不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

內政部將每年11、12月平均用電度數低於60度的住宅，界定為低度使用(用電)住宅（即俗稱的空屋率），昨公布最新數據顯示，「低度使用（用電）住宅」為86萬4835戶，占全國房屋稅籍住宅類數量宅數比例為10.12%，其中六都共計佔54萬5382戶。統計顯示在「低度使用（用電）住宅」為86萬4835戶，占全國房屋稅籍住宅類數量宅數比例為10.12%，其中六都共計佔54萬5382戶。統計顯示在6都中，新北市低度使用（用電）住宅宅數最多，計12萬493戶；且依照去年第四季新建餘屋（待售）資料顯示，新北數量也是最高，共計1萬3783戶，奪下空屋率、待售住宅量雙冠王。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示就趨勢而言，6都中新北市因推案量大，新建餘屋（待售）住宅總數相對維持較大數量，但目前進入房市盤整期，部分住宅供需失衡的區域確實會出現新建餘屋過多情況，若餘屋數量能逐步走降，反而能免於區域房市破沫，以眾矢之的新北市來說，因看好台北市區域房市泛溢效益，導致過去推案量暴增，令賣壓沉重的重劃區不在少數，也是導致空屋量多的原因之一。
 
不過陳炳辰表示，事實上新北市不乏區塊的新建餘屋數量開始出現去化，以汐止區為例，相當明顯的從105Q4遞季縮減，從1014戶減少為879戶，今年平均單價較去年回升，由29.7萬增為30.3萬，回溫三字頭，令區域房市不致面臨崩盤危機。
 
另外，低度用電住宅中台北市有6萬98宅，比例約為7％左右。但陳炳辰進一步說明，台北市精華地段的信義區空屋率只有4.8%，事實上在北醫商圈，以及松山後火車站延伸至後山埤、永春一帶，房價相對親民，平均約與整體台北市均價六字頭相仿，加上又享信義區門牌，搶手熱門度高，入住率極高；以銷售天數來看，台北市中古屋現況大多要兩個半月到三個月去化，信義區多可在一個半月內成交，以來論精華地段論買氣可見一斑。
 
其他低度使用（用電）住宅的縣市依序為，高雄市、台中市、桃園市、台南市。但陳炳辰認為，低用電戶86萬戶可能還低估了目前的空屋數量，即使是沒有公共用電的透天厝，只要隨意開個長管型日光燈，一整天都有2度電，一個月下來都會達標60度電的標準，實際的空屋數量應該更勝86萬戶。不過目前房市逐步止跌，新、舊屋已較過去一、兩年活絡，應有利讓空屋狀況。（陳筱惠/綜合報導）

 

各大學已陸續開學，但根據屋比房屋統計，全台大學周邊待租住宅仍高達3.2萬間，台中供過於求最明顯，待租量前五名大學都在台中，包括中國醫藥大學、逢甲大學等。

由於待租量大，房東紛降租，待租量前十名大學，今年租金開價和去年同期相比，全部走跌。台中房東降價廝殺最激烈，中國醫藥大學、台中科技大學、台灣體育運動大學、逢甲大學、台中教育大學租金開價年跌幅都超過3%。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，以往大學周邊租屋市場供不應求，學生多得6、7月就開始搶房子，這幾年建商頻頻推案、許多投資客買房子改成出租住宅，各大學城出租宅供給大增，但少子化下，租客年年減少，情況出現逆轉。

根據屋比房屋比價平台統計，去年此時，不含專科學校，全台155所大專院校周邊一公里待租住宅已超過3萬間，今年進一步增加到3萬2,258間，較去年同期又增加2.4%、763間。

目前全台以台中、台北兩地大學供過於求最明顯，待租量前十名，一到五名大學都在台中，六到十名都在台北。

台中中國醫藥大學待租量1,889間排名全台第一，其次為台中科技大學、台灣體育運動大學、逢甲大學、台中教育大學，多在1,500間以上。和去年相比，台中五所大學待租量年增幅都在一成上下，逢甲大學年增近12%最多。

台北市以台北科技大學待租量1,408間最多，大同大學、台北商業大學、台北醫學大學、台北教育大學也都有1,000間以上住宅等待出租。合計前十名大學待租量達1.4萬間，較去年增加約6%。

陳傑鳴分析，台中地區大學待租量全台最高，主要是台中近年長期大量推案，房市賣壓沉重，許多台中置產投資人，認為大學周邊有學生租屋基本盤，比較安全，紛紛湧入買屋改裝，建商也搶進推案，結果造成爆量，最安全反而變成最危險。

陳傑鳴表示，大學周邊一度是房市投資不敗保證，但從全台租金連漲43個月，熱門大學住宅房東卻得削價競爭來看，不敗神話已破滅，還想踏入大學租屋市場的包租客，進場前宜審慎評估，貿然進場恐怕會面臨空租期拉長與收益不如預期的窘境。

 

 

 

有民眾上網詢問，嫁到國外的親戚，需要一個回台自住小空間，想花1,000萬元，買室內8坪新大樓，不知那些社區適合？結果一堆網友建議回來時住飯店就好了，「除非現金太多不然住飯店應該比較划算」。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，不計算頭期款以700萬元貸款，每月3.5萬元房貸計算，一年支出是42萬元，以5,000元旅館費用計算，可以住上84天，若在台灣停留時間很短，住飯店相對理想。

