從去年底開始逐漸席卷全球的新冠肺炎疫情帶給了全人類極大的挑戰，也讓以零售物業、倉儲工業物業和辦公物業為主的商業地產受到不同程度的影響，其中又以零售物業所受的衝擊最為嚴重。各州政府都從3月中旬開始相繼推出居家避疫令，嚴格限制商業活動，經過幾個月的嚴苛限制，疫情得到不同程度的控制，比如紐約州和紐約市的感染率和新增感染病例始終維持在低位，增強了投資人的信心，新房產上市的數量和購房交易量都呈現穩步的上升，其中商業地產投資方面更出現了一些令人驚喜的亮點。
商業地產分成三大板塊：零售物業、倉儲工業物業和辦公物業。此次的疫情讓三個板塊都承受了不同程度的影響，其中零售物業首當其衝，受到疫情的影響最為嚴重。疫情期間，網路購物已經成為了消費者的首選，市場對零售物業的需求在可見的未來將持續走低，這也意味著零售店面空置率將持續走高，租金也會出現下降。大型商業地產公司CBRE在8月初的數據顯示，曼哈頓16個商業黃金地段的店面平均租金已經跌破了每平方英呎688元，這也是曼哈頓頂級地段的店面租金自2011年以來，首次跌破每平方英呎700元的關口，和去年同期相比租金下滑11.3%。
相較於備受打擊的零售業板塊，辦公物業方面價格下降的幅度有限，雖然很多公司、尤其是高科技公司已經逐漸讓員工長期在家辦公，但隨著人口的持續增加，長遠來看，市場對辦公物業的需求仍然會出現上漲。而這場疫情雖然讓一些公司倒閉，卻也應運而生了一批新的公司，原有公司為了生存也紛紛轉變運營模式。對於功能齊全、空間較小的辦公物業的需求，反而有可能出現增加。
近幾個月來，倉儲工業物業無疑是一片陰霾中的亮點，在三個商業地產板塊中的表現最令人驚艷。美國最大的商業房地產數據服務商和研究公司CoStar的資深經濟分析師Abby Corbett說：「隨著網上購物的普及，倉庫成為了新的店面。再加上由於擔心疫情會影響供貨鏈，零售商和生產商也會更增加庫存，從而進一步增加了市場對倉庫的需求量。」
不過全球疫情影響到各行各業，倉儲空間也無法獨善其身，專家預計，倉儲空間的價格會有15%左右的下滑，但疫情結束後12個月內就有望反彈到疫情前的水平，倉庫將會是所有商業地產產品中表現最好的。由於市場對倉庫的需求量增大，專家預估，倉庫的租金將基本保持不變。因此對於想要投資商業地產的人來說，現在逢低買入倉庫是一個很好的時機，而且倉庫基本不需要太多的投入和維護，運營成本也相對較低，不失為一個很好的長期投資的產品。
投資倉儲空間基本上要尋找離高速公路較近的、交通便利的區域，而帶有冷藏功能的倉儲空間更是疫情中較為受到歡迎的類型，容易出租。作為精明的投資人，除了選擇較為安全的投資產品，還有幾個應該注意的事項，包括：盡量少用或不用信用卡，也不要借貸其他利息高的貸款；保持信用分數在740分以上；手上要持有部分現金，應該有足夠的現金能夠支付所投資房產一年的維護費。如果能夠做到這幾點，即使在疫情期間也可以盡量多做投資，低吸買入，等疫情結束後更能立於不敗之地。
隨著疫情的持續，航空和旅遊業持續低迷，華人最喜歡投資的商業地產類別——酒店也受到了很大的壓力，位於城市人口密集的區域、離景點近、交通便利的酒店成為重災區。如何繼續投資酒店，是考驗投資客的難題。
與城市中心的酒店住宿率低的現狀相反的是，城郊的Airbnb等中小型民宿酒店受到相當關注。更多的人希望有相對獨立的空間，在疫情高峰時離開人口密集、風險更大的城市公寓，或是讓家人就近度假，既能放松因為居家避疫令而緊繃的神經，又可以盡情接觸大自然。
像是紐約上州、哈德遜河谷地區（Hudson Valley）、長島熱門海濱地區、賓州Poconos山區等地，民宿和酒店都出現了極高的住宿率，甚至有一屋難求的局面，而隨著需求的上升，這些地區的酒店民宿價格出現了不降反升的現象。
這些在疫情中表現成功的酒店和民宿有一些共同點：都坐落於風景優美的地區，依山傍水，為住宿者提供了大量有趣的戶外活動機會，獨立的房屋或是擁有獨立廚房的酒店房間尤為受到青睞。很多客戶更是改變往年只小住幾日的慣例，改為一個月甚至數月常住，為投資人提供了長期穩定的收入。
