新稅法將使美國公司和個人在未來十年內獲得1.5兆元的稅收優惠，不過這些優惠並未體現稅收分配公平原則，房地產投資信託基金（簡稱REIT）和其投資者將成為最大贏家。REIT採取公司、商業信託或協會的組織形式，以發行收益憑證的方式籌集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資管理，將收益按比例分配給投資者。

●REIT投資者 新稅法受益者

大多數REIT都是過渡實體形式，在公司層面免徵所得稅，只由投資者個人為所分配到的利潤上稅。REIT還具有遞延納稅功能，使投資者減少了許多稅務負擔，增加了收益。為滿足稅務優惠資格，REIT每年應將至少90%的應納稅收入作為紅利分配給股東（1099-DIV表）。新稅法為REIT投資人提供了20%的稅前「合格業務收入」（即稅法新增的199A條例扣抵）。投資者應稅收入單身不超過15萬7500元（夫妻收入不超過31萬5000元）均可享受20%全額扣減。收入超過低階門檻後，199A扣減額逐步遞減，直至單身20萬7500元（夫妻41萬5000元）時殆盡。可以說，高稅率的REIT投資者是新稅法的最主要受益者。

新稅法還對REIT開闢了一個綠色通道。對於普通公司，2018至2021年間，息稅前利潤（Earnings before Interest & Tax，簡稱EBIT）需要加回折舊攤銷，即為「折舊和營業利息費用及虧損扣抵」（EBITDA）。稅務年度落於2018 年1月1日至2021年12月31日的公司，AGI不考慮EBITDA；稅務年度在2022年1月1日之後的公司，AGI不考慮EBIT。而REIT可以選擇不受此規則更改的限制。新稅法還惠及了外國REIT投資者，根據「外商投資房地產稅法」（FIRPTA），此前外國投資者需要為其收益被課徵35%的預扣稅，但根據新法，該稅率降至21%。

新稅法在房地產稅務上做了較大調整。個人方面，原先沒有扣減上限的房產稅將和州及地方所得稅一起只有1萬元的扣抵總額，可扣除利息的房貸額度從原先的100萬元降至75萬元，但2017年12月15日以前購房的貸款額度仍為100萬元。第二套房的貸款利息仍可抵稅，但兩套房的總上限不得超過75萬元（或100萬元）。新法取消了抵押貸款保險費一系列扣減。房屋淨值貸款（Home Equity Loan）只有用於所抵押房屋的修建才允許扣減。房屋買賣方面，仍有主要居所「過去五年住滿兩年」的單人25萬元、夫妻50萬元的售屋利得免稅額。

 新稅法利好於房地產投資人，C公司投資者，其企業最高稅率降至21%；而S公司、P合夥人、REIT 等過渡實體（Pass-through Entities），投資人可在其1040附表E-2上扣減20%的稅前「合格業務收入」。新稅法對企業可扣除的貸款利息沒有限制、對設備投資和折舊非常寬鬆。企業在2017年9月27日至2023年1月1日期間取得並投入使用的廠房等特定資產支出，當年允許費用全部扣抵（Full-Expensing），無須做逐年折舊。（作者為註冊會計師）

資料來源：加拿大國際廣播電台(RCI)

加拿大主要商業銀行在調高了固定房貸利率後，又紛紛向下調整了浮動貸款利率。
在上星期滿地可銀行(BMO)把浮動房貸利率下調到2.45%後，道明銀行、豐業銀行和皇家銀行都跟進下調了浮動房屋貸款利率；這個星期匯豐銀行也把自己的浮動房貸利率下調到2.39%，比其優惠貸款利率低了整整一個百分點。
不過，這些銀行都是暫時下調其浮動房貸利率，優惠期限或者是在5月底截止，或者是在6月4日截止。
加拿大各商業銀行近一個月來，剛把其五年期的固定房貸利率上調到5.34%。不過，客戶如果與銀行討價還價、一般會得到低於5.34%的五年期房貸利率。
加拿大商業銀行的浮動房貸利率一般隨中央銀行的利息率變動，目前加拿大央行利率維持在1.25%的低水平。而固定房貸利率隨國際金融市場債券利率水平的變化而變動，因為商業銀行要從債券市場籌措資金。
分析家認為，加拿大各商業銀行下調浮動房貸利率，是為了在房地產市場冷卻的環境中爭取客戶；其次是因為加拿大經濟有放緩跡象、中央銀行加息的步伐在放緩。

【大紀元2018年05月20日訊】（大紀元記者陳光澳洲悉尼編譯報導）目前，澳洲次發達地區的房產受到了許多人的歡迎，給這些地區房地產市場的發展帶來生機。次發達地區的房產相比大城市更具可負擔性，但就這一點還無法吸引人們前往，還需要有就業。