但若民眾親戚對買屋有情感考量，或是本身保守，那麼買屋不失為一個同時解決居住與理財的方案，以室內8坪推算，權狀約為12坪，10年上下可以在內湖找到不錯的產品，若是不計較屋齡，蛋黃區內也會遇到好案子。

一位網友表示，親戚想要回台時，有一間自己房子，購屋地點限制信義大安南港松山，室內只要能放得下雙人床、衣櫃、小沙發、電視，有一個瓦斯爐、電磁爐可以偶爾開火，再租個車位就可以，他替親戚大約抓了一下，室內大約8坪就夠了。

民眾希望網友推薦社區，但許多網友卻討論是不是應該買房子，有網友說，1,000萬買這樣，感覺回台去住飯店就好了，有人說，住飯店還比較舒服，有人提醒，租車位沒辦法臨時租，飯店車位免費。

雖然民眾表示，親戚上次回來住飯店花了10萬元，但還是有人認為，1,000萬住飯店可以住一百次、住飯店附早餐加天天打掃，然後以室內8坪，權狀約12坪小宅來算，上述地區1,000萬根本買不到。

不過也有網友認為，飯店住完100次，沒得賣，自己買一間，住完100次，可以請人打掃賣掉；飯店出入都被員工監視，感覺很不好；飯店和自己的小窩感覺還是有差，買一間仍是比較好。

經濟學人資訊社每年評比選出「宜居城市」，從全球140個大城市中，根據逾30項變因評比，包括宜居性、安全性、醫療資源、飲食品質、教育資源、道路交通品質。

雖然每年名列前茅的城市獲得大量關注，英國廣播公司（BBC）決定強調過去十年不斷進步的城市，分別是我國台北、美國夏威夷檀香山、匈牙利布達佩斯、科威特的科威特城，以及紐西蘭奧克蘭。

BBC介紹，台北的宜居排名不斷上升，尤其台北不斷投資基本建設和醫療照護。台北捷運幾乎可抵達台北市每一區，還有桃園國際機場捷運。台北的醫療和教育資源豐富，甚至外籍人士也可取用這些資源。

加拿大渥太華的企業顧問湘南‧華生（Shannon Waston）表示：「醫療健保體制很驚人。身為外籍人士，一旦我們因工作、家庭或就學因素成為『外國居民』，也可以獲得健保卡，納保項目跟所有市民一樣。」她提到，健保卡可讓病患去看中西醫、牙醫等，只需付少額費用便可獲得醫療和藥物。

家庭也可在這裡享有許多教育機會。從美國來台的崔茱蒂（Judy Tsuei）為女兒找到一間「蒙特梭利教育」的學校，該校提供午餐也教中文。崔茱蒂住的社區也會幫忙照顧孩子，讓台灣成為年輕家庭的理想之地。她說，如果火車上很壅擠，大家看到你有小孩也會讓位。

媒體顧問公司Wild Hearted Words的美籍創辦人崔茱蒂表示，雖然在台工作需要會基本的中文，但這裡的人都很親切，即使有語言隔閡，也很樂意幫助外國人。

【洪子恩╱台中報導】建築有分耐震、綠建築、智慧建築3大標章，其中綠建築將「節能」列為重要指標，中部地區不少新案積極申請標章，目前多數已在施工階段，但這類建案以換屋、豪宅型產品居多，也就是說，真正的綠建築尚不普及。

富邦天空樹將大樓拉瘦、拉高，公共區域退縮成私家湖泊花園。陳恒芳攝

換屋豪宅型產品居多

綠建築9大評估指標，包括生物多樣性、綠化量、基地保水、日常節能、二氧化碳減量、廢棄物減量、室內環境、水資源、汙水垃圾改善等。
目前台中超過10個銷售中建案已達標準，並依內容分成鑽石、黃金、銀、銅、合格等級，去年及今年取得較高難度綠建築標章的建案，有龍寶「謙臻邸」、大豐益「生活大地」、興富發「赫里翁傳奇」等案。
龍寶「謙臻邸」今年取得黃金級標章，行銷部協理黃泰達指出，設計前並未特別考慮綠建築規範，因公司多年來都堅持這樣設計，且是在完工後，才嘗試申請。此外，住宅建築與公共工程不同，需考量基地條件、設計風格、動線、使用面積、客戶思維等，難以100%遵循綠建築規範，但絕大部分指標仍值得參照。 

「磐鈺雲華」在外牆規劃植物可攀附的攀爬網，形成空中花園。陳恒芳攝

頂樓露台或垂直綠化

因申請不易，有些建案退而求其次，講求「高綠覆率」，打造上千坪綠化面積，或鋪設透水鋪面，節能減碳、也節省住戶荷包。其中，台中單元2、3重劃區因採低密度規劃，大樓都必須「拉瘦、拉高」，如「植森」保留800坪做中庭花園，「精銳博」也有千坪花園、1樓宛如森林。
另如北屯區「悅寶旺」頂樓、露台全綠化，並在1樓退縮空間，規劃全透水磚鋪面及覆土，還有過濾循環的儲水系統。「淳靚」則注重垂直綠化，在外牆設有裝飾框架，未來會框架上設置防墜網，並搭配爬藤類瓜果，遮陰降溫。「磐鈺雲華」也在外觀規劃植物可攀附的攀爬網，形成生態跳島、空中花園，業者表示，會以逾百種植栽來做綠化。 

