不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

新北市老屋要加速都更，市府也射出都更三箭，要將捷運週遭和主要幹道沿線還有危老列為優先區域，給出不同的容積獎勵，並且增設公益性設施，提升整體環境，也喊話半年也要開兩百場說明會讓溝通更直接。

▲在21個場站周圍 300公尺，包含土城、新埔、三重等地和150公尺內的地方活絡型。（圖／東森新聞資料畫面）

東森財經記者劉佩綺：「在捷運站周圍這種熱鬧的街道成為新北市推動都更，鎖定的區域目標，第一站就要推動21個站點，來優先推動都更。」射出都更第一箭，在21個場站周圍 300公尺，包含土城、新埔、三重等地和150公尺內的地方活絡型，像頭前庄、紅樹林等列為優先實踐規劃區，增額容積獎勵。

▲第一箭。（圖／東森新聞資料畫面）

新北市城鄉發展局長黃一平：「變成有蛋黃蛋白區的概念，集中在這樣的區域裡面，相對的不管是民眾居住使用，還有交通、人本的環境改善都能在集中在捷運周邊，場站周邊得到比較好的環境提升。」像是主幹道沿線也要提高基準容積，但也得要有托老、公共教育等公益回饋，提升整體環境。

▲第二箭。（圖／東森新聞資料畫面）

都市發展與環境教育基金會榮譽會長林建元：「最重要就是投資建設公司，他們就是拿資金的這方，另外一個需要推的就是地主這方，因為他也要有意願，當然第三方就要政府，政府在這裡面有一些公權力，可以幫助這兩者加合起來。」磁磚脫落，亟待改建的危老在2019年也盤點190個社區要優先辦理40處。

▲第三箭。（圖／東森新聞資料畫面）

新北市不動產開發商業同業公會理事長劉炳煌：「額度利率能夠加強進度，都更時間拉很長、利息高，建商沒辦法負擔，政府是不是有一種機制，針對都更或危老額度可以再加大。」新北都更辦公室，喊出半年內召開200場說明會，要加強溝通搭配都更三箭，讓速度再翻倍。
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「富邦產險大樓」由於與附近建物間隔不足，加上管線老舊及耐震防火設計不符現行建築技術規範，於2016年申請都更，原先預計改建為地上35層、地下6層豪宅大樓，然而由於全案進度緩慢，富邦金控決議撤銷都更申請，改走危老重建。

工商時報報導，第一太平戴維斯協理丁玟甄表示，據了解「富邦產險大樓」該次危老重建將會調整開發用途，朝向高級辦公大樓開發，1樓維持金融機構進駐。若成功改建為高級辦公大樓，身價預估將大躍進，有機會挑戰每坪月租3,000元。

如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網。

看準「大台北觀光產業鏈」逐漸成形、來台自由行旅客人數成長，經過近3年的籌建期，晶華國際酒店集團旗下捷絲旅Just Sleep品牌在台的第8個據點，將於5月中旬在新北市三重開始營運，這是晶華攜手賓陽建設企業為新北市打造的精品風格旅店，捷絲旅三重館距離台北市只要搭捷運兩站、房價卻相對優惠，預計將吸引商旅族群入住。

捷絲旅品牌旗下的各館在設計風格方面都有與在地融合的特色，像是西門館有塗鴉牆、台大尊賢館有校園題材、礁溪館有溫泉小鎮感、三重館則是工業風，飯店的建地是賓陽建設企業的隆發木材廠「起家厝」、前身是質樸的木材工廠，設計師葉裕清以紐約loft倉庫的風格打造內外，外觀是以磚牆搭配黑色鑄鐵打造的紐約風造型鐵梯。

捷絲旅台北三重館的業主賓陽建設企業，自三重發跡，賓陽建設企業副董事長朱俊曉表示，希望持續三重繁華，捷絲旅三重館是一座平台，邀請旅客來此體驗在地人文風情，飯店所使用的備品包括手工烘培濾掛咖啡、出產自坪林的茶葉、在地生技公司生產的沐浴用品等，都選用新北市優秀商家的品牌，飯店75%的員工是新北市民，其中一半都是居住三重。

