不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

台灣大道是台中市主要門戶，沿線不少大樓與閒置空間，是市府推動「引風、增綠、留藍」都市退燒策略、城市美學與都發三計，包括建照執照預審、都市設計審議、都市更新及危老重建，活化老舊社區，發展特色街區，繼中區前身為「東海戲院」的東海大樓通過都發局危老都更獎勵，重建為嶄新22層住宅大樓，依危老重建條例核定的第一個都市更新案件，西區第一座危老都更建築地標「大通大美」，花費十年時間，整合卅名地主，將興建首棟22層都更地標。

市府表示，為鼓勵民眾整建維護老宅外牆及外部環境，藉由《台中市都市更新整建維護補助》及《台中市中區老舊街區活化整修補助計畫》逐年編列預算，補助都市更新案規劃設計及施工經費，盼讓危老建築盡速重生，都發局以「快速通關」、「獎勵明確」及「稅捐優惠」三大原則，加速辦理危老建築案件。

上揚國際總經理楊浚輔表示，大通地產以善為本的理念，顛覆傳統的銷售奇策，讓坐落台中市草悟道、美術館生活圈，西區第一座危老都更建築地標「大通大美」，因西區很少推案，五周預約時間吸引兩百多組下訂客戶，加上台中首創85折回饋讓利策略給第一波潛銷客戶，寫下熱銷好成績。

楊浚輔說，西區第一座危老都更建築地標「大通大美」，位在台灣大道上，花了十年時日整合地主和屋主，由於附近很多辦公大樓，吸引上班族來看屋，自住客超過七成，其中有區域客，也很在附近上班的客層。

西區美術館生活圈，由都更推手大通地產，整合十年的「大通大美」，周遭有草悟道生活圈、誠品綠園道、美術館、向上路綠海藝文；還鄰近第二市場、柳川水岸、秀泰、大魯閣、台糖湖濱、台中大車站、三井LALAPORT，及中友、一中、中國醫大等商圈。

台中捷運綠線預計年底通車，帶動台中捷運宅利多發酵，「大通大美」正臨地下化捷運藍線B12計畫站，兩站串聯與捷運機場線共乘的台中火車站，三站連結與捷運綠線共構的市政府站，因捷運藍線預計將以地下化方式行駛，不會因高架影響景觀影響房價，擁有捷運優點卻沒有捷運抗性。

台中市府推動綠建築，「大通大美」在建築外觀上，以有機造型，打造充滿生命力的植森樹穴，結合22層高樓層銀級綠建築規畫，一至四樓規劃種類豐富度假設施，也因應空汙問題配備防霾紗窗，超前部署防疫宅。

都發局表示，台中市《都市危險及老舊建築加速重建條例》實施至今已屆滿三年，有別於以往透過都市更新條例辦理方式，因私有產權整合困難、程序冗長，透過危老條例辦理重建，可加速讓危險及老舊建築物獲得重建新生的契機。

(中時 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200927003829-260405?chdtv

台中市打通貫穿前、後火車站的大智路後，北端的武德街拓寬案也順利解決了，讓中區、東區及南區更緊密連接。市府都發局昨天表示，武德街4棟民宅地主見大智路打通帶來便利，已簽署同意書參與大車站都更計畫配合拆遷。有1戶因仍有長輩居住，在孝親考量下明年農曆春節過後才搬家，屆時武德街將拓寬為24公尺直達南京路。

都發局長黃文彬說，武德街拓寬討論了5年，市府與地主溝通30多次，4位地主看到大智路打通後，前、後站交通便捷，因此釋出善意，9月17日4人一起簽署同意書，預計8個月內拆除4棟民宅，讓市府能完成道路拓寬計畫，讓大智北路完全打通至武德街。

這4棟民宅在市中心商業區建地，5年來的溝通方向，從徵收或參與都更讓地主獲得補償都有討論，最後地主們願意拆除4棟民宅，參與市府主導俗稱大車站都更計畫的原建國市場及周邊地區公辦都更案。

都發局表示，將透過都市計畫程序，把地主的同意書提送台中市都市計畫委員會審議，整個細部計畫公布實施以後，啟動「車站專用區」的開發案，帶動舊城區軸線翻轉，中區、東區以及南區商業更緊密地串連，「中城再興」可看見契機和期待。

