不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

住屋的「地界線」(property line)是指房屋與緊鄰地區的分界線。您也許認為很容易就看得出界線；實則未必如此，一旦有偏差，房屋興建的合法位置將會出錯、而且會引起若干糾紛。舉凡申請建造許可證、乃至於購買房屋，如能精確界定房地產的地界線，將會讓相關作業更順利。

一般來說，進行新調查是準確界定地界線的可行辦法。南卡住宅房地產交屋律師布萊爾(Cynthia Durham Blair)舉例，假設想建游泳池，但不確定合法的建造範圍在哪裡，就可重新調查；此外，購屋時，房貸機構經常要求對房地產進行新的地界線調查，產權保險公司也會建議這麼做，這麼一來，您將知道鄰居的車庫或者戶外廚房是否越界。

購屋成交前精確丈量地界線可及早發現問題、作出明智決定。

社區開發之初，區內的房地產地界線都已設定好，而且在相關文件／資料中被標明，包括地段的法律陳述、平面圖等等，可向各地評估辦公室或規劃辦公室索取。

平面圖顯示整個社區或分區的房地產輪廓。在標準的住宅街道上，可看到兩側各有相同大小的矩形，是一個個私有財產，單獨房地產都標示識別碼，一旦計畫分批銷售，該識別碼就是分配的地塊編號，與周圍其他地塊編號依序接連著。房地產契約理應標有地塊編號，但您也可透過評估辦公室查詢。

財產的法律陳述可在房地產契約中找到，有些簡單描述在平面圖上的確切位置，有些包含特定細節，讓您可從鄰近參考點沿著地界線走。但如果您從未接受過訓練，恐怕沒辦法靠著法律陳述來確實理解地界線；許多房產在拐角處有隱藏標記，可幫您找到地界線，但聘請專業測量師重新丈量、界定還是最準確。

聘請專業測量師是找出地界線的最準確方法，但並不便宜。根據 HomeAdvisor的資料，一般訂價339元至671元，全國平均價500元左右，收費與房產大小和居住地點相關，有時更上看1000元。

布萊爾認為，購買房產、進行房屋修繕時，應進行調查、或者參閱過去進行的調查結果，才能確保安全。否則，可能不小心侵占鄰居土地，到頭來需付費才能解決問題。（周方澄）

【大紀元2019年03月19日訊】（大紀元記者天睿澳洲悉尼編譯報導）澳洲內閣已經批准削減3萬年度移民配額的政策變動。澳洲總理表示，削減新移民數量只是為了解決人口擁擠的問題。他還對用種族主義綁架移民政策的行為表示譴責。

澳洲人報證實，內閣的政府支出審查委員會（ERC）已經批准了聯盟黨削減移民配額的決定及其主要的人口政策，要求新移民在悉尼和墨爾本之外的地區定居5年，並獎勵留學生在這兩大首府城市以外的地區上學。

這意味著聯盟黨政府在2015年設定的一年19萬的移民配額將下調至16萬。鑒於70%到80%的新移民都選擇居住在悉尼和墨爾本這兩大首府城市，新州和維州一直呼籲削減移民數量，但南澳希望引入更多移民。總理莫里森已經要求各州政府遞交其所需的新移民數量。

週一，莫里森在墨爾本發表講話，譴責用種族主義、極端主義「綁架」移民政策的行為，並指責公共生活中不斷高漲的「種族主義」扭曲了對諸如移民和多元文化問題的辯論，「最糟糕的例子就是卑鄙地把對移民的關注當作恐怖主義暴行發生的正當理由。」他說，討論年度移民配額並不是在討論移民價值。

「因為澳洲人對交通擁堵和人口壓力給生活質量帶來的影響感到擔心，特別是在這個城市，這並不意味著他們反對移民或者是種族主義者，」 他說。「管理我們的人口增長將是一項需要解決的實際政策挑戰，隨著下屆大選的臨近，我們會繼續為此提供我們的方案。」

政府原本計劃在本週公布緩解擁堵的人口政策，但新西蘭發生的恐襲事件讓政策的公布向後推遲。預計稍後會在預算中公布削減永居移民配額。

工黨前座議員胡西克（Ed Husic）表示，莫里森和其他自由黨、國家黨議員沒能就反對種族主義發表更多言論而負有責任。他認為，政界和媒體界的領導者們需要在正確的時間去做正確的事情，而不是在事情發生以後塗脂抹粉。

「不管背景如何，信仰什麼，人們都不應該成為恐怖主義或極端主義的受害者，我們有責任公開發聲並對此進行應對。」 胡西克說。

莫里森在講話中宣布，為保護清真寺、教堂、猶太講堂、印度教寺廟和宗教學校免受恐襲威脅，聯盟黨將撥款5500萬澳元。安裝監控攝像設備、照明、籬笆、警報和安保系統等將獲得5萬到150萬不等的撥款。

他還表示，在一些辯論中極端主義色彩越來越明顯，人們只和見解相同的人互動，而對見解不同的人缺乏尊重。責任編輯：瑞木悅

位於瑞士蘇黎世西北方30分鐘車程的小鎮梅林根（Mellingen）空屋的情況愈來愈嚴重，反映出瑞士多年來實施負利率的一大後果。

十年來的超低收益率已促使渴求更高報酬的投資人湧向房地產，引發營建熱潮。雖然蘇黎世與日內瓦這些瑞士大城市有大量的租屋人士，但一些近郊與鄉村地區的房市顯然正在醞釀一場麻煩。

梅林根的空屋率超過6%，是瑞士平均值的四倍，政府在上周警告房市面臨「重大修正」。

瑞信經濟學家摩瑞爾（Claude Maurer）表示：「只要依然實施負利率，這種失衡的狀態就將延續。」「我們見到房地產投資領域勢必會付出代價，房地產過度興建，而這是退休基金過度投資的結果。」

瑞士金融業長期來抱怨負利率傷害它們的獲利能力，而調查顯示，愈來愈多銀行人士認為「以租養房」正成為一種風險。

儘管有諸多疑慮，瑞士央行（Swiss National Bank ）並不急著將目前為負0.75%的存款利率調升。央行總裁尤丹表示，實施負利率控制了通縮壓力，而且是必要的。瑞士央行21日宣布最新政策決議時，仍可能維持上述觀點。

不過負利率不僅在瑞士產生爭議，連在歐洲央行，一些官員也擔心實施負利率可能弊大於利。

瑞士人口約800萬人，當地居民通常傾向租房而非購屋。根據顧問業者Wueest Partner的資料，瑞士去年年中約有7.2萬戶空屋，今年6月可能會增加多達1萬戶的空屋，由於供給過剩，廣告張貼的租金價格可能下滑1.5%，延續2018年2.1%的跌勢。

瑞銀（UBS）瑞士房地產投資部門主管Matthias Holzhey表示：「邊陲地區的房價修正幾乎是無可避免的。」他估計跌幅達10%。

這對投資人可能是壞消息。自從瑞士央行在四年前實施負利率後，保險業者瑞士人壽（ Swiss Life）就提高自家的房地產投資組合。該公司是瑞士最大民間房地產業主。

瑞士經濟事務局短期分析主管Roland Indergand表示：「我們擔心銀行與退休基金的帳面潛伏風險。」

儘管出現警訊，但監管當局尚未採取行動。然而相關的反制措施正面臨挑戰，因為像是限制貸款成數這類傳統工具並不適用於自籌資金的大型退休基金。

雖然瑞士空屋率攀升，但以國際標準而言，這樣的空屋率仍算是低，而且金融危機後銀行體系受到清理，也代表銀行有更充裕的緩衝準備。

 

