美商仲量聯行（JLL）今（5）日發布最新報告《智慧城市成功之路：連接人、不動產科技及不動產》報告指出，聯合國統計，全球55％人口住在城市，2025年還將攀升至68％，環境壓力暴增，連帶導致交通、廢物處理、公共安全等問題，全球逾1,000座城市宣布投入智慧城市，企圖藉此改善問題。
但根據統計，這1,000座城市，能夠順利發展的城市，少之又少，僅15座城市，包括：維也納、新加坡、倫敦、芝加哥、上海、伯明罕、首爾、廣州、聖艾伯特、重慶、巴黎、深圳、大連、桑坦德、達文蓋雷，制定全面性戰略及詳細發展項目。
仲量聯行最新研究，針對智慧城市推進遲緩的原因進行探討，並歸納6大主因：城市結構龐雜、政府體制僵化、政府公開透明、解決方案複雜、完整的產業鏈、高成本高風險。
記者錢玉紘／綜合報導
新加坡以奢華美宅、宜人的天氣與美食著名，也有不少「瘋狂富豪」想在這裡置產。近日一棟豪宅以2.3億新加坡元（約新台幣52億元）出售，創下了該國豪宅交易的紀錄，據傳買主與臉書共同創辦人愛德華多·薩維林（Eduardo Saverin）有關。
綜合外媒報導，這間天價豪宅位在精華地段納森路（Nassim），旁邊就是有許多星國名店的烏節路，附近還有被列為世傑文化遺產的新加坡植物園等景點。原先的所有者是私人公司「Winringt Investment」，自1980年代起就由永泰控股（Wing Tai Holdings）執行主席鄭維志（Cheng Wai Keung）和妻子共同擁有。
在寸土寸金的新加坡，這棟豪宅占地高達7900平方公尺（約2389坪），有一棟2層樓的豪華別墅、私人網球場、游泳池、前門到房屋本身的道路就有100公尺長。據傳買家為一間名為「SG Casa」的信託公司，消息人士透露，這間公司由臉書創辦人薩維林掌控，他在2012年成為新加坡公民。
即使新加坡在2018年終為了抑制房地產價格攀升，祭出房地產降溫的相關措施，奢華的天價豪宅市場仍然相當活躍，戴森（Dyson）創辦人詹姆斯（James Dyson）也在新加坡置產，分別花了7380萬和4100萬新加坡幣（約台幣17億、9.4億元），據傳馬雲也有在新加坡購入豪宅，佔地大約2787平方公尺。
關鍵字：新加坡﹑豪宅﹑臉書﹑Eduardo Saverin
原文網址: 新加坡2千坪豪宅創紀錄「52億天價成交」 傳買家是臉書創辦人 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1503991#ixzz5viLsCxM9
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2019-08-04
作者: 胡偉良
▲（圖／Pixabay）
在房地產市場上，只要房價不會出現大漲大跌現象，炒房者就自然會退出市場的。既不損壞經濟，又能還市場一片淨土。
根據澳大利亞（澳洲）統計局公佈的住房價格資料，在過去1年裡，澳大利亞整體的房價水準下跌了5.1%，其中澳大利亞最繁榮的房地產市場——雪梨，更是直接下跌了13.2%。持續上漲了55年、漲幅高達66倍的澳大利亞房地產，正迎來樓市寒冬，是10年來最大的跌幅！
這幾天，加拿大國民銀行發佈指數顯示，今年3月加拿大房價與去年相比下跌0.3%，累計連續6個月下跌。加拿大房產協會（CREA）早些時候發佈的資料顯示，今年2月加拿大房屋銷售量環比下降9.1%，創下自2012年11月以來的新低。
一位加拿大房產投資仲介負責人衛剛表示，「4月的情況肯定不會好轉，因為加拿大樓市最大的海外買主——中國土豪現在考慮的，是儘早拋售套現，而不是抄底。」近期他接到多位中國富豪拋售加拿大別墅的詢問，人數比2017年高出了3-4倍，但問題是即便他們降價10%出售，也未必能找到接盤的人。而幾年前業界流傳著一句話：「每班從中國飛往加拿大的飛機裡，逾40%乘客是來買房的。」他們稱這些人為「中國大媽」。
房價從火爆到低迷，可謂經歷了大漲大跌的過程，其中原因跟當地的政策有關，加拿大用一個字就讓房地產崩了，那就是「稅」。為了阻止中國人投資，加拿大不惜讓房價崩盤，也要徵收嚴厲的房地產稅賦。政府希望通過實施房地產稅賦抑制升溫過快的樓市，讓本國人有個穩定的住房環境。
如今看來，效果是立竿見影的。很多人認為此次調整，「中國大媽」變得如此理性跟買漲不買跌的心態有關，然而投資機構Des Voeux Partners首席投資官Jesse Friedlander認為，事實上背後的深層次原因，是越來越多計畫海外投資房產的中國高淨值人群趨於理性——他們知道前些年加拿大房價大漲是中國投資客炒起來的，現在不願接最後一棒。
在這樣的背景下，不少加拿大房產仲介機構只能「緊盯」有意移民加拿大的中國高淨值人群，因為對他們而言，在當地買房屬於「剛需」。
在房住不炒環境下，房子越來越回歸居住屬性，炒房者能立足的空間也越來越小，所以未來市場應該是剛需和改善人群作為目標受眾。這是市場回歸理性的必然之路，也是最終之路。
加拿大的「中國大媽」不敢抄底不敢接盤，當前中國購房者也不敢接盤，這正說明很多人是炒房心態，原因他們心裡很清楚，自己炒起來的怎麼能自己接？
對於很多城市的房價，普通剛需購房者已經無力購買，加上各種利好剛需的租房政策，會稀釋部分剛需人群暫時不買房。能買房的基本上也都買了，沒買房的很多所謂剛需實力真的是不夠啊！
炒房者買房並不是為了囤房玩，如果他們不是為了賣出去，沒有人會買那麼多房子。可是，到時候會發現，真正的剛需要麼買不起了，要麼該買的也早就買了，或者他們早就選擇了其他的居住形式。
澳、加的房地產市場情形足以做為我們的参考，從當前台灣房地產市場上的現況來看，炒房客現在考慮的，應該是儘早拋售套現，而不是抄底，而此時也是剛需者進場抄底的好時機。
（本文由「胡偉良博士」授權提供）
數十億美元被卡在沒流動性的豪宅市場裡，正嚴重威脅印度經濟的健全度。
■Billions of dollars stuck in illiquid luxury property now present a serious threat to India's economic health.
