不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

銀行以房養老業務成長趨緩，引起中央銀行關注；對此，銀行主管說，華人社會普遍有起家厝不能賣、不能債留子孫等觀念，加上銀行需承擔延壽、利率與不動產跌價三大風險，才會導致以房養老推不動，業務成長明顯趨緩。

銀行主管指出，2015年11月合庫銀率先開辦以房養老業務，近三年來，銀行業務量成長日益趨緩，主要還是卡在華人的兩個觀念，包括：若不是走投無路，絕對不能變賣起家厝，否則對不起祖先；其次，兒女反對父母以房養老，以及把房子抵押跟銀行借錢這件事傳出去「很丟臉」。

除了民眾傳統觀念讓業務推不動，銀行辦理以房養老，須承擔民眾延壽，利率及不動產下跌三風險，影響銀行衝刺該種業務的意願。

一名銀行主管說：「誰知道30年後，房價是漲還是跌？上漲還無所謂，如果大跌呢？」若擔保品價值大跌，超過銀行給付的養老金，銀行就會蒙受損失。所以，銀行建議政府，應成立專責機構，利用大數法則，降低銀行風險。

所謂利率風險是指，若利率上漲，民眾需負擔的利息增加，能領到的養老金就會變少。

另方面，銀行推出的商業版以房養老，並非社會福利機構、而是商業邏輯，必須按照契約走。

假設兩夫妻住在一個屋子裡，擁有房產、辦理以房養老的先生過世了，依照合約，銀行必須處分房地產，但太太還臥病在床，銀行該怎麼處理？若基於人道考量不處分房地產，銀行就是違反規定。

銀行主管說，以房養老業務若要持續做大，就需社福機構介入，或有其他配套，讓另一半能轉至社會住宅或長照機構，獲妥善照顧，他強調，以房養老業務要走下去，一定需要借助政府的力量，否則無法做到普惠金融目標。

 

現代人買房不容易，根據中信房屋宅指數調查，20~29歲想買房的人，近八成認為需要長輩幫忙，30~39歲也有七成想找長輩救援，連50歲以上民眾想買房，都有近五成認為需要長輩幫忙。

至於幫忙的方式，主要是需要幫忙支付房價，其次為頭期款，有一成的民眾希望長輩協助支付全額房價，也就是要長輩買間房子送給他，另外有7.5%民眾需要長輩幫忙支付每月利息。

 

中信房屋表示，房價漲，薪水不漲，現代人買房大不易。根據內政部最新公布的2018 Q1房價負擔能力指標，台北市貸款負擔率達61%，等於每100元的家庭可支配所得，就有61元要拿來償還貸款。

新北也不低，貸款負擔率達52%，排名六都第二。第三名是台中市39%，高雄33.5%第四，桃園33.1%第五，台南市六都負擔最輕，但也要29.9%。

 

由於負擔重，中信房屋調查，不分年齡，有六成民眾表示買房需要長輩幫忙，21%民眾表示需要長輩幫忙房價，20%需要長輩支付自備款，7.5%需要長輩幫忙支付每月貸款本息，9.7%需要長輩協助支付全額房價，自己有能力付自備款的則佔7.5%，而需要長輩幫忙籌自備款，但不需要幫忙付貸款本息的民眾，有20.1%。

以年齡層來分析，20~29歲的民眾有77.3%買房需要長輩幫忙；30~39歲的民眾有70.1%買房需要長輩幫忙，也就是不到40歲的年輕人，若想買房，有超過七成都需要長輩幫忙。

中信房屋副總劉天仁指出，根據經驗，每月可支配所得，用於支付房貸的成數，以不超過三分之一較適當，否則會排擠其它生活品質；台北市和新北市的貸款負擔率超過五成，房價所得比也超過全國平均值9.08，分別來到15和12.75，要為人生攢一間房子，真的非常辛苦的；桃園的購屋負擔相對輕，大台北民眾不妨放寬視野，用通勤時間換取房價空間、生活空間。

鏡週刊 / 2018.9.19
 

2001年房市反彈開啟多頭，走了十多年榮景的房市，近年買氣一去不回頭，在前年寫下本波新低，根據內政部統計資料，2016年全國房屋買賣移轉棟數僅24.5萬棟，好不容易去年買賣移轉棟數達26.6萬棟，年增約8％，是自2014年以來，買氣首度止跌翻揚。
 

但是，政府雖已喊出不打房，台灣房市卻在過去一連串稅制改革、限縮貸款的政策影響下，短時間很難再回到過去年移轉40萬棟以上的榮景。身為房仲業龍頭，信義房屋董事長周俊吉又是如何看待台灣房地產業後續發展？
 

「回穩，但別再期待大行情。」是周俊吉為台灣房市未來幾年的定調，他分析，今年以來全台房市交易量增加20％左右，價格則是持平往上。
 

他舉例，這個月初震撼地產業界，原先被外界評估首標一定流標的空軍官兵活動中心地上權標案，最後竟然跌破眾人眼鏡，不只5家金融業者出高價搶標，最後得標的元大銀行，竟出價82億元，以超過底價1倍以上的價格拿下該標案，為沉寂多時的房地產後市打了一劑強心針。
 

打滾房市數十個年頭，周俊吉當然不會只看單一個案，他從人口結構開始談起，台灣人口總數勢必逐年減少，台灣將成為高齡化社會，「房地產要恢復過往榮景，應該是比較不可能了，畢竟人口數沒有增加，30歲到50歲主力購屋族群人數就不會像過去一樣多，房市接下來就是持平為主。」
 

