掘金越南·樓市
今日起，券商中國推出「掘金越南市場」系列調查專題，報導內容涵蓋製造業企業南遷動向、中資金融機構布局、越南股市及房地產市場現狀等等。
最近幾年，經濟高速增長的越南，已成為中國企業海外投資又一熱土。越南的投資環境到底如何？越南當地的股票和房子還能不能炒？
帶著諸多問題，4月初，證券時報·券商中國三位資深記者前往越南河內、胡志明、海防、海陽和隆安五省市的中國上市公司越南工廠、國有大行越南分行、中資控股券商、房地產市場進行調研，以尋求答案。
近年來越南發展勢頭吸引了不少海外投資者，日益受到海外資金追捧，按照其他成熟市場的經驗，房地產市場配置資產的重要選項。
4月初的越南恰逢雨季，證券時報越南調查小組先後到越南首都河內市和最大城市胡志明市走訪了多處地產中介和樓盤，實體考察越南目前房地產行業的發展現狀、外國人尤其是中國人在越南買房的情況。
海外資金掘金越南樓市
和中國類似，境外人士在越南可以通過合法渠道買房。
來自浙江的吳疆在越南創立了Myhome公司，立志打造越南房地產市場購買、裝修、出租、二手房乃至金融服務的一站式平台，他介紹，越南對於外國人開放購買不動產是從2015年的7月1號開始的，它開放了外籍的個人或者是公司擁有越南的不動產。只需要有護照以及合法進入越南的簽證，就可以購買公寓，購買辦公樓，也可以購買店面別墅等各種類型的不動產。
新住房法的推出，對於在越南工作的外國人來說無疑是個利好。越南最大房地產開發商Vinhomes一家一級代理商吳曉蓉介紹，新政之後第一批吃螃蟹的人是韓國人和新加坡人。
越南外商投資促進局（FIA）資料顯示，截至2018年末，外商直接投資額中韓國、日本、新加坡排名前三，中國排第七。
記者在河內一處成熟社區確實看到了不少來自日、韓、新加坡等因工作、聯姻等關係常駐越南的自住客。
需要注意的是，越南房屋所有權對於外國人有一定的限制，吳疆表示，對於單一的公寓項目來說，外籍人士所能持有的套數不能超過整個公寓項目的30%。對於像別墅或者是聯排別墅來說，一個項目外國人所持有的戶數不能超過總數的10%。外國人擁有房屋所有權的期限，跟越南人是不同的。對於外國人來說，自獲得房產證起最多不能超過50年，另外可以依據政府的規定申請延長一次，也就是一百年。
胡志明一家二級地產代理工作人員阮漢娜介紹，「外國人在產權50年到期前3個月可發起申請延期；同時，如果在不到50年把房子賣給了越南人，產權又變回永久的。」
在越南買房，外國人普遍不可以辦理按揭，按照合同付款節點支付。期房一般可以2年左右，分7到11次付款，在沒有領取房產證之前一共交95%。
一位中資銀行相關負責人介紹，越南規定外國人的貸款期限和在越南的滯留時間一致，比如，一些韓國人可以在韓國銀行按揭，是因為，大量韓國在越南工作，可能有3到5年的工作簽，銀行可以做一筆3到5年的貸款。
越南買房稅收方面，吳疆介紹，首先購買的時候需要交房屋的保固費，有點類似於國內的維修基金，是房價的2%。另外在辦理房產證的時候，需要支付0.5%的印花稅。另外一個牽涉到的稅收是增值稅，這個是房價的10%，一般直接計入樓價。
「簡單的說就是買房的時候我們一共要交2%的房屋保護費加上0.5%的印花稅，加起來是2.5%。」吳疆總結。
他進一步補充，持有期間是沒有房產稅的，但買了房子之後出租需要繳納租金的10%，其中50%是VAT增值稅，另外是5%的個人所得稅。到最後把房子賣掉的時候，要交2%的交易稅，按照當時的交易金額來計算，目前沒有資本利得稅，也就是國內理解的增值稅。越南有些項目是可以進行期房的轉讓的，這一點最好在購買之前與開發商進行確認，一般來說，將來轉讓的時候，是需要向開發商交一定的費用，但是這筆費用相對來說不高。