孟買是印度的商業與娛樂產業重鎮，一幢位於市中心精華地段、名為皇家宮殿（Palais Royale）的複合式大樓，號稱完工後即成為印度最高大樓，是億萬富豪與寶萊塢明星的理想居所，但其尚未落成即淪為爛尾樓，凸顯印度金融體系內正出現嚴重問題。
印度房產面臨重大危機
房地產是印度經濟重要的環節之一，但現在除了皇家宮殿外，其附近也有不少沒蓋完的爛尾樓，顯示印度房地產市場正面臨重大危機。
過去十年來，部分印度大型金融集團看好印度經濟高速成長，將可孕育出一個新世代的富裕銀行家、律師和科技企業家，他們將願意在孟買這個印度人口最多的城市砸數百萬美元購買豪宅。
一群全力押注這趨勢的影子銀行，就願意為這些豪宅建案提供融資來分一杯羹。這些非銀行的財務公司，包括向皇家宮殿提供融資的Indiabulls Housing Finance等，因為敢於押注而迅速成為印度金融體系統內一個重要部分。
這些影子銀行在過去數年間，已成為向印度不動產開發商提供信貸的最大融資來源，在2013年到2018年間，影子銀行的每年放款增長幅度逾20％。
不動產行情轉空 嚇跑買家
本來看似穩賺不賠的不動產放款業務，因為印度經濟往下走，讓昂貴的不動產行情轉空頭，不但嚇跑富豪買家，還令信貸流動性被卡住。
目前不動產開發商所背負的龐大債務相當嚇人，開發商積欠影子銀行的欠款合計約2.5兆盧比（約370億美元）。
印度馬亨達（Mahindra）集團首席經濟學家舒克拉（Sachchidanand Shukla）指出，若大型不動產開發商得不到資金周轉，就可能迅速引發骨牌效應，其後果會十分可怕。
不動產顧問公司Anarock估計，光是孟買市中心就有一半豪宅找不到買家，約1.1萬戶豪宅總值達5,900億盧比，這相當於87.4億美元。專家認為有數十億美元資金被卡在沒流動性的豪宅市場裡，會嚴重威脅印度經濟的健全度。
仲量聯行（JLL）印度業務部門主管奈爾（Ramesh Nair）強調這有重大影響。若不動產景氣不能起來，整個印度都會有麻煩。
印度著名金融企業IL＆FS 2018年9月發生債務違約而被形容為印度版的雷曼兄弟危機。這起事件凸顯許多金融業借入成本低的短期債務後，以更高利率向開發商提供長期貸款來從中賺取利差。
當這種資金錯置的風險愈來愈明顯，促使銀行和共同基金趕緊收回自己的資金，讓那些影子銀行面對銀根短缺問題而難以撐下去。
萊坊（Knight Frank）指出，目前孟買豪宅供應量有增無減，上半年未賣掉的待售豪宅數量較2018年同期大幅增加14％。
由於外界擔心房市景氣滑落，會讓愈來愈多影子銀行和開發商發生債務違約，從而波及到印度商界，因此已有人呼籲政府應該趕快干預以避免發生更大危機。
https://www.chinatimes.com/newspapers/20190804000395-260210?chdtv
國際中心／綜合報導
除了中美貿易戰對於兩國之間的衝擊，從美國房市來看，許多投資客對於美國置產、購房自住的意願已經降低許多。在海外經濟放緩、美元強勢、川普反移民的情況下，外國買家到美國購買房地產的金額，比去年退減36％，可以說是自2013年來的新低。
綜合外媒報導，全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）對於國際交易的年度調查，至3月31日為止的12個月間，外國人共花費779億美元來購買美國房地產，看似相當可觀的數字，但其實比起去年同期，銳減了1210億美元。
而根據統計，購買美國房地產的最大買家以中國人為大宗，接著是加拿大、印度、英國、墨西哥等，其中中國買家今年在美國置產的比率比去年少了56％，是所有國外買家中減幅最大的，專家認為主要原因應是政府限制與經濟環境變差的原因。
對於海外買家而言，現今美國的房地產不如過去值得，房價上漲、外幣對美元貶值的情況下，中國到歐美都無法抵擋全球經濟狀況的連帶影響。全美房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯‧尹（Lawrence Yun）則表示，許多買家的心理壓力也很大，其中包括川普的反移民政策也是其中的原因，目前都還要再觀望是成為新的常態還是短期狀況。
原文網址: 買產金額減少36％ 中國投資客「停步觀望」美房市震盪！ | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1493470#ixzz5vQhdth8G
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【大紀元2019年07月30日訊】（大紀元記者祝蘭、王亦笑德國報導）一份最新權威統計數據顯示，德國房價越來越高，不僅大都市，連人口不會太密集的地區也是上升趨勢。不過，與歐洲其它國家、尤其是鄰國比起來，德國的物價和房價還是相對便宜的。
在柏林、漢堡、慕尼黑、科隆、法蘭克福、斯圖加特和杜塞爾多夫這七個大都市中，私有住房（Eigentumswohnung）的價格平均上漲了8.6%，單戶或雙戶住宅（Ein und Zweifamilienhaus）增加了6.9%。
在人口相對稀疏的地方，住房價格也在提高，只是漲幅不那麼大。在人口相對密集的鄉村型縣區，私有住房價格增加1.7%，住宅房價格增長4.3%。人口相對稀少的鄉村型縣區，私有住房價格增幅1.1%，住宅房價格增長4.5%。
因為低利息，總體經濟形勢良好，以及許多人湧向大城市，德國的住房價格從超過10年前開始就不斷上漲。而人口密集的地方，房子變得非常緊張，新建住房也無法滿足需求。聯邦銀行再次提醒，城市的房價最多上漲了30%。
