案，以都會時尚及緊臨捷運站為賣點，所推小套房建案更是僅要新台幣 200萬元起，企圖吸引台灣的投資買盤進場。

然而隨著台灣房市觸底逐步回溫，前幾年吸引大量台灣資金前往投資柬埔寨金邊及泰國曼谷的房市銷售早已開始走低。一位不願透露姓名的海外房仲業者更直言，海外不動產投資風暴即將爆發，已經無可避免。

 

海外不動產業者表示，這些打著低總價高投報率的建案，喊出每年5~8%甚至2位數的投報率吸引台灣及大陸、香港購屋團前往團購。業者提供所謂的「團購服務」，也就是說，組團來買屋，買越多，折價越多來吸引買盤進場。

然而，投資海外不動產的風險不低。海外投資不動產有很多持有型態，產權、地上權、使用權等，不同的持有型態有不同的風險，相關稅賦的計算方式不同，進場與出場機制也不一樣。

房市交易首重「交易安全」 ，特別是哪家建商蓋的，口碑很重要。海外不動產不是每個國家都像台灣一樣，私人可以擁有土地建物產權，即使可以擁有產權，法律也不見得允許外國人擁有產權。且投資不動產有很多持有型態，不同的持有型態有不同的風險，萬一沒有掌握好風險，恐造成血本無歸的地步。

 

另外，海外不動產強調高投報率的建案不少，有不肖業者喊爽的每年投報率保證8%，甚至2位數字都喊出來了。對此，我的建議是必需了解租金是毛租金（Gross Rent）還是淨租金（Net Rent），扣掉相關融資、稅負、管理成本，算算稅後淨租金收益到底是多少，這裡面的學問與算法必須深度詢問與評估才不會掉入陷阱而不自知。

投資海外不動產的陷阱多，特別是許多國家的房仲市場與台灣相距甚大。購買雖容易，但買了之後要包租當包租公或要賣出獲利了結時，由誰來回租管理及買賣?當初買的地產業者許多根本沒有提供服務，更別說是跑單幫的房仲個體戶了。

 

海外不動產的糾紛愈來愈多，英國、泰國等國的房產糾紛紛紛躍上新聞版面。此外匯兌風險也必須考量，不要賺了房價卻因匯兌損失貶很大，結果您投資的海外房產成了名符其實的海外孤兒，也衍生出許多的購屋糾紛而後悔莫及。

https://house.udn.com/house/story/5918/3922854

美國房地產私募股權公司表示：「信貸可能存在泡沫，但有問題的不是銀行，而是債務基金；我們已經看到流程出現了問題，貸款未能及時跟上他們的業務計畫。」

2016年，中國綠地集團在倫敦東區金絲雀碼頭附近推出「倫敦之巔」（Spire London）房地產開發計畫，宣稱這座67層的摩天大樓將成為「倫敦天際線上的新地標」。這棟耗資8億英鎊的弧形玻璃高塔，有近800單位的豪華公寓，有水療中心、雞尾酒吧、水舞噴泉，以及秒速達6米的電梯。然而，1年前打樁後，工地即一片沉寂。

中國綠地集團表示，自2014年規畫「倫敦之巔」後，倫敦高級房地產跌幅超過兩成，建案會繼續興工，只是規畫會改變。然而，工地停擺讓人憶起2008年的金融海嘯—從愛爾蘭到杜拜到處都是因市場崩潰、資金缺乏或開發商破產而擱置的半完工建案。

中國瘋狂投機　衍生巨量空屋

金融海嘯之後10年，廉價資本帶動的全球房地產熱度即將消退，「倫敦之巔」只是跡象之一。紐約第5大道的商店因零售業不敵電子商務相繼關店，中國房地產的瘋狂投機行為，造成數百萬新建公寓空置，全球上市房地產證券折價交易，這些在過去都預告房地產要走下坡了。

縱使體質仍健康的大城市辦公大樓市場，部分持有者也在為悲觀的未來做準備。曾在金融海嘯前夕出脫360億美元辦公大樓的芝加哥房產大亨澤爾（Sam Zell），近日再次出清他在Equity Commonwealth房地產投資信託的資產。澤爾說：「4年半以前，我們將物業釋出市場時，會接到17個投標，其中15個是當真的；去年，我們把物業放到市場上，卻只有3個投標，而其中只有一個是當真的。」

2008年的金融海嘯，當時住宅抵押的不良貸款癱瘓了信貸市場，而大約400億美元的商用不動產高度曝險也成了雷曼兄弟垮台的幫凶。不過，當前的全球房地產市場非常不同：如今的債務水平低、抵押貸款法規趨緊、投機建案相對溫和，而利率更可能長時間走低。

但現金滾滾流入，仍不免引人擔憂泡沫的出現。根據Real Capital Analytics的數據，全球城市的房地產價格飆至新高，比2007年金融海嘯前的峰值高出45%。與此同時，錢潮仍在推動房地產。根據Preqin的數據，封閉式房地產資金4月初在全球創下3420億美元的高紀錄，其中620億美元投入債務基金，也寫下新紀錄。

不過，很少有觀察家認為房地產市場崩盤在即。摩根大通商業銀行房地產銀行業務負責人崔德偉（Chad Tredway）表示：「自2014、2015年以來，人人都在喊修正，但卻從未發生；從價格角度來看，我感覺不到已經閃紅燈了，不過黃燈肯定有的。」