但是，周俊吉也不認為房市有再下修空間，他指出，雖然全台房屋餘屋量高達82萬戶，但事實上，其中有許多是屬於屋齡在30年以上的老宅不宜人居外，同時也有很多偏遠農村的房子，人口根本不可能回流居住。
 

「房地產的需求還是有一定比例存在，但不會像十幾年前那般衝這麼快，這一波盤整後，市場應該會屬於持平狀態，千萬不要期待會有大行情來臨，應該抱著買了房子後，可以住得更舒適，而不是買了會賺錢。」周俊吉表示。

吉家網不動產統計六都第2季中古屋房價，六都普遍呈現小漲小跌，預期第3季漲跌幅更縮小，全台房市由台北市領軍，趨向逐漸止跌，房價將朝向盤整打底的格局。

吉家網不動產董事長李同榮分析，六都平均房價呈現台南市、台北市、桃竹縣市小漲，漲幅依次是3.41%、1.76%、1.05%；新北市、台中市、高雄市則微幅小跌0.54%、0.5%、0.34%。

預期第3季開始，六都房價漲跌幅差距將縮小，全台房市由台北市領軍有逐漸止跌趨向，房價將朝向盤整打底的格局。

李同榮表示，六都各行政區漲跌排行榜，台南市與台北市表現強勢，漲幅前十名台南市占4區，跌幅前十名高雄市占4區。台北市大安區扮演領頭羊，從去年第3季到今年第2季持續價量俱增，台北市房價與交易量也連續3季價量俱增，台北市今年上半年交易量更大幅成長20%，數據證實台北市平均房價已於去年第4季落底，率先進入盤整格局，其餘各都預期也會陸續進入止跌盤整階段。

李同榮指出，預售市場往往是房市上升或向下的先行指標，房市下跌至落底前，中古屋買方會先進場，預售仍在反應與新成屋的價差。因此，房市落底與否，不宜依預售屋市場數據評斷，今年中古屋止跌跡象明顯，但預售市場還有調整空間，至於預售屋再跌，並不代表會壓縮中古屋房價，應該是在於預售與新成屋之間合理價格空間的調整。

對於有些專家仍看跌房價，李同榮認為，可能主要關鍵在於將近8萬戶餘屋當成判斷房價下跌的唯一因素，可能忽略4年來累積遞延性買盤，光是大台北地區就有近7萬觀望自住買盤開始逐步進場，今年房市的確是多空較勁、旗鼓相當。

此外，人口老化、少子化對房市確實是長線不利因素，而非短線房價無法止跌的因素。他說，真正對短線殺傷力是勞動人囗，勞動力影響購屋能力，而台灣勞動力大幅衰退會在6、7年後發生，對房市長線發展有很大的不利因素。（編輯：郭萍英）

【時報-台北電】商用不動產市場醞釀補漲！繼空軍俱樂部地上權日前決標價飆上82.01億轟動市場後，戴德梁行推估，「京華城」身價將上看700億元。

　戴德梁行昨（17）日公布研究報告，針對空軍俱樂部標案成交創高價推估，即將登場的商用不動產「兩大天王」－「台北雙子星」、「京華城」標案有機會改寫歷史。

　顏炳立表示，空軍俱樂部地上權標出驚奇後，大家對「京華城」的詢問度更熱絡了。他指出，元大以82.01億得標空軍俱樂部地上權，換算每坪得標價達719.7萬元，幾乎追平「京華城」標售總底價380億，換算每坪762萬元水準。但兩者一個是地上權、一個是永久所有權。

　顏炳立分析，若以地上權、所有權歷年來成交行情和經驗判斷值，二者價差大約70％～50％進行換算，空軍俱樂部土地若是所有權，合理價應在每坪1,028萬～1,439萬元。戴德梁行研究報告指出，若依此推估，佔地面積達4,986坪的「京華城」，合理價值應有5百億、甚至上看7百億元身價。

　顏炳立分析，依元大可建容積坪11坪、每建坪造價20萬、15％管銷成本粗估，地上權辦公大樓每坪不計利息的成本要93萬；以每坪月租2,800元保守推估，未來租金報酬率每年3.6～3.7％，符合市場合理範圍，看來元大並未買貴。反而為第四季兩大標案「台北雙子星」和「京華城」，帶來更大想像空間。

　對於手中有300億元資金的投資大戶來說，究竟適合投入「台北雙子星」或「京華城」？顏炳立坦言，「台北雙子星」未來的獲利是有「天花板」限制（投資人須承諾回租租金的底價訂在每坪月租1,700元，首次回租租約為9.5年），而且有私地主問題；反之「京華城」位於東區、是罕見大面積單一所有權、可作住宅、不必保證回租市府的租金回饋。所以，要投哪裡不言可諭。(新聞來源：工商時報─蔡惠芳／台北報導)

房仲統計資料，今年1至8月雙北公職人員最愛購屋區為新店區，占比約10%，等於每10位公職人員買屋，就有一位選擇落腳新店，其次為板橋，之後依次是文山、中正、內湖區，前五熱區占比即逾四成。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，先前公職人員購屋熱區多在新北市行政區，今年前五熱區中，有三個在台北市，熱門購屋總價都集中在1000萬至2000萬，顯示房價修正後，公職人員前進北市購屋意願大增。