據澳洲房地產網消息，數據顯示，需求最大的次發達地區是那些要麼在澳洲州府城市通勤距離的城鎮，要麼是本地經濟發展擁有良好就業機會的城鎮。

本網最新《房地產前景報告》（Property Outlook）列出了4個預計在2018年需求量最大、房價上升最快的次發達城鎮。這4個預期房產市場將出現繁榮的城鎮是：

維州的Ballarat

在過去12個月中，Ballarat的房地產需求增長幅度是次發達城鎮中最大的，與去年同期相比需求上升了62.1%。雖然這裡到墨爾本的通勤時間可能仍需要1個多小時，這似乎足以吸引買家了。

此外，價格也是吸引買家的另一個因素。這裡的中位房價是32.9萬澳元，僅是墨爾本房價的一半左右。這個城鎮買家最活躍的區是Soldiers Hill、Newington 和 Ballarat East。

鑒於這個地區的房產大多是大的獨立房，這個市場可能更吸引被墨爾本房價排斥在外的首次購房者和年輕家庭。

新州的Orange

Orange的房價已經大幅上漲，但似乎仍有很多發展空間。在過去一年中，這裡的房產需求上漲了近40%。Orange位於悉尼以西250公里處。它不在悉尼市中心的通勤範圍之內，因此當地的就業增長與相較於悉尼更可負擔的房價（中位房價為38萬澳元）是推動當地房產市場增長的主要動力。

醫療、教育、旅遊、農業和礦業都是促進當地經濟發展的因素。

昆州的Mackay

Mackay位於布里斯本以北近1000公里處。在過去12個月中，這裡的房價上漲了10%，而房地產需求水平仍在持續上升。

屬於熱帶氣候的Mackay，蔗糖業和礦業是其主要的經濟。目前，這裡的失業率是自2014年以來的最低水平，政府的投資也推動了這裡的經濟持續發展。

雖然Mackay的旅遊業不及周邊地區，但這裡是前往大堡礁（Great Barrier Reef ）和聖靈群島（Whitsunday Islands）的出發地點，因此來到這裡的海內外遊客都在增加。

Mackay目前的中位房價為33萬澳元，與上一年相比，這裡的房地產需要上升了31.5%，其中需求最強勁的是Glenella、West Mackay和Mount Pleasant。

塔州的Launceston

在過去的12個月中，Launceston的房價上漲了18.9%，買家的需求猛增了37.1%。如同塔州的州府城市Hobart一樣，這裡房產市場增長的推動力也是新房供應量少及該地區的就業增長。

Launceston的中位房價是31.5萬澳元，表現最好的區是Invermay、West Launceston和East Launceston。

責任編輯：簡沐

美國房貸利率上周衝到2011年以來的高點，顯示長期以來的房貸低利率環境已經驟然反轉，可能使房價漲勢減緩，並對首購族造成壓力，若利率逼近5%，房市將出現「利率封鎖成長」現象。

數據顯示，30年期固定房貸利率於2012年底降到3.31%底部後，今年1月回升到3.99%，上周再升到4.61%；今年來利率急升，升幅比經濟學者的預估更快，因經濟翻升、工資可望上升，及天然氣與原油等多種原料價格上漲。

美國10年期公債殖利率通常對30年期房貸利率影響甚大，該殖利率上周升到3.1%，為2011年來高點，自然推升房貸利率，且聯準會（Fed）預料今年至少將再升息2碼、甚至3碼，明年也可能再升3碼，使房貸利率持續看升。

全美房地產經紀人協會首席經濟學者指出，房貸利率上升1個百分點，將使住宅銷售量減少7%到8%。

學者擔心，利率上升將使屋主寧願保住現有的低利房貸，不願換入更好的住宅，以免負擔高利率，降低生活品質。

房貸資訊業者指出，利率為4%時，25萬美元房貸月付1,194美元；但利率升到5%，月付額將增加到1,342美元。房價愈高，受影響愈大。

目前房市是房價及房貸利率雙升，對首購族及中所得購屋者的傷害尤大。理論上購屋者可選擇較小的住宅，但市場現況卻是小房的庫存量降到歷史低點，買家難有迴旋的空間。

【大紀元2018年05月19日訊】（大紀元英國記者站報導）根據propertywire的報導，英格蘭Coutts銀行的最新研究顯示，倫敦高端房地產市場半數以上的房屋銷售額低於原始要價，平均折扣超過12%。

Coutts的最新高端房地產指數還顯示，高端地產整體銷售額與去年同期相比下降24%，環比下降19%。約53%的房產售價低於其要價，平均價格下降12.1%。2018年前三個月價格下跌3%，消除了去年底的漲幅。