雖非立即崩盤　但警示燈已現

但法人的不動產曝險已在監管單位的關注雷達上，美國聯準會（Fed）去年11月的金融穩定報告中，已將商用不動產過熱列為關鍵性病灶。摩根士丹利不動產投資部門董事總經理希爾曼（Lauren Hochfelder Silverman）說：「我們正處於這次循環裡的成熟階段，特別是在美國許多地方價格都很高；我們在物色有趣的目標，但我們也非常有節制和知所選擇。」

澤爾等白手發跡的地產巨賈是20世紀下半房地產風雲的推手，但現在則是黑石和布魯克菲爾德，這類管理數兆美元退休基金和保險資金的投資集團的天下；例如，2007年黑石管理的房地產資產為190億美元，現在資產規模則超過7倍。

與此同時，亞洲經濟體躥的起，意味著來自中國、新加坡等地的主權財富基金、退休基金和保險公司同樣渴望涉足全球房地產資產，搶購大型投資組合。2017年中國投資公司以122億歐元買下Logicor倉儲物流集團，即是一例。

上海辦公大樓　租金收益減少

「倫敦之巔」建案也是中國對西方國家城市投資激增的個案。據房地產機構萊坊表示，亞洲在全球的房地產投資額為900億美元，2017年首次超越來自北美或歐洲的投資。英國房地產公司Cushman & Wakefield資本市場負責人哈蒙（Doug Harmon）表示，房地產的「機構化」意味著遊戲已經起了變化。他指出：「它已成為一個比較無趣、紀律嚴明的產業，但基礎更強。」

部分市場人士認為，投資者用未來租金成長的樂觀預估，來證明支付愈來愈高的價格是合理而必要的；但他們可能沒有將辦公和零售空間的更有效利用納入考慮，這意味著即使經濟成長強勁，企業對房地產的需求其實並沒有增加。一位美國銀行家表示，上海寫字樓等資產的價格感令人感到震驚，這些辦公大樓的租金收益率—隨著建物價漲而縮小—開始縮減到與倫敦或紐約相似的水平，儘管上海市場其實更為年輕、波動起伏更劇烈。

紐約第5大道上Lord & Taylor百年旗艦老店，2007年被指定為紐約地標，紐約地標保護委員會稱它是「百貨公司史上公認的創新者」。但以21世紀來說，它的革新卻不夠快。2017年，Lord & Taylor東家哈德遜灣公司宣布以8.5億美元，把這棟義大利文藝復興式建築賣給WeWork及其合夥人Rhone Capital，以支付債務。WeWork經營提供服務的辦公場所，建築易手後，Lord & Taylor將改裝成適合千禧年世代的辦公環境。

喜達屋地產信託總裁狄莫迪卡（Jeff DiModica）形容，這是「一座漂亮建築的一次智慧交易」。不過，包括澤爾在內等人則認為，WeWork與房地產市場體系中的同業吸引更多現金，而非更深入務實的考量。他說：「WeWork和很多類似的同業，漸漸盤據以前是信用租賃戶所用的空間，但問題是這種需求是否表裡一致。」

WeWork正朝向公開上市之路，它有日本軟銀的大力支持，藉由租賃小型公司、大公司的部門、全包合約型裝潢時髦的共享空間，改變了辦公市場。但是這些交易以及諸如Knotel等競爭對手提供的交易都是短期性質，引發外界質疑其穩定性。針對彈性工作空間對商業抵押擔保證券的影響，標準普爾4月發布報告說：「相對於傳統形態，我們對共同工作租戶的整體信用評估是負面的。」根據調查，2018年在曼哈頓彈性辦公空間占了新租賃的18%。

此外，有人也看見私募債務風險升高—金融海嘯後銀行退出房地產貸款業務所留下的真空，部分即由監管鬆弛和不透明的債務基金填補了。債務基金通常由機構投資者或銀行的信貸額度支持，銀行不必將這種放款看成房地產貸款，這種放款推動了高端住宅建設的繁榮，也形成許多分析師口中的供過於求。

美國房地產私募股權公司Madison Realty Capital的聯合創始人澤根（Josh Zegen）表示：「信貸可能存在泡沫，但有問題的不是銀行，而是債務基金；我們已經看到流程出現了問題，貸款未能及時跟上他們的業務計畫。」

私募債務基金　風險恐將升高

德意志銀行商用不動產全球主管博爾斯坦（Matt Borstein）表示，債務市場感覺已在「泡沫化」。他指出：「貸款與價值比一向嚴謹，但貸款估價一再被高估，現在後者似乎沒有任何限制了。」

倫敦大學學院巴特利特房地產研究所所長邦斯（Yolande Barnes）表示，房地產市場處於「高原期」，但低利率可能會帶來更溫和的週期。不過，澤爾繼續降低他的不動產曝險部位，根據標準普爾Capital IQ的數據，Equity Commonwealth 3月底的現金數目超過30億美元。澤爾說：「任何一天你不是在賣，就是買；無論我採取什麼立場，我都要面對。」

https://www.wealth.com.tw/home/articles/21306

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【大紀元2019年06月26日訊】（大紀元記者林達澳洲珀斯編譯報導）日前，業界專家預警：澳洲儲備銀行（Reserve Bank）削減利率，達史上最低水平，對住房可負擔有利，但並不足以推動珀斯或西澳房地產市場起步。
據澳廣新聞網報導，經濟學家及房地產經紀人認為：珀斯房地產市場（回暖）需要的是，持續增長的工作和人口。

