不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

實價揭露，預售時吸引大批民眾排隊購屋的新竹「東京中城」，交屋至今共25戶轉手，全部獲利。最新一戶，9樓戶，今年3月以1955萬元出售，相較買進價格1239萬，屋主賺716萬元，獲利近六成。

東京中城位於新竹市關新路、關新北路口，新竹在地建商美麗華建設投資興建，樓高13、23樓，規劃144戶，以三、四房為主。此社區2011年底預售，2014年底完工交屋，目前屋齡五年多。

住宅週報社長陸敬民表示，東京中城預售時，因訂價每坪24萬至25萬之間，相對便宜，原本預計2011年最後一天周六開賣，沒想到周五下午工作人員進場後，過路客就開始進場，隨後吸引大批民眾聞風而來大排長龍，短時間即銷售一空。

當年不少人懷疑會不會是業者安排演出，但從實價資料來看， 當時排隊購屋的人，都有不錯獲利。

根據實價資料，東京中城交屋後，2016年3月出現首筆轉售資料，當時雖逢房市低迷，但9樓戶以2674萬出售，仍有394萬元獲利。同年，20樓戶轉手，也賺了437萬元。

這幾年東京中城包含店面陸續有25戶轉手，全部賺錢。早期屋主獲利金額約三、四百萬，2018年以後出售的人，則多有五、六百萬元的獲利。其中，2018年9月，一間一樓店面轉手，屋主以2600多萬買進，3700多萬賣出，獲利1160萬元。

陸敬民分析，東京中城屋主轉手人人賺，一來是建商當年要價相對便宜，二來，東京中城位處關新路商圈，此商圈為新竹最優質商圈之一，不只環境優雅，關新里更是知名天龍里，為全台中位數所得最高的里，擁有堅實的在地買盤。

第三，關新商圈以關新路為主幹，關新路僅600公尺，扣掉公園，物件相當有限，區域需求大，供給少，房價一路上升，屋主因此都能獲利出場。

 

記者陳韋帆／台北報導

興富發（2542）建設今（10）日召開股東會，2019年獲利去年就已配發完畢，今年則考量疫情、購地資金等因素，原本每季配息政策將改成年配。興富發總裁鄭欽天會後受訪指出，2020年第一季雖有疫情干擾，但該司依舊銷售5,500戶，看好銷況，將鎖定首購族，持續推出五大新案。

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鄭欽天指出，興富發今年推出新案包含新北、新竹、台中、台南、高雄5區共8大新案，銷售累計5,500戶、銷售率達96％，顯見全台房市需求與銷售熱況，強勁買氣的亮眼銷售數字無疑為市場買賣雙方都注入一支強心劑。

另觀察土地開發與房市現況，新板特區、青埔、台中七期皆為房市熱門重劃區，最受首購族青睞，下半年將持續推出新板藝文特區【大禾】、桃園青埔特區【新森活】、台中七期市政生活圈【黃金搶案】、台南市政新灣區【愛琴海】、高雄市中心【愛情河左岸】等新案。

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鄭欽天表示，台灣目前約有75萬戶首購需求，但必須知道年輕人要什麼，以現在少子化趨勢，購屋族鎖定市中心、生活機能佳、交通方便的建案，都市核心區很少推出小戶型，雖然總價高一點，但是滿足便利性與優越感，依舊受歡迎。

他認為，首購型小坪數輕豪宅當道，不僅可自住亦可作為置產、出租等多元使用，未來房市發展只要地點好、產品坪數規劃得宜、加上品牌知名度與規劃經驗，台灣房產5～10年發展可期。

最後，鄭欽天建議，目前台灣房貸利率正處於1.33％超低率環境，各家銀行力挺青年成家，與其租屋、出國，還不如善用階段性房貸還款方案，提前達成購屋目標。

https://tw.news.yahoo.com/%E5%B9%B4%E8%BC%95%E4%BA%BA%E8%A6%81%E4%BB%80%E9%BA%BC-%E9%84%AD%E6%AC%BD%E5%A4%A9-%E5%B0%8F%E5%9D%AA%E6%95%B8%E8%BC%95%E8%B1%AA%E5%AE%85-055526091.html

