不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

軌道經濟一直是房地產的趨勢，加上頂級辦公需求強勁，因此，捷運商用大樓因其交通機能完善、大樓新穎等特性，除吸引企業搶著進駐設立據點，連帶也帶動周邊商業活動的群聚效益。信義全球資產公司發現，以往台北地區捷運商用大樓規劃多以住宅的比例較高，但隨著商辦市場活絡，捷運商用大樓產品定位也從住宅，漸漸朝向辦公或是商場+辦公的方式開發，租金行情也逐年增長。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示，隨著捷運路網越來越密集，讓台北市整體辦公商圈及零售市場產生變化。觀察台北市的捷運商用大樓中，例如國泰置地廣場、潤泰松山車站大樓、聯邦佳佳大樓等，其整體空間配比是以辦公為主，輔以零售商場的複合式商辦大樓，因交通樞紐便利性、加上大樓新穎，對企業進駐有很高吸引力，租金行情都有明顯超過10%的漲幅。

其中，以租金較高，位於市政府捷運站的「國泰置地廣場」來說，從實價登錄揭露2015年最高租金每坪3590元，到2019年最高租金來到每坪4569元，4年期間漲幅約近30%，進駐公司以外商、大型企業居多。

未來台北市陸續會有此類以商業使用為主的複合式大樓，例如台北車站C1D1、捷運士林站、劍潭站等，以開發量體最大的C1D1來說，將規劃商場+旅館+頂級辦公的複合式雙塔，釋出辦公面積高達5.6萬坪，可望挑戰目前頂級大樓租金。

總經理柯宏安表示，這種以大眾運輸樞紐、車站為核心，結合商場、辦公、飯店等產品業種規劃，進而成商業活動集中區域的TOD發展概念，已成為趨勢。

當捷運商用大樓朝向複合式辦公大樓開發，在低樓層設置商場，滿足樓上辦公大樓企業戶的商業機能、甚至休閒娛樂等消費需求，同時也服務捷運往來人潮需求，為商場快速帶來營業額，這種互補效益能創造雙贏，不只能受企業青睞進駐，也可帶動各商圈商業機能更加聚集。(時報資訊)

（中央社記者蔡芃敏台北11日電）房仲指出，桃園戶長平均年齡為六都最低、僅有52.8歲，主要因當地房價親民，加上就業機會多，吸引年輕首購族群置產。

台灣房屋引用內政部資料，全國戶長平均年齡55.5歲，觀察六都各行政區戶長年齡，桃園市戶長平均年齡為52.8歲，為六都平均最年輕。台北、台南戶長平均56.2歲，平均戶長年齡最高。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧分析，桃園房價親民，加上當地產業密集，帶動就業機會，吸引年輕首購族群置產，成為六都中戶長最為年輕的地區。

進一步觀察六都行政區，大多地區戶長年齡以45歲以上居多，不過，台灣房屋指出，戶長年齡在35歲至45歲占比最高的行政區為新北市林口區、桃園市八德區、台中市沙鹿區與高雄市小港區。

江怡慧分析，上述行政區有「房價低、交通便、就業多」3大共通點，其中，新北市林口區附近有長庚醫院與華亞科技園區就業人口支撐，加上生活機能佳，購屋者不乏年輕夫妻、單身貴族。

她指出，桃園市八德區鄰近土城、三峽、鶯歌等區域，交通便利，國道二號機場聯絡道銜接中山高、北二高交通建設等利多，且因鄰近雙北市，人口不斷移入，獲年輕自住購屋客群喜愛。小港區因地段位於市郊，房價屬低基期，成為南高雄購屋族置產目標。（編輯：張均懋）1090811

https://www.cna.com.tw/news/afe/202008110105.aspx

關鍵字：戶長﹑桃園市﹑台灣房屋

原文網址: 六都戶長誰最嫩？全台4行政區戶長不到45歲　昔日鬼城搶第一 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1781953#ixzz6UmXQngch
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為協助無殼蝸牛族，今年度內政部的租金補貼擴大補助對象及條件，但不少房東為了避稅，讓房客難以向政府申請補貼，學者建議除了給予「蘿蔔」，若沒有加強棍棒，房東很難浮上檯面，例如政府同步清查逃漏稅房東、賦予房客「吹哨條款」，藉此讓租賃市場透明化，長遠則可研擬提升房屋稅、租屋銀行等制度，解決台灣高房價、高租金的問題。

