不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

　新浪美股訊，近幾個月來，儘管消費者信心高漲，失業率低，但汽車和住房銷售依然萎靡不振。

　　經濟放緩至少在一定程度上是由美聯儲努力讓經濟擺脫對近零利率的依賴所推動的。更高的借貸成本正在擠壓過去10年來一直得益於低息貸款發展的汽車和房地產行業。

　　DataTrek Research聯合創始人尼古拉斯？克拉斯表示：“很明顯，加息正在對經濟產生影響。”“消費者購買的兩件最貴的東西是房子和汽車，而這兩者都對信貸非常敏感。”

　　如今，美國經濟已從大衰退中複蘇，美聯儲正試圖卸下“輔助工具”。由於之前持續了較長時間的低利率，升息變得更加棘手。

　　汽車和房地產行業對借貸成本變化最為敏感。最近抵押貸款利率自2011年以來首次超過5%，儘管抵押貸款利率整體還是低水平，但購房者還是注意到了這一點。

　　美國商務部上週表示，9月份新屋銷售下滑5.5%，至近兩年來的最低水平。美國東北部和西部的汽車銷量分別下降了近41%和12%，不過中西部的銷量略有上升。巴克萊（Barclays）的數據顯示，新屋銷售目前較2017年11月的近期峰值低22%。

　　而且，很難將油價暴跌歸咎於供應緊張，供應緊張已升至2011年以來的最高水平。

　　全美地產經紀商協會首席經濟學家勞倫斯？雲上週在一份報告中表示：“隨著抵押貸款利率上升和房價高企，有關租房比買房可能帶來好處的討論開始升溫。”

　　標準普爾Case-Shiller房價指數將於週二公佈，預計8月房價漲幅將放緩。

　　華爾街對住房類股進行了打擊。SPDR S&P Homebuilders ETF （XHB）自1月底以來已經下跌了近30%。豪華住宅建築商托爾兄弟（Toll Brothers， TOL）股價下跌了31%，KB Home （KB Home）股價幾乎減半。

　　知名汽車股也處於熊市。自今年1月以來，福特（Ford）市值已縮水三分之一，而通用汽車（General Motors）股價較去年10月的高點下跌了28%。

　　汽車行業正在艱難應對關稅導致的成本上升，而借款成本上升又加劇了問題。

　　通用汽車9月份銷量暴跌16%，而福特銷量則下跌11%。豐田和本田也經曆了銷量下滑。10月份的銷售數據將於週四公佈。通用汽車定於週三公佈財報。

　　汽車和住房市場的低迷突顯出，對增長的擔憂是近期市場混亂的核心。美聯儲的行動是否太快了？經濟複蘇的好日子結束了嗎？

　　“這並不是牛市或經濟的喪鍾，”克拉斯稱，“但它確實讓人們擔心，我們已超過經濟週期的峰值。”

2018/10/29 11:39文/編譯胡志愷

美國房貸利率走高，房價節節上漲，持續打壓房市買氣，愈來愈多美國人認為買不如租。

據美國房貸機構房地美（Freddie Mac）最近發布的最新調查，78％受訪者表示，比起買房，租屋的經濟負擔較輕，與6個月前相比高出11個百分點。

房地美調查並提到，待售屋的需求在未來幾個月料持續不振。58％受訪租屋者表示，目前並無購屋的打算，比例高於2月調查時的54％。

美國次貸風暴引發全球金融危機及經濟衰退的骨牌效應後，數百萬美國家庭因法拍而失去棲身之所，信貸緊縮也讓年輕人買房難如登天，致使租屋需求暴增。

美國許多城市的租金漲幅達兩位數，繳不起房租家庭的占比創歷史新高。與此同時，美國房價大跌，對符合貸款資格的人來說，是出手買房的絕佳時機。

然而今年情勢反轉，租屋新增供應量觸及30年高點，因此近幾個季度租金漲勢隨通膨放緩。反觀房價節節上漲，漲速比薪資和物價還快，加上自今年起，房貸利率上揚近1個百分點，購屋成本明顯變貴。

不過房地美總裁兼多戶型住宅部門主管布里克曼（David Brickman）提醒，租屋仍超出很多家庭的負擔能力，只不過近來買房更負擔不起。據房地美調查，三分之二租屋者指出，過去2年曾陷入房租繳不起的困境。

布里克曼提出警告，若是決定續當租屋族的人變多，目前租金漲幅趨緩的態勢終究還是會反轉，房租又將開始恢復凶猛漲勢。

SOHO中國總裁張欣曾經登上富比士中國富豪榜，但她年輕時曾當過女工，存了五年的錢才終於買到機票到英國留學；她25日受訪時表示，她相信「位置」是買房的先決條件，她也持續看好紐約房市，未來也會推出不少位在紐約市的開發項目。

 

張欣在房地產界叱吒風雲，經常被評為是世界頂級女企業家，她25日在曼哈頓中城出席紐約大學舉辦的第二屆「房地產業女性全球座談會」(National Symposium of Women in Real Estate)時表示，其實在她的成長過程中，根本不知道什麼叫「房地產」。

出生在1960年文化大革命時期的張欣說，「在我記憶中，北京都是灰色的，當時根本就沒有所謂的房地產，也沒有人買房子、蓋房子，所有一切都是政府所有。」

張欣15歲時和家人搬到香港，因為不會講廣東話，只能到工廠做基本工作謀生；她回憶：「那時候的工作就是把晶片放到板子上，做完一個又來一個，好像時間都沒有流動過，因此有了離開的想法。」