中國買家比例持續攀升
新住房法放寬了外國人在越南的購房條件，讓市場步入新一輪的繁榮。近一兩年海外投資者中，中國買家的比例在攀升。
吳疆說，「特別從去年開始，外國人中可能有40%左右來自中國。」
世邦魏理仕（CBRE）數據顯示，2016~2018 年間通過世邦魏理仕在越南購房的客戶中，以自住為目的的購房行為佔比逐年下降，2018 年投資性購房客戶佔比已高達 80%。2018 年通過 CBRE 配置住宅資產的客戶中，海外投資者佔比為 77%，其中中國國籍投資者佔比居首位，高達 47%。
由於越南沒有類似限購，中國買家不僅比重攀升，出手也是延續了一貫的「大手筆」。吳曉蓉舉例稱，位於河內核心繁華地段的一高檔公寓開盤當天中午外國人30%的指標就全部賣完，一位來自中國的買家一口氣買了10套。
中國買家還把投資理念帶到了越南，租售比、學區房、地鐵沿線……一個都沒有少。
越南的房地產市場主要集中在胡志明和河內。胡志明的房產市場是越南非常重要的一個市場。它是越南最大的城市，是越南的經濟、金融中心，同時也是越南經濟貿易、交通、文化的中心，地位相當於中國的上海。它原名西貢，在1975年改成胡志明市。在歷史上曾經有過東方巴黎這樣一個稱呼。
胡志明市地圖
胡志明市的房地產市場經過前兩年的大量投入，目前已經進入快速發展期。自去年下半年以來，諸多樓盤紛紛採取抽籤搖號的方式，地段好，品質高的樓盤往往一房難求。
阮漢娜介紹，胡志明第一郡的最貴的樓盤單價已經達9000美元~13000美元，最大的戶型達170平左右，目前外國人的指標已經售罄。
在胡志明第二郡，記者實地看了一處尚處於建設階段的新樓盤，預計今年的8月份左右開盤，預計售價在2600美元/起。
在越南同樣也有學區房的概念，比如胡志明第四郡雖然毗鄰第一郡，但由於沒有國際學校，第四郡的房價遠低於第一郡，一個距離第一郡約3公里的新樓盤，單價為2200美元至2750美元，不到第一郡均價的一半。
河內是越南的首都，政治中心，也是越南第二大城市。記者了解到，河內全部住宅均價在1300美金/平左右，市中心一家新加坡開發商開發的新樓盤最貴，單價5000美元左右。
吳曉蓉帶著記者參觀了目前在售的Vinhomes Smart City樣板間，售價約1600美金/平，戶型從單方至三房不等。
河內Vinhomes Smart City樣板間
吳疆表示，經過研究對比河內與胡志明市后，發現無論是在經濟發展程度，以及房地產市場，河內與胡志明市基本都相差兩年左右的時間。但是去年開始，大量的國際性開發商開始紛紛進入河內。
值得注意的是，河內目前擁有越南第一條地鐵——正進入試運行階段。
「按照中國的經驗，買房選擇地鐵沿線，錯不了。」吳疆說，越南的摩託大軍造成了很嚴重的城市擁堵，河內目前已經有幾條主要的街道開始禁摩，發展公共交通是大勢所趨，地鐵沿線樓盤無疑具有更高的升值潛力。
不過，一位當地中資企業負責人補充，地鐵沿線買房上略有文化差異，越南當地人不一定喜歡地鐵口的樓盤，他們覺得地鐵附近比較亂和吵。
世邦魏理仕數據顯示，通過其在越南購房的客戶購房目的主要為投資後用來出租的比例超過60%，而為了增值僅占不到20%。越南房產的租金回報率相對較高。
據 Savills 統計，2018 年胡志明市高端住宅的投資回報為 10%，包括 6%的資本利得和 4%的租金收入；河內市的回報為8%，包括 3.5%的資本利得和 4.5%的租金收入。
吳疆介紹，越南房產的平均大概租金回報率在6%~8%，河內地段好的公寓總價80萬人民幣的兩房，租金在3700至4400人民幣左右，空置期在一個月左右，其中6、7月份是租房淡季，春節之後是旺季。租客中在越南工作的韓國人相對較多，他們公司專門有會韓語的員工就是為了租賃市場。寫字樓的租金回報率更高，達10%到15%，不過一般不賣，租金也很貴，河內最貴的寫字樓樂天大廈一個月要60到65美元/平，對面的大宇商務中心也要40美元/平。
