不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

台北市土地稀缺，近日有不少透天厝或老屋交易，其背後買方皆為開發背景，根據實價登錄資料顯示，天母也有筆透天厝交易，屋齡47年的舊透天，成交3.5億元。經查發現該透天是被米其林推薦為最佳酒單餐廳的「iL Mercato義瑪卡多餐酒咖啡館天母店」，而買方為力瑋國際開發，推測未來有可能進行整合。

近年餐飲觀光受創，因此建商也趁勢整合，不少營業中商家面臨歇業抉擇，另外還有上海隆記菜館老闆退休歇業，由新美齊整合今年推出小坪數建案「新美齊硯」；漢吉建設也買下中和仍營業中的艾森堡時尚會館持份，計畫持續整合後改建住宅。至於義瑪卡多餐廳也還在營業，估計在建商還沒進一步規劃前，餐廳以採售後回租繼續營業。

經查2017年義瑪卡多餐廳老闆以貝里斯商鵬達管理公司名義，分別以3億4988萬和7512萬買下本店旁的三棟老透天，開設同品牌咖啡館，事業版圖再上一層。不過今年8月，這三筆已有47年屋齡的透天也打包出售，共102.96坪以3.5億轉手，賣給力瑋國際開發，和當初三筆透天購入成本4.25億相較，持有三年後，比原本買價少了7500萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，交易的透天位於天母運動公園正對面，是許多天母人重要生活範圍，地段環境都不錯，該土地為住三之二，容積率可達400%，頗具開發價值。

建商買下這三棟，土地面積共88.9坪，不過三棟透天僅一棟臨忠誠路二段，另外兩棟位於後方臨巷，若能繼續整合另外一戶臨路的透明屋，地坪將超過百坪，基地也比較方正，對於未來推案也比較有利。

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永慶房屋發布最新購屋趨勢調查指出，消費者房價看法打破六年空頭，首次反轉，呈現轉多格局。

永慶房屋業管部協理謝志傑表示，疫情黑天鵝全球化延燒，在疫情爆發初期，消費者恐慌情緒驟增，也連帶影響對於房價的信心，但國內疫情控制得宜，恐慌情緒解除，加上低利環境與資金潮帶動，消費者對於房價看法轉趨正面。

根據永慶房屋2020年第4季網路會員調查，看跌房價占比由疫情初爆發的55%，降至上季的35%，再陡降至本季的19%；看漲的占比則從第2季的15%升至上季的30%，第4季再大幅彈升至48%，顯示近五成消費者看漲房價，看漲比例創29季來新高。

謝志傑表示，永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查自2007年開始，每季不間斷的蒐集消費者對房市的看法，已累積14年。將時間拉長來看，可以發現在2014年以前，全球政經變化以及國內房市相關政策較密集的推動與立法，房價看法的起伏相當大。

不過，自2014年開始討論房地合一稅後，抑制短期投機炒作，空頭格局正式確立，連續六年消費者看跌比例大幅高於看漲，看漲比例持續低谷盤整，長期打底完成後，首次出現反轉，看漲比例逆轉勝，房市出現轉多跡象。

謝志傑指出，根據調查結果顯示，60%消費者認為2020年下半年至2021年上半年就是購屋好時機，顯示消費者認為國內疫情趨緩，低利環境，加上房價平盤整理很長一段時間，長期累積的需求買氣逐漸爆發。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，以目前交易量推估，今年全年房市交易量將上修至30.9萬至31.5萬棟之間，交易量將創六年來新高。若與2019年同期相較，則成長3%至5%左右。

 

 

以往不動產交易價格資訊並非完全透明，因此可能會導致買賣時資訊有落差，為了保障買賣雙方的權益，因此從2012年8月實施「實價登錄」措施。不過有網友發文表示最近看中一間房子，很喜歡屋主開出的價格，後來查實價登錄才發現沒那麼佛心，沒想到房仲的一句話卻讓他不知道該不該相信實價登錄。

原PO在PTT寫道在台中看房子看了一年多，他發現從去年（2019）到現在，「3房平車」的物件平均漲了200萬元左右，最近看到一處社區的2房房子，得知屋主開出來的價格覺得很佛心，而且和3房比起來負擔輕鬆許多，因此決定下斡。