相比2015年底，德國平均房價上漲了22%；在上述七個大都市，私有住房價格增加幾乎41%，住宅樓36%。其它大城市和人口密集城市外圍的地方，房價也明顯上升。人口相對稀疏的鄉村型縣區的住宅樓價格，增加了21.4%，私有住房16.3%。
根據聯邦統計局的數據，截至去年底，德國共有4220萬套公寓，總住宅面積近39億平方米。平均到每個人是46.7平方米，比2010年多1.7平方米。平均公寓面積近92平方米，比2010年的住宅面積增加了5.4％。
不過這遠遠滿足不了需求，尤其在大城市。根據德國經濟研究所（IW）的數據，德國在過去三年中建造了大約28.3萬套新住宅。但這只能滿足五分之四的住房需求。如果要彌補供求差距，還需要在今年和未來幾年建造大約34萬套新住宅。
德國房價固然每年都在上漲，但放眼歐洲，其它國家的房價漲速都不慢。與歐洲其它國家、尤其是鄰國相比，德國房價還算是相對便宜的。
這正是諮詢公司德勤（Deloitte）的最新調查中，房地產專家們得出的結論。他們比較了歐洲12個國家的住房成本，對比歐洲各國購買一套70平米公寓的成本，結果顯示，只有比利時和葡萄牙的房價比德國更便宜，其它國家都比德國貴。
根據各國居民的平均收入來看，在德國、奧地利、挪威，一套70平米公寓的價格相當於5-6年的平均工資；而在捷克，則相當於11年的平均工資。所以，從房價和收入的對比情況看，在捷克買房更難、更貴。
再看看租房市場，在德國房租最貴的慕尼黑，2018年的平均租金為每平米10.5歐元，這在44個歐洲城市中排名第29位。漢堡、法蘭克福和柏林的房租排名分別是33、34和40。這包括現有的租金，而不僅僅是新租房的價格。
而巴黎、奧斯陸和特隆赫姆（Trondheim）的房租是最貴的。巴黎以每平米房租近28歐元的價格，一如既往地排在最貴房租之榜首；挪威的奧斯陸每平米房租25.30歐元，排名第二；挪威另一個城市特隆赫姆每平米房租21.30歐元，名列第三。即使在東歐，一些國家的房價也比德國貴，比如華沙、布拉格、布達佩斯等。
儘管德國房價不停地漲，德勤公司卻判定，德國房市並不存在泡沫現象。因為德國房地產並不存在嚴重投機行為，房地產貸款也沒有系統性地擴張。也就是說，人們建房確實是為了「住」，而不是為了「炒」，房價上漲的確是因為人多房少、供不應求引起的。
責任編輯：周仁
泰國《曼谷郵報》引述地產代理業人士對中國購房者（海外購房意向）的調查顯示，最受歡迎的國家是泰國，其次是日本。一位業內高管表示，日本尤其是東京對中國購房者很有吸引力，因為東京將在2020年舉辦夏季奧運會。
報道引述曼谷地產代理高管指出，儘管目前存在一些不利氛圍，但泰國房產仍對中國購房客頗具吸引力。「關鍵因素是友好的當地人和（發達的）旅遊業」，他說。中國買家2019年一季度對泰國房產的咨詢量是2018年同期的4倍，其中85%咨詢價格在800萬泰銖以下的房產。
不過，中國買家依然相對保守，大多數仍然專注於傳統目的地：曼谷、芭提雅和清邁最受歡迎；蘇梅島和甲米島的買家也越來越多。一個地方如果與中國開通航線，擁有美麗的海灘，有吸引人的新公寓項目，且價格合適，那麼就能夠吸引中國購房者。
未來幾年，選擇前往泰國過退休生活的中國人數量或許相當可觀。到2030年，中國將有3.4億60歲及以上人口。這相當於泰國總人口的5倍多，而大多數中國人在四﹑五十歲時就開始規劃退休生活並為之投資。
值得一提的是新加坡資本在過去的18個月裡已累計在中國內地投資了近435億人民幣的物業資產，遠高於過去10年的平均值（約50億人民幣）。另外，香港、美國和加拿大的投資者在過去一年裡也表現活躍。
戴德梁行大中華區資本市場部主管李志榮表示,儘管雙方在價格上仍有約10至20%的落差，造成交易談判時間的延長。不過隨著市場上可售物業的不斷增加，預計價格將在下半年有所鬆動。目前收益率正處於歷史低點，短期內資產價格的下調預計也將促使收益率回升。另外，許多大型外資機構型買家正瞄準一線城市核心優質物業，然而目前此類型的可售資產仍十分匱乏。一旦市場上有可售的高標的優質物業或大型資產包，勢必促進投資額再次回升。
戴德梁行亞太區研究部主管林榮傑提到,對於許多市場參與者來說今年上半年可謂充滿挑戰。在中美貿易摩擦的持續籠罩下，即使第二季度市場需求有所回升，但整個上半年仍處於低位。我們預計2019年下半年市場需求相比往年也仍將有所放緩。然而，中國國內經濟目前展現出強大韌性，一系列刺激政策的出爐也已取得了一定積極效果。
較樂觀的是二線城市投資交易額有明顯上升。第二季度天津和成都兩地均取得大規模零售地產投資，分別達79億人民幣及22億人民幣。除了近期ARA聯手中金收購了位於成都的商業中心晶融匯外，黑石也將在今年完成對塔博曼熙地港購物中心的資產收購。該資產內總計涵蓋3宗零售物業，其中兩座位於西安和鄭州。
戴德梁行大中華區資本市場研究及預測主管陳妍斐表示,得益於當地人口以及可支配收入的快速增長，二線城市核心地區的購物中心不斷吸引國內外投資者的目光。同時，物流地產以較高的投資回報率以及新建用地的相對緊缺而持續受到投資者的追捧。近期的物流大宗交易包括工商銀行斥資約7.6億人民幣收購了宇培國際控股位於瀋陽、無錫和鄭州的3座物流園區。電商巨頭京東近日聯合新加坡政府投資公司GIC共同成立了近4億人民幣的物流地產基金。該地產基金將會在今年底完成京東近109億人民幣（包括借貸）物流地產的收購。陳妍斐指出，越來越多的地方政府開始向物流開發用地實施最低納稅要求，當前已在上海、南京、蘇州和杭州等城市實施，這意味著未來業主可能需要花更多的時間挑選租戶，以達到稅收要求。