炒房有風險下手需謹慎
隨著海外資金，特別中國買家對於越南房地產市場的熱情不斷上漲，但是在越南投資房地產主要有以下幾方面的風險。
吳疆認為，首先最可能遇到的是，建設的風險，建設的風險，不同的項目之間，開發商的實力不一，它的品質以及管理是有一定差別的，因此投資要盡量去選擇一些比較好的有信譽的開發商。避免買到爛尾樓及因開發商原因拿不到產權證。
吳曉蓉說，此前在胡志明發生過一些買房糾紛，樓市火了以後項目太多，監管跟不上，但是很多人交了定金樓盤建不起來，甚至交了房但是一些項目不達標，沒法辦理房產證等。
據了解，越南房地產在開發過程中可以有土地抵押貸、開發貸、期房預售、建築商墊資等加了好幾次槓桿，項目如果賣得好，資金鏈一般不會有問題，而且如果開發商步子邁得太大，挪用其他項目，一旦銷售情況出現問題滿盤皆輸。
第二個風險是關於房產證的，阮漢娜表示，目前外國人在胡志明購買的房子幾乎沒有人拿到了房產證。
據當地房地產市場人士介紹，最近三年左右，在胡志明市也只有極少數外國人拿到了「紅皮證」——即房產證。如果是越南當地人，正常情況下，購房后只需要半年左右就能領到證。
不過，河內的情況要稍微好一些，吳曉蓉在回答關於記者房產證問題詢問時，現場展示了一份中國買家前不久剛辦下來一份房產證。「在河內，外國人是可以拿到房產證的，不過不一定所有樓盤都可以，需要甄別。」她說。
由於房產證問題或者樓盤外國人30%的額度被賣完了，越南房地產市場還滋生出了「長租協議」的灰色地帶。
吳疆強調，這裏面就會有比較多的風險，產權在別人手裡，如果開發商偷偷拿去抵押，買家沒有任何的保障；或者一房多賣；再或者升值之後不配合轉讓等等。
一位中資券商負責人介紹，一旦發生糾紛，在越南打官司的維權成本是相對比較高的。
採訪過程中，多位業內人士均表示，到新的市場，應當了解和遵守當地的法律，按照法律法規合法合規投資。
第三方面的風險來自法律以及政策變動的風險，一位中資銀行相關負責人介紹，越南房地產市場一度出現過泡沫，越南的房地產基本上是從2005年的時候開始起步，當時的信貸擴張促使房地產市場逐步的升溫。從2009年到2013年是越南房地產的一個調整期，2009年1月份越南政府發佈了一個新政，引爆了當時的房地產泡沫，整體房價下跌了30%左右。近年來，海外資金大量湧入，房價漲幅明顯，越南政府也開始出手調控樓市，主要針對房地產開發商的貸款環節進行窗口指導，流通環節暫時沒有措施。
第四方面，匯率風險，與中國一樣，越南屬於資本項目未開放的外匯管制的國家，它的匯率波動可能引起投資收益的風險。因此，我們需要及時關注越南的經濟基本面，包括進出口狀況、外資流入狀況（不要忽視僑匯的因素），以及越南的外匯儲備狀況。2018年越南外匯儲備已超過600億美元，2018年進出口額近5000億美元。
第五方面，流動性也是投資需要考慮的重要因素，越南的二手房市場尚處於萌芽狀態，記者在越南採訪的幾天時間里，幾乎沒有看到線下實體的二手房中介門店。
一位中資企業負責人透露，一位中國人創辦了越南版鏈家，但目前發展緩慢。
不過，記者一周的調研過程中，在越南中資公司工作的高管中多數在越南都尚未購置房產，主要也是擔心回國時處置起來比較繁瑣。
一位在越南從事地產工作的業內人士認為，二手房的不發達還與越南整體居民收入有關，雖然越南已經有部分人先富裕了起來，但整體收入水平在2、3000人民幣/月左右，這些動輒上萬一平米的公寓樓對於大部剛需越南人而言依然比較昂貴。