ACIL Allen Consulting 西澳總裁尼科勞（John Nicolaou）認為，0.25%利率削減對西澳經濟和房市是微不足道的。他說，長期增長的動力來自資源業的穩定，以及州和聯邦政策鼓勵加大投資以提振就業。

尼科勞認為，珀斯房市自西澳礦業繁榮結束後一直下滑，現仍處於困境。他說，「利率已經夠低了，除非大幅度降息，否則，相對來說整個社會將不受影響。」

西澳房地產協會（Real Estate Institute of WA）主席Damian Collins認為，這是四、五年來房產市場信心疲弱所致，加之缺乏就業保障，人們在等待房市觸底。

他相信，人口增長是將房市扳回正軌的要素。「礦業公司總在談工作工作，我們房地產業當然願意看到它兌現。希望能把人們帶到西澳來。」

Collins預期利率削減能夠幫助市場轉向，鼓勵租房者買房。他形容珀斯房地產市場出現雙速發展，內城房市表現相當不錯。但他說，由於供大於求，外圍郊區的房價則持續下滑，如：如：Baldivis、Ellenbrook、Byford 和Butler北部新劃分的地區 就多供應了5千套房產。

房地產數據機構Core Logic最新發布的每月屋價指數報告（monthly home value index）顯示，上月珀斯房價下降1%，為全澳僅次於達爾文的最糟結果，而去年全年共下滑8.8%，中位價現在只有43.6萬澳元。

降息有利首次置業者買房

專家相信，降息將有助於推動西澳州政府的Keystart 貸款項目——買家只需首付2%。Keystart利率基於四大銀行平均利息率，但是它沒有其他銀行提供的打折或免除附加費優惠。

西澳建築師協會（Master Builders Association of WA）執行董事John Gelavis說，降息對申請Keystart貸款的首次購房者特別有幫助。「利率較低讓那些首次購房者買得起房子，現在，機會來了。」

與此同時，儲備銀行行長Philip Lowe明顯暗示：今年將再次降息。

責任編輯：楊新雲

2019-06-26 12:42

中國人去年的美國房屋購買量下滑、今年第1季的詢價意願也大幅減少。圖為紐約市。（法新）

〔財經頻道／綜合報導〕美國房地產長期以來一直是中國人海外置產的最愛選擇之一，但根據中國最大海外房產網站「居外網」（Juwai.com），中國人去年的美國房屋購買量下滑、今年第1季的詢價意願也大幅減少，原因應是貿易戰緊張、中國嚴防資金外流，以及旅遊警告效應。

「居外網」數據顯示，美國對中國買家的房地產銷售自2017年到2018年下降了4%。居外網執行長羅雪欣表示，貿易戰已僵持1年多，中國在美置產在此期間的5個季度有4個下降。中國買家意願也明顯退縮，今年Q1對美房產詢價數較去年同期大減27.5%，同時加拿大、英國、澳洲、日本都上升。

房產顧問公司萊坊（Knight Frank）亞太區負責人Neil Brookes則指出，中國購買量下降也可能是內部壓力，中國境外資本在12個月內下跌了83%，很大程度上是由於當局擔憂外匯儲備下降、且能打擊跨境資本貪污，因此阻止資金外流。萊坊2019報告稱，外國房屋所有權被中國歸類為「敏感部門」，也就是說海外房地產投資需要嚴格審批，還可能引起不必要的關注。

此外，美國國務院今年1月發佈中國旅遊警示，提醒中國的「恣意執法」行為，羅雪欣表示，這種「川普效應」正在削弱中國對美國房地產需求、投資吸引力，是2國之間消極情緒的延伸。

不過，中國遊客雖然人數下降，但消費實際上有所增加。美國國家旅行和旅遊辦公室（National Travel and Tourism Office）數據顯示，2017年至2018年，中客數量從320萬減少到290萬，消費卻上升3%至364億美元。羅雪欣認為，旅遊業健康可能還是會帶動中國在美投資，若貿易戰緩解，美國房屋將繼續吸引中國買家。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2833802

中原地產項目部(中國及海外物業)高級資深項目總監羅顯桂指，新山市於2019年6月7日公開發售的21個住宅單位中，有超過一半已經被香港人買下。他又表示，約有35%的香港客戶在馬來西亞購買房地產作為退休的地方或第二個家。

馬來西亞國家產業資訊中心（National Property Information Centre，NAPIC）的數據顯示，柔佛州的房屋價格中位數為8.4萬美元（約65.5萬港元），至於香港一間約300平方呎的單位，雖然比馬來西亞的平均單位面積要小得多，但價錢卻在6倍以上。

