不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

胡良偉

這幾年房市走弱，市場買氣薄弱，加上實施容積管制上限與新成屋高額房屋稅，讓都更頓時「熄火」。

早期都更的操作模式是建商整合興建都更宅，低價買下破舊老房子，藉著容積獎勵、容積移轉，爭取額外的樓地板面積，再透過預售模式，減少投資資金，房價連年看漲，完工後交屋入帳即能回收資金，賺得超額收益，這都是早期的都更模式。

但都更發展到近期，由於遊戲規則的一再修正（包括容積獎勵、成本計算方式的透明化和修改），建商在都更改建後的直接利潤已經變薄了；再加上房市反轉，使建商從事改建的主要獲利來源（權利變換核定到完工交屋，這一段期間的房價升值變化），可能由正轉負，因此建商在都更完成後不僅利潤不再，甚至可能陷入虧損的局面。

舉一個台北市一千坪的住宅都更案例為例，興建相關費用（共同負擔）假設約八億，並以當時的房價分回市值八億的房子，其中建商（實施者）的法定利潤為九千六百萬元（十二％利潤率），建商墊付的款項為三．二億（四成），投資報酬率約卅％（四年，平均每年約七．五％），尚屬合理，但若此一改建期（四年）間房價跌了十％，這時候建商的利潤將變成：法定利潤九千六百萬扣掉跌價一成○．八億等於○．一六億，等於投資報酬率只剩下○．五％（四年，平均每年約○．一二五％），從這數字可看出，在房市不被看好的時期，建商的獲利微乎其微。

倘若房價在此一期間跌了十二％或更多，那麼此時建商的利潤將由正轉負。

可以預見的是：在房市逆轉房價下修的時代，建商必定全面退出都更改建市場。這個現象從最近大部分都更案件紛紛撤件或停擺已可看出端倪。

（作者為台北市老屋改建協會理事長）