不過原PO後來查了一下實價登錄，發現屋主的開價在區間內，裡面有好多物件甚至少了80萬元，讓他失望地覺得屋主提出來的價錢並沒有很佛心。事後原PO跟房仲聊起這件事，沒想到對方卻告訴他「看實價登錄買房子，那永遠買不到」，讓他不解「現在的房市真的夯成這樣，實登沒有參考價值了嗎？」

貼文引來兩派網友不同看法，認為實價登錄有參考性的網友表示「我買5頁實登裡面第五低的價格，給你參考」、「實價登錄都是真的啊，你自己不信就算了」、「他想多賺啦，照實登出準沒錯」、「銀行房貸的估價，一樣參考實價登錄的資料啊」、「實登很有參考價值啊，因為銀行鑑價要一小段時間，直接看實登就大概可以看到區間價格」。

也有人覺得房仲的話有道理，「我的房仲也說不可能用實登價買」、「現在房市又要熱起來了，房價上漲中，所以你用過去的實登價很難買到沒錯」、「實登就過去的紀錄，上漲時的確是實登價買不到，但下跌時實登價就買貴了」、「實登有它的參考性，但是以現在的市場來看越來越不準，原因很簡單，它會底累（delay 延遲）2-3個月，你看到的都是三個月前的行情」。

https://house.udn.com/house/story/5887/4885698

根據台北市實價網統計，自2012年至今，北市交易量最多的價格區間為單價51~60萬元，熱門總價帶則落在1001~1500萬元。(圖/記者張瀞勻攝)

根據台北市實價網統計，自2012年至今，北市交易量最多的價格區間為單價51~60萬元，熱門總價帶則落在1001~1500萬元，專家指出，北市平均交易單價落在6字頭，在近期房市轉熱，屋主建商價格轉硬，大部分的自住買盤都只能向平價的蛋白區靠攏。

統計近8年實價登錄資料顯示，台北市以總價1,001~1,500萬元交易量居冠，達32,301件，其次為5,01~1,000萬元，有2.84萬件，1,501~2,000萬元以23,860件位居第三名，以單價而言，以51~60萬元交易數量最多，件數達到2.81萬件，其次則為41~50萬元，共有2.76餘萬件。

此外，觀察高價產品交易狀況，201萬以上交易僅有229件，平均每年28.6件。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該數據顯示能在台北市購屋族群仍以單價60萬元為標準，上下價差10萬元內，這也是長期以來的台北市均價表現。

然而隨著近期房市回溫走穩，中古屋屋主心態走堅，新案也難再讓利，自住買盤都得落在如大同、萬華、北投、文山、內湖等較蛋白的區塊，或是購買老公寓、大樓等產品。

至於高資產族群事實上是趨於保守，陳炳辰分析，畢竟疫情與美中關係緊繃下，整體總經狀況並不好，因此在單價200萬元以上的購置量能相當少，以100~150萬元為其青睞之價格區間，展望未來，由於游資太多造成過熱疑慮，預料美國大選過後，明年國內市場應有明顯回歸冷靜的可能。

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https://estate.ltn.com.tw/article/10425

 

說起買房的不敗定律，最為人熟知就是Location！Location！Location！除了地點，買房仍需要考慮許多面向。有位銀行業上班族在PTT房屋版發文，說他想買房，台南老家的父母也承諾幫忙出頭期款，他自己想買在台中，但父母比較希望能就近買在台南，父母也擔心目前房價過熱，一直不讓買，他求教網友該如何說服父母選擇台中。

原PO說，他目前在新北工作，未來有機會請調中南部。他原計畫回台南，但是最近覺得無論工作或居住，「台中發展性會比台南好很多」，加上也有很多朋友住在台中，他改變主意鎖定台中房子。原PO問網友，「該從什麼點去切入？讓父母能了解未來台中發展會比台南好 」。原PO也說空氣品質台中比台南好，但跟父母說了，他們卻並不信。

PO文一出，引起網友討論，「台中適合居住，台南適合投資」、「金融業只分台北跟其他，台南有家人，台北有發展，選台中兩個都沒有」、「我台南人，推薦買高雄」、「要嘛買新北，未來性屌打台中台南，要嘛買台南，離老家近」、「台中空氣品質... 你是不是誤會什麼了？」、「台南正要狂漲，台中已經大漲一波了」、「台中房價也比台南貴 未來漲幅也會比較受限」、「工作發展是藉口 你好好待在台北發展更好」。

