不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

疫情之下因為辦公方式的轉變，越來越多的人正從大城市遷往周邊地區。比如不少灣區人，都在搬往中谷一帶的沙加緬度。這種轉變也在拉動沙加緬度一帶的租金上漲，而舊金山等地的租金正在下降。

租客舍文‧里亞扎蒂（Sherveen Riazati）近日搬進沙加緬度的一居室。他是從東灣地區搬來，現在支付的租金是過去的三分之一。

「新住處比我以前擁有的更大，」里亞扎蒂（Sherveen Riazati）說。「我還有自己的院子，所以有很多空間，還有停車場。在東灣要租這樣大的地方，租金不可想象。」

房地產網站Realtor.com的最新報告顯示，加州大城市中心的租金正在下降。例如，舊金山一室公寓的租金與去年9月相比，下降了31％。聖他克拉拉縣，聖馬刁縣和阿拉米達縣的租金跌幅也位列全國前十名。

同時，在這些主要城市以外的地區，對住房的需求正在增長。沙加緬度的租金增幅在全國排名第五，而單間公寓一居室的租金漲幅則排名第六。Studio的租金價格比去年上漲了16.2％，使租金中位數達到1400美元。

房地產從業者賈西亞（Franco Garcia）說，沙加緬度確實見證了矽谷的這次「外逃」（exodus）人潮。他說，本來這裡的市場上就沒有特別多的出租物業，而對灣區居民而言，沙加緬度這裡的價格要低得多。上漲的背後，就是因為在沙加緬度想要購買或租用的人，比上市出售或出租的房地產要多。

也就是，供應減少和需求猛增，這意味著沙加緬度的租金價格上漲。

房地產經紀人史密斯（Jenny Smith）說，現在在沙加緬度買房要比租房便宜。她說，昂貴的租金不僅是挑戰，而且根本找不到出租物業。

「特別是在受歡迎的街區，擁有良好學校學區，根本沒有太多出租的物業。像柯蒂斯公園（Curtis Park）這樣大的公寓區，現在只有一個單位在出租。」史密斯說。

【文●林洧楨 】

倫敦置產現賺1成

全球熱錢追逐房地產，讓台灣不只在地房市買氣熱，就連沉寂超過2年的海外地產投資，都有一股類似SARS時期、危機入市的房市投資效應發酵。

台灣前一波海外地產投資熱潮，約從2012年開始。當時包含海外地產業龍頭、年營收曾破百億元的亞太國際地產等業者，都因為政府打房，房地產交易量急凍，房仲無房可賣，為了找出路，演變出三五好友揪團成立新公司，帶投資客出國，挑戰海外新市場。

但去年亞太國際地產因財務問題，爆出停業的市場震撼彈，再加上跨國資產不易管理、海外地產交易糾紛頻傳，海外房地產成票房毒藥，超過8成業者全退出市場。

看好疫苗最快明年上路

體質好的城市，房價將回漲

最多達數十家的海外地產商，最後碩果僅存的是，世邦魏理仕、第一太平戴維斯、瑞普萊坊等全球布局的國際商仲業者；信義房屋、大師房屋、東森房屋等有長遠海外規畫布局的房仲品牌；還有少數像菲律賓仟億地產公司負責人劉清痕，或是專攻泰國市場的德寶地產總經理李維鑫，深耕單一國家的中小企業品牌。但在近兩年海外地產景氣谷底，單一業者的海外地產事業年營收幾乎全降到10億元以下，全都搖搖欲墜。

出人意料的是，疫情竟然反而重新點燃市場信心。

世邦魏理仕9月剛辦過的兩場海外地產說明會，讓董事總經理朱幸兒感到訝異的是，約50人的場地，本以為受疫情影響會坐不滿，結果連兩場爆滿到70多人。

剛代銷大陸建設在美國舊金山投資興建首案的大師房屋董事長陳建慶也透露，36戶台灣保留戶，才開賣一個月就成交8戶，他還說：「買家沒有看房，就簽約下單。」

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析指出，海外國家的疫情都遠比台灣嚴重，在當地建商或屋主的房子賣不出去下，只能降價求售或提供更優惠配套，再加上近期新台幣兌美元升破29元，創下近7年半新高，買海外資產有一定的匯率價差，以英國倫敦為例，近一個月新台幣兌英鎊就升值約4.5％，再加上第二季房價平均的年跌幅也達5％，兩者相加，等同自動砍價1成，是一大原因。

綜合多家業者說法，不少台灣買家認為，疫情是暫時性因素，看好最快明年疫苗上路，疫情問題解除，經濟體質好的國際城市，房價很快會漲回，因此出現逢低布局、類似SARS的海外地產投資效應。

