不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【大紀元2018年05月15日訊】（大紀元記者季薇多倫多編譯報導）最新報告顯示，在近年來火爆的加拿大房市中，負擔不起住房的不僅僅是年輕人，退休後收入固定下來的老年人，也面臨著「嚴峻住房危機」。

據《郝芬頓郵報》報導，加拿大權威信用評級公司DBRS最新報告稱，因為養老屋的供應跟不老齡化的人口需求，未來數年加國退休族將面臨最糟糕的住房負擔能力問題。

報告作者古女士（Karen Gu）和斯塔福德（Erin Stafford）表示，隨著越來越多的嬰兒潮一代年屆65歲，還有低企的空房率與供應量，加之普遍高漲的租金，加拿大老年人正面臨著嚴重的住房短缺問題。

該報告引用加拿大統計局的數據稱，加拿大老齡人口快速穩增。2016年人口普查顯示，有史以來第一次，加國老齡人口超過了14歲及以下的兒童，達590萬。預計至2036年，加國老齡人口幾乎翻番，介於990萬和1,009萬之間。

但養老屋的供應跟不上。報告稱：「在2006年至2016年間，加拿大老齡人口的增長率平均為21.7%，是（養老屋）供應增長率的兩倍多。」

DBRS副總裁兼報告作者古女士解釋說，不斷攀升的住房成本上漲可能會讓老年人特別難以承受。她認為，老年人是最脆弱的群體，更需要經濟適用房，因為他們大多數人將靠固定收入生活。然而，就市場而言，通常開發商、住房供應不會特別關注老年人。

報告發現，養老屋的租金，平均在1,670元/月（魁北克省）至3,526元/月（安省）不等。在2013年至2017年間，租金平均每年上漲了4.7%。

古擔心，養老屋危機可能會影響整個房市。她解釋，隨著老年人壽命越來越長，退休之家的位置不足，將迫使越來越多的老年人選擇住在家中，連鎖反應是二手房房源緊俏，下一代年輕人的住房供應減少。她建議，開發更多的養老屋以解決這一危機。

報告指出，雖然興建養老屋的審批程序繁雜，但高需求與低供應量將使之「對投資者而言是一個很有吸引力的選擇」。報告希望這種投資前景能夠扭轉嬰兒潮一代的養老屋危機。

責任編輯：文芳

灣區房價飛漲，數據顯示房市有逼近2008年房地產泡沫化價格的趨勢。根據加州州府立法分析辦公室（Legislative Analysts Office）數據，灣區的房價與房租比超過40，比例懸殊的程度逼近泡沫化高峰的價格。

「房價快速地飛漲，伴隨著相對溫和的租金漲幅，讓人不禁懷疑加州的不動產泡沫是不是將再次出現。」州府立法分析辦公室的主要經濟政策分析師烏勒（Brian Uhler）表示，房價與租金比例懸殊可能是房地產泡沫的警示。

加州中位數房價今年3月攀上54萬元，與去年同時間相比，增加了9%。同一時間的中位數租金，只較去年增加了3%，上升到每個月租金1900元。加州房價的增長從2012年以來更是漲幅驚人，2012年至2017年房價足足上升了60%。

烏勒表示，觀察租金漲幅是判斷房價是否脫離市場供需機制的方法，租金較房價更能反映市場的住宅需求，租金價格也較不容易受到不穩定的市場影響。

根據州府立法分析辦公室計算的中位數房價與12個月中位數租金比，加州多數大型房屋市場的漲幅反應了市場的需求，唯獨灣區房價有稍微過熱的跡象。灣區以外的加州城市，房價與租金比為25，然而灣區的馬連縣、舊金山縣、聖馬刁縣與聖他克拉拉縣房價與租金比卻介於40到45之間。

聖他克拉拉縣的房價與租金比在2016年至2018年之間直線上升，從35升到目前的40左右。灣區其他城市也都在近兩年出現房價漲幅遠高於租金的現象。

「在平常，灣區房屋市場的房價與租金比本來就比較高，大概35左右。即便這樣，灣區現在的房市仍然超出了歷史常態，且逐漸逼近2000年中期的房地產泡沫的程度。」烏勒表示，加州的房價與租金比平時在25左右，在2008的泡沫化高峰時達到了40。

【大紀元2018年05月15日訊】（大紀元記者季薇多倫多編譯報導）溫哥華的肯特夫婦（Kent）早在1972年或1973年花了大約4萬元（加元，下同）購買的3臥室獨立平房，如今估值400多萬元。可這對「富豪」夫婦並不開心。

據「郝芬頓郵報」報導，71歲的肯特太太（Lynne Kent）訴苦，自家的住宅越來越值錢更像是一種沉重的負擔而非好事。在她看來，這猶如逼他們搬家。

物業稅多出2,000元

肯特的牢騷源於卑詩省政府今年的一項政策。從2019年起，卑詩省將對房屋價值在300萬至400萬的豪宅徵收0.2%的學校稅，價值400萬以上的稅率為0.4%。這意味著肯特夫婦每年的物業稅要多出2,000元。

肯特夫婦的住宅建於1923年，他們買下後在1982年進行了裝修。如今這對退休夫婦靠加拿大退休金計劃（CPP）、老年金（OAS）和積蓄度日。雖然可以賣掉房子、有資格推遲繳納新稅和物業稅，但肯特認為這不是問題所在。