黃文彬說，其中1戶目前還有1對長輩居住，尊重地主孝親的心意，決定讓長輩在老家度過明年農曆春節後搬家，屆時再拆遷拓寬武德街，變成24公尺道路，建設局預計3個月內就能完工，讓全線直達南京路，完成大智路打通工程的最後一哩路。

https://udn.com/news/story/7325/4886304?from=udn-catebreaknews_ch2

〔記者何玉華／新北報導〕新北市議會第3屆第4次定期會昨天開議，市長侯友宜在施政報告指出，市府提出的「振興168」拚經濟方案，登記的統一發票數量已超過96萬張、消費金額達14億多元；他並強調，持續以安居樂業的主軸拚市政，並打造社會安全網，今年底前將完成4處示範街道並打造5大廊帶，努力推動城市美學。

主幹道沿線市容改善 14案核准

侯友宜表示，持續以安居樂業做為施政主軸，「都更三箭」的主幹道沿線市容改善已核准民間申請14案，啟動私有建物整建維護示範計畫，今年底前將完成4處示範街道。

 

 

同時推動都會探索府中美學、紅色陶寶三鶯文化、黃金山城礦業文化、藍天海岸古蹟文化、綠色山林茶山文化等5大美學廊帶。

板橋縣民大道及西門街 做示範道路

城鄉發展局長黃國峰指出，「都更第二箭」的主幹道沿線風貌改善，已篩選板橋區縣民大道及西門街做為示範道路，辦理公有環境改善及私有建築物「拉皮」修繕，包括林家花園、府中郵局、漢生東路口、南雅公園周邊，預計今年底完成；明年擴大到11個行政區的23條主要道路，由民眾自主整合後提出申請，再由政府協助設計及施工。

另外，民進黨團議員也關切侯友宜是否參選總統，市議員張志豪說，台北市長柯文哲一直把侯友宜當假想敵，才不斷扯新北建設的後腿；侯友宜回應說，他跟柯文哲是好朋友，「不要破壞我們的感情」。

食安議題 侯︰從源頭嚴格把關

國民黨團副書記長蔡淑君準備美豬的「火腿」布偶送給侯友宜，表達婆婆媽媽們對食安議題的重視。

侯友宜表示，市府會和中央攜手合作，從源頭嚴格把關，要求全市152家加工食品廠在包裝上明確標示產地及成份，也會要求進到新北市的肉品都要標示肉品來源。

林口交通改善 侯促爭取中央採納

蔡淑君也要求市府協助爭取桃園機場捷運調降票價、開放大眾運輸行駛國道路肩等，根本解決林口區的交通壅塞問題；侯友宜指示交通局將市府研議的改善方案爭取中央採納。

昨天搶到第1位發言的是無黨籍議員蘇泓欽，他在清晨5點半就趕到議會登記，關心鶯歌火車站周邊倉儲用地變更開發進度；侯友宜表示，已在今年9月8日通過審查會議，預計明年底由內政部審議完竣。

https://m.ltn.com.tw/news/life/paper/1401908

關鍵字：林森北路﹑錦州街﹑酒店﹑精品宅﹑都更重建﹑危老重建

原文網址: 昔日脫衣陪酒大樓養蚊15年　危老重生！將翻新精品小宅 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1816513#ixzz6YyBOf9qr
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危老政策持續發酵，帶動北市透天與市中心舊公寓買氣，根據北市最新實價登錄資料顯示，文山區的保儀路121到130號有棟透天厝，成交金額高達5.23億元，主要因為該筆交易的土地高達381.54坪，換算單坪土地金額成交約每坪137萬元。

另外，士林的忠誠路二段166巷也有地坪88.94坪的透天成交3.5億元，市中心的光復北路也有透天成交8千萬元的紀錄。

建物若符合危老的條件，獎勵後有更高的開發效益

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，危老政策推動順利，加上近期的房市趨於復甦，房價維持相對高檔水準，增添建商整合推案信心，這些條件都讓一些舊透天的交易動了起來。

尤其是市中心中兩、三樓高的平房與透天，通常都屋齡十分老舊，符合危老的申請條件，且土地面積具備一定規模，若是所有權人單純更有利推動危老改建，因此近期實價交易都可以發現有些透天高價成交的訊息。