Hammersmith & Chiswick以及Hampstead & Highgate等黃金地段邊緣地區的本季度銷售活動大幅減少，這兩個地區的下降幅度與去年同期相比分別下降59%和46%。

該報告指出，市場上缺少真正優質的高端地產，相比而言，買家更喜歡倫敦的傳統富人區，如梅菲爾（Mayfair）和騎士橋（Knightsbridge），因為在這些地區投資風險小，因此這些地區的高端房產價格分別上漲了2%和0.4%。

儘管如此，Richmond、Wimbledon、Putney 和Barnes仍逆市而上，與去年同期相比，第一季度的銷售活動增加了43%。

Coutts 的報告指出：「（高端地產）價格似乎在市場底部徘徊，比2014年的房產峰值低了14%。在今年餘下的時間裡，我們認為價格將保持平穩，儘管英國脫歐的影響變得越來越清晰，市場將繼續適應印花稅和土地稅的變化，但可能會出現波動。」◇

責任編輯：文婧

國人對於東京澀谷最大的印象或許還停留在人潮川流不息的大十字路口、熱鬧的逛街地點，而從置產的角度來看，位於澀谷的商辦與豪宅物件則是非常搶手的選擇，而以澀谷車站為中心向外擴張的再開發計畫正如火如荼進行，帶動當地的建設發展之外，也使澀谷的未來更加受人矚目。

 

日本信義業務統括室部長李旭鎮表示，澀谷的商辦空置率低於2%，且因應澀谷本身具備流行娛樂的特質，吸引許多新創品牌在此設立總部，例如通訊軟體公司LINE及手機遊戲公司DeNA便位於澀谷Hikarie內，Google Japan也已計畫於2019年將東京總部搬遷至今年秋天啟用的SHIBUYA STREAM複合式大樓；而目前再開發計畫中新建的大樓，多數都會在內部設置辦公空間，就是瞄準商辦方面的需求與發展。

有別於商業區的繁華景象，澀谷還聚集許多幽靜的豪宅，如距離澀谷車站不遠的松濤、南平台，便是東京都內屈指可數的高級住宅區，松濤以獨門獨戶的豪宅為主，南平台則多為低樓層型的豪宅，兼顧交通、購物和生活機能的充實度之外，更具有鬧中取靜的特性，吸引許多名人及企業家入住。根據不動產調查公司東京KANTEI所發布的數據，澀谷車站周邊的中古屋平均屋齡約25年，每坪平均價格達391萬日圓（約新台幣107.5萬元），足見其資產價值性。

目前澀谷正在進行堪稱百年一次的改造計畫，包括車站大樓改建的澀谷車站街區、東急廣場改建的道玄坂一丁目站前街區、將建地集中改建的櫻丘街區等，未來將會出現更多知名建築師設計的摩天大樓，且多數將在2020年東京奧運前完工，以全新的天際線展現澀谷特有的活力。

例如去年開幕的SHIBUYA CAST提供藝術創作空間及租賃辦公室之外，另設有飯店式公寓；澀谷車站街區的東樓預計在2019年完工，樓高46層、約230公尺，中高樓層為辦公室，低樓層為各類商業設施，頂樓則是綠化休憩空間，可望使澀谷的旅遊開發更上層樓。

至於道玄坂一丁目站前街區的新大樓，預計今年完工，一樓作為往返機場的巴士總站，與電車間的轉乘將更為便利，並提供行李寄放、外幣兌換、觀光導遊等配套措施，大幅增進澀谷地區的旅遊服務。

此外，澀谷車站前的東西兩側廣場也將在2020年左右建設完成，大家熟悉的西側忠犬八公廣場面積將擴展1.5倍，並將計程車停車場集中到地下。

【大紀元2018年05月19日訊】（大紀元英國記者站報導）根據propertywire的報導，英國的市場調研公司BDRC的最新研究顯示，英格蘭東部的房東對租賃市場最有信心，同時也說明當地強勁的租賃需求。

在2015年宣布實施新的房東稅收措施後，房東們對租賃市場的信心大幅下滑。去年抵押貸款審查等變得更嚴格， 因此更加劇了這一趨勢。與歷史水準相比，本季度仍然表現疲軟。不過有超過一半（53%）的英國東部房東對未來三個月的租賃情況態度樂觀。81%的受訪者表示在該地區租賃住房需求穩定或增加。

東米德蘭茲和西米德蘭茲地區的需求水準相似，其中81%和76%的房東分別報告租戶需求穩定或增加。東米德蘭茲和西米德蘭茲在英格蘭和威爾士的租金收益和資本收益方面也名列前五位。