她說：「我們在這裡養兒育女，孫輩們都讀大學了，他們屬於這個家庭，我們還希望在這裡養育曾孫輩，這是我們的大家園。我們買房的時候並沒有把它當作賺錢的資產，而是把它視為一個家。」

她也不接受推遲繳稅的理念，他們所希望的是公平納稅。

學校稅引發抗議

溫哥華300萬元以上的豪宅，大多數位於格雷岬選區（Point Grey）。該區省議員、司法廳長尹大衛（David Eby）5月初因抗議者太多無法確保安全，取消了一個針對學校稅政策的討論會。

一項反對學校稅的在線請願書已經獲得了大約13,000個簽名。該請願書說，政府的這種無視收入、財務狀況和支付能力的做法，猶如在搶「弱勢少數人」的錢。

專家：新稅不多

但卑詩省房地產協會副首席經濟學家奧格蒙森（Brendon Ogmundson）認為，與房屋價值相比，新稅不成比例。

他表示，在擁有價值300萬元以上住宅的業主中，很少有人付不起稅或推遲繳納。當然他不排除存在特殊情況，政府也應該予以關注。但總的來說，新稅是針對富豪家庭，無論這富豪的地位是通過收入還是房屋價值攀升獲得的。

他補充道，新稅波及的業主不到3%，因此對房市的影響不會太大。

卑詩大學尚德商學院戰略與商業經濟學副教授達維多夫（Tom Davidoff）表示，相對於房價來說，新稅非常低，即使多年累計，也可以忽略不計。

對於像溫哥華這樣的地方來說，達維多夫認為新稅很明智，因為當地住房供應受限於有限的空間和區劃嚴規，很難建設更多住宅。

他說：「如果向400萬元的住宅徵稅，除了屋主需要付錢，這對他們來說當然不是好消息，但不會給整個經濟造成不好的影響。」而針對所得稅或銷售稅採取措施時，可能會趕走現有的經濟活動。

卑詩省人財富猛增

「受擠壓一代」（Generation Squeeze）創始人科肖（Paul Kershaw）表示，目前卑詩省家庭的淨財富，在過去40年間增長了6,500多億元。1/3的財富在年齡65歲以上的人手中，5%為35歲以下的人所擁有。

雖然理解老年人對學校稅的擔憂，但科肖說，那可是很多人希望擁有的擔憂。

他解釋道，幾乎所有年齡段的卑詩省年輕人和租客，都樂見他們的生活水平以那種方式在下降，即他們真的擁有價值500多萬元的住宅，在內安居樂業、養兒育女、看電視、下廚做飯，同時累積了財富。

他補充道，即使房市泡沫破裂，房價跌去一半，如果賣掉的話，很多業主仍然可以懷揣幾百萬元。

不過加拿大納稅人聯合會卑詩省主管西姆斯（Kris Sims）認為，這些業主只是紙上富豪，學校稅基於房屋估價收取，而非實際成交價格，這不公平。#

責任編輯：文芳

【大紀元2018年05月15日訊】（大紀元記者張威廉澳洲墨爾本編譯報導）在上週六（5月12日）墨爾本內城區的拍賣市場中，價格在60萬至90萬澳元的住宅得到了較激烈的競爭。價格在450萬澳元以上的頂級住宅市場行情好於價格介於150萬至450萬澳元之間的住房。

據都門（Domain）新聞報導，當日在格倫艾瑞斯（Glen Iris）區一棟富麗堂皇的「復合式」住宅在小規模的私下拍賣中以900萬澳元出售，比屋主保留價高110萬澳元。

位於格倫艾瑞斯區這棟宅地2000平方米的住宅（4 Fairview Gr）擁有6個居室、4個衛生間、1個網球場和1座游泳池。在廣告階段，銷售經紀人瑞斯韋（Mark Wridgway）收集了潛在買家的購買意向，然後邀請有意購買者前來參加在該住宅後院進行的私下拍賣。競爭在3名買方代理人和3名買家之間進行。

現任屋主在1998年以117.8萬澳元購買了這棟住宅，並在9年前進行了徹底翻新。這次拍賣之前的廣告參考價為700萬至770萬澳元。拍賣以790萬澳元的給價開始，最終以900萬澳元結束拍賣。購買者是居住在格倫艾瑞斯區以外的一個家庭。

買方代理經紀人詹姆斯（Mal James）說：「這是一個很強勁的價格，6名買家競拍到800萬澳元以上。」

在上週六的拍賣市場，目前階段統計的拍賣成交率為61.2%，低於一週前62.3%的成交率。

盡管目前墨爾本市場的總體狀況對買方有利，但市場的不同領域有不同的表現。

內城地區的住宅拍賣擁有更多的競拍者。在內城區北部，兩棟住宅的拍賣都分別吸引了5名競拍者。

在克裡夫頓山（Clifton Hill）區，一棟兩窗朝街、維多利亞時代風格的住宅（86 Roseneath St）受到追捧。拍賣從160萬澳元的給價開始，其他4名買家競相給價。這棟經過裝修的住宅擁有室外涼棚，涼棚下擁有SPA設施。最終成交價為209萬澳元，比屋主保留價高24萬澳元。購買者是一對30多歲的夫妻。

