不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

內政部推動的《危老條例》上路已經屆滿3年，有別於過往《都更條例》必須走公聽會等冗長流程，現在不限面積、只要100%住戶同意，加上政府祭出容積獎勵等優惠條件，都有助於整合和重建的速度大大加快。不過專家也發現，現在新建案市場上出現很多高、瘦、薄的建築，不僅和市容格格不入，也讓都市街廓的發展零碎化，危老雖然加速了都更，卻也帶來了另一個問題。 圖／TVBS   位於台北大安區精華地段，頗具歷史的信維市場以美食小吃聞名，不過長期以來，破敗老舊的大樓暗藏公安地雷，讓上千名住戶暴露於危險之中。 危老重建推動師李秋金：「這麼髒這麼亂怎麼辦。」 一走進樓梯間，隨地堆置的垃圾，臭味撲鼻而來，崩落的天花板、走道雜物和糾纏不清的電線，三不管地帶，猶如產權的複雜程度，都更難上加難。 台北市危老重建推動師吳菀琳：「電梯也沒有啊你看到剛才走上來那個垃圾，臭不臭你也看到了，還有電線你看都1.2(mm)的，這是不是很容易發生火災，還有很多就是水啦有的沒的種種，都不是很好的產品品質。」 圖／TVBS 快60年的老房子，約莫550戶，居住面積多在10坪以下，台北市培訓的危老重建推動師，多年來積極介入，協助成立管委會、凝聚共識，但同意都更的僅僅一半，整合難上加難。   台北市危老重建推動師吳菀琳：「(整合)20年了，對，直到現在，政府釋出來就是有一個危老，那個危老更難，因為一樓那些店面根本都不要，有時候真的政府不進來配合的話，我們也很難去琢磨。」 台灣位處地震帶，都更牛步確實是個大問題，內政部資料顯示，以全台住宅總數876萬戶計算，像這樣超過30年的老房子，就占了將近5成之多，資深的危老重建推動師認為，屆滿3年的危老條例，的確有助老舊住宅、打掉重練。 大安誠品危老重建工作站站長李秋金：「(條件要)屋齡達到30年以上，第二個就是說那個沒有電梯，沒有那個那個什麼無障礙空間什麼都沒有，第三個就是耐震評估又不過，左鄰右舍先自己溝通好，因為政府它特別說強調它不介入，因為要叫你擺出來，政府就是不要產生民怨。」 危老沒有面積限制，只要住戶100%同意，就能避開都更條例，把過往動輒10幾年的冗長流程，大幅縮短到幾年內就能成功。從營建署的資料來看，自2017年5月危老條例上路後，申請案量明顯直線攀升，2018年每月平均申請件數僅僅11件，不過到了2019年跳增到36件，今年截至4月底為止，每月平均件數來到112件，光4月單月就衝上206件，若想加速推動，政府還能扮演什麼角色。 圖／TVBS   大安誠品危老重建工作站站長李秋金：「他們等於民國60年代就買下來了，到現在已經超過50年了，那土地沒有動的話現在只要一動的話，那土地增值稅是一個天價，要移轉的話，可能馬上要交一兩百萬的土地增值稅，對他們資深前輩來講，他們沒有職業又沒有收入，對他們來講是負擔很大的一個重點。」 台北市建管處副總工程司洪德豪：「屋齡30年以上的老房子它其實，很多住戶認為沒有重建的必要，可能屋況還不錯，只是五樓以下的房子可能沒有電梯，那沒有電梯如果要增建電梯，現在法令都有放寬，還有這個外牆的整新，像老屋拉皮或局部的修繕，這個部分也是屬於(危老)推動師的業務。」 30年老屋占比高達8成的台北市，今年以來，危老申請案就有514件、核准179件，堪稱全國資優生，但對照老舊建築增加的幅度、顯然遠遠不及，官方民間得再加把勁。

詳細報導請見： news.tvbs.com.tw/life/1333018?from=Copy_content

目前台北市累計受理危老重建計畫已超過500件，績效居全國之冠，其中過半數的申請案，係由都發局授證的「危老重建推動師」介入輔導成功。都發局2020年5月28日頒獎表揚9名績優推動師，並宣告未來危老推動師的服務面向，將擴展至老屋的整建維護與修繕改良。獲獎表揚的9名績優推動師，計有劉明滄(開業建築師)、柳慧燕(開業建築師)、陳煌城(執業土木技師)、洪浩肯(雙華建設公司總經理特助)、鍾雨靜(黃秀莊建築師事務所秘書)、郭品妏、黃淑華、周幸蓉(禾碩建設開發部專案經理)、林軒(土木技師)。
 