羅顯桂稱，與其他東南亞城市相比，新山市房地產價格約為泰國曼谷一般住宅的一半，而且比鄰近新加坡的黃金地段要「便宜20倍」。

當地房地產供過於求　難以炒賣

高力國際（Colliers International）估價及諮詢服務副董事Melissa Lee表示，柔佛州的生活成本是全球最低，而當地政府提倡「第二家園計劃」（Malaysia My Second Home，MM2H），旨在吸引退休人士。MM2H計畫會為非馬來西亞人延長10年簽證，以吸引他們留在馬來西亞生活，而持這項簽證的人可以在當地購買超過100萬令吉（約188萬港元）的房地產。

報道又指，當地房地產供過於求，因此難以作為投資升值。NAPIC的資料顯示，馬來西亞2018年約有3.2萬間總值超過199億令吉（約375億港元）的住宅尚未售出，其中柔佛州就有6066間未售出的單位，成為全國之冠。

https://www.hk01.com/%E4%B8%96%E7%95%8C%E8%AA%AA/344458/%E6%B8%AF%E5%AA%92-%E9%A6%AC%E4%BE%86%E8%A5%BF%E4%BA%9E%E7%89%A9%E6%A5%AD%E6%88%90%E6%B8%AF%E4%BA%BA%E6%90%B6%E6%89%8B%E8%B2%A8-%E5%BB%BA%E7%AB%8B%E7%AC%AC%E4%BA%8C%E5%80%8B%E5%AE%B6

大溫哥華地區的房地產價格在過去10年真的很瘋狂，但不比不知道，比後才驚覺這種爆發式的增長，較其他北美城市高出太多。國際一等一大都市 - 紐約的漲幅，也僅是溫哥華的三分之一。

加拿大房地產網站Better Dwelling製作了一個令人震驚的圖表，其中顯示自2000年以來包括溫哥華、多倫 多、滿地可、紐約、舊金山、洛杉磯和西雅圖等6個城市的房價漲幅。

調查發現，自2000年1月至今，大溫哥華地區的房價漲幅高達315％，多倫多漲239%，滿地可188%，洛杉磯179%，三藩市165%，西雅圖148%，紐約102%。

別忘了，過去一年多房價已經有回落，如果計算多倫多的房價最高點2017年7月，漲幅是255%；溫哥華的最高點是2018年8月，當時漲幅達到334%。難怪瑞銀集團之前把溫哥華和多倫多列為兩個世界上房地產泡沫最危險的城市。

圖：Better Dwelling

https://www.singtao.ca/3559213/2019-06-24/news-9%E5%B9%B4%E4%BE%86%E8%96%AA%E8%B3%87%E6%9C%89%E6%BC%B23%E5%80%8D%E5%97%8E%EF%BC%9F++%E6%BA%AB%E5%93%A5%E8%8F%AF%E6%88%BF%E5%83%B9%E5%8D%BB%E6%BC%B2315%25/?variant=zh-hk

關鍵字：馬來西亞﹑柔佛州﹑新山市﹑香港人﹑房產雲﹑東南亞要聞

「中國買家」曾經在全球地產界享有盛名，但如今在世界的房地產市場，中國買家的購買趨勢正在減弱；2019年1至3月大陸對美國的房地產投資額比去年同期減少7成，降至投資顛峰時期的1成左右，在歐洲和澳洲等地的投資也明顯減速。先前在世界各地購買酒店和高級公寓的中國資金退潮，顯示世界房地產趨勢正在改變。

美國調查公司Real Capital Analytics（RCA）調查一定金額以上的房地產交易的數據顯示，2018年中國投資者和企業購買世界主要地區房地產的金額約為230億美元，比上個年度減少46%，統計並不含中東和非洲等地。分析指出，除了大陸對資金的管制之外，在美國，中美貿易戰也導致負面影響。

安邦擬出售美酒店

中國投資者和企業購買世界主要地區房地產從2012年以前的100億美元以下，激增至2016年的425億美元，2017年基本持平，2018年下滑，預估2019年後仍將持續減速。在美國，1至3月的投資額為6億4000萬美元，比上年同期減少72%，降至顛峰時期2016年7至9月的1成左右水平。

中國投資者的美國房地產投資自2015年下半年開始增加。在這個時期，由於中國人民幣貶值和中國股市低迷，企業和富裕階層將資金投向海外。安邦保險和海航（HNA）等企業集團開始積極收購高檔酒店和高層大樓。

趨勢發生改變是在2017年下半年以後。RCA的高級副總裁Jim Costello表示，當時「中國政府給人民幣貶值踩下煞車，為削減企業債務，加強了投資限制」。此外，自2018年春季開始激化的中美貿易戰也成為阻礙對美國投資的心理包袱。

與此同時，出售也在激增。海航2018年在美國出售5個項目，總額15億美元。英國《金融時報》報導，去年納入中國政府管理之下的安邦保險已開始對持有的多家美國高檔酒店的出售談判。

赴澳洲買房冷 加國熱

此外，除美國外，中國資金在其他地區似乎也不再強勢。在面臨住宅價格下跌的澳洲，雪梨的業者表示「中國的購買者大減」，此外，澳洲當局為防止過熱而採取的外國人限購舉措也導致了影響。澳洲外國投資審查委員會統計顯示，截至2018年6月的一年中，批准的中國對房地產投資比上年同期減少17%，降至約126億澳元。