根據經濟學人資訊社（EIU）公布的最新調查，全世界生活費最高的城市由巴黎、新加坡和香港共同奪下。這也是這項調查進行30年來，首次由3個城市共同居冠。

經濟學人資訊社的「全球生活費調查」（Worldwide Cost of Living Survey）以全球133個國家共同都有販售的物品，像是麵包等，作為比較依據，同時也比較各城市的交通費和房租等。

巴黎去年是全世界生活費第2高的城市，今年又往上攀升，登上第一，也是前10名中唯一的歐元區城市。

全球第1至10名生活費最高的城市依序為：新加坡、巴黎、香港（並列第1）、瑞士蘇黎世（第4）、瑞士日內瓦、日本大阪（並列第5）、南韓首爾、丹麥哥本哈根、美國紐約（並列第7）、以色列特拉維夫、洛杉磯（並列第10）。

在「全球生活費調查」中，倫敦排名第22，在愛爾蘭首都都柏林（19）之後，但遠高於英國第二大城市曼徹斯特（51）。

這項結果可能會讓許多倫敦人訝異，因為國際人力資源研究及分析機構（ECA International）日前的調查報告才顯示，在調查的全球279個城市當中，倫敦是全歐洲房租最貴的城市，在全球也排第4，僅次於香港、紐約和東京。

根據調查，在倫敦租一個3房公寓，每月房租平均要5187英鎊（約新台幣21.2萬元）。外圍的蛋白區房租較低，約4000英鎊，蛋黃區房租高達7000英鎊。

而在光譜的另一端，全世界生活費最低廉的10個城市，依序為委內瑞拉的卡拉卡斯、敘利亞大馬士革、烏茲別克首都塔什干、哈薩克阿拉木圖、印度班加羅爾、巴基斯坦喀拉蚩（並列第6）、奈及利亞拉哥斯（並列第6）、阿根廷首都布宜諾斯艾利斯（並列第7）、印度清奈（並列第7），以及印度新德里。

夏磊 2019年政府工作報告提出“健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法”。從“穩妥”到“穩步”，房地產稅改革正在提速。全國人大常委會工作報告中，栗戰書委員長提出“今年將集中力量落實好黨中央确定的重大立法事項，包括制定房地產稅法等立法調研、起草”，房地產稅立法進程正在加快。作為一種國際通行的稅種，房地產稅有哪些國際共性的制度安排？典型經濟體如何征收？有哪些減免措施？

目前，典型經濟體的房地產稅征收主要分為兩種，一是以虛拟租金為征稅基礎，代表經濟體有新加坡和中國香港；二是以評估價值為征稅基礎，主要有美國、日本、德國和英國，區别在于美國評估價值與市場價值接近，日本評估價值小于市場價值，德國和英國評估標準較早，評估價值遠小于市場價值。

新加坡保有環節征收财產稅。新加坡自殖民時期就開始對房屋和土地征收财產稅，征收範圍包括組屋、私人住宅、EC公寓和所有土地。其中，房屋稅基為虛拟租金，按可比物業出租一年的市場租金（去除家居、裝修折舊及維護費用）；土地按市值5%征收。自住型住宅8000新元以內免征，超過部分在4%-16%之間累計遞進；非自住型住宅适用五級累進稅率，3萬新元以內10%，3萬以上12%-20%。

中國香港保有環節征收差饷和土地租金。差饷自1848年開始征收，面向所有租賃、持有或占用物業者征收，稅基為截止到指定估價日期時按可比物業出租的租金，稅率5%。土地租金自1841年開始征收，由土地契約業主繳納，分地租與地稅兩種，其中，地租稅基為應課差饷租值，地稅稅基是續期當日物業差饷租值，二者稅率均為3%。自1984年以前擁有土地的部分香港原著居民免征土地租金，稅收收入用于市政服務開支。

美國保有環節征收房地產稅。房地產稅起源于殖民時期，為州和地方政府稅種，征收範圍包括土地和房屋，通常由郡政府統一征收，然後劃轉到相應的政府部門。房地產稅=評估價值×評估率×名義稅率，其中，評估價值參考市場價值；有些州并不對評估價值進行全額征收，而是設置評估率，用以調節不同類型房產的實際稅率；政府以支定收确定稅率，2018年，各州房地產稅實際稅率介于0.27%-2.4%。房地產稅主要用于當地的教育、醫療衛生、公共安全、道路交通等公共服務。

日本保有環節征收固定資產稅和都市計劃稅。日本市町村政府每年向土地和房產所有者征收固定資產稅和都市計劃稅，固定資產稅始于1950年，都市計劃稅創立于1940年，1950年廢止，1956年再次重新征收。固定資產稅的稅基為房屋或土地評估價值，每3年評估一次；基準稅率統一為1.4%；設置“負擔率”調節機制，避免地價大幅波動帶來額外的稅收壓力。都市計劃稅的稅基與固定資產稅相同，稅率在0.2%-0.3%之間，稅收收入用于地方基礎設施建設和修繕。

德國保有環節僅征收土地稅，沒有房產稅。土地稅是州政府和地方政府依據《土地稅法》，對土地所有者征稅，收入歸地方政府所有。土地稅=稅基×基準稅率×稽征率，其中，稅基由土地登記處和公證處等相關部門根據政府估值標準、產權登記價值等綜合确定；基準稅率由聯邦政府規定，西德0.31%-0.6%，東德0.5%-1%；稽征率由各市政府自行确定,最低隻有1.5、最高達11.42，住宅用地稽征率較高，如柏林是8.1，稅收收入用于地方市政服務開支。使用環節有二套住房稅。二套住房稅，以居民登記使用而非持有的第二套及以上住房為征稅基礎，稅基通常為房屋所在區域平均租金，稅率由當地政府依據本地消費標準制定，多數城鎮稅率在5%-20%之間。

英國保有環節僅征收市政稅，沒有土地稅。市政稅為地方稅種，自1993年開始征收，由實際使用住房的居民繳納。英格蘭、蘇格蘭與北愛爾蘭將每個住宅在1991年4月1日的房屋價值分為八個等級，威爾士按照2003年的房屋價值分為九個等級；各級住宅的納稅額由各地方政府根據當年财政預算支出缺口決定，2017年市政稅約占房價的0.3%-1.2%。市政稅計算按照一個房屋有兩名成年人為標準，若隻有一名成年人則稅額減少25%，若均為未成年人則減少50%，若均為全日制學生則可免繳，殘疾人也可享受減免優惠；此外，居民帶家具的第二套房或度假用房可獲最高50%減免，但對于空置兩年及以上的房屋可加征最高50%的額外市政稅。市政稅主要用于地方市政支出。

房地產稅改革涉及面廣、影響深遠，待論證的問題較多，深入研究典型經濟體房地產稅的征收範圍、征收方式、稅率涉及、減免政策等，對我國建立完善房地產稅制度具有重要啟示：

房地產稅是典型經濟體地方财政收入的重要來源。新加坡2017年财產稅額為43.9億新元，占稅收總額的6.7%，占财政預算總收入的4.7%。美國學區政府96%的收入、郡政府45%的收入和市政府40%的收入均來自于房地產稅。日本2016年，僅固定資產稅（土地與房屋部分）和都市計劃稅合計8.4萬億日元，占市町村政府稅收收入的40%，占地方政府稅收的22%。德國2017年土地稅收140億歐元，占财政收入比重0.98%，占鄉鎮稅收收入比重14.5%。英格蘭2016年市政稅合計征收261億英鎊，占地方政府本級财政收入的43%，占地方政府全部财政收入的16%。

房地產稅對調節房地產市場作用有限。從國際經驗看，房價的決定因素是供需和金融，房地產稅僅是一個調節因素，既不是穩定市場運行的關鍵，也無法防範房地產泡沫的產生和破滅。德國僅征收土地稅、且稅負較低，但房價長期穩定，主要依靠供需平衡和穩健的貨币金融制度；日本、美國、英國很早就開征房地產稅，但日本經曆兩次房地產危機、美國出現六十年大牛市又爆發次貸危機、英國房價則長期剛性上漲，主要由于土地供給不足或房地產過度金融化。

