不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

記者黃靖惠／綜合報導

友曾譏諷林口、三峽、淡水為新北三大鬼城，經過重新洗牌後，如今林口、三峽再度同框被討論，有網友詢問為何「三峽人口勝過林口卻沒影城百貨」，反而人口較少的林口有百貨和影城？對此房仲分析，三峽雖人口總數多，但大多零散各地，以人潮最集中的北大特區只有4～5萬居民，難以支撐起一間大型百貨影城營運，加上距離林口、桃園青兩大Outlet都十分接近。

一名網友在PPT的Gossiping板貼文指出，「三峽人口勝過林口卻沒影城百貨」，但林口有百貨和影城、三峽卻沒有，引發網路熱議。

對此東森房屋三鶯區總經理廖麟鑫表示，三峽雖然沒有百貨影城，但區內最核心北大特區來說，不只有家樂福、特力屋、HOLA等知名品牌，還有餐飲小店，整體生活機能佳，且南來北往交通方便，公車班次密集。

他表示，三峽人口散佈各地，以最核心的北大特區來說，只有4～5萬居民，難以支撐住大型百貨影城進駐，且交通方便，開車到桃園青埔華泰名品城，及林口OUTLET，不用30分鐘車程。

至於為何林口總人口少仍養得起大型百貨商場的原因，他分析，林口接近桃園機場且有捷運機場線接駁，所以除了本地客外，還有國際觀光客的消費力驚人。

新北市民政局最新統計數據顯示，今年3月三峽共有11萬6058人、林口則有11萬1589人，三峽比林口多了4469人。

▼林口三井Outlet。（圖／三井林口Outlet提供）

原文網址: 林口、三峽鬼城商場PK　人最多還養不起的原因揭密 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190422/1428118.htm#ixzz5lpeb4oVI 
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財政部國產署公告11宗精華區國有地設定地上權招標，6月24日開標。高雄市竟推出四件，都是住宅用地，設定70年地上權。其中兩件是先前曾經流標過的。國產署官員說：「高雄房市很熱，我們想試試看。」

國產署認為高雄人可以接受地上權住宅？官員說：「現在規定大面積的國有地是不能賣的，透過設定地上權是企業可能拿到土地使用權的管道。」尤其這次推出的區位都很好。

官員指出，這11宗是上半年唯一招標的一批。

這批招標案的地上權地租條件都一樣，地租年息率為3.5％，其中1%是浮動的，隨申報地價調整而調整，2.5％是固定，計算基礎設定在民國108年的公告地價。通常建商推出地上權住宅銷售時，地租會轉由住戶負擔。

高雄市四件中，兩件先前流標過。一件是三民區灣和138地號，近鼎金國小、國中，官員說，這件於民國105年流過標，時隔三年，「底價調高了。」當年底價是6900多萬元，今年底價設定7600多萬元。

另一件曾流標的案子倒是調低底價，是鳳山區五甲段1028-1地號，該地的對面是環保公園。底價由約1億600萬元，降為9916萬元。

官員指出，重點是新案，一件是三民區義民段490地號，權利金底價達5億4443萬；另一件是小港區青島段二小段39-1地號等三筆，底價7222萬。

台南市永康區也拿出一件招標，是橋北段28地號，權利金底價1億6588萬元。

官員說，不要只注意高雄、台南的案子，台北市、台中市、新竹縣、彰化縣、屏東縣也有招標案，其中台北市內湖區土地為首次公告標的，鄰近國防醫學院、三軍總醫院、中山高速公路內湖交流道，交通位置良好。另外，新竹縣及彰化縣標的均為首次公告標的，新竹縣新埔鎮土地，鄰近新竹縣立體育館、竹北光明商圈；彰化縣員林市土地，鄰近員林大道、員林火車站。

高力國際（Colliers International）台灣分公司22日公布2019年第一季「亞洲地產市場白皮書」指出，2019年中美貿易戰緊張氛圍淡化，各國祭出政策利多、稅務改革以及城市基礎建設陸續實施的帶動，預期亞洲主要國家及城市房地產情勢相較樂觀，在投資人多元化投資布局的驅動下，市場較受青睞的產品、區域，都更多樣化。

高力這項報告指出，展望未來一年，商用不動產的熱門投資標的，將從過往集中在辦公大樓、住宅等，逐步轉向遠離市區的數據中心、倉儲類工業地產、及開發中項目。

高力報告指出，2019年首季亞洲房地產市場的重要大事，就是印度發行首檔REITs-「Embassy Office Parks」。

由黑石集團所主導，該包含2棟複合開發案、9棟純辦公大樓、1棟旅館及1座太陽能園區，總面積超過300萬平方米（約91萬坪），首次公開便募集約6.87億美元（逾200億元），此檔REITs的發行亦被視為印度房地產進軍世界舞台拉開序幕。