做了五年的工廠女工，張欣終於存夠一張飛往英國的機票錢，於是她毅然決然飛到英國留學，在取得學士與經濟學碩士後，她先前往倫敦的高盛(Goldman Sachs)工作，後來穿梭在香港與紐約間，與丈夫潘石屹結婚後開啟了SOHO中國的事業版圖。

張欣說，回想1995年剛回北京創辦SOHO中國時，北京沒有買房需要的貸款方案等，大家根本不知道如何買房子；「1997年我們開始了第一個住宅開發案，雖然規模很小，卻占了當時全北京房地產市場的25%，我們也不知道市場的反應會如何，只能做下去。」

在開發SOHO中國、買下曼哈頓中城通用汽車大樓(General Motors Building)，以及興建多個開發案後，打滾房地產業界20多年的張欣表示，她相信「位置」是買房的先決條件，只要位置好、建築與當地文化相結合，就能創造新地標；對於未來幾年的紐約房市，她仍相當看好，她也透露未來幾年將會推出兩個位於曼哈頓的開發案。

【大紀元2018年10月26日訊】（大紀元記者高強編譯報導）2017年，幾乎100%在大達拉斯都市區建造的公寓都有一個共同點，就是它們都是高檔出租單位。

關於達拉斯地區這個全美最大的公寓建造市場的開發商都瞄準同一個租賃市場部分，即高檔公寓市場，該地區現在在全美高價豪華公寓樓佔據最大比例的都市排名中居首位。

據Yardi Systems的一項研究顯示，達拉斯地區擁有的高端公寓樓比全美其他任何都市區都要多。而在全美範圍內，去年開放的公寓社區中每10個就有8個是針對高端租房者。

Yardi的分析師表示：「受到高昂的建築成本以及租賃需求激增的鼓舞，開發商對高端公寓投入了大量資金。而回顧2012年的時候，高端公寓僅約佔所有新建公寓的一半，但現在這些項目佔據了多住戶住宅的最大份額。在全美範圍內，2018年上半年完工的所有大型公寓樓中約有87％是高檔公寓。」

豪華租賃單元的建設激增的同時，美國主要市場對廉價出租公寓的需求卻達到歷史最高水平。

商業地產公司Marcus＆Millichap的全國總監John Sebree透露說：「幾乎所有新的出租單位都是A類的，它們是高端產品。但新產生的高端家庭的數量卻少得多。這些新產生的家庭中很大一部分是B類和C類公寓租戶，而我們卻不再建造B級和C級的公寓。」

更糟糕的是，達拉斯地區周圍成千上萬的舊式B類和C類公寓被拆除，改建為租金較高的出租社區。

由於較舊的公寓數量不斷減少，這些出租單位的租金上漲幅度高於在某些市場上氾濫的新式豪華公寓。

今年達拉斯地區的高端公寓租金上漲不到1％，而擁有較舊出租單位的社區租金上漲超過3％。

責任編輯：李元

凶宅，常被房地產買家視為拒絕往來戶!寸土寸金的華盛頓特區西北區，近年來最駭人聽聞的一件命案即將宣判，該起命案發生在副總統官邸對面社區一處豪宅，這個被死者之一的女兒稱作是「墳場」(graveyard)的凶宅，在命案發生後半年以「as is」(原樣)上市，300萬元成交。

華府人以「豪宅謀殺案」(Mansion Murder)簡稱這個命案。命案發生於Woodpark dr.和32街交會處的寧靜住宅區，佔地1萬6000多平方呎，有五臥六衛。該區緊鄰麻省大道使館區，距國家大教堂不遠，中華民國產業雙橡園也在2000英呎外的同一社區，而豪宅正對面是澳大利亞駐美大使官邸，兩名官邸員工還因案出庭作證，指出案發當天曾看到「貌似兇嫌溫特」男子，出現在出事的豪宅門外。

由於兇嫌在做案發後試圖縱火湮滅證據，建於1928年的這棟兩層樓殖民式建築受到嚴重損毀，死者並非屋主，只是租客，物業擁有者於2015年11月以原樣出售，上市一周就賣出。買主Four Quartests Trust未將凶宅整修而是選擇夷平，這塊地於今年元月以450萬上市，但根據政府過戶資料，似乎未找到買家即下市。記者實地勘查，目前仍被鐵欄圍住，無動工跡象。

根據華盛頓特區房地產交易法規定，凶宅上市，賣方雖不必主動說明「歷史」，但一旦買方詢問，賣主必須據實以報。

 

 

【大紀元2018年10月19日訊】大華府地區居民中，超過23%的人是在外國出生的，而這些人中很大一部分擁有自己的房屋。

借貸公司LendingTree對全美50大城市的外國出生房屋擁有者比例進行了排名。華府地區排名第九位，整體住房擁有率為63.6％，外國出生的房主占14.3%。

在這份排行榜上，巴爾的摩排名第30位，外國出生的房主占6.8％；維吉尼亞州的里士满和維吉尼亞海灘分別排名第36和第37位。

邁阿密排名第一，外國出生的房屋擁有者占25.7%。其次是加州的聖何塞、洛杉磯和舊金山。

美國現在的移民比例最高是1910年以來的最高數字。人口普查局的數據顯示，美國有13.7％的人口是在國外出生的。

研究顯示，在美國50個最大的城市中，外國出生的居民擁有房屋比例較高的城市房價也較高。

在外國出生並且擁有房子的人口比例排名前10位的城市中，平均房價接近49.2萬美元，而最後10位城市的平均房價不到17萬美元。

責任編輯：肖琳

 