都發局局長黃景茂表示，危老重建的工作，貴在住戶意見的溝通與整合，需耗費相當多的時間及心力，才能完成重建任務，授獎的9名推動師都是在1年半的時間內，就交出了亮眼的成績單，值得嘉許。危老推動師只要2年內輔導成功積分累計達100分(耐震評估每案10分、重建計畫報核每案30分)，都發局均援例頒獎表揚，並在網站上公開獲獎者訊息，把優秀的專業人才引薦給社會大眾，目前全市已累計15名的績優推動師。
 
黃景茂表示，目前全市屋齡達30年以上且領有使用執照的建築物計有9萬7427棟，佔84.5％，考量為數眾多的老舊建築物，屢有整建維護與修繕改良需求，是為積極輔導市民改善居住環境，將借重危老推動師的專業人力，除了輔導依「危老條例」重建外，將再擴增5項輔導服務工作，都發局並視推動師各階段的輔導成效，衡酌個案戶數多寡，核予適度的輔導推動費，藉以激勵推動師擔綱社區重建或修繕改良的總顧問角色。不過，為強化危老推動師的本職學能、熟稔相關業務法令規定，推動師必須再參加21小時進階培訓課程，經講習測驗合格，領得結業證書後，始得從事擴增的輔導服務工作。
 
黃景茂進一步說明，危老推動師將擴展下列5項輔導服務工作：
 
一、輔導2003年以前興建完成，且7層樓以上未曾報備管理組織的公寓大廈，成立管理委員會或推選管理負責人。
 
二、輔導屋齡20年以上且6層樓以下的集合住宅增設昇降設備。
 
三、輔導公告列管外牆飾面有潛在風險的建築物依「台北市協助老舊建築物修繕補助作業規範」辦理修繕。
 
四、輔導集合住宅依「台北市協助老舊建築物修繕補助作業規範」辦理外牆整新(俗稱老屋拉皮)。
 
五、輔導經結構安全快篩判認有潛在危險疑慮之建築物辦理耐震能力初步評估或申請階段性補強。
 
建管處處長張明森表示，有關危老推動師進階培訓課程的培訓機構、講習時數、報名方式等資訊，自2020年7月份起，將陸續公布於建管處網站首頁「危老重建專區」，歡迎已領有危老推動師證書者踴躍報名參訓，展望2020年12月底前完成1,000名推動師培訓，各項輔導服務工作，將於2021年起全面啟動。
 
另外，張明森補充，因隨中央5月初公布修正「危老條例」，建管處業已同步編修《台北市危險老舊建築物加速重建問答集》宣導手冊，市民如有參閱需求，可逕洽建管處使用科(市府路1號南區1樓)或到就近的「危老重建工作站」免費索取。另該手冊電子檔，亦可於建管處網站首頁「危老重建專區」免費下載。

【本文獲得「MyGonews」授權刊登】原文在此

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=753906

桃園市大力推動公辦都更，2日舉辦復興路公辦都更招商說明會，繼今年3月該案流標之後，此次招標推出共同負擔比上限調高、將有占用的公有地切割排除等優化投標條件，加上位於地段極精華的桃園火車站商圈，吸引10家廠商參與，希望能吸引民間資金11億元，以活化舊市區閒置土地。

桃園市政府繼2017年中壢中興巷、2018年桃園東門停車場公辦都更，分別吸引昇陽建設、立信機構等開發商投資，持續推動包括龜建國一村等公辦都更案。

此次再端出的復興路案，基地718.4坪，位於復興路、民生路及朝陽街所圍的商業區街廓，包含市有及國有等公有土地合計占約72%，現況除部分私有土地的老舊磚造、鐵皮房舍之外，公有土地為空地或停車場，預計7月9日截標。

桃園市住宅發展處處長莊敬權表示，復興路基地鄰近桃園火車站精華地段，周邊鄰地仍有擴大整合的可能性，加上桃園捷運綠線與台鐵桃園鐵路地下化等重大建設，未來極具發展潛力，周邊環境發展成熟，有必要活化閒置土地，並引入文化展演、創業育成或社區活動空間等的公益或公共服務設施帶動周邊商圈活化，未來也會持續評估地段精華、公有土地比例高的基地，作為公辦都更的原料。

根據招商條件，該案最高共同負擔比例為52.53%，公益設施樓地板面積不得低於408坪，配置得以採分棟獨立規劃、或集中規劃於一至四樓的低樓層，並設置獨立出入口投資人需捐贈捐贈1,000萬元予桃園市都市發展基金，在投資人資格條件上，以一般資格、財務能力及開發能力等三大項評選。

https://m.ctee.com.tw/livenews/aj/ctee/A07634002020060217203688

台北市危老重建衝衝衝，尤其今年5月9日前第一波時程獎勵截止，近一個月內申請案量更一口氣暴增100多件，其中資深建築師劉明滄近一年半輔導耐震評估24件、輔導重建計劃2件，服務績效最高。