但是在加拿大景象稍有不同，中國移民較多的溫哥華和多倫多等城市，投資人對酒店和高檔住宅投資熱在加強，但中國企業對加拿大的購買則出現銳減。

法拍屋向來比較便宜，但資訊可要看清楚，別成冤大頭！美國一名男子以為他在一次網路拍賣會中以 9100 美元（約新台幣 29 萬元）買到佛羅里達州的一座別墅，但實際上只是一塊價值 50 美元（約新台幣 1600 元）的一英尺寬草地，還被拒絕退款。

根據《每日郵報》報導，美國男子霍利斯（ Kerville Holness ）以為他在布勞沃德（ Broward ）的網上拍賣中以 9100 美元便宜購入原本價值 17 萬 7 千美元（約台幣 560 萬元）法拍的佛羅里達州別墅，但實際他買到的只是一塊 100 英尺長的草地，而草地的實際價值僅有 50 美元。這片草地起於人行道邊，經過兩個別墅的車庫牆下，延伸到住宅後院。

布勞沃德拍賣會出售違反稅務的房產。官方表示，霍利斯應該更仔細閱讀拍賣資訊，恕無法協助退款。霍利斯認為這是欺騙，雖然他們有工具證明，但沒有劃界顯示它只是通過別墅的的一條線。

霍利斯表示，拍賣網站上顯示物業公司的照片，別墅是要出價的項目。但物業公司在稅務網站上則表示該建物沒有價值，土地只佔地 100 平方英尺，且該建築物的寬度僅 1 英尺。

政府官方警告拍賣參與者，房產招標要更謹慎。房地產律師加里辛格（ Gary Singer ）表示，「霍利斯可能會上法院，揭發銷售過程中的一些錯誤。但他實際上買到他應該買到的東西。」

目前尚不清楚為什麼這片土地不與相鄰的任何一處房產共同拍賣，仍由已解散、停止繳稅的開發商公司擁有。霍利斯並不是唯一在拍賣網站上被騙的人，和他共同競標這塊草地的還有其他 3 人。

https://www.nownews.com/news/20190617/3447272/

【看中國2019年6月14日訊】很少有人去思考下一個浪潮，因為人們總會懷念過去、認為過去的「致富路徑」才是最「保險」的致富模式。恰恰相反，人類經濟史上的任何一次泡沫都不會是簡單地重複，過去的致富路徑一定會成為未來的陷阱。比如，荷蘭的鬱金香泡沫是唯一，南海泡沫是唯一，日本房地產泡沫破裂是日本經濟史上的唯一等等，所有的泡沫破裂事件都不會簡單地重複。美國次貸危機導致的房地產泡沫破裂之後，伴隨著美聯儲的三次量化寬鬆帶來的是美股崛起（道瓊斯指數漲幅超過了3倍），而在此期間美國大多數地區的房地產只是一個反彈。

次貸危機之後，世界各國的央行開啟大放水模式，在美國是美股，在中國、加拿大、澳大利亞是樓市形成了造富狂潮，那麼下一個狂潮是什麼？

首先，無論是中國還是加拿大、澳大利亞等，房地產都不會是下一次造富的場所。因為泡沫破裂意味著人口因素不再支撐、同時也是房地產嚴重供過於求的結果，在不經過很多年的市場修正之後（這至少是以幾代人為基數計算的，因為恢復人口因素肯定不是短期的過程）就無法恢復樓市的活力。

就像當初的日本，泡沫破裂意味著老齡化的到來，至今的房地產市場也無法恢復元氣。美國房地產泡沫破裂之後經過了近十年的復甦，到2017-2018年才回到次貸危機前的均價，現在美聯儲又意欲降息，意味著新一輪危機（很可能是世界性的）正在到來，房地產自然會再受打擊！考慮到近十年中美元一直在貶值，意味著美國同樣一套房產要經過很長時間才能再次恢復到次貸危機前的購買力，而過去十年的房地產僅僅是經歷了又一輪反彈（以實際購買力核算）。

美股也不會是下一個熱點。因為本輪美股的上漲本質是美國國債的大擴張導致（美國政府的負債率與美股之間是比較嚴格的正相關關係），美國政府的負債率已經從次貸危機之前的70%左右上升到現在的約106%。

其次，為何全球很多的央行要麼將海外的黃金運回本國（德國、荷蘭等），要麼在市場中大規模增持黃金哪（包括俄羅斯、中國、土耳其、匈牙利等國）？

根源在於在經過次貸危機之後，政府、企業和個人都經歷了瘋狂的加槓桿進程，這種瘋狂毫無疑問是世界經濟史上的唯一。當槓桿上升到極致之後全社會的需求就會下跌，沒有了需求市場的對應關係，所有債務都只能爆破。債務市場集中爆發會導致什麼結果？商業銀行喪失流動性，政府財政來源枯竭，這都是極其簡單的結論。此時，政府就無法運作下去了，商業銀行喪失流動性就會帶來嚴重的信用風險，威脅社會穩定，此時，央行必須以更高的速度印鈔，為了財政！為了喪失流動性的商業銀行！紙幣如紙的時代到來了。

各國央行為了延緩自己的紙幣如紙的過程，此時就必須增持貨幣發行的保證金。大家都要使用印鈔機挽救財政、挽救商業銀行的時候，代表任何紙幣都是不可信的，同時，在逆全球化時期各國獲得國際硬通貨也更難，此時，各國央行只能將眼睛望向黃金這一人類社會最後的保障！