過往SARS經驗

拉低房價，半年後就彈回

當年，SARS造成港、台、中國主要城市房價急跌，至少跌逾1成，但是半年後房價回復原水準，危機入市者都賺了一波。

但其實，台灣高端資產客群敢搶進海外地產，不單純只有價差，還有生產基地移動、幫子女先買好學區房等因素。

以今年市場上較受台灣客群青睞的英國、美國、日本、菲律賓、越南與馬來西亞6國為例，從年漲幅14％到年跌幅5％都有，不只是低價搶進，買房原因各有不同。

先看英國倫敦、美國紐約，英國有脫歐問題拖累英鎊、美國有無限QE逼美元貶值，而且第二季的房價都有明顯跌幅，但除了價差空間之外，倫敦、紐約是疫情也難以撼動的國際金融中心，因此有先幫子女買學區房，以及發展歐美新基地的企業主自住需求等考量存在。

日本東京，第二季房價漲幅逾8％，台灣買家願意進場追高，除了日圓匯率還在相對低點、東京奧運題材外，還有相對熟悉、個人喜好等非理性購屋原因驅動。

菲律賓馬尼拉，雖然第二季房價漲幅14％，且仍是亞洲強勢貨幣，為何仍有買家進場？熟悉菲律賓市場的劉清痕指出，馬尼拉是近年東協房價漲幅最強的城市，進入第三季不只有成屋已將降價，就連預售屋都開始有「零頭期、全部分期」的新配套出現，目前進場買家，有些看好菲律賓經濟表現續強，有些是有生產基地要搬遷的企業主。

在第一太平戴維斯董事長黃瑞楠口中，越南胡志明市是另一個因台商搬遷生產基地需求，帶動台商自用需求而暴紅的海外人氣市場，因為疫後經濟發展備受期待，因此就算第二季房價漲幅已達4％，仍是一辦說明會就爆滿的熱區。

至於馬來西亞吉隆坡部分，不僅第二季房價有跌幅，且馬幣處於相對低檔，有一定價差空間，捷運等各項建設又已經逐漸到位，加上住宅價位相對其他4國來得便宜，主要吸引資金實力不夠強的買家。

此外，疫情還帶來了海外遠距賣房的新變革，就像是信義房屋馬來西亞子公司，上月首度推出跨國遠距賞屋的實境秀服務，就是由馬來西亞同仁拿著手機鏡頭，做顧客眼睛，然後聽越洋指揮，完成樣品屋、捷運站、周邊商圈等參訪。

不過海外不動產投資，始終存在不同國家的文化、制度差異，而且脫手難度相對高，因此身兼台灣不動產投資協會秘書長的劉清痕建議，一定要慎選有經驗的業者，謹慎評估再進場，才能有效降低風險。

【大紀元2020年10月07日訊】（大紀元記者李捫心綜合報導）由於大瘟疫的影響，奧克蘭市政府今年的收入預計將減少近5億元。奧克蘭市政府已經決定了要出售資產，以補貼預算赤字。

計劃出售的資產主要有兩方面，一個是奧克蘭市政府的開發機構Panuku將進一步出售多餘房產；另外一方面，則是奧克蘭交通管理局（AT）將把因為兩個公路開發項目而購買的房產出售。

Panuku欲售資產近9000萬元

Panuku預計將在本財政年度結束前尋求市政府批准，再出售至少3000萬元的房地產。自7月份以來，Panuku就已經獲得批准，出售其價值為5450萬元的多餘房地產，作為其資產出售計劃的一部分。

這些資產的進一步出售，是在奧克蘭市政府預告虧損之後；由於大瘟疫（Covid-19）的影響，以及由於乾旱導致城市供水的成本增加高達2.24億元，市政府今年的收入將減少4.75億元，所以，市政府今年的預算，就包括了廣泛削減服務和職位，同時還要出售資產。

Panuku多餘的土地和房地產，包括公園和人行道、住宅和商業物業等所有這些資產。

奧克蘭市政府的緊急預算文件中有兩個時間表，其中包括Panuku目前要在全市出售的、價值高達8830萬元的多餘物業。這些房地產主要分佈在Mangere、Otahuhu、Franklin、Howick、Papatoetoe、Manurewa、Otara和Papakura等街區。

根據Panuku的數據，7月份，有48處總價值為3450萬元的房地產，按照市政府的出售要求，被確認為是多餘房地產。另外還有建議出售的2000萬元房地產，已經在9月17日獲得了奧克蘭市政府財務與績效委員會的批准。

在上週向Panuku董事會提交的一份報告中，代理首席執行官戴維·蘭金（David Rankin）表示，目前正在製定「預計在本財政年度出售的房地產」的戰略，該戰略預計將會在下個月提交給董事會。

有地方委員會反對全部出售

不過，這個資產拋售計劃並沒有得到每個人的喜歡，一些地方董事會就反對其中的一些銷售。東區的Howick地方委員會，就投票反對出售Panuku在該地區想要出售的10個地點中的4個，認為保留這些地點符合廣大社區的利益。