【專家意見】植物多 宜加強防蟲

若建築物的屋頂、陽台有綠化設置，應加強防水及排水設備，並留意覆土量及防水範圍。此外，植物較多也容易有蚊蟲滋生的問題，購屋民眾要有心理準備，加強居家防蟲措施，維持社區環境清潔。 

 

房市進入交屋高峰期，降價重災區也跟著出籠，不少建商為出清餘屋大讓利，影響最大的台北市內湖區，十大新案預售時的行情與完工交屋後的成屋銷售價格落差至少10%以上，其中「YES！美麗華」讓利幅度最高，達34.7%。

專家表示，交屋潮常常也是新成屋的第一波換手潮，特別是手中仍有相對低成本餘屋的建商為出清庫存，在房市保守期往往會率先「讓利」開出低價。

台北市以內湖區首當其衝，至少有十筆新案從預售轉成新成屋銷售後，每坪開價從原來的8、9字頭驟降至6、7字頭，平均降幅達二成左右；其中又以「YES！美麗華」降幅最多，從預售時（原案名爵品）每坪開價達95萬元，近期新案轉為新成屋銷售每坪開價僅62萬元，大幅讓利達34.7%。

此外，「見山」一案預售時每坪開價達95萬元，轉為新成屋銷售後，每坪開價68萬元，價格讓利幅度達28.4%；「宏泰元苑」在預售時期每坪開價達118萬元，新案完工後每坪開價降至86萬元，降幅達27.1%；另外，「赫里翁」、「國賓官邸」、「安縵莊園」、「大華湖閱」等新案，預售時每坪開價和新成屋銷售時也有超過15%以上的讓利幅度。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，今年以來，不少開發商有鑑於買氣恢復，對於新案價格轉趨堅持，開高價建案頻傳，相對來說，買方對於新案價格變硬、買盤開始縮手，再度出現買賣雙方的價格拉鋸戰。目前建商銷售採取兩階段策略，第一就是預售、興建期採取對建案「價格堅持戰」，第二階段就是新案預售轉新成屋期，建商面對新案去化持續遇到瓶頸，加上餘屋資金壓力下，啟動「建案讓利戰」。

台灣的房市很明顯的是屬於「大市場、小政府」結構，不像新加坡、中國、俄羅斯、英、德、北歐等國家，均較偏向「大政府、小市場」。換言之，我們住宅供給的價格與數量主要均由市場力量所決定，政府除了透過法令制度外，很難透過政府的住宅供給影響房市價量。因此，市場機制的供需法則便是關鍵，當然，確保市場機制的健全應是先決條件。

人口結構趨兩極化

住宅由於昂貴性與居住消費為主的本質，房市的動向主要是由需求所主導，供給必須要看需求動向及早因應。所謂住宅需求（Housing Demand）指的是「有意願」且「有能力」的購屋行為，這和住宅需要（Housing Need）只有意願但沒有論及能力購屋，未能影響房市並不相同。其中購屋的意願包括消費（自住）與投資（非自住）兩種；而購屋的能力主要是指房價與所得的負擔能力。 
先從購屋意願了解住宅消費需求的主要因素是人口家戶的變動，這包括了人口和家戶結構的變化。我們從人口的逐年下降，特別是少子化及老年化現象，老人多已有住房，住宅消費需求將逐漸下降；從不婚、晚婚等單身及小家庭的增加，以及高房價負擔能力不足，將使小坪數住宅消費增加。 
除此之外，就業機會、生活環境與交通便捷的影響，將造成家戶移動的主因，缺乏上述條件地區將減少住宅消費需求。另外，消費需求偏好也會隨著時間及家庭生命周期而改變，包括住宅坪數的大小、社區公設的多寡、房屋品質的優劣，掌握住宅消費偏好，才能提升住宅需求。而家戶的移動與偏好的改變，只會造成此消彼長現象，不斷新蓋住宅只會造成老舊空閒住宅的增加，若加上新蓋住宅的區位產品不佳，房市供過於求現象將逐漸顯現。 
另外，住宅投資需求主要受到房價變動的預期（能否賺錢）所影響。過去房價經過幾波的漲跌起伏，景氣時機的選擇是為關鍵。這波在過去長達12年的房市景氣，房價大幅上漲後，最近3年多房價僅小幅下修盤整，未來幾年要靠房價上漲賺錢，可能機會不大，住宅投資需求也將大幅縮減。 
再談購屋能力，包括流量的所得及存量的資產。眾所周知，我們長期平均所得沒有增加，加上少數多屋資產累積結果，使得貧富差距擴大，造成少數家戶購屋能力大增，而多數家戶購屋能力大減。然而，過去由於全球資金寬鬆，國內游資充斥，不但購屋貸款利率長期偏低，而且貸款成數偏高，使得大多數家戶在背負大量的房貸下，提升其購屋能力。惟未來全球資金逐漸緊縮，利率也將逐漸提升，購屋能力將逐漸下降。 

市場機制供需失調

面對住宅需求的下降，正常市場機制的反應是房價下跌。然而業者卻試圖透過供給來帶動需求，經由媒體的大幅廣告行銷，打動消費者心理，甚至扭曲資訊，哄抬房市假象。殊不知房地產市場機制的不健全，將長期影響社會與經濟的正常發展，最後全民承受房市不正常發展的苦果。
因應之道，消費者應認清住宅需求是以消費為主，投資為輔，而負擔能力是購屋決策的關鍵，不要勉強購屋而影響家庭正常生活。業者應充分掌握住宅需求動向，不論房市景氣、區位、產品及購屋者負擔能力與偏好都應作好功課，根本之道，應以誠信建立品牌信譽，不要欺騙購屋者。
政府應以健全巿場機制為首要任務，進而保障住宅的消費（自住）需求，避免投資（非自住）需求影響住宅消費的本質，同時應加強改善租屋市場環境，以確保沒有能力購屋者的基本居住需求。 