台灣不動產市場方面，報告指出，由於市場動能龐大，因此首季成交金額創新高。
台灣在市場氛圍相較樂觀下，帶動商用不動產總成交額在第一季微升至7.13億美元，近214億元），延續去年走勢，自用型買家活躍，辦公大樓、工業不動產需求持續強勁。

高力指出，受到現有辦公大樓供給有限的影響，整棟大樓交易，首季只有兩筆，包括「志嘉水曜」及「壹傳媒大樓」，總成交金額約9,300萬美元（約28億元）。受辦公室供給緊張及2018年與自用買家達成多宗整棟辦公室的預售協議所帶動，開發商都積極物色適合辦公室用途的土地。

在第一季，工業不動產整體成交額為4.03億美元（約新台幣121億），佔市場總成交額的58%，主要買家來自光電、光學及DRAM產業等。例如，作為世界領先的光學鏡頭設計和製造商之一的大立光電在第一季便買入台中工業區的兩筆工業用地。

土地交易方面，首季因有數筆指標標售案件帶動，首季土地總成交額為20.4億美元（約614億元），創下自2013年第四季以來第二高的季度成交額，並較2018年第四季增長40％。

在第二季，辦公大樓及工業不動產仍將繼續成為投資焦點。2019年在台北市中心並無新增辦公大樓供給，且大部份現有供給稀少釋出下，會帶動外溢效果；因此預期投資者及自用買家會轉向大直、內湖、南港及新北市等外圍商業區。

此外，台灣首季商用不動產加土地交易總額已逾800億元，為歷次同期調查新高紀錄。不過，相較鄰近主要城市北京、上海，甚至是香港，卻僅是鳳毛麟角。

高力觀點：雖然中美貿易爭端、美國經濟放緩，為亞洲不動產市場隱憂，但還是有利多消息支撐，如利率緩漲、政府基礎建設持續，以及機構法人需求依然穩健的帶動，預期2019年亞洲市場的投資機會仍具吸引力。

較被青睞的市場，除了一向受投資人最哈的市中心辦公大樓外，高力國際預期，市區外圍、工業、物流倉儲、產業園區等，將吸引投資者目光。

 

國際局勢瞬息萬變促使台商回流，亟需廠房和商辦，加上國內企業也同樣換新商辦或擴廠需求強烈，在供給有限下商用不動產價格看俏，商仲發現，熱絡行情促使不少老廠和土地尋求活化。

在美中貿易戰、中國需求疲軟，及國內新任縣市長積極招商下，在海外長年打拚的台商逐步回流。經濟部投資台灣事務所統計，經濟部至今已通過35家廠商，總投資金額逾新台幣1370億元，帶來超過1.18萬個本國就業機會。

回流的台商和國內既有廠商適巧都需要廠房和商辦擴大營業，但台灣地狹人稠，在適合的廠房和新商辦供給有限下，價格自然水漲船高。

外商商仲世邦魏理仕（CBRE）觀察，為期3年的「歡迎台商回台投資行動方案」從今年元旦起實施，整合提供回流的台商土地、人力、稅務、水電及資金等政策。

世邦魏理仕統計，光是2018全年已有多家廠商選擇自中國返台設廠。大型交易案例包括蘋果供應商廣達電腦斥資新台幣42.8億元，購入桃園龜山華亞科技園區8895坪廠房，預計將作為高階產品回台生產基地，並設立人工智慧實驗室。

台達電去年也花了20.4億元，買下中壢工業區7909坪的工業土地，17日再公告以25.68億元向廣運機械工程公司買下中壢區的9726坪土地和1.2萬餘坪廠房。另外台郡科技以16.7億買下高雄市和發產業園區1萬8265坪工業土地；國巨則花了7.9億，購買高雄市大發工業區6271坪工業土地。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，台商返台設廠多項協助措施將有助簡化台商回流設廠的行政流程。預期中短期內工業用地及工業地產的需求將因台商回流投資而穩健增加；在區位方面，以台北、新北及桃園為首的北台灣將持續吸引投資人進駐，而高雄作為台灣重要製造聚落，亦獲得廠商相當青睞。

外商商仲第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，從去年第4季起至今確實看到很多台商回流急著找工業土地或廠辦大樓來擴建；由於商用不動產相當熱絡，今年首季更出現許多非典型的陌生買家(例如某投資公司)也出手購買商用不動產。

丁玟甄指出，台商回流找地蓋廠一事更觸動了原本在新北和桃園擁有不少閒置廠房土地的企業主上門，希望商仲代尋回流台商，由他們為這些台商「量身訂做」專屬的廠房，建好後連同土地一併售予台商。