社會住宅推動聯盟副召集人呂秉怡指出，除非有不一樣的政策突破，否則租賃市場「地下化」不易解決，目前政府給予房東的蘿蔔已出盡，但沒有加強棍棒。

呂秉怡建議，有不少學者提出想法，例如推動租屋實價登錄，有租屋行為就要申報，且房東配合國家政策，在期限內申報享有稅負優惠，若仍不申報，可賦予房客「吹哨條款」，房東被舉發就重罰。

輔仁大學社會學系教授戴伯芬認為，租金補貼相較社會住宅是更好的政策，因台灣空屋率太高，新北市更有超過10%的空屋率，若再花大錢蓋社會住宅不合理，提供租金補貼，讓民眾租得起房子又能減少空屋，更環保又有效率。

戴伯芬表示，要根本解決問題，除了提升房屋稅、地價稅，讓土地、房屋資源可以流動，還可仿效國外的租屋銀行制度，因許多年邁或經濟條件不佳的屋主不擅宣傳，政府可協助成立社區組織，盤點空屋，媒合真正需要租金的房東及預算有限的租客，達到雙贏。

https://udn.com/news/story/7323/4768599?from=udn-ch1_breaknews-1-cate3-news

記者陳韋帆／台北報導

房市持續增溫！台灣房屋、信義、中信、住商、永慶今（31）日紛紛交出7月成績單，雖然7月屬於房市傳統淡季，交易量卻一片通紅，分別年增約18％～33％不等。各大房仲業者紛紛指出，受惠股市創新高、市場信心增溫等因素，自住、置產族紛紛出爐，讓7月房市持續升溫。

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台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，觀察台灣房屋門市銷況，除了自住族群出籠外，由於低利時代來臨，不少人開始都當起包租公，只要符合年報率2％以上的物件，置產族出手絲毫不手軟，不過，目前熱絡的房市，就如同熱戀中的愛情，仍藏有不少隱憂。提醒消費者必須留意「疫情變化」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說，今年7月交易較往常熱絡，市場低利的確吸引自用買盤回籠，不過雖然目前低利且貸款條件寬鬆，但全球疫情仍未有受控，經濟短期內也不容易回到正常軌道，建議民眾面對未來的不確定性，購屋時手上還是要留有足夠應急的資金。

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中信房屋總經理張世宗分析，目前房市雖然呈現一片樂觀，但仍要特別留意經濟環境欠佳對房地產的影響，他認為，房市穩健發展，必須建立在穩定的經濟基礎上，經濟若持續疲弱，房市亦將難以獨強。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑提醒，台灣仍存在疫情隱憂，防疫措施不可鬆懈，必須留意疫情的後續發展，此外，中美貿易爭端持續、全球經濟受疫情衝擊恐有衰退之虞，台灣也難獨善其身，若經濟表現轉弱，無薪假、裁員等狀況無法改善，將影響民眾購屋能力，房市基本面恐不樂觀，目前極低利環境與資金潮下創造出的房市榮景恐難持續，因此，下半年房市仍需審慎看待。

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住商不動產企畫研究室經理徐佳馨也指出，低利與高成數帶動本波買氣，不過買方因為購買力沒有辦法提升，加上經濟局勢不穩，目前不少買家態度已轉攻為守，在高價區域表現更為明顯。

https://tw.news.yahoo.com/%E5%83%8F%E6%A5%B5%E4%BA%86%E6%84%9B%E6%83%85-%E4%BA%94%E5%A4%A7%E6%88%BF%E4%BB%B27%E6%9C%88%E4%BA%A4%E6%98%93%E5%88%B7%E7%B4%85%E7%9B%A4-092041926.html