晶華國際酒店集團董事長潘思亮也說，感受到賓陽建設企業期望榮耀三重的心情，決定攜手在三重建構一間擁有國際水準、可以與國際接軌的飯店，在機捷、北捷等大眾運輸建設陸續完工通車之後，前來台北觀光或經商的旅客，決定住宿地點時會有更多以CP值為基準的考量與選擇，在衡量交通時間、房價高低、服務品質與品牌信賴度後，看好捷絲旅三重館將能滿足需求。

房仲統計2011年以後各地移轉棟數變化發現，雙北市交易占比一路走滑，北市甚至跌破一成，南部占比則不斷升高，台南、高雄2011年占比僅16%，去年已突破兩成至22%。

房仲業分析，2011年政府祭出奢侈稅，房市投資買盤大減，雙北尤其明顯，至今未回復，交易量因此大不如前，南台灣過去以自住為主，房價相對便宜，政府打房後，不少投資客往南部跑，交易占比因此提升。

信義房屋近日統計各地近年房屋移轉棟數變化，台北市之前單月移轉棟數多在5000棟以上，但在奢侈稅上路、景氣修正與房價上漲負擔增加後，單月的移轉棟數萎縮剩4成左右，交易量占全國比率，也從先前14%，大降今年首季僅剩9%。

新北市房價約為北市的一半，持續吸納大台北生活圈的自住客買進，加上捷運網絡縮短通勤時間、許多重劃區提供品質較好的住宅，交易量一直維持在六都之冠，不過這波修正新北市交易量也出現大幅下滑，占比從之前23%，一度重滑至17%，今年首季占比約二成。

桃園、台中占比變化不大，桃園交易占比在2016年一度升高至15%，今年第一季為12%，2011年相當；台中交易占比則一直維持在14%上下。

台南市的交易佔比從2011年的6%，增加到今年第一季的8%，和台北市的差距從8個百分點縮小剩1個百分點，台南市的移轉棟數已經快要追上台北市。高雄市為增加最明顯的區域，移轉棟數占比從10%增加到14%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，高雄交易量占比大增，主要是高雄市持續有重大建設投入，房價所得比還在上班族可負擔的範圍，另外去年選後房市的話題性與能見度提高，首季買氣旺盛，也讓高雄交易占比首季增加二個百分點。

曾敬德表示，從移轉棟數的結構來看，南台灣頗有崛起的態勢，北台灣雖然買氣復甦，但受限於房價水準較高，不容易出現大幅度反彈，而近年許多產業也開始往南部移動，也有利房市的需求緩步增溫。

 

 

總統大選藍綠初選戰火猛烈，建商避大選趕在上半年推案，591新建案統計全台六都加上新竹，今年520檔期突破3000億元，集中在重劃區，且多是首購型產品。

推案量最大的是新北市，量體近千億，包括江翠北側、新店央北、五股洲子洋、新莊副都心、中和華中橋西側重劃區、林口及淡海新市鎮均有新案進場。

台北市部分，除了豪宅案「大安傳家」，國泰建設520檔期也預計在捷運北投站推出新案。

桃竹地區此次不少大量體建案進場，桃園區的「福容麗晶」及龜山A7重劃區的「竹城甲子園」總銷都超過百億元，竹北市也出現少見的百億建案，位於喜來登旁的「豐邑自強北路案」，規劃事務所及住宅產品，坪數最小16坪起，拉低總價門檻。

台中今年推案都在蛋白地區，其中最受矚目的莫過於預計5月正式公開的興富發建設在烏日高鐵特區的預售案「夢幻誠」總銷150億元，逾7千坪大基地開發，2~3房小宅規劃，開價落在25~29萬元。