永慶屋屋統計公職人員購屋資料，今年以新店區最受青睞，約有10%的公職人員選擇在新店買房子。

謝志傑分析，新店機能成熟，房價適中，加上近期題材不斷，包括新店行政園區、央北重畫區、裕隆城計畫、IKEA進駐、捷運環狀線等，因此成為公職人員最愛入住區域。公職人員在當地多買大樓，占比約六成，購屋總價多在2000萬元以內。

今年有9.8%的公職人員選擇入住板橋區，排名第二。板橋以交通取勝，板橋車站明年捷運環狀線通車後，將晉升為四鐵共構，對有通勤需求的公職人員相當具有吸引力。

排名第三的文山區，為公職人員進住台北市的首選區。永慶分析，相較北市其他地區，文山區房價相對平實，群山圍繞，清幽的居家氛圍也讓公職人員嚮往。

 

中信房屋今天發布宅指數，四大都會區民眾購屋預算均向上提升，台中市、高雄市預算上移至1000萬元，北市去年有48%民眾希望買到千萬以內房子，今年大減逾二成，預算2000萬以上的人則大增15％。

中信房屋副總經理劉天仁表示，調查顯示，民眾雖然對大環境信心不足，對於房市的價格不滿意，但也體認到房價只會愈來愈高的市場現實，總價1000萬元，現在已成為台北市購屋門檻基準線。

中信房屋今天發布2018年Q3宅指數調查報告，民眾整體經濟感受綜合指數為35.55，較上季減少0.58，但購屋意願指數提高至38.36，較上季增加0.75，也較去年同期增加4.54。

其中家庭月收入12～16萬元的族群，購屋意願增加最多，季增率達3.2%，年增率更達10.3%。區域方面，雙北購屋意願無論與上一季或是去年同期相較，都呈增加，北市季增2.1%，年增4.4%，新北市季增1.1%，年增率來到8.2%。

另外針對二年內有計畫購屋民眾的購屋預算，與去年同期相較，台北市預算1000萬到2000萬，以及2000萬以上的民眾都明顯增加，合計占比達75%，也比去年同期51%，多出逾二成。

劉天仁表示，去年第三季，台北市有高達30%的民眾購屋預算為700至1000萬元，但是今年降至19%，期待買到700萬以下房屋的人，去年有18%，本季只剩下5%，顯示總價1000萬元，已成為台北市的購屋門檻基準線。

台中市在去年第三季最多人想買的是700萬元以下的房子，占45.7%，今年第三季最多人想買的總價落在700萬元至1000萬元的區間，由去年第三季的24%，大幅增加至40%，而且1000萬元至2000萬元的占比也增加到16.8%。高雄今年第三季購屋預算700萬到1000萬元比率也增加了，由去年第三季的17%大增為31%。

台灣球鞋代工廠成立自有品牌，打響知名度的第一槍就是進駐百貨公司，但礙於成本等考量，業者捨棄傳統的百貨公司櫃位，採用鞋子販賣機的方式，把機器放在人來人往的百貨公司走道，果然吸引顧客目光，本月初開始營運以來，單價2千元的鞋款，每天能賣出2、3雙鞋，業者表示，和傳統店鋪相較，鞋子販賣機每月成本5.3萬元，一個月就能省下15萬元，不僅吸引顧客目光，也打響了知名度。
 
進駐微風松高的，是過去幫高爾夫球鞋代工的業者PG休閒鞋，轉型成立自有品牌，球鞋款式繽紛大膽，想搶進年輕人市場，原本在網路上賣鞋，近年決定成立實體店面，PG休閒鞋行銷企劃經理李嘉彬表示，「做網購有一年多的時間，發現鞋子的退貨換貨機率很高，消耗成本多，而且耗費的時間起碼要2~3個禮拜，便有了開設實體店面的念頭。」
 
但對於一個新品牌，沒資金、沒金援，傳統實體店面成本又太高，決定跳脫傳統，做一家無人實體商店，並大膽採用鞋子販賣機的形式販售，第一站就選在台北最熱的信義商圈，業者大膽與微風松高洽談合作，想藉由百貨聚集人潮吸客，提高品牌能見度，打響知名度，李嘉彬說，「看中它位於信義區最熱鬧區段，人潮不少。」
 
在百貨公司設櫃，除要按坪數計價的管理費，還有水電費、消費者停車費、人員薪資等，李嘉彬表示「以傳統開設10坪店面計算，租金、人事、水電成本加上設施的攤平，一個月估計至少要20萬起跳。」但鞋子販賣機，卻能大大壓低成本。鞋子販賣機總價15萬，裝潢費共6萬，1.5坪的櫃位租金一個月3萬，僱請兼職補貨人員一個月薪資1萬5，以2年均攤計算，1個月只要5萬3，一個月就可以省下15萬。

PG現在的販賣機位置，就在位置就在B1下手扶梯位置，1.5坪的店面提供鞋款展示、尺寸試穿、及一台具智慧遠端監控系統的販賣機，消費者試好協碼之後，可以透過販賣機選購自己喜歡的款式，然後放進現金，就可以取得商品，但業者現在不提供刷卡服務。

好處是消費者可以試穿後確認尺寸購買，或是從線上訂貨，次日由補貨人員送至販賣機，減少物流費和等待時間。李嘉彬說「利用販賣機的方式結合網路，還有O2O(線上線下)營銷模式的運用」，並表示目前每天賣的數量在2~3雙左右，目標是能賣到每天10雙，能藉由販賣機的將整體營業額做倍數的成長。