林榮傑表示，如果貿易摩擦沒有進一步升級，我們預計外資將繼續活躍於中國國內商業地產投資市場。長期看來，中國龐大的地產市場規模，以及多樣化的城市、物業類型將持續吸引投資者的目光。
據牛津經濟研究院數據顯示，在2019至2021年期間，中國一線城市預計將會新增共120萬個就業崗位，其中大部分增長將來自於服務業。這勢必會帶來大量對優質辦公大樓的需求，帶動投資者興趣增長。
關於戴德梁行
戴德梁行是享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司，通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍布全球70多個國家，設有400多個辦公室，擁有51000名專業員工。在大中華區，戴德梁行的22家分公司合力引領市場發展，並於2017和2018連續兩年蟬聯《歐洲貨幣》綜合實力、租賃及銷售代理、評估、研究四項中國區年度大獎。2018年公司營業收入達82億美元，核心業務涵蓋物業管理、設施管理、項目管理、租賃代理、資本市場及顧問服務等。更多詳情 請瀏覽cushmanwakefield.com.tw或關注微信（戴德梁行）。
新浪美股訊 在全球超低利率環境下，資本湧入房地產資產不足為奇。對許多投資者來說，房地產被認為是最好的投資場所，但近年來，專家們一直在密切關注一些指標，這些指標表明一些房地產市場的泡沫風險正在上升。此外，他們還警告稱，加拿大和紐西蘭等國可能早該調整房價了。
日前，經濟學家尼拉吉-沙阿（Niraj Shah）發佈了一項自己的新研究，他通過跟蹤四個關鍵指標構建了一個房地產泡沫儀錶盤。四個指標分別是房價租金比（房價與年化租金之比）、房價收入比（房價與家庭收入之比）、實際房價（經通貨膨脹調整后的房價）和家庭信貸佔GDP的比例（家庭持有的債務與總經濟產出之比）。
僅在其中一項指標上排名靠前，就對這個國家的房地產市場發出了警告信號，而在多項指標上排名靠前，則表明該國的房地產市場非常脆弱。
需要指出的是，這裏的大多數指標都以2015年為基準年，以指數形式列出。換句話說，這些數據並不能代表這個比率本身，而是代表了自2015年以來這個比率上升或下降了多少。
房價租金比
這一指標說明了相對於租房者支付的租金房價上漲的速度有多快。如果房價上漲的速度遠快於房屋的收入（即租金），那麼從長期來看，它可能是不可持續的。
在比較房價和租金時，有四個國家表現突出。自2015年以來，紐西蘭（196.8）和加拿大（195.9）的房價租金比幾乎翻了一番。瑞典（172.8）和挪威（168.2）也緊隨其後。
在世界其他地方，這一比例與預期更為一致。舉例來說，在葡萄牙，近年來房價飛漲，但房租也以幾乎相同的速度上漲。
房價收入比
這一指標展示了相對於人們的收入水平房價上漲的速度有多快。如果房價上漲過快，可能會變得不可持續，因為人們再也負擔不起生活。
在這項房價泡沫指標的頂部有三個熟悉的名字：紐西蘭（156.8）、加拿大（155.3）和瑞典（145.7）。在這些租金增速落後於房價增速的地方，家庭收入水平增速也落後於房價增速。
實際房價
這一指標顯示了房價是否正在超過通貨膨脹——如果是的話，漲幅有多大。快速上漲的價格可能是泡沫的跡象。
除義大利（95.5）外，這22個市場的實際房價都有所上漲。就這一指標而言，有5個國家表現突出，價格快速上漲：葡萄牙（131.8）、愛爾蘭（127.6）、荷蘭（121.9）、加拿大（124.1）和紐西蘭（121.9）。到目前為止，加拿大和紐西蘭在所有三個泡沫指標中都名列前茅。
家庭信貸佔GDP的比例
高債務比表明，消費者的財務狀況面臨壓力——而當財務狀況緊張時，違約的可能性就會增加。 如果消費債務遠遠超過GDP的100%，這可能是一個跡象，表明這種貸款是不可持續的。如果消費者開始拖欠抵押貸款，可能會導致市場調整或崩盤。
瑞士（128.7%）、澳大利亞（120.3%）和丹麥（115.4%）高居榜首，債務遠遠超過了國家GDP水平。然而，加拿大以100.7%再次躋身前五，該國是唯一一個在所有泡沫指標中均位列前五名的國家。
研究結果顯示，全球房價剛剛回到上一輪金融動蕩之前的峰值水平。加拿大和紐西蘭是房地產泡沫最嚴重的地區，此外，澳大利亞、挪威、瑞典和英國也令人擔憂。
加拿大房地產網站Better Dwelling日前發佈的一份報告顯示，自2000年以來，加拿大幾大城市的房價經歷了爆炸式增長。截至2019年3月，多倫多房地產價格同比上漲239.9%；蒙特利爾的房價上漲了189%；最誇張的是溫哥華，房價飆升了315%。
政策制定者已經在採取行動了。加拿大政府開始對外國買家徵收額外的稅收，而紐西蘭則限制海外投資者購買房產。當下，這些國家面臨的最主要挑戰是隨著美聯儲和其他央行開始降息，房價是否會繼續上漲。
沙阿說，「全球範圍內的貨幣寬鬆政策有可能助長房地產泡沫。儘管各國央行正專注於避免全球經濟衰退，但更寬鬆的貨幣政策可能會播下另一場危機的種子。」
【大紀元2019年07月26日訊】（大紀元記者莊麗存台灣綜合報導）由於香港反送中事件持續的影響，引發香港政局動盪、資金出走，讓許多香港買家開始在多倫多、溫哥華及倫敦等地尋找房地，近來加拿大和英國的房產仲介收到急於離開香港的大量投資者詢問，隨著中國的影響力日益加大，使香港政治前景不穩，加速香港移民潮。