Howick地方委員會主席阿黛爾·懷特（Adele White）表示，這些待售物業位於他們地方委員會所在地區，她渴望確保其中一些物業仍為公有財產。

懷特說：「其中一些必須出售，但我們渴望保留那些準備出售的綠色開放空間。

「有一種理解，就是作為緊急預算的一部分，我們必須收回一些錢，而且我知道Panuku待出售的許多房地產尚未使用。但重要的是需要保護我們這個地區的綠色開放空間。」

市政府在其緊急預算中為資產出售設定了2.24億美元的目標，其中除了需要出售多餘的房地產，還包括理對全市多個停車場的特許權。

市政府財務與績效委員會主席德斯利·辛普森（Desley Simpson）表示，大瘟疫的影響，導致市政府加速認真研究需要保留哪些資產和出售哪些資產。

辛普森說，議員們同意，如果目前或將來的市政府服務不需要的物業，就應該賣掉。她說，對於出售市政資產的問題，總是存在一些辯論。

「但是，所有在這個待售房地產清單上的房地產，都是被評估為超出要求的資產。目標和總體預算一樣都意味著挑戰，但我相信，如果我們能堅持原則並為決策者提供有力證據，這些目標是可以實現的。」

再售9500萬元房地產

奧克蘭市政府另外一筆大的房地產出售，是預計向新西蘭運輸局（NZTA）出售價值高達9500萬元的物業，它們是在Mill Rd建設項目和Penlink建設項目中分別購買的100多個物業。

奧克蘭交通局（Auckland Transport，AT）已經購買了Mill Rd項目需要的63處物業或部分物業，以及與Penlink項目有關的43處物業。

既然有中央政府機構來領導這兩個項目，奧克蘭交通管理局購買的房地產，現在就將出售給NZTA，而收益則將由奧克蘭市政府獲得。但是在一月份，中央政府宣布了新西蘭（基礎設施建設）升級計劃，其中包括了這兩個項目，它們將由新西蘭交通局來具體負責執行。

根據提交給市政府的財務與績效委員會的報告，NZTA在9月18日的董事會會議上已經批准了這些房地產的收購事項；現在，這項預訂10月1日進行的房地產交易，就需要市政委員會的批准。

「市政府擁有的房地產權益，目前保存在AT的固定資產登記冊中，AT董事會已經同意將這些房地產出售。」

奧克蘭市政府現在不必為耗資13.5億元的Mill Rd升級和耗資4.11億元的Penlink高速公路提供資金了。奧克蘭市政府發言人說，預計收益將在緊急預算中核算，並將作為市政府的2020/2021資本基金的一部分。

南區的Mill Road項目延後

NZTA上週表示，由於大瘟疫造成的停擺封鎖，原定的Mill Road項目的調查和勘測工作被推遲。但是該機構的發言人表示，他希望盡快使事情回到正軌。他說，該機構正在敲定該項目的首選路線。

許多受影響的當地居民表示，他們擔心這兩個項目可能會對他們的房產和生意產生影響，正在尋求NZTA的更多信息。

Mill Rd動脈路線項目，是將建成一條從Manukau市到Drury之間、長達21.5公里的第二條高速公路，與1號國道平行，預計將於2028年完工。

在未來30年內，Takanini、Drury、Opāheke、Paerata和Pukekohe地區的總人口，預計將會增長12萬人，而Mill Rd項目將為這些新開發地區和Manukau之間，提供重要的交通聯繫。

而Penlink項目，則將在奧克蘭北部的1號國道和Whangaparaoa半島之間的直接通道，據信將會使從這個半島到奧克蘭的行車時間減少15分鐘。

責任編輯：筱康

從房地產思考「剝削」問題

之前在台灣，曾有個廣告的訴求是「想不想成為日本人的『房東』？」

似乎引起不小的話題性。仔細想想 ，現在去日本買個房子租給日本人，確實是一項穩賺不賠的投資。我如果有些資金，也不會在台灣投資，而是選擇在日本置產。 並不是因為日本人很會按時付房租，單純是因為日本的房地產較便宜，但是房租較貴。

為了方便，我在台灣租了一間工作室，租金價格很公道。有次，我問了房東房子的售價，著實嚇了一大跳，比我猜想的還要足足多出五倍左右！房子地點位在大安區的文教住宅區，環境不錯，附近也有很多小吃店，離捷運站也近。但是，已經有三十年歷史的單人套房，真的貴得有點驚人。這個價格已經可以在日本的東京都內，買新建的 2 DK（兩間房間，有廚房和飯廳）、雅房了。

「房租便宜，但房價高」，這種失衡狀態是台灣房地產的特徵。 最近，台灣社會在流行「剝削」一詞，尤其是被用在勞資關係，常出現在電視新聞和報紙上。可是，當我在思考究竟是誰剝削了台灣人的這個問題時，背後兇手不正是房租與房價失衡造成的嗎？我注意到大家比較沒有關注房地產和剝削之間的關聯性。

本來，房租的租金是由房地產的收益率來決定的。基本上，收益率指的是租金佔年收入的比率，在日本以四至六％左右為標準。五％的話，是二十年後就能賺回本錢。期間，如果價格往上漲的話，當然就更好了。即使價格沒有變動，但是至少二十年之後房子是屬於自己的，也算是一種儲蓄。