在菲茨羅伊（Fitzroy）區，一棟宅地面積僅僅為65平方米的公寓型單元住宅（2/1 St David St）也受到5名買家的追捧。這套公寓建於18年前，廣告參考價為60萬至65萬澳元，但最終以73萬澳元售出，比屋主保留價高8萬澳元。拍賣師施瑞姆普頓（Simon Shrimpton）說：「這是我今年第一次看到有5人競拍的拍賣。」

60萬到90萬澳元的住宅是內城環狀地帶的「甜點」。銷售經理桑德庫勒（Miriam Sandkuhler）說，在科博格（Coburg）區，3名買家競爭一棟需要裝修的住宅（21 Bishop St）。其廣告參考價是82萬至87萬澳元，拍賣時屋主保留價為87萬澳元，但最終成交價高達96.5萬澳元。

在聖基爾達東（St Kilda East）區，一棟1970年代的單元住宅（6/31 Holroyd Ave）也受到買方青睞。維克林（Wakelin）房地產咨詢機構副經理麥卡比（Jarrod McCabe）說，這棟住宅的廣告參考價為65萬至70萬澳元，當給價超過屋主保留價70萬澳元時，4名買家仍繼續給價。

麥卡比說：「那棟住宅得到激烈的競爭。這個公寓型住宅最終以85.5萬澳元成交。買主是一對30多歲的夫妻，他們很可能是首次購房者。市場上有很多這樣強勁的銷售結果，人們追求高質量的、年代較久的公寓單元。」

麥卡比說，對於價格在150萬澳元以上的住宅，買方的興趣可能會「渺茫」。

他說：「對於價格低於150萬澳元的住宅，競爭很激烈；但對於價格在150萬到200萬澳元、單窗朝街、宅地小的優質住宅，買方群體的人數就減少了；價格在250萬澳元以上的、適合家庭居住的住宅，買方人數就更少了。」

對於那些希望購買250萬至500萬澳元住宅的買方群體，信貸政策緊縮導致他們的購買能力受到打擊。

在目前的房地產市場，現金佔據主導地位。希望購買500萬澳元以上的住宅的買方群體通常擁有足夠的房地產價值做抵押，也有足夠的現金支付信貸以外的房款。

詹姆斯說，希望購買300萬至500萬澳元住宅的買家通常賣舊房和買新房同時進行，所以需要信貸商提供過橋貸款（Bridging Finance），但銀行通常不願批准這類貸款。

詹姆斯說：「結果是，介於300萬至500萬澳元的這塊市場缺乏競爭。那些本來計劃購買300萬澳元以上住宅的人們把目標定在300萬澳元以下。而那些計劃購買200萬澳元以上住宅的人們則把目標定在200萬澳元以下。」

責任編輯：李欣然

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【大紀元2018年05月14日訊】（大紀元記者玉凌格紐約報導）今年72歲的希基（Eileen Hickey）因將月租1,500美元的穩租公寓在愛彼迎（Airbnb）刊登出租，而遭到法官下令驅趕出該公寓並責罰18萬5千美元的高額罰款。

希基已承租了43年的穩租房位於格林威治街（Greenwich Street）460號，內有兩間臥室，1,800平方英尺。但2012年9月她開始將公寓登錄在愛彼迎網站出租，每晚收費250美元，每週1,750美元的進帳，按月收費則為4,500美元。

希基的違法行徑過於明目張膽，房東莫斯科維茨（Robert Moskowitz）有一次看到一位西班牙分租客在太平梯打出一面歡迎朋友的旗幟，當場逮住她分租穩租房的證據。2014年，房東對她提起告訴，並怒斥希基的行為太過分!

根據2014年訴訟案的法庭文件，很明顯地希基知道她的行為是非法的，因為她在2013年5月至少教過一位租客這樣說：「如果有人問到關於這種臨時轉租的事情，就說是她（租客）是艾琳希基的朋友。」

希基向郵報透露，她從2012年9月開始在愛彼迎刊登租屋廣告，在10個月間，共計租出85個晚上，租金總額1萬4千美元，房租全用以支付家庭緊急情況的費用，並非為了謀生。

由於希基多次無法交付法院規定的信用卡與銀行對帳單等文件，最後她被判敗訴。曼哈頓高等法院的法官巴農(Nancy Bannon)下令將她驅逐出承租的公寓以及判罰18萬5千美元。該筆罰鍰是目前全國愛彼迎房東個人收到的最高額罰金。

紐約愛彼迎租屋政策的經理梅爾策（Josh Meltze）表示，希基已經很久沒有在愛彼迎登廣告了，他們鼓勵希望分享房子的租客，應該跟房東打過招呼，獲得允許後，才做分租的動作。

希基需在6月9日前搬出該穩租公寓。她向《紐約郵報》抱怨，一位72歲老人無處可去，真是一件可怕的事。乍聽之下似乎令人不捨，事實上她在東村還有一間康鬥，怎會無處可去呢?希基曾在紐約古根漢美術館（Guggenheim Museum）擔任館長，她的藝術作品也曾出現在電影《一個人的旅行》（Eat,Pray,Love）中。◇

責任編輯：家瑞

MoneyDJ新聞 2018-05-14 15:06:12 記者 郭妍希 報導

美國房價持續飆高，即使部分分析師已經發出警告，但大多數的美國民眾，依舊相信價格會繼續上漲，且看多房價的比例，已經來到上次房市泡沫前的新高水位。

蓋洛普(Gallup)發布的調查報告顯示(見此)，64%的美國民眾相信當地區域的房價將在未來一年續漲，比例較過去兩年增加了9個百分點，並創2005年高(當時是70%)。值得注意的是，美國房價前次是在2006年年初觸及最頂峰，當時主要是受到次貸湧入房市的提振。另外，2005年、2018年都有約1/4的受訪者認為未來一年房價將保持不變。