這樣的新型選擇，吸引不少路過民眾的目光，民眾陳先生表示「沒看過鞋子販賣機，但應該蠻方便的，因為不會有店員在旁邊」，另一民眾郭先生則說「會還蠻新鮮，會好奇想要過去了解，但是買不買，還是決定在鞋子好不好看或好不好穿。」 (唐家儀／台北報導)

一般被認為很LOW的販賣機，竟進駐百貨B1的黃金位置，本土業者欲藉百貨提高品牌能見度。范厚珉攝

1.5坪的店面，提供鞋款展示、尺寸試穿、及一台具智慧遠端監控系統的販賣機。范厚珉攝

試穿自己來，每5mm一隻試穿鞋。范厚珉攝

鞋子販賣機以2年均攤人事、租金、水電等成本計算，1個月只要5萬3。范厚珉攝

選好款式、尺寸後，放入鈔票，格子就會"啵"一聲打開。范厚珉攝

販賣機裡面就是個小倉庫，人事成本僅需聘請補貨人員即可，不用整天釘在店裡。范厚珉攝

業者表示目前每天賣2~3雙，目標是能賣到每天10雙，能藉由販賣機將整體營業額做倍數的成長。范厚珉攝

我常說建案沒有100分的，地段好的品牌建案什麼都好，唯一的「缺點」就是比較貴。知名建商拼全力塑造金字招牌，興建地標建築吸引他們鎖定的客戶層，名牌包就好比豪宅一樣，一定要有吸睛的亮點，但我所謂的亮點不一定是金碧輝煌的大廳及豪華的建材裝潢，有些建案單憑「1亮點」就成功吸引豪宅客的眼球。

 

北市的酒店式寓所建案「琢豐」，成交單價突破每坪160萬元新高，由曾打造多家世界級精品飯店的RDAI事務所負責，「琢豐」是RDAI在台灣第一件作品。其中1至9樓由寒舍餐旅集團進駐經營，打造台北首創的國際飯店寓邸。全案針對金字塔商務客層規劃的該案可以享受居住、置產與收藏，且該案在雙蛋黃的南京松江商圈，以絕佳的地段及超強的產品規劃，成功擄獲國際頂級商務人士的青睞。

大陸建設于松江路南京東路雙大道交匯精華角地，打造全台獨創國際精品「飯店寓邸HOTEL RESIDENCE」，1到9樓由寒舍餐旅集團旗下酒店進駐經營，10樓以上則為法式飯店寓邸，更以35至85坪精緻尺度瞄準頂尖商務人士。

1樓到9樓將由以「文化、藝術、美學薈萃」為經營理念核心的寒舍集團進駐，延續寒舍一貫的飯店美學精神，寒舍最引以為傲的人文、藝術、美學，也將成為「琢豐」未來主人們能夠享受的生活細節。10樓至24樓將成為都會感十足的時尚高端私人住宅，為講求生活品味、享受生活美學的客戶開啟一扇新窗。

 

藝人彭于晏花3億元買的北市天母「華固天鑄」，位於台北市士林天母美國學校旁，以樓高38層、標高153米，是台北市目前最高的新屋住宅建案。標榜一樓大面積私人中庭花園及空中度假村的「華固天鑄」，目前成交均價在每坪150萬元也是天母房價最高的記錄保持者。令人驚豔除了遠遠就可眺望見的超高建築主體外，其實最吸睛的卻是建物周邊是以綠色植栽圍成的綠色圍牆，瞬間成為路過天母民眾一定要在此拍照打卡的景點之一。

 

坐落於信義計畫區的旋轉式超級豪宅「陶朱隱園」，剛剛全面完工，據了解，該案每戶約新台幣18億至22億元，換算單價每坪500萬元以上，將成為台灣史上單價及總價最高的住宅個案。「陶朱隱園」採螺旋式設計，每層樓旋轉4.5度，一層2戶、每戶290坪，共40戶，此外還標榜超跑可乘坐電梯直接停到家中，成為全台第一棟會旋轉的豪宅而備受爭議。

此外，台中市聯聚建設第11棟豪宅「聯聚保和大廈」，樓高地上39樓，規劃130及260坪雙併建築， 實價登錄最高價為每坪73萬元。該案外觀採新古典風格，社區內有大量藝術收藏供住戶欣賞，包括1933年勞斯萊斯古董車、鄂圖曼帝國貴族古井、17世紀羅馬畫家Agostino Ciampelli的彩繪，以及古董鏡、牌匾，留聲機等各式藝術品。其中，最特別的是，豪宅的公共設施中規劃了一座5星級的室內籃球場，這個配備是筆者看過諸多豪宅中的唯一高規格社區籃球場。

 

台灣房價已經過修正，政策不再打壓房市，許多原先住在舊豪宅裡面的有錢人，有愈來愈多將舊豪宅賣掉換進新豪宅。這些客層買的是產品的價值而非價格，給他們獨特的亮點其餘免談就是這個氛圍。

 

國內房市進入下半年後多空交戰，買賣雙方仍在拉鋸，不過近期預售市場出現建商開高價銷售逆勢開紅盤的案例；據了解，雙北市包括「琢豐」、「國泰朋」、「國美翠亨村」、「昇陽麗方」、「潤泰雙子星」等新案，均開出區域行情新高價，且銷售率均賣破五成，成為今年預售市場獨特現象。

預售市場讓利風嘎然而止？據悉，今年第2季開始，預售市場出現一股開高價新案買氣意外「逆風高飛」情況，像是台北市中正區「潤泰雙子星」，雖是海砂屋重建案，不過每坪開價達124萬元，相較於實價登錄資訊周邊區域新建案行情每坪成交價不到100萬元，房價高出逾二成，但全案在潤泰品牌加持，加上戶數僅24戶，超過百組預約，目前銷售逾五成，每坪成交價落在108至128萬元區間。