多數經濟體的房地產稅以評估價值來征收，普遍設置調節機制，地方政府自行調節，居民實際稅負不高。美國房地產評估價值和市場價值接近，設置評估率和名義稅率來調節實際稅率，2018年，各州的房地產稅實際稅率在0.27%-2.4%之間。日本房地產價值每3年評估一次，評估價值一般低于市場價值，基準稅率統一為1.4%，設置負擔率來調節實際稅率。德國土地評估標準較早，西德為1965年、東德為1935年，基準稅率由聯邦政府統一制定，但設置稽征率來調節實際稅率，各地方政府自行确定，由于評估標準較早，居民實際稅負水平不高。英國房產評估采用1991年市場價值（威爾士采取2003年），稅率分為8個等級，地區政府自行調整基準稅率來調節實際利率水平。

居民自住房有稅收優惠。新加坡采取超額累進制稅率，與非自住房稅率不同，自住房稅率更低，稅基為可比物業年租金，起征點為8000新元。美國居民為自住房繳納的州和地方房地產稅可在計征聯邦個人所得稅時從應稅收入中扣除，租賃房、商業營用房、境外房產等不扣除。德國首套自住房不收房產稅，隻有在使用第二套及以上住房時繳納二套住房稅。

夏磊 恒大研究院副院長 觀點地產新媒體專欄作者

【大紀元2019年03月14日訊】（大紀元記者聞達愛爾蘭報導）愛爾蘭政府經濟和評估處（IGEES）日前发布最新調查報告，結果顯示由於愛爾蘭借款人有承擔「過度金融風險」的傾向，因此保留嚴格的房屋貸款政策存在「有力論據」。
調查報告結果顯示近30%的准購房者住在父母家中。有四分之一的受訪者願意為了擁有自己的住房而支付超過租金40%的費用。目前在租賃市場中的租房者有三分之一願意拿出未來淨收入的50%以上用於償還房屋貸款。過度的住房成本占可支配收入的比例過高，風險過大。

報告還顯示儘管近幾十年來愛爾蘭房地產市場存在巨大的波動性，但仍有86.5%的受訪者表示偏愛擁有自己的房屋所有權。為了買房，有些人願意接受可能存在過度金融風險的行為，這是繼續施行愛爾蘭中央銀行宏觀審慎房屋貸款政策的有力論據。

研究也發現，租房者願意忍受更長的通勤時間，並且強烈傾向於三臥室和四臥室房屋。但是這可能會推動城市擴張。房地產市場如果不受限制，可能會不成比例地向城市邊緣地區發展。

繁榮的金融（Prosperous Financial）的個人理財專家約恩·麥吉（Eoin McGee）表示，「房屋月供占淨收入的50%或更高的比例是不可持續的。人們可能會維持一段時間，但他們這樣做是透支未來，并給將來造成更多問題。例如從家人和朋友處借的短期借款，以及對信用卡的依賴，成為住房費用在收入中占高比例人群的一個顯著特點」。

該報告還發現，除非租戶權利得到顯著加強，否則愛爾蘭人對買房的偏好和租房的態度將不太可能發生全面變化。◇責任編輯：周仁

由於冷戰等歷史因素，德國首都柏林的租房價格一直明顯低於其他大城市。不過近年來，柏林的租金正在迅速上升。一項公民動議現在呼籲，將大型房地產公司持有的房產充公。這一提議引发了激烈的爭論。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】CBRE世邦魏理仕2019年3月11日發佈《2018年亞洲投資者境外不動產投資數據》顯示，由於中國投資者(以下稱中資)當前以資產組合再平衡(rebalance)為主要投資策略，使亞洲資本的境外不動產投資總額明顯下降。2018年全年亞洲投資者投向境外不動產的資金總額共計538億美元，較2017年下降了36%。
 
世邦魏理仕觀察，2018年中資主要專注優化資產組合，同年下半年更成為境外不動產的淨賣方(net seller)，也促使中資在海外不動產投資活躍度降低。與2017年中資境外不動產投資的總額(354億美元)相比，2018年的投資總額明顯減少至75億美元。根據世邦魏理仕發佈《2018年亞洲投資者境外不動產投資數據》顯示，除了投資規模顯著下降，更多中資開始尋求資產出售以緩解債務壓力，並運用處分所得資金進行其他境外資產部署。
 
世邦魏理仕亞太區研究部副董事鍾啟文表示：「除了中資境外投資步伐放緩，數據結果亦反映出亞洲資本的週期性資產組合再平衡，以及前瞻性投資策略調整趨勢。從另一個角度來看，中資投資總額的下降實際上也為區域內的新策略性投資者，對於增加境外投資部署的新契機。」
 
進一步觀察亞洲投資者，新加坡、韓國投資者在海外投資熱度持續升溫。2018年新加坡資本的境外不動產投資總額由2017年的209億美元上升到216億美元。韓國資本投向海外不動產的資金總額也由去年的63億美元增長至73億美元。就投資增速來看，馬來西亞與印度資本表現突出，2018年的投資總額年增率分別為132%和291%。
 
從投資目的地來看，全球各區域市場所吸引的投資佔比與去年同期相比持平。歐洲、中東、非洲區仍然是亞洲資本的境外投資首選，亞洲資本投入此區約215億美元；亞洲區境內則吸引約170億美元的亞洲資本投入，美洲和太平洋區域則分別吸引了116億美元和37億美元亞洲資金投入。
 
以城市來看，英國倫敦最受投資者青睞，成為亞洲資本投資不動產目的地的首位，倫敦不僅在市場基本面表現強勁，長期以來亦獲得首購族青睞，成為全球城市投資的首選。香港、新加坡和韓國則是亞洲境外投資的主要資本來源地，共同貢獻了85%的亞洲境外投資。2018年，亞洲跨境不動產投資總額有18%流入倫敦，較2017年上升了5個百分點。香港(9%)、上海(9%)及法蘭克福(4%)等門戶城市依舊受到亞洲投資者垂青，在吸引投資佔比方面都較前一年度持平或上升。
 
世邦魏理仕亞太區資本市場部主管Tom Moffat表示：「亞洲資本仍然存在著強勁的境外投資部署需求，但預計將以更具戰略性的投資佈局並謹選投資目標。此外，對於諸多亞洲投資者而言，部分國家可能因對沖成本因素而導致其投資吸引力下降。」

海外股市行情近幾年逐漸佔領熱搜，尤其在台股已經有幾年打滾經歷的投資人，熟練了判斷與操作技巧後，對於小島以外的金融市場也更加躍躍欲試。除了港股與美股，要以投資市場的成熟度與整體經濟的穩定度來說，新加坡肯定榜上有名。美股有全球矚目的S&P500、Nasdaq等指數，香港有盈富基金等指數ETF，而新加坡市場最受投資人青睞的則是REITs（縮寫來自：Real Estate Investment Trust）─不動產投資信託，一種類似封閉式共同基金的投資工具。總聽說有不少投資者在REITs上的報酬每年可以達到5%甚至7%，比國內的黃金定存股：金融股一年4%獲利還高。所以，REITs到底是什麼？它和股票與債券的差別又在哪？

REITs的興起，要從老祖宗的智慧語錄「有土斯有財」說起，在泛中華文化中，不動產一直是許多人理財投資的最終目標，然而投資成本高自然也造就入場高難度。

以新加坡來說，因為國家的政策，以投資為目的購買房產需要非常大量的資金，政府為了讓不動產投資市場不因供不應求導致價格水漲船高，進行了多方面的控制，不論是稅率高、或者是資格要求（以第一關政府組屋來說，必須是有結婚的家庭才有購買資格）等等，都將投資不動產的獲利壓了下來。若是真成功購置房產作為投資工具，每年在貸款、維護費用上的開銷，就足以讓實際報酬率降到剩下寥寥幾個百分比。房租與房價不成比例的情形就如同現在的台灣，早不如過去幾十年一樣利於投資。且若真的要脫手，流通度又比股票與基金低上許多。