丁玟甄說，另外更有台商原本在台灣有早年留下的土地和廠房，趁著這次回來台灣，重新整理土地、興建新廠房、添購新設備再重新出發。

丁玟甄提醒，除了台商回台找地蓋廠或買商辦大樓外，更值得注意的是「全球大追稅」這股動力會促使一些資金到台灣進駐在商用不動產、豪宅、珠寶、藝術品等交易物件上，有可能帶動另一股特殊的投資氣氛。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市政府表示，都市更新條例業於2019年度1月28日完成修法程序並公告實施，明定有關政府主導都市更新(採取公開評選實施者)，其公開評選之公告申請與審核程序、評選會之組織與評審及其他相關事項之辦法，由中央主管機關定之。
 
台北市政府自2016年推動公辦都更以來，已完成6案簽約，惟有部份個案尚未完成招商程序，需依修法後都市更新條例辦理。今前述相關辦法仍處草案階段，致使本府推動中公辦都市更新案(如民權東路公辦都市更新案)，迄今仍無明確之適用辦法，導致目前停滯無法辦理。
 
台北市政府致力於推動公辦都市更新，推動個案、招商件數均屬全國表率，爰本於推動都市再生，協力共創「宜居台北」，台北市政府懇請中央加速完成「公開徵求提供資金並協助實施都市更新事業」相關辦法修訂，在未完成修法作業前，建請中央依過往案例，准予準用促參評選方式辦理公辦都更招商事宜。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台北市長柯文哲2019年4月19日說，危老建物還在等中央命令，公辦都更也卡在中央。對此，內政部次長花敬群表示，危老重建條例早已在2017年5月施行，目前全國已超過200件申請案，但台北市不是前兩名。此外，這半年來，國家住都中心也積極推動8大公辦都更，沒有卡住的問題。
 
內政部指出，「危老重建條例」在2017年5月已經施行，透過容積獎勵、賦稅減免及簡便的行政程序，鼓勵100％整合的社區，可以簡單快速地重建。從危老條例2017年5月施行到2019年4月中，已有214件申請，114件核定，速度較以往的都市更新倍增。
 
另外，「都市更新條例」在2019年1月30日已修正公布施行，營建署以最快的速度訂(修)定相關子法，並請各地方政府同步增(修)訂自治法規，在新法制完備前，都更作業仍可先做整備或依原規定辦理，並非就此停擺。
 
內政部強調，政府主導都市更新即同時具備防災功能，內政部在2018年8月即已成立國家住宅及都市更新中心，強化政府主導都市更新的推動，正積極推動8大公辦都更案，此外，台北市政府亦有公辦都更案正在進行整合規劃，似沒有如柯市長所稱之停擺情形。
 
內政部營建署表示，沒有卡住的問題。營建署表示，考量過去重大地震的發生造成老舊建築物倒塌受損，人民生命、財產也遭到傷害，同時因應高齡化社會發展趨勢，亟需提升無障礙居住環境品質，因此大力推動「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，包括依建築法規與災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，結構安全性能評估結果未達最低等級，以及屋齡30年以上經結構安全性能評估結果未達一定標準等三類建築物，均為危老條例之適用對象，是故前述建築物(含海砂屋)如經所有權人全體同意，因具有迫切性、正當性及必要性，考量人民生命財產安全之保障，市府應優先協助所有權人積極尋危老條例重建，而非等待都更條例之修法。
 
內政部營建署指出，「都市危險及老舊建築物加速重建條例」在106年5月10日即已公布施行，內政部為儘速受理民眾申請，在3個月內(2017年8月)將5項子法全數訂定發布，並將相關受理文件範本提供各地方政府參考。台北市政府直至危老條例公布18個月後(2018年11月)，始針對危老重建放寬建蔽率及高度限制完成修法，以致目前全國已核定114件危老重建案中，台北市僅核定12件，尚落後新北市及台中市。
 
營建署表示，目前透過危老重建條例，還有專業的重建輔導團一條龍服務，因不限基地規模，也不需走都更的聽證、審議程序，申請約2個月就核准，約3年後就有新房可住，可以簡單快速的重建。此外，營建署表示，已研定「全國建築物耐震安檢暨輔導重建補強計畫」針對建築物辦理快篩、初評、詳評、階段性補強制度與分年計畫及補助經費相當完備，可據以執行。依據2019-2020年預計各辦理約1萬件快篩作業；另為降低民眾辦理耐震評估的負擔，於2019年110年編列6.3億元預算，預計補助3萬4千棟，原每棟補助6,000至8,000元，近期已研擬修訂提高每棟補助費用為12,000至15,000元，修正通過後將可為申請的民眾省下一筆費用，歡迎民眾踴躍申請，共創安全家園。
 
營建署指出，「都市更新條例」在2019年1月30日已公布施行，所有權人可以享有更多的容積獎勵與賦稅減免，且由於都市老舊市區產權紛雜，推動過程常有找不到人、權屬未明的情形，透過都市更新嚴謹的程序把關及政府協助安置與代為拆遷機制，讓無法整合全數同意之危險、老舊住宅，也可以有重建的機會。
 