危老政策持續帶動北市透天出現高價的交易。（新新聞資料照）

最新揭露文山區的保儀路121到130號，交易時間在2019年4月有筆透天厝，建物移轉面積74.26坪，總價成交5.23億元，成交金額相當驚人，不過土地移轉面積則高達381.54坪，換算土地每坪成交137萬元，若建物符合危老的條件，獎勵後有更高的開發效益。

置產型買方等待未來有天改建身價翻漲的機會

另外正對天母運動公園的忠誠路二段166巷1至10號，也有筆透天厝交易，屋齡47年的舊透天，成交3.5億元，地坪88.94坪，另外光復北路同樣也有三筆的透天厝交易，各項交易條件相似，總計土地49.53坪成交8171萬元。

曾敬德表示，危老推動的狀況下，整合者不必動輒整合到好幾百坪才能都更興建，甚至幾棟透天就可以單獨改建，因此市中心的透天或者商業區的透天，都因此交易或整合變得更為活絡，另外像市中心的老舊公寓產品，也有置產型買方長期持有，等待未來有天改建身價翻漲的機會。

https://www.storm.mg/article/3056740

穩鑽建設公司想低價收購老吳一間位於高雄市三民區、大約四十多年的老舊透天厝；但老吳捨不得賣，因而拒絕。穩鑽建設公司不死心，改向老吳提起《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（下稱「危老條例」）的優惠政策，希望能夠和老吳以「合建分屋」的方式來進行老屋重建。請問：

一、什麼是「危老條例」？政府目前有什麼優惠政策？

二、什麼是合建？有哪些類型？

三、老吳如果想要和建商合建（合建分屋），在簽約時，應注意哪些事項？

一、台灣位於地震發生高危險地區，為因應未來可能之災害風險，促使結構安全堪虞之危險及老舊建築物加速重建，以維護國民生命財產之安全；另為提供政策誘因，放寬部分法令限制，以協助上開建築物之加速重建，俾使目前已完成整合之建築物所有權人，得依以較簡易之程序，快速完成重建；並促進尚未完成整合者，得依各項獎勵誘因，加速整合完成重建。「危老條例」，為此因運而生。

對於危老條例第3條「合法建築物」的重建申請，「新建建築物之起造人應擬具重建計畫，取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意，向直轄市、縣（市）主管機關申請核准後，依建築法令規定申請建築執照」，同時並可享有容積獎勵、放寬建蔽率及高度管制與稅賦減免、優惠貸款、法令諮詢、社會住宅或租金補貼、融資貸款信用保證及資金補助等諸多優惠；而這些優惠的相關法規及配套措施，相關主管機關也陸續建置並逐步落實（註1）。

二、所謂的「合建」，是指所有權人提供土地，建商則提供資金和專業技術，由雙方簽立合建契約來共同合作、興建房屋。可再區分為「合建分屋」、「合建分售」與「合建分成」三種類型（註2）。

合建分屋：

土地所有權人與建商約定，在房屋興建完成後，土地所有權人以土地與建商依比例交換房屋，以及應計之土地面積持分、停車空間，並可獨立處分自己的產權。土地所有權人因將土地所有權移轉給建商，因此必須繳納土地增值稅；而取得建商興建房屋部分，係以土地交換房屋（互易、交換），則應課徵契稅（實務曾明確表示：無論由何人擔任「新建建築物之起造人」，依法均須繳納契稅）（註3）。

合建分售：

土地所有權人與建商約定，於房屋興建完成後，房屋產權屬於建商所有，土地仍屬土地所有權人所有。如有出售，則以各自的名義就各自所有之土地及房屋分別與房地買受人簽約出售，並各自收取土地及房屋價款。此種合建類型，通常是約定由建商來擔任「新建建築物之起造人」。

合建分成：

土地所有權人與建商約定，於房屋興建完成後，房屋產權屬於建商所有，土地仍屬土地所有權人所有。如有出售，則以雙方名義共同與房地買受人簽約出售各自所有的土地及房屋，再依約定比例（「售價分成」或「利潤分成」）拆取房地價款。此種合建類型，通常亦是約定由建商來擔任「新建建築物之起造人」。