記者陳韋帆／新北報導

貪心往往招來厄運，地政士全聯會副執行長蕭琪琳表示，實價登錄上路後，不少人因為「貪」落入詐術陷阱，千奇百怪的事情一堆，近日還發生一件「人財兩失」的恐怖詐術，讓買屋的人陷入進退兩難，損失百餘萬的狀況。

▲板橋一名男子買屋，屋主希望將1,020萬成交的房子，作價到1,150萬。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

蕭琪琳表示，近日有一朋友胡男（化名）新北市板橋的房子，屋主張男（化名）開價1,150萬，經仲介磋商後，協議以1,020萬成交；結果簽約當天張男沒有到場，一名自稱代理人說「因為張男前一手買房有作價，希望可以簽1,150萬，一起作價，避免張男被查稅，同時胡男還可以向銀行貸款更多。」

▲胡男原本不同意，在屋主的代理人慫恿下，簽下了合約。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

當時胡男覺得事有蹊蹺，猶豫中，仲介在旁表示「代理簽約常發生，不用太在意。」同一時間，代理人說「簽約後，多付的錢會在過戶前還給你，不用擔心，而且寫高價格對你貸款、未來轉售有利。」在兩人一搭一唱下，胡男簽下了合約。

▲胡男簽約並支付第一次頭款後，屋主不僅不認「作價」這筆帳，還對胡男提告。（示意圖／記者陳弋攝影）

簽約後的買屋流程一般分做三次，分兩次頭期款給賣家，貸款下來後，尾款再一次付清，胡男支付第一次的115萬給張男後，張男代理人竟說不會把錢匯還給他，因為張男認為當初說的賣價就是1,150萬，沒有作價這件事情，否則就要沒收115萬現金，而且，第二天胡男就立刻收到存證信函。

胡男只好叫仲介請張男代理人出面處理，結果張男代理人只說他沒辦法，從此就找不到人了­­­…

▲蕭琪琳指出，對於屋主而言，告贏就現賺115萬，告輸也沒損失。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

蕭琪琳表示，胡男遇到的並非首例，近日常發生這樣的事情，有時候是賣方找代理人唱雙簧，有時候代理人也是被騙的。打官司時，因為書面契約就是這樣簽，勝負雖然不一定，但張男只要獲勝，立刻現賺115萬，輸了也沒損失。

▲買賣房屋作價涉及偽造文書，對於買家、代理人影響最大，屋主裝死也沒轍。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

而偽造文書部分，張男只要告訴法院「代理人簽約我又不知道」，就算代理人不是共犯，也不敢吭聲，因為作價涉及偽造文書，胡男最後被逼得進退兩難，又必須花時間出庭、打官司，根本是人財兩失。

最後蕭琪琳提醒，以上案例並非要教大家如何犯罪，而是要告訴買家，不要被騙，也不要心存僥倖想要作價，否則只要遇到這樣的賣家屋主，只會讓自己陷入詐騙風波，損失動輒上百萬元。

▼【永豐建經】買賣價金一定要真實，不要做假，否則將會遇到不可預測的傷害！（影片來自YouTube－永豐建經頻道，若遭移除請見諒）

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=757941

記者陳韋帆／台北報導

房市連3年升溫，甚至武漢肺炎干擾期間，受影響幅度也相當微弱，屋比房屋總監陳傑鳴指出，眼看疫情控制得宜，低利政策為建商、購屋人都創造了有利環境，加上租金也居高不下，建議租屋族倘若租金超過房貸6成，此刻應認真思考「轉租為買」，避免淪為為房東繳房貸的租屋族。

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陳傑鳴表示，疫情趨緩後，房市買氣出現走高跡象，加上央行3月時宣布降息，房貸來到歷史新低約1％，加上銀行紛紛大幅度鬆綁，甚至出現地段精華的小套房，都出現可貸款9成的案例。

此外，根據主計處最新統計資料顯示，全台租金指數已有111個月沒有下跌，即便不買房，房租仍擠壓生活品質，建議租屋人，如果房租已達到房貸比例的6成以上時，應考慮「轉租為買」，避免淪為幫房東繳房貸的租屋族。

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舉例而言，新北市中和區目前網路整層住家每月租金中位數約2.3萬，如果租屋族轉租為買，以中和目前平均房價每坪約40萬，若購買30坪、總價1,200萬產品，在貸款8成、利率1.38％、30年本利攤還計算下，每月房貸負擔約3萬2,582元，租金就佔比房貸高達70.6％，等於幫屋主繳了7成房貸。