房地產專家表示，1982至2000年間出生的「千禧世代」應為目前房產市場的主要買家，但根據2017年的數據，目前全美仍有31.5%的千禧世代與父母同住，千禧世代的買房意願也創新低；不過他們一旦決心購屋，就會是大投資。

「全球地產峰會」(Global Real Estate Summit)22日在曼哈頓中城舉辦，地產專家Lee Davenport在會中表示，根據調查，2017年有多達31.5%的千禧世代與父母住在一起，其中大部分均為28歲以下；相較於2016年的23%和2005年的13.5%，數字增加明顯。

千禧世代應為目前房產市場的主要買家，但因種種原因導致該世代族群買房意願低；佛州知名房產公司The Jills房產經紀人Hillary Hertzberg說，除了學生貸款、結婚和旅行等大型開銷導致千禧世代不愛買房，房價飆升也使得中等價位和低價房子的庫存極少，造成千禧世代無力購買，僅能選擇與父母同住或租房。

The Jills房產經紀人Danny Hertzberg表示，過去社會新鮮人多經歷選城市生活、找工作、在當地買房子、退休等步驟規畫人生，但千禧世代很多人雖同樣在畢業後選擇城市生活、找工作，每一份工作的時間卻較短，多會抱著「試試看」的心態；因此即便經濟能力足以負擔購屋，也會選擇租房，將錢存起來。

Danny Hertzberg說，也因為這種習慣，讓千禧世代一旦下定決心要買房，就會直接跳過入門級的房子，首購鎖定百萬元的房子，因此房產經紀在售屋時，應以長期經營為主。

房地產仲介RCG芝加哥營運長兼聯合創辦人Robert Rosmis表示，雖然數據顯示千禧世代購屋意願低，但也因他們習慣使用社群網站溝通，讓全球的市場更容易發展。

他說，雖然千禧世代買房晚，但也發現他們喜歡將房地產當作投資，選擇在美國當地或是全球各地買房投資，這也是促進全球房市與海外房產投資在近年來發展快速的主要原因之一。

〔即時新聞／綜合報導〕儘管美國整體經濟強勁，但根據全美不動產協會（NAR）19日公布數據指出，美國9月成屋銷售創下逾2年來最大跌幅達3.4%，對此，NAR首席分析师Lawrence Yun表示，整體銷售下降主要與利率上升有關。

據《路透》報導，隨著美國聯準會（Fed）今年第3次升息，美國成屋銷售已連續6個月下降，其主要歸因於建築材料價格上漲，以及土地和勞動力短缺，限制房屋供應，進而推升房價。此外，抵押貸款利率上升也讓許多買家改持觀望態度。其中，根據NAR數據指出，美國南部銷售降幅最大，而西部銷售則較去年同期下降12.2%。

據了解，成屋銷售佔美國房屋銷售約90%，然而，有分析師預估9月成屋銷售將較去年同期減少530萬戶。再者，當前9月樓市仍有188萬戶待售，較去年同期增加1.1%，而以9月銷售速度來看，清空當前庫存仍需要4.4個月。

【大紀元2018年10月19日訊】（大紀元記者高強編譯報導）達拉斯地區的房價上升步伐正在放緩，這對潛在買家來說是個好消息，因為過去五年內這裡的房價升幅超過40％。

然而，房屋抵押貸款成本的大幅增長，卻將遠遠超過買家從較小房價升幅所帶來的好處。

根據房地產網站Zillow的一份最新報告顯示，由於最近房屋貸款利率的上升，全美購房者不得不每年平均多花1,400美元，即相當於每月約118美元支付房屋抵押貸款。

Zillow高級經濟學家亞倫·特拉薩斯(Aaron Terrazas)在報告中表示：「對於當前經濟擴張的大部分時間，儘管美國經濟在加速，但抵押貸款利率仍然處於歷史低位。房屋買家和賣家都已經習慣了低利率，所以將會需要一段調整期，市場才會適應。」

他表示，較高的利率可能會減緩房價上漲的步伐，特別是在全美最昂貴的房屋市場。

「買家將面臨更高的貸款成本，但也可以因競爭不太激烈而受益。」特拉薩斯說。

全美平均長期抵押貸款利率已接近5％，使房屋貸款利率自2016年以來已上升了超過一個百分點。房屋抵押貸款利率目前處於七年來的最高位，預計利率將在踏入2019年後進一步升高。

Zillow研究顯示，利率上升讓達拉斯地區中等價位的房屋的每月付款增加了近19％。在全美範圍內，貸款成本上漲約15％。

要獲得抵押貸款，買家在不增加合格收入的情況下，就必須購買更便宜的房子，或者支付更多首付款。

在抵押貸款利率飆升的同時，今年達拉斯地區的房價上漲已經有所緩和。在2018年的前九個月中，房屋銷售價格中位數只比去年同期高約5％。而之前幾年房價都是以兩位數百分比的速度上升。

今年在房屋貸款成本升高的同時，房屋銷售也在放緩，並且房屋建造商方面的買家流量也在同時下降。

責任編輯：李元

【大紀元2018年10月19日訊】（大紀元記者高強編譯報導）德州房地產經紀協會的數據表明，在截至2018年3月的一年當中，德州房地產市場的國際買家為德州經濟總量增加了108.9億美元。在此期間，外國買家共購買了超過24,000棟德州房屋。

其中購買德州房屋的國際買家最多的五個國家分別是：墨西哥、中國、印度、英國和加拿大。

在全美範圍，國際買家購買房屋最多的州分別是加州、德州、佛羅里達州、紐約州和亞利桑那州。

在德州境內，外國移民最多的城市是休斯頓，其次是達拉斯-沃斯堡，奧斯汀排第三位，聖安東尼奧排第五，艾爾帕索排第六。

德州房地產經紀人協會主席Kaki Lybbert表示：「國際房屋銷售活動仍然是德州房地產業最強勁的部分之一，刺激了德州經濟的強勁增長。期望創業及經營、獲得世界一流的教育或購買投資房地產，國際購房者繼續選擇德州。」