而相較於實體不動產的各項投資障礙，REITs流通性既高、收益又能達到每年5%～8%，對於許多資本不夠雄厚的投資者來說，REITs遠比買入房地產自行出租具有吸引力的多。在新加坡，REITs大致有幾種分類：購物中心、辦公大樓、工業用地、飯店、醫院以及住宅REITs。

REITs的組成概念
像是基金的操作方式一樣，REITs就是集結散戶的資金買下不動產，而藉由出租這些不動產單位來獲得收益。REITs相較於普通的房地產買賣投資，享有更多的稅金優惠，然而獲得優惠的前提是，這些REITs必須把至少90%的租金收入分配給投資人，才能夠符合減稅的資格。

而對於這些購買REITs的投資人來說，好處除了高報酬以外，股息也不必被政府課稅。也就是說，REITs經營所獲的租金絕大部分都會進入投資人的口袋，這也是為什麼相較於一般公司股票來說，REITs的投報率更高。一般企業即使獲利，也會為了保持公司的營運以及新增投資事業而先將現金預留，剩下盈餘才是情況發配給大小股東們，而REITs則是相反。也因此，REITs不太可能會有價格翻倍的情形發生，倒是可以保證每年收到穩定的配息。

從2002年第一檔REIT掛牌上市至今，新加坡市場現已有40檔REITs可供人挑選。而要成為一檔好的REIT，其中一個要素是背後的「發行者」夠給力，能夠持續用現金流餵養REIT，進而讓REIT可以繼續投資、創造收益。舉例來說，有些房地產開發商就會將現成的不動產貨幣化，利用REITs吸引各方投資人的資金來經營該不動產，進而創造更多的現金以供開發商繼續開發新的建物等等。如此一來，不只開發商受惠、REITs購買者也從中獲益，達到雙贏的局面。

房地產開發商CapitaLand凱德集團（或稱嘉德置地）旗下就擁有：CapitaMall Trust、CapitaRetail China Trust和 CapitaCommercial Trush，分別是該開發商營運不同類型不動產出租的REITs；而另一開發商Mapletree也以同樣方式發行四檔不同的REITs，透過資金吸收與獲利回饋的方式，吸引投資人並持續為新項目募得資金。

然而除了一些開發商自營REITs，大多數的REITs都是由不動產業主發行與經營。透過直接持有物產，從REITs裡獲得管理與維護的資金，再將不動產出租收益分享給購買REITs的投資人們。

誰負責管理REITs？
作為信託的一種，REITs當然也是由信託公司管理，即使是像上述開發商發行的REITs，也是由該開發控股公司旗下的信託子公司進行管理。而若是不動產持有者發行的REITs，也會有不動產管理人和REITs經理人兩樣區別，前者負責與該出租不動產直接相關的事務，例如：收租、行銷計畫擬定與出租廣告製作、更細項的樓層清掃與管路維護也包刮在不動產管理人的負責範圍內。而後者則是負責與REITs這項金融產品相關的事項：優化REITs的結構、篩選投資標的、以及提升資產價值等等。

而投資人購買信託所需負擔的保管費用，則同時涵蓋了不動產管理費與REITs經理費、與其他林林總總的稅項。而管理費與經理費通常都是多少呢？大部分的REITs經理人每年所收的費用包括該不動產本身價值0.25%～0.5%的基本費用，以及淨利收入的6%～9%（視該REIT獲利表現而定）；而不動產管理人所收的費用，則是2%～4%的的淨利收入，再加上一些幫忙出租的佣金。高比例的管理費加上大量的投資資金，一檔REIT每年所花費的管理費就可達上億台幣，可見整個REITs市場規模有多大。

何處選？怎麼買？
如果說看到這邊，讀者朋友開始對REITs有不少興趣，想進一步篩選投資的標的，有不少網站都有新加坡各REITs的價格資訊、配息歷史等等。但讀者必須先有個準備，由於是海外市場，新加坡又以英語為官方語言，要能掌握最完整的資料，就得先熟悉金融英語的各項名詞、以及適應英文網頁。只要在搜尋欄鍵入「REITs Singapore」等關鍵字，就不難找到適合的網站。舉例來說，新加坡交易所SGX、REITDATA等各大財經網站，都能搜到詳盡的新加坡REITs清單。

而要進行到下單購買，一般的投資人若有國內證券戶的，可以利用複委託的方式下單，方式和購買美股與港股一樣，只不過有鑒於新加坡市場並不向美股港股一樣為多數台灣投資人所熟悉，提供新加坡金融商品交易的券商也較有限，讀者可以向自己的營業員詢問、或者上各大證券網站查詢。複委託之外，當然也能透過海外券商下單，現在許多家券商都祭出免手續費的優惠，不妨利用這個機會下單，實際體會看看新加坡REITs的高配息威力吧！

世邦魏理仕的《2018年亞洲投資者境外房地產投資數據》指出，受重置資產組合成為中資當前的策略等主要因素影響，亞洲資本的境外房地產投資總額錄得明顯下跌。去年全年亞洲投資者投向境外房地產的資金總額共計538億美元，按年下降36%。

中資於去年主要專注於優化調整資產組合，並於下半年成為境外房地產的淨賣方。這一策略變化直接導致中資的海外房地產投資活躍度下降。與2017年高達354億美元的投資金額相比，2018年中資境外房地產投資總額減少至75億美元。

《2018年亞洲投資者境外房地產投資數據》顯示，除了投資規模出現顯著下降，更多中國投資者開始尋求通過資產出售緩解債務壓力，利用由此獲得的資金推動未來境外資產部署。

世邦魏理仕亞太區研究部副董事鍾啟文表示，除了中資境外投資步伐放緩，數據結果還反映亞洲資本的周期性重置資產組合，以及前瞻性投資戰略調整趨勢。從另一個角度來看，中資投資總額的下降實際上也為區域內的新戰略性投資者增加境外投資部署提供了新機遇。

在亞洲投資者中，新加坡和韓國投資者的海外投資熱度持續升溫。2018年新加坡資本的境外房地產投資總額由2017年的209億美元上升到216億美元；韓國資本投向海外房地產的資金總額也由前年的63億美元增長至73億美元。就投資增速而言，馬來西亞與印度資本表現突出，分別錄得1.32倍和2.91倍的漲幅。

倫敦繼續佔據最受青睞的投資目的地榜首。這一地區不僅擁有強勁的市場基本面，且長期以來一直被首次置業的房地產買家視為都市區域投資首選。香港、新加坡和韓國成為亞洲區內的主要資本來源地，共同貢獻85%的亞洲境外資本部署。

世邦魏理仕亞太區資本市場部主管Tom Moffat表示，亞洲資本仍然存在強勁的境外投資部署需求，但預計將實施更具戰略性的投資布局並謹慎選擇投資目標。此外，對於諸多亞洲投資者而言，部分國家可能因對沖成本因素而導致其投資吸引力下降。

美國聯準會（Fed）轉為鴿派，經濟表現領先仍推升美股，但從11個產業分類來看，僅REITs超越2018年高點，統計至2月中，REITs ETF資金已轉淨流入，及美債殖利率走緩，REITs後市表現可期，將目前已實現漲幅，加上折價幅度未來價平空間，REITs相關基金全年估計有2成以上報酬率，投信建議，指數拉回可進場加碼。