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若以台北市為例則更加極端，以25坪房子為例，每月租金約3萬8350元，若「轉租為買」，以每坪單價60萬計，25坪房總價約1,500萬，貸款8成、30年房貸、利率1.6％計，每月本利攤還房貸約負擔4萬1,993元，此時，「租金房貸比」竟超過9成。

陳傑鳴說，央行降息並非只有一般購屋主受惠，買房用以出租的「包租公、包租婆」，也一樣受惠，租屋族更容易陷入「幫房東繳房貸」的窘境，所以倘若租屋族每月支付房租已達房貸比重6成以上，善用房屋比價網，仔細考慮「轉租為買」的可行性，避免淪為一輩子幫別人養房子的租屋族。

https://tw.news.yahoo.com/%E7%8D%A8-%E7%A7%9F%E5%B1%8B%E6%97%8F%E8%A9%B2%E6%B8%85%E9%86%92%E4%BA%86-%E5%B0%88%E5%AE%B6-%E8%B2%B7%E6%88%BF%E5%90%A7-081021561.html

高力國際發布六都不動產投資回顧及產業機會指出，新北市、桃園市未來投資亮點均為工業地產。

高力國際分析，新北市早期為台北市的衛星城市，以支援台北市農、工業需求為生，隨著經濟發展，逐漸成為電子及電腦零組件、資通訊及半導體等產業重鎮，包括五股、土城、樹林、林口及汐止等。

這幾年新北市工業土地交易一路升溫，過去5年平均每年工業土地交易即達73億元，隨美中貿易戰帶動廠商在台擴廠，產業用地需求殷切，2019年工業土地成交總額更是爆出113億元大量，較歷年平均大幅逾五成。

除了土地之外，近幾年新北市也陸續落成新廠辦大樓，也帶動廠辦市場熱度。其中汐止區緊臨台北市南港區，新北市政府近年積極發展大汐止經貿園區，打造生技、ICT、雲端科技及物流產業為主的新產業聚落，交易最為熱絡。

高力國際表示，依據統計至今已通過24案工業區立體化申請方案，申請產業以高階醫療器材、半導體零件設備為主，總投資金額逾211億元，創造980多億元產值，預料工業地產將持續升溫。

桃園方面，高力國際指出，桃園市為製造業重鎮，涵蓋產業包括物流、光電、高科技、航太、汽車零件、生技、農業、綠色能源及傳統產業等，具完整上下游產業鏈，市內共計32座工業園區，每年製造業產值達2.9兆元，占全台產值17%。

高力國際資本市場服務部董事黃正忠表示，桃園工業地產一直有很大需求，美中貿易戰促使台商重新調整在台產能布局，進而推升工業地產需求，桃園便是台商首選之地。

以近年來說，就有廣達斥資42.8億元購入桃園華亞科廠房、台達電投入46億元購置三筆中壢工業區廠房、英業達以11.8億元買入龜山工業區廠房，以及同欣電子以14.1億元購買八德區土地等。

黃正忠表示，今年爆發的新冠肺炎疫情，促使廠商調整全球供應鏈基地的策略持續進行，桃園工業地產受惠明顯，統計今年截至目前為止，桃園工業地產交易金額已近70億元。

關鍵字：南京之星﹑電梯別墅﹑整棟﹑中山區﹑正本行建設﹑591房屋交易網
原文網址: 建商蓋好自用9年　不留了！整棟電梯別墅開價8.8億賣 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1731453#ixzz6OYcdGDKl
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現在許多人都會利用投資來賺錢，其中當「包租公」、「包租婆」就是一項，一名網友表示6年前接收了朋友轉賣的南部一間小套房，年收租有8%，原本想當作回南部的棲身之所，但後來在台北的工作穩定，因此考慮把這間套房賣掉，然後把錢投資股票，但又覺得放棄很可惜，無法抉擇之下只好發文求助網友。

原PO在PTT寫道6年前因為朋友急需要現金週轉，想將南部一間小套房賣給他，原PO當時考慮到如果在台北的發展不好，回南部還有個地方可以住，於是便接手了這間房子。這6年來年收租8％，收租相當穩定，而在台北工作也很穩定，讓他覺得自己應該是不會回南部了，再加上這間套房不能貸款出來做投資，因此考慮要賣掉。