可是，感覺上台灣的收益率好像只有一至二％，要賺回本錢得要花上五十至一百年。如此一來，平均收入只有一般的人，根本就不會想要買房投資。

為什麼台灣是這樣子呢？如果把問題單純化，就是部分擁有豐厚資金的人一窩蜂地以投資目的購買房地產，反過來說，沒有豐厚的資金就無法投資。投資人不重視房租，只會期待房價飆升，然後賺大錢。也就是說，有錢的人越來越有錢，沒錢的人永遠都存不到錢，買不到房子，這個結構正是「剝削」。

在台灣眾所皆知的低薪環境讓許多人叫苦連天，企業的方針是想盡辦法壓低勞工的薪水，也就是所謂的二十二Ｋ的問題。另一方面，建案不斷推陳出新，價格連續上漲。 雖然說租金比房價相對便宜，可是對收入普通的人來說，可是一點也不便宜。 總之，就是企業和財團不把利潤回饋給勞工，而是拚命地投資房地產的關係。

之前，鬧得沸沸揚揚的年輕口譯哥趙怡翔出任駐美代表處的政治組組長一事，他的「空降」和「高薪」被猛烈攻擊，也是因為人民的納稅錢被濫用而造成觀感不佳，引起民眾的被剝削感。但是，實際上想要徹底解決剝削問題的話，那些不把利潤回饋給勞工，一味地炒作房地產的人才是眾矢之的。

但是，這些問題也只能交由台灣人自己去解決了；加上我不是財經專家，沒買過房子，以上分析算是素人的觀察，當作一個參考就好。只是身為日本人，可以給台灣人的建議是，跨海來日本投資房地產也是一個不錯的長期理財方法。日本土地不會漲很多，也不會跌很多，算是很穩定，能靠房租來回收成本。

如果是中國人到處買房產，說不定會引起日本人的不安，甚至出現反對浪潮。可是，如果是交誼深厚，互相感情良好的台灣人，我們也會很安心，希望一起當鄰居，也做我們的好房東。

https://buzzorange.com/2020/10/05/japanese-observation-of-taiwan/

新冠病毒是2020年投資市場最大的黑天鵝，包括台北市在內的全球多數大都會，房地產市場卻都意外地熱絡，瑞銀集團《2020全球房地產泡沫指標》最新出爐，顯示全球25個主要城市的住宅房地產價格，經通貨膨脹調整後的平均增長仍然繼續加速，未曾改變過去4個季度以來的增長速度，疫情嚴峻的慕尼黑、法蘭克福、巴黎等大都會的房價繼續上漲。

瑞士房地產投資首席投資辦公室警告，瑞銀列入年度檢視並評估的各大城市中，有一半存在泡沫風險、或房地產市場被嚴重高估，顯示出難以扼止的房價延燒，「沒有人想看到這樣的結果，泡沫化警報要響起了」。

根據該份報告，已連續多個季度房價泡沫亮出紅燈的大都會，包括德國慕尼黑和法蘭克福排，法國巴黎，荷蘭阿姆斯特丹，瑞士蘇黎世，加拿大多倫多和香港等7個。亞洲城市納入者，有香港、新加坡、東京和雪梨，除了香港被納入房價泡沫警示名單，新加坡房價因政府嚴格控制供需，相較上不至於成為脫韁野馬。

台北市不在上述名單之內，台灣內需在6月之後展望「後疫熱度」，台灣消費者信心指數（CCI）調查中，「未來半年購買耐久性財貨時機」和「購買房地產時機」兩項都在疫後出現短期內快速攀升，且呈現短期的新高點，中大台經中心執行長吳大任認為，這個現象恐有過熱的疑慮，不樂見國人消費信心都集中在房地產購買。

瑞銀集團全球財富管理全球首席投資總監Mark Haefele表示，在疫情全球大流行下，住房市場在2020年上半年仍保有活力，有三項主要原因：首先，房價是一個前瞻性的經濟指標，只能反映一定時期內的經濟下滑；其次，大多數潛在購屋者在2020年上半年未遭受直接的收入損失。第三，疫情期間政府向許多城市的房主提供紓困支援，包括住房補貼增加、稅收降低，暫停贖回程序等。

(工商 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20201004003270-260410?chdtv

【看中國2020年10月4日訊】（看中國記者文龍綜合報導）瑞銀集團UBS日前發布2020年全球房地產泡沫指數，該報告發布之際，世界各國已推出緊急財政刺激計畫，以抵禦武漢肺炎全球大流行危機，同時各國央行已將利率下調至歷史低點。而越來越多的跡象表明，中國樓市市場的風向也變了。