另外，台北市中山區「琢豐」每坪開價180萬元、平均每坪成交價約160萬元，相較於周邊行情平均每坪成交價落在110萬元來看，即使房價超過行情逾40%，不過銷售率超過六成。

大陸建設董事長張良吉表示，該案屬特殊性產品，不僅擁有大陸建設品牌，且地段優越，加上寒舍飯店精品飯店進駐一到九樓，及請出愛馬仕全球旗艦店設計團隊RDAI操刀建案外觀、接待大廳、梯廳，甚至住宅室內精裝修，因此吸引許多企業主出手。

至於國泰建設、國美建設兩大建設近期預售新案同步出現熱銷，其中位於江翠北側重劃「國泰朋」、「國美翠亨村」每坪開出5字頭，平均較區域行情高出一至二成以上；至於中央新村北側重劃區「國泰豐格」、「國美中央新村」兩大案每坪成交價站穩6字頭，前者高樓層更進逼7字頭，讓市場大感驚訝。

房產專家表示，這類開高價銷售依舊開紅盤建案，具備兩大特殊因素，最重要就是建商品牌力，其次則是產品規劃小坪數，讓自住客願意出手高價埋單；值得注意的是，這些僅是少數個案，最多僅占市場的5%，是否能帶起市場吹起房價反攻號角，需保守看待。

海悅國際總經理王俊傑指出，下半年開始，不少自住買盤聚集在品牌力強的建案上，主因建商品牌實力和售後服務，獲得自住客認同，因此即使房價超過區域行情，自住買方多願意多出一點錢，買好一點的產品來住。

全台空屋率居高不下，內政部營建署日前公布「2017年低度使用住宅（空屋）及新建餘屋」統計分析，結果發現低度使用（用電）住宅數高達86.4萬戶，占全國10.12％。房產專家表示，雖然僅比去年減少0.1％，但整體而言，房市仍明顯「供過於求」，一旦出現建商爆量推案及下半年央行升息等2大致命傷，空屋賣壓恐在攀升。

政府利用房屋稅籍資料與台電用電資料，將每年11、12月平均用電度數低於60度的住宅，界定為低度使用（用電）住宅，也就是俗稱的「空屋」；全國低度使用（用電）住宅宅數占全國房屋稅籍住宅類數量，則是「空屋率」。

近幾年台灣的空屋率走勢相對平緩，營建署指出，空屋率從2009年的11.49％達到高峰後，開始一路下滑，2011年降至10.15%，隔年又緩步上升至10.63%，期間波動不超過1％，至2017年空屋率來到10.12％，僅比2016年減少0.1％，約2000戶左右，空屋率似有趨緩跡象。

目前六都中，新北市低度使用住宅數最多達12萬493宅，台北市計6萬98宅，比例皆約維持7％左右。雙北地區空屋宅數高達1.8萬戶，其中北市空屋數前3名分別為中山區（7248戶）、北投區（7213戶）、萬華區（5942戶）；新北空屋數最高有淡水區（1.5萬戶）、板橋區（1.1萬戶）與新莊區（9.8千戶）。

好房網報導，天時地利不動產總經理張欣民認為，近2年空屋率只減少0.1％，意謂著餘屋消化並不順利，各地仍有龐大賣壓，房市明顯「供過於求」，萬一出現爆量推案及下半年央行升息等因素，恐讓空屋率再度飆升。

928傳統旺季到來，全台推案量達3000億元多集中大台北地區，張欣民分析，目前空屋去化速度慢，若推案量暴增將造成賣方壓力，買家屆時可等待價格修正再入手。(中時電子報)

 

今年以來包括老牌音樂餐廳Brown Sugar、馥臨港式火鍋等經營多年的餐飲品牌，都陸續傳出歇業消息。其實不僅台北，在高雄地區，包括紅豆食府、忠義堂、右京棧等知名餐廳，也多在今年上半年悄悄退出高雄市場，就連有「亞洲女廚神」稱號的美女廚神陳嵐舒也無奈，台中樂沐法式餐廳也宣布將於今年12月歇業，再再都顯示出國內餐飲業的現實面。

對照商研院景氣循環預測小組的研究也發現，住宿餐飲業在此次景氣復甦期的表現與營造業是同屬最差的，在2017年經濟成長率2.89%中只貢獻了0.02%，今年上半年經濟成長率3.2%中也只貢獻了0.06%，且根據餐飲業公司解散撤銷及廢止家數最新數據也發現，今年最高時也較去年同期增加了6%。

其中，今年4月的餐飲業公司解散撤銷及家數廢止與其他行相較，最高還達29%，創下近年新高，而這也意味著收掉退租的店4家當中就有1家是餐飲業。對此，商研院景氣預測小組彭俊能博士表示，「現在是處於一種內需市場疲弱，人民超有感的狀態」。

 

但，在一波又一波的餐飲名店歇業潮陸續爆發後，市場都把矛頭指向「高租金」。Brown Sugar內部員工透露，餐廳經營20多年，已經被漲20次租金，光是租金就不堪負荷。去年，台北市西門町知名老字號餐廳門卡迪咖啡也吹起熄燈號，市場盛傳是因為房東想比照隔壁NIKE租金行情，大漲租金到一年3200萬元，當時甚至還在網路上引起熱議。

