不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

戴德梁行總經理顏炳立今（2）日表示，房市像橡皮筋，沒有拉開，就不會反彈，同樣的房價沒有大跌，也不會大漲。投資仍要戒急用忍，現在「買三年，房價也不會動」，不過現在利息負擔低於房租負擔，有自用剛性需求的人該進場了。

關鍵字：顏炳立﹑房價﹑價格﹑市場﹑戴德梁行
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CBRE世邦魏理仕調查，今年前6月全台商用不動產投資市場交易總額，較去年減少54%，不過土地因建商持續補充土地庫存，成交金額反而逆勢成長20%，達新台幣1469億元，而旅館物業受疫情重挫，未來旅館市場拋售件數可能增多。

https://tw.appledaily.com/property/20200701/P7ARD56RCNITFRSPK7SLJK5NO4/

高雄的所有權土地漲不停，現在，連地上權土地身價也扶搖直上，財政部國產署南區分署29日標售地上權土地，在鳳山福誠段的2,725.92坪土地，每坪底價13.91萬元，名軒開發出手，以每坪22.12萬元，總價6.02億元拿下，由於溢價達58.94％，令在地建商驚嘆，「高雄地上權住宅，有這麼好嗎？」

富住通商用不動產企研部經理許值瑋29日表示，財政部國產署南區分署29日標售7筆地上權土地，高雄市的4筆，有2筆脫標，2筆流標，台南和嘉義各1筆，都流標，澎湖1筆則順利脫標。

位於高雄亞灣區內成功二路旁的「住五」1,064.49坪土地，每坪底價約31.27萬元，總價約3.32億元，只有東吳投資一家投標，每坪得標金額約36.53萬元，總價約3.88億元，溢價約16.80％。

最競爭的是，位於鳳山福誠段的2,725.92坪土地，每坪底價13.91萬元，換算總價約3.79億元，總共有3家建商投標，最後由名軒開發以每坪22.12萬元，總價6.02億元拿下，溢價達58.94％，出價第二名是百佳利建設的每坪15.45萬元，第三名是永信建設的每坪13.95萬元。

該區段率先搶進可分割地上權建案的，首推永信建設的「R5新世界」地上權住宅，總戶數由於每坪售價只有14到15萬元，創下開賣1年，400戶即完銷的紀錄，永信轉進中都重劃區推出的「韻綠」地上權，目前也已完銷。

永信建設發言人陳怡均表示，永信建設在鳳山福誠段另有2個地上權住宅，原本暫時命名為「R5新世界二期」地上權住宅，這個185戶的建案，現在的正名名稱是「R5新世紀」，預定今年10月完工銷售，總銷約18億元，每坪售價尚未定案。(工商 )

（中央社記者吳佳蓉台北29日電）北市精華區大面積「國泰營區設定地上權案」今天開標，共吸引2家業者投標，最終由全球人壽以新台幣97.8億元得標，溢價率59.9%；擺脫多次流標命運，此次捲土重來，成功吸引壽險業目光，順利標脫。

位於台北民生社區、屬於軍方營改基金財產的國泰營區，5、6年時就曾委由國產署公告招標，同樣是採設定地上權方式活化，但當地鄰近松山機場，建築有限高限制，加上碰到房市反轉、公告地價將調高等因素影響，即使降低競標權利金底價，最終仍以流標收場。

國產署今年捲土重來，在公告招標今年首批15宗地上權案時，也將「國泰營區設定地上權案」列於其中。

此次重新釋出提升開發條件，使用分區由民生社區特定專用區（住宅用地），變更為特定專用區三，可比照第三種商業區開發，容積率大幅提高至400%，建蔽率則為50%；招標權利金底價訂為61.16億元。

今天開標，共吸引2家壽險業者出手，包括全球人壽及新光人壽，最終由全球人壽以97.8億元得標，換算溢價率約59.9%、每坪標脫單價約328萬元。

國產署表示，「國泰營區設定地上權案」雖有限高限制，若興建高於60公尺就需送審，不過也是目前台北市精華區僅存大面積素地，面積達2982坪，且街廓方正，預估在2023年台北市南門市場舊址重建完成前，台北市恐難再見到大型地上權案釋出。