營建署表示，內政部主政之配套子法，已有時程之規劃，包括施行細則等4項，將於5月底前發布實施，其餘7項子法將於7月底前陸續發布實施。惟該條例亦授權地方政府增(修)訂之8項子法，經瞭解各地方政府均仍在研議中，內政部已二次發函督請各地方政府加緊腳步處理，盼亦能在6個月內完成。在相關子法出來前，地方也可先行整備都更作業或依原規定辦理，並非就此停擺。
 
營建署強調，為加強政府主導都市更新之推動，內政部在2018年8月即已成立國家住宅及都市更新中心，強化政府主導都市更新的推動，正積極推動8大公辦都更案；此外，台北市政府已設立「財團法人都市更新推動中心」，新北市政府也刻正籌組「行政法人新北市住宅及都市更新中心」，期待地方中央共同努力，讓危老及公辦都更都能順利推動。

台達電去年先後在中壢、內湖買地蓋廠，廠房還在興建階段，今天宣布再砸新台幣25.68億元購買中壢土地及廠房，因應未來業務發展；總計2018年至今已投資133億元購買不動產。

台達電近年積極進行全球布局，擴大投資台灣，今天宣布董事會決議於桃園市中壢區購置土地及建物以因應未來業務發展。此次購置土地面積3萬2152.81平方公尺，建物面積4萬949.14平方公尺，交易總金額25.68億元。

台達電表示，持續擴大台灣投資是全球布局的一環，台灣主要以研發及少量產線為主；2018年斥資約20.72億元購入中壢2筆土地，目前已進入整地興建廠房中；今天再買入旁邊一筆土地建物，持續擴大電源供應器、電動車、新能源基礎設施等事業。

除了擴大投資中壢廠外，台達電去年也斥資10.03億元購入內湖區約489.448坪土地，擴大台達內湖總部及研發中心。另外，也分別在中科及南科承租土地興建新廠房，擴大自動化、機器人、工業控制及太陽能逆變器及UPS等產品布局。

華固建設今天與國票創業投資公司完成議價，國票創投以新台幣12.39億元買下台北市大直的「亞太置地」辦公大樓6、7樓和車位。

華固建設表示，國票創投決定以12億3975萬元買下「亞太置地」辦公大樓6、7樓和48個車位，每坪平均價格約84.9萬元。此辦公大樓總銷約80億元，預計明年6、7月可以完工交屋。

近年大台北地區商辦或廠辦大樓的需求大於供給，華固建設董事長鍾榮昌表示，華固當年從台北內湖科學園區興建商辦起家，後來在大台北精華地段興建豪宅，現在由於商辦或廠辦需求大，華固現在的推案策略要因應市場變化，商辦和廠辦要多於住宅案。

鍾榮昌說，華固手上待推案的商辦或廠辦大樓有4大案，分別是正在興建中的大直商辦案、今年第4季動工的承德路士林科技園區案總銷約15億元，內湖5期潭美商辦案總銷30億元，兩棟樓均預計2021年完工。

另外，華固日前以20.36億元買下原為歌林購物中心的新北市新莊區建國段土地，預計明年第2季動工興建廠辦。（編輯：楊凱翔）1070417

主計總處國情統計通報指出，2018年全國不動產經紀業銷售額548億元，年增16％，已連續兩年呈現雙位數成長，創三年來新高；其中，仲介銷售金額503億元占比超過九成，年增14.7％為成長主力，代銷則為45億元，雖僅占8.2％，但年增幅也超過三成三。

如果縣市別觀察，不動產仲介銷售額以台北市154億元最多，占整體三成，新北市90億元居次，六都合計429億元，占全國銷售額八成五，較2017年成長13.9％。

觀察增長的幅度，則以高雄市增20.3％最為顯著，台中市增15.9％次之，桃園市雖僅增9.5％，但為六都當中增幅唯一較2017年上升之縣市；六都之外的縣市合計75億元，年增19.1％，較六都高出5.2個百分點。

另外，內政部統計不動產經紀業經營家數與分設常態營業處所數，2018年底分別為6,422家及944家，兩者家數皆比上年微幅成長；至於受僱之不動產經紀人及營業員的人數分別為8,368人及37,940人，亦較2017年底各增1.5％及4.3％。

 

記者陳韋帆／台北報導

北市三大商辦的「台北南山廣場」又有新房客，根據實價登錄，該大樓27樓層、469.4坪辦公室，以月租金177.44萬元成交，拆算單價每坪為3,780元。知情人士指出，新租客為澳洲銀行麥格理集團（Macquarie Group）。

根據該公司網站介紹，麥格理集團為澳洲上市櫃公司，提供銀行、金融、投資等服務，布局全球共28個國家，2014年旗下管理資產總額已達3,960億美元。國際銀行團入駐台北南山廣場，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，由此可見信義計畫區的群聚、磁吸效應持續發威。