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】住商不動產企畫研究室統計旗下加盟店2020年7月成交業績，全台與上月相比減少4.5％，較2019年同期量增18.6％，六都各自表現，台北市月減16.4％，年增30.4％；新北月減19.7％，年減3.1％，桃園月減10.8％，年增22.0％，台中月增2.2％，年增8.9％，台南月增8.7％，年增34.7％，高雄月增10.6％，年增12.6％。住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，低利與高成數帶動本波買氣，不過買方因為購買力沒有辦法提升，加上經濟局勢不穩，態度轉攻為守，在較高價區更為明顯。
 
自用發威，買盤轉進好標的
 
綜觀六都表現，月成長北三都表現不佳，北市、新北與桃園均減，年成長除新北減少3.1％外，其餘均增加，以台南表現最佳，成長達34.7％，徐佳馨分析，北三都近期價格處於高點，買方購買力沒有增加，也讓成交表現不佳。台南受惠於重大建設與招商成功，帶動區域房市活絡的重要因素。
 
後疫時代，交易穩中求
 
大家房屋企畫研究室主任郎美囡認為，疫情逐漸趨緩，惟國際情勢仍不穩定，整體經濟有待觀察，但國內游資充沛、利率探低，自用及資產布局的需求仍大，建議買方可以積極看屋及出價，商用不動產也必須注意供需走勢及物件條件，以利掌握合理價格。

台北市辦公租賃市場在供不應求、頂級辦公創新價帶動下，租金持續上漲，10年間租金成長23%，甚至有部分企業開始搶預租市場，尤其精華地段的商辦更是明顯。

不少企業開始移往台北中心外圍或是新北市有商辦供給的區域，例如內湖、南港或板橋，對於剛成立的公司，租金也相對較為經濟。根據經濟部商業處統計新北市新設公司，2020年上半年以板橋位居第一，共有480家新設公司登記，佔新北市14%，顯現出板橋乃為新北市企業熱愛進駐之地。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示，板橋為新北交通機能最完整的核心樞紐，不只有高鐵、台鐵、捷運還有即將完工的新北板橋轉運站，再加上重大建設以及百貨公司林立，活絡整體板橋房市。

另外，板橋人口眾多消費力強，對於服務型產業商機大，進駐設置辦公室的意願提高，也吸引鄰近的新莊、土城、樹林區的企業前來。而近幾年外商持續看準台灣經濟穩定及創新力高，紛紛提高對台灣的投資，對於辦公大樓需求強勢；位於板橋的「台北遠東通訊園區」第二期一整棟出租給Google，而第一期也被Amazon、Sony陸續進駐，高薪及高消費的帶動下，勢必連帶翻轉板橋產業聚落的聚集。

據實價登錄顯示，新北最高摩天大樓，位於板橋新站路上的「Mega Tower」，在108年37樓揭露一筆交易，創下當棟最高行情，租金來到每坪1,785元，已逼近台北市南京東路四五段平均租金行情，板橋因純辦大樓較少，許多公司只能登記在住宅大樓裡，因此若有位在主要幹道上，如中山路、中正路、民生路、文化路，且是純辦大樓，通常企業青睞度更高更為搶手。

總經理柯宏安表示，板橋商圈又以板橋車站商辦租金行情最高，落在每坪1,200~1,600元；江子翠商圈租金行情落在850~1,200元；台北遠東通訊園區平均租金行情落在1,200~1,400元，在外商進駐為板橋增添話題，日後板橋商辦將崛起，包括環狀線板橋站招商案，預計興建商辦大樓，總樓地辦面積約1.1萬坪，另外，萬豪集團與馥華集團聯手打造31層樓五星級飯店及商辦的複合式大樓。