有趣的是，2009年金融海嘯最嚴重的時期，僅22%的美國民眾相信房價會上漲。時至今日，只有10%的受訪者相信房價會下跌，而2005年對房價感到悲觀者更僅有5%(當時距離房價崩盤剩2年)。

過去12個月來，美國房市持續增溫。目前全美房價中值已來到273,663美元，較2015年3月、2005年3月高出約20%。在2015-2016年間，全美房價中值僅上升4.8%，但過去一年跳漲了7.4%。

然而，房市已開始出現過熱跡象。MarketWatch報導，Attom Data Solutions統計顯示，美國在買進一年內又轉手賣出的房屋數量，已在2017年攀升至11年高，連續兩年超過了20萬棟。2005年，美國買進一年內又轉賣的房屋數量則觸及334,000棟的頂峰。

＊編者按：本文僅供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力，自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《精實財經媒體》、編者及作者無涉。

北韓承諾緩和緊張局勢，與南韓重新建立關係後，兩韓間重兵防守的邊界地區如今成了南韓房地產市場的超夯熱點，就連首爾奢華的江南區也相形失色。

路透社報導，外界預期人潮和資金將持續湧入，使得非軍事區（DMZ）周邊小城鎮和人口稀少的鄉村地區買氣激增。

官方數據顯示，坡州市3月土地交易數量比2月多出一倍以上，來到4628筆。這項數據遠遠超過其他較知名的市場，例如時髦的江南區，江南區的土地交易數量僅成長9%。坡州市是進入聯合國停戰村板門店（Panmunjom）的通道。

南韓邊境城市坡州（Paju）37歲牙科醫生姜承旭（Kang Sung-wook，音譯）自3月中以來，已在非軍事區內和附近地區買了8塊地。

其中5塊他連去都沒去過，僅憑著谷歌地球（Google Earth）衛星影像和地圖購買，因為非軍事區不對公眾開放。

儘管非軍事區不對公眾開放，南韓端的2公里緩衝區和其他邊界地區土地仍開放民眾購買和登記。

姜承旭說，先前相互為敵的兩韓關係有所改善，邊界地區買氣超旺，所以他必須趕緊行動。

姜承旭說：「自北韓與美國即將舉行高峰會的消息3月曝光後，我就開始留意，好的標的看似都已售出，我意識到房地產市場開始變得火熱。」

他如今共在邊界地區斥資30億韓元（280萬美元），購入20公頃土地。

數十年來，非軍事區一直是與眾不同的熱點。在這裡，時而上演致命的軍事挑釁和北韓人大膽叛逃的情節。兩韓上個月在板門店舉行具有歷史意義的高峰會，北韓領導人金正恩和南韓總統文在寅承諾要重新連接兩韓的邊界鐵路和道路，並讓非軍事區變成一個「和平」地區。（譯者：劉文瑜/核稿：鄭詩韻）

橙縣紀事報報導，ReportsOnHousing追蹤地區房地產經紀人網路購屋模式顯示，南加州今年春季將房屋放上第三方公證公司（Escrow）的比率減少9%，似乎說明市場有冷卻趨勢。

該機構追蹤地區房地產經紀人網路購屋模式，根據供應（目前上市的房源）、需求（過去30天內進入第三方公證公司）與上市時間（典型衡量一個從上市到進入第三方公證公司的銷售速度）得出上述數據。

ReportsOnHousing公司負責人Steve Thomas根據上述模式，在分析報告上寫出「出現了裂縫，說明市場冷卻」。但這並不是說明住房市場突然傾向於買家。目前仍有大量房屋進入第三方公證公司，甚至在房屋貼上出售標誌後立刻進入第三方公證公司。但市場上缺乏100萬元以下住房，買家感到沮喪，趨勢也表明市場有冷卻趨勢。

以南加州四個地區為例，Thomas於5月3日數據顯示有1萬3669進入第三方公證公司案件，較12個月內減少1341件，或減少9%。與之前五年（2013-2017年）同時間相比也下降5%。

四個縣有2萬9118上市屋，較之前五年同期下降5%。

銷售時間也有稍長。洛杉磯、橙縣、河濱縣與聖伯納汀諾縣平均約64天進入第三方公證公司，一年前為58天，之前五年的5月初的銷售時間相當。

其中洛杉磯縣銷售時間57天，一年前為52天，之前五年為57天。

該縣有1萬902間房屋上市，較一年前下降1%，較2013年至2017年同期下降5%。5691件案子進入第三方公證公司，較過去12個減少577件，或下降9%，與之前五年同期下降7%。

橙縣銷售時間為61天，較一年前54天長，之前五年同期為56天。該縣有5434間房屋上市，較一年前增加47間上市屋，較之前五年同期下降2%。2675案件進入第三方公證公司，較過去12個月減少337件，與之前五年同期下降11%。

河濱縣銷售時間79天，一年前為75天，之前五年同期平均為85天。該縣有8163間房屋上市，較一年前減少210或下降2%，較之前五年下降8%。3112件進入第三方公證公司，較過去12個月減少257件或8%，與之前五年下降1%。