而此次揭露單價落在3,780元，相較普遍了解4,000元起跳均價低。黃舒衛說，依照各樓層、交易時間、總面積以及有無含車位等條件，都會略有差異，但依照國際銀行團都搶進駐的狀態，推估最高樓層將直逼5,000元，今年信義計畫區A辦租金上調5％將成定局。

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看好台商回流買氣，去年北市純百坪豪宅案爆出850億元大量，不少人認為今年應更多。但市調統計，台北市今年第1季沒有整棟百坪以上豪宅推案，第2季也掛蛋，可能出現十幾年來首見全年沒有純百坪豪宅建案。

 

住展雜誌企研室經理何世昌表示，受惠台商回流，北市百坪以上豪宅案去年銷售不錯，但是先前台商回台是鮭魚回流，這波回來的卻多是「鯊魚」，出手殺價又凶又狠，豪宅利潤沒有比較高，價格還在砍，因此建商推案興趣缺缺。

何世昌說，百坪以上豪宅曾經紅透半邊天，這十幾年，北市每年都有建商推出整棟規畫百坪以上建案，2013年最熱，當年純百坪以上的豪宅案，總案量達900億元，包括「西華富邦」、「松濤苑」、「國美大真」等都在當年推出。

2014年房市景氣轉弱，也有350億元。2015年到2017年市況不佳，房價跌跌不休，但建商仍未放棄這塊市場，每年都有純百坪以上的豪宅案出現。2018年，在房市回溫、肥咖條款，以及台商回流諸多利多激勵之下，純百坪豪宅案更爆出850億元大量，僅次於2013年，指標豪宅案如「元利信義聯勤」、「冠德信義」、「元大晶華」、「Jade12」等。

去年傳出不少豪宅成交，又有台商回流議題激勵，但今年截至目前今仍未見到純百坪豪宅案出現，籌備中未開賣的豪宅指標案，如「首泰信義」、「世界明珠」、「Diamond Tower」等案，均不是規劃全百坪以上。

何世昌表示，目前台北市籌備中未開賣的純百坪豪宅，僅剩「陶朱隱園」一案，該案若未在今年開賣，北市純百坪豪宅將出現十多年首見全年掛蛋。

何世昌分析，建商縮手不推百坪豪宅案，除了價格因素外，另有三大主因，包括一、北市要找到適合推百坪豪宅案的素地不容易；二、目前百坪豪宅案供給量仍大，且各具特色，新案不見得打得贏舊建案。

第三，今年建商看似火力全開，但在產品規劃上比較不敢衝，寧願把坪數切小一點，客戶若有百坪以上的需求，再用合併戶的方式來因應。

 

法院公告，墾丁泊逸渡假酒店淪入法拍，底價6.8億元，預計本月17日一拍。寬頻房訊發言人徐華辰表示，這是墾丁旅遊人數雪崩之後，首見飯店法拍，由於墾丁人氣仍未見回復，一拍拍出機會不大。

墾丁泊逸飯店原為墾丁六福莊，2015年墾丁渡假村以9億元向六福旅遊集團買下，先前經營不錯，但陸客大減，加上墾丁旅遊負評不斷，國人旅遊人數也急遽減少，去年1月5日宣布結束營運，稍後因積欠銀行2億餘元遭提告，近日法院公告法拍。

根據司法院公告資料，17日將進行一拍的墾丁泊逸渡假酒店，位於屏東縣車城鄉海口路，其中5層樓總坪數約942坪、一拍底價約9,531萬元，9層樓建物總坪數4,896.6坪、底價為5億8,478萬元，2筆拍賣總額合計逾6.8億元。

徐華辰表示，屏東墾丁過去曾有恆春富悅飯店遭法拍，但主因是股權爭議，這是墾丁首見飯店法拍，宣告墾丁旅遊進入澟冬，旅遊人數若遲未上升，恐怕後續還會有業者面臨危機。

根據國泰房地產指數、住展雜誌、內政部住宅價格指數、台北市住宅價格指數等四大指標，統統都顯示，房價已止跌回彈，甚至有些區域已回漲，接近2014～2015年初的前波高點。

正當有些人還期待房價再下跌深一點的時候，上述四大指標數據已顯示，其實房價反轉下跌的波段，已告一段落，悄悄回彈；甚至台南，不但房價持續攀升、甚至屢創新高。有業者坦言，「其實這兩年有進場買房的人，都有賺到！」

國泰房地產指數向來是預售新屋推案的價量權威指標，2018年第四季底全台房價還比上波最高點2014年第三季下跌一成多；不過目前表現最強勁的是台中，房價已超越最高點達13％，台南更是季季攀升，目前每坪已直逼20萬、來到19.94萬元，台北市跌幅也逐季縮小至6％。