劉明滄說，目前台北市屋齡達30年以上且領有使用執照的建築物計有9萬7427棟，佔84.5％，這些老舊建築物普遍耐震能力不足、缺乏電梯，亟待改建，但申請耐震結構初評前，他建議一定要先確認4件事才不會做白工，包括確認房屋是否為合法建築物、屋齡是否超過30年、房子要在都市計畫範圍內、不具歷史文化保存價值。

「除了補助初評費用、重建費用、折減容積獎勵保證金，台北市還修改土地使用分區管制自治條例第95條之3，放寬建築物高度及住宅區建蔽率，」劉明滄指出，台北市危老申請案件快速增加，給申請人許多誘因是關鍵，再加上全台獨有的「危老推動師」、「危老重建工作站」制度提供民眾免費諮詢，皆促使危老變成全市運動。

此外，台北市政府為了激勵推動師擔綱社區重建或修繕改良的總顧問角色，從初評、詳評到計畫報核皆依績效給不同程度輔導推動費，最少2萬元，最高達60萬元，是其他縣市沒有的制度，這也使得台北市危老重建推動師達1萬2千名，推動效率高居全國榜首。

台北市都發局指出，目前台北市已受理的危老重建計畫已達507件，已核定174件，申請案量行政區排名依序為中山區、北投區與中正區，申請容積獎勵值達40％者的案件占49.43％。

都發局局長黃景茂表示，危老重建的工作，難在住戶意見的溝通與整合，需耗費相當多的時間及心力，才能完成重建任務，目前台北市累計受理危老重建計畫已超過500件，績效居全國之冠，其中過半數的申請案，由都發局授證的「危老重建推動師」介入輔導成功。

近日都發局還特別獎勵9名績優推動師，並宣告未來危老推動師的服務面向，再擴增5項輔導服務工作，將擴展至老屋的整建維護與修繕改良，將更名為「都更危老推動師」。

這9名績優推動師，依績效排名計有劉明滄（開業建築師）、柳慧燕（開業建築師）、陳煌城（執業土木技師）、洪浩肯（雙華建設公司總經理特助）、鍾雨靜（黃秀莊建築師事務所秘書）、郭品妏、黃淑華、周幸蓉（禾碩建設開發部專案經理）、林軒（土木技師）。目前台北市已累計15名的績優推動師。

▲9名績優危老推動師

近一年半輔導10件危老初評案件的推動師柳慧燕說，輔導過程挫敗比成功還多，最大的卡關還是無法整合屋主100％同意，住戶內心完全不想了解危老，每一件危老案能夠完成都非常不容易，推動師需要更有耐心與住戶溝通。

https://tw.news.yahoo.com/%E5%8C%97%E5%B8%82%E5%8D%B1%E8%80%81%E9%87%8D%E5%BB%BA%E6%A1%88%E9%87%8F-%E5%80%8B%E6%9C%88%E6%9A%B4%E5%A2%9E%E7%99%BE%E4%BB%B6-%E7%AC%AC-%E5%90%8D%E5%8D%B1%E8%80%81%E6%8E%A8%E5%8B%95%E5%B8%AB-%E7%94%B3%E8%AB%8B%E5%89%8D%E7%A2%BA%E8%AA%8D4%E4%BB%B6%E4%BA%8B-060606728.html

《危老條例》(全名《都市危險及老舊建築物加速重建條例》)實施至今已三年，期間施行成效良好，廣受各界好評，行政院於4月17日三讀通過該條例之修正案，將原訂於5月落日的容積獎勵時程自2020年5月起再延長5年，獎勵則以8%、6%、4%、2%、1%逐年遞減，於2025年5月落日。相較於規定繁雜的《都更條例》，《危老條例》所要求的條件簡單，因此更明顯地加速區域內危老建築重新翻建，以台中市為例，今年依《危老條例》申請重建，受理中的案子計有179件，比依照《都更條例》辦理的96件案子，多出將近一倍，由此可見《危老條例》的實用性。近期台中市北區「元城樂more」以及西區「大通地產」即將於7月中推出的新案均屬於危老重建的代表性案例。

一張圖看懂《危老條例》與《都更條例》差異

全台目前存在許多屋齡超過40年以上的公寓，大多面臨改建的情況，依照過去《都市更新條例》在面積規範上較為嚴謹，且須獲得一定比例的所有權人同意，在案件執行上難度相當高。而推動《危老條例》後，雖然須取得區域內所有權人100%同意，但放寬面積限制，因此在實際上加速了重建的進度。那麼《危老條例》是否比《都市更新條例》更實用呢？其實各有各的特點，在優惠條件上，《都市更新條例》仍然比《危老條例》來得更完整，只不過《危老條例》擁有更大的靈活性與相對低的門檻，自然運用起來較為普及。