政治大學地政系特聘教授 

國發會日前公布人口推估，這次的推估顯示台灣人口負成長提早三年到來，老化指數、扶養比也將加速升高，簡而言之，台灣少子化及老化的情況比兩年前來得更嚴重。

依這份推估，再過四年，也就是2022年台灣人口將開始負成長，主要原因當然是年輕人不喜歡生小孩，以致生育率每況愈下，世代人口穩定成長的生育率應是2.1人（平均每位婦女所生的子女數），但台灣十多年來一直都落在1.0人左右，每年注入這麼少新血，豈有不加速老化之理？

台灣社會究竟有多老？由總人口的年齡中位數可知悉，1960年的年齡中位數17.6歲，今年已41.6歲，再過十多年（約2034年）便抵達50歲，這意思是說總人口裡半數年逾50，老化速度之快，令人憂心。

人的年齡每過一年就加一歲，但是一個社會的年齡則取決於生育率，台灣早年孩子生的多，漫漫二十年才長了5歲，但晚近二十年則迅速老了10歲，「滿城多白髮，街上少兒童」的光景應該很快會到來。觀察三十年之後（2050年），美、歐人口年齡中位數泰半仍僅40來歲，但我國已升至55.8歲，堪稱世界最老的國家。

另外，我們的老化指數（老人與小孩的比率），隨著少子化及高齡化加劇，估計十年後將升破200，再過十年又升破300，於2065年衝破450，居世界第一，台灣老化速度可謂舉世無匹。

也許有人會說，人口老化有什麼關係，何必那麼緊張？會認為沒關係的人應該是未曾思考老化對經濟的影響，從生產面來說，年輕勞動力不足會讓企業投資打退堂鼓，而沒有投資就沒有工作機會，失業率必然升高，社會將趨於貧窮。從支出面來看，民間投資、民間消費也將雙雙下滑，如此一來，政府稅收是王小二過年，一年不如一年，財政困難自不待言，若處理不當還可能釀出財政危機。

甫公布的家庭收支調查顯示，去年戶長40～54歲的家庭一年消費逾90萬元，55～64歲降至82萬，到了65歲以上的家庭更降至55萬元。前五分之一較富有的家庭更明顯，在這個高所得族群裡，年紀愈大，收入愈多，但支出反而不如年輕人，這是因為年紀愈大，其消費傾向愈低之故。

由此可知，隨著社會老化，消費傾向降低，消費動能日漸衰弱，在消費、投資、生產同步走疲下，經濟成長莫說保二，屆時連求個正數都成問題，而百業蕭條之狀恐怕要比網路泡沫、金融海嘯期間更加慘淡。尤有甚者，金融海嘯還能循擴大內需加以提振，而人口老化並無立竿見影之策，非提前十年、二十年布局無以見其功。

台灣人口紅利的結束、老化指數的飆高、年齡中位數的上揚都指向一件事，那就是生育率太低，年輕人不願生小孩是人口危機的根本原因，若不能提高年輕人結婚、生小孩的意願，台灣二、三十年後的處境就會如同我們前面所述，若能提高生育率，則情勢或可稍緩。為此，我們有以下三點建議：

第一、從教育與文化著手，改變世代觀念：過去內政部為提高年輕人生小孩的意願，曾以百萬元徵選標語，當年內政部長江宜樺也希望藉標語改變觀念，可惜並未成功，江宜樺想從觀念著手是對的，但標語自不可能有此神效，失敗也是必然的。正確的方式應該從教育、文化著手，目前中學公民、地理皆有專章討論台灣人口問題，應擴大此一專章的內涵，藉此提升學子們的家庭觀念。另外，文化部也應修法，以獎勵藝文界創作小說、電影及電視劇來改變世代觀念，讓年輕人以擁有子女為樂，觀念的力量是大的，若能循文化、教育，成功的機率應該比較大。

第二、從就業與收入著手，改善經濟條件：十多年來台灣的結婚率、生育率逐年下滑，除了觀念的問題，經濟處境不佳也是原因，「住不起、生不起、養不起」是他們最沉痛的吶喊，試想如今年輕人的實質薪資尚不如二十年前，而房價十年卻大漲一倍，這教年輕人如何安身立命、如何養家活口？這些結構問題若不改善，人口問題恐怕還是無解。

第三、以非常手段解決非常問題：十多年來政府因應少子化的作法無非是給育兒津貼、幼兒特別扣除額及幼稚園免學費，然而這些補助只到六歲為止，相較於歐洲多數國家把小孩視為國家資產，相關福利適用至18歲，我們的政策毫無誘因可言，十年前經建會於賦改會期間曾建議給予每位新生兒18年（0～18歲）長期賦稅抵減，並採累進優惠制，讓生育到第三個小孩的家庭享有更大的所得稅抵減幅度，惟政府最終在稅收的考量下並未採納此一建言，不提升政策氣魄，問題終究無解。

不久之後的台灣，將會因為今天的低生育率而成為世界最老的國家，如果蔡總統真理解「滿城多白髮，街上少兒童」的可懼，那麼便該重新檢視少子化的政策，以非常手段來解決這個非常的問題。再拖延下去，恐怕就沒救了。(工商時報)