而倫敦市中心的房東目前最不樂觀，在未來三個月中，他們對自己的租賃業務前景看好的只有26%。◇

責任編輯：文婧

綜合報道

近年，越多越多人在多倫多市區租屋住，同時在郊區買屋，赫特爾（Stephen Hertel）與羅林斯（Daniel Rawlins）是其中兩人。
據《星報》（The Star）報道，49歲的赫特爾在多倫多大學（University of Toronto）任職校警，工作4天，然後休息4天，而44歲的羅林斯則任職教師。
度假物業的價格飆升
他們表示，本打算在多倫多市中心買房子，但價錢對於他們來說，實在負擔不來，因此決定在市中心繼續租屋住的同時，在哈里伯頓地區（Haliburton）以大約50萬元，購買了一間度假屋，作為閒時居住之用。
近年來，隨著多倫多房地產價格的上漲，度假物業的價格飆升，但是與多倫多的樓房價格相比，距離多倫多兩小時車程內的一些度假區小屋，對於部分人士來說，依然可以負擔得來。
根據地產公司Re/MAX本周發表的度假物業報告，這是近年其中一個趨勢。其他趨勢還有購買度假屋，然後租出去；以及把度假屋作投資，等待升值。報告指出，六成加拿大人都喜歡大自然，愛在度假屋舒展身心，但實際上只有16％擁有自己的度假屋，所以對租用度假屋的需求很大。
報告續道，許多郊區度假物業業主實際上在多倫多租屋住，他們一年中的大部分時間都住在市區，餘下時間則回到郊區度假屋。
報告又稱，64%郊區度假屋買家，首要考慮因素為能否負擔得來，其次為環境，55%買家會考慮度假屋能否信步可達海旁。
度假屋周圍設施或不及市區屋
有地產經紀表示，儘管一些郊區度假屋價格超過50萬元，但是不少度假屋價錢介乎在25萬元至50萬元之間，這適合開始買第一間度假屋的人士，例如在帕里灣（Parry Sound）附近的奧特湖（Otter Lake），一個700平方呎度假屋的價格為32.9萬元。
此外，地產經紀也提醒買家，在市區購買樓房，跟在郊區購買度假屋或小屋不同，周圍設施可能不及市區房屋，買家要有心理準備。 

財政部於2017年11月公布「金融機構執行共同申報及盡職審查作業辦法」即「台版肥咖條款」，預計於2019年實施。此條款將針對非本國稅務做相關調查，其中包含海外資金、證券、保險、基金等各種金融資產皆為審查課稅重點。台灣英國不動產投資權威「歐際聯行」營運長徐翔恩指出，收益型及穩定的不動產標的將成為全球資金流動的方向。

台灣本地經濟景氣尚未復甦，從小資族至富豪皆瘋海外房地產投資。除了能否選到好的物件、確保穩定成長之外，稅賦合理、轉手容易等條件也成為投資客買房的重點。相較於房價透明、需求穩定的歐美不動產，東南亞的不動產投資後續的風險極高，無論是交易流程的可靠度或是政府政策的變動性都讓期望穩健獲利的投資人卻步。儘管打著高投報率的旗幟，若當地人民所得無法快速提升，未來建物要轉手獲利也將面臨極大的困境。

徐翔恩營運長表示，英國是海外留學的重點國家之一。許多投資客傾向在子女留學的國家置產，且相較於美國房地產只有自住才能減輕高額房屋稅，英國房產無論投資、自住皆享有優惠稅務，也因此成為近期海外不動產投資的主流。

為了維持穩定的經濟成長，英國政府持續積極發展二線城市，並提出北方引擎計畫，目前已在曼徹斯特投入1億英鎊進行城市規劃。曼徹斯特又以歐洲頂級足球隊在國際上的名聲遠播，使中東投資者持續在球隊及城市進行大規模投資。BBC更進一步報導：由於北方引擎計畫為英國政府重點經濟政策，隨著中國領導人習近平的訪問，目前已吸引大量中國投資者關注曼城後續發展。在多國資源的持續投入，內需市場的蓬勃發展下，英國房市近年皆維持穩健成長，而據英國每日電訊報指出，其中又以曼徹斯特為未來五年住宅投資的成長重點。

本文出處：歐際聯行：http://www.ogproperty.co/

以上訊息由歐際聯行提供

【蔡佑駿╱北美智權報 專欄作家】

2011年，那是美國房地產價格很差的一年，美國新屋銷售剩下30萬棟（景氣好的時候，年化交易80〜90萬棟不是問題），然後歐洲剛好爆發歐債危機。美國在次級房貸大蕭條以後，受到歐債危機的牽連，民間消費一度陷入負成長，就業市場只比2010年稍微好轉，從美國政府公布的經濟數據來看，景氣真的是蠻糟糕的。