 

三、過去的「合建」，大都是針對土地來從事房屋的興建；但隨著都市化的不斷發展，對於老舊社區或住宅的重建，越來越多的民眾與建商也採取「合建」的方式進行（註4）。危老條例施行後，常見老舊小型社區、公寓之全體區分所有權人或透天厝房地所有權人，與建商以合建方式來合作重建。在本案例中，老吳如果想要和建商進行合建（合建分屋），建議委託專業的律師進行簽約，並應注意下列事項：

合建（重建）標的：

1.須符合「危老條例」第3條所規定的危險或老舊之「合法建築物」。若合建（重建）標的不符合法定要件而未能通過申請，或無法取得全體土地及建築物所有權人同意時，建議可約定：雙方均得於「一定期限之前」無條件解約，以免雙方均受到不必要的契約約束。

2.危老房屋重建時，依法得合併鄰接之建築物基地或土地辦理（參危老條例第3條第1項前段）。因此，建議老吳可約明：一方（例如建商）取得他方（地主）書面同意後，得合併鄰接之建築物基地或土地辦理重建；但不得影響他方依原合建契約約定、原可應取得之分配比例或其他權益。以平衡保障原地主之權益。

契約當事人：「土地及合法建築物所有權人」的形式與實質均應相符。建議「土地及合法建築物」均儘量避免以「借名登記」方式為之。

合作方式與建築規劃：

1.合建契約應約明由何人擔任「新建建築物之起造人」；如有變更或調整，其要件亦須明確（如有信託機制，由受託人擔任）。

建議：應委由信賴、可靠有經驗之建築經理公司辦理起造人信託（按：工程查核、財務稽核、續建完工等亦可辦理信託）；同時將產權及資金信託給貸款融資銀行，以互相控管風險，此對合建契約之雙方亦均有保障。

2.合作方式或建築規劃之依據如有調整，建商應主動告知；如涉及選配方式、面積或價值分配等「重要事項」發生，就該「重要事項」（建議以列舉方式為之）應得到原「土地及合法建築物所有權人」的（書面）同意。

3.開工、取得建築執照、完工（取得使用執照）、交屋（點交）等期限之約定，均應明確。如有違反，其法律效果均應詳載於違約條款。

合約存續期間、調整或退場機制：合建契約

載明其存續期間、調整或退場機制，以免因為過久的期前準備時間，或其他不可預期的情勢變更，導致進度停滯而遲遲無法進展。

選配與找補機制：

1.選配規則一定要清楚明白的約定，尤其是哪些特殊的容積獎勵應由誰或誰可以用多少比例分配。

例如：《都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法》第6條「建物耐震設計」、第7條「綠建築」、第8條「智慧建築」、第9條「建物無障礙設計」、第10條「協助取得及開闢公共設施」等獎勵之費用，如均由建商支出，地主未支出時，地主是否仍享有容積獎勵之分配比例？如有，如何分配等之約定。又地主是否約明：地主之固定坪數約定僅為最低保障坪數的「擇優條款」，未來能有選擇更有利的權利等。

2.如未能明確規定應分配之價值、面積、位置、樓層或停車空間等，也應明確其計算方式與後續處理方式（例如：以估價、改用抽籤等方式進行計算基準或選擇方法）。未來若發生房地產價值飆漲或暴跌，原「土地及合法建築物所有權人」或其他權利人仍得在約定範圍內的分配面積或價值之一定比例下進行選配，並依選配時建商所提供的價格表來進行找補；如超過約定範圍，才以公開銷售之價格或一定比例之金額進行找補之約定，以符公允。

其他。例如：責任限制或排除條款、保證或承諾條款、擔保條款、保密條款、違約條款（違約金及其性質）、公證條款、紛爭解決條款、通知方式、貸款融資、安置條款等。

 

（本文出自《危老及都市更新法律實務手冊》，未經同意禁止轉載。本文作者為永然聯合法律事務所高雄所主任律師）

註1：例如《都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法》、《都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法》，以及各縣市受理都市危險及老舊建築物加速重建計畫之作業要點、貸款利息補貼作業規定、補助辦法，另外像是《高雄市都市計畫區危險及老舊建築物重建建蔽率放寬標準》等，均為適例。