得標廠商可取得70年地上權權利，地租年息率3.5 %，其中地租隨申報地價調整年息率為1%，地租固定不隨申報地價調整年息率為2.5%，地上權及地上建物得辦理一部讓與。（編輯：潘羿菁）1090629

https://www.cna.com.tw/news/afe/202006290179.aspx

（中央社記者潘姿羽台北29日電）中央大學台經中心今天首度發布「購買房地產時機」信心指標，6月調查結果較上月顯著上升，台灣房屋分析，隨著台灣疫情趨緩，加上民眾「資產安全配置」的意識抬頭，房市正逐步走出低谷。

中央大學台經中心今天發布6月消費者信心指數（CCI）為68.77點，與上月相較上升3.9點，6項子指標也全數走揚。

「未來半年購買耐久性財貨時機」為CCI的6項子指標之一，此指標除了房地產，還包含汽車、電腦等，因此中央大學台經中心與台灣房屋合作，未來按月獨立發布「購買房地產時機」指標，可以更精準呈現民眾對房市的看法。

6月「購買房地產時機」調查結果為91.2點，較上月的調查結果上升3.45點，但就絕對水準來看，還是偏向悲觀。

台灣房屋首席副總裁周鶴鳴分析，4月中下旬疫情開始趨緩，看屋人潮慢慢回升，如今民眾對房地產信心已經走出低谷，房市呈現「價增量穩」格局。

這波房市走揚，周鶴鳴認為有2大推力，一是國人存在首購、換屋的剛性需求，隨著2019冠狀病毒疾病（COVID-19，武漢肺炎）疫情趨緩，觀望心態淡化，自然就回到常態。

其次，全球處在資金充沛、超低利率的環境，民眾必須把資金配置在安全地方，股票、債券、房地產都是選項；周鶴鳴指出，如今股市來到高檔，房地產則在剛性需求撐盤之下，相對穩健，加上利息處於低點，因而吸引民眾考量資產安全配置時，傾向選擇房地產。

周鶴鳴也說，目前房市買盤約80%為剛性需求，也就是自住客，另有約20%為置產考量，近期店面、土地交易有明顯成長；店面方面，台北市店面因價格相當高，持續盤整，北市以外地區，特別是生活型、內需型店面，因有穩定的在地客消費，投報率穩定，頗得置產客青睞。（編輯：潘羿菁）1090629

https://www.cna.com.tw/news/afe/202006290151.aspx

台中市11期崇德商圈發展成熟，發展已20年，素有「台中小天母」之稱，整條崇德路美食雲集，包括赤鬼牛排、築間火鍋、春水堂、星巴克、黑浮咖啡等知名連鎖餐廳、美食名店林立，加上高雄百貨業霸主漢神百貨、中信金合作的洲際娛樂商城將入主11期崇德商圈加持，吸引建商搶進推案，繼龍寶、國泰搶進後，陸府建設也在11期推首件大樓案「陸府森山」，預約踴躍，交出漂亮成績單。

崇德、洲際雙核心商圈逐漸成形，其中11期重畫區以崇德路為主幹道，沿線吸引全球咖啡名店星巴克、春水堂等大型連鎖品牌林立。崇德路上的寶麗金餐廳，也於上周以每坪單價約138萬元售出，創下11期土地價格新高；無獨有偶，同樣位於11期的裕毛屋崇德店，近日也開出每坪150萬元尋求買主，土地面積959坪，屬於商二用地。

龍寶「仁美臻邸」基地位在豐樂路近崇德路口，規劃42至71坪產品，目前已近完工交屋階段；國泰「PLUS+」基地位在崇德八路與昌平路二段口，規劃單純40、50坪產品；「陸府森山」為11期首座宜居建築住宅，戶戶規劃植樹大陽台，坪數56、65、95坪。

陸府建設說，「陸府森山」位於山西路、山西中街與山西南一街三面臨路口，鄰近有大型公園綠地休憩空間、中小學名校，未來的北屯國民運動中心就在步行10分鐘距離內，加上崇德商圈的消費機能齊備。