當時我問過幾位美國朋友，他們都感受到了經濟不景氣，周遭許多人都失業了，沒有收入，很多購屋者因為背負貸款，貸款負債額甚至超過房子本身的剩餘價值，房貸根本繳不起，這種潛水屋（房價減去房貸價值低於零），會給屋主帶來極大的經濟壓力，有經濟壓力就會抑制消費慾望，向來習慣把儲蓄花光的美國人，那幾年的消費慾望真是好壓抑啊！

 

 

一轉眼，金融海嘯都過去10年了，連續數年我都有到美國實際居住，美國的房價一年比一年高，2018年的整體平均房價，已經創下歷史新高了，而且美國就業總人口也持續創新高，初領失業救濟金人數來到1970年的最低點，象徵企業營運好壞的美股道瓊指數，從2009年的不到7000點，飆漲到2018年的超過26000點。以外國人的角度來看，每一個統計數據都在告訴你，美國景氣可以說是十年來逐年好轉，但如果你問美國人，景氣是不是越來越好了，你聽到的答案，很可能會讓你出乎意料之外。

 

 

經濟景氣明明轉好，一般美國人卻無感

我是長年的總體經濟研究者，美國更是我最了解，研究最透徹的經濟體，我自認為比美國人更了解美國的實際經濟狀況。我觀察比對和分析大量的經濟數據，客觀地認為美國的經濟經過十年改善已經好轉了：企業釋出的職缺持續上升，全職就業人口持續增加，兼職就業人口達到天花板（2700〜2800萬人），無法再明顯成長，代表美國企業如果想僱用員工，只能選擇成本較高的全職員工，對於盛行資本主義的美國企業來說，如果景氣沒有變好，企業怎麼可能願意花更多支出成本，雇用員工？我的直覺就是實體經濟好轉了，連金融海嘯時期最糟的房地產業，現在都非常熱絡，其他產業自然不會差到哪去。

 

 

 

金融海嘯以後，美國房地產暴跌，已經買房的屋主財力重傷，甚至停損賣出手上的房子，2011年房市落底，人們當時不知道自己身處房市最低點，市場高度恐慌不敢購屋；等到2013年，景氣逐漸好轉，房市脫離險境以後，人們期待房市再次修正，可以進場撿便宜，不過直到2018年，房價創了歷史新高，但修正卻遲遲沒有出現，這是我住在美國加州地區的朋友，告訴我的親身經歷。

美國近年來，租屋的租金每年都會上調，在洛杉磯一個小家庭，租個Single house或社區condo，月租金2000美元是很平常的情況，不過每年月租金可能都會調升50至150美元不等以反映通貨膨脹，考量房價大概50〜100萬美元，租金其實是蠻大的支出。算起來買絕對比租划算，但是買家普遍想撿便宜，期待房市修正再進場，可是遲遲等不到房市的修正，不僅失去資金的時間效益，還要承擔越來越高的租金，已經買房但揹著龐大貸款的屋主，則是得面對美元升息的壓力，貸款負擔越來越重。

相對於收入的微幅成長，加州地區近幾年的物價、保險費用、醫療費用、租金、教育費用，成長反而相對明顯，人們面臨的生活支出壓力，其實絲毫沒有減少，美國其他州的大城市，或多或許也都有類似的情況，每當我問住在美國地區的朋友們，美國景氣有沒有好轉，他們大多都感覺，收入跟不上支出成長，景氣沒有那麼糟，但也沒有明顯好轉。

【大紀元2018年05月17日訊】（大紀元記者唐鳳多倫多編譯報導）多倫多現在的房市趨於平衡，不同於一年前眾買家搶房的火熱，也不同於數月前各買家舉棋不定的冷寂。現在是，有些觀望的買家開始出手，有些還在繼續猶豫。最新房價指數微漲，說明了這一情況。

一棟位於Leslieville社區的半獨立屋，以89.99萬元（加元，下同）上市銷售。有兩個買家想在本週搶先報價，但賣家沒有接受。

「89.9萬是一個有趣的數字。」地產經紀表示，以這個價格上市的房屋通常會溢價出售。如果在熱門社區，可以賣到110萬。

目前，多倫多房市居於平穩，雖說在一些年輕人青睞的社區，比如：High Park，Junction和Leslieville等社區仍然處於房源不足、價格趨升外；在多倫多的大部分地區，房價基本持平或略有下降。