註2：李永然：合建糾紛之預防與案例解析，合建預售法律實務，19頁至20頁，永然文化出版。蔡志揚：一次看穿都更？合建契約陷阱，64頁～65頁，時報文化出版。

註3：最高行政法院91年度判字第2293號判決參照。

註4：例如：《都市更新條例》第44條第1項即規定：「以協議合建方式實施都市更新事業，未能依前條第1項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。……」。又例如《住宅法》第20條規定：「主管機關新建社會住宅之方式如下：一、直接興建。二、合建分屋。三、以公有土地設定地上權予民間合作興建。四、以公有土地或建築物參與都市更新分回建築物及其基地。五、其他經中央主管機關認定者。」

莊曜隸律師

小明名下一間位於新北市永和市區的舊公寓二樓，興建於民國（下同）71年，無電梯。近日某建商於鄰地興建住宅大廈，因工程上之疏忽，導致該舊公寓之地基遭掏空、塌陷，小明急著向建商求償。試問：小明除了向建商求償外，是否得申請適用《都市危險及老舊建築物加速重建條例》享有相關之建築容積獎勵、放寬建蔽率及高度限制、賦稅優惠等？

有關於哪些建築物可以申請適用《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（下稱「危老條例」），依「危老條例」第3條、《都市危險及老舊建築物加速重建條例施行細則》（下稱「危老條例施行細則」）第3條之規定，必須符合下列要件：

一、房屋必須位於都市計畫範圍內。

二、非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值。

三、符合下列條件之一之合法建築物：

 

經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。

經結構安全性能評估結果未達最低等級者（指依危老條例第3條第6項所定辦法進行評估，其評估結果為初步評估乙級）。

屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益（指經危老條例第3條第6項所定辦法進行評估結果為建議拆除重建，或補強且其所需經費超過建築物重建成本二分之一）。

屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且未設置昇降設備者。

上開規定所稱「屋齡三十年以上」，其屋齡之判斷，依危老條例施行細則第2條規定，原則上係以領得建築物使用執照之日起算，至向主管機關申請重建之日止，例外因各地方政府實施建築管理前建造之建築物而未能取得使用執照之情形，以下列文件之一認定建築物興建完工之日起算：

一、建物所有權第一次登記謄本。

二、合法建築物證明文件。

三、房屋稅籍資料、門牌編釘證明、自來水費收據或電費收據。

四、其他證明文件。

本件小明名下之該舊公寓二樓係位於都市計畫區內，倘未經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，因尚未設置電梯，只要合於「屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準」或「經結構安全性能評估結果未達最低等級者」，或「經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者」，即得適用危老條例，擬具重建計畫，取得該公寓全體住戶之同意後，向新北市政府都市發展局申請重建（危老條例第5條參照）。

（本文出自《危老及都市更新法律實務手冊》，未經同意禁止轉載。本文作者為永然聯合法律事務所高雄所執業律師）

 

蔡英文總統昨出席危老都更博覽會，她再次強調，老屋會越來越多，因此都更危老要加快腳步，並提出「整合要容易、獎勵要明確、審議要加速」等原則。至於，在實務上，民眾若想翻新老屋，選擇都市更新或危老重建哪個途徑好？專家認為，可先從同意門檻和基地大小來初步評估。

內政部次長花敬群表示，危老等於替團結的社區開一條高速公路，因申請程序簡化，也沒面積限制；但都更才是正辦，因容積獎勵多、租稅優惠也多，若遇有不同意戶，政府也會處理。

他指出，未來要讓都更變簡單，審議明確化、時間合理化、標準化，「一般案件以不超過一年為目標，百分百同意案件半年內，要限期完成」，不要像正義國宅一弄二十年，要讓民眾進山洞可看到盡頭的光。

市場一般認為，基地產權較複雜的案件，適合循都更條例重建；但若所有權人百分百同意，可選擇危老條例，時間較快。若基地規模已達一千平方公尺（約三○二坪），就已達都更條例規定的最小面積標準，由於都更的容積獎勵上限為百分之五十，超過危老的百分之四十，選擇都更的容獎會比較多。

瑞普萊坊總監黃舒衛說，要長時間整合，有釘子戶的基地，建議走都更，因有外部公權力可介入；而基地面積大，增值潛力也大、經濟價值高，同樣建議走都更；但急著改建的，就走危老。