「高租金」確實是事實，不過，商研院更進一步示警，餐飲業不能只怪「高租金」，其實不少老店開不下去跟近年來餐飲業者靠攏百貨美食街這個趨勢有很大的關係，也就是說大家不太到商圈逛街了，都往Shopping Mall去了，餐飲業者經營的方式重新值得省思。

此外，商研院觀察也發現，年金改革對於消費餐飲業所帶來的衝擊，其實從法案通過後就已經蔓延，商研院景氣循環預測小組彭俊能博士表示，7月開始又更明顯。

彭俊能並提醒，雖然餐飲消費金額量體小，似乎對整體經濟成長沒有太大影響，但卻是民眾最有感的一環。

 

龍巖旗下太平洋商業大樓、台北金融中心大樓部分樓層本周公布標售底價，並舉行招商說明會，吸引壽險、傳產業者、投資人到場。商仲表示，商辦供不應求，投資轉夯，兩筆標位於市中心精華地段，而壽險資金多到爆，預料將再度出現搶標。

空軍活動中心地上權本月3日標售案，吸引五家金融保險業者搶標，出價一家比一家高，最後元大商銀以溢價123%、82億元，每坪權利金720萬元得標，市場譁然，也為這波商辦標售熱潮掀起序幕。

龍巖多年前陸續投資購入太平洋商業大樓、台北金融中心大樓部分樓層，近日認為獲利了結時機已到，委託信義全球資產公開標售。其中太平洋商業大樓為三樓至五樓以及16個坡道平面車位，總面積約1,490坪，底價14.2億元。

台北金融中心大樓標售樓層為地面層一、二樓，及辦公室八樓、九樓及地下一樓，加上33個坡道平面車位，底價18.2億元，拆算建物每坪平均單價約116萬元。兩筆均預計11月7日開標。

信義全球資產資深協理歐人彰分析，這波商用不動產熱潮，主要是台北市核心區A級辦公室租金嚴重低估，根據城市土地學會與普華永道2018年亞太區房地產新興趨勢報告，2017年第2季亞太區A級辦公室淨有效租金，台北租金只有上海62%、北京52%、新加坡81%，香港的四分之ㄧ，相較亞太與國際標準仍有上漲空間。

另外，利率長期低檔下，資金動能充裕，企業以購代租，還可參與都更，危老重建，也是推動交易量能主因。

歐人彰表示，今年壽險業、傳產業、建設公司積極投入商用市場，紛紛買地擬開發商辦大樓，從台北市純辦交易規模高達330億元，顯示純辦大樓深受投資人喜愛，下半年不動產標售案件越來越火熱，預計將會帶動一波投資熱潮。

記者陳韋帆／台北報導

「世大運選手村社會住宅」推出全國社宅最多的2,500戶供給量，卻因5,947戶的申請熱潮，導致供不應求；中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥就指出，根據此現象，未來「租賃市場」恐將取代「買賣市場」！

王進祥表示，台灣「少子化＋老人化」已導致人口紅利流失，但年輕人收入仍不見起色，導致整體住屋市場供需失衡；此外，政府又為了增進公共利益及復甦都市機能與改善危險老屋之居住環境，同時輔以「獎勵容積及稅捐減免」等制度，又大刀闊斧推動都市更新與危老重建，進而加重「供過於求」的問題。

▲學者認為社會住宅讓民眾如此熱衷，顯示未來是「租賃市場」的天下。（圖／記者屠惠剛攝）

王進祥說，供需失衡且加上都更曠日費時雙重壓力下，地方政府又過度尊重不同意戶，卻忽略多數同意戶權益的扭曲狀況下，雖然導致建商退場，但卻看不見房價驟降；年輕人對低價購屋的幻想不再，對房市轉向觀望並不再期待。最後只好轉向期待，政府所推廣的「社會住宅與租賃住宅」，更促進了「以租代買」的轉型。

王進祥認為，年輕人等待購屋之心態已變，未來將走向「租賃市場」的天下；但「都更與危老」因為獎勵容積制度，所興建的新屋，也勢必轉向「小面積、小公設住宅」，甚至發展成「倉儲式停車空間」。此時，只要抓住市場脈動，投資客取代自住客的時機再度歸來，投資者只要進場購屋，並配合社會住宅與租賃住宅，轉向以「包租公、包租婆」投資，也可在房市交易市場上注入活水。

他說，政府興建社宅，保障年輕人居住權利是必然趨勢，但可能會緩不濟急，所以如何與「包租代管」政策配合，並釋出「查稅、減稅」等措施，才能有效鞭策「專業房東」及「閒置房屋」的釋出與活化。也就是說，政策上端出「減稅」等方式吸引民眾加入是必然趨勢。但值得注意的是，「配合政策、活化閒置房屋」的專業房東，是否可採取針對過去逃稅、避稅行為「既往不咎」，才是能否達成政策的關鍵所在。

目前政府以12萬戶社宅、8萬戶「包租代管」共20萬戶，作為施政目標，但僅8萬戶的包租代管，與實際98.5萬戶的租賃市場比較，實在相差甚遠；王進祥認為，如何同時祭出「查稅」與「不補稅、既往不究」政策；才能讓多年來未繳稅的「包租公」、「包租婆」們，自願加入「社會住宅與包租代管」的行列。