高雄今年520南北高雄推案齊發，其中南高雄以去年同期相比，今年檔期進場建案明顯增多，前金區興富發建設推的「愛情河左岸」、「民生臻愛」總銷加總近百億，三民區受惠義享天地、悅城廣場等商場利多，建商520檔期瞄準高醫商圈推案，如「郡都當代」及「宝格麗」，且都是主打2房小坪數產品。

根據台電統計，去年全台共使用2191億度電，其中六都中以高雄市用電量最高，其次為台中市、桃園市、台南市、新北市以及台北市；但若以成長幅度來看，台中市成長5.19%居冠。

台電日前舉辦2019節能減碳啟動記者會，公布「全國22縣市節電冠軍地圖」，台北市松山區勇奪節電王寶座，去年夏月共有約6.7萬戶民眾節電，節電用戶佔比達15.4%，節電度數超過1300萬度。

除了節電排行榜，根據台電統計，民國107年全台共使用2191億度電，成長約0.92%。以六都用電量觀察，高雄市去年用掉309億5480萬度電，位居六都之冠，較106年的308億2679萬度電，年增約為0.4%。

第2名為台中市，共使用308億4303萬度電，但年增率高達5.2%；第3名為桃園市，用了290億3592萬度電，年增率為0.15%；其他依序則為台南市、新北市以及台北市，其中台南市及台北市都是負成長。

中央大學管理講座教授梁啟源表示，觀察整體用電排行榜，高雄、台中、桃園排名前3，主要受產業結構以及製造業比重影響，像是高雄以工業及石化產業為主，楠梓工業區、林園石化園區均坐落於此，需要大量用電的產業，也影響高雄用電較其他地區高。

進一步觀察六都中的工業用電量，高雄市工業用電量排行第一，去年共用了237億7215萬度電，桃園市共用228億1273萬度電居次，而台中市則是排名第3，使用223億2982萬度電。

一般營業及家庭用戶部份，以新北市用電110億3530萬度最高，其次為台中市，共用了85億度電，台北市排名第三，用了74億4425萬度。

梁啟源也說，一般用電通常受到人口數量影響，像是新北市人口將近400萬人，台中市人口數也逐年增加，目前約有280萬人，台北市約有266萬人口；台電主管進一步說，天氣因素影響也很大，若持續高溫炎熱或是天冷時，就會帶動民眾使用冷、暖氣機等較高耗能產品。

值得注意的是，以近年數據觀察，高雄市已連5年拿下用電排行冠軍，台中市則從104年的排名第四，到近2年躍升為第二，新北市、台北市的用電量則不增反減，顯見推行節電的成效。

 

比如最常見的頂樓加蓋，明明就是違法、應該拆除，但基於各種似是而非的理由或因素，使其持續存在；更糟糕的是，官方還照收房屋稅。因此，一旦整棟建物要談整合都更時，違建屋主當然會拿這部分來主張若干權利；但看在其他同棟住戶或整合業者眼中，肯定是無理要求。這樣一來，自然更增加都更整合難度。

但違建及其產生的問題，在非都市地區同樣常見，甚至造成更大問題，那就是所謂的農地違章工廠；先不談這些違章工廠違法在先，更糟糕的其實是，就算是所謂低汙染，仍可能讓原本應生產糧食的良田，變成寸草不生的惡地，等於形同國安問題。

然而，同樣被冠上歷史共業之名，官方現在的處理方式，比起都市違建，可說是『更上層樓』！根據稍早立院經濟委員會剛初審通過的《工廠管理輔導辦法》，這些長在農地上的違章工廠，只要是低污染者，明訂兩年內申請納管，並在一年緩衝期內提出、兩年內完成改善計畫，則最遲修法完成十年內，便可取得特定工廠登記。