溫哥華地產經紀公司Macdonald Real Estate Group總裁斯卡羅（Dan Scarrow）指出，許多仲介發現這個月來自香港買房和租房需求明顯提升；先前在開放看房的期間，中國買家與香港買家的比例大約是5比1，現在則完全顛倒過來，他認為，最後能成交多少，則要看香港情勢接下來的變化。
世邦魏理仕（CBRE）負責亞洲市場的經紀人何大衛(David Ho)指出，來自香港的投資有可能成為主要資金來源，人們對香港現在的環境感到震驚，因為過去香港一直是穩定、法治的金融中心，因此可能想把資金轉往其他國家以避險。
溫哥華過去一年房價低迷，可能是第一個因此受益的城市。何大衛說，溫哥華有大量香港移民，基於文化默契，許多香港買家很喜歡溫哥華。
多倫多地房地產市場已開始有復甦跡象，何大衛說，多倫多的優勢在於就業市場活絡，年輕專業人士陸續湧入，科技和金融行業生氣蓬勃。另外，英國脫歐的不確定性，加上弱勢英鎊和價格下跌，相較於其他主要市場，倫敦目前折價空間最大，高級住宅的價格約較5年前下跌28%。
責任編輯：玉珍
隨著抗議活動持續擾動香港局勢，加拿大和英國的房產仲介收到急於離開香港的大量投資者詢問。
溫哥華 Macdonald Real Estate Group 的總裁 Dan Scarrow 表示，這個月好多中國代理發現來自香港的買房和租房興趣都有所上升。有一名代理還推遲了今年的退休計畫，準備好好抓住這次機會。
他提到之前在開放參觀日的時候，中國大陸和香港買家的比例一般是 5 比 1。「現在完全反過來了，」Scarrow 說。 「最後能不能成交，還要看香港事態怎麼發展。」
隨著中國的影響力日益加大，圍繞香港政治未來的不安情緒也愈發濃厚，人們開始在多倫多、溫哥華和倫敦等城市尋找房產，其中部分房價下降的城市顯得很有吸引力。
「來自香港的資金或成為主要資本來源，」世邦魏理仕從事亞洲投資的經紀人 David Ho 表示。 「人們都震驚了，因為香港一直被認為是個穩定的法治金融中心，現在他們想把資金轉到其他城市降低風險，尋找另外安家之處。」
來看看香港買家對哪些城市感興趣：
1. 溫哥華的優勢
過去一年溫哥華房價一直很低迷，或成為第一個受益於香港動盪形勢的城市。
萊坊在報告中稱，自從 2018 年溫哥華稅法改變後，房價一路走低，投資者還能享受到去年經匯率調整後 17% 的折扣。房產稅調整後，豪宅市場打擊最大，前幾個月房價一直在降，所以買家的興趣也更高。溫哥華有大量亞洲人居住，對很多香港買家很有吸引力。
「過去十年裡大量海外資金湧入溫哥華，擠走了之前市場上很多香港資金，」世邦魏理仕的 David Ho 表示。 「現在溫哥華房價回調又成了香港資金重返市場的機會。」
2. 多倫多的繁榮
David Ho 的團隊目前手中的潛在交易高達 4 億加元（約合 3.06 億美元），服務對象都是高淨值個人客戶以及上市公司，希望在火爆的多倫多房地產市場中獲得穩定可觀的收益。
在科技和金融服務行業發展等因素的推動下，多倫多的房地產市場發展強勁，這座加拿大最大的城市也一躍成為商業和住宅地產投資者的熱門選擇。此外加元貶值也讓部分交易的收益顯得很誘人。
「人們關注的是將來，尤其是年齡在 20 或 30 多歲的年輕專業人才，」世邦魏理仕銷售代表 Robert Veerman 表示。「他們的職業生涯基本上還有五十年左右，關心的問題是未來市場、就業、成長將會如何。」
香港抗議活動延伸閱讀：抗議活動持續不斷 香港居民「謀劃出路」抗議活動之下購物者避開香港 當地零售租金或受衝擊
國際中心／綜合報導
義大利許多小城鎮在過去的40年裡，面臨了年輕人口嚴重流失的問題，更有一些農村因此被荒廢；為了振興這些被遺忘的地方，當地政府現在祭出只要花一美元（約32元台幣），就可以在西西里島上的穆索梅利鎮（Mussomeli）買到一間「已廢棄房子」，希望能吸引國際客戶前來投資購買，想要再度讓當地充滿生氣！
義國的西西里島是地中海最大的島嶼，根據網站Realtor.com的數據顯示，一般來說在島上的房子價格大多介於29萬美元到270萬美元之間（約912萬到8500萬元台幣）；但是由於近幾年裡，人們紛紛往更方便的大都市移居，年輕人也都離開農村到城市裡找工作，造成像穆索梅利鎮這樣的小鎮被廢棄，幾乎都沒有住人。
為了改善這種情況，穆索梅利鎮市政府現在祭出了一項大優惠，那就是只要用1美元的價格，就可以購得穆索梅利鎮的一間廢棄屋子，但是想以便宜的價格在這裡買屋子是有條件的，作為交易的一部份，買家必須繳交5585美元（約17萬台幣）可退還的保證金，並在3年內將這間房屋翻新；此外，買家還必須從購買日算起的一年內，準備房子的翻新，再拿到建築許可證之後的2個月內動土，如果沒有這樣做，當地市政府有權利要求買家放棄購買。
報導中指出，雖然買家可以用一美元買到一間廢棄房屋，但是依照政府規定進行整修來推算，修繕一棟190平方公尺的房子可能需要花上約15萬美元（約台幣472萬元）的費用，再加上約4500美元（約台幣14萬）當地相關的業務費用和年度稅金，零零總總算下來也是一筆不小的開銷。
義大利房產專家史達芬（Stefan Neuhaus）表示，穆索梅利鎮市政府利用一美元的金額，吸引國際客戶前來購買、投資，或是度過假期，以達到振興當地的結果。
原文網址: 一棟房只賣1美元！義國西西里島求振興 祭出超狂房價吸投資客 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190721/1485184.htm#ixzz5uJPkIafo