大型建設陸續到位，將持續吸引投資人前來投資，後續板橋租金有望看俏。

https://m.ctee.com.tw/livenews/aj/20200730002102-260410

台北市大安區小豪宅「仁愛A+」是知名學區套房，曾以每坪單價166.6萬元創下北市最貴套房紀錄，今年2月六樓戶交易，每坪單價回到156萬元，是近三年該社區的單價高點。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，低利時代，不少高資產族尋求合宜投資標的，套房總價門檻較低，過去受到不少包租公青睞，但2016年房市轉向後，套房成為燙手山竽，如今買氣回溫，頗有春天再現的情形。實價登錄資料顯示，今年2月「仁愛A+」6樓戶以總價1,680萬元、單價156萬元成交。4月疫情期間，低樓層的四樓戶有以總價1,305萬元、單價124.8萬元的交易。

根據實價登錄高價套房單價歷史排行，以「仁愛A+」單價166.6萬元居冠，大安區的「菁選集」163萬元居次；第三名是松勤路的「新世界」，最高成交單價161.9萬元。

今年小豪宅排名中，第一名以「仁愛A+」最新交易居冠，第二是「忠孝162EAST」，單價126.5萬元，接著是大安區的「八十里」等。

文／張欣民 隨著央行最新一波的降息，各銀行定存利率普遍都已跌破1%的大關卡，讓很多定存族不得不考慮其他更高收益的投資工具，由於房地產具有穩定租金收益又低風險的特性，因此最近有很多人頻頻在問，解定存投資房市當包租公好嗎？

受到今年疫情的衝擊，各國不是降息，就是以量化寬鬆（QE）的貨幣政策來因應，我國央行則是採行降息的方式，來減輕疫情對經濟的可能傷害，但是降息是兩面刃，借款的人當然很開心，可是定存族可就不高興了！ 定存利率破1%　解定存當包租公好嗎？

 雖說在最新一波央行降息之前，各銀行的定存利率就已經很低了，大致上都還可守住1%的關卡，但現在各銀行最新的定存利率普遍都已經跌破1%整數關卡，大概在0.85%上下，也就是說現在放100萬元存定存，一年只有8,500元左右的孳息，讓不少靠定存過生活的退休族都揣揣不安，因此最近就常聽到有人在問，解除定存將資金投入房市，當包租公會不會比較好，可享有比較高的租金收益？

儘管最近兩年國內房價止跌回漲，在這波疫情之下也顯得相對穩定，但整體來看房市的租金報酬率都還在1.5~2.5%之間，確實比把錢放定存要好很多，這也就是為什麼，手頭資金部位超大的壽險公司近來頻頻出手，搶好地段的房地產標的，著眼的就是有較高的租金收益，最新的案例就是富邦人壽砸268億元買下王朝大酒店。

眼見房產的租金收益確實比定存高，但定存族就可以放心大膽的解定存投房市嗎？恐怕還得考量以下幾個現實面的問題。

一、房子選擇離自家之遠近？ 定存族初次投入房市當包租公，最好選擇標的屋離自家不要太遠，這樣還可以就近照顧房子及房客，一旦房子若有修繕問題，也不至於鞭長莫及、疲於奔命。

二、房子要不要委託代管？ 基於地段及租客考量，若還是要選擇離自家較遠的標的，這時候要不要找專業的公司代管出租事宜呢？雖說委託代管可以省下很多瑣碎小事，但代管費用是不能少的，這就會稀釋掉原本的租金報酬率，這兩者之間的差異，自己算盤還是要好好算一下。

三、租客穩定嗎？ 一般而言，當包租公所得的租金報酬率，都是以假設該房子滿租為計算基礎，假使租客不穩定，出現空租期的話，這種情況下的租金報酬率很有可能比定存還低，也很可能會讓自己白忙一場。因此如何找到穩定的租客？或是如何穩住好的租客？都是生手包租公一門不可忽視的課題。

