不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

台中市政府主計處公布2019年台中市家庭收支調查，平均每戶所得收入為129.8萬元，平均每戶可支配所得108.3萬元，分別比107年增加1.46%及1.60%。另每人平均可支配所得35.3萬元，也比107年增加2.60%。

主計處表示，家庭收支調查的目的為瞭解台中市各類家庭收支情形，以估計市民所得、研究個人所得分配及消費支出型態，這次以台中市2019年年中現住家庭戶數97萬9469戶為抽樣副母體，採用「分層二段隨機抽樣法」抽取樣本2000戶實地訪查。

主計處指出，去年國內經濟穩定成長，全年經濟成長率達2.71%，帶動台中市2019年平均每戶所得收入達129.8萬元，平均每戶每月收入為10.82萬元，較前年增加1.9萬元或1.46%。

平均每戶可支配所得（即所得收入扣除非消費支出）是108.3萬元，較107年增加1.7萬元或1.60%。平均每人可支配所得為35.3萬元，較107年增加9000元或2.60%。

將家庭依可支配所得大小排列，並按戶數分成五等分，台中市2019年最高20%家庭平均可支配所得210.6萬元，較前年215.9萬元少5.3萬元丶2.44%。

台中市去年最低20%家庭40萬元，比前年38.2萬元增加1.8萬元或4.67%。

台中市2019年擁有自有住宅的家庭占比87.30%；平均每戶住宅建坪51.77坪(包括陽台丶梯間丶走廊等)雖較前年減少0.78坪或1.48%，仍高於台灣地區的45.09坪達6.68坪，顯示居住空間相對舒適。

不過多位受訪的市民表示，這跟自己的現況不符，平均每戶坪數51坪「這是個夢吧！」尤其每人平均可支配所得每月將近3萬「不可思議。」

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▲通用化設計最重要就是要做到無障礙，例如浴室以截水溝取代門檻。（圖／記者陳建宇攝）

記者陳建宇／綜合報導

台灣已經進入高齡化社會，對於住宅的需求也不能只是可以遮風避雨，更要符合全齡化的設計，才能讓老幼都能住得安心自在，高雄市就利用「高雄厝設計及鼓勵回饋辦法」，讓建商願意規劃全齡化住宅，台南也有建案取得通用認證標章，對於民眾的居家安全更有保障。

高雄市的建築物通用化設計很早就開始推行，不過一開始僅侷限於「行動」部分，但高雄市政府技監黃志明表示，在他2011年擔任建管處處長時，就開始推動全齡的通用化設計，從此通用化設計不僅包含行動自由，連視覺、聽覺、心裡感知等部分都被納入，後來更利用「高雄厝設計及鼓勵回饋辦法」鼓勵開發商規劃適合全齡居住的住宅。

▲房間門寬也是通用化設計的重點，要讓輪椅通過至少要有80公分。（圖／記者陳建宇攝）

黃志明表示，人會從小長到大，也會從年輕、健康走向衰老、殘疾，因此全齡化的住宅就相對重要，現階段各縣市都已經開始鼓勵建商規劃這樣的房子，而高雄市的「高雄厝」要求更嚴格，除了浴室以截水溝取代門檻，讓民眾進出時沒有跌倒的疑慮之外，浴室門寬須達80公分，輪椅也能方便進出。甚至，若空間許可更希望建商設置通用化的交誼空間，讓長輩願意走出家門和他人互動，強化心理健康。

例如多城建設的新案「M+」就是符合高雄厝規範的全齡化建築，除了公共設施全部無障礙之外，浴室無門檻，更有高雄厝景觀陽台，規劃22~55坪的2~4房，每坪19~23萬元。

而台南市在通用化設計的規劃上也逐步加強，建案也開始跟上，例如預售案「遠雄北府苑」就是台南第1個取得全齡通用認證標章的建案，遠雄房地產總經理張麗蓉表示，該案的通用化設計包括門檻在3公分以下並做斜角、室內走道淨寬90公分、衛浴及房間門寬75公分以上，另外每戶至少1套衛浴的內部淨寬達70公分，都是領先台南同業的規劃。該案坪數28~46坪，總價至少千萬元起跳。

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關鍵字：房價所得比﹑虛坪﹑公設﹑房價

豪宅交易又見熱潮？根據房仲業者指出，疫情衝擊後國際環境變動，高資產族在資產配置上也發生變化，不少高資產族順勢賺了錢，決定挪移資產配置的板塊，聚焦房市投資，甚至出現「現金買房」的趨勢。

今年無論新豪宅或中古豪宅皆頻頻傳出交易，其中又能發現不少「現金購屋」的案例，高資產人士捧現金買房不手軟，近期幾宗具代表性的豪宅交易，都無貸款紀錄，凸顯市場現金充沛。