這就是各國央行運回黃金、增持黃金的真相。

所以，各國央行飛速進場，以51年來最快的速度增持黃金，成為黃金市場真正的超級莊家！因為它們太清楚自己未來需要做什麼！

從國際黃金價格的長期走勢上，可以清楚地看到一些端倪：自從2015年底見到1045美元/盎司的低點以來，金價走出了低點不斷抬高的過程，上行的壓力在1360美元/盎司一線，這是一個大型的上升三角形。但進一步考慮世界經濟債務的基本面以及央行的行為，最終的選擇只能是向上突破、確認牛市！ 

囤黃金、炒黃金，極有可能將是下一個大風口，莊家就是各國央行！

https://www.secretchina.com/news/b5/2019/06/14/896958.html?code=b5

（中央社記者陳妍君蘇比克灣13日專電）中美貿易戰開打後，不少廠商有意移出中國，到蘇比克灣投資設廠，但面臨土地不足、水電成本較高、港口壅堵等情形，蘇比克灣管理單位積極因應，盼吸引更多廠商進駐。

正值中美貿易戰之際，蘇比克灣自由港區因僅課徵5%毛所得稅、治安良好、基礎建設完備、人力資源充足等，成為企業看好的投資地點。

蘇比克灣開發管理中心總經理王建隆告訴中央社記者，廠商赴蘇比克灣投資意願很高，包括智勝科技、中磊電子等大廠，緯創資通原本在蘇比克灣就有廠房，也要從中國大陸移生產線過來，還有不少中國廠商不斷到蘇比克灣找地，甚至希望把商業用地改做工業使用。

不過，王建隆說：「目前我們比較大的問題就是，這邊土地現在幾乎已經都全滿了，特別在（工業區）一期、二期裡面，（廠房）都已經全滿了。」

因應蘇比克灣與克拉克自由港區土地不足，他表示，菲律賓正研議修正第7227號共和國法案，法案若通過，預計將有2萬1000公頃土地納入蘇比克自由港區，可用於開發三、四、五期工業區，更多廠商有機會進駐。

其次，王建隆說，菲律賓每度電費將近9到10披索，折合台幣約5、6元，相對於台灣每度電費只要台幣2、3元，水電費都偏高，所以當廠商詢問菲律賓水電價格，有時候就會被嚇到。

他表示，管理中心目前研議2個方案，因自由港區用電量大，希望以管理中心為主體，尋找區外發電廠洽談壓低供電成本，或引進綠能產業，由於菲律賓全年日照充足，規劃與東元旭能合作，在所有廠房屋頂裝設太陽能板，相信電費可大幅下降。

另外，去年底以來，馬尼拉國際貨櫃港嚴重壅塞，很多貨櫃從馬尼拉灣轉移到蘇比克，使蘇比克灣也出現「塞港」現象，導致貨櫃車進出延誤，甚至出現哄抬運費情形。

因應這個問題，王建隆說，蘇比克灣港務單位已承諾增加碼頭吊桿數量，以加快操作速度。

他表示，台灣港務公司高層也率團赴蘇比克灣，與蘇比克灣都市開發署討論，是否有機會投資3、4號新貨櫃碼頭（NCT 3、NCT 4）。若碼頭數量增加，吊桿又足夠，相信塞港問題即可迎刃而解。

前總統李登輝任內推動南向政策，當時世正開發和中華開發合資成立世華開發公司赴菲律賓，與蘇比克灣都市開發署（SBMA）合資成立蘇比克灣自由港特區開發暨管理公司（SBDMC），世華開發持股51%，今年邁入第25年。（編輯：高照芬）1080613

https://www.cna.com.tw/news/afe/201906130162.aspx

 

美中貿易戰尚未休兵，各國企業為求避險提前布局，相繼轉往東南亞設新廠，或是尋找新商機。商仲業者高力國際特定調查指出，東南亞主要六國不動產投資優勢，目前皆以零售、辦公項目為主，其他如越南以工業及產業園區較熱，泰國則因觀光比重高，投資飯店也是考量的選項之一。

根據高力國際最新發布的「解碼東南亞房地產」報告，針對印尼、馬來西亞、緬甸、菲律賓、泰國，以及越南等6個國家經濟現況分析，2019年最新資料顯示，6個國家勞動參與率均超過六成，其中越南更超過75%，人口平均年齡僅有泰國、越南超過30歲，其餘4國均低於29歲，而2018年GDP均超過4.5%。（延伸閱讀：海外房地產也要新南向 台泰結盟引新建案）

以房地產投資的概念來看，高力國際統計指出，馬來西亞主要的政策重點有三項，包括體制改革、提升國人的社會福利、以及鼓勵新創經濟，「辦公與零售」需求是目前投資機會。

泰國在2018年的GDP成長率約4.1%，隨著旅遊人次逐年增加，對於餐飲設備的水準提升浮現，飯店業者更加著重高檔餐飲的市場，紛紛朝這個方向增加投資，目前飯店平均投資收益率約6%。

 