在全美範圍，外國買家在這期間共購買了266,800棟、價值1,210億美元的房地產。

德州農工大學房地產中心的詹姆斯·蓋恩斯(James Gaines)表示：「雖然從實際數字上看，它們只佔德州房市的一小部分，但它顯示了全球對美國房地產的興趣。他們中的一些人可能在這裡做很多生意，需要一個居住的地方。」

達拉斯晨報房地產編輯史蒂夫·布朗(Steve Brown)說：「外國買家加入首次購房者、本地投資者和升級購房者的行列，搶購德州和達拉斯-沃斯堡地區的房屋。與較大的市場相比，我們的價格仍然具有吸引力。」

責任編輯：李元

【大紀元2018年10月18日訊】（大紀元記者唐仙儀編譯報導）出於好奇，我們想知道我們居住的地區，或者我們想要居住的地方，是否是增長最快的地區之一。根據個人理財網站NerdWallet的最新報告，在2016年中期至2017年中期遷入居民最多的10個都市區中，達拉斯地區的住房負擔能力僅次於亞特蘭大和休斯頓。
人口增長表明達拉斯地區是一個理想的居住地，包括擁有就業機會和經濟適用房。住房負擔力是推動許多人決定在該地區購買房屋，甚至是搬遷至該地區的一個重要因素。當綜合考量人口增長和住房負擔能力時，達拉斯地區的優勢就體現出來了。

該報告基於美國人口普查局、全美房地產經紀人協會和NerdWallet的數據，顯示達拉斯地區在10個增長最快的都市區中的住房負擔能力排名第三。該地區的房屋中位數價格為$268,200，家庭收入中位數為$63,812。從2016年到2017年，該地區人口增加了146,238人。在這十個都市區中，達拉斯地區的收入排名第四高、房價排名第四低，是增長最快的地區。

增長最快第二位的休斯頓地區的房價中位數為$244,400，家庭收入中位數為$61,708。從2016年到2017年，休斯頓地區增加了94,417名居民。休斯頓的高負擔能力來自於其第三低的房價和第六高的家庭收入。

增長最快第5位的是德州首府奧斯汀。根據NerdWallet的數據，其房價中位數為$330,200，家庭收入中位數為$71,000。從2016年到2017年，奧斯汀地區共遷入55,269名居民。在增長最快的都市區中擁有第三高的家庭收入和第四高的房價。

責任編輯：李元

本週美股全面大跌，股災蔓延全球，亞股血流成河，歐股早盤也同步下挫，英法德股市，跌幅都在1％以上。

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這個現象，有沒有覺得似曾相識呢？

首先來帶大家回顧今年（2018年）年初2月的股災，1月29日至2月5日，不過短短6個交易日，道瓊工業指數重挫2241點，跌幅高達8.5％。

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那時候重跌的原因大家還記得嗎？我們回到今年2月，美國公布非農就業人口增加23.9萬，不僅就業人口增加數高於市場預期的16萬，失業率僅4.1％，來到17年以來的新低，更棒的是，美國薪資增速達到了2.9％，這是什麼意思呢？就是每年加薪3％左右的意思（美帝國民表示滿足）。

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簡單說，2月的美國，就業環境不但是近年來最好，薪資更有不斷調升的現象，一個美國錢淹腳目的節奏。這時，全球的投資者們還沉浸在資產升值的溫柔鄉裡，直到有一位高瞻遠矚學者說了一句話：

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為什麼他會這麼說呢？通膨越高，不就代表市場資金越多，大家能夠投資的錢也就越多了？

是沒錯，正因為市場上的低利率，使得借錢變得容易，大家都借錢拿去炒股，大家慢慢發現社會出現了這4個現象。

1、定存族、退休族的荷包逐漸縮水（因為利率越來越低）

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2、衍生性金融商品和房地產逐漸泡沫化

CAPE指數達不斷創下新高，上兩次的高點，分別是2008年金融海嘯與2000年網路泡沫。CAPE的計算方式，是將股票指數除以其成份股過去10年的實質移動平均盈利。由此我們可以看出，現階段的股價已經非常高了（目前CAPE值33.13，最接近高數值的是1929年美國經濟大蕭條前的30.72）。

再補充一個，巴菲特在富士比雜誌的一篇專文中提到：如果只看一個指標投入股市，我會選擇看巴菲特指標。這個指標用股市總市值和民生產毛額（GNP）的比值，可作為判斷整體股市是否過高或是過低，因此被泛稱為巴菲特指標。

此指標可以衡量目前金融市場是否合理反映基本面，巴菲特的理論指數為75％～90％為合理的區間，超過120％則為股市遭到高估，而目前……

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3、貧富差距擴大

有錢人持有資產持續增值，窮人持有現金，貧富差距越來越大。

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4、房租升高

美國房地產收益ETF VNQ已經接近10年高點，並有疲乏現象，顯示房價泡沫可能開始浮現。

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這些現象，不但不利於平民百姓，對經濟長遠發展也不會是好事。