聖伯納汀諾縣銷售時間63天，一年前57天。該縣有4619間上市屋，較前一年增加172，較之前五年下降1%。2191件進入第三方公證公司，較過去12年減少170件，較之前五年下降5%。

【大紀元2018年05月13日訊】（大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導）從Strathfield的土耳其人聚集地到Kellyville的泰國人聚集地，新的民族聚居區正在悉尼各地形成，來自同一國家的新移民，喜愛在同一個地方買房。

《星期六電訊報》對悉尼的新的民族聚居區熱點進行了研究。

澳洲統計局的人口普查數據顯示，最大的一個民族聚居地是Parramatta，有36,599名出生於印度的人住在那裡。

在Sutherland及其附近，聚居著1,200名菲律賓人，大約同一人數的孟加拉人聚居在Glenfield。在Westmead，聚居著322名尼泊爾人。

海濱區向來是英國人喜愛的居住地。Chatswood是一個很大的華人社區。

澳洲房地產網（Realestate.com.au）的數據反映出，Strathfield有很多的土耳其人，而希臘人很青睞Gladesville。菲律賓人、阿根廷人喜歡Sutherland，意大利人喜歡Vaucluse，奧地利人喜歡Brighton-Le-Sands，以色列人與伊朗人喜歡Castle Hill。

Manly最受德國、法國、瑞典、加拿大、日本、巴西、荷蘭、新西蘭人的喜愛。Mosman最受新加坡、瑞士、美國人的青睞。

房地產專家稱，來自海外的買家喜歡在能給他們提供熟悉的生活風格的地方買房。

歐洲與美國買家聚集在海濱地區，亞洲的買家通常湧入有方便交通和良好學校的地區。

從海外來到澳洲的人，年齡段各不相同，他們偏愛的房地產類型與居住地區也有所不同。

房地產行業聯合會（HIA）的經濟師Shane Garrett說，例如，來自新西蘭的往往是退休人士，他們喜愛氣候宜人的地區。

社會人口學家Mark McCrindle說，民族聚居區具有獨特的文化特色。這在意大利人聚居的Leichhardt已經體現了出來，他認為現在的移民潮在繼續著同樣的趨勢。

澳洲房地產網的首席經濟師Nerida Conisbee說，當某些民族的人定居在某一地區之後，會吸引同一民族更多的人前來。 「這通過口耳相傳，」她說， 「人們定居在一個地區，因為那裡有他們喜歡的東西。」來自同一國家的人定居在一起，他們會感到舒適，因為他們感到彼此很相似。

北海灘區的資深房地產代理John Cunningham說，澳洲的媒體以及外國的媒體，包括在海外播出的澳洲電視節目，也在把海外的買家吸引到悉尼。

近年來，海外買家大量增加。盡管他們被限於衹能在澳洲購買新房，但海外買家在澳洲住宅房地產方面的花銷從2012年到2016年增加了244%。在截至去年9月的一年裡，新州吸引了創紀錄的98,782名海外移民。

責任編輯：簡沐

【大紀元2018年05月13日訊】（大紀元記者黃阡陌澳洲悉尼編譯報道）一份由澳新銀行與房地產理事會聯合開展的最新調查顯示，全澳房地產行業的信心創六年來新高，不過新州的住房和零售房產漲價前景不樂觀，遠遠落後於其其它州/行政區。

據澳洲Domain房地產網消息，受調的1000多名房地產專業人士對未來房產市場普遍持強烈的樂觀態度，儘管預計新州住房價格下跌，但認為未來房地產開發建設前景與商房產呈現積極的態勢。

根據該調查數據，2018年第二季度的全澳房產信心指數攀升4點，達到143點，為六年來的最高水平。指數100點被認為是基準狀態。澳新銀行經濟學部門負責人普蘭克（David Plank）和高級經濟學家格雷德韋爾（Daniel Gradwell）表示，各州/行政區的房產前景一致看好的狀況，導致指數創了新高。

普蘭克和格雷德韋爾在報告中寫道，「澳新房地產委員會今年第二季度的調查，對澳洲房地產行業給出了非常積極的前景展望。」並補充道，「各州/行政區的樂觀情緒仍然是一個亮點。」

普蘭克說：「這是自該項調查開始以來，各州第一次出現如此一致的樂觀情緒，並且這種樂觀狀態處於如此之高的水平。」

調查結果顯示，盡管各州的總體信心有所增長，但未來房價在不同地區和細分市場走勢呈現差異。

除昆州外，所有州/行政區的房產前景樂觀程度均超過新州，並且南澳超過維州，成為房產前景最樂觀的州。

除新州外，全澳的住宅房產價格預期略有上升，11％的受調者預計未來12個月房價將下跌。報告說：「我們認為最糟糕的房價下跌已經過去，包括悉尼在內，預計全澳房價在年底前微幅上漲。」

相比之下，零售房產的漲勢前景呈現「非常疲弱」，衹有2％的受訪者預計明年價格會上漲 – 去年此時持同樣看法的受訪者則超過40％。

不過，受訪者對除零售房產之外的其它商業地產的增長預期十分強勁。退休公寓房和旅店房產價格增長的信心在上升。對大多數行業的房產開發建設也有著更好的預期。

新州零售房產的價格上漲預期轉為負面，而此前兩個季度的調查顯示，新州住房價格上漲前景已經為負面。

新州房地產理事會執行董事費茨吉拉德（Jane Fitzgerald）表示，新州房地產增長的信心放緩，因此即將到來的政府預算至關重要。她說：「新州政府效率指數也處於2014年6月以來的最低點。」因此，未來六個月內發佈和實施的重要規劃改革，包括重要的住房法規及新州預算方案，將有助於制止房價下滑的前景。