此外，高力國際預期以出口為導向的東部經濟走廊，區域內工業用地將成為設廠投資首選，吸引高附加價值的產業進駐，進而帶動當地不動產契機。

至於台商集中的越南，據該國投資部統計資料顯示，2018年台資企業投資金額為11億美元，位居第7位，北越及南越分別成為電子產品、服裝、鞋類以及家具等製造代工重鎮。以河內為例，工業地產總量體超過80萬坪，未來3年將有14個新興工業區、超過180萬坪工業地釋出，目前空置率為17.4%，投資收益率約10%。

此外，印尼房地產投資現況，為了鼓勵外來投資，政府亦研議放寬外商投資領域，如醫療業及物流業，高力國際也預期，這雙重利多政策將會帶來TOD(Transit Oriented Development)及工業地產的發展機會。

菲律賓則因大規模投資基礎建設，包括開闢新公路、鐵路以及新機場，透過交通建設的串聯提升各區域可及性，高力國際認為這些基礎建設的沿線將會成為該國投資新亮點。

最後，解碼緬甸房地產現況，目前該國政府為吸引更多的外資進入，包括修訂零售及倉儲批發法規、放寬金融保險業投資規範等，因此包括零售地產，特別是生活型態與目的型的購物商場，也將會是一個新亮點。

高力國際董事總經理劉學龍表示，這波美中貿易戰影響代工業為主的廠商甚鉅，將使各國廠商思考並加速將生產線轉移至中國大陸以外的鄰近區域，東南亞國家因土地取得、人力成本、基礎設施興建相對便宜，與美國關係友好、以及政府大幅鼓勵外資進入的激勵下，預期將有一波新商機出現。

https://house.udn.com/house/story/5888/3867140

根據胡潤研究院發布的2018年度全球房價指數，柬埔寨首都金邊2018年全年以16.7%的房價漲幅、29.4%的綜合投資回報率，奪得全球雙料冠軍。這其中，中國炒房團「功不可沒」。誠然，確實有一些人藉此發了財。但在背後，柬埔寨房產投資的坑其實相當不少。
最近20年，柬埔寨經濟實現突飛猛進的發展，GDP增長率一直保持7%左右，這個速度在亞洲甚至全球都是名列前茅。環球網報道，與此同時，柬埔寨的政治、社會一直保持穩定，加上地處東盟核心地理位置的優勢，國家發展潛力巨大。
在這樣的背景下，一些從中國來到柬埔寨的房地產商為吸引投資者，不惜虛假宣傳。在如今的金邊，隨處可見巨大的吊機在工地忙碌，一座座樓盤拔地而起。資料顯示，2018年金邊樓市的中國買家諮詢量同比增550%。所有在柬埔寨買房的中國買家中，有88.7%是用於投資。
由於本地人購買力有限，柬埔寨尚未形成一個本地居民購買商品房的市場，也沒有形成二手房市場，房產投資的收益基本上還是由「接盤」的外國人支付，也就是國內房地產從業者經常戲謔的「擊鼓傳花」遊戲。因此儘管柬埔寨房價在理論上上漲，但是有價無市的現象也存在。
此外，柬埔寨對於外資進入房地產行業有一定的顧慮，政府一直在考慮如何規範市場各方的行為。

隔著一道柔佛海峽，與馬來西亞相望的島國新加坡，面積 721 平方公里，大約是 2.5 個台北市大小，但卻有 2.4 萬間的空置公寓。

除了這 2.4 萬間之外，還有 4.4 萬間新屋等著進入新加坡房市。其中 3.9 萬間是來自國有住宅用地出售以及建造中的，還有 5000 間則正等待建照核准。

彭博社報導，由於新加坡房市目前需求偏弱、整體房市供應過度的現象，讓該國政府於周四 (6 日) 宣布調降用於私人住宅的土地出售量。排除已在建造中的公寓，今年下半，新加坡的新增私人住宅將為 1235 間，較上半年的 1640 間減少 25%。

仲量聯行指出，如此看來，2019 全年的 2875 套私人住宅供應量，是自 2014 年以來最低，而從星國目前低迷的經濟與商業展望來看，調降住宅供應量是合理的舉措。

而新加坡政府決定限制房市供應的政策，也受到投資人讚許，富時海峽不動產投資信託指數周四上漲了 2%，是自 2015 年 8 月以來最大單日漲幅，也創下 5 年來高點。

新加坡房市在 2017 年重回熱絡，但該國政府之後祭出許多調控措施，包括限建、調高當地人購買第 2 套房、海外人士買房的印花稅，以及調升房屋稅等。各項措施實施後，新加坡房市逐漸回穩，攀高的空屋量也說明，新加坡打房政策確實很見效。

https://news.cnyes.com/news/id/4333333

法媒稱，2019年第一季度，中國人超越意大利人和美國人，成為巴黎最活躍的外國房地產買家。雖然仍舊是少數，但在巴黎和法蘭西島買房子的外國人已經越來越多。

　　法國《費加羅報》報道，中國人不但是法國葡萄酒產區的“粉絲”，他們對法國，特別是巴黎房產的興趣也越來越濃。

　　長期以來，意大利人一直是巴黎最活躍的外國房地產買家，直到2018年被美國人超越。然而在今年第一季度，中國買家卻成為巴黎房市“黑馬”。

　　研究表明，2019年前三個月，在外國買家(包括常住和非常住居民)購買的巴黎房產中，超過14%被中國人收入囊中。

　　巴黎一位公證人員Thierry Delesalle解釋道：“在華人聚集的3區和13區，這裏的數字破了紀錄。”在13區，中國人購買的房產占外國人整體購入房產的10%，而在3區，這一比例甚至超過了17%。