有興趣投資此類產品的投資人可以考慮購買遠郊占地面積比較大的農場、小酒店，開發農家樂、戶外燒烤、採摘水果蔬菜、釣魚等活動，既能就地取材，讓客人自得其樂，又能為客人提供安全舒適的生活環境。
雖然為了控制疫情，世界各國紛紛出台了旅遊限制令，很多投資人無法親臨現場看房，但這並不影響投資人「看」房買房。VR（虛擬現實技術）看房在此次疫情中得到了發展和普及，紐約幾乎所有的大開發商都推出了完整的虛擬看房視頻，讓買家能隨時「親臨」現場，再加上線上簽約和遠程過戶的普及化，不論投資人身在何處，都能順利完成交易。
疫情期間，為何不失為投資房地產的好時機呢？首先，投資房地產相對安全穩定。投資股票市場、投資房地產應該是家庭投資資產組合的兩項重要內容，二者各占多大比重，要視每個人的喜好還有對風險的承受能力。房地產投資是一個相對安全和穩定的投資。房產投資各個地方的情況都不太一致，比如紐約的房產不太像中國的地產，是靠房屋增值獲得收益，房價的波動不大，但市場下行時，好處也就凸顯了，也不太跌，比較穩定。
根據美國房地產經紀人協會的數據，2月的現有房屋銷售量按月增長了6.5%，經季節性調整的年化增長率為577萬套。這是13年來的最高月度增速。銷售額同比增長7.2%。市場仍然受到供應不足的困擾，這種情況在2月再次惡化。待售房屋庫存同比去年下降9.8%至147萬，這意味著市場上僅有3.1個月的供應量。
其次，美國房市長期上漲的趨勢不會改變。短期內，疫情可能會帶來一些負面影響，但美聯儲下調利率的行為會刺激大量需求入場，這可以對沖房地產市場潛在的下行風險。投資紐約房產，更像投資固定債券，主要是看租金收益，一般租金收益扣除掉物業費、房產稅等，還有4.55%的回報。以紐約為例，作為東岸的中心，租房市場、尤其在市中心，需求一直偏剛性，租金在過去兩次的金融危機中都沒有跌過。經濟下滑時，租房的需求會比買房的更高，所以算是穩定性的投資。像是上一次金融危機後房市最低點時，租金仍然穩定上升，租金的凈回報率依然保持4.5-5%左右。
第三，投資房地產，稅收好處多。如果房地產投資處理得當，能增加現金流，享受很多稅收方面的好處，可以延稅，也可以是免稅。美國的稅法其實是鼓勵房地產投資的。今年5月房產合同簽訂量下降了5%左右，與其他行業相比，這是非常小的下滑幅度。事實上，由於美聯儲在不到半個月時間將聯邦基準利率下調了150個基點，至0.00%-0.25%的水平，並宣布重啟量化寬松政策。
7月17日，美國銀行網站上公布的最新房屋抵押房貸利率顯示，10年期的固定利率為2.875%，20年與30年則都是3.375%，皆處於歷史低位。根據美國抵押銀行貸款協會（MBA）的數據顯示，7月初美聯儲降息50個基點後，之後的一周內，抵押貸款申請數量比上一周猛增了79%，購房貸款申請數也增加了6%。
根據《紐約郵報》報道，亞馬遜首席執行官、也就是全球首富貝佐斯（Jeff Bezos），最近斥資1600萬美元在俯瞰麥迪遜廣場公園的公寓樓中購買了一套三居室公寓。當你還在觀望時，資本和富豪已抓住時機。
對於投資房而言，最重要的就是看位置（location），凈租金回報和現金流是最重要的，市場會有波動，你的資產是否是優質資產，處於市場中的什麼位置，這比較關鍵。如果你持有的是優質資產，有穩定的現金流收入，那麼無論市場如何變化，只是賺多賺少的問題。而一旦市場好轉，優質的投資房也會領漲。好的投資房，永遠是所有投資類型裡風險最小、長期收益最好的產品。
另外，商業用地的容積率也是需要注意的，對於開發商而言，容積率越高，可回收的資金就越高，對於住戶而言，容積率越低，居住的信用度就越高。商業投資的原則應以最少的資金投資，利用銀行的貸款作為杠桿，來產生最大的回報率。
（作者為凱業地產投資公司經紀）
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