像是今年3月降息以來，累計已有七筆豪宅交易以現金購屋，包括「太子華威」、「冠德信義」、「冠德遠見」、「富邦777」以及「帝景水花園」等，合計購屋金額11.56億元。

房仲業者認為，對有些企業主而言，買豪宅除了保值之外，等待國際經濟回穩，或有其他投資規劃，屆時還是能再把部分資金貸款出來，也是穩定中的彈性操作。

至於下半年豪宅市場，大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為，目前豪宅仍在中央銀行管制範圍內，貸款受限，另一方面海外資金回流、台商返台後，資金需要穩定的標的布局。

https://money.udn.com/money/story/5621/4798214

台灣屬於位在地震帶的海島國家，歷史上幾次的大地震，凸顯了建物耐震力的安全問題。北科大工程學院院長宋裕祺攜手台大榮譽教授蔡益超帶領的研究團隊開發「鋼筋混凝土建築物耐震能力初步評估系統（PSERCB）」，可迅速篩選出既有建築物的耐震能力，作為後續補強或重建判斷依據。

 

依據內政部截至2018年底統計資料，國內30年以上建築物約有410萬戶，在10年內就會提升到將近640萬戶，這些為數眾多的既有建築物當中，不少因建造年代久遠致耐震設計標準偏低；也有部分因施工問題或長年使用導致材料裂化等因素，耐震能力亦不符標準。

內政部建築研究所於2014年與2016年委託宋裕祺教授與蔡益超教授研擬鋼筋混凝土建築物耐震能力初步評估機制，並建立PSERCB雲端作業系統，提供評估者輸入建築物資料、構件斷面資料，系統自動進行定性定量評估作業。

PSERCB評估系統包含鋼筋混凝土與鋼結構建築物的耐震初評功能外，也整合國家地震中心負責的磚構造與木構造建築物耐震初評內容，108年更納入營建署制定的建築物快篩系統。

系統設有地址定位功能，可將案件呈現於地圖上，以供檢視。甚至建立不同使用者的權限設定，同時滿足營建署人員、地方政府承辦人員、評估機構(各技師公會、建築師公會或學協會)以及各評估人員的案件管理平台，提供各單位查看特定所屬地區的案件，建立統計資料，有利於全國建築物耐震初評成果的統整。

 

針對這項研究成果，宋裕祺教授團隊除了撰寫專書，並在全台各地辦理數十場講習會，推廣PSERCB評估系統，更跨領域結合資訊開發、系統維運、公共政策執行等多方面的應用，對於加速處理危險老舊建築物，有效提升建築物耐震能力，防止在下次地震中倒塌，減少生命財產損失，建樹頗豐。

目前登錄參與危老條例之評估機構約有30家，至109年5月，系統使用者逾2,800位，其中730多位為危老評估人員。統計資料顯示危老案件至109年3月初評總案件數多達12,200多件。另外，106年至108年快篩案件累積達22,700多件，這些結果可供為大數據分析以及後續防災策略擬訂之用(詳細資料請上網址：https://ercb.cpami.gov.tw/web)。

https://money.udn.com/money/story/5723/4794008

 

台北市民生社區近來爆出倒店潮，不少人關注區域住宅市場是否也受波及。房仲統計實價指出，當地指標社區和去年相比大多持平或小漲，整體平均單價恆溫在65萬元，房價抗跌性極強。

 

民生社區房子動輒三、四十年以上，始終保持高價， 全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，民生社區有大大小小二十幾座的小公園，綠意盎然，有北市最美社區之稱，和天母一樣，很多人住進來就不想搬出去，委售量少，是房價居高不下主因。

根據全球居不動產統計，民生社區五大亮點社區，包括名人世界、健安新城、新光民生廣場、建城花園大廈、海華大廈，今年平均成交價均在60萬以上，其中以建城花園大廈均價69.5萬最高，其次為海華大廈66.6萬元。

陳炳辰表示，名人世界、健安新城和去年相比，前者今年均價每坪61.3萬，比去年上漲1.6%；後者也較去年漲1.5%，單坪均價為65.7萬，兩大樓都臨近正民生東路圓環，名人世界屋齡雖逼近40年，且戶數多，但總價低，相當搶手，行情價釋出多遭秒殺。

健安新城為千戶大型社區，過去為軍宅改建，主要規畫為中、大坪數產品，總價雖偏高，但吸引很多有小換大，換屋需求的在地居民，買氣也旺。

五大指社標社區，僅海華大廈今年社區房價下修了3.3%。陳炳辰表示，主要是該社區有些戶別，因設計問題，室內有切角而不方正，加上坪數較大，總價高，接手者相對有限，平均房價因此呈現下修。