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根據全美地產經紀商協會(NAR)最新數據顯示，2018年4月至2019年3月這段期間，外國人在美國購買的房地產總額較前一年同期大減36%，大陸資金縮手不買更是主要原因，原本豪宅市場慘重災情也逐漸蔓延至一般的學區宅。
據《華爾街日報》、《CNBC》等外媒報導，NAR最新的數據顯示，外國人在上述期間購買183100戶，總價值達779億美元，遠不如前一年同期的66800戶、1210億美元。外國資金所支付的房價中值為280600美元，高於所有購屋人的259600美元，但低於前一年同期的290400美元。
NAR首席經濟學家Lawrence Yun指出，外國人購買房地產資金額驟減，幅度令人吃驚，這暗示投資人對於美國房地產市場信心下降，全球經濟放緩、大陸資金管制趨嚴，以及美元走強以及待售房屋數量偏低等因素也有影響。
大陸投資客已經連續7年成為美國房地產的頭號買主，這期間購屋金額達134億美元，但前一年相較來看驟降56%，減幅居所有外國投資買家之冠。中美貿易戰持續延燒下，也壓抑大陸投資人購買美國房地產的興趣，打算把小孩送到美國的大陸父母而言，南加州特別受到青睞，根據加州房仲數據來看，大陸對房地產市場的買氣已經降溫。
除了貿易戰以外，外國投資人不再購買美國房地產的主要原因，恐怕是不再那麼有利可圖，全美的房價增幅已經不如前一年的情況。房仲機構Compass旗下業務員Martin Eiden，整理而言，從2008年金融海嘯以來，紐約正面臨最為嚴重的房市修正潮。
Martin Eiden提到，外國買家已經消失無蹤，他們正在協助盡快把資金移出美國。最頂級的豪宅市場原本是受創最深的族群，如今卻連較親民的80萬美元單臥公寓(通常是父母買給上大學的小孩來住)受到衝擊。
Warburg Realty Partnership房仲Jason Haber提到，他最近帶18名來自上海的客戶，參觀3000萬美元以上的物件，雖然房價在過去一年大幅修正，但買家仍在擔心市況未觸底，遲遲不願下手。(中時電子報)
https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190720000022-260410?chdtv
2019-07-20 11:20
〔即時新聞／綜合報導〕想去瑞士住嗎？現在有個絕佳機會！瑞士小鎮Monti Scìaga近來出售9套石頭住宅，價格只需要1瑞士法郎（約新台幣31.6元），不過買家必須翻新房屋符合地方規範。
據《福斯新聞》報導，Monti Scìaga位於義大利與瑞士邊境，自1970年代以來幾乎被廢棄變成一片廢墟，但還是保留了原有的傳統建築元素，依然是個迷人的小村莊。
Monti Scìaga可以欣賞到山區景觀和馬焦雷湖的美景，當地也有自來水供應，對那些想要享受瑞士鄉村風情又不想犧牲現代舒適性的客戶來說，無疑是個理想選擇。
海外經濟成長放緩、中國資本管制趨嚴等利空，導致外國買家加速撤離美國房市，特別是中國買家的購屋總金額銳減少56%，也打擊了紐約、邁阿密與加州等高端房屋市場。
過去兩年間，外國買家在美國購屋的總成交已下降一半，為紐約市、邁阿密及加州一些城市的高端房地產市場帶來新衝擊。根據全美房地產經紀人協會（NAR）17日發布的報告，在截至3月底的一年間，外國買家購買房產的總金額比一年前大減36％。
報告說，外國買家購買的數量和平均成交價雙雙下滑。在這段期間，外國人共買了18萬3,100筆美國房產，總金額約779億美元，遠低於一年前的26萬6,800筆，總價值為1,210億美元。
這些外國買家支付的成交價中位數是28萬600美元，雖高於全部買家的25萬9,600美元，但不如前一年的29萬400美元。
全美房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯．尹（音譯）說：「有許多因素交錯在一起，包括外國經濟成長放緩、中國資本管制趨嚴、美元走強，以及待售房屋不多，導致外國買家縮手。減幅也相當驚人，意味對在美置產的信心下降。」
房產經紀人也說，在試圖出售邁阿密、紐約、南加州及西雅圖等地的高級公寓或豪宅時，外國買家減少帶來的痛苦非常明顯。
中國人雖然連續第七年成為最大買家，但中國買家的買房金額年比銳減56%，縮幅為所有外國買家中最大。
今年中國經濟成長放緩，中國政府也加強管控購買國外房產的現金外流，當前的政治氣候可能也讓中國人不想買美國房地產。
今年第1季，中國買家在海外購房網站「居外網」（Juwai.com）詢問美國房地產的次數也比一年前減少27.5%，而在過去五季中有四季下滑。
Juwai.com執行長羅雪欣表示：「我們稱之為川普效應，結合了反中政治語言、打壓簽證申請，當然還有加徵關稅等因素。川普效應削弱了中國人對美國房產需求的部分驅動因素，包括為在美留學的學生買房，以及美國是安全投資的聲譽。」
記者鄭思楠／綜合報導
美國貿易組織「全國房地產經紀人協會（NAR）」於當地時間7月17日發佈「有關外國人在美國購房」的年度報告。報告顯示，中國買家連續7年成為美國房屋市場的最大外國買家，本報告期內（去年4月至今年3月）買入了總價值134億美元的建案，年增率驟降56%。
前5大買家中，加拿大排在中國之後，買入總值為80億美元，接著是印度（69億美元）、英國（38億美元）以及墨西哥（23億美元）。
中國買家以19900套左右建案數量基本和加拿大買家持平，但購入均價超過67萬美元，高於加拿大買家的40萬美元。英國買家購入建案均價最高，接近74萬美元。