所以，聯準會的聰明人們拍板定案：

今年原本只想升息次數為3次，但依照上面的現象來看，經濟有點過熱了，還是升息4次，把熱錢收回來吧！

過去幾年，投資市場被超量化寬鬆的政策瘋狂餵食，不斷膨脹，現在聯準會這個奶媽封奶了，市場只能先跌一下壓壓驚，這就是今年2月股災的原因。

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那現在美股為何下跌？

接下來我們來看看10月的這次股災。這次股災原因是美債殖利率提升，以10年美國公債來說，升破了3.25％，投資者們害怕借錢投資的成本越來越高，於是紛紛賣出美債、賣出全球債、賣出股票。像漣漪一樣不斷擴散。而你，總是最晚知道的那個。

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那麼，有什麼方式應對呢？

方法一：留足2～3年的投資現金

留足2～3年的投資現金，不要一次將資金全部投入，因為投入後遇到熊市，造成無法在熊市中持續投資，那麼也將面臨虧損，更無法享受市場回溫時帶來的投資回報。

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方法二：如果你相信世界會越來越好

如果你相信世界會越來越好，就使用定期投資吧！儘管資產處於高位，長期看來，股市還是上漲的。

方法三：將資金投入相對低位的資產

將資金投入相對低位的資產，如原物料，貴金屬、能源、農產品那些。原物料通常能當作預判經濟前景的指標。 4月到目前為止，各種原物料指數皆大幅攀升，且年初至今表現遠遠領先全球股市。近來，能源、貴金屬、與工業金屬價格締造強勁表現，就看什麼時候會反映到經濟上了......

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方法四：在你的投資與人生上，持有「選擇權」

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哈佛教授Mihir Desai在《金融的智慧》中提過，不管是金融還是人生的核心都是風險。在投資市場中，為了應付風險，我們有分散投資組合、購買選擇權等規避風險的方式。同樣的方法，也能應用在人生上，我們可以為自己的人生購買「選擇權」。

什麼是人生的選擇權呢？像是接受義務教育、學習投資、還有肯花時間在這篇文章上你們，雖然付出了時間作為代價，但獲得的是學位與知識，可以幫助你在未來拿到更多的薪水與職業選項，獲得更多的「選擇權」。

最後來幫大家快速做個重點整理：

從2月股災和10月股災我們發現了以下現象：

1. 經濟過熱，央媽決定封奶，未來投資成本越來越高。
2. 定存族／窮人等持有現金為主的族群資產縮水，貧富差距不斷擴大。
3. 股市、房市、債市處於歷史高位，其中目前的股市市值被嚴重高估。

想要從這些現象中獲利，我們可以：

1. 留足2～3年持續投資的現金，不要一次將資金全部投入，因為投入後遇到熊市，會造成無法在熊市中持續投資，那麼也將面臨虧損，更無法享受市場回溫時帶來的投資回報。
2. 採用定期投資，從「長線」來看，股市還是持續上漲的。
3. 將資金投入相對被低估的資產，如原物料類的ETF。
4. 為你的投資與人生獲取更多的「選擇權」。

參考資料：

• 基金定期定額、定期定份、定期定值投資，別再傻傻分不清楚了！
• Vanguard Total World Stock ETF (VT)
• 道瓊指數百年大回顧
• 釋放累積的能量－原物料類股的潛力
• ETF買下全世界-為什麼選擇ETF，而不是股票？

本文經懶人經濟學授權刊登，原文刊載於此

責任編輯：朱家儀
核稿編輯：翁世航

該項目是紐約市有史以來最引人注目的樓盤

紐約2018年10月15日電 /美通社/ -- 全美知名的房地產開發公司Extell Development Company今天宣佈，全球最高住宅樓現在開始發售。Central Park Tower（中央公園壹號）是一座高達1550英呎的玻璃和鋼鐵高樓，位於紐約市著名的「億萬富豪大道」(Billionaire's Row)，將成為全世界最具知名度的地址之一。Central Park Tower能夠帶來一望無際的視角、精緻的建築、讓人倍感親切的佈局和前所未有的服務水準，將會成為決定性的紐約摩天大樓。

全球最高住宅樓Central Park Tower現已開售

全球最高住宅樓Central Park Tower現已開售

Extell Development Company創辦人和總裁Gary Barnett表示：「在與全球最具才華的建築師、工程師和設計師進行十年的規劃與合作之後，我們創造了曼哈頓最新的標誌性建築結構。Central Park Tower帶來了以前從未有過的設計、品質和服務水準。這座建築將作為重新定義奢華生活的單一住宅解決方案，在紐約市的歷史上留下濃墨重彩的一筆。」

Central Park Tower位於紐約市最具知名度的「走廊」西第57街，北鄰中央公園(Central Park)，西靠活力十足的城市中心哥倫布圓環(Columbus Circle)。Extell利用第57街首座超高層大樓One57，開創了如今以「億萬富豪大道」而聞名的格局。創紀錄的玻璃高樓One57位於柏悅酒店(Park Hyatt)的五星旗艦酒店之上，可以俯瞰中央公園，是紐約市有史以來所出售的最貴住宅，售價達到1.005億美元。

Central Park Tower由Adrian Smith + Gordon Gill建築樓（Adrian Smith + Gordon Gill Architecture）設計，後者是一個致力於在國際層面上設計引人注目的高性能節能建築的建築樓。AS+GG與全球客戶合作，設計了全球九大最高、性能最強的建築。現在，AS+GG負責下一座全球最高建築吉達塔(Jeddah Tower)的設計，吉達塔如今正在沙烏地阿拉伯進行施工建設，AS+GG如今還負責武漢綠地中心和成都綠地中心的設計，這兩個綠地中心如今在中國動工修建。