陳炳辰表示，民生社區多是老居民，在當地已住了幾十年，早先有錢人會住在敦化南北路上，民生社區多是公務員或中產階級，不過，早期到民生社區買房子的人，近年轉手，獲利都相當可觀，不少成為「隱形富豪」，買起豪宅毫不手軟。

如先前一次買下七戶「松江1號院」的自然人，就傳出是民生社區住戶，也有多位當地住戶換屋到敦化北路知名豪宅「華固名鑄」、當地不少居民都具備購買一線豪宅的實力。

陳炳辰表示，雖然民生社區店面待租量居高不下，但當地持有店面者口袋都很深，長期空置也不在乎，即使爆出空店潮，目前租金並未明顯下滑，如圓環附近電信業者先前承租13坪店面，單坪租金就逼近萬元。

https://money.udn.com/money/story/5621/4790043

關鍵字：中產階級﹑謝金河﹑低總價

內政部今（14）日發布今年第1季全國住宅價格指數及房價負擔能力。六都中住宅價格指數僅台北市下跌，其餘五都全數上揚，不過幅度都在1%內波動，變動堪稱平穩；房價負擔方面，全國房貸負擔率仍屬略低等級，房價所得比約8.6倍，全國民眾要買房，仍要不吃不喝近九年。

內政部表示，今年首季全國住宅價格指數為104.69，較上季上升0.52%，指數變動仍算平穩。

內政部表示，六都住宅價格指數波動幅度不大，皆在1％之內，其中以台南市上漲0.99%最多，其次為台中市上漲0.85%、高雄市上漲0.54%、桃園市上漲0.43%、新北市上漲0.23%，台北市則為下跌0.18%。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨分析，台南上漲最多原因有二，首先台南房價是六都最低，成長空間也較大；其次則是近年南科發展帶來就業潮，推升房市熱度，此外也有部分投資置產原本鎖定高雄，但發現價格下不了手，因而轉往台南。

至於台北房價下跌的原因，徐佳馨指出，北市房價原本就高，成長空間不大，加上物價較高、生活壓力大，許多人會轉往新北、桃園置產，無論對年輕人居住需求或是投資客而言，北市都未必是最佳選擇。

房價負擔能力方面，內政部指出，今年第1季全國房貸負擔率為35.3%，房價負擔能力為略低等級，較上一季上升0.15%，而房價所得比為8.6倍，也較上季略為上升。平均而言，國人要買房，仍要近九年不吃不喝。

比較六都情況，新北市房價負擔能力偏低，房價所得比11.7倍；台北市房價負擔能力過低，房價所得比13.9倍；桃園負擔能力也是略低，房價所得比為7.5倍；台中負擔能力偏低，房價所得比10倍；台南為可合理負擔，房價所得比為7.3倍；高雄也是可合理負擔，房價所得比7.3倍。

https://money.udn.com/money/story/5621/4782515

今年上半年外國人來台購置不動產，建物共603棟，較去年同期成長10.2%，是近3年同期新高。

依據內政部最新統計資料，今年上半年度外國人在台購置不動產，建物共603棟，較去年同期成長10.2%，是近3年同期新高，土地累積1479筆，雖然跟去年同期比下滑11.0%，但土地移轉面積卻大幅提升121.6%，移轉動數及面積最熱絡的是台北市，上半年共122棟、建物面積超過3千坪。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，今年上半年雖然多數國家採邊境管制，讓人流受阻，不過中美貿易戰及新冠肺炎之故，反而加速資金及企業回流台灣，其中不乏以第三地公司進行置產配置，讓外國人取得台灣不動產的量體穩定向上。 

最愛雙北市 桃園土地交易多

綜觀上半年度外國人在六都交易情況，建物移轉棟數及面積由台北市奪冠，新北市也有122棟，不過建物移轉面積僅2千5百坪，購置面積較小，台中市雖然97棟，但大面積的交易多，建物移轉面積超過2600坪，而土地移轉量則以桃園市獨占鰲頭，上半年共312筆、土地移轉面積共27000坪，台中市居次，移轉208筆、移轉面積25000坪，新北市位居第3，上半年202筆、移轉面積21000坪。

郎美囡指出，外國人購屋以主要都會區居多，其中雙北市更是外國人購屋的主力區域，今年各國量化寬鬆，熱錢竄入不動產市場，讓住宅與商用皆有表現。而在雙北之外，不少台商積極在台布局，且物流業順勢拉升，對大面積廠房、工業用地及商用不動產的需求增加，而桃園市的位置、條件、建設議題都具吸引力，故土地移轉量體最大。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，受惠於全球性的資金寬鬆，加上低利環境使然，國內不動產市場信心度提升，市場堪稱穩健，不動產交易在節稅與財產布局的思考下，也讓境外資金購買台灣不動產的交易持續成長，交易也更為活絡。

https://estate.ltn.com.tw/article/10194

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