受惠《危老條例》推新案 台中指標建案買氣旺

台中市北區與西區早在縣市合併之前就已經發展成熟，因此區域內公寓的屋齡普遍偏高，多數建築物符合《危老條例》重建的標準，建商看準舊市區有著「發展較早」、「交通發達」、「人口稠密」和「生活機能完善」等特性，利用危老重建來推動新建案，不僅取得漂亮的銷售成績，同時加速都市更新、美化市容，廣受在地人喜愛。其中又以北區「元城樂more」跟西區「大通地產」最有看頭。

位於北區的「元城樂more」享有中友一中雙商圈，鄰近中國醫藥大學，區域內明星學校數量多，為台中市中心重要的文教區。因北區開發多年，市區內老屋林立、亟待重建，剛好給予「元城樂more」推案的契機，加上原有商圈熱絡、生活機能完善、交通部分則有捷運紅線、74快速道路、火車站以及公車系統，形成便利運輸網，因此在中國醫藥大學附設醫院上班的醫護人員多選擇在此區置產。憑藉著地段好，北區人口密度高與生活環境佳等優勢，「元城樂more」可說是台中經典舊地推新案的成功案例之一。

西區為台中最核心地段，當地也因為開發較早，市區內公寓的屋齡多在30年以上，適合進行重建工作，「大通地產」專門整合危老建築，進行都更，預計今年七月中旬將在西區推22樓新建案，該筆建案基地位在台灣大道、五權路口，近科博館，周遭的精誠、公益、草悟道商圈則提供完整生活機能，「大通地產」新案可望成為西區新地標。

舊地推新案推出一片天 《危老條例》加速都市更新腳步

台中今年在《危老條例》 10%容積獎勵期限前兩週，曾掀起一波送件潮，計有81件危老建築申請案，可見給予的獎勵條件相當優渥。在立院通過《危老條例》修正案以後，預計在五年內將有更多危老建築翻新重建，對於再度活化老舊市區的房市，有相當大的幫助，也更能美化市容，收到政府與民眾雙贏的效果。

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200601003362-260410?chdtv

當了一輩子的土地代書，李佩勳從沒想到，自己的人生竟然會在 50 歲後，迎來這麼大的改變。改變的觸媒，是 2017 年 5 月上路的「危老重建」政策。

這 2 年，在他位於新北市三重區的辦公室裡，各方地主絡繹不絕上門，每逢週末，他還得抽空參加建商主辦的危老說明會，成了台下爆滿聽者口中的李老師。2019 年一整年，他以危老推動師身分，送出 40 件「結構安全性能初步評估」（簡稱危老初評），平均算下來，每個月就為超過 3 棟老宅送出砍掉重建的敲門磚。這個成績，是新北之冠。

李佩勳說，《危老條例》上路後，可以感受到不少原本已經打消重建念頭的老屋主人，又開始動了起來。「有位老伯，每週六下午就捧著一大疊資料來問我法令，我每次都說『讓你問到飽』。」

對政策延續有感的，不只是土地代書，「危老，愈來愈像房地產產業新的火車頭，火車頭的司機，則是危老推動師。」地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥如此形容。3 年下來，危老政策拉起的串聯效應，不只是一棟棟老宅開始轉生翻新，逐漸改變了許多街頭巷尾的模樣。全台各地的營造業、房仲業，乃至於不少人的職場生涯，也都跟著這班列車有了全新的生命力。

訴求快、狠、準
解決都更痛點，民眾買單熱絡

新北市城鄉發展局都更處主任祕書李擇仁表示，危老上路至今，已有夠充分的實例證明，這套政策克服了一般民眾對都更的 2 大根本痛點：遙遙無期、整合困難。

而關於解決「遙遙無期」的都更痛點，危老重建上路 3 年來的經典案例，當屬 2017 年 11 月 28 日獲得新北市政府核定的危老案──板橋「欣璞綻」。這個預計在 2023 年完工、改建為地上 25 層電梯大樓的危老重建案，從送出重建計畫書到核定，包含例假日在內，總共只花了 12 天，也成為全國首宗核定的危老重建案。

事實上，「欣璞綻」超高速通關之前，有著地主等待重建 20 年的心路歷程。地主之一的莊惠莉坦言，因基地緊鄰捷運新埔站，交通便利，所以長年來上門探詢整合都更的建商不知凡幾，但結果都一樣，毫無下文。

「2015 年，輪到唐璽建設來敲門」，唐璽建設董事長董景翔評估，若要整合完該基地 2,500 坪範圍的難度很高，因此一開始他打算走「簡易都更」，先申請同意戶比率較高的 941 坪基地。