▲因應小宅當道，王進祥認為應放寬「室內設計變更」流程。（圖／記者屠惠剛攝）

王進祥建議，時下多數閒置房屋的房型多數在3房以上（約30坪~50坪），倘若政策上可參照「危老重建之1個月審查計畫與建造執照」快速通關模式，來簡化大坪數房屋「變更室內設計」為小坪數，甚至讓「一般事務所」也可簡易變更用途成住宅，更能讓多數大坪數房屋，順利分割成多戶，也可釋出閒置空房，除了讓政策更容易達成外，也能讓年輕人能夠有更多的選擇。

原文網址: 從林口世大運社宅熱潮看房市　王進祥：租賃市場將成主流 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1258186#ixzz5QzO7E82c 
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【文．莊孟翰】

 

Ａ：根據各種房市資訊數據彙整結果，最後大家都會將交易量的多寡作為景氣好壞的研判依據，惟買賣移轉棟數除時間落差之外，更應注意的是包含二、三年前預售完工的新成屋與中古屋，而內政部統計處並未將這兩類產品分開計算，因此，即便量能增溫，也未必能精準研判景氣動向，此可由新成屋建案依舊以讓利為唯一促銷利器，並且議價空間都超過一○％見其一斑。

2014是景氣轉折最關鍵的一年─六都房價轉折反應不一

因此，如由以上六都之住宅價格指數加以觀察，當可明顯看出二○一四年七月一日之後台北市與新北市所受影響最大，其次為桃園市，台中市、台南市與高雄市則是呈現轉折反彈趨勢。至於未來整體市場仍將受到供給數量、稅制結構與人口結構等客觀環境之影響而呈現價跌走勢。

房市景氣落底沒？─應以實務現況加以印證

 

由於營建署所公布之住宅價格指數資料來源係實價登錄資訊，因此，解讀之前就得先了解實價登錄價格是否就是實際交易價格，是否仍潛藏議價空間，如就最近幾年的市場行情加以分析，其最顯著者例如最近的報紙廣告仍未跳脫讓利訴求，並且同一成屋建案半年來都還在刊登餘屋促銷廣告，諸如贈送停車位、裝潢及冷氣等都還隨處可見，至於「自備款10%交屋，買市中心2房，含裝潢帶租約，20坪月租68,000元」、「2房+1和室」、「月付1.5萬起」等廣告亦是隨處可見，這些都是在價格上難以直接觀察到的實務現況。因此，若僅依上述房價指數研判，恐有失真疑慮，不過，如能將實務現況併入綜合分析，必能大幅提高準確度。

景氣落底 言之過早─中、小坪數當道即是最佳佐證

雖然不少業者認為景氣已觸底並且已進入盤整階段，但從住宅價格指數可以發現各地仍存在不少差異性，因此，景氣好轉與否還是未定之天。如再由第一線市場實務現況來看，新成屋及預售屋銷售依舊遲滯，各地讓利廣告未見停歇，包含代銷業者不包銷、建商不再積極獵地等種種跡象來，房市景氣落底沒？顯而易見。

另外，實價登錄去頭去尾，並且仍存有一○％的議價空間，空屋餘屋數量還是很大，即便使用執照及買賣移轉量看似增加，但實際上沒有考慮未來人口結構改變，空屋餘屋數量恐會再向上攀升的因素。此外，交易量的增加幾乎都是中、小坪數當道，房市景氣下滑尤以台北市影響最大，新北市及桃園較為和緩，台中倒是沒有特別大的變動，雙北當初受到二○一四年七月一日囤房稅的影響，三年以來，整體房市景氣都還處於餘屋去化階段，因此，就市場實務面來看，要談景氣落底似乎言之過早。

市場實務 數據會說話─新成屋建案數量不容小覷

如再就近年備受關注的三峽、新莊、淡水等地之銷售實務加以探討，依九月份住展雜誌之資料加以彙整分析如下﹕

(1)三峽：銷售中建案十一個，其中預售建案六個，新成屋五個，新成屋占比四五％。

(2)新莊：銷售中建案四十七個，其中預售建案七個，新成屋四十個，新成屋占比八五％。

(3)淡水：銷售中建案六十五個，其中預售建案十七個，新成屋四十八個，新成屋占比七四％。

由以上分析可知，三峽建案較少，房價已漸趨穩定，預售每坪房價介於二十至四十萬元之間，中古屋約二十四萬元，惟仍有一○四年完工建案持續銷售中。新莊建案較多，開價與實際交易價差距較大，預售每坪介於三十五至九十萬元之間，中古屋約三十二萬元，並且仍有一○一年完工建案持續銷售中。淡水建案最多，開價與實際交易價落差極大，預售每坪介於二十至八十萬元之間，中古屋約二十二萬元，並且仍有九十九年完工建案持續銷售中。

由以上分析可知，自二○一四年囤房稅實施之後，雖然六都房市景氣變化略有差異，惟如能再將實務現況併入綜合分析，未來市場發展趨勢將會更加明朗！

【全文未完，詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》942期。尊重智慧財產權，如需轉載請註明出處來源；訂閱理財周刊電子雜誌或免費下載APP】

軍公教年改7月上路後，房市效應漸浮現，房仲業者分析，因為怕被貼上各種負面標籤，目前賣房的退休軍公教人員，都刻意隱藏真實身分，而且年改後，有些人擔心老本不足，寧可小賠出場，原本低迷的房地產業，現在又少了主力買盤的資金挹注，前景令人擔憂。

《遠見》報導，暑假7月向來是建商每年的促銷檔期之一，但目前房市卻出現一股蠢蠢欲動的隱形賣壓，一位不願具名的62歲退休教師表示，她加入了退休軍公教的LINE群組，裡面近20人想要出售房子。