瑞銀報告作者薩普特利(Claudio Saputelli)和霍爾茲(Matthias Holzhey)寫道，「房價是經濟的一個滯後指標，因此房價對經濟下滑的反應會出現延遲」；「政府在封鎖期間對許多城市的房主提供了幫助，包括增加住房補貼，降低了稅收，暫停了止贖流程。」

在受分析的25個大城市中，一半以上要麼面臨房地產泡沫風險，要麼估值過高。這個數字考察了泡沫的典型跡象，包括物價與當地收入和租金脫鉤，以及實體經濟失衡，如過度放貸和過度建築項目。

報告發現，儘管失業率上升對房價的全面影響仍不確定，但目前的上漲趨勢是不可持續的。報告還指出，一些城市居民正在搬到負擔性更高的地區，因為他們可以在家工作。

瑞銀報告表示，「大多數城市的房租已經在下降，這表明，當補貼逐漸消失、家庭收入壓力加大時，一個調整階段可能會出現。」

即使是在那些安然度過危機的城市，普遍資本利得的前景似乎也已枯竭。

 

馬來西亞近年持續奠定基礎建設發展，尤其首都吉隆坡，由雙子星、吉隆坡塔、巴比倫廣場等所框起的「金三角」精華商圈，堪稱東南亞最精華地段，馬國政府所宣布的2020年宏願計畫，耗資馬幣數千億元打造的大型建設正快速進行，兩大建設計畫帶來人口紅利，成不少海外投資人瞄準標的。

 

馬國兩大建設計畫包括斥資馬幣260億元打造「敦拉薩國際貿易中心TRX」，在大吉隆坡計畫裡面最重要的「獨立遺產大樓KL118」預計明年竣工，屆時樓高將取代「雙子星塔」，並成為馬國最高的大樓，不僅與雙子塔所在的城中城KLCC及武吉免登區接壤，未來「敦拉薩金融中心TRX」、「雙子星塔」、「獨立遺產大樓KL118」將再拉出一個「新金三角」地帶。

東森國際地產執行長廖麟鑫表示，吉隆坡金三角以城中城公園劃分東西，東區鄰大使館區，環境宜居，西以大型購物中心商圈為主，各大國際飯店進駐，甚至飯店建築規劃「住宅共構」已成趨勢，周邊也進駐多所國際學校、醫療資源、高爾夫球場，擁豐富商圈生活機能佳。

馬來西亞疫情已趨緩，與新加坡、汶萊、澳洲、紐西蘭、日本和南韓等國家討論放寬旅行限制，估計將對馬國外來投資、經濟面助益，尤其今年第1季馬國央行降息及銀行放寬還款條件等加持，近年吉隆坡最受外資、企業關注，投報率有5~7%，成為海外置產房市新焦點，身為東協強國的馬來西亞，在經濟逐步開放、恢復下，吉隆坡房地產前景仍具潛力。

 

廖麟鑫指出，住宅租售、商辦皆熱門，該區房地產、租金收益漲幅大，房價單價每坪台幣60萬~70萬元，近期將完工、位金三角地帶的指標新案「8KIA PENG 王者之峰」，樓高50層樓，採酒店式管理，鄰近日本、美國、菲律賓等國駐馬大使館，不僅交通便利，可串聯購物商圈，占盡地段優勢，並規劃有空中花園、健身游泳池、遊樂場、燒烤區等高級設備，卻是周邊新建案中房價最親民，成為近期商業白領、高端客群的新寵兒。

廖麟鑫強調，吉隆坡市區精華地段，向來是集商業、金融、文化、旅遊、高級住宅功能於一身的國際經濟中心，受各國企業主、商務菁英、移民、退休人士青睞，不外乎以「設廠投資」、「移居自住」及「資產配置」等目標為主，加上吉隆坡至新加坡高速鐵路的吉隆坡終站，規劃2031年通車的隆新高鐵，預料更將吸納民眾轉往馬來西亞，馬國推行MM2H第二家園移居計畫，以及對於外國人投資、擁有房地產權限制十分寬鬆，促使近年租售市場需求強烈，具房市潛力。

【星島綜合報道】周二晚間美國總統特朗普與前副總統拜登之間的辯論被評為「混亂不已」，是民主制度上的壞案例，因此可能讓更多美國人期望能移民他國。搜索引擎谷歌周二晚間在美國搜索「移居加拿大」和「如何移居加拿大」這兩個詞的搜索量明顯暴增，在東岸時間晚上10時左右達到頂峰，這時正好兩位候選人陷入嚴峻的舌戰。

數據顯示，俄勒岡州居民最渴望找到答案，而佛蒙特州、科羅拉多州、華盛頓州和明尼蘇達州的公民也對移居加拿大很感興趣。

https://www.singtao.ca/4520321/2020-09-30/news-%E7%BE%8E%E5%9C%8B%E7%B8%BD%E7%B5%B1%E8%BE%AF%E8%AB%96%E4%BB%A4%E9%81%B8%E6%B0%91%E5%A4%B1%E6%9C%9B%EF%BC%9F%E8%B0%B7%E6%AD%8C%E6%90%9C%E7%B4%A2%E3%80%8C%E7%A7%BB%E5%B1%85%E5%8A%A0%E6%8B%BF%E5%A4%A7%E3%80%8D%E7%88%86%E9%87%8F/?variant=zh-hk