也有人認為他想太多，不如直接實踐。「你就自己存頭期買台中」、「你要真的那麼想去台中，就先調職、租屋，每個月邀請父母來一趟台中預售屋之旅，行程輕鬆又能快速了解台中發展」、「買一個沒有地緣關係的房子，然後要爸媽出錢，我想誰都很難接受」、「他們才不管你買哪...長輩只會要你回去跟他們同住」、「頭期款爸媽出就聽爸媽的」。

https://house.udn.com/house/story/5887/4882204

 

南港指標建築再添一座！亞昕攜手新潤、白天鵝以及海悅，將推出地上26層樓、總銷達130億的「擎天森林」，將規劃25坪、38坪、45坪產品，每坪開價100初萬元，業者表示成交最低有機會不到百萬元。該案將於10月中動工、最快11月進行潛銷。

「擎天森林」聯貸簽約典禮由合庫主辦，新潤興業董事長郭長庚、新潤建設機構董事長黃文辰、亞昕國際董事長姚連地、白天鵝機構鋐富董事長陳清堯、海悅國際董事長黃希文及合庫總經理陳世卿均出席。

黃文辰表示，受惠台商回流、外資投資台灣，帶動台灣景氣向上；加上台灣目前處於低利率環境，未來商辦、住宅以及置產需求將持續增加。南港地段價值持續建設，「擎天森林」未來將是繼「世界明珠」後、南港第二高的住宅地標。

 

近年南港開發話題火熱，多半聚焦於頂級商辦、產業園區及大型公共建設，大量體的純住宅新案較為少見。新潤興業、亞昕國際、白天鵝機構-鋐富開發、海悅國際共同打造的26層「擎天森林」坐落重陽公園第一排，基地規模達1800坪，全案將由海悅國際操盤代銷。

許多人買房後都會覺得日子被房貸壓得喘不過去，不過有一名網友卻在臉書社團爆廢公社發文，表示自己花了七年的時間繳完房貸，羨煞底下一片留言的網友們，不過他也講述還房貸的心路歷程，真的要犧牲很多事情。

發文的這名網友說，雖然他還完了房貸，但還款期間「人生全黑了」，因為他把菸、酒都戒了，15元以上的飲料戒了，看電視也不能看購物台，逛街只能逛全聯或小北，去鹽酥雞攤只能買一塊雞排，吃陽春麵只能配滷蛋不能配滷肉，另外跟老婆嘿咻也只能在家裡，不能去汽車旅館了。

他還問大家說，「這樣的代價你們能體會嗎？」底下則有不少網友看到他以這樣的速度很快就還完房貸，紛紛留言表示相當羨慕。有人認為「無貸一身輕，犧牲很多但很值得」、「人生都變彩色了」、「七年好強，我還要繳37年」、「熬過來了，真的不簡單」。

不過也有人好奇問說「房貸多少」，甚至還有人猜測po文的網友年薪至少200萬才能還得這麼快，更有人感嘆表示「就算七年不吃不喝，我也買不起啊！」

另方面，有網友覺得背負房貸壓力不見得是件壞事，因為可以學習節儉及克制自己過去隨便愛亂花錢的個性，而且還能像po文的網友一樣，把抽菸、喝酒的習慣改掉，換來健康的身體。

https://house.udn.com/house/story/5887/4876728?form=udn_ch2_common3_cate

不少建案為促銷，推出買屋送裝潢方案，但經常有專家提醒這類房子最好不要碰。房產學者章定煊在臉書舉了幾個例子，包括維修孔、收納空間、板材等，讓不少人恍然大悟。

章定煊表示，裝潢有四項指標，就是中看、實用、耐用、安全。這四項指標其實經常會彼此衝突。然而在裝潢預算之下，如果是自己找的設計師，除非是業主特別的要求，會以實用為主，然後其他三項為輔。

畢竟很難用，代表日後很難住，行業的信譽就差了。然而買房送裝潢，就會以中看為主，其他三個為輔。

舉例來說，如果自用的裝潢，就會留維修孔。做維修孔不好看，又耗工，建商送的裝潢經常不留這個，整面牆光光亮亮的多好看，但過幾年隨便動個冷氣管線、處理個小漏水，就得拆牆就難過了。