四、房價穩定嗎？ 即使說包租公是以長期穩定租金收益為主要考量，不是為了賺取短線的價差，但還是要慎選標的屋坐落之地段，最起碼房價要穩定，免得萬一有一天必須變現出場，最後卻落得一個「賺了租金，賠了房價」的下場！

原文網址: 定存利率破1%　解定存當包租公好嗎？ | 好房網News https://news.housefun.com.tw/hsinmin/article/179672266467

近幾年，由於大陸客觀經營環境變遷，或家族傳承規畫等諸多因素，不少台商企業選擇縮減經營規模，或直接退出大陸市場，勤業眾信聯合會計師事務所稅務部會計師徐曉婷指出，在清理大陸投資的諸多考量中，退出方案的選擇與制訂將是核心關鍵，攸關資金回收的方式與稅務成本。

最直觀的方案，是由大陸企業直接出售營運資產、廠房、土地使用權等資產，雖然最為直接便利，但大陸企業的稅務成本相對較重，且出售資產所取得的資金仍留在大陸企業，還要想辦法將資金匯出到境外才算收回投資。

大陸以外買家大減

台商撤出大陸時，當大陸公司仍持有不動產，為避免高額稅負，台商多會選擇以處分大陸公司股權的方式間接處分不動產，但若只是為了海外收款容易而選擇直接將大陸公司出售給境外買方，或是以處分大陸子公司的海外母公司方式間接處分大陸公司，這類所謂的海外股權交易不見得對台商最有利。

資誠聯合會計師事務所兩岸商務與稅務服務會計師段士良表示，自從中美開啟貿易戰後，大陸以外的買家就大幅減少，只剩下少數幾家物流業者海外較有足夠資金，但是這些物流業者對於購買的土地之後能否拿到改建審批，以及當地政府是否歡迎物流業進駐都有要求，部分買方甚至要求台商先協助取得相關審批後，才肯完成交易，把交易風險轉嫁給台商，一旦審批取得不順利，台商反而變得非常被動。

而大陸自從近年開始管制資本外逃後，企業資金匯出較以前困難很多，所以陸資買家海外多數沒有足夠資金，台商如果一開始就要求海外股權交易，尋找買家將很困難，不然就只有降價便宜出售。

勿預設太多條件

此外，段士良表示，即使是把股權轉讓給外資買方，股權變更登記還是有可能因為當地管委會、村委或是其他種種因素無法順利完成，進而導致海外後續收款發生問題。

段士良認為，尋找買家時，最好不要有太多預先設定的條件，只要是有足夠資金、且有誠意的買家都不應該放過，但是應該要確認好交易條件及規畫付款程序，並事先完成所有付匯所需流程的可行性評估，有風險的步驟必須事先進行溝通，如此才能確保交易萬無一失。

重新盤點海外資產

徐曉婷進一步表示，若用出售股權的方式，則須留意三大事項。首先，要深入評估投資架構（直接投資或間接投資），以及最終投資人的身分（台灣企業、台籍個人或外籍人），因為情境不同將直接影響稅負效果與海外資金的安排；其次，還要注意即便是透過出售境外公司，以達到間接轉讓大陸企業股權之效果，轉讓方不論是企業或是個人，還是有可能會產生大陸所得稅之納稅義務；同時，還要考量買方在境外支付股權轉讓價款的可能性，尤其要特別注意交易安全的保障，買賣雙方可以透過共管帳戶的安排，以降低交易風險。

徐曉婷補充，配合台灣政府推動資金回台政策，台商處理海外資產將有更多的選擇空間，若能在2021年8月15日前匯回資金，並完成相關申請程序，將有機會適用最低4%（或5%）之優惠稅率，台商企業不妨趁此機會重新盤點海外資產，進行整體的投資架構或家族傳承安排。

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