憑藉其廣泛經驗，AS+GG居於獨一無二的地位，特別適合為像Central Park Tower這樣的標誌性地標建築進行設計。通過將玻璃、絲光打磨不銹鋼，以及突出強調質地與光澤相互作用的垂直和水準採光細節等元素相結合，Central Park Tower建築正面有別於周邊環境。Central Park Tower距離街面的高度約有300英呎，大樓面向東方的一側具有懸臂結構，這使得從所有面朝北方的住宅都能看到中央公園。

住在Central Park Tower可以確定的是，能夠擁有絕佳的觀景角度和平面設計。大氣的生活和娛樂空間位於Central Park Tower的角落之中，其位置具有策略意義，能夠最大限度地看到多個全景和全城風貌。結構要素非常謹慎地位於住宅單元之間，由此打造落地窗、一覽無餘的風景和讓人倍感親切的佈局。

Adrian Smith + Gordon Gill 建築樓的Gordon Gill說：「建築最大的一項責任就是持續提升體驗，並創造優雅和表示尊重的結構。Central Park Tower被設計用來利用紐約這一偉大城市的精神，打造配得上億萬富豪大道和中央公園的非凡地址。」

Central Park Tower豪華住宅的室內設計由Rottet Studio負責，而該工作室的知名作品包括曼哈頓薩裡酒店(The Surrey Hotel)、阿斯彭瑞吉酒店(The St. Regis)、比華利山莊酒店總統別墅(The Beverly Hills Hotel Presidential Bungalows)和休士頓橡樹河社區(The River Oaks)。Rottet室內設計的特點是極其關注細節，並結合獨一無二和定制的表面材料，創造無與倫比的室內環境。從第32樓開始，179套超豪華雙居室至八居室住宅的面積從1435平方英呎到超過17,500平方英呎不等。

有史以來的全球最高住宅樓Central Park Tower還將設有全球獨家性最強的一個私人俱樂部Central Park Club（中央公園俱樂部）。這個俱樂部將會在三個樓層提供面積約為50,000平方英呎、精心打造的豪華設施，每個地方都能提供獨一無二的良好體驗，並配以五星級服務。

俱樂部第1層將位於Central Park Tower第14層，並將設有配有檯球廳、放映廳和功能廳的入住者休息室。這個樓層的中心將會是15,000平方英呎的室外露台，該露台將配有壯觀的60英呎長的游泳池、更衣室、酒吧、遮罩牆、餐飲服務和室外兒童遊樂場。位於第16層的健康保健中心將包括長達63英呎的室內游泳池、採用最新技術的健身中心、籃球場、標準大小的壁球場、桑拿浴、蒸汽室和治療室。Central Park Club的最後一層將位於高度超過1000英呎的Central Park Tower第100層。這個引人注目的空間的佈局計劃還在等待公佈。

Central Park Tower的底部將會是面積達到320,000平方英呎、擁有七個樓層的全新Nordstrom（諾德斯特龍）紐約市旗艦店，這家旗艦店將會是Nordstrom最大最好的品牌展示平台。在經過30年的最佳店址尋找之後，總部位於西雅圖的時尚產品零售商Nordstrom選擇讓Central Park Tower成為其在超過100年的歷史中進行最大單一項目投資的所在地。

Extell與SMI USA (SMI)共同開發Central Park Tower，而SMI USA是上海城投（集團）有限公司（簡稱「上海城投」）的美國旗下子公司，上海城投是一家領先的基礎設施投資公司，負責全球第二高樓——著名的上海中心大廈的建設工作。

Extell Marketing Group將獨家處理Central Park Tower的銷售市場推廣工作，首批住宅將於2019年末完成出售工作。查詢詳情，或是進行訪問售樓處的私人預約，請致電212-957-5557，或瀏覽www.centralparktower.com。

Extell簡介

Extell Development Company是全美備受讚譽的房地產開發商，致力於開發住宅、商業、零售、酒店和多用途物業，主要在曼哈頓和美國其它主要城市開展業務。Extell與世界一流的建築師和設計專業人士合作，打造具有高端設計、讓人倍感親切的佈局和一流配套設施的物業。

該公司目前正在開發的項目包括下曼哈頓最大豪宅樓One Manhattan Square，該項目位於紐約港之畔，擁享無可匹敵的紐約港水景和城市美景，並提供超過100,000平方英呎的配套設施；一旦建成便會成為布魯克林最高建築的Brooklyn Point；位於東95街200號的The Kent，其建築風格靈感源自於裝飾藝術，室內設計則完美詮釋了紐約上東區的經典優雅風格；11樓全層和複式豪華公寓訂制系列1010 Park；以及位於西SOHO區內哈德遜廣場的首個豪宅開發項目70 Charlton。Extell還修復和更新了很多經典的地標性社區項目，包括位於第五大道995號的前斯坦霍普酒店(Stanhope Hotel)和上西區的地標建築The Belnord。垂詢Extell詳情，請瀏覽Extell網站www.extell.com。

Adrian Smith + Gordon Gill Architecture簡介

Adrian Smith + Gordon Gill Architecture (AS+GG)致力於設計高性能、節能和可持續建築。在設計每個項目的時候，AS+GG都明白，建築在影響公民生活方面具有獨一無二的力量。該建築樓努力創造優秀設計，而這些設計能夠支持社會，推進現代技術發展，維護環境，激發我們周邊的那些人一起來讓我們所在的世界變得更美好。除了在美國開展的多個文化和多用途項目之外，AS+GG現在還為沙烏地阿拉伯、杜拜、中國、印度和加拿大設計項目。2006年，AS+GG由Adrian Smith、Gordon Gill和Robert Forest這三位合夥人聯手創立。查詢詳情，請瀏覽smithgill.com。