　　報道稱，中國人也是巴黎近郊三省(la petite couronne，包括上塞納省、聖德尼省和馬恩河谷省)前三位最活躍的外國買家之一。在該區域，17%的房地產都被外國買家收入囊中。除了中國人，葡萄牙人和羅馬尼亞人最為活躍。

　　Thierry Delesalle表示：“與法國多由企業購買的情況不同，中國人、葡萄牙人和羅馬尼亞人都是個人買家。”由此產生的結果就是：個人買家的報價更令賣房者感興趣。

　　雖然仍舊是少數，但外國買家正變得越來越活躍。在法蘭西島(即“大巴黎”)，一個新的紀錄已經產生：

　　在近郊三省，11.3%的房產交易時由外國人完成，而在遠郊四省(la grande couronne，包括塞納-馬恩省、伊夫林省、埃松省、瓦茲河谷省)，這一比例也達到9.3%。

　　雖然巴黎(核心城區，即“小巴黎”)的情況還尚非如此，但也在慢慢貼近：外國人參與的房產交易比例達到7.9%，十分接近2015年7.9%這一紀錄。

　　(原標題：法媒：中國人成為巴黎最活躍的海外購房者)

http://www.hkcna.hk/content/2019/0529/765623.shtml

近年，澳洲、加拿大等國家相繼出台政策，限制外國人大量購買當地房地產。在此背景下，日本對外國人購買房地產沒有任何限制，日本正成為中國人海外投資房地產的熱門國家。日本房地產業界表示，地理文化、信賴、價格是中國人「爆買」日本房地產的主要因素。

日本「百計ONLINE」網站分析近幾年中國人「爆買」日本房地產的原因分析後指出，中國人熱衷投資海外房地產的主要動機是移民、或變相取得綠卡，以此保全其資產、同時讓子女接受良好教育，其中日本與中國相鄰，房價相對便宜，正成為了中國人下一輪投資潮的對象。

子女教育和保全資產 中國富豪「投資移民」

報道稱，中國的房地產只有70年的居住權，70年後資產化為烏有，作為保全資產的一種方式不少中國富豪選擇在海外購置地產。此外，大陸的戶籍政策，中國人被分成了「城市戶口」和「農村戶口」，這兩種身份的住民在社會福利上存在天壤之別。不少「農村戶口」的人在大都市拚搏，雖然事業有成，但是他們的子女也不能順利進到大城市的好學校，或者享受「城市戶口」的福利待遇。這是「農村戶口」富豪們一直憂慮的心病。

為此，近年很多這樣的中國富豪為了子女能接受良好的教育，更熱衷於「投資移民」，積極投資海外房地產，通過取得綠卡的手段，移居海外。澳洲、加拿大、歐美等移民國家成了不少中國富豪的首批投資移民的候選地。但是近年不少國家相繼推出新政策，限制中國人購買當地房地產，這促使中國富豪把目光投向了對外國人沒有購房限制的日本。

各國限制中國人購買房地產

據紐西蘭官方的統計，紐西蘭近年房地產價格一路飆升，2017年首都威靈頓的房價上漲了18%，其中購買紐西蘭房地產的外國人中，大半是中國人。為穩定房地產市場價格，2018年紐西蘭政府出台了禁止外國人購買房地產的法令，使中國熱錢的湧入降溫。

此外，加拿大也是備受中國人青睞的移民國家，加拿大溫哥華的房地產隨著近年華人的湧入不斷飆升，為抑制房價過度上漲，當地政府出台政策對外國人購房增稅。近年，中國房地產開發巨頭碧桂園在馬來西亞半島南部的柔佛（Johor）州投資開發大型商業住宅區「Forest City」，引發中國富豪「爆買」馬來西亞房地產，這引起新上任的首相馬哈迪的擔憂，於是制定法規不給在該地區購房的外國人簽發長期簽證。

中國資金湧入日本樓市

目前，日本對外國人購買房地產沒有任何限制，其原因是泡沫經濟崩潰後。房地產市場長期不振，樓價被認為低於實際價格，對於外國資金，日本樓市持歡迎態度，希望外國投資者給日本樓市帶來活力。在東京奧運會之前，曾出現中國投資者「爆買」日本房地產的熱潮，日本房地產業界表示，2016、2017年東京房價出現急速飆升，出現部份中國投資者拋售套現的現象，目前是冷靜觀察期，之後預計投資將再度升溫。

「百計ONLINE」的報道認為，日本與中國只是相隔一海，地理距離近，同時在文化上有諸多相同之處，中國遊客逐年增多，用於遊客的民宿投資持續發酵。另一方面，這幾年中國房地產暴漲已接近天頂，投資利潤大於投資風險，與此相比，日本房地產市場相對成熟，信賴度和穩定性也被中國投資者所看重。

報道稱，日本泡沫經濟破滅後，日本房地產價格長期處於低於實際價格的「潛水價」，與北京、上海、香港、台灣相比較為便宜，今後的增值空間很大，未來幾年一直具有投資魅力。◇

https://hk.epochtimes.com/news/2019-05-24/25617081