不動產仲介業回春！據財政統計資料庫的資料顯示，今年上半年的不動產仲介業表現，是近4年以來最佳的一次，全國的銷售額為228.7億元，年增幅度約為13.5%，是2016年落底後，連續出現兩年彈升的走勢，若從區域的分布狀況來看，中古屋北部景氣溫和復甦，南部地區則是景氣復甦最為有感的區域。

根據財政統計資料庫的統計，2018上半年台北市的不動產仲介業營收為66.3億元，年增8.4%，但仍略低於2015年同期的68.4億元，新北市則是今年上半年38.6億元，年增12.3%，且高於2015年同期的36億元，顯見自住買盤持續回流，今年的房市交易狀況也是近4年來表現較好的時間點。

至於桃園、台中、台南與高雄，今年上半年的不動產業營收也都是近4年新高，桃園市今年上半年營收為22.3億元，年增8.6%，台中市為33.6億元，年增13.1%，台南市為11.8億元，年增26.1%，高雄市則是22.4億元，年增30.3%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雙北市經歷一波景氣修正後，從去年開始觸底復甦，而目前市場上主要的買方還是數量穩定的首購，與逐漸回籠的換屋型買方，並未出現顯著的投資或置產需求，整體房市價量表現則趨於穩定。

曾敬德表示，大台北以外的區域，因為有較低的房價所得比，加上前瞻計劃也增添區域的發展前景，中南部地區的交易價量顯得更為穩定，而近年仍可發現中南部地區的土地交易狀況活絡，反應開發商對於未來前景仍偏向樂觀，不動產仲介也同步放量增溫。

 

據主計總處最新調查，2017年台灣的房屋自有率仍高達84.83%，主計總處官員解釋，國內房屋自有率和他國相比，長期處於偏高水準，顯示「有土斯有財」的觀念難以撼動。

主計總處最新發布的家庭收支調查顯示，2017年房屋自有率達84.83%，較上年微降0.53個百分點；不過自主計總處2010年起配合人口及住宅普查定義，將住宅自有率定義修改為「戶內經常居住成員所擁有」後，近8年來，住宅自有率都維持在84%至85%之間。

舉例來說，一對夫婦買下一棟房子，而房屋所有權登記在先生名下，後來先生長期派駐國外工作，房子由太太獨居；如此一來，因這棟房屋的所有權並非「戶內經常居住成員所擁有」，此案例就不會被計入自有房屋。

主計總處官員說明，儘管2017年的房屋自有率微降，但幅度很小、不算顯著變動，從趨勢來看，台灣的房屋自有率仍穩定處於偏高水準，原因便是傳統「有土斯有財」的觀念根深蒂固。

進一步觀察其他住宅權屬狀況，2017年住宅為「不住在一起的配偶、父母或子女所擁有」占了4.44%，房屋為「租押」則占了8.04%，「配住、借用及其它」為2.68%。

官員表示，雖然各年度的占比會略有變動，但趨勢上相當穩定，居住結構短期不會有太大變動，且按國情，台灣仍以住宅自有占最大宗。

 

資料顯示，近來許多富人買一、兩億，甚至三、四億元豪宅，也完全不貸款，全用現金。天時地利不動產總經理張欣民說，資金泛濫，銀行不歡迎大額存款，有錢人苦惱大筆現金股利不知要放哪裡，只好全部拿來現金買豪宅。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，有些人則是節稅考量，將名下公司盈餘拿來買豪宅，降低獲利金額，以減少營所稅。

過去富人買豪宅大多高額貸款，譬如頂新魏家當年買帝寶豪宅，貸款成數就高達九成九。一般認為，現在利率低，富人投資管道多，買房子應會能貸就貸，以便手上有更多資金可以錢滾錢。

但台灣房屋統計發現，近一年來，很多有錢人買豪宅，完全不跟銀行借錢，全部用現金。

以今年3月交易的北市「松濤苑」3樓為例，交易金額達4.26億元，買家以投資公司名義購買，沒有貸款紀錄，全用現金。

北市「敦南樞苑」、「大安阿曼」、「敦南寓邸」、台中「寶輝秋紅谷」今年也都有富人買屋不貸款。大安阿曼近期揭露預售及成屋交易，扣除特殊交易，已揭露16戶就有6戶買方沒有貸款，有人買進12樓兩戶，都用現金，總金額近3.6億元。敦南樞苑今年5月交易的8樓戶，買方也捧現金2.8億購屋。

張欣民表示，低利時代，按理說，貸款購屋比較有利，但對部分有錢人來說，由於股市長期萬點，分回的現金股利，動輒上億甚至數億元，有些人躲肥咖條款，把資金匯回台灣，也是滿手現金。

張欣民表示，一般人為沒錢苦惱，但是不少富人因為銀行普遍不歡迎大額存款，超過二、三百萬元就要求分散其他銀行存放，頭痛不已，面臨股市高點、沒有其他合適投資管道，索性就全部用來買房子，手上錢已太多了，當然不會再貸款。

陳炳辰表示，不少富人以國內公司名義購屋，如果不是短期出售，用公司名義購屋未必划算，因為房地合一稅持有超過二年課稅20%，以公司名義買賣房課營所稅17%後，還得再繳未分配盈餘10%。