該調查報告預計全國的房地產價格今年將上升2％，明年為4％。經濟學家錢伯斯（Jack Chambers）和馬斯特斯（Joanne Masters）也再次調高了他們的房價增長預測，與報告一致。

不過，也有經濟學家與澳新銀行的預測不一致。安保集團（AMP）首席經濟學家兼投資戰略主管奧利弗（Shane Oliver）預計，今年悉尼和墨爾本房價下跌5％。

瑞銀經濟學家一再表示，擔憂監管部門基於銀行業，皇家調查委員會工作所作出的決策，這可能會限制抵押貸款，對房價造成負面影響。

摩根士丹利經濟專家表示，「不僅僅對住房價格上漲的前景持謹慎態度，而且對2018年經濟增長率也持謹慎態度。」

瑞士信貸和Capital Economics也擔憂銀行業未來面臨更加嚴格的監管。

責任編輯：簡沐

【大紀元2018年05月13日訊】（大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導）買一棟房的花費不僅僅是房產成交價格本身，其它的費用還有很多。這些額外費用總計可高達10萬澳元。所以在買房前製定預算時一定要充分予以考慮。

據澳洲新聞網報道，在拍賣會上出價競爭，大多數人心中有一個上限。這個上限指的衹是房價。一旦房子買到手，最終成交的時候，花費遠不是那個上限所夠的。

墨爾本房地產公司（Advantage Property Consulting）的Frank Valentic稱，對很多墨爾本房產來說，額外的費用可高達10萬澳元。以下是他所列出的費用分項細節。

多準備11%

你的預算應該在房價的基礎上加11%。你在貸款時，應該問問給你貸款的機構或銀行，貸款額包括了那11%沒有。如果貸款只夠房價，那麼你自己還需要另想辦法湊那11%的錢。

印花稅

印花稅是額外花銷中的一大項。相當於房價的5%。這在不同的州有所不同，可以使用網上的計算器計算印花稅需要多少。對於首次購房者來說，可以享受印花稅的減免。

貸款保險

貸款保險也是一筆大的費用。如果你的首付款低於房價的20%的話，貸款銀行通常會要求你做抵押保險。這筆費用，可能是貸款額的1%至3%，即幾千或上萬澳元。

律師費

律師費平均是1500至2000澳元。應該請律師或過戶師準備房產買賣合同，提供建議。不要自己做這些事情，否則，如果出什麼問題的話，那代價就太大了。

銀行費

貸款申請費一項就是600澳元或更多。還有其它費用，如估計費、結算費、貸款保險評估費。這些費用中有的可以免除，需要與貸款中介協商。

如果在未來改變貸款，那麼也牽扯到費用，所以也要事前計算在內。

過渡費用，也是很重要的一項。如果你先買了一套房，然後才賣掉原先的房子，那麼這個過渡期間你如何支付你的新房，需要做出特別的安排。

檢查費

建築結構檢查費、蟲害檢查費。費用600澳元。

房產管理費

看看房產管理公司要求的繳費，看看是否有計劃中的大項目。可以查閱房產管理委員會的會議紀要。

土地稅

在某些特定情況下，買家還需要支付土地稅、甚至商品消費稅（GST）。

代理費

買家代理的費用大約是房價的1%至2.5%。

這些附加費用，許多都需要在房產交割日交齊，所以需要提前做準備。

責任編輯：簡沐

【大紀元2018年05月13日訊】（大紀元記者李平多倫多編譯報導）許多申請移民加拿大的，都聽說過蒙特利爾、多倫多和溫哥華，但卻不清楚定居這些城市後的具體生活成本。Immigroup網站最新撰文整理出以下新移民最愛定居的10大城市生活成本明細對比表供參考。

第1名：安省伯林頓

生活品質高，犯罪率低，目前房價在下跌，買房機會多，但租金在微漲，房子較難租。近年人口增長迅速，日益多元化。少數族裔中，南亞裔占33%，比例最大，其次是黑人占16%，華人占15%。當地居民收入高出安省平均收入，失業率也比省平均失業率低，銷售和服務業就業率高，商業服務行業規模最大。

第2名：安省旺市

大多區第5大城市，最大少數族裔為南亞裔，占33%，其次是華人占16%，其它族裔占12%。當地就業率高出省平均值，商業服務行業規模最大，家庭中位收入高出省平均。目前房價雖在下跌，但仍較高，租金過去1年較穩定。犯罪率低，適於家庭，最吸引打算在零售或製造業就業的人。

第3名：亞省卡爾加里

亞省最大城市，經濟多元化，有金融服務業、交通運輸與物流、科技與能源業等，是工程師、機械師、礦工和商業等專業人才首選。近年人口增長迅速，房價持續上漲，但租金有微跌，房源增多。幾大少數族裔包括南亞裔，占24%，華人占28%，菲裔占11%。犯罪率低，就業市場在逐漸緩慢恢復。

4、安省列治文山

自2006年以來，人口一直穩定增長，多數社區為富人區。最大少數族裔為華人，占30%，其次是西亞裔，占10.4%，南亞裔，占7.7%。就業率全省最高，企業多為中小企業。房地產業發展火爆，住房成本不便宜，躋身全加房價最貴20個城市之列，但犯罪率低，適於家庭。