這樣的做法，形同讓根本違法在先的農地工廠就地合法，且幾乎不用付出任何代價！對此，環團及關心農業發展的NGO團體，當然要高分貝質疑。然而以上做法還不夠誇張；根據報導，民進黨立委林岱樺之提案還打算更進一步，不但變更地目只需繳納極低比例回饋金，甚至還打算開放到(合法後)可自由買賣！

這樣搞下去，住展房屋網企研室必須不客氣說，其惡質的程度，比起放任都市違建存在，絕對有過之而無不及！面對外界質疑，主事者卻又拿出經濟開發或中小企業生計的大旗來搪塞？但說難聽點，還不是為了選票綁樁！

如果當權者仍執意蠻幹，讓違章工廠就地合法，那麼住展房屋網企研室認為，既然如此，還要國土計畫法幹啥？根本也不需要劃設什麼國土保育或農業發展區，乾脆全島都劃成城鄉(經濟)發展區就好啦！

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台灣都市更新滯礙難推，一般認為是建商(實施者)與地(屋)主缺乏互信；但其實說穿了，還不就是利益喬不攏。只不過，主事者並沒有參透，都更整合會牽涉到利益問題，其實是當初包含一坪換一坪、地主不用出一毛錢及大方送容積，這些實際上根本是謬誤的推動模式，才讓都更整合演變成爭利舞台，進而造成後來這一系列的問題。

當然，如今木已成舟，想要收回這些好康已是不可能；因此亡羊補牢之計，就只有將其全部攤在陽光下、白紙黑字全部算個清楚，希望透過這樣的方式，讓參與都更的各方，至少能夠明確知道到底能得到多少利益(容積獎勵)。這樣一來，當進行利益分配時，至少不會造成各方認知不同而整合破局。因此，日前內政部通過「都市更新建築容積獎勵辦法」修正草案等四項子法，將都市更新的容積獎勵予以明確化。

或許這些修訂師出有名，但看過實際內容後，住展房屋網企研室仍無法理解，這些額度，到底是怎麼算出來的？雖然大家心知肚明，這些容積形同免費大方送，但至少還是要有一定的對價關係；因為某一開發基地實際容積之多寡，攸關日後這棟建築物，對所在區域所造成的各項負荷；容積額度愈高，進駐人員當然愈多，對周邊區域造成的負擔當然更大，就需要投入更多公共建設及資源。理想狀態，當然是先投資公共建設，再思考增加容積；但現在情況剛好相反，甚至很多時候根本沒有後續公建投資補強。

但是現在看到的修訂內容，僅是原則性的上限規範，卻仍無明確說明，為什麼耐震設計、綠建築和智慧建築設計，同樣都最高給10%容積獎勵？又為什麼只要規模夠大，就可以最高給35%獎勵！甚至最無法理解的是，單單只要協議合建或一定時間內開發，竟然也都可以拿到免費容積？

事實是，有些容積獎勵或許有其道理。比如提供公益設施、無障礙空間或智慧綠建築等等，但其實也有很多項目根本就是浮濫放送。因此除了各項獎勵名目的額度明確化外，其實內政部更需對外說清講白的是，某些根本沒有道理的名目，為什麼還可以繼續給予(容積獎勵)？又為什麼百分比是這麼多？否則，如此浮濫放送(容積)之下，根本就是造成都市計畫的大崩壞，當然也為日後的都市發展埋藏潛在的不穩定因子；說難聽點，根本就是目光如豆、殺雞取卵！

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央行日前發布報告指出，影響近年台灣房價上漲的主因，包括預售屋炒作、不動產稅負偏低、海外投資標的不佳、遺贈稅大幅調降後資金回台投入房地產，以及捷運便捷讓房地產需求增加。住展房屋網企研室認為，央行發布這篇報告，根本就是「此地無銀三百兩」，活脫像「卸責性論述」，失去泱泱獨立機構應有的風範。