但如果公司獲利較多，將公司盈餘用來買房，作為公司資產，即可少繳營所稅，達到節稅目的。

瑞普萊坊研究部總監黃舒衛表示，過去也有一些富人買房子喜歡全部用現金，有的不喜歡欠錢的感覺，有的不喜歡辦個貸款，銀行問東問西，也有人是為了省下利息錢，特別是利率高的時候。不過，整體來看，富人有較多投資理財管道，買房時仍大多會貸款一定成數。

根據住展雜誌市調，受民俗月及假日多雨影響，8月北台灣建案來客量、成交量均下滑一成，房市燈號轉為代表谷底衰退的藍燈，為半年來首見藍燈。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，目前預售市場出現極端化現象，部分品牌建商推出的高價建案，買氣熱絡，完銷撤場，但也有建案退戶嚴重，愈賣愈多。桃園有一建案，總戶數400多戶，預售時賣到剩200多戶，成屋重新銷售，又回升到300多戶。

根據市調，8月雖進入民俗月，預售屋推案量仍較7月增加，達500多億；過去經驗，民俗月期間，新成屋供給量會大幅度減少，但8月成屋建案新增供戶數仍約700戶，為民俗月罕見大量。

何世昌分析，今年民俗月建案供給量比預期高，主要是建商對市場抱有高度信心，認為房市會逐步回升，持續推出新建案。

建商信心高居不下，8月指標建案來人組數與看屋組數卻同步下挫，來客量與成交量均比7月減少近一成。主要與民俗月、假日天候不佳有關，民風較傳統的地方、或者外圍郊區影響尤其明顯。

何世昌指出，整體市況仍維持先前基調不變，今年5月到8月大致呈現緩慢下滑的局面，九二八檔期若沒有明顯提升，可能要等到年底選舉之後，才會出現轉機。

何世昌表示，市場多空拉鋸依舊激烈，有的高價建案高唱熱銷、慶祝完銷，但桃園、新北淡海都有一些建案，預售時已賣得差不多，但因區域房價下跌太多，等到成屋時，買方不願交屋，寧可違約，結果建案「沒厝賣到有厝」，房子越賣越多。

 

美式賣場好市多進軍台灣22年，時常會有話題商品出現，也是最常上媒體版面的的零售百貨業者，但你可能不知道，近2年全台業績最好的就是台中大墩店，平均一年就可達到近百億元業績，因此今年也卡位北屯機廠重劃區，展出台中第2店，讓在地民眾直呼：「終於不用再排隊了」。

好市多全台目前已有13家分店，若觀察台中大墩店，不管平日或假日，人潮都相當洶湧，不少台灣人及外國人都喜歡到這大採購，連飲食用餐區都是一位難求，不難看出全台「店王」實力，另一方面，也是因為磁吸苗栗、南投及彰化等人潮聚集，消費力不容小覷。

至於台中二店確定卡位北屯機廠後，消息一出，不少在地民眾都感到很興奮。從事業務的台中蔡先生指出，每次大墩店這裡都會大排長龍，假日汽車沿著賣場至少會圍上一圈，人潮也非常多，希望未來開了二店後，能夠稍稍舒緩，對於新重劃區發展也是一大定心丸。

定期到好市多「補貨」的楊小姐開心表示，常常刻意挑選平日去挑選小孩用品，但人還是非常多，未來終於可以喘口氣，開車也不用排這麼久了。

至於對周邊商圈是否能有同樣帶動效果，在台中大墩店旁開業長達8年的家飾店業者何先生說：「事實上好市多進駐後人潮變多，確實會增加店面注目，不過多數的人潮都是買完就走，而且都是大包小包，要順路在附近逛街消費的機率較低，除非是小型餐飲業，可能多少會有帶動效果，對整體商圈助益有限。」（王鈞生／台中報導）

好市多設點對地方有房市話題，人潮也相當多，但對周圍商家不一定直接帶動感受。資料照片

以往好市多內湖店為全台業績最高，2016年北投店開幕後，店王由台中店頂替。資料照片

附近商家表示，好市多有加分效果，但對商圈實際幫助有限。陳恒芳攝

中港台商用不動產交易，以交易金額年增率來看，台灣以對比去年同期、逼近1倍的成長，勝過中國、香港，揚眉吐氣。
 
根據世邦魏理仕的統計數字，今年上半年台灣的商用不動產交易量達462億元，較去年同期成長97%，年增率大勝強國、香港。而中國上半年商用不動產交易量為3821億元，較去年同期衰退近2成；香港上半年商用不動產交易金額為3564億元，則較去年同期成長近6成。另就交易金額來看，台灣僅佔據強國、香港約12~13%，顯見在商用不動產價格上，還有相當程度的差距。
 
世邦魏理仕台灣資本市場部主管林翊群表示：「下半年台灣整體投資市場可望維持交易升溫趨勢，其中商用不動產市場，仍以本土企業自用需求為主，壽險業者則轉為評估大型土地開發案。」而上半年台北市A辦市場淨去化量表現亮眼，使空置率下降至14.7%。世邦魏理仕研究部也預測，受惠於科技業及專業服務業租戶的整合與擴張需求，未來數月租賃活動，可望延續上半年熱度。（詹宜軒／台北報導）

 

北市錦新大樓過去因火警、墜樓、殉情，30多年來24人凶死，有台北最凶宅之稱。一般認為這樣的大樓易跌難漲，統計實價資料，此大樓近年轉手交易，投資人賺多賠少，有人買頂樓戶不到一年轉手，獲利1,600多萬元。