第5名：多倫多

人口最多城市，50%人口為海外出生，少數族裔人口比例不久很快就會達到60%。最大少數族裔為南亞裔，占26%，其次是華人，占25%，黑人，占18%。家庭收入中位數自2010年以來穩步上升，失業率下降。收入增長也帶動租金和房價上漲。

 第6名：安省奧克維爾（OAKVILLE）

過去幾年中，人口穩步增長。最大少數族裔為南亞裔，占34%，其次是華人和黑人，分別占18%和12%。失業率低，僅6.1%左右，過去24年來平均租金逐年上漲，但仍是許多移民家庭最愛定居城市。

第7名：卑詩省西溫

溫哥華郊區之一，同時也是本文10大城市中最富裕的城市。最大產業為地產，家庭平均收入較高，失業率低。房價多年一直持續上漲，但去年8月房價開始大跌。移民人口占44%，最大少數族裔為華人，占35%，其次是西亞裔和韓裔，分別占25%和11%。

第8名：卑詩薩尼奇（SAANICH）

大維多利亞區面積最大城鎮，地貌多樣化，數千年來一直是原住民聚居點之一。最大少數族裔為華人，占33%，其次是南亞和菲裔，分別占25%和18%。當地移民就業率高，家庭收入也高，過去4年來犯罪率雖上升，但仍較安全。

第9名：安省萬錦

多倫多北郊城市，與多倫多之間公交和高速交通便利。最大少數族裔為華人，占45%，其次是南亞裔和黑人，分別占17.8%和2.9%。過去一直是農業郊區，但已成功變身為加拿大高科技之都。

第10名：溫哥華

卑詩人口最多城市，四面環水，全加氣候最溫和城市之一。近年經濟逐年增長，人口快速多元化，最受華人和南亞裔移民喜愛。室外生活環境，沒有哪個城市能與之比美，是加西海岸上的一顆璀璨寶石。最大少數族裔為華人，占44%，其次是南亞裔，占24%。

住房與日常消費成本比較（單位：加元）

責任編輯：滕冬育

美國是個移民國家，成功達成美國夢的象徵不外乎是有房有車，而擁有一棟獨棟屋(single family house)在象徵美國夢實現的重要性，更高於擁有一輛車。

不過，「今日美國報」(USA Today)報導，受到人口變遷、政治風向轉變與氣候變化等三大變數影響，獨棟屋的未來已經蒙上陰影。

擁有房子和土地，才算是完整的人

知名美國詩人惠特曼(Walt Whitman)曾於1856年說過：「一個人要擁有一棟房子，與房子下面的土地，才算是一個完整的人。」

過了一個世紀後，美國已經成為大城市郊區獨棟屋的王國，但在惠特曼說出這番話的160多年後今天，擁有私人住宅的時空環境已經大不相同。

反對繼續建造獨棟屋的陣營認為，在氣候變遷的時代，獨棟屋涵蓋的土地面積過大、在當今貧富不均的時代售價過高，而且對於居住都會區已久的千禧世代(millennials，指1980年代出生者)來說也太無趣。

許多千禧世代喜歡住在大城市的公寓。圖為紐約市一處公寓大樓。(Getty Images)

這一派的支持者也認為，更多美國人應該彼此住得更近、社區要接近大眾交通工具，這樣大家更不需要開車出門，才能有更多機會互動。

至於贊成繼續建造獨棟屋的陣營認為，大多數民眾需要有獨棟屋，而且在都會區外圍的空置土地上建造獨棟屋，可以讓藍領階級與中產階級有更大機會實現美國夢。

獨棟屋前景受三大變數衝擊

市場專家分析，獨棟屋的前景正受到以下三大變數的衝擊：

第一，去年哈維(Harvey)颶風橫掃德州後，休士頓的大片獨棟屋住宅區成為水鄉澤國；

第二，加州等地要削減溫室氣體排放量，並且新建更多集合式住宅(multi-family housing)；

第三，千禧世代的首購屋大潮即將來臨。

若個別說明上述三大變數，首先，德州休士頓向來以能夠快速建造相對平價的獨棟屋而聞名全美，但去年哈維颶風一陣肆虐後，休士頓郊區成為一片汪洋，使外界開始質疑，在具備蓄洪功能的氾濫平原與排水地區上大建新屋，是否安全。

德州休士頓以快速建造平價獨棟屋聞名，去年遭哈維颶風重創，讓休士頓郊區成為一片汪洋。(美聯社)

其次，加州的獨棟屋價格已經上漲到一般中產階級快買不起的地步，因此官方有意訂立新法規，鼓勵民間興建集合式住宅，並且抑制建商新建獨棟屋。

另外，目前全美國的千禧世代正面臨兩個問題，亦即千禧世代是想購買一棟獨棟屋，或是否有能力負擔買獨棟屋。

以休士頓為例，在全美未實施市政用地區畫的城市中，休士頓是最大城市。休士頓所在的休士頓郡，在過去九年之中，有八年的人口成長率高居全美之冠。

大休士頓地區的面積比英國首都倫敦為主的大倫敦地區，面積還要大兩倍多，總人口卻只有大倫敦地區的一半。

問題在於，大休士頓地區的許多地方蓋滿了獨棟屋，並且因此犧牲了當地吸收暴雨及洪水的能力。

洪災讓建商重新思考郊區建屋本質 

「休士頓紀事報」(Houston Chronicle)專欄作家史奈德(Mike Snyder)在哈維颶風橫掃德州後，曾經寫道：「全國的營建商都在重新思考郊區建屋的本質，應該要朝向更大(居住)密度與環境永續發展。」