全球平均樓價最高10大城市▼▼▼

A Flourish data visualization

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世邦魏理仕《2020全球生活報告》列出全球平均樓價最高10大城市當中，除新加坡外，其他9個城巿均有設立法定最低工資。個別城巿的最低工資並非劃一，當中美國洛杉磯以僱員人數分為2種，26名僱員或以上的公司，最低時薪為15美元（116.3港元），25名僱員或以下的公司，最低時薪為14.25美元（110.4港元），本文以僱員人較多的15美元作標準。

9個全球平均樓價最高城市最低工資▼▼▼

A Flourish chart

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全球平均樓價最高的10大城巿當中，當地基層如果只領最低工資，單憑入息要買平均樓價的單位難過登天。以香港最低工資37.5港元計算，要不眠不休連續工作約26萬小時才能買到平均樓價的單位，但原來有關工時只是排行第3。佔首位的是上海，當地平均樓價約90.5萬美元（約701.4萬港元），以當地最低工資時薪折算約3.21美元（24.9港元）計算，等同需工作28.2萬小時，即32.2年。排第二則是深圳，當地平均樓價約78.4萬美元（約607.6萬港元），以最低工資時薪折算約2.96美元（約港幣22.94元）計算，即需工作26.5萬小時，按年計算約為30.2年。

反觀歐美國家的基層勞工，賺取當地平均樓價相對較容易。紐約的平均樓價約64.9萬美元（503萬港元），當地最低時薪15美元（116.3港元），以此計算當地打工仔工作約4.3萬小時，按年計算約為5年，就可賺取到平均樓價。而美國另一城巿洛杉磯，平均樓價為71. 7萬美元（555.7萬港元），以大公司最低時薪15美元計算，需工作4.8萬小時，按年計算約為5.5年。

平均樓價VS最低工資時數▼▼▼

A Flourish scatter chart

 

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不過值得留意的是，報告中提及各地的平均價所能購買的單位不一。《2020全球生活報告》列出其中7大城巿的平均呎價，以平均樓價除以呎價後，就會發現港樓平均價格雖是10大城巿之首，但所能購得樓宇面積在各大城巿中排尾二，以平均價約972萬港元買得的單位，平均面積僅631呎，僅比巴黎的平均面積620.8呎稍大。

7個城市平均樓價VS呎價VS單位面積▼▼▼

租金方面，全球租金最貴的10大城巿當中，以紐約居首，香港則排第3，當中只有5個城巿設有最低工資。以紐約為例，當地平均租金為2,870美元（2.2萬港元），以最低時薪15美元計算，相當於191小時。至於香港，平均租金為2,682美元（2.1萬港元），以最低時薪折算約554小時，所需工時相等於紐約2.9倍。

租金VS最低工資時數▼▼▼

總括而言，綜合樓價、呎價及租金等數字，反映香港基層如只賺取最低工資，就只能將價就貨蝸居，在劏房甚至床位的環境下生活，政府需就基層住屋問題多下功夫才有望解決問題。

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從去年底開始逐漸席卷全球的新冠肺炎疫情帶給了全人類極大的挑戰，也讓以零售物業、倉儲工業物業和辦公物業為主的商業地產受到不同程度的影響，其中又以零售物業所受的衝擊最為嚴重。各州政府都從3月中旬開始相繼推出居家避疫令，嚴格限制商業活動，經過幾個月的嚴苛限制，疫情得到不同程度的控制，比如紐約州和紐約市的感染率和新增感染病例始終維持在低位，增強了投資人的信心，新房產上市的數量和購房交易量都呈現穩步的上升，其中商業地產投資方面更出現了一些令人驚喜的亮點。

商業地產分成三大板塊：零售物業、倉儲工業物業和辦公物業。此次的疫情讓三個板塊都承受了不同程度的影響，其中零售物業首當其衝，受到疫情的影響最為嚴重。疫情期間，網路購物已經成為了消費者的首選，市場對零售物業的需求在可見的未來將持續走低，這也意味著零售店面空置率將持續走高，租金也會出現下降。大型商業地產公司CBRE在8月初的數據顯示，曼哈頓16個商業黃金地段的店面平均租金已經跌破了每平方英呎688元，這也是曼哈頓頂級地段的店面租金自2011年以來，首次跌破每平方英呎700元的關口，和去年同期相比租金下滑11.3%。

相較於備受打擊的零售業板塊，辦公物業方面價格下降的幅度有限，雖然很多公司、尤其是高科技公司已經逐漸讓員工長期在家辦公，但隨著人口的持續增加，長遠來看，市場對辦公物業的需求仍然會出現上漲。而這場疫情雖然讓一些公司倒閉，卻也應運而生了一批新的公司，原有公司為了生存也紛紛轉變運營模式。對於功能齊全、空間較小的辦公物業的需求，反而有可能出現增加。