同樣以預售屋和新成屋個案為統計依據的住展雜誌，最新數據是北台灣都會區2018年底的第四季房價，台北市每坪回漲到85.1萬元，距前波歷史最高點92.9萬元，下跌8.39％，季跌幅縮小；不過基隆已回漲到前波高點，來到20.9萬元，房價表現最穩；新竹也回彈，接近上波高點，目前約22.9萬元。

內政部住宅價格指數，更是以實價登錄資訊為基礎，有官方認證。結果顯示最新數據2018年第四季全台房價指數100.63，只比史上最高點2016年第一季的100.77，僅下跌0.1％，距離重返前波高點只一步之遙。

其中台北市100.5，距離最高點2014年第三季的108.81，下修了7.63％，且呈現連三季反彈的格局；台南更是持續創高，最新數據已刷新史上新高達101.62。這些官方數據在在顯示，房價並沒有崩盤的疑慮。

再看台北市政府的住宅指數，同樣調查基礎也是實價登錄資訊，結果發現2018年12月為109.02，比前波最高點2014年6月119.44，下跌10.42％；但比這波低點2017年8月106.29，已回彈2.5％，底部隱然浮現。

最近住宅、商用不動產市場同步好轉，繼台北市信義計畫區「國貿大樓」宣布租金上調一成，台北101也跟進漲租一成後，住宅建案也「漲聲」響起。建商手中的預售屋和新成屋個案，不但讓利風潮不再，甚至還頻頻喊漲，少數熱銷案的調幅甚至有一成，為近4年所罕見。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，從2015年房市反轉下修後，建商和代銷為求成交，紛紛大讓利，甚至代銷還回頭向業主殺價，要求讓利。但隨著房價修正到買方的甜蜜點，2018年買方不再觀望，投資型和置產型買家也陸續回流，激勵全年平均銷售率已回升到四成多。2019年市況回溫，讓利案幾乎找不到，甚至悄悄喊漲，為近4年來首見。

據調查，這3、4個月，調漲售價的案子就有「全民萬歲」、「忠孝詠吉」、「琢豐」、「琢白」、「國泰豐和」、「遇東騰」、「永雄卓閱」、「TWIN PARK」等。

以「全民萬歲」來說，達麗建設在2015年預售時就已經狂賣了八成、700多戶，2018年底完工，由於賣相佳、高雄需求有撐，因此達麗今年初決定調價一成，迄今已售出九成。

「忠孝詠吉」是長虹建設耕耘南港長達16年才成功推出的預售案，由於品牌實力強、地點好，去年8月開賣以來，已二度調漲售價，每坪成交價從80幾萬元調漲到90～100萬元，調幅有一成，銷售迄今只剩下個位數。

大陸建設的「琢豐」和「琢白」，最近也都有調價動作。其中「琢豐」有寒舍飯店進駐和飯店管理，2017年預售，去年買氣攀升，每坪最低成交價已從150萬調升到155萬元，調幅約3％，迄今已賣了七成多。

至於「琢白」，則是喊漲個案中少見的百坪大戶豪宅，拜豪宅置產客紛紛出籠所賜，「琢白」已躍居「富三代」新寵。

業者透露，「琢白」預售階段的價格幾乎都是早鳥價，14樓以下的中低樓層成交價落在每坪208～220萬元，14樓以上則落在235～240萬元，迄今已售五成。現在完工交屋後，據悉價格策略將作重大微調，不再有讓利的早鳥價。

售價向來相當硬的國泰建設，去年新店央北「國泰豐格」半年就狂銷九成宣告結案，以每坪成交價六字頭創下區域天價；緊接著將趁勝追擊在附近推出「國泰豐和」，為央北今年的指標案，國建透露，每坪將有2萬元的提升空間。

另外，板橋「遇東騰」、「永雄卓閱」及台北市南港「TWIN PARK」等，也都傳出賣座佳、銷售期間調漲售價。

「在一級戰區，我願意付一級戰區的租金……。但東區，已從一級戰區，變二、三級戰區！」說這話的陳羽珊，是在台北市東區開業41年知名江浙菜餐廳永福樓老闆任意誠的長媳。

其實，永福樓不過是映照出東區商圈沒落的一面鏡子。進入2019年後，至今不過1百天時間，除了永福樓，包括日藥本舖、極度乾燥（Superdry）、漢堡王，和最新撤出的快時尚品牌Forever 21等東區知名店家，就一家又一家相繼打烊離去。

許多人把矛頭指向坐擁燙金店面、給人「死不肯降租」觀感的東區眾房東。但，兇手真的是房東的貪婪嗎？

低調、團結、不賣店面　大多數房客未見過林家人

近30年東區興建的商辦大樓建地幾乎系出同源，來自林家，其在最精華的忠孝東路四段持有逾10間店面。其中最具指標的就是忠孝東路與敦化南路口，一樓店面分別租給王道銀行和日本生活雜貨「niko and⋯」的「禮仁通商大樓」、「國際貿易大樓」兩棟大樓。