沒想到，內政部 2017 年 5 月推出《危老條例》，他立刻改弦易轍，以原本計劃的 900 多坪基地為範圍，先用一個多月的時間申請並通過安全評估，當年 11 月 16 日送出危老重建申請書，當月 28 日就獲核准。

董景翔表示，危老替都更開了方便之門，相較於都更申請程序複雜、時間冗長，對地主來說有太多不確定因素，危老沒有面積限制，只要 100% 地主同意就可送件申請，從實際操練的結果看來，的確符合立法當時的「打造都更高速公路」目標。

危老改建潮正夯
帶旺傳產、營建、銀行融資商機

危老遍地開花，除了老屋主人受惠之外，房地產產業的樣貌，也有了「雨露均霑」的變化。老牌混凝土業者國產建材實業總經理吳志仁表示，公共工程案一直是公司出貨主力，但這兩年觀察到，危老建案帶動的預拌混凝土需求一直在發酵；其中又以北台灣是國產出貨量最高的區域。

（全文未完，完整內容請見《今周刊》）

https://technews.tw/2020/05/31/taiwan-old-house-reconstruction/

原文網址: 嘉義市社會住宅包租代管加速找屋租屋媒合　降低空屋閒置率 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1723795#ixzz6NzCjZsP7
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關鍵字：危老重建﹑基準容積﹑房產雲

原文網址: 嘉市危老重建補助　最高享8%基準容積獎勵 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1726115#ixzz6NzBagPss
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政府力促老屋改建，台北市昨天公布「危老」成績，核准件數總計174件，居全國之冠，又為鼓勵老公寓成立管委會，針對民國92年以前、7層樓以上建物，只要報備成立管委會，北市府擬提供公設修繕補貼，初估4000餘棟受惠，最快明年上路。

中央推動危老條例，擁有不限基地大小、簡化審議的優點，加上高額容積獎勵，替老屋增加重生契機，北市昨天表揚優異的危老推動師，並公布「危老」成績，申請件數507件、核准174件，居六都榜首。

若以行政區劃分，前三名為中山區25件、北投區25件、中正區13件，最少是南港區4件，建管處評估，主因南港為新興開發地區、老屋比重低。

台北市都發局長黃景茂表示，過去培訓的危老推動師，已經超過1萬2000人，過去3年深入社區，了解各種疑難雜症，且發現許多老舊公寓，至今仍未成立管委會，將透過危老推動師協助輔導。

據統計，民國92年以前、7層樓以上公寓大廈，台北市共計7772棟，其中，仍有4253棟未成立管委會，研擬加碼提供補助，增加成立管委會誘因。

台北市建管處長張明森指出，新大樓領取使照時，須繳一筆公共管理基金，未來提供管委會使用，所以幾乎都有成立管委會，反倒民國92年以前的建物，沒有公共管理基金制度，要他們成立管委會較被動。

張明森指出，北市府提供增設電梯、外牆修繕等補助，應以管委會名義申請，對於所有權人較方便，至於5樓以下的老屋，通常公設比例低，就不在鼓勵成立管委會的範圍。

張明森表示，針對民國92年以前、7層樓以上建物，為鼓勵成立管委會，北市府研擬加碼補助，做為修繕既有公設費用，例如消防、逃生避難等，補助上限為修繕總費用1/2、不超過10萬元，最快明年實施。

https://udn.com/news/story/7323/4598042?from=udn-catelistnews_ch2

以信義區6塊基地做先鋒，帶動大五分埔區域再生。(圖/國家住都中心提供)

被視為都更國家隊的國家住都中心28日表示，在台北市信義區兒福中心一帶，共有6塊都更基地，分布雅祥、六藝、富台3個里，面臨人口高齡化、高齡房屋與高房價的課題，由國家住都中心當先鋒，帶動周邊都市更新，帶動大五分埔區域再生。

國家住都中心說明，這6塊基地分別為A1、A2、B1-1、B1-2、B2、B3，其中B1-1案已於今年3月與國美建設完成簽約，成為本案的種子基地，透過和中華文化社會福利事業基金會產權交換的方式，採「先建後拆」，預計將兒福幼兒園搬遷至新大樓的1~3樓，讓兒福幼兒園教學不中斷。

目前招商中、預計8月4日受理截止的B1-2案屬第三種住宅區，則可在一定條件下引入商業機能，利用設定地上權的方式招商，鼓勵都更實施者與經營者結合，共同打造複合服務型出租住宅，引進日常醫療診所、醫美、產後護理之家等醫療保健服務業進駐。