SMI簡介

作為上海城投（集團）有限公司（簡稱「上海城投」）的美國子公司，SMI USA是一家總部位於紐約的房地產開發和管理公司，因誠信、專業和一流的資產而感到自豪。在從項目推出到處置的整個過程中，SMI都能對項目無縫掌控。

SMI USA是極具影響力的母公司上海城投在美國的分支機搆，而上海城投是上海最大的國有企業。SMI目前旗下擁有兩家上市子公司，以及11家非公開上市附屬公司和子公司。隨著上海的基礎設施規劃、投資、建設和營運議程的推進，該公司也在不斷發展壯大。

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房地美（Freddie Mac）周四最新數據顯示，其初級抵押貸款市場調查統計發現，截至10月11日的美國平均周度房貸利率再創七年新高，還創下特朗普勝選美國總統以來最大漲幅。

　　美國30年期固定抵押貸款利率跳漲至4.9%，創2011年4月中旬以來最高，打破了上周4.71%的七年新高紀錄。這代表房貸利率上漲了19個基點，創2016年11月17日以來最大單周漲幅，當時上漲了37個基點。

　　年初時的30年期固定房貸利率平均至為3.95%，不足4%，據Mortgage News Daily統計，2016年時這一利率甚至是不到3.5%。隨著本周跳漲，這代表30萬美元的30年期房貸美每月還款金額攀升至1592美元，較年初的1424美元上漲了12%，進一步減損了潛在買家的可負擔能力。

　　2018年三季度，全美中位數房價為25萬美元，同比上漲6%，是平均薪資增速（3%）的兩倍。從2012年一季度觸底以來，美國中位數房價累漲了76%，同期的平均周薪漲幅僅有17%。這令房地美首席經濟學家Sam Khater今日在社交媒體上表示：「隨著房價走高，美國借貸購房者要喘不過氣來了。」

　　《華爾街日報》評論稱，30年期固定房貸利率若「破5」，將嚇跑很多住宅買家，加速美國樓市下行趨勢，進而影響更廣泛的經濟領域。目前房貸利率上漲，同時大部分地區房價也在漲，一些經濟學家認為，售房者可能不得不降價，因為買家在高利率環境下越來越買不起房。樓市表現也通常是利率走高如何影響宏觀經濟的先導指標。

　　Khater在近期接受彭博社採訪時稱，受利率上升影響最大的是年輕人和首次購房者，他們傾向於支付更低的首付款，也不能利用已有住房的抵押再融資或出售等紅利。房地美目前支持的房貸中約有45%是首次購房者，高於歷史正常水平30%，代表利率上升對市場的影響大於以往。

　　而更年輕的買家在心理上更容易受到高利率震撼。Better Mortgage公司創始人兼CEO Vishal Garg對《華爾街日報》表示，金融危機后逐漸進入社會的一批年輕人已經習慣了3%或者4%的房貸利率，他們不記得1980年代初利率高達18%，也不知道21世紀初是5%-7%區間。

　　不熟悉更高房貸利率時代的是又何止是年輕買家，一些業務倚重於房貸的非銀機構，甚至是其中一些較大的市場競爭者，在十年前並不存在。利率走高將扼殺抵押房屋產權再融資的熱潮，正是這一細分市場在2008年金融危機之後幫助抵押貸款行業紓困。

　　房貸數據與技術公司Black Knight Inc．統計發現，如果30年期固定房貸利率達到5%，有資格獲得再融資並能從中受益的房主將縮減至155萬人，較年初數據深跌64%，也是2008年以來最少。

　　今年以來美國房地產市場表現一直不及整體經濟，這一點已經反映在了股市上。年初至今，以美國建築產品和房地產開發商股票為投資對象的安碩美國住宅建設ETF（the iShares Home Construction exchange-traded fund）累計下跌27%；SPDR標普房地產開發商ETF（the SPDR S&P Homebuilder ETF）同樣處於熊市，跌幅達21%：

　　上述兩隻ETF基金9月的跌幅均超過3%。在很大程度上，下跌原因與美國國債收益率的急劇攀升緊密相關。10年期美債收益率最近刷新了七年新高，升至3.252%。

　　穆迪分析師首席經濟學家Mark Zandi表示：「利率每上升一個基點都會影響房地產市場。過去一年利率上漲已對單戶家庭的住房需求造成越來越大的壓力，尤其是在房價已經漲了這麼多的情況下。今年初以來，房屋銷售出現了下滑，許多市場的房價增長正在放緩，因此已造成損害。」

　　數據顯示，美國8月成屋銷售連續六個月同比回落，8月成屋簽約銷售指數環比下降1.8%，創七個月降幅最深。美國6-8月的新屋銷售數量不佳，7月修正值創一年新低。標普/凱斯席勒全美房價指數在7月年化漲幅6%，遜於前值，20座大城市房價指數連續四個月同比增速放緩，並刷新2017年8月以來的11個月最低。8月新屋房價中位值跌至32.02萬美元，持平了6月所創的去年2月以來最低。

　　全美房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家Lawrence Yun認為，由於待售房屋庫存短缺和房價上漲非常快，許多消費者選擇了觀望和等待。佛羅里達大西洋大學和國際大學的最新研究稱，目前對大多數美國人來說，租房比購買房產更划算。然而房屋租賃平台RentCafe和房產研究及信息服務平台Yardi Matrix的報告顯示，全美252個城市中，逾220個（89%）的房租出現上漲，8月平均租金同比上漲3.1%，創18個月最大漲幅，並升至創紀錄的1412美元。