陸府建設說明，「陸府森山」全棟52戶，除了將生機廚房列為主要公設，把飲食美學注入社區生活外，更在頂樓設置「星空森林Sky Villa」，規劃出未來住戶舉辦活動時所需要的場域、情境，有花園用餐區、室內用餐區、視聽KTV空間等。潛銷期受市場歡迎，吸引醫師、自營商與科技高階主管等預約看房。

https://house.udn.com/house/story/5887/4662510

1月，北市中華路一段上透天厝，被駿富國際開發以總價7億9860萬元買下，該透天厝為地上3層、建坪約190.44坪、地坪約106.49坪，土地使用分區為第4種商業區，容積率800%、建蔽率75%，直接拆算土地單價每坪749.93萬元。（翻攝自Google地圖）

〔記者徐義平／台北報導〕危老容積獎勵給的不手軟，進而帶動北市多宗逾億元透天交易案，今年1月，北市中華路一段上，1幢3層樓透天厝竟飆出近8億元身價，若總價直接換算每坪土地單價竟高達750萬元，比信義計畫區「最貴停車場」每坪拍定單價還要高。

根據內政部實價網最新揭露，1月，北市中華路一段上透天厝，被駿富國際開發以總價7億9860萬元買下，該透天厝為地上3層、建坪約190.44坪、地坪約106.49坪，土地使用分區為第4種商業區，容積率800%、建蔽率75%，直接拆算土地單價每坪749.93萬元，對照去年4月拍定的北市信義計畫區「信義計畫區」每坪725萬元還要高。

不過，房產業者解釋，兩塊土地容積不同，尤其中華路容積率高達800%，每坪容積單價不到百萬元，僅約93.74萬元，反觀「最貴停車場」容積率不到400%，每坪容積單價近200萬元，顯示最貴停車場土每坪地取得成本相較中華路透天厝高出逾1倍。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示，危老規模獎勵遞減的設計機制，小基地的地主須把握仍有相當高比率的時程規模獎勵時機點，若以本案來說，未來若達到危老獎勵上限40%後，容積率可以達到1120%。

未來若走危老 加計容獎 最高容積率可獲得1120%

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監表示，這幢透天厝為中正區一側的中華路一段、近漢口街，連繫西門、館前兩商圈的戰略地位，更是受到投資人關注。尤其早期中華路一段是音響街，漢口街是相機街，即便現在3C賣場林立、電商搶市，對於老一輩的發燒友來說，仍極具象徵意義。

另外，從商圈再發展的潛力來看，無論是台北雙子星的開發，以及E1、E2街廓公辦都更、台北郵局都更案，在公部門領頭下，未來十年內環境將耳目一新，因此資產題材正夯，光是去年便吸引投資買盤布局包括citizenM、萬事達行旅等飯店。整體而言，無論是目前的商機、未來的開發效應，都很具話題性，且土地容積單價尚符市場開發行情。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3207403

公寓與華廈大樓怎麼選，是買方常出現選擇障礙。中信房屋提出三面向，助消費者快速評估。

中信房屋研展室副理張漢超表示，一般狀況下，同區段內的華廈大樓會高於公寓的價格。以六都主要交易熱區來說，公寓與華廈大樓通常有10%到30%的價差。

他表示，就單價而論，公寓比起華廈大樓划算，但入住後的管理與維護得靠自己，背後需要付出的隱形成本不見得會比華廈大樓來划算，因此購屋前除了考量價格與CP值外，最好也要將個人實際居住需求納入考量，才能避免買到不適合自己的房子。

至於該如何選擇？張漢超表示，可從三面向評估。

首先評估個人所能負擔的房價，並要將自備款與未來每月能夠支付的貸款一併計算，入住後裝潢修繕的費用也是一筆不小的開支，也別輕忽省略。

張漢超表示，銀行對於公寓所能提供的貸款成數可能會比相同路段條件的華廈大樓稍低些，因此購屋人在自備款的準備上就得多估算些，另外公寓如果屋齡過高，室內的水電管線與屋況可能也得進行翻修，相關費用也要預先估算。