台新北美收益基金經理人李文孝表示，美債殖利率逆轉2016年脫歐以來的上升趨勢，預計2019年第一季將在2.5～2.85％區間震盪，為REITs一大利多，目前REITs股利率與美債利差仍有1.3個百分點，有助資金流入。

統計至2月19日各區域REITs表現佳，以美國REITs逾13％居冠，顯示資金偏愛美國不變，激勵國內相關不動產基金表現，同樣以布局北美表現較亮眼。

群益全球地產入息基金經理人邱郁茹認為，美國升息態度轉鴿，REITs面對的利率風險下降，加上基本面並未轉差，為不動產需求提供支撐，且在市況波動仍存下，資金也偏好REITs這類營收可預測性較高標的，REITs後市表現仍不看淡。

由於不動產市場不同市況會產生區域、類股的快速輪動，建議布局不妨以全球型REITs基金介入，達到降低單一區域風險。

安本標準投信預期，經歷2018年金融環境大幅收緊，政治風險明顯上升後，全球經濟活動跟著進入放緩階段，尤其是美國以外的地區，2019年全球經濟增長率估值從3.7％調降至3.3％左右，包括美國及各主要央行陸續釋出鴿派訊息，緊縮政策可能造成的利率風險減弱。

經濟成長走緩，但美國的新增就業數據仍然強勁，有利於住宅與商辦型REITs。李文孝強調，再看經理人生產指數反彈，也有利工業REITs，但後續是否能維持成長動能需密切觀察。

工商時報【陳怡均】

東南亞經濟成長穩健，帶動高階房產需求升溫，加上當地消費者對房屋設計的喜好與日本人相似，吸引日本建商進軍東南亞市場。

■Japanese developers fuel Southeast Asia's luxury condo boom.

隨著東南亞人民所得提升，富人愈來愈多，高級豪宅大樓需求大增，使東南亞市場成為日本房產開發商和建商的兵家必爭之地。

據《日經新聞》估算，日本企業過去五年東南亞建造約3萬戶住宅單位，規劃未來五年再供應至少8萬戶。

日本風格 大受歡迎

除東南亞經濟成長穩健、帶動高階房產需求旺盛之外，當地消費者的喜好與日本人相似，是吸引日本建商搶進東南亞市場的誘因之一。

日本大樓建商採取與國內相同設計原則與規格，在東南亞推出後往往大受歡迎。

野村房地產開發公司（Nomura Real Estate）與日本百貨業者三越伊勢丹控股公司、菲律賓開發商Federal Land合作，在馬尼拉市郊新開發的住宅區打造結合購物中心與住宅的四棟高級大樓。該建案預計2023年交屋，但已接到上百通詢問電話，使該公司在2018年11月成立展示據點。

野村房地產指出，「馬尼拉房市供不應求，因當地中產階級消費群不斷增長。」

日本建商大和房屋工業（Daiwa House Industry）高層西岡表示，像浴室、廚房等區域的規格設計，東南亞客戶大多偏好日本風格。大和房屋目前在胡志明市與野村房地產合作，推出2,300戶的住宅大樓。

大和房屋在胡志明市大樓建案三階段釋出，該公司表示市場需求強勁。2017年首批320戶推出3小時內銷售一空，當時吸引約1,000名買家看房。

大和指出，後來釋出的戶數都在一天內就全數賣光，西岡指出，「我們現在很難在日本看到這樣的銷售盛況。」

買家多為老闆或企業高層

日本建商在東南亞打造高級住宅大樓，設健身房、大型游泳池等公共設施。平均面積100平方公尺物件起價約26萬美元，買家大多是年收入逾3萬美元老闆或企業高層，約40多或50多歲，多以現金付款。

日企自2010年開始積極進軍東南亞房市。兩大地產商三菱地所（Mitsubishi Estate）與三井不動產（Mitsui Fudosan）率先在泰國、新加坡展開大樓建案，其他對手隨即跟進，包括規模較小的野村、東京建物（Tokyo Tatemono），甚至鐵路業者房地產部門和房仲也紛紛進駐。

有鑑於泰國房市競爭日趨激烈、土地價格扶搖直上，以致於購買土地與賣房難度增加，促使日本建商轉戰越南、菲律賓等鄰近市場。

印尼經濟穩定擴張，也吸引許多日本建商前往打造住宅大樓。東急不動產（Tokyu Land Corporation）擬於未來幾年在印尼建設逾4,000戶住宅，同時還在雅加達南邊以Branz品牌打造高級住宅區。

為了確保品質，東急不動產選擇與日本建設公司合作，而非在當地尋找建商，並且強調嚴格監督建造過程，俾以提供客戶如同在日本一絲不苟的房屋品質與管理服務。

野村證券分析師認為，東南亞豪宅大樓風潮興起，主要是因為富裕消費者從過去偏好住在郊區，如今傾向市中心的大樓，帶動東南亞市場高級住宅大樓供不應求。

【大紀元2019年02月20日訊】（大紀元記者溫妮綜合報導）隨著去年年底海外買家禁令的實施，加上目前澳大利亞住房市場的困境，新西蘭房市將發生怎樣的變化？國際專業服務公司畢馬威（KPMG）將2019年視為新西蘭房市關鍵的一年。

據金融網站interest.co.nz報導，畢馬威在其2018年《金融機構業績調查》（Financial Institutions Performance Survey）中表示，2019年可能是新西蘭房價適應能力的「試金石」。

2018年市場以兩種節奏結束

畢馬威在報告的住房部分指出，2018年新西蘭住房市場以兩種節奏結束。

報告表示，2018年12月，奧克蘭中間價為86.2萬元，較2017年12月上漲0.2％。這表明奧克蘭市場似乎已經見頂，儘管銷量大幅下跌，但價格仍然穩定。另一方面，除奧克蘭外，全國其它地區中間價為48萬元，較2017年12月上漲6.4%。

報告指出，經濟學家普遍認為，新西蘭房價往往與澳洲走勢一致，這反映出兩國市場相似的供需因素。但澳洲對新西蘭的影響往往要滯後半年的時間。目前澳洲市場疲軟，悉尼房價下跌9.5%，墨爾本下跌5.8%。因此，很多人擔心新西蘭市場（主要是奧克蘭）遲早會出現類似現象。

畢馬威表示，儘管一些評論員認為，缺乏住房供應、高移民數字和創紀錄低利率等因素將限制來自澳洲的影響。但這種邏輯意味著，當前的市場價格只是從潛在的經濟因素上看是理性的，而「資產泡沫」往往受非理性因素所影響，例如『擔心錯失良機』等心態。

因此，畢馬威認為，由於新西蘭從2018年10月開始實施海外買家禁令，加上澳洲房價正處於掙扎之中，2019年很可能成為新西蘭房價適應能力的「試金石」。

影響房市的主要因素

（一）LVR限貸令

畢馬威指出，今年年初開始，儲備銀行開始略微放鬆了貸款-房價比（LVR）限制，這一因素可能有助於支撐房價。

報告分析說，儲備銀行清楚，儘管新西蘭家庭債務與收入比很高，新西蘭容易受到全球風險的影響，但房價上漲和家庭貸款增長幅度似乎有所放緩，因此該行可以略微放鬆LVR限制。

但畢馬威表示，這不大可能產生重大的直接影響，因為這些銀行已經在現有的LVR限額內發放了大量貸款，而且從歷史上看，各銀行幾乎沒有突破限額的傾向。

除此之外，由於高LVR貸款可能需要額外的資本要求，而且可能需要大量的資本，銀行可能會認為不值得發放這類貸款。

（二）KiwiBuild

畢馬威指出，儘管KiwiBuild承諾在2028年底前為首次購房者建造10萬套經濟適用房，但在截至2018年11月30日的5個月內，僅建成33套，另有77套在建，這說明KiwiBuild距離真正對住房危機產生實際影響還有漫長的路要走。