近幾個月來，倉儲工業物業無疑是一片陰霾中的亮點，在三個商業地產板塊中的表現最令人驚艷。美國最大的商業房地產數據服務商和研究公司CoStar的資深經濟分析師Abby Corbett說：「隨著網上購物的普及，倉庫成為了新的店面。再加上由於擔心疫情會影響供貨鏈，零售商和生產商也會更增加庫存，從而進一步增加了市場對倉庫的需求量。」

不過全球疫情影響到各行各業，倉儲空間也無法獨善其身，專家預計，倉儲空間的價格會有15%左右的下滑，但疫情結束後12個月內就有望反彈到疫情前的水平，倉庫將會是所有商業地產產品中表現最好的。由於市場對倉庫的需求量增大，專家預估，倉庫的租金將基本保持不變。因此對於想要投資商業地產的人來說，現在逢低買入倉庫是一個很好的時機，而且倉庫基本不需要太多的投入和維護，運營成本也相對較低，不失為一個很好的長期投資的產品。

投資倉儲空間基本上要尋找離高速公路較近的、交通便利的區域，而帶有冷藏功能的倉儲空間更是疫情中較為受到歡迎的類型，容易出租。作為精明的投資人，除了選擇較為安全的投資產品，還有幾個應該注意的事項，包括：盡量少用或不用信用卡，也不要借貸其他利息高的貸款；保持信用分數在740分以上；手上要持有部分現金，應該有足夠的現金能夠支付所投資房產一年的維護費。如果能夠做到這幾點，即使在疫情期間也可以盡量多做投資，低吸買入，等疫情結束後更能立於不敗之地。

隨著疫情的持續，航空和旅遊業持續低迷，華人最喜歡投資的商業地產類別——酒店也受到了很大的壓力，位於城市人口密集的區域、離景點近、交通便利的酒店成為重災區。如何繼續投資酒店，是考驗投資客的難題。

與城市中心的酒店住宿率低的現狀相反的是，城郊的Airbnb等中小型民宿酒店受到相當關注。更多的人希望有相對獨立的空間，在疫情高峰時離開人口密集、風險更大的城市公寓，或是讓家人就近度假，既能放松因為居家避疫令而緊繃的神經，又可以盡情接觸大自然。

像是紐約上州、哈德遜河谷地區（Hudson Valley）、長島熱門海濱地區、賓州Poconos山區等地，民宿和酒店都出現了極高的住宿率，甚至有一屋難求的局面，而隨著需求的上升，這些地區的酒店民宿價格出現了不降反升的現象。

這些在疫情中表現成功的酒店和民宿有一些共同點：都坐落於風景優美的地區，依山傍水，為住宿者提供了大量有趣的戶外活動機會，獨立的房屋或是擁有獨立廚房的酒店房間尤為受到青睞。很多客戶更是改變往年只小住幾日的慣例，改為一個月甚至數月常住，為投資人提供了長期穩定的收入。

有興趣投資此類產品的投資人可以考慮購買遠郊占地面積比較大的農場、小酒店，開發農家樂、戶外燒烤、採摘水果蔬菜、釣魚等活動，既能就地取材，讓客人自得其樂，又能為客人提供安全舒適的生活環境。

雖然為了控制疫情，世界各國紛紛出台了旅遊限制令，很多投資人無法親臨現場看房，但這並不影響投資人「看」房買房。VR（虛擬現實技術）看房在此次疫情中得到了發展和普及，紐約幾乎所有的大開發商都推出了完整的虛擬看房視頻，讓買家能隨時「親臨」現場，再加上線上簽約和遠程過戶的普及化，不論投資人身在何處，都能順利完成交易。

疫情期間，為何不失為投資房地產的好時機呢？首先，投資房地產相對安全穩定。投資股票市場、投資房地產應該是家庭投資資產組合的兩項重要內容，二者各占多大比重，要視每個人的喜好還有對風險的承受能力。房地產投資是一個相對安全和穩定的投資。房產投資各個地方的情況都不太一致，比如紐約的房產不太像中國的地產，是靠房屋增值獲得收益，房價的波動不大，但市場下行時，好處也就凸顯了，也不太跌，比較穩定。

根據美國房地產經紀人協會的數據，2月的現有房屋銷售量按月增長了6.5%，經季節性調整的年化增長率為577萬套。這是13年來的最高月度增速。銷售額同比增長7.2%。市場仍然受到供應不足的困擾，這種情況在2月再次惡化。待售房屋庫存同比去年下降9.8%至147萬，這意味著市場上僅有3.1個月的供應量。