第二，釐清自身的居住需求，例如與長輩同住，那麼有電梯設施的華廈大樓才能免去長輩爬樓梯的辛勞，不過如果居住成員對於爬樓梯沒有障礙，公寓就可考慮，有些上班族下班太晚，趕不上清潔隊垃圾清運的時間，選擇有管理的社區大樓會比較適合。

第三，大樓雖可提供服務，但也有較多費用，負擔是否會過高，這部分得事先自忖。大樓費用主要可分為稅與費，稅的部分最大的差異在於房屋稅的多寡，通常相同的持有面積，華廈大樓的房屋稅會比公寓來的高，主要是屋齡、構造條件不同所致。

費的部分最有感的就是管理費，社區大樓往往會依建物登記面積乘以固定單價來收取管理費，車位清潔費另加，好處是公共區域有專人清潔打掃、垃圾統一集中處理、整體居住環境會較舒適，這與公寓大多憑藉住戶自動自發維護公共區域方式不同。

張漢超提醒，如果是自住需求，那麼就應優先以適合自己且能夠合理負擔的條件來看房子，如果將投資與自用混為一談，購屋條件將會複雜化，就會更難以抉擇。

永慶房屋根據實價登錄資料，統計近一年台北市各行政區大樓、公寓平均單價，大樓公寓價差最大為信義區，每坪達22.6萬元，同樣買30坪房子，信義區買公寓可省下600多萬。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，信義區新舊商圈交會，信義計畫區豪宅林立，帶動信義區大樓平均每坪77.2萬。吳興街商圈、虎林街及永吉路等較早開發地區，以老舊公寓為主，房價親民，是信義區價差大主因，在當地購買公寓CP值也相對較高。

大樓公寓價差第二大行政區為大安區，每坪價差20.7萬。謝志傑表示，大安區的明星中小學、大安森林公園、東區商圈及永康商圈等，都為大安區條件大大加分，也讓大安區成為豪宅密度最高的行政區，大樓均價87.4萬也位居台北市行政區的第一名。

大安區公寓價格雖然一坪也高達66.7萬，名列台北第一，但和大安區電梯大樓仍有相當差距。

大樓公寓價差最小的行政區則是文山區，每坪價差僅8.5萬。文山區為台北市著名的文教區，區內以住宅區為主，環境單純寧靜，房價也相較其他行政區親民，深受首購、軍公教族群喜愛。較熱門交易地區包含景美商圈、萬隆生活圈、萬芳醫院商圈等。。

價差次小的行政區是松山區，每坪價差9.5萬。謝志傑表示，松山區最著名的住宅區為民生社區，該社區為早期美式示範社區，區內綠地多，街廓方正，生活步調悠閒，吸引民眾，由於民生社區建物多為公寓為主，也使松山區的公寓價格相對較高。

謝志傑表示，公寓及大樓的生活模式相當不同，購屋時不要因為價格可以負擔就貿然出手，需要再三考量自己及家人的需求，多看屋多比較，體驗不同屋型的差距，才能找到最適合自身需求的房子。

 

CBRE世邦魏理仕今（22）日公布不動產市場報告指出，全球疫情延燒，台灣製造業將加速調整全球產線布局，將部分產能遷回台灣，展望下半年商用不動產市場，工業及物流地產將成為最大受惠市場。 世邦魏理仕研究部觀察，疫情影響全球經濟大幅衰退，使部分投資人改採觀望態度，導致今年前六月全台商用不動產投資市場交易總額較去年減少54%。

至於土地市場，受惠於建商持續補充土地庫存，上半年全台土地成交金額逆勢成長20%，達到1,469億元。

未來數季內，台灣商用不動產市場主要投資活動將集中於具穩定收益的資產類型，尤以辦公室、工業地產最受青睞。

至於電子商務的突出表現，也將推升投資人對於物流不動產的興趣。 世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示：「此次新冠疫情不僅觸發電子商務爆量成長，在『中國加一策略』（The China plus One Strategy）之下，也促使許多台灣製造業者加速調整全球產線布局，將部分產能遷回台灣，使得工業及物流地產成為最大受惠市場。