其他如最近名噪一時的前「永福樓」餐廳和adidas旗艦店等，都是林家的店面，總市值估可達25億元！此外，國泰霖園集團與富邦集團位於東區大樓的土地，早年也是向林家承購，說林家見證了東區的崛起與繁華，一點也不為過。

另外提起東區店面房東，「劉媽媽」絕對是最為人所知的一號人物，來到忠孝東路與復興南路十字路口，第一眼見到的雄獅旅行社，房東就是劉媽媽，而忠孝東路四段77巷旁的美珍香店面也是劉媽媽的。

跟劉媽媽同樣在15年前左右進軍東區店面的另一位大咖，是綽號「江醫師」的投資大戶，位於忠孝東路四段209號的屈臣氏藥妝店，因每月業績突破千萬元，榮登該品牌全台店王，這家店面就是江醫師所有。

與房客共體時艱　江醫師：店面都有降租　樹伯：租金已經見骨了！

江醫師說：「如果有人願意租，房東誰願意空著？」他說，外界批評房東惡意漲租的說法並不正確，「其實每一間店面都有降租，我也願意與房客共體時艱調降租金，而且不少空置店面也有房客在洽談中。」

另一位東區店面投資客樹伯，不久前因店面空置調降租金而順利迎來新房客，「我們房租其實都降到一半以上，剩三分之一！」現年67歲的樹伯，國中沒畢業就北上當餐廳學徒、打拚賺錢。

早期樹伯靠賣魷魚羹賺來一桶桶財富，13年前，因為看好東區，又斥資上億元從劉媽媽手中買下忠孝東路四段上約15坪的店面。

租下自己店面的第一個房客，當時每月租金60萬元，投報率約有4到5％的水準。樹伯直言，差不多10年前房租就開始往下，每月收租約40、50萬元，5年前約降到30萬元，今年新房客是化妝品類客人，但租金已經降到每月20萬元。

「租金如果再下去就死了，已經見骨了。」至於人潮衰退的原因，小販出身的樹伯用市井、直白的口吻解讀：「電商也有關係，我們被它電到吱吱叫。」

(中時電子報：吳美觀；文：今周刊編輯團隊)

市調統計，國內近三年繼承移轉棟數累計近16萬棟，但與10年前移轉棟數相比，拍賣移轉減少約八成，繼承卻大增57%；業界示警，受房地合一稅影響，繼承人賣房換屋意願大幅下滑。

台中市不動產仲介經紀公會理事長吳本源指出，過去不少人因繼承取得房子後，如果房子偏遠或老舊，通常會先賣掉然後再買新屋。

但房地合一稅實施後，倘若立即轉售，得動輒繳數百萬甚至上千萬元的稅，繼承人乾脆打消賣房換屋的想法，因為一來一往很難買到同樣條件的房子，交易量也跟著打消。

如今市場供給量不減反增，需求面卻大幅下滑，將不利國內房市永續且健康發展；吳本源認為，稅制改革已到刻不容緩的時候了。

 

東區商圈近年人潮減，倒店不斷，店面價格一路下滑，但房仲統計商圈住宅房價，去年均價每坪87.5萬元，不跌反漲，在北市六大百貨商圈中仍排名第一。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，東區人潮減少，主要影響鐘表精品、大型餐飲店面，一般生活所需店面，包括百貨、美妝、超商、超市、服飾等依然林立，當地交通方便，機能成熟，仍被視為蛋黃中的蛋黃，房價因此居高不下。

台灣房屋智庫近日統計北市東區、信義、八德微風、南西、北車、天母忠誠等六大百貨商圈住宅房價，2018年和2017年相比，五個回漲，北車商圈年漲11%最多，東區、信義、南西、天母約上漲1~3%，八德微風一帶房價小跌1%。

以價格來看，目前仍是東區住宅房價最高，每坪達87.5萬元，其次為信義商圈85.6萬元，第三是微風八德83.5萬元。北車商圈、南西商圈、天母忠誠商圈均價都是六字頭，在62至64萬元之間。

張旭嵐表示，大型百貨公司大多座落在機能成熟，交通便捷的區域，由於集合各項優勢條件，周邊住宅身價不凡，即使先前受房市整體下滑影響，房價小幅修正，但房市買氣稍有回升，即率先回穩。

以東區商圈為例，區域平均房價在房市高點時高達九字頭，2017年雖下修至86萬，但2018年即出現回升。當地店面風雨飄搖，外圍店面陸續出現認賠出售，整體店面成交價也不若以往，但住宅方面，住戶仍普遍惜售，賠售不多。