原PO上網查了實價登錄，「看起來是賺了本金的一倍, 但是本金不高所以就算賣了也買不起台北市的廁所」。他說如果賣掉套房的話，錢可以拿出來投資股票，買個金融股一年5%，但是換個角度想，要放棄年收租至少8%的房子又有點可惜，讓他陷入兩難，只好詢問網友「各位包出租公包租婆，請問你們怎麼決定正在穩定收租的房子要不要賣呢？」

貼文引起許多網友的迴響，有人訝異的說「你為啥會再降息的時候買金融股？」、「放棄8%收益去選擇5%，這邏輯怪怪的」、「當作股票包賺的？」、「你租金有沒有報稅？沒有的話那你傻了才去賣房換股」、「重點是賣掉的錢很難有8%的投報率啊」。

多數網友則給予原PO建議，「不缺錢就繼續收」、「8%比金融股還好賺了」、「要賣掉要先裝潢再賣，不要屋況爛爛的賣，這樣只有投資客會買」、「不建議賣，分散投資，你有要新購入不動產再來賣。現價的4%也是不錯的投報率了，為了換5%不值得。別忘了不動產一次交易的成本會吃掉你一年的收益」、「你可以增貸，一邊有8%、一邊有5%」、「最正確做法是賣房的錢再買另一間更好的房來收租，在台灣以房養房真的才叫做零風險」。

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北市揭露博愛特區豪宅「元大一品苑」早先一筆交易，位於12樓，總價2.6億，2018年8月交易，近日才揭露。扣除停車位後，每坪約167.7萬，總價和單價都創元大一品苑新高。

資料顯示買家為華邦電子董娘靳蓉，她2013也以1.31億，每坪162.1萬買下6樓戶，為該社區最高價。5年後買12樓，一坪加5萬，再創社區新高價。 兩戶加總達3.9億，為名人購置同社區多戶再添案例。

「元大一品苑」位於愛國西路上，為博愛特區知名豪宅，樓高23層，地下5層，規劃坪數75-250坪，總戶數55戶，住戶多名人，包括周杰倫。

台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，元大一品苑屋齡已10年，先前有戶別流入法拍，淪至二拍，一度光環失色，如今出現社區高價交易，如今出現社區高價交易，除了整體房市止跌復甦，也因近年政經環境不佳，富人難以找到理想投資標的，豪宅不但相較穩定，亦多傳投資獲利消息，加上還可去化手上現金，因此紛紛購置豪宅。

陳炳辰表示，豪宅多有企業老闆一次買多戶的狀況，這類社區得具備豪宅地段、知名度高、一線物件三大要素，比方說台北市信義計畫區、天母、大直、大安森林公園等地，或是「帝寶」、「西華富邦」、「信義富邦」等知名豪宅。

這類居住舒適度佳，隱密安全性高，又可彰顯身分，長期持有，或是在房價盤整期置入，多有獲利空間，高資產族群長期習於定居該處後，自然下手多戶。

戴德梁行總經理顏炳立發布最新市場觀點表示，各國撒錢救經濟，資金泛濫下，買盤趨向積極。其中蛋黃區中古屋市場，有一些任性的買盤，不只用現金買，而且幾乎是開價少個5%~10%就成交，與附近的房子合理價比起來，只能用「目瞪口呆」形容。

顏炳立表示，經過了三個月的淬鍊，疫情似乎有控制下來，在各國極力撒錢救經濟後，最先反應的是股市，台灣也大把資金帶進股市，台幣升值，剎那間感覺到通貨膨脹似乎是「山雨欲來風滿樓」，而通膨中最具避險的工具就是房地產。

所以，預售市場猛推案，成交量跟過去比雖然減少，但銀行不斷提供資金，民眾有了籌碼，也使購買意願增加，買盤趨向積極。

蛋黃區中古屋市場，買盤也伺機而動，一個普遍的現象是，幾乎七、八成以上的買盤都是用現金購買，而且喜歡就買，房價是否合理，則列為其次考量，幾乎是開價少個5%~10%就成交了，與附近合理價相比，只有四個字來形容：「目瞪口呆」!