自用的裝潢會設法利用每一處空間，比如柱間的空間通常會做成鞋櫃之類的收納空間；建商送的就直接做個假門就了事了。

自用的裝潢會充分的考慮收納，收納做得多，成本高且佔空間；建商裝潢經常能省則省，收納做得少，反而空間看起來寬敞明亮。建商常廣告一卡皮箱即可入住，完全正確，因為收納只夠收一卡皮箱，多了沒地方放。

耐用的部分問題更大，台灣地區高溫潮濕，廉價的板材不防潮，用沒幾年，牆跟地板就膨脹起來甚至腐爛，就得重新裝潢了。鋪木地板下方通常會再一層夾層再施作上去，那建商送的裝潢那一層看不到的夾層會是什麼？

章定煊說，買房送裝潢這件事，除了裝潢費用滾入房價，變相可以貸款以及墊高實價登錄價格外，對購屋者沒什麼好處。

關鍵字：台南﹑永康﹑大橋重劃區﹑砲校﹑總圖﹑信義房屋﹑仁發總圖匯

原文網址: 18億台南總圖將完工　區域沾光！永康大橋房價站上2字頭 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1808468#ixzz6Yas6MRSY
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台商回流效應，除了商辦市場，工業土地也是需求強勁標的；房產專家表示，全球產業鏈持續上演大風吹的結構性變化，近年國內工業土地也在台商回流效益下受惠，在廠商投資開發、資金行情持續帶動，新一波交易熱潮可望持續擴大。

據瑞普萊坊市場研究暨顧問部最新統計，截至今年8月底，工業地產交易達940.7億元，較去年同期585.04億元大增61%。若與去年全年交易金額945.01億元相比，僅差5億元就追平去年全年紀錄，顯示今年工業地產需求旺盛。

若再以交易產品看，今年前八月工業地產交易940.7億元中，廠房買賣金額達333.75億元，較去年同期173.6億元激增92%，若相較去年全年222.35億元更大增五成。

瑞普萊坊總經理劉美華表示，美中貿易戰、新冠肺炎疫情兩大因素促成今年國內半導體、物流及產業升級等三大需求爆發，讓今年工業地產交易成為不動產交易市場中最強主力；接下來在全球產業鏈持續上演結構性變化下，工業地產短中長期將會因廠商投資開發、資金行情持續帶動，持續上演交易熱潮。

https://house.udn.com/house/story/5887/4873948

北醫生活圈擁有台北市信義區燙金門牌，以吳興街老公寓為例，平均總價落在1300萬到1700萬之間，在台北市蛋黃區屬於CP值非常高的區域之一。能有如此親民的價格，主因就在於屋齡都是超過35年以上的老公寓，而專家反而指出，這樣親民的價格在台北市蛋黃區已難找，而且北醫這類中古公寓還存在著機能完整、格局方正及危老都更的未來性這三項優點。

信義房屋世貿莊敬店主任陳展浩表示，有別於北市蛋黃區許多老公寓週邊生活機能差、進出複雜以及屋況差，北醫生活圈環境單純，各式餐飲店、超商、藥妝店、診所林立，生活機能非常完善，往北步行十分鐘以內即可達信義商圈，吳興街目前總價大約介於1300萬~1700萬元，吸引非常多在信義區工作的首購族。

陳展浩指出，北醫生活圈中古公寓坪數介於30~40坪之間，且公設比低，格局方正，視覺上看起來甚至超過實際坪數，對於首購小家庭來說，居家空間較大價格又可以接受，尤其吳興街156巷因靠近基隆路因為採光更好，詢問度非常高。另外也因危老條例獎勵使得北醫生活圈中許多中古公寓已納入都更計畫中。

過去北醫生活圈最大缺點就是區內沒有捷運，形成封閉商圈，但捷運信義線通車後，北醫生活區圈步行到台北101/世貿捷運站約十分鐘，另外莊敬路、松仁路上有多線公車，搭乘7號市民小巴可到台北101及市政府，交通便利，而以往為人詬病的停車問題也在今年景勤二號公園完工後釋出217個停車位，有效紓解停車問題。

陳展浩補充，附近有象山公園和象山親山步道，可以登高眺望台北101和信義計畫區的美景，已成為熱門打卡景點，另外也有信義運動中心以及許多巷弄知名美食，食衣住行育樂皆完備。