國家住都中心指出，信義兒福案部分規劃做為周邊推動都市更新的中繼宅，住宅部分採出租方式經營，B基地更透過都市設計串聯松信路周邊帶狀綠地，與富生公園及富台公園形塑生態綠廊，未來將帶動大五分埔區域再生。

https://estate.ltn.com.tw/article/9720

2020-05-27 10:58

文/廖黛柔
台中東區、中區、西區是台中市最早發展的區域，曾經是全台中最繁華熱鬧的市中心，近年台中市政府積極推動大車站計畫，辦理中區老舊街活化補助，改善老舊街屋外部景觀，推動舊市區再生，已帶動政府與民間近一百七十億元投資挹注。從鐵路高架完成，柳川、綠川治理後的嶄新風貌，搭上這波舊城新生的興盛繁榮，不管在交通上或改頭換面的市容，已為舊市區房市注入新的風貌及宜居環境。

台中市柳川、綠川治理後的嶄新風貌，搭上這波舊城新生的興盛繁榮，為舊市區房市注入新的風貌及宜居環境。(圖取自台中市政府新聞局)

百億建設 舊城國際化商業動能再起

隨著「大車站計劃」、「綠柳川整治」，加上秀泰影城、新建國市場完工，日本三井集團將入主台糖湖濱生態園區，未來區域將有兼具購物、娛樂與餐飲的LaLaport複合式親子商場，投資利多一波接著一波，讓早期開發的舊市區風華再現。

市府更將高架鐵軌下的空間規劃成的「綠空廊道」，媲美紐約、巴黎鐵道改造的空中綠帶，而台中車站更保留舊車站，重建為站前廣場，結合文化藝術，帶動文創產業、商旅的興起，從東區、中區擴張至西區，已成為市民喜愛的藝文場所，國際化的新站特區已是建商必爭之地。

日本三井集團將入主台糖湖濱生態園區，未來將打造成為兼具購物、娛樂與餐飲的LaLaport複合式親子商場。(圖取自台中市政府新聞局)

都會區土地難求 危老都更正夯

隨著舊市區再次活絡，連帶土地一地難求，因此有許多建商更願意投入危老重建，《都市危險及老舊建築物加速重建條例》2017年公布實施，其中訂定施行3年的10%時程獎勵將到期，自5月12日開始降為8%時程獎勵並逐年遞減，今年爆量搶照， 3年總計受理251件，名列全台第3名、僅次於雙北，台中市區一地難求，帶動舊市區房地產熱度。

台中車站保留舊車站，重建為站前廣場，結合文化藝術，帶動文創產業、商旅的興起。

重建東海大樓 搖身一變22層名宅

前身為「東海戲院」的東海大樓年久失修，將由鉅泰建設重建並興建為「鼎泰中城」，此案為中區依危老重建條例核定的第一個都市更新案件，具有指標性意義。「鼎泰中城」將規劃地下5層，地上22層，共計148戶的嶄新集合住宅大樓，而此案規劃25~48坪、2~4房產品，開價30萬元起，目前銷況已達六成。

前身為「東海戲院」的東海大樓通過台中市政府都發局危老都更，將由鉅泰建設重建並興建為「鼎泰中城」。

舊診所蛻變成綠建築智慧建築

巨陽建設、坤辰營造將閒置多年建築斑駁的舊診所危老建築蛻變成新大樓，在中區推出新案「巨陽瑞安」，基地位於民族路與仁愛街口，規劃34戶1店；2-3房28-39坪；地上12層的住宅大樓，基地對面為紅點文旅，柳川水岸綠廊散步就到；中教大附小、居仁國中正明星學區，享9年免接送；生活機能以中華路夜市、第二市場為主；未來捷運藍線走路即到B12站。

此案採智慧建築銀級標章，住戶入住即享有智能生活管家。戶數單純，3房3面採光，因基地正明星學區加上位處中心地段，戶數單純，除區域客外，亦受醫護、教職人員青睞，此案於5月1日已經正式公開銷售，目前主打廣告戶2房不含車位758萬元。

巨陽建設、坤辰營造將閒置多年建築斑駁的舊診所危老建築蛻變成新大樓，在中區推出新案「巨陽瑞安」。(圖為業者提供)

北部品牌建商打造西區危老首案

北部建商大通地產建築團隊專精於開發雙北市各線捷運站、快速道路、優良學區及政府交通與公共建設優先發展的重點區域，秉持著使購屋者享有大眾運輸、生活機能帶來的便利及享有未來增值性，今年插旗台中新案代表作，是位於臺灣大道與五權路口原保齡球館的都更案，將打造超高樓質感新建案。

https://market.ltn.com.tw/article/8303

當了一輩子的土地代書，李佩勳從沒想到，自己的人生竟然會在50歲後，迎來這麼大的改變。改變的觸媒，是2017年5月上路的「危老重建」政策。

這2年，在他位於新北市三重區的辦公室裡，各方地主絡繹不絕地上門，每逢周末，他還得抽空參加建商主辦的危老說明會，成了台下爆滿聽者口中的李老師。去年一整年，他以危老推動師身分，送出40件「結構安全性能初步評估」（簡稱危老初評），平均算下來，每個月就為超過3棟老宅送出了砍掉重建的敲門磚。這個成績，是新北之冠。