畢馬威表示，新西蘭各大銀行均同意為KiwiBuild買家提供貸款，Kiwibank和ASB銀行還為貸款人提供現金激勵，多數銀行將首付門檻降低到5%-10%。

（三）海外買家

報告指出，去年10月生效的海外購房者禁令似乎已經影響了住房市場，而且影響程度可能超過預期。

2018年12月，全國住房銷量降至7年來的最低點，下降12.9%，儘管下降的部分原因是上市房源減少了13.3%。除

奧克蘭外，新西蘭其它地區住房銷量僅下降8.2%，而奧克蘭地區受到禁令的影響似乎最大，銷量大降24.3%。

畢馬威表示，海外買家禁令的影響，加上建房許可的增加和KiwiBuild，最終「房市泡沫」是否會破裂，還有待觀察。

目前新西蘭市場啥情況？

權威數據顯示，奧克蘭住房市場持續穩定，但繼續呈下跌趨勢。全國租賃市場都很緊張，惠靈頓和奧克蘭房租創歷史新高。

新西蘭估價局（QV）2月13日發布的數據顯示，今年1月，奧克蘭住房平均價較去年同期下跌1%。這是奧克蘭平均價連續第2個月出現下跌。

新西蘭房地產協會（REINZ）2月14日發布的數據顯示，今年1月，奧克蘭中間價創下3年來的最低水平，從去年12月的82萬元下跌2.4%至80萬元；全國中間價為55萬元，略低於去年12月，但較去年同期高出5.8％；全國16個地區中，有14個地區房價同比上漲，只有奧克蘭和基督城在下跌。

根據Trade Me的數據，今年1月，惠靈頓市租金高居全國首位，過去一年裡上漲10%，周租金高達595元，較奧克蘭高出45元；全國租金增長5.3%，創下每週495元的最高紀錄。

OneRoof編輯沃恩（Owen Vaughan）表示，隨著近20萬名大學生下週開學，租房需求增加將會打擊各行各業的租房者。

奧克蘭租賃房源日益緊張，從海外招聘的教師因找不到房，不得不住在校長家。

據報導，最近奧克蘭西區Flanshaw Rd School校長泰勒 – 帕特爾（Cherie Taylor-Patel）不得不敞開家門，為兩名來自海外的教師及家屬提供住處。其中一位來自斐濟，和他一同前來的還有自己的妻子和1歲大的孩子；另一位是從巴西回國的新西蘭教師。

房市信心調查：奧克蘭房價不會上漲

ASB銀行2月15日發布的住房信心調查顯示，預計房價會上漲的淨比例在下跌，全國淨23%的受訪者預計房價會上漲，低於28%的長期平均值，但高於去年同期的16%。

奧克蘭只有淨8%的受訪者認為房價會上漲，創下該地區9年半來的最低水平。

調查還發現，5年半以來，首次有更多的受訪者認為現在是買房的好時機，而不是 糟糕的時機。17％的人認為現在是購房好時機，而16％的人認為不是好時機。

另外，儲備銀行最新季度期望調查顯示，人們對今年房價漲幅預期大幅下降。受訪者預計，未來12個月內房價平均漲幅僅為1.91%，較3個月前的2.86%大幅下降。

責任編輯：上官翎

受資源價格上漲、勞力短缺惡化和廉價資金湧入房市影響，日本東京房地產價格已逼近泡沫化時代寫下的史上最高水準。

日本民間研究公司不動產經濟研究所數據顯示，去年大東京地區新公寓價格平均為每坪287萬日圓（約81萬元台幣）。1990年大東京地區新公寓價格觸頂，達到每坪308萬日圓，當時日本資產泡沫尚未破裂。

勞力短缺持續推升日本營建公司人力成本，原物料價格則不斷上漲，營建用地競爭日益激烈也正在推升房價。另外，東海東京調查中心首席經濟學家武藤弘明指出，2013年以來日本銀行（央行）持續推動的超寬鬆貨幣政策已扭曲市場，資金不斷湧入不動產。

武藤弘明說：「我認為這種情況會持續下去，直到2021年左右。」武藤弘明表示，由於全球經濟成長減速，日銀將難以緊縮政策。

1989年日本資產泡沫達到頂峰時，東京部分公寓價格超過10億日圓，超過30層樓建築物開始湧現。隨著資產泡沫破裂，東京房價大跌，2002年東京公寓每坪價格僅泡沫化時期一半左右。（林文彬／綜合外電報導）

國內外的私募股權公司各個摩拳擦掌，準備大舉投資印度房地產市場，數億美元的資金挹注有望提振當地房產市場。

印度房地產市場多年來深陷泥淖，許多建案不是胎死腹中就是一延再延，讓買家退避三舍。銀行的壞帳問題及影子銀行爆發債務違約，也讓開發商近期受信用緊縮衝擊。但業內人士表示，隨著監管制度改變及貨幣政策展望轉為較鴿派，為房產業帶來利多消息，私募股權公司正湧入價值具吸引力的資產。

房地產諮詢公司Anarock主席說：「可負擔的房屋獲得大量動能，私募業者嗅到絕佳商機，預期每年8%至10%的報酬率，除了當地投資客，美國、新加坡及加拿大的海外投資客也趨之若鶩。」

印度最大商用不動產持有者之一的黑石集團（Blackstone Group）2月同意收購可負擔房產開發案Aadhar Housing Finance的多數股權，並承諾加碼80億盧比（8,800萬英鎊）資金，以取得更多權益。

加拿大退休基金魁北克儲蓄投資集團（CDPQ）旗下子公司Piramal Enterprises和Ivanhoe Cambridge上周宣布，對開發商Lodha Group在孟買外圍Palava的建案投資7,015萬美元。此外，HDFC Property Fund和Kotak Realty Fund數個印度國內房地產基金也相繼搶占房市商機。

根據業界消息，加拿大資產管理公司Brookfield正瞄準印度約六項房地產投資，並計劃將投資額翻倍至超過10億美元。阿布達比投資局（ADIA）和國際房地產公司Hines也計畫宣布在印度的投資計畫。

【大紀元2019年02月17日訊】（大紀元記者陳光澳洲悉尼編譯報導）房地產業界人士認為，2019年購買澳洲房產的中國買家的數量很可能會保持不變，或將成為推動澳洲正在趨於疲軟的房地產市場的一個動力。

據澳洲Domain房地產網站發佈的消息，中文海外房產網站「居外網」（Juwai.com）在最新的「2019年中國人購買澳洲住宅房地產展望」（Australia 2019 Outlook for Chinese Residential Real Estate Buying）報告中稱，即使外國買家在買房時面臨額外的州稅且難以獲得貸款的情況下，這一樂觀的預測仍然存在。

居外網（Juwai）總裁Carrie Law表示，與澳洲不同的是，中國人在國內缺乏吸引人的另類投資。

她說： 「銀行存款收益率非常低。中國證券交易所仍然不成熟，是2018年全球表現最差的。中國房地產市場受到嚴格監管，難以投資。 對等借貸和私募股權基金因欺詐、管理不善和政府的打擊已然崩潰。」

「由於缺乏其它吸引人的投資機會，中國人將53%的財富投入房地產業。在2018年的調查中，中國海外投資者將住宅物業稱為他們最喜歡的資產類別。」

該報告估計，去年中國大陸買家在全球房地產上投資了1293億美元，比去年增長了3%至8%。

這一水平在今年可能仍將保持穩定。 維州將繼續獲得最大的投資份額，悉尼排第二，布里斯本排名第三，其次是阿德萊德和堪培拉。

就買家興趣而言，與2017年同期相比，去年第四季度的中國買家對澳洲房產的查詢量增長了58.1%。

這一預測也得到了澳洲其他的經常與中國住宅買家打交道的代理商的支持。

Black Diamondz房地產公司的主管Monika Tu表示，中國買家的需求仍然存在，但最大的挑戰是如何將資金從中國轉出來或如何從當地銀行獲得融資。

「但這對賣家來說有了一個很大的優勢。因為他們現在經常要在交易談判要求更長的結算期，為此他們需付出更高的代價，這通常意味著賣家會獲得巨大的收益。」她說。

Monika Tu 認為，「澳洲仍然是他們的首選目的地」。

悉尼蘇富比國際房地產公司（Sotheby』s International Realty）主要負責處理中國買家事務的Lu Lu Pallier也認為，2019年將會繼續看到與2017年相似的中國買家的購買水平。