為了證明低利率與高房價無關，央行還舉其他國家為例，指2001年至2006年間，澳洲、紐西蘭及英國的利率都比美國高，房價漲幅卻比美國高。然而，日本維持低利率，但房價卻是下跌。央行強調，不應將房地產價格上漲全歸咎於低利率，金融創新管理不當、房價預期的投機心態、人為炒作及不動產相關制度與供給面因素，均為重要成因。

首先，央行所舉其他國家例子，證明高房價與低利率沒有「必然性」，但央行為何不敢在報告內，證明高房價與低利率沒有「或然性」？

「低利率易造成資產價值膨脹」，這幾乎是個基本概念。它所指的，並不是說利率低，房價就100％會漲，而是指低利率環境下，因為借貸資金成本低，無論投資或投機資金容易湧入不動產，因此推升房價。

低利率與高房價二者之間，具有「或然性」，但沒有「必然性」，這點是無可置疑的。而央行這份報告所舉的例子，過份強調二者之間沒有「必然性」，刻意忽視其「或然性」，無疑是在玩文字遊戲、避重就輕。

此外，央行該報告還刻意不談「貨幣寬鬆」推升資產價格的後遺症，而貨幣寬鬆加上極低利率，恰好是孕育近十幾年來台灣房價扶搖直上的關鍵之一。

在過去，住展房屋網企研室一向認為，央行實施利利率與貨幣寬鬆是不得不為，是為了總體經濟市場，而非為了拯救不動產市場。

我們都同意，房價飆漲並非央行本意，那只是低利率的後遺症之一；若把房價飆漲全賴給央行，那絕對不公允。但若央行想全撇得一乾二淨，那真的滑天下之大稽。

央行舉了少數低利率而房價不漲的國家，那更多國家低利率造成房價上漲，央行為何不提？如果利率真與房價、和房市無關，央行總裁為何數度提醒房貸族留意升息風險？如果毫無關係，金管會為何數度對銀行進行升息壓力測試？

住展房屋網企研室強調，央行向來是受到台灣民眾尊崇的獨立機構，尤其央行總裁更具有極崇高的地位，曾幾何時竟淪為府院政客一樣，也學會「卸責性論述」？實在讓人失望，讓人無法再護航下去。

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國泰建設近日公布今年第1季國泰房地產指數，數據顯示各地房市「價漲量穩」，景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，去年底九合一大選後，房市士氣大振，央行也說回溫，從首季報告來看，果不其然，但仍談不上好，頂多就是暫時穩住。

根據國泰房地產指數，第1季成交價相較上季及去年同季，除新北市下跌外，其他地區均呈穩定或上漲；各地區成交量相較去年同季，台北市、新竹縣市及高雄市減少，其他地區呈穩定或增加。

章定煊表示，雖然價量表現不錯，但各地區30天銷售率都不高；最好的台中市不過12%，最低的新竹縣市只有7%。

這顯示強弱分明的狀況已經不再，大部分的個案雖然有人買，但都處於慢慢賣的狀況。

至於出手買的是哪些人? 從推案熱區跟類型來看，大多是被市中心的房價壓到喘不過氣來的自住、首購族群，他們看到外圍某些地區交通成形了，且在建商控制坪數下，總價落在可以負擔的範圍，就去買了。

比如台中市主要推在北屯跟太平這兩個外圍區域，以前這兩區透天居多，現在推大樓，單價往上拉到2字頭，但控制坪數的結果，讓主力總價落在1,000萬左右。

台南推在安平跟安南，這兩區過去是台南市的邊陲，狀況跟台中一樣，現在推大樓，單價往上拉到2字頭，但控制坪數下，主力總價落在600萬左右。高雄也一樣，推在楠梓與三民區，單價往上拉到2字頭，但控制坪數讓主力總價落在800萬左右。

章定煊表示，之前房市北冷南熱，南熱的房價上漲就是這些過去房價僅有1字頭的邊陲地帶，由透天轉推大樓，價格一路拉到2字頭所造成的。只是僅靠都市邊陲地帶，首購自住族群，而且低落的銷售率，要翻轉市場難度有點高。