從買家類型來看，新近移民和在美國工作、學習或因其他原因生活在美國的外國人（B類）占購買總值的57%，包括中國、印度和墨西哥人等。剩餘的部分由生活在美國海外的外國人（A類）購入，包括了絕大多數加拿大、英國人。
值得一提的是，中國買家尤其偏愛加利福尼亞州，有34%的買家選擇在此地買，第2愛買地是紐澤西州只占8%。據《CNBC》報導，中國父母一直特別青睞南加州，原因是希望把子女送到那裡的大學就讀。
據觀察者網報導，中文海外房源門戶網站「居外網」的首席執行官羅雪欣（Carrie Law）指出，「川普效應」削弱了中國買家的需求。
原文網址: 1年買134億美元！大陸買家連續7年衛冕「赴美購房No.1」 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190719/1493613.htm#ixzz5u6moN0xw
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經濟學家妮瑞莎（Niraj Shah）通過自己設計的「房地產泡沫儀表板」評估各個國家的房地產市場狀況，其中包含四個指標，即房價租金比、房價收入比、實際房價以及家庭貸款佔GDP比重；評估結果顯示，新西蘭和加拿大位居「房地產市場最不可持續」榜首。
全球新一輪貨幣寬松政策可能助長房地產泡沫，其中新西蘭、加拿大的房地產市場最脆弱。研究認為，這兩個國家的房價收入比最高，其後是澳洲、英國、挪威和瑞典。
妮瑞莎認為，新西蘭的房價租金比是世界最高的，房價收入比也是最高的，分別達到196.8和156.8，而加拿大的實際房價是全球最高的。東方財富網報道，家庭貸款總額佔GDP比重方面，加拿大達到100.7%，新西蘭為94%，美國為76.3%，澳洲高達120.3%。
加拿大房地產網站Better Dwelling日前發布了一份關於美國和加拿大房價上漲對比的報告。報告顯示，自2000年以來，相對於美國的主要泡沫城市，加拿大幾大城市的房價經歷了爆炸式增長。截至2019年3月，多倫多房地產價格同比上漲239.9%；蒙特利爾的房價上漲了189%；最誇張的是溫哥華，房價飆升了315%。
多倫多是房地產價格增長速度最快的城市之一，從2000年1月至2019年3月期間，多倫多的房價漲幅比紐約高出133.39%。Better Dwelling的報告還指出，加拿大對房地產的依賴遠超於美國。在2006年的巔峰時期，住宅投資佔加拿大GDP約8%，是美國的兩倍。
無獨有偶，牛津經濟研究院在7月初公布的一份研報中指出，隨著全球經濟增速放緩、投資減少，房地產市場遭遇危機的風險正逐漸增加。報告認為，在經合組織國家（OECD）中，目前樓市風險最高的是新西蘭、加拿大、瑞典和挪威；其次是澳洲、英國和丹麥；而最小則是葡萄牙、日本和意大利。此外，美國、德國等大型經濟體國家受到衝擊的風險較低。
記者王麗琴／綜合報導
想住在風景如畫的歐洲小島，不再是遙不可及了！希臘有一座小島為招募民眾遷入當地居住，祭出了幾項優渥條件，不僅免費提供食物及土地蓋房，每個月還有450歐元（約台幣17400元）的津貼，吸引許多詢問電話。
綜合外媒報導，位於克里特島（Crete）和基西拉島（Kythira）之間的安迪基西拉島（Antikythira），距離首都雅典航程大約只要45分鐘，全島面積約20.43平方公里，有著美麗的海岸線。這座小島從前約有300多位居民，但礙於島上工作及生活資源缺乏，年輕人紛紛到大城市工作及定居，導致目前島上僅剩24人，且多數是超過50歲的人，幾乎沒有孩童，人口老化問題嚴重，就算近年來積極轉型為觀光小島，也無法使島上人口加增加。
▲小島上現在的居民多數是超過50歲的人。（圖／達志／示意圖）
當地政府為了活化這座「老叩叩」的小島，擬定一項招募移民計畫，提供許多優渥條件以吸引想要移民的民眾遷入，包括：居住頭3年每月發放500歐元（約台幣17400元）津貼，同時提供免費食物及土地以供興建房子，甚至有機會入住海景第一排。
不過，安迪基西拉島雖然渴望有新的居民移入，可也不是任何人想去就能享受這優渥條件。這項移居計畫有2個條件限制，有3個或以上小孩的家庭優先；也歡迎從事漁業、農業、建築或烘焙師的人，因為這些職業能讓來島上定居的人獲得可觀收入。
市長哈夏勒奇斯（Andreas Harhalakis）表示，「我們需要年輕的大家庭加入，最好是大得足以讓安迪基西拉島變得熱鬧及充滿孩子聲音。」
▲安迪基西拉島的港口波塔莫斯。（圖／翻攝自百科全書）
雖然島上沒有銀行、ATM，且只有一間商店，但哈夏勒奇斯說，「我們有網路以及美麗的風景」。他更透露，目前已有4個家庭搬到小島上定居了。這項移民計畫目前開放給所有國籍人士申請，有興趣者需先經過篩選，不過希臘公民將獲優先考慮。
而根據一個私人旅遊網站Kythira.info的訊息顥示，該小島已努力恢復一些考古遺跡，包括一座古老的城堡，一座希臘神阿波羅神廟和一座有200年曆史的水車。
原文網址: 僅住24人！希臘小島祭「包吃住+月給17K津貼」吸引移民 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190717/1486193.htm#ixzz5tvDfLbsh
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記者林瑩真／綜合外電報導
全世界最昂貴的建築物在哪？其實是蘋果位於美國加利福尼亞州（California）庫博蒂諾市（Cupertino）的圓形宇宙飛船總部，價值41.7億美元（約台幣1294億元）。