本週公布的加拿大國家銀行房屋價格綜合指數（Teranet-National Bank House Price Index）也證實了這一點。

報告顯示，多論多4月份的房價指數，比3月份微漲了0.2%；相較去年同期，指數小升1.9%。

去年與今年房市兩重天

據《環球郵報》報導，地產經紀迪恩（ Patrick Devine）講述了一個房產投資故事。

一個買家所購的兩棟房，勾勒出了目前的市場動態。迪恩說，他的一個客戶分別在去年和今年，購買2棟狀況相同的獨立屋，就其交易過程，可以說是大相徑庭。

去年買房交易時，有11～12家搶著出價。在出價日，晚上9點半和10點鐘的時候，還有新的出價提交。迪恩說，簡直是有點瘋狂。

這棟叫價84.9萬的獨立屋，最後被迪恩的客戶，以103.9萬購得，高出要價19萬。

這棟3居室的獨立屋，有一個適合一家人居住的地下室，迪恩的客戶將整棟房用於出租，出租過程相當順利。房屋的租金在支付房貸和地稅後，還略有結餘。

今年，當隔壁的一個同類型房屋以79.9萬掛牌時，只有2個出價。這個客戶再次出手，高興地以90.5萬購得。

買家入市謹慎

今年買家在入市時，相對更加謹慎。由於市場趨向平穩，很多人疑惑，房市的未來走勢，迪恩說：「整個市場處於休整階段，價格可能會下降，也可能會爬升。」

去年熱門的一些地區，今年已經冷卻下來。迪恩介紹說，現在掛牌69.9萬的房屋，基本會接近這個價格成交，但在去年，同一地區這個價格上市的房屋，成交價通常是90.5萬。

較低價位的房子已經大幅降溫。迪恩分析，原因是今年實行壓力測試、收緊房貸後，原本想買69.9萬房子的買家，因房貸降低，現在只能撿62.5萬的房子看；很多人推遲入市，以存更多的錢；另一些人則等待房市繼續走軟。

責任編輯：文芳

【大紀元2018年05月17日訊】（大紀元記者周鳳臨綜合報導）舊金山（San Francisco）是美國可負擔住房問題最為明顯的城市之一，據紐約時報報導，95個套間的廉租公寓引來6,580戶申請者瘋搶。

舊金山市一套1居室的公寓月租中位價格為1,750美元，遠遠高於全美940美元的中位價。這幢位於舊金山市金融區（Financial District）名為「納塔麗嘉布公寓」（Natalie Gubb Commons）的廉租公寓樓，提供95個1臥室、2臥室及3臥室的廉租套間，不僅地段在市中心、條件優越，而且租金僅約為市場價格的1/3。

納塔麗嘉布公寓於2017年底建成，專為年收入為舊金山中位年收入一半的家庭提供住房，以1臥室套間為例，年收入在4萬零350美元或者以下的人士有資格申請，市府抽籤隨機決定名額屬於哪位幸運兒；另外有24個套間為亟需住房的家庭準備。

這幢廉租公寓為低收入者提供的1臥室套間月租僅為987美元、3臥室套間月租1,711美元；另外一些1居室套間月租也只有1,234美元。而附近同樣規格的套間月租至少是其3倍。

這幢公寓被認為是舊金山可負擔住房危機的一個縮影。舊金山已經採取各種措施，增加為低收入者提供可負擔住房。到2018年2月，市府已經有1,000套計劃好的廉租單元，其中一些近期已經建成，另外一些正在建設之中。舊金山市房管局近期購入了市區的一幢空置樓房，並計劃在2021年改建成為一幢包括40個居住單元為低收入家庭提供的廉租房。

「可負擔」在舊金山市是一個相對的概念，廉租房的月租由最近的家庭中位收入來決定，相對全國來說收入水平已經是相當高了，舊金山大都會區年中位收入為9.6萬美元，遠遠高於全國5.9萬美元的年中位收入。

房價、租金高漲，已經逼迫越來越多的人離開舊金山。根據美國人口普查局（US Census Bureau）的數據，在2016至2017年間，離開舊金山的人數超過了遷入的人數，其中一個重要原因就是房價、租金太高。◇

（此文發表於1186D期舊金山灣區新聞版）

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責任編輯：王洪生

【大紀元2018年05月16日訊】（大紀元記者王新一紐約報導）對於想在紐約租房的人來說，剛剛過去的4月顯示出不錯的兆頭，其中皇后區的西北部分，就成交率和價格而言趨勢最佳。

根據地產評估公司薩謬爾（Miller Samuel Inc）和地產公司道格拉斯艾麗曼（Douglas Elliman）近日聯合發布的報告，西北皇后區今年4月的租金比去年同期下降了12%，除去房東的讓步外，中位數為2,646美元/月。而在65%新成交的租約中，房東都給予了一定的讓步，比如一個月免租金，或者是租客免付中介費等。