李佩勳說，《危老條例》上路後，可以感受到不少原本已經打消重建念頭的老屋主人，又開始動了起來。「有位老伯，每周六下午就捧著一大疊資料來問我法令，我每次都說『讓你問到飽』。」

對政策延續有感的，不只是土地代書，「危老，愈來愈像房地產產業新的火車頭，火車頭的司機，則是危老推動師。」地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥如此形容。3年下來，危老政策拉起的串聯效應，不只是一棟一棟的老宅開始轉生翻新，逐漸改變了許多街頭巷尾的模樣。全台各地的營造業、房仲業，乃至於不少人的職場生涯，也都跟著這班列車有了全新的生命力。

訴求快、狠、準 解決都更痛點，民眾買單熱絡

新北市城鄉發展局都更處主任祕書李擇仁表示，危老上路至今，已有足夠充分的實例證明，這套政策克服了一般民眾對都更的2大根本痛點：遙遙無期、整合困難。

而關於解決「遙遙無期」的都更痛點，危老重建上路3年來的經典案例，當屬2017年11月28日獲得新北市政府核定的危老案——板橋「欣璞綻」。這個預計在2023年完工、改建為地上25層電梯大樓的危老重建案，從送出重建計畫書到核定，包含例假日在內，總共只花了12天，也成為全國首宗核定的危老重建案。

事實上，「欣璞綻」在超高速通關之前，有著地主等待重建20年的心路歷程。地主之一的莊惠莉坦言，因基地緊鄰捷運新埔站，交通便利，所以長年以來上門探詢整合都更的建商不知凡幾，但結果都一樣，毫無下文。

「2015年，輪到唐璽建設來敲門……，」唐璽建設董事長董景翔評估，若要整合完該基地2500坪範圍的難度很高，因此一開始他打算走「簡易都更」，先申請同意戶比率較高的941坪基地。

沒想到，內政部2017年5月推出《危老條例》，他立刻改弦易轍，以原本計畫的900多坪基地為範圍，先用1個多月的時間申請並通過安全評估，當年11月16日送出危老重建申請書，當月28日就獲核准。

董景翔表示，危老替都更開了方便之門，相較於都更申請程序複雜、時間冗長，對地主來說有太多不確定因素，危老沒有面積限制，只要100％地主同意就可送件申請，從實際操練的結果看來，的確符合立法當時的「打造都更高速公路」目標。

危老改建潮正夯 帶旺傳產、營建、銀行融資商機

危老遍地開花，除了老屋主人受惠之外，房地產產業的樣貌，也有了「雨露均霑」的變化。老牌混凝土業者國產建材實業總經理吳志仁表示，公共工程案一直是公司出貨的主力，但這兩年觀察到，危老建案所帶動的預拌混凝土需求一直在發酵；其中又以北台灣是國產出貨量最高的區域。

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「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正案通過後，公股行庫更加積極衝刺都更危老相關業務。華南銀行統計，截至4月，都更危老業務累計承作47件，額度546.8億元，分別較去年同期成長62.1％及59.3％，今年將以核准件數七件，額度27億元為目標，目前已核准四件，核准額度5.2億元。合作金庫銀行今年都更目標件數及累計金額為45件、360億元，危老目標累計金額為156億元。
　

華銀主管指出，推動都更危老目前已有相當成效，截至今年第一季都更業務已累計核准逾440億元，於八大公股行庫中排名第三，危老重建業務則已核准近百億元，是八大公股行庫第一。由於危老重建案件持續增多，地主自地自建意願提升，華銀除延續原有推廣策略，積極與建商合作都更，將加強地主自建案。

華銀分析，由於國內老舊住宅建築眾多，在政府法規逐漸放寬下，都市更新及危老重建之案源將會持續增加，可望帶動銀行土建融放款業務，由於今年受到疫情影響，建商投資相對保守，但仍有部件建商積極搶市，對今年土建融市場看法為「平穩中緩步成長」。
　

合作金庫銀行分析，相關條例修正後，時程容積獎勵獲得延續，未來五年依8％、6％、4％、2％、1％逐年遞減。另增訂規模容積獎勵，但時程獎勵與規模容積獎勵，兩者合計不得超過基準容積10％的額度上限。這些修正對未來危老案件推動將更具激勵誘因，銀行拓展動能可望延續。
　