顏炳立說，這是買盤任性的結果。地段好的地方，當新成屋賣210萬，中古屋本應為新屋的一半價，落在110萬左右，但30幾年的中古屋，只因為地段好，經過裝潢就可以賣到140幾萬，多了2~3成價，只能說口袋有錢，可以這樣任性。

只是這屬於特例，任性的買盤來自於錢多的支撐，真實的買盤來自於蛋白區內的中產階級，沒有任性的本錢，只有認命的期待。

顏炳立表示，目前房市是上不去、也下不來。持有成本低，使得任性賣盤更有本錢堅持，也讓買盤更趨於觀望。展望下半年，價格若是有降，量會慢慢出來了，若是不降就沒有量。

他說，雖然第一季公告中，有些外資買盤進入台灣，但大部分屬於台商回台來買，雖算是外資回流，只不過都是台灣公司，登記的是外商企業，用法人的方式來買。台灣還沒有到可以吸引真正的外資投入這個市場，房價不上不下，仍不適合長、短期投資。

關鍵字：宜蘭﹑通勤﹑塞車﹑松山﹑雪隧
原文網址: 捨棄松山大樓！買宜蘭「電梯大別墅」開車到北市上班　網：塞起來真的崩潰 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1707086#ixzz6OHVhjwhb
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股市高點有人賺有人賠，房市也相同。依據實價登錄資料，位於台北市西門町的大世界商業大樓，今年4月10樓套房轉手，屋主2016年買進價格雖不便宜，但出場仍有30萬元獲利。

統計大世界商業大樓實價登錄資料共有10筆轉手交易，其中8筆賺、2筆賠，其中，轉手獲利的入場時間點大多是在2013年至2014年間，也就是房市高點入手，但轉手依然有獲利，獲利金額最高為7樓戶，達160萬元。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，多數人認為入手價位比市價低，獲得絕對便宜的價格，才是獲利關鍵，但實價顯示，即使入手價格沒有比較低，但因區域需求強、建設題材等因素，價格若持續上漲，即便大環境不好，仍有獲利空間。

郎美囡表示，大世界商業大樓位於成都路上，樓下為KTV，樓上住宅，以套房為主。雖然複雜，但當地套房需求大，出租容易，即使房市盤整期間，房價仍穩定上揚。

觀察實價資料西門町歷年套房交易行情，2013~2014年平均套房單價約每坪50萬至53萬元之間，大世界商業大樓套房獲利交易案，入手價格多為當時平均行情，有的甚至略高，但轉手仍多有數十萬，甚至上百萬獲利。

記者蔡佩蓉／台北報導

住郊區新大樓或市區老公寓之爭，經常受到網友議論。若以大台北都會區來說，台北市公寓仍受到一定青睞，以自住來說，評估離市中心近、可設籍優質學區等，不過，專家誠心建議，千萬別買公寓想說自住兼等都更，尤其是公寓3樓以上產品，目前僅適合卡位都更與投資客購入裝潢出租。

▲台北市有不少老屋新生的優質改裝案例，但一般民眾自住得評估裝潢、整修費用。（圖／台北市都更處提供）

建國地政士事務所所長劉坤圖表示，大台北都會區公寓，最大優勢就是土地持分大，適合都更改建，但要購入自住再等都更改建，恐怕是漫漫長路，尤其若為屋況較差的房子，還必須耗資整修裝潢，費用也不少；若以樓層來看，公寓1、2樓應仍能維持房價水平，但4、5樓的物件，因為必須爬樓梯，價格受挫狀況會較為明顯。

他表示，公寓產品目前最受投資客青睞，不僅是大台北地區，連桃園或中南部，許多投資客會將公寓進行改裝，隔成套房出租，但也必須是購入總價便宜，具有投資報酬效益，也有投資客利用2至3年寬限期，購入投資未來再轉手。

不過，劉坤圖說，公寓並非未來趨勢產品，若挑選屋況尚可的低樓層公寓可考量自住，否則現今較適合都更卡位、投資客改裝出租這兩種人。根據台北市住宅價格指數統計，2月公寓住宅價格指數為101.35，較前月下降1.67%，每坪房價為43.73萬元，呈現月減與年減「雙降」，主力交易樓層多在3樓。

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=754455