這樣的優惠帶來了更多的租客，在皇后區的阿斯托利亞（Astoria）、長島市、日邊（Sunnyside）和木邊（Woodside），新合同成交率上漲了11%，升至272筆。

「更多的租客原本是想在曼哈頓和布碌崙找房子，現在也開始考慮皇后區了，」道格拉斯艾麗曼主管租約的經理Hal Gavzie向《克萊恩》（Crain’s）商業雜誌表示，「過去這些的地方的租客完全是不同的人群。」

Gavzie表示，紐約的租客現在開始跨區比較價格，而房東們為了留住租客，也開始以各種優惠吸引新住戶，或提供更好的續約條件來留住租客。在曼哈頓，44%的新租約都包括了房東的讓步，而布碌崙則為51%，創下了新高。

不過，曼哈頓和布碌崙的新租約成交率分別下降了3.5%和1.6%，Gavzie表示，這說明租客們現在更願意留在自己原住的房子裡，「租客們會在續約時和房東談判，以尋求更多的優惠，所以他們的房東也願意以好的條約讓他們留下來。」

除去讓步外，曼哈頓的租金下降了2.2%，現在的中位數為3,236美元/月，已經是連續第五個月與去年同期相比出現下降了。

而布碌崙的租金則下降了2.9%，也是連續五個月比去年出現下降，中位數為2,686美元/月。◇

責任編輯：文燁

【大紀元2018年05月17日訊】（大紀元記者唐鳳多倫多編譯報導）多倫多現在的房市趨於平衡，不同於一年前眾買家搶房的火熱，也不同於數月前各買家舉棋不定的冷寂。現在是，有些觀望的買家開始出手，有些還在繼續猶豫。最新房價指數微漲，說明了這一情況。

一棟位於Leslieville社區的半獨立屋，以89.99萬元（加元，下同）上市銷售。有兩個買家想在本週搶先報價，但賣家沒有接受。

「89.9萬是一個有趣的數字。」地產經紀表示，以這個價格上市的房屋通常會溢價出售。如果在熱門社區，可以賣到110萬。

目前，多倫多房市居於平穩，雖說在一些年輕人青睞的社區，比如：High Park，Junction和Leslieville等社區仍然處於房源不足、價格趨升外；在多倫多的大部分地區，房價基本持平或略有下降。

本週公布的加拿大國家銀行房屋價格綜合指數（Teranet-National Bank House Price Index）也證實了這一點。

報告顯示，多論多4月份的房價指數，比3月份微漲了0.2%；相較去年同期，指數小升1.9%。

去年與今年房市兩重天

據《環球郵報》報導，地產經紀迪恩（ Patrick Devine）講述了一個房產投資故事。

一個買家所購的兩棟房，勾勒出了目前的市場動態。迪恩說，他的一個客戶分別在去年和今年，購買2棟狀況相同的獨立屋，就其交易過程，可以說是大相徑庭。

去年買房交易時，有11～12家搶著出價。在出價日，晚上9點半和10點鐘的時候，還有新的出價提交。迪恩說，簡直是有點瘋狂。

這棟叫價84.9萬的獨立屋，最後被迪恩的客戶，以103.9萬購得，高出要價19萬。

這棟3居室的獨立屋，有一個適合一家人居住的地下室，迪恩的客戶將整棟房用於出租，出租過程相當順利。房屋的租金在支付房貸和地稅後，還略有結餘。

今年，當隔壁的一個同類型房屋以79.9萬掛牌時，只有2個出價。這個客戶再次出手，高興地以90.5萬購得。

買家入市謹慎

今年買家在入市時，相對更加謹慎。由於市場趨向平穩，很多人疑惑，房市的未來走勢，迪恩說：「整個市場處於休整階段，價格可能會下降，也可能會爬升。」

去年熱門的一些地區，今年已經冷卻下來。迪恩介紹說，現在掛牌69.9萬的房屋，基本會接近這個價格成交，但在去年，同一地區這個價格上市的房屋，成交價通常是90.5萬。

較低價位的房子已經大幅降溫。迪恩分析，原因是今年實行壓力測試、收緊房貸後，原本想買69.9萬房子的買家，因房貸降低，現在只能撿62.5萬的房子看；很多人推遲入市，以存更多的錢；另一些人則等待房市繼續走軟。

責任編輯：文芳

根據瑞士信貸（Credit Suisse）報告顯示2017年澳洲百萬富翁數量增加20萬，達到了116萬人。同時在最新一期〝全球財富報告〞（Global Wealth Report）中指出澳洲超高淨值人群－財富淨值5000萬美元的人數急增30%。瑞信表示由於雪梨及墨爾本房地產市場活絡，澳洲當地人靠著投資房地產致富，讓澳洲百萬富豪人數不斷攀升。澳洲連續二十七年經濟持續成長，人均所得達到55000美元，超越歐美先進國家。