成功做出全國危老第一案的建商、唐璽建設董事長董景翔則說，要走都更或危老，還是要看當地的房價與分回坪數，如果是透天厝要重建，何苦去走漫長的都更路；他偏好找透天厝做危老，因土地持分面積大、地主掌握度較高，決策可以更快。

https://house.udn.com/house/story/5886/4875955?from=udn_ch2_menu_v2_main_index

臺灣企銀攜手「都更國家隊」辦危老都更博覽會拚老屋重建，臺灣企銀董事長黃博怡表示，今年被核可的危老重建都更案正呈現猛爆性上漲，今年前8月已逾8百件，預估今年核可都更案上看千案。

今年臺灣企銀與財訊等單位共同舉辦第二屆「危老+都更博覽會暨研討會」系列活動，在9月19、20日盛大登場，臺灣企銀表示，該活動並由內政部、臺北市政府及新北市政府共同指導，匯聚政府機關、金融業者及危老都更相關產業，以「都更國家隊」形式搭建資訊交流平台。

由於「都市更新2.0」政策熱度持續發燒，加上今年修正《危老條例》點火助攻，相關申請及核准案件爆量。因此，吸引比第一屆更多的人次參與，顯示國人對老屋重建資訊需求迫切！本屆博覽會在19、20日一連兩天包下松山文創園區2、3、4號倉庫，設有124個攤位，比去年規模更大更多元。

臺灣企銀董事長黃博怡表示，在民國106年之前每年都更案都落在30~60件之間，然從總統蔡英文主政在修改法令及大力推廣之後，都更和危老重建的個案則逐年增，107年已突破149件，去年被核可案件增加至416件，今年被核可的危老重建都更案正呈現猛爆性上漲，今年前8月被核可已逾8百件，顯示申請的案件多更多，預估今年危老都更被核准的危老都更案件可逾千案。

臺灣企銀設有創新金融專案辦公室，積極拓展重建融資相關業務，提供資金融通、搭配信託機制一條龍的模式，協助民眾完成都更重建，辦公室自創立以來短短一年多，相關案件核准貸款金額逾260億元，成果豐碩！

黃博怡說，該行積極推廣危老都更議題，希望透過此次生動有趣的博覽會平台，讓民眾了解如何善用各界資源，改善居住環境品質及住家安全，同時照護到銀髮族需求，「這是臺灣企銀積極落實社會責任的一環！」。(工商 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200919002620-260410?chdtv

台南市東區平實段2、3、5、6地號及仁德區二空新村B區15日舉行都更招商開發說明會，吸引包括金融壽險業、營造公司、建設及開發公司等廠商百餘人到場，南市府都市發展局指出，預計這2案基地將可取得約230戶公營住宅。

台南市政府近年標售多筆精華地段土地，吸引建商搶進。都發局長莊德樑指出，平實段土地都更招商案採「權利變換」方式開發，實施者完成都更後，可依照其投入的都市更新總成本取回等價的房地，剩餘的房地則交還給國產署，透過都更容積獎勵方式，以平實段來說，市府可取得至少170戶公營住宅。

另外，仁德區二空新村B區位於保仁路以南，都更招商案則採「附款式標售」方式開發，並透過都更容積獎勵方式，由得標廠商協助提供區內公設開闢經費，市府同樣可取得至少60戶公營住宅，滿足公辦都更的公益性政策目標。

莊德樑指出，東區平實段2、3、5、6地號基地位於平實營區重劃區內，鄰近南紡購物中心商圈及國賓商圈兩大商圈，具打造東台南副都心潛力；二空新仁德區村B區基地北側鄰近東區南台南站副都心，這2案預定近期公告招商。

台南市長黃偉哲表示，市府配合中央住宅政策積極推動多項社宅業務，這2案招商策略將可創造地區發展、公部門與投資者等多方共贏效益，穩定台南市社會住宅供給。

https://tw.stock.yahoo.com/news/%E5%8F%B0%E5%8D%97%E5%B9%B3%E5%AF%A6-%E4%BA%8C%E7%A9%BA%E9%83%BD%E6%9B%B4-%E6%8F%90%E4%BE%9B230%E6%88%B6%E5%85%AC%E5%AE%85-201000729.html