庫博蒂諾市聖塔克拉拉郡（Santa Clara）的副估稅員金斯堡（David Ginsborg）表示，蘋果新總部蘋果園區（Apple Park）佔地280萬平方英尺，的確很難估價，尤其它耗資50億美元打造，「設計複雜的環狀主建築、特殊處理的玻璃以及設計瓷磚，加上莫哈韋沙漠的松樹」，幾乎都是客製化打造。
不過蘋果園區仍然是一座辦公大樓，因此根據金斯堡最新估價，大約價值41.7億美元，打敗耗資15億美元打造的全球最高建築杜拜哈里發塔（Burj Kalifa），以及耗資55億美元建造成本的新加坡濱海灣金沙酒店（Marina Bay Sands）。
高價也代表房產稅不便宜，按照加州規定的每年1%房產稅，蘋果大約每年要繳逾4000萬美元的稅金。該筆稅收有25%作為當地小學補助經費、15%作為當地消防服務經費，6%用於庫博蒂諾市政府自由使用。
除了稅收外，蘋果基於園區開發協議，向庫博蒂諾市提供了585萬美元作為平價住宅基金，投資逾7500萬美元改善基礎建設、紓解交通壅塞情形，並在過去20年來繳交近7000萬美元的銷售稅收。
報導指出，蘋果是該市最大的房產稅納稅人，「他們是主要雇主之一，對該市而言是另一個好處」。不過批評人士則認為，以蘋果每年的營收，繳稅根本只是九牛一毛，並不影響他們的收入，也沒能抵銷造成房價上漲及街友問題。
原文網址: 全球最貴建築！蘋果宇宙飛船總部估值1294億元 「幾乎全部客製化」 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190717/1489083.htm#ixzz5tv9Tg9bV
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MoneyDJ新聞 2019-07-12 12:11:41 記者 郭妍希 報導
新加坡掛牌的不動產投資信託(REITs)，年初迄今已跳漲約20%，市場擔憂，這種固定收益商品可能變得太過昂貴。不過，專家認為，考慮到當前的利率趨勢，再加上政府考慮調高槓桿上限，新加坡REITs仍是相對安全的固定收益產品。
日經新聞英文版11日報導，新加坡交易所(SGX)編製的房地產投資信託基金指數(iEdge S-REIT Index)顯示，REITs年初迄今漲幅已達19.6%，遠優於新加坡海峽時報指數(STI)的8.9%。
不只如此，凱德集團(CapitaLand)管理的CapitaLand Commercial Trust、CapitaLand Mall Trust及Ascendas REIT，扣除債務後的股價淨值比都已超過1.2倍。一般來說，REITs的股價淨值比大都在1倍左右。
然而，DBS Private Bank依舊持續推薦新加坡REITs，因為這是相對安全的固定收益商品，每年的股息殖利率仍有5-6%，優於美國、日本、香港及澳洲等地掛牌的RETIs。相較之下，德國公債、法國奢侈品牌LVMH發行的公司債，殖利率都已經轉為負值。
GCP Global執行董事長Gabriel Yap則說，建議投資人逢高出脫REITs的分析師，可能犯下錯誤，因為他們只看到歷史估值，並未考慮到利率趨勢等其他因素。
何謂REITs？根據MoneyDJ財經百科解釋，REITs是一種不動產證券化商品，主要投資標的為不動產，其特色之一，就是每年強制分配股息。其概念簡單地說，以往辦公大樓的所有權為一位或數位大老闆所擁有並收租，現在大老闆把辦公大樓的「所有權」交付給信託公司，信託公司再把大樓的所有權，切割成較小的單位，讓一般投資人來認購。房地產景氣與利率水準是兩項最重要的參考指標。
在新加坡掛牌的REITs，總市值超過1,000億星幣(相當於737億美元)，對新加坡交易所(SGX)所有掛牌股票的市值佔比約達1/10。
新加坡考慮調高REITs借貸上限
新加坡商業時報報導，新加坡金融管理局(Monetary Authority of Singapore)7月2日發布了公眾諮詢文件，考慮將REITs的借貸上限，從資產總值的45%調高至50-55%，前提是這些REITs能符合最低利息覆蓋率(interest coverage requirement)。
新加坡當局的做法，是想讓當地REITs在符合最低利息覆蓋率後，能加大槓桿，以便在跟私募股權基金競標房地產時、更具競爭優勢。由於借貸成本通常會低於房客租金，所以REITs可藉此加碼收購資產，拉高股息水位。摩根士丹利認為，提高借貸上限，有利新加坡REITs，估計每檔配發的股息可因此增加2-5%。
目前新加坡、香港REITs的槓桿上限都是45%，但馬來西亞的上限已達50%，泰國則允許具投資等級信評的REITs將槓桿上限拉升至60%。比利時、德國、荷蘭的槓桿上限則介於60-66.25%之間。美國、加拿大、澳洲、法國及日本的REITs完全沒有槓桿限制。英國雖沒有槓桿上限，但要求REITs必須把利息覆蓋率維持在1.25倍以上。
全球25%債券殖利率已轉負、連歐洲垃圾債也不例外
IFR 7月6日報導，美銀美林統計顯示，歐洲高收益債(又稱垃圾債)如今已有大約2%的殖利率轉為負值。美銀美林歐洲信用策略師Barnaby Martin說，倘若平均殖利率再跌個35個基點，殖利率低於零的歐洲高收益債佔比，恐怕會上升至10%。
Martin直指，德拉吉數週前在Sintra發表演說、暗示可能實施新一輪公司債收購行動後，歐洲高收益債的殖利率就開始有轉為負值的現象。目前約有超過10款高收益債的殖利率低於零。(相關文章見此)
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