墨爾本位於澳洲東南岸，澳洲第2大城市，城市綠化面積達40%，英國經濟學人雜誌連續七年評選為全世界最宜居城市第一名，被譽為澳洲藝術與花園城市。區域內擁有豐富維多利亞式建築，充滿濃濃英倫風情，中國城、歐洲各風味商業街遍佈其間，讓人流連忘返。舒適的生活環境、完善社會福利以及充沛工作機會，吸引各國移民及海外留學生，每年新增人口超過十萬人，墨爾本大學全球名列前茅，當地住房需求強勁。

香港上市建商遠東發展公司進軍澳洲房產二十餘年，與世界頂級麗思卡爾頓酒店（Ritz-Carlton）攜手打造墨爾本CBD重量級奢華住宅社區West Side Place，毗鄰南十字星火車站、旗桿公園，步行可達百貨大街、唐人街，一期熱銷九成，二期Gold Release 8成完銷，最終期Park Release壓軸鉅獻，首付新台幣120萬元起，預約入主全球年租金漲幅最快的花園城市。｢開發商見面會｣大方分享墨爾本房東置產致富秘辛~5/19（六）14:00台北寒舍艾美、5/26（六）14:00台北喜來登，機會難得，座位有限 ，報名請洽金石寰宇地產公司:02-2736-0184。

MoneyDJ新聞 2018-05-16 12:58:31 記者 郭妍希 報導

美國公債遭到大舉拋售，連帶也將當地的房貸利率送上7年以來新高，美國房地產類股則跳空創下波段低。

Mortgage News Daily、CNBC報導，美國30年期房貸固定利率15日驟升，對信用最高的貸款人來說，30年期房貸利率最高來到4.875%，而一般貸款人的利率更多達5%。

房貸利率大致上追蹤的是美國10年期公債殖利率，今年年初還只有4%左右，最近開始逐漸拉高。Mortgage News Daily營運長Matthew Graham說，去(2017)年9月起，房貸利率就一路往上揚，期間雖有貿易戰、股災、經濟數據欠佳等因素干擾，上升趨勢卻並未改變。

房地美(Freddie Mac)首席經濟學家Sam Khater指出，買房需求仍強，今年以來尚未受到升息因素的影響。然而，低迷多年的房貸利率若正式衝破5%這個重要心理關卡，在汽油價格逐漸上升的環境下，仍可能讓買房需求降溫，尤其是在美國西岸以及城郊地區。

美國房地產類股近來走勢疲弱。全美最大營建商D.R. Horton Inc. 15日終場跳空重挫6.73%、收40.58美元，創2017年10月3日以來收盤低。豪宅營建巨擘Toll Brothers Inc. 15日下挫4.44%、收40.89美元，創2017年9月27日以來收盤低。美國住宅營建巨擘Lennar Corp.下挫5.67%、收51.21美元，創2017年9月27日以來收盤低。

＊編者按：本文僅供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力，自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《精實財經媒體》、編者及作者無涉。

【大紀元2018年05月15日訊】（大紀元記者溫妮報導）新西蘭房地產協會（REINZ）表示，年底前奧克蘭住房市場不會從平緩狀態中恢復過來，因為賣方不願將房產上市，預計春季會有改善。

該協會首席執行官諾維爾（Bindi Norwell）表示，天氣轉暖前市場不會有大的變化。

根據房地產協會近日發布的數據，奧克蘭銷售中間價從去年4月的85.5萬元跌至今年4月的85萬元，同比下跌0.6%；同期，全國中間價從54萬元增至55萬元，同比增長1.9%；如果不計奧克蘭的話，全國其它地區中間價增長5.7%至46萬元。

諾維爾表示，奧克蘭首次置業者興趣濃厚，但價格仍然偏高，近期價格幾乎沒有變化。中間價下跌是更多便宜房產售出所致，上月售價在25～75萬之間的房產銷量增加，但高於75萬元的房產銷量下跌。

全國銷量年同比增長6.6%，是過去23個月裡的最高數字，共售出6368套。全國很多地區銷量增長都很強勁，但奧克蘭相對溫和，年同比僅增長2.4%。

諾維爾表示，全國16個地區中，有12個地區年同比出現增長，7個地區呈兩位數字增長，其中3個地區高達19%或更高：奧塔哥增長19.5%；瑪納瓦圖/旺格努伊增長19.4%；南部地區增長19%。年同比未見增長的4個地區為吉斯伯恩、塔拉納基、惠靈頓和奧塔哥。

全國範圍內，房產上市後需36天（中位數）才能售出，相比去年4月增加2天。

責任編輯：易凡