合庫銀危險老舊建築物重建貸款業務截至3月31日已核准18案，金額合計115億2,710萬元，其中重建計畫經政府核定計十件，金額合計59億2,110萬元，洽談中案件計20件。
　

合庫銀已成立「都更及危老重建推動小組」，小組成員涵蓋授信管理部、信託部、個人金融部、法人金融部及法令遵循部，提供一站式諮詢服務窗口，以協助解決問題。

https://ctee.com.tw/news/finance/274720.html

（中央社記者葉素萍台北26日電）內政部今天說，已與新北市政府達成合作推動社會住宅及公辦都更共識，先前第一階段中央與新北市已共同推動1萬戶社會住宅；後續4年將運用約120處基地，為新北市再興建3萬戶。

內政部今天發布新聞稿表示，政務次長花敬群昨天拜會新北市長侯友宜，研商如何共同為推動新北市轄區內社會住宅及公辦都市更新一起努力。

花敬群表示，內政部歷年累計補助新北市政府新台幣23億元興辦社會住宅，提供8處國有土地，以及透過內政部建置的社會住宅融資服務平台協助市府取得33.29億元興建融資，有效降低融資成本，讓市府不用煩惱經費預算。今年內政部則已在新北市轄區啟動7處社會住宅興建，共1048戶，後續4年也將運用約120處基地，為新北市再興建3萬戶。

侯友宜表示，將全力支持中央在新北市推動社會住宅及公辦都更，並指示相關局處首長積極協助社會住宅用地取得，加速相關法制與建管都審作業。

內政部表示，截至109年4月底，新北市轄區內的第一階段 （106年至109年） 社會住宅興辦案件共有1萬543戶，其中新北市政府興辦6588戶，中央興辦3955戶。

內政部說，國家住宅及都市更新中心今年將興辦中和保二、板橋江翠段、三重五谷王段等7處社會住宅，預定今年年底前完成統包工程發包，興建成本約55億元，由住都中心融資興建。落成後，將可提供約1048戶社會住宅，並依地區需求規劃3處托嬰中心、3處幼兒園等附屬設施，提升社會住宅公眾服務效益。

內政部規劃第二階段要在新北市轄區再興辦3萬戶社會住宅。為縮短期程，內政部自107年即提前盤點用地，目前已於新北市盤點出128處社宅基地，約可興建2萬9000戶。這些基地將由中央主導興辦，結合住都中心、營建署與國營事業量能逐年達成目標。

內政部指出，住都中心規劃於新北市陸續推動多處公辦都市更新，活化公有閒置土地，改善地區環境，也活絡內需產業。以目前計畫辦理的3處基地預估，將帶動180億元投資，創造366億元經濟效益。相關收益也將挹注社會住宅的興建資金及長期管理維護費用，讓社會住宅與公辦都更相輔相成，相互支援。侯友宜及市府相關局處都表示，全力支持共同推動社會住宅及都市更新。新北市政府將加速審議轄區內國有土地變更為機關及社福設施用地，也支持提供空置的市有公共設施用地給住都中心興辦社會住宅。在法制作業部分，新北市政府支持住都中心興辦的社宅比照其他5都免徵地價稅、房屋稅及酌予提高容積。雙方已獲致共識，將合作推動建設，擴大照顧新北市民眾居住需求。（編輯：楊玫寧）1090526

危老都更熱潮帶動，台北市屋齡40多年、屬於「六年級生」的老舊整棟公寓交易熱絡，根據最新實價登錄，天母天玉街巷內一棟屋齡44年四層公寓，3月以2.5億交易，而過去一年來，包括市民大道三段光華商場旁、南京東路四段小巨蛋旁巷內、環河南路二段都有投資人砸一、二億元入手40年公寓。

實價登錄顯示，天玉街巷內整棟公寓日前交易，四層樓合計建坪354坪、地坪約160坪，以2.5億元交易，買家為利泰國際建設、勤天開發、源創實業等三家公司，目前交由瑞興銀行信託管理。此外，今年1月若水環境境整合公司以2.28億買下市民大道三段公寓五戶，並持續整合鄰棟的公寓；東龍寬頻國際開發去年7月也以1.68億買下南京東路四段巷內一棟基地約66坪的公寓。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，雖然危老容積獎勵在五月屆滿後延長五年，不過獎勵比例逐年遞減為8％、6％、4％、2％、1％，為求整合效率，多數建商著眼於市區或商圈的老透天不僅土地持份大、產權相對單純。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，危老上路後的確讓老房子獲得重生機會，地主也因高額容積獎勵投入危老重建行列，而精華區含金量高的土地，包括土地持分高的透天、平房都受惠。