錦新大樓位於北市錦州街、新生北路口，原為時代大飯店。1984年時代飯店發生大火，造成19人死亡，之後改為出租套房大樓，再度發生火警，又有住戶死亡，加上墜樓、情侶殉情等，30多年來，總計多達24人凶死。

如此大樓很多人可能避而遠之，不過，當地租屋需求大，很多投資人買來出租，也有人著眼都更或改建旅館，進場蒐購，新北市議員李婉鈺和家人先前就進場買進多戶，希望整合成背包客旅館，但因財務關係，陸續遭到法拍。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，錦新大樓套房三、四百萬就可買到，月租金可達萬元，投報率可達3~4%，當包租公不錯，但一般認為增值空間不大，想要轉手賺價差並不容易。

但統計實價資料，由於北市房價已跌回五年前，2013年以後買進的房子，大多只能平盤或認賠出售，但錦新大樓例外，投資人在2013年以後買進再轉手的交易，大多獲利出場，即使賠售，也多是一戶小賠5萬、10萬元。

其中14樓一戶，屋主在2014年2月以2020萬元買進，同年12月即轉手，賣出價格3,665萬元，持有不到一年，獲利達1,645萬元。

陳炳辰表示，這一戶位於頂樓，不含車位面積達57坪，是錦新大樓少見的大坪數，加上位於高樓層，因此有較高行情，不過，錦新大樓一般成交行情三到四字頭，這一戶以六字頭成交，接手人買進明顯偏高。

另外，3樓有一戶，2013年以372萬元買進，2015年以485萬賣出，兩年獲利113萬；7樓一戶，2014年以295萬買進，2016年以385萬元賣出，也賺了90萬元。

陳炳辰表示，錦新大樓因總價低，不少民眾說買就買，但一旦碰到財務問題，往往也說賣就賣，社區常有急售戶，買到急售房子，日後轉售便有獲利空間。

不動產市場近來回溫明顯，激勵財團、企業紛紛拋出手中資產，截至目前，已有七筆、總金額逾440億元大型不動產公告公開標售，市場預料年底前還會有更多「好貨」加入標售潮。

受惠整體經濟回穩，商用不動產今年第2季快速升溫，第2季交易量328億元，為近10季新高，單季商辦出租面積達1.58萬坪，更創歷史新高。單是今年第2季單季辦公室去化量，就和2016年全年相當。

商用市場熱呼呼，讓等待出售時機已久的賣方開始動起來，威京集團近日就委託戴德梁行公告標售京華城購物中心，土地面積4,986坪，底價380億元，預計12月12日開標。

戴德梁行總經理顏炳立表示，威京集團原本要賣5、600億元，他告訴董事會，訂那麼高的價格，就像釣魚把魚餌放在水面上，只能等飛魚，機會相對小，因此底價調降為380億元。他認為如此底價很具吸引力，12月將可順利標出。

宏泰人壽和宏園建設合作興建的新莊副都心「宏泰高境」，也委託高力國際公開標售。這棟大樓位於副都心商業區，依規定一半可作為住宅，不過看好商用市場，個案以全新整棟商用大樓求售，希望吸引商辦買家進場。

「宏泰高境」地上15層，地下4層，樓地板面積約2,365坪，標售底價11.97億元，拆算建物每坪約46萬元，9月18日開標。

龍巖先前投資不少精華地段房地產，一直在等待機會獲利了結，近日確定委託信義全球資產，出售位於敦化南京商圈的台北金融中心大樓部分樓層，以位於東區商圈的太平洋商業大樓三個樓層，預計11月7日公開標售。

其中台北金融中心標售樓層為B1F~2F、8樓、9樓，總計約1,475坪；太平洋商業大樓三個樓層為三到五樓，合計達1,490坪。

兩案目前均尚未公告底價，市場預估太平洋商業大樓物件約15億，台北金融中心約20~21億，合計約35~36億元。

除上述外，遠東商銀、晶元光電為活化資產，也委託第一太平戴維斯辦理公開標售資產，遠東商銀將標售位於新竹市經國路的經國辦公大樓，樓地板面積約2,057坪，底價3.8億元。

晶元光電標售兩筆廠房，位於竹科龍潭科技園區的廠房，底價約5.35億元；位於桃園平鎮工業區廠房，底價約4.51億元，開標日期都在9月18日。

 

 

 

 

 

「華固新天地」地上權地租過高爭議，去年與財政部國產署進入仲裁調解，據悉仲裁人判定考量地租波動過大、涉及情勢變更，今年開始該案住戶地租正式解套、適用新制，成為首宗適用舊制3.5%高額地租的地上權案勝訴，預期將掀起其他地上權案要求比照辦理。

為保護「華固新天地」住戶權益，華固董座鍾榮昌在去年6月主動宣布，「凍漲十年地租差額」方案，成為首筆開發商自發性地自掏腰包、保障住戶權益案例；現在鍾榮昌更站在第一線、針對高地租與國產署仲裁，如今順利為住戶爭取到該有的權益。鍾榮昌昨（2）日僅低調表示，這是負責任的建商該做的事情，華固建設責無旁貸。

國產署表示，仲裁結果「華固新天地」住戶今年開始適用新制，每年需繳納3.5%地租中，其中2.5%依照2013年當年公告地價計算、「固定」不會變動，未來70年都不會變。另外1%則是隨著每兩年調整一次的公告地價「浮動」計算。

 