「不用審議，符合就給」兩大特性，促使近幾年掀起危老淘金熱，也讓整合進度裹足不前的都更案重啟希望，甚至看到更多商機；除了私地主外，更吸引上市櫃建商投入危老市場，進而讓建築師的案源也跟著增加。

在老屋重建過程中，建築師扮演著不可或缺的要角，帶來潛在的商機也逐漸浮現。舉例來說，各縣市成立的危老輔導團，多半委任當地建築師公會擔任，而雙北市政府推動的都更危老推動師機制，由具有專業知識的建築師來擔任是再適合不過。當危老和都更重建風氣興盛，件數愈來愈多，建築師首當其衝最能感受到。（延伸閱讀：危老申請案件爆量　推動師突破都更盲點）

陳廷杰建築師事務所主持建築師陳廷杰指出，近1、2年接到危老案和都更案明顯增加，目前在北、中、南都有建商整合成功的都更案在手，但對於危老案則是偏好規畫大面積基地，對建築師來說，無論採光、通風或規畫設計都比較好發揮。

重建後建築　納入防疫需求

例如，台北馥敦飯店南京館重建基地面積將近1000坪，未來將興建兩棟建物，1棟是飯店，另1棟則是住宅；因為有飯店的服務加值，該住宅可能設定以小宅為主，結合飯店的專業物管與貼心服務，促使建案在銷售上更明確。主要因素是現今大都市的小宅，多半是年輕夫妻、上班族為主要購買客層，對住宅鄰近低度商業使用的飯店並不會排斥，就近享有飯店式服務管理，也是目前新興的房市趨勢。

只不過，兩棟設計規畫不同的建物，在規畫時要格外費時費工。負責該案的建築師陳廷杰解釋，在旅館、住宅兩棟建物必須各別規畫一套空調、管線，有利未來維修管道、後場人員進出管制等，這些都是必須注意的環節。此外，未來重建後的新建築，也會漸漸納入防疫需求，尤其是空氣流通系統、零接觸的數位設施，都會思考如何透過設計手法實現。

陳廷杰坦言，對於建築師來說，危老重建案件數不斷提升，在案源增加的情況下，原本應該很開心，但對於危老案，其實是「又愛又恨」。因為建築師是以樓地板面積來訂定收費標準，多數危老案受限基地小，即使有高額的容積獎勵，但相較一般新建案，費用仍相對低；危老案與一般建案要做的事情一樣多，甚至要進一步了解多位地主的居住需求而規畫產品，過程更是費神。

陳廷杰認為，為了讓危老更容易執行，地方政府修正很多法規，尤其是小基地堆疊這麼高的容獎，容易破壞原本都市計畫的架構，反而不利都市發展。他表示，危老案目前看起來是有推動重建開發進度，但未來可能埋下都市發展的問題點；畢竟一開始就鎖定百分百同意的重建案，而且絕大多數基地落在120~150坪的小基地，限縮在一個小範圍內，也許在4~5位鄰居和氣同意下催生危老，不同意的可能就被排除在外。（延伸閱讀：都更危老申請案件爆量 背後有「這個」關鍵助力）

基地小容獎高　考驗設計力

不論是一般建案或是都更，甚至危老案，陳廷杰認為，基地面積落在600坪至800坪相較適宜，可以滿足民眾基本居住生活條件。反觀危老案一開始就受限基地小，若再加上地主有特殊需求，像是偏好3房住家，但市場是以兩房最好賣，若興建完成後，反而可能增加出售的難度。

再者，多數危老案屬於小基地，在建築規畫上並不容易，對於一般住戶來說，也不好使用。例如，只能規畫機械車位，單層建坪相對小，居住環境所需要的採光、通風條件也不甚理想，造就未來重建的價值相對局限。

陳廷杰最終建議，想要透過申請危老自地自建的地主，在選擇建築師時，最好先弄清楚建築師對於危老法規、流程是否熟稔，並能直接掌握危老規畫時效。因此，建議地主必須對建築師過去的規畫經驗與實績先進行了解，再從建築師所說的規畫中找出是否真的符合私地主自己的需求，甚至解決問題。

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