【大紀元2018年10月12日訊】（大紀元記者高強編譯報導）儘管與一年前相比，達拉斯-沃斯堡地區第三季度新房銷售增長了近8％，但由於買家流量放緩，以及待完成銷售量減少，預計今年剩餘時間內當地新房銷售活動不會太大增加。
據Residential Strategies公司的最新數據，房屋建造商在剛剛結束的季度售出了8,676棟剛完工的新房。這是十多年來北德州第三季度新房銷售總數最高的一次。但Residential Strategies的負責人特德·威爾遜(Ted Wilson)透露，建造商並不期待新房銷售會以過去幾年的速度繼續增長。

威爾遜說：「建造商給我們提供的信息是，自七月中旬開始的銷售活動一直在下降，今年夏天這對他們來說是一個更具挑戰性的市場。許多建造商抱怨買家流量下降，而且取消率上升。」

他表示，與二手房市場一樣，抵押貸款利率升高及連續多年的房價上漲，已經對買家(買房)的興趣造成了打擊。

威爾遜說：「當利率下降時人們可以購買更多的房子，這很讓人開心。但我們看到房屋價格大幅攀升之際，現在抵押貸款利率又上升，其影響可謂雪上加霜。」

目前房屋貸款成本目前處於七年來的最高水平，預計明年將進一步上升。

如果按30萬美元以30年期固定利率抵押貸款的平均付款來算，過去兩年的利率上升導致每月還貸額增加約200美元。與此同時，房屋銷售的中位數價格增長了15％以上。

威爾遜說：「過去九個月，抵押貸款利率的綜合增長以及較高的建築成本導致買家每月支付的費用比今年年初出售的房屋高出約10％。許多家庭在購買房屋時遇到標出的天價，也就不會令人感到驚訝。」

威爾遜表示，銷售最強勁的新房是價格為25萬至35萬美元之間的房屋。他說：「許多建造商將他們的建造活動集中在那些可以建造更多廉價房的市場區域和產品類型上。至於較高價位的房屋，很明顯是一個更具挑戰性的情況。」

儘管買家流量放緩，但建造商在第三季度還是在達拉斯-沃斯堡地區新開工建造了8,973棟新房屋，比2017年第三季度增加2.7％。幾乎所有增長都來自中等價位的房屋。

威爾遜說：「這對我來說非常明顯，在北部較昂貴的郊區，普遍缺乏新房開工建造，那裡建造商顯然正在踩剎車。」

此外，許多達拉斯地區的建築商也看到了回報縮小。威爾遜說：「建造商的利潤率正在大幅下降。幾年前，他們曾獲得了創紀錄的利潤。而現在，在較高價位的房屋銷售中，折扣和激勵措施又開始出現。他們賺的錢不如過去幾年那麼多了。」

責任編輯：李元

【大紀元2018年10月07日訊】（大紀元記者林丹紐約報導）「皇后區地產論壇」（The State of Queens Real Estate）4日於法拉盛舉辦，房地產界人士認為，儘管因大陸外匯管控變嚴及美國稅改的影響，曼哈頓豪華公寓交易受到一定影響，但法拉盛的樓市並沒被波及，因華人「喜歡擁有」及注重「積累財富」的特點，讓華人地區的樓市一直較活躍。
首屆「皇后區地產論壇」由美國亞裔房地產協會（Asian Real Estate Asociation of America）和大法拉盛商會（GFCC）主辦，皇后區區長卡茲（Melinda Katz）、州眾議員魏普林（David Weprin）及房地產開發商、房地產經紀等近200人出席。×對法拉盛和長島市非常看好

在法拉盛北方大道附近有兩處大型開發項目的開發商——「世紀集團」的主席徐家鵬表示，他非常看好法拉盛和長島市（Long Island City）這兩個地方。

徐家鵬說，房地產市場具有週期性，一般是10年到12年為一個週期，從以往週期可看到，價格到底後又會慢慢向上走，不會一直處於低谷。一到週期臨近時，大家的敏感度就會增強。2008、2009年金融風暴時，房地產到達低谷，2010年開始復甦，那麼到2020年時，將會是一個節點，相信那時房地產市場將有一個調整。

徐家鵬說，華人多的地方，通常樓市都是漲的，「因為華人喜歡擁有，而且華人通常喜歡積累財富，現金比較多。」華人現金多，貸款比例較外族裔低，所以受美國金融環境變化的影響及樓市變化的影響，相對較外族裔少。

目前中國採取嚴厲措施限制資金外流，徐家鵬認為，這對資金來自中國大陸的買家有一定影響，市場會變緩，但目前的市場，本地居民還是有能力消化。他也提醒，在週期從高往低走時，要注意自己的現金流。

徐家鵬說，他不擔心這法拉盛和長島市的市場會變差，「但牙買加、木邊（woodside）就不會過多去投入，做兩項目可能就會等一下，但對法拉盛，只要有機會，都會投入。」

徐家鵬表示，目前法拉盛只剩下北方大道及以北地區有地皮發展，東邊、南邊、西邊都沒有大的地皮了，但是北方大道及以北的用地規劃（zoning）是商業和工業用地多，他投資法拉盛市政廳旁邊的「大中華超市」地塊，是公司申請更改用地規劃後才得以推進，他表示如果政府不改變這一地區的用地規劃，大型住宅投資還是會受到限制。

對於中美貿易戰，中國建材出口美國面臨加稅，徐家鵬認為，未來樓價會因建材成本漲價而造成上漲。

Cushman&Wakefleld的副主任雷騏駿表示，近年來中國大陸資金在房產的投資能力減弱，但在皇后區的地產投資並未受大環境影響，他對皇后區的地產保持樂觀。◇

責任編輯：文燁