信義商圈也一樣，區內豪宅雖然仍在盤整，但周邊包括松仁路、北醫商圈住宅在信義計劃區百貨群拉抬下，房價也往上走。

北車、南西以及天母忠誠商圈也十分明顯，房市氣氣稍轉好，區域買氣立刻浮現，北車一帶因交通便利，租屋需求旺，投資買盤進場，房價從前年一坪57萬元上升至64萬，漲幅達11%；南西商圈去年交易逾500件，買氣最旺。

台北市東區閒置店面愈來愈多，為挽救東區商業活動，台北市政府正規劃推動「空屋稅」，未來不論房屋或店面，不論持有戶數，只要空置一年，就比照房屋稅率課徵3.6%稅金，且稅率可能更高，對此，台北市長柯文哲昨（6）日表示，政策目前還在討論階段，但單一且自住降稅這部分會先做。

柯文哲昨天到木柵貓空復興茶園擔任一日醫師，在接受媒體聯訪時，被問到市府計畫推空店稅、空屋稅一事，他回應說，這個政策還早，還在討論而已，但有特別交代，單一且自住降稅會先做，因為「政治上要先給後拿，不可以先拿後給」。

他指出，房屋是拿來住的，如果民眾只有一戶且拿來自住，應該視為生活必需品，所以他的主張是稅率要從1.2％降到0.6％，房屋稅要先降一半，至於其他的還要再討論怎麼處理。

由於東區近年來空店愈來愈多，到處都在招租，外界認為台北東區已開始沒落，但柯文哲不以為然，他表示，其實老實講，我們也不叫東區沒落，他們有查過，過去四年台北市總金流量是12.5兆元，但這四年都沒有增加，正確來講，台北市經濟沒有進一步發展，這幾年中，西區不管是西門町到大稻埕這一帶整個生意好轉，如果總金流不變，但西區上升，那一定是東區掉下去；另外，信義區也是上升的。

柯文哲認為，真正要解決問題的方法是台灣經濟要成長，如果你都沒有成長，就只能挖東牆補西牆，一個地方變好，一個地方變差。

台北市房屋稅是依現值課稅，住家依持有戶數，供自住或公益出租人出租使用者為1.2%、兩戶以下為每戶2.4%、三戶以上每戶3.6%；非家用稅率從2%到3%。空店的房屋稅率計畫要比照持有三戶以上房屋。

代表北台灣新建案市場概況的住展風向球，3月買氣中止連7藍燈，回溫亮出黃藍燈，總分躍升至32.3分，比今年2月大增5.4分。風向球六大觀察指標中，僅議價率一項維持平盤，預售屋供給、新成屋供給、建案廣告量、來人與成交組數等五項指標連袂上揚。住展雜誌企研室經理何世昌表示，雖然市況回升，但買氣回升的力道遜於預期，前景不容過度樂觀。

3月預售屋推案量持續放大，全月預售案量3百多億，單一案量達15億以上的指標案有新北市三重「豐鼎」、板橋「上上禮」、「遇東騰」與「國泰田」、基隆中正「台北雪梨灣」、桃園中壢「聯上3Q」、楊梅「皇普鉑苑」、桃園「昭揚君硯」、龜山「台北國際村」和「新潤翡麗2」。

2月新釋出的新成屋可售戶數則衝破1千戶，單一案量達10億以上的指標案有台北中正「Legend 63」、新北市新莊「賓陽悅容莊」、五股「麗寶微風天地」、桃園中壢「國際商務城」等建案。

隨著新推案湧現，3月廣告批數增至約1.42萬批。議價率的部份，因新釋出建案價格大多居高不下，幾乎找不到讓利案，所以議價率依然正持續縮小當中，惟級距分數維持不變。

由於購屋旺季使然，3月的新建案看屋來人量與成交量均同步上揚，尤以台北市的北投、新北市三重、板橋江翠北側重劃區、桃園龜山A7重劃區、中壢的內壢地區等地，市況回升的幅度相對較明顯。

當買氣回升、市場信心復甦，投資、置產需求陸續浮現，10坪以下的微型投資套房再度出現。文山區近期有新建案釋出投資型套房，最小坪數僅約7坪，主力坪數則約8坪、廣告戶總價588萬起，坪數與總價均創下目前台北市線上銷售中建案最低紀錄，市場反應相當熱絡。

何世昌分析，從3月表現來看，新建案市況雖有回溫，但稱不上熱絡，透露出329檔期還處在暖機階段。值得注意的是，3月成交組數雖大幅彈升，是因為3月公開的建案，在公開前兩到三個月就已經潛銷預收，所以開賣初期銷售率可以直衝到五成、甚至更高，因此推升3月的成交組數。但若未經潛銷就直接開賣的建案，3月銷售狀況並不佳，遠遜於去年同期，顯示市況並不如想像中那麼樂觀，房市是否能夠強勁復甦，似乎仍有疑慮。