其次，美國房市長期上漲的趨勢不會改變。短期內，疫情可能會帶來一些負面影響，但美聯儲下調利率的行為會刺激大量需求入場，這可以對沖房地產市場潛在的下行風險。投資紐約房產，更像投資固定債券，主要是看租金收益，一般租金收益扣除掉物業費、房產稅等，還有4.55%的回報。以紐約為例，作為東岸的中心，租房市場、尤其在市中心，需求一直偏剛性，租金在過去兩次的金融危機中都沒有跌過。經濟下滑時，租房的需求會比買房的更高，所以算是穩定性的投資。像是上一次金融危機後房市最低點時，租金仍然穩定上升，租金的凈回報率依然保持4.5-5%左右。

第三，投資房地產，稅收好處多。如果房地產投資處理得當，能增加現金流，享受很多稅收方面的好處，可以延稅，也可以是免稅。美國的稅法其實是鼓勵房地產投資的。今年5月房產合同簽訂量下降了5%左右，與其他行業相比，這是非常小的下滑幅度。事實上，由於美聯儲在不到半個月時間將聯邦基準利率下調了150個基點，至0.00%-0.25%的水平，並宣布重啟量化寬松政策。

7月17日，美國銀行網站上公布的最新房屋抵押房貸利率顯示，10年期的固定利率為2.875%，20年與30年則都是3.375%，皆處於歷史低位。根據美國抵押銀行貸款協會（MBA）的數據顯示，7月初美聯儲降息50個基點後，之後的一周內，抵押貸款申請數量比上一周猛增了79%，購房貸款申請數也增加了6%。

根據《紐約郵報》報道，亞馬遜首席執行官、也就是全球首富貝佐斯（Jeff Bezos），最近斥資1600萬美元在俯瞰麥迪遜廣場公園的公寓樓中購買了一套三居室公寓。當你還在觀望時，資本和富豪已抓住時機。

對於投資房而言，最重要的就是看位置（location），凈租金回報和現金流是最重要的，市場會有波動，你的資產是否是優質資產，處於市場中的什麼位置，這比較關鍵。如果你持有的是優質資產，有穩定的現金流收入，那麼無論市場如何變化，只是賺多賺少的問題。而一旦市場好轉，優質的投資房也會領漲。好的投資房，永遠是所有投資類型裡風險最小、長期收益最好的產品。

另外，商業用地的容積率也是需要注意的，對於開發商而言，容積率越高，可回收的資金就越高，對於住戶而言，容積率越低，居住的信用度就越高。商業投資的原則應以最少的資金投資，利用銀行的貸款作為杠桿，來產生最大的回報率。

（作者為凱業地產投資公司經紀）

https://www.worldjournal.com/wj/story/121682/4878496

關鍵字：南韓﹑首爾﹑房價﹑宜居
原文網址: 科技＋生活便捷取勝！南韓超高房價登「宜居城市17名」…第1名根本人間天堂 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1813121#ixzz6Yao9Bn7u
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瑞士洛桑國際管理學院（IMD）今天公布全球智慧城市指數，新加坡、芬蘭首都赫爾辛基和瑞士大城蘇黎世名列前3。台北排名第8，比去年下滑一名。

這是洛桑管理學院第2次公布全球智慧城市指數（Smart City Index），共對全球109個城市的1萬3000餘民眾作了調查，聚焦他們所感受科技對衛生與安全、機動性、活動、機會與治理等5個領域的影響。

第4名是紐西蘭大城奧克蘭，第5名是挪威首都奧斯陸，第6名是丹麥首都哥本哈根，第7名是瑞士大城日內瓦，第9名是阿姆斯特丹，第10名是紐約。倒數前3名則是奈及利亞大城拉哥斯（Lagos）、肯亞首都奈洛比和（Nairobi）奈及利亞首都阿布加（Abuja）。

由智慧監測路況攝影機和汽車共享app，以至汙染監控裝置和免費wifi，世界各地城市競相擁抱科技，但研究人員表示，真正的考驗在於民眾是否覺得受益。

洛桑管理學院全球競爭力中心主任布里斯（ArturoBris）表示：「世界上的『智慧城市』不只是採用新科技，而且確保它們確實會改善民眾的生活。」

這項指數顯示，許多國家都在首都以外發展智慧2級城市。例如西班牙城市畢爾包（Bilbao）排名還高於首都馬德里，英國第2大城伯明罕在排行榜上升的速度也快過首都倫敦。

專家表示，2019冠狀病毒疾病（COVID-19）疫情加速了更環保和更有智慧城市的發展。布里斯則預測較小型城市將日成趨勢，因為這將更為安全。

布里斯說，這次調查凸顯大城市常難以成為智慧城市。他指出：「較小的城市占有優勢。以新加坡、赫爾辛基和蘇黎世為例，它們的規模讓它們得以大舉投資在能普及所有市民的科技。」

中國雖然發展了數百個配備有感應器、監視器和其他裝置的智慧城市，這些裝置能蒐羅由汙染至公共衛生的各種資訊，但這些城市排名都相當低。布里斯說，這除了因為這些城市的規模，也因為對資訊隱私和偵監的關切。

https://udn.com/news/story/6809/4868973?from=udn-catelistnews_ch2