她表示，對中國買家「影響最大的是中國和澳洲政府的政策，而這些政策都沒有改變。」

預計中國房地產買家將會繼續關注澳洲的新公寓、新獨立房，以及土塊方案，特別是開發商或第三方可以提供貸款的城市外郊的新房地產開發區。

責任編輯：簡沐

醫美行業“爆炸式”發展

「顏值經濟」的興起，讓醫療美容行業逐漸由極少數人群的專屬向廣大群眾普及，並成為繼房地產、汽車銷售、旅遊之後的第四大服務行業。

專業從事醫學資訊諮詢服務的比美特公司數據顯示，我國醫療美容市場將於2020年達到4640億元，年均複合增長率達38.14%。國際美容整形外科學會的數據同樣證實，我國已經成為僅次於美國和巴西的全球第三大醫療美容市場。然而，醫美行業爆炸式發展的同時，行業亂象也愈演愈烈。
不久前，北京市大興區人民檢察院就起訴了一起案件。趙女士2018年7月在店裏準備為顧客注射瘦臉針時被警方抓獲，並因涉嫌銷售假藥罪被檢方提起公訴。趙女士通過網上進貨俗稱“粉毒”的“韓國瘦臉針”，在沒有經過正規培訓的情況下為顧客打針，還曾為自己的丈夫注射，民警當場查獲肉毒素針劑1支。

半月談記者採訪瞭解到，近兩年，由於整容失敗到公立醫院進行修復的患者比較常見。一些在無證無照的機構做微整形手術的患者，手術效果不佳，發生術後感染甚至傷殘、危及生命的情況也不鮮見。

「打玻尿酸打到視神經導致失明、腦栓塞的患者有好幾例。」安徽醫科大學第二附屬醫院整形外科主任曹東升說，她們都是在一些私人美容機構、工作室接受的注射，這些機構不僅沒有醫療機構許可證，就連打針的人也不是醫生，根本搞不清血管、神經的位置，甚至連注射的填充物也不一定是合格產品。不少機構號稱他們的玻尿酸、肉毒桿菌是所謂的水貨、走私貨，其實就是假貨。

暴露的失敗案例，只是冰山一角

半月談記者採訪瞭解到，非法整形機構和非法整形行為已呈氾濫態勢，有關部門接到投訴和舉報，或是被媒體報導出的極端案例僅僅是冰山一角。業內人士表示，一旦術後出現問題，這些非法機構或「遊醫」要麼溜之大吉，要麼就是給患者高額的「封口費」，甚至通過各種手段威脅恐嚇患者。
「有一位隆胸手術患者來做修復，我問她填塞的假體是什麼，患者本人也不知道，而當初做手術的美容院如今已找不到了。」曹東升說，「有的手術失敗後不能收場，患者被送到醫院，美容院就派人貼身照顧、全程看護，不允許患者跟醫生多說一句話。他們的人還不停地勸患者手術已經失敗了，後期修復要很多錢，不如用沉默來換取高額賠償。」

在這種全方位掩蓋下，醫美的高風險往往不為消費者所知，特別是隨著微信等社交軟體的普及，一些無資質「遊醫」轉戰網路，利用網路聯繫的便捷性和經營場所的隱蔽性，讓受害者不知不覺就掉進了坑兒。

青少年成整形主力，規範市場不容再緩

「整容市場如此之亂，不少機構還拼命鼓吹，只要長得好看就是人生贏家，誤導了許多青少年。」中國醫學科學院整形外科醫院教授楊斌說，還有一些機構甚至聯合互聯網小貸公司推出所謂的「美容貸」，讓一些沒有支付能力的青少年在未經家長許可的情況下貸款整容。

「一些整形機構行銷勢頭兇猛，通過廣告、明星網紅效應以及‘人帶人’等精准方式攬客。美容貸等讓收入水準不高的學生群體和年輕人更容易加入整形大軍。」曹東升說，目前網路上「美得千篇一律」的「網紅臉」流行，各種網站上的整容軟硬廣告鋪天蓋地，全社會亟須加強對年輕人審美觀的引導，避免形成功利化的審美取向。

業內人士認為，隨著生活水準提高，人們更捨得對「美」投入，整形的市場需求大於正規供給。當前正規從事整形專科的醫務人員缺口大，導致市場上各類機構和「工作室」瘋狂增長、魚龍混雜。而這些機構普遍沒有配套的其他專科團隊，如麻醉、急救、呼吸等，一旦發生意外就缺乏搶救能力。

楊斌介紹，正規的整形外科醫師通常是高等醫學院校畢業，經過整形外科研究生和住院醫師規範化培訓後，還需再經過多年正規的整形外科、美容外科專業培訓，獲得國家政府部門頒發的資格和執業證書，才有資質和專業技能從事整形美容工作，確保合法、規範地開展醫療操作。

王冷建議，相關網路平臺亟須加強自身管理，審核美容從業者的經營資質，創新監管方式，避免無照經營者利用網路平台進行宣傳。消費者要意識到，即使是「微整形」也屬於醫療專案，應通過正規醫療機構由執業醫師開展服務。

【大紀元2019年02月14日訊】（大紀元記者孟謙法國報導）巴黎地產，可謂寸土寸金，眼看著公寓房的價格就要衝破1萬歐元/平米的界限了。若要買房的話，無論是用於居住，亦或是投資理財，有必要做足功課。

巴黎市區：哪些街區適合您？

• •  首次買房者

確定目標：30平方米左右的2居室公寓、老建築（19世紀）、高樓層、無電梯；或者中間樓層、帶電梯的建築。

潛在街區：Goncourt-Voltaire（11區）、Daumesnil（12區）、Epinettes（17區）、Guy-Môquet（18區）、La Villette（19區）。

預算：25萬歐元至33萬歐元

確定目標：四居室、帶電梯、高樓層、附近有學校。

潛在街區：Roquette-Père-Lachaise（11區）、Jean-Baptiste-Say和Janson-de-Sailly、Auteuil（16區）、還有14區和15區以南一帶。

預算：80萬歐元至130萬歐元

• •  投資理財者

確定目標：單間公寓、20平米左右、需全面裝修。

潛在街區：Saint-Maur-Père-Lachaise（11區）、Jules-Joffrin-Marcadet Poissonniers（18區）、Crimée-Ourcq（19區）。

預算：18萬歐元至22萬歐元、

大巴黎：哪些城市適合您？

• 首次買房者

確定目標：2居室公寓、30至35平米、老建築。

潛在城市：Suresnes（92省）；Saint-Ouen、Noisy-le-Sec（93省）；Le Kremlin-Bicêtre、Villejuif（94）。

預算：15萬歐元（需另外裝修）至20萬歐元（狀況良好）。

• •  第二次買房者

確定目標：較豪華的別墅、帶花園或庭院（loft）。

潛在城市：Villejuif、Cachan（94省）；Bagnolet、Pantin、Montreuil（93省）。

預算：45萬歐元至75萬歐元

• •  投資理財者

確定目標：小面積公寓、通過「免稅購房Pinel政策*」投資出租、理想位置法式的1樓。

潛在城市：Saint-Denis、Montreuil（93省）；Le Perreux-sur-Marne、Nogent-sur-Marne（94省）。

預算：5400至6000歐元/平方的價位

*註：「免稅購房Pinel政策」是法國政府於2014年推出的住房法案——「皮奈爾法」（Loi Pinel），旨在為購買新建住房的戶主減稅，前提條件是住房在一定的期限內（6年以上），必須用於出租，目的是為了豐富全國的住房市場。