「華固新天地」住戶高地租成功解套，市場預期目前其他十多個地上權案可望跟進；對此，國產署強調，並非每個案子都能比照辦理，主因個案所在的地區、地點、土地等都不一樣，且產品經營型態、法源依據也不同，需以「個案審視」，而非通案。

至於「華固新天地」仲裁勝訴的關鍵原因，國產署、華固均表示，因雙方簽屬保密協定，無法對外說明。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，近兩次地方政府的公告地價確實調幅過大，推測仲裁人應有兩大考量，第一2016年公告地價確實較2013年調幅過大，第二該案是剛完工新案，北市府漲幅又較其他周邊舊屋來得高，在「涉及情事變更」下，因此認為該案住戶適用新制。

「華固新天地」地上權地租仲裁案結果出爐後，該案住戶堪稱大贏家，地租不僅適用新制且未來70年稅負相對穩定，若以該案45坪產品試算，今年開始住戶每年可省下1.5餘萬元稅負。不過因華固建設啟動「凍漲十年地租差額」方案，目前住戶暫無影響。

六大指標地上權案，「華固新天地」經仲裁正式解套，其他五大案中，「志嘉水曜」、「吉美璞立」、「仁愛本真」已從住宅規劃，改為商用不動產；僅「派樂地」持續銷售，「昇陽寓見」則還是訴訟中。

不可分割的地上權案，2016年開始因地方政府大幅調高公告地價，掀起一波解約潮，不過僅少數個案解約成功，其中昇陽建設位於屏東的地上權案就成功解套；昇陽建設總經理簡伯殷表示，該案因沒有取得建照並開工，因此依約可解除合約，不過公司旗下的台南地上權案，目前仍與政府協商中，希望朝解約方向前進。

面對「華固新天地」適用新制，簡伯殷說，2014年推出至今的「昇陽寓見」也面臨高地租的問題，昇陽建設秉持為客戶爭取權益下，2016年底與國產署進行民事訴訟，目前訴訟在二審中，希望為住戶帶來好消息。

吉美建設旗下「派樂地」該案則持續銷售中，目前去化逾七成；「華固新天地」成屋案5、6月開賣至今，累計三個月來人約五、六百組，目前穩定去化超過70戶，每坪成交價在40多萬元。

「吉美璞立」、「仁愛本真」、「志嘉水曜」三大案，其中位於民生社區的「吉美璞立」已從住宅轉為酒店式商務旅館，該案目前擁有接近滿租的高承租率。

相較於全國平均每戶住宅面積的成長速度，雙北的居住面積增加的速度則慢許多，根據主計總處統計，國內自有住宅比率為84.8%，房價較高的台北市和新北市，不但自有住宅比率偏低，平均每戶建坪也分別是全台最小和倒數第二名。

主計總處官員表示，自有住宅是指住宅為戶內經常居住成員所擁有；都會地區房價較高，外來人口多租屋者較多，住宅自有率相對較低，以過往調查結果發現，六都當中房價較高的台北市和台中市，自有住宅比率都低於全國平均。

另一方面，自有住宅比率最高的是苗栗縣和金門縣，尤其是擁有較多客家庄的苗栗縣，近20年來調查，住宅自有率幾乎都超過九成以上。

另一方面，都會區因為房價高，地狹人稠，住家面積也比較小，台北市平均每戶建坪31.75坪，全國最小，其次是新北市32.50坪，也使得雙北的居民每人居住坪數僅10坪多一點點。

在台灣，平均每個人可以享有居住空間最大的是南投縣，主因是南投縣平均每戶建坪高達58坪 ，戶內人數也僅2.94人。但真正最大居住空間在金門，金門人平均每人居住坪數超過20坪，擁有的生活空間是雙北居民的兩倍。

主計總處最新統計，國內平均每戶居住坪45坪，平均每人居住坪數14.67坪，雙雙創下有調查以來新高，除顯示國人居住品質逐年提升之外，也可看出社會結構轉變，一人戶比重逐年提升，使得每人居住的面積逐年上升。

主計總處官員表示，從長期趨勢來看，每戶居住坪數呈現上升趨勢，以1988年來說，平均每戶居住坪數僅32坪，現在已經增加到45坪，30年來每戶居住空間增加四成。原因和國人所得增加，較有能力負擔坪數較大房子，讓生活品質提升有關。

同時間，平均每人居住空間逐年上升，1988年平均每人居住空間7.48坪，現在每人居住空間增加到14.67坪，30年來每人可享居住空間呈現倍數成長。

主計總處官員表示，主要是由於社會型態轉變，年輕人赴外地工作，自組小家庭越來越多，老家僅剩下老人家在住，每戶戶內人口逐漸減少，每人能分享使用到的面積變大；以平均每戶人數來說，1970年代超過5人，現在每戶只剩下3.07人；房子變大人變少，每人能居住的面積自然會變大 。

也由於人口老化，不婚晚婚者增加，一人戶和兩人戶的迷你家庭變多，根據主計總處調查，戶內人口僅一人的「一人戶」比率，1970年代不到4%，現在已達2％，兩人戶更是居冠，比率達28.65%，也就是每四戶家庭中至少有一戶家庭裡面只有兩個人。

主計總處官員表示，一人戶是有居住事實，戶內成員僅一人，可能是獨居老人，也可能是單身者 ，資料調查以實地訪查推估，而非戶籍資料，因此不包含為了學區等考量，戶口名簿上僅有一名未成年小孩的「家庭」。