此外，地處偏僻的新北市萬里區的房仲說，該區域環境優美加上福利多多，過去曾是退休人士心目中的「養老宅」，不過年改確定後，「整體看房人數少了一大半，甚至有幾組退休軍公教要賣房」。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，退休軍公教僅約50萬人，雖然不致於引發拋售潮，但這些人是房市主力族群，占比約二至三成，房市買氣恐受影響。

住商不動產企研室經理徐佳馨也指出，退休軍公教過去用退休金繳房貸，甚至還幫兒女付頭期款置產，但現在受年改衝擊，恐無力再幫孩子付頭期款或分攤房貸，恐影響個別區域的長期買盤。

常與退休軍公教互動的退伍軍人權益保障協會副理事長潘智勇則認為，現在退休軍公教手上還有些錢，等到用完時，房市就會出現明顯賣壓。(中時電子報)

【撰文／楊欽亮 圖片／好房網資料庫】

國泰房地產指數調查指出，今年一到六月北台灣新推案戶數一萬八千零五戶，以銷售率12～14％計算，尚有一萬五六八三戶待售，假設每月賣出四百戶，要三年才能完全去化。市調單位也預測，房市賣壓原已處在緊繃狀態，如果沒有新的房市利多出現，賣壓問題至少將持續遞延至明年，房價將會繼續下跌。

 

以台中市來看，一到七月推案達一萬零一百戶，由於賣壓太重，個案不得不利用低自備款優惠或買屋送裝潢方案吸引戶登門，寶佳等大型建商揮軍中台灣，低價攻勢不僅對當地業者，也對中古屋市場形成巨大壓力，中古屋賣方如果繼續堅守賣價，根本無法抗衡。

再來看看高雄地區，待售預售屋戶數已有一萬六千餘戶之多，多集中在橋頭、左營、三民等熱門戰區，根據龍悅廣告統計，這三區待售戶數都在二千戶以上，而下半年三民、鳳山、苓雅、楠梓、前金等區的預售屋推案量均有上千戶之多，未來將有爆量疑慮。【更多精彩內容，請見《好房網HouseFun》】

根據最新實價揭露資料顯示，大安區指標豪宅「ONE PARK元利信義聯勤」共有五筆實價資料，今年高樓層的28樓成交每坪約283萬元，兩戶各成交4.29億元，沒有突破300萬央行總裁彭淮南防線，另外去年中則成交一戶中低樓層的8樓戶，成交單價則約225.6萬元，而高樓層的每坪283萬元成交單價，也是今年以來的最高價。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，該豪宅大樓從2006年土地標售以來，就一直是市場話題，經歷12年終於落成，而實價的成交價格也創下近年新高，顯見目前豪宅市場已經從谷底復甦回溫，而新的頂級豪宅也吸引置產或換屋豪宅客的目光，預料未來的幾年該案的成交價格，仍會是市場關注的重點。

「ONE PARK元利信義聯勤」是大安森林公園第一排的指標豪宅，由英國建築師巨擘、普立茲建築獎得主Richard Rogers親自操刀設計，空間規劃設計則邀請到英國皇室、美國總統御用設計師Kelly Hoppen爵士聯手量身訂製，開發商訴求結合科技綠建築及地標美學，以35層／31層樓的高度，在台灣打造出一座足以媲美倫敦海德公園「One Hyde Park」、紐約中央公園「One 57」的「全球公園住宅代表作」。

 

內政部今天發布近三年不動產實價登錄統計情形，以建物交易棟數和交易面積來說，前三名分別為新北市、台中市和高雄市；若以鄉鎮市區來看，建物交易面積前三名為桃園市中壢區、台中市西屯區和桃園市桃園區。

內政部地政司副司長王成機表示，去年建物交易棟數和面積，全台以新北市占比率最高，分別為17.87%和15.55%，其次為台中市14.40%、14.64%，高雄市排第三，分別為13.75%和13.97%，去年建物交易七成以上集中於六都，近三年的交易結構相似。

王成機表示，以交易單價中位數來看，去年建物交易，不含車位的交易單價中位數以台北市每坪56.1萬最高，新北市每坪31.9萬次之，其餘各縣市都在每坪20萬元以下，含車位的中位數房價以台北市每坪51.5萬元最高，新北市每坪25.5萬元次之。

此外，王成機表示，台北市交易總價，去年不含車位總價中位數為1380萬元，前年為1367.5萬元、2013年為1367.3萬元，去年含車位總價中位數為2500萬元、前年為2450萬元，2013年為2640萬元。

王成機表示，去年各鄉鎮市區建物交易面積前三名分別為桃園市中壢區、台中市西屯區及桃園市桃園區，是全台交易熱區，原因和人口成長及工商發展有關；若以平均每棟交易面積分析，去年以苗栗縣58.87坪最高，其次為雲林縣58.59坪，彰化縣、嘉義市及新竹縣亦有50坪以上，六都中以台南市49.14坪最高，新北市與台北市則均不滿40坪。

王成機表示，若以建物交易型態分類，台北市、新北市、桃園市、台中市、高雄市、新竹縣及新竹市以「住宅大樓」為主要交易標的，金門縣及基隆市則以「公寓」交易比率最高，台南市及其他縣市則以「透天厝」為交易大宗，而金門縣、新竹縣、新竹市的建物交易主要為未滿10年新屋，台北市建物交易以屋齡30年以上比率最高，台北市去年有35.2%的建物交易是30年以上老屋，比例為六都中最高。