李嘉玶表示，預期未來數季，工業及物流市場投資動能充足，但在買方競逐的情況下，可能導致平均收益水準受到壓縮。

世邦魏理仕認為，由於台灣利率水準處於低點，加以銀行借貸態度正面，未來幾季自用型買方置產需求將維持穩定。隨著下半年台灣經濟成長逐漸回升，預料整體不動產投資市場交易活動將保持平穩。

https://ctee.com.tw/news/real-estate/290038.html

新冠肺炎疫情造成國際市場動盪，買了股票要擔憂變壁紙，留不動產給兒孫似乎較「保值」，不過能傳三代的「傳家宅」怎麼選？住商不動產企研室經理徐佳馨表示，可參考三點，首先透天可多代同堂，但入手有陷阱；其次要改建或加裝電梯，都要注意屋齡；第三，要能增、保值，必須注意生活機能。

徐佳馨指出，雖然「傳家宅」大多是建商話術，不過許多橘世代的夢想就是「三代同堂」，以坊間對「傳家宅」的定義，也就是居住空間和土地持分大，一般來說，如果沒有預算買下同棟大樓的上下幾層，或隔壁幾戶，那麼透天厝會比較適合。

最理想的透天厝要具備未來可改建的條件，徐佳馨提醒，一定要有土地獨立權狀，而不是和鄰居共同持有，另外，若要為家中高齡者做好安全措施，需要安裝電梯，那屋齡也不能太高。

買透天厝和一般大樓住宅不同，徐佳馨表示，透天厝價錢大多用地坪加上造價計算，較少使用建坪，而在同一區域，透天和大樓比起來，價格會稍高一些。

要入手透天厝，她強調一定要做好功課，透天通常座落在非蛋黃區，若想保值甚至增值，一定要先想好自己的生活需求、注意周邊生活機能，食衣住行是否能被一定程度的滿足，例如超商、超市、餐飲店距離不遠，也最好要有大眾運輸站點，如公車站、捷運站等在附近。假如地點選不好，導致鑑估價格低，有可能影響貸款金額。

徐佳馨指出，同時，透天厝還會有：物件少所以價格亂、裝潢非常花錢、轉手難度比大樓高等潛在問題，民眾要購買傳家透天厝，必須做足準備再開始看屋，方能入手自己、子孫都滿足的傳家宅。

上周末是解封第一個完整周末，台灣房屋統計6月13日、14日兩天帶看量，比四月周末平均量增加兩成，顯示解封不僅讓各地區觀光消費人潮爆量，賞屋看屋人潮也大增。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，疫情似乎也改變了民眾購屋喜好。台灣房屋集團統計今年2~6月，台灣房屋官網的瀏覽物件類型，透天產品佔比達44%，其次為電梯大樓35%，其他依序為公寓、華廈、套房。

觀察去年同期，瀏覽量則以電梯大樓最多，達39%，透天產品居次佔36.1%，今年透天點閱量增加8.4個百分點，其中透天物件瀏覽量最多的縣市，依序為台南、台中和桃園三縣市。

張旭嵐表示，透天產品有天有地，出入單純，在房價基期較低的中南部有一定市場，近年雖受房價走揚和少子化影響，大部分購屋族都偏好新社區大樓，然而防疫期間強調社交距離，有換屋規畫的人，在價位相近的情況下，對透天產品的好感度大增。

台灣房屋智庫統計實價登錄去年至今交易透天產品的總價和平均坪數，其中，以台南總價最低，平均959萬，其次為桃園，1,023萬，平均坪數都在55~56左右；在房價最高的天龍國，想住透天，平均要價4,375萬元，且平均坪數最小，僅49.9坪。

張旭嵐分析，目前一般純住宅的透天在中南部比較有市場，新蓋的別墅甚至走豪墅路線，吸引區域中預算豐沛的換屋族目光。

在中南部大學或產業園區周邊，則是不少專門蓋來隔套出租的透天產品，因投報率約在3~4%，吸引退休公教人員改當包租公。

在雙北市區商圈，具有店面效果的透天，即使屋齡高，但仍有一定身價，不僅一樓當店面，二三樓也有辦公室或樓店效應；北台灣不乏30年甚至40以上老透天，因具有都更價值，賣出億元以上身價也不足為奇。