根據法案，投資者可選定退稅和投資期限，6年、9年、或12年，分別可享受12%、18%和21%的退稅。例如，投資者購買一套30萬歐元的公寓，選擇9年的退稅優惠，退稅總額5萬4千歐元，每年可退稅6千歐元。

責任編輯：王亦笑

21世紀經濟報導

圖片來源：海洛創意

文｜吳睿婕

2018年，投資者對越南房地產市場的熱情大漲。2018年4月，新加坡房地產開發商凱德集團（下稱「凱德集團」）在越南推出的首個住宅開發項目D2eight發售一天即售罄，而該集團在越南最大城市胡志明市開發、擁有350個單元的樓盤d 'Edge Thao Dien也在推出后兩個月內售罄，充分體現了「越南速度」。

繼泰國和馬來西亞之後，2015年7月，越南出台《住房法》，開放國內房地產市場，開發商可將每棟建築30%的單元售予外國人，擁有有效居民簽證的外國人及外國公司均可以購買越南房產。「此後外國投資者對越南房地產的興趣逐漸上升。」凱德集團越南首席執行官陳連邦接受21世紀經濟報導記者採訪時表示。

目前多數新開發項目位於胡志明市。世邦魏理仕（CBRE）的數據顯示，2016年和2017年，開發商和投資者在胡志明市投資了價值約12億美元的住宅用地和新建住宅物業，在越南首都河內，這個數字是5億美元。

來自中國的大批買家成為胡志明市和河內市樓盤預售現場的座上賓。世邦魏理仕最新報告顯示，2018年在胡志明市置業的外國購房客中，來自中國大陸的買家佔31%。中國購房者從第6位躍至榜首，成為越南房產最大買家。

記者綜合採訪獲悉，在投資目的和方向上，中國買家投資時看重的仍然是「升值空間」，傾向入手大城市的高端項目，且盲目跟風的趨勢比較明顯。而隨著越來越多國際企業和中國企業加速在越南投資設廠，一些了解當地情況的買家看到了湧入企業對住宅的需求，也將工業園區周邊的中低端公寓視為有潛力的投資項目。

胡志明市公寓單價破萬元

自《住房法》出台，越南樓市迎來了一波強勁增長。世邦魏理仕數據顯示，2015至2017年，胡志明市約有3.5萬套新高端公寓入市銷售，每平方米售價超過1500美元，與2012- 2014年只有不到1萬套公寓掛牌出售的情況形成鮮明對比。房價也應聲上漲，仲量聯行數據顯示，2017年胡志明市的新房價格上漲3.6%，別墅和城鎮住宅價格同期上漲13.6%。

21世紀經濟報導記者了解到，目前胡志明市市區公寓均價已上漲至每平方米約1.5萬元人民幣，個別高端豪宅的價格甚至達到每平米6萬至7萬元人民幣。以胡志明市迄今最大的高端開發項目Golden River為例，兩居室起價37萬美元，三居室起價49萬美元，約合每平方米4500美元。

開發商也看到了商機。過去三年裡，逐年增長的外商投資顯示出開發商對越南房地場市場的信心。來自新加坡、日本和韓國的開發商尤其青睞市中心和地鐵站附近項目，而越南當地開發商則選擇與外國開發商簽訂合資協議，以合作形式完成項目。

凱德集團1994年進入越南市場，是入場最早的外國開發商之一，目前越南已成為其東南亞地區布局中僅次於新加坡和馬來西亞的第三大市場。該集團在越南7個城市擁有15個住宅項目，總資產達13億新元（約合9.56億美元）。2017年，凱德集團在越南共售出1409個住宅單位，總銷售額為4.6億新元（約合3.35億美元），同比增長63％。

越南房地產市場高速增長的原因何在？從內部來看，越南經濟高速發展，中產階級不斷壯大，人們消費能力也迅速提高。2000年越南人均GDP為388美元，2018年躍至2600美元，增長將近7倍。世界銀行報告也顯示，越南每年約有150萬人加入中產階級行列。「強勁的經濟增速、快速的城市化進程、龐大的年輕人口和不斷壯大的中產階級推動了越南人對充滿高質量的生活、工作和娛樂場所的需求。」陳連邦對本報記者表示。

從外部看，除2015年出台的《住房法》助推樓市，近年來外國投資者原本青睞的投資區域因需求過旺房價飛漲，紛紛出台嚴格限購措施。Global Property Guide數據顯示，香港房價過去10年內上漲207.58%，泰國上漲大約48.65%，紐西蘭奧克蘭市樓市4年內飆升75%。去年8月，紐西蘭開始禁止多數外國人在本國購買房產，溫哥華、新加坡、悉尼等也開始對外國購房者征重稅。

於是，來自亞洲的投資者將目光轉向了越南。「一些高端產品30%的外資配置限額很快就被填滿。」第一太平戴維斯（Savills）越南業務副董事總經理Troy Griffiths表示。

中國人青睞大城市高端盤

這其中自然不乏中國買家的身影。世邦魏理仕最新報告顯示，2018年在胡志明市購房的外國買家中，來自中國大陸的置業者佔31%，2016年這一比例僅為2%，2017年為4%。中國內地購房者由此超過越南、韓國和中國香港等地置業者，從第6位躍升至榜首，成為越南房產最大買家。

中文海外房產平台居外網向21世紀經濟報導記者提供的數據也顯示，2017年中國買家通過居外網諮詢越南購房次數比2016年增加458%，2018年越南房產詢盤量比2017年再漲124%，到2018年第4季度，詢盤數量環比急升77%。「過去兩年，中國買家對越南房產的興趣猛增，呈井噴之勢。」居外網董事CEO羅雪欣對本報記者說。

記者獲悉，在投資取向上，中國買家仍最看重「升值空間」，而非為了自住。「中國人購買房產時，常會拿越南和以前的上海做比較，希望能從房價升值中獲利。」仲量聯行越南分公司主管Stephen Wyatt表示。

從投資方向來看，中國投資者偏愛大城市的高端項目。居外網數據顯示，中國買家在越南購房目的地依次為胡志明市、河內、芽庄、峴港和芹苴 （Can Tho）。他們尤其喜歡靠近市中心的大型項目。「中國人還是願意投資已有詳細未來規劃的新區，尤其是一些位於地鐵沿線、前景不錯的高端項目。」 越南鐵成房產經紀公司負責人劉鐵成對21世紀經濟報導記者表示。

而隨著中國買家大量湧入，盲目跟風也成為一個明顯特點。劉鐵成對記者坦言，中國買家購房往往根據初步印象入手，「跟著趨勢賺錢，沒有什麼技術含量。」

不過，由於越南成為各企業投資設廠的熱門目的地，中國買家購房趨勢或有所改變。一些越南房產經紀人已發現，越來越多的國際企業和中國企業加速在越南投資設廠。羅雪欣對記者表示：「跨國公司的供應鏈將有望陸續轉移到越南和馬來西亞這些已經具備較成熟製造能力的國家，而在『一帶一路』倡議下，越南的基礎設施也將持續改善，這些都是房地產業的利好因素。」

因此，一些特別了解越南當地房產的中國投資者便會選擇投資工業區周邊的中低端公寓，「（這些房子）用來出租，並且還可以期待升值。還有小部分人選擇旅遊地產，有條件的更會投資地皮，自建迷你公寓出租，（這種項目的）回報率可達每年10%-25%。」劉鐵成說。

（本文來自於界面）