去年哈維颶風橫掃德州後，全美營建商已重新思考郊區建屋的本質，應朝向更大居住密度與環境永續發展。圖為北羅來納州一處公寓社區。(美聯社)

休士頓看來不太可能一夕之間就放棄過去的蓋房子習慣，但這個做法也不太可能萬年不變。

報導提到，休士頓市政府與郡政府已經調升了新屋地基的法定海拔高度，並要求更多住宅要有水災保險，這只會使新建的獨棟屋價格更高。

休士頓知名學府萊斯大學的都會研究所主任傅爾頓(Bill Fulton)說：「這是休士頓的反轉點，以後在這裡蓋房子還是比在東西兩岸便宜，但比起從前只會更昂貴。」

蓋洛普民調機構最新調查顯示，64%的美國人相信他們居住地區的房價，將會於未來一年持續上揚。這個比率在過去兩年增加了9%，也是自2000年代中期房市崩盤和經濟大衰退前，最高的民調數字。

2005年有70%的民眾對房價上漲表示樂觀，但是2006年初就出現房市泡沫化。2009年大衰退時期，僅有22%美國人認為房價會上升，但是人們對房市的樂觀情緒及房市本身都在逐漸恢復。

時至今日，蓋洛普民調發現，只有10%受訪者認為，房價會下跌。2005年只有5%的人對房價持相同的悲觀態度，兩年後房市就崩盤。

蓋洛普最早於1978年開始進行公眾針對房市觀點的調查；在過去40年裡，認為此時是最好買房時機的民眾，百分比從未低於50%。

在最新調查中，東岸與西岸、租客與屋主的意見大為不同。70%的屋主認為房價會繼續上揚，但是持相同意見的租客為59%。西部居民有59%認為房價將續漲，其他地區的比率則介於65%到68%。

房市在過去12個月內飆漲；目前全國房屋中位價為27萬3663元，比2015年3月、2005年3月上漲近20%。2015-2016年間的全國房屋中位要價只上升4.8%，去年卻上揚了7.4%。但是，一些房市分析師沒那麼樂觀，認為有跡象顯示美國房市可能過熱。

德國首都柏林在1990年東西德統一時，因為長時間被分治，因此不少居民生活貧窮，但整體花費也相對低廉。不過，在經濟起飛後，柏林躍升為第一級城市，吸引全球各地不少人前來居住。房價受到投資客哄抬節節升高，對尋找房子的年輕人而言，負擔可以說是越來越沉重。

位於日本東京東南方的港區，不僅擁有地標東京鐵塔，更是傳統富人區、高級飯店、豪宅聚落及觀光勝地－台場地區，區域交通發達、通勤人口眾多，且人均所得高、房屋出租率穩定，成為近年熱門投資置產地區。

根據日本國土交通省統計資料顯示，今年日本公告地價平均上漲0.7%，而且連續三年上漲，其中土地價格最高地區落在東京都港區，每平方公尺達401萬日圓；港區為傳統富人區，不管收入或房價向來高人一等，也是置產熱區，住在港區就象徵著身分地位。

 

港區位於東京都東南方，緊鄰東京灣，區內觀光景點不勝枚舉，包含區域聚集高級飯店的赤坂、夜生活必去的六本木、豪宅區麻布、新興觀光勝地－台場，以及擁有高級時裝的青山，另外東京最重要地標之一的東京鐵塔，也座落在港區之中。

而港區除了擁有眾多觀光人潮之外，更拿下東京都四項第一，包括區域內上市公司設立數量第一、通勤人數第一、平均個人年收入第一、白天工作人口第一。

根據RJC research的調查顯示，港區在東京都中，以平均年收入902萬日圓獲得年收入第一名，平均收入是他區上班族的二倍。在高所得的帶動下，港區不僅區域內的房屋出租率穩定、房租更是東京都最高水平，甚至房價也是高人一等。

港區不僅是高所得的豪宅聚落區，更是華人偏愛的置產熱門區域首選之一，尤其是被暱稱為「三A地區」的赤坂、青山、麻布三地，為區域內超夯的投資地區；此外，外國駐日大使館多半選擇港區進駐，因此區內外國人比例非常高。

以交通來看，港區交通動線四通八達，像是區域內品川站就有四條JR線經過，包括山手線、京濱東北線、東海道線、橫須賀線等，尤其品川車站更是旅客、商務人士往返羽田機場必經站點，港區內高級飯店林立。

全國不動產海外事業處處長鍾秀美指出，在高就業人口、高收入客戶支撐下，港區不管是租金，或是房價都位居東京都23區之冠，光是一個套房（約6坪），每坪租金可達新台幣5,457元，月租金則約新台幣3萬2,742元。若是新成屋，出租報酬率約落在2.5%至3%；中古屋投報率則約在4.5%至5%之間。

鍾秀美也分析，由於港區多是高資產人士，以及外國商務客，租客多要求居住品質及安全，因此租屋預算也提升許多，目前以約80平方公尺（約24.2坪）的三房房型最受歡迎，近年租金漲幅也最快。