 

2019-05-06

記者徐義平／專題報北市商辦浮現「老」問題，根據商仲統計，北市A級商辦中，屋齡超過20年逾25萬坪、占比約36%，加上過去房市走了10年以上多頭，建商絕大多數以興建住宅為主，導致商辦新供給出現斷層；近幾年更出現企業為了購置總部，在買不到「現貨」的情況下，轉向預售市場掃樓。

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  近年企業在掃進「商辦與廠辦」指標案

仲量聯行商業不動產部資深協理劉建宇表示，北市A級商辦大樓平均屋齡約18年，已落在頂級商辦認定標準的合格邊緣；B級商辦大樓平均屋齡更達30年，對欲升級辦公空間的企業來說，相較於重新裝潢原有租用單位，搬遷至新落成大樓成了更佳的選擇，且搬遷至新A辦，可租賃更大坪數、有更大發揮空間。

北市15棟大樓將都更 商辦供給趨緊

這波商辦租賃市場熱度，可歸納三大因素，包括老舊商辦改裝旅館、建商買舊樓改建豪宅、以及老商辦吹起都更重建潮等。根據商仲業者統計，近幾年老舊商辦改裝旅館以及走都更程序，就有近13萬坪退出商辦供給，因此造成需求強勁。

根據第一太平戴維斯統計，目前北市至少有15棟辦公大樓擬辦理都更，初估將有8.2萬坪辦公空間將暫時消失，原租戶被迫遷移，造成未來3至5年的商辦供給更趨緊縮。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，目前準備都更以及正在走都更程序的北市舊辦公大樓，包括新光南東大樓、新光產險大樓、聯邦銀行松江大樓、國泰襄陽大樓、中華票券大樓、敦南金融（敦南誠品）大樓、台塑大樓、國泰建設大樓、國泰環宇大樓、國泰世華銀行大樓、合庫通寶大樓、上海商銀總部、富邦產險總部大樓、 國泰一號中華大樓、國泰世華敦北大樓等。

另外，過去幾年出現建商買下或整合整棟舊商辦後，打掉重建為豪宅，包括興富發買下松江路的宜進大樓興建「松江1號院」，華固建設整合敦化北路的國際大樓後推出「華固名鑄」，並整合敦化南路的華塑大樓推出「華固敦品」。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，目前北市商辦市場，除了新增供給量有限、可釋出單位少、承租成本節節升高外，且科技業、新創產業增租需求大增；例如，Facebook、亞馬遜、蘋果、Google等科技尖牙股均持續擴增在台辦公空間。

連接雙北的主要交通樞紐之一中正橋於今（6）日開工，新北市長侯友宜、台北市長柯文哲及地方民代均到場；改建工程由雙北市政府共同負責、承擔，主橋段預計於2022年4月可以順利完工。

侯友宜表示，中正橋是連接新北永和區與台北中正區最重要的橋樑，因橋樑本體老舊，加上防洪、防震不符現行規範要求，爰須進行改建；盼藉由雙北合作，讓中正橋主橋段盡快完工通車，促進交通便捷、帶動兩市的繁榮。

台北市長柯文哲則表示，中正橋因年代久遠，防洪耐震系數不足，於100年開始辦理改建評估工作，惟因舊橋古蹟保留等問題，遲至今日才開工。在工程期間不免對周遭民眾造成噪音、粉塵等影響，柯文哲也希望民眾多多包涵，台北市政府會用最快的速度儘快完工。

侯友宜並提到，完工後的中正橋除了更方便，將是一個、更以人為本的橋樑，除了提升防洪耐震能力，確保使用安全。

主辦單位台北市工務局新建工程處說明，中正橋施工將採分階段施工，施工期間有配套交通維持措施，並先施工交通便橋，維持現有行車動線及雙向各三車道配置，將交通影響降到最低。