不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

2008年上映的《海角七號》，為墾丁的狂飆十年開了路，隨著阿嘉走進墾丁的不只是遊客，更湧入源源不絕的追夢者。大街上的攤販從上百攤延伸膨脹超過四百攤，民宿一間蓋過一間，瞬間成了創業追夢的「天堂」。

電影中的美景讓過去屈居台灣一隅的墾丁，幻化成度假勝地，不但在《讀者文摘》的信譽品牌調查中，連續六年獲得家庭旅遊景點金牌獎。「關山夕照」更被美國有線電視網（CNN）評選為全球十二處絕美落日景點，2014年還被全球知名的飯店網路訂房系統Agoda，選為亞洲十大新興景點之一。

然而，才不過十年的時間，天堂褪色、繁華落盡。（延伸閱讀：墾丁爆紅又雪崩　魏德聖：這不知道是不是我的錯？）

天堂夢碎，被打回原形

曾經，遊覽車一車又一車載著遊客進入墾丁。根據墾丁國家公園管理處的統計，2008年的旅遊人數約345萬人次，到2014年飆高到837萬人次，但這樣的榮景猶如南柯一夢，很快被打回原形，在2017年已經腰斬剩下437萬人次。

物價高、住宿貴，各種批評和負面報導不斷湧出，「我覺得有點可惜。不是收費高不對，而是品質也要提升，」《海角七號》導演魏德聖說，「但現在是把夜市貨拿出來，賣百貨公司的價格。」

魏德聖曾在農曆年節時分，帶著老婆和兒子沿著海岸一路開到墾丁佳樂水，想要找間民宿歇腳，發現全都客滿，「好不容易有床位，三人睡一晚要將近萬元，」他憤憤不平，車子轉回屏東市區的娘家。

面對墾丁幾乎跌落谷底，「這是積怨已久，消費者對品質不滿的反彈，」一位不願具名的官員嘆氣。

事實上，放眼全球旅遊市場，「高價」從來就不會阻礙成長。

錢是其次，關鍵在特色

5月底，《天下》採訪團隊搭乘五個半小時的飛機，飛往印尼峇里島。

在峇里島西南岸沙灘，說著英語、法語、德語，來自世界各地的旅客沐浴在令人心醉的落日晚霞中，沒有「枯藤、老樹、昏鴉」，有的是精緻的餐點美食和優雅乾淨的環境，轉個彎來到落日大道，充斥的是充滿異國風情的各色小店。

「這段時間多是從歐美來的遊客，7月主力換成日、韓、台灣等，」「獨立評論＠天下」作者、台商吳英傑不定時和家人到峇里島度假，看到這個島吸引全球各地的如織遊人。

以全世界為市場，即便消費價格遠高於印尼國內水準，也未阻卻遊人的腳步，關鍵是峇里島濃厚的藝術文化，以及營造出的異國風情，讓踏上這塊土地的人都能享受到悠閒的氣氛。

「價格顯然不是主要考量，而是讓消費者感覺物超所值、滿足需求的『特色』，」一位多次前往峇里島的媒體高層指出。

相較特色不明確、品質也不足的墾丁，就像是童話故事中，丟了「玻璃鞋」就變回平凡的灰姑娘。

墾丁，曾經是南國的淨土，到底是如何成為今日的墾丁？

墾丁音樂季中以「春天吶喊」最為知名，常常吸引來自全球各地的獨立樂團和樂迷，春吶也從此打響名號，幾乎成為音樂季的代名詞。

民宿旅館，全台前四貴

「我的夢破碎了，今年暑假生意再沒起色，就回家鄉去找工作，」看著眼前冷冷的烤盤，陳威銘說，和他同期到墾丁擺攤的年輕人已經陸續撤退，留下他還在苦撐，「以前這附近全都是攤位，現在只剩下一、兩攤。」

今年不過30歲的陳威銘，在2012年辭掉汽車工廠的工作，從台南到墾丁逐夢，擺起燒烤攤。當時一個月營業額最高超過20萬元，充滿煙燻味的紅色紙鈔，源源不絕地滾進口袋。三年前，他還要媽媽一起南下擺攤賣飲料，沒想到計劃永遠趕不上變化。

在遊客抱怨高價滷味削客事件後，今年4月，《天下》的攝影記者趁採訪之便，在大街夜市繞了一圈，「賣的東西類似，物價也和台北差不多，」他加了個但書，「大概貴個五元左右。」

不僅物價和台北相似，住宿也不遑多讓。根據觀光局的資料，2014年時屏東縣的旅館房價僅次於台北市和新竹縣，到2017年雖然宜蘭縣後來居上，但屏東仍高居第四名。民宿的價格更勝旅館，2015年時屏東縣民宿為2800多元，遠高於全台平均2300多元。

大量湧入的人潮，讓天然美景漸形失色。

律師張怡帶著《天下》採訪團隊從大街轉入小巷，走向大灣沙灘，「這裡曾經是墾丁最漂亮的沙灘，我常來看月亮、星星，但現在污水愈來愈大條，」她指著眼前黑得發亮的「小河」，大街的污水就這樣繞過沙灘往海裡流，「沙灘愈來愈小，旅遊達人說這是墾丁黑水溝。」

過多的生活污水從墾丁大街後方溢出，流向南灣的沙灘，遭人戲稱是墾丁黑龍江。

黑水溝旁是垃圾、周邊沈積厚厚的綠藻，「這就是我們的國家公園！」張怡語帶諷刺地說。

一旁的麥克風傳來「跟小丑拍照，可以拿到沙灘袋，一起響應環保，」一群人正在宣導資源回收活動，空氣中傳來隱約的惡臭，是不應該存在南國風中的味道。

人潮和錢潮的沈甸甸重量，壓得墾丁這個台灣第一座國家公園幾乎變形。

炒房炒地，全台最誇張

位在恆春半島上的墾丁國家公園，總面積廣達三萬三千公頃，包含陸域一萬八千公頃和海域一萬五千公頃，陸域中有四分之一屬於私人土地，多數位居一般管制區，也因此造成管理的困難。

尤其是在過去十年，房價隨著觀光景氣不斷飆漲。從全台各地來的追夢者一波又一波，「墾丁現在房價不比台北信義區低，有的開價到一坪上百萬，」屏東縣政府觀光傳播處處長黃建嘉說，「政府無法管制信義區的房價和租金，墾丁也是如此。」

根據內政部不動產資訊平台，當全國地價指數從2016年開始下降，台北市跌3％、全國微幅下降0.85％，屏東縣卻仍持續上漲1.85％，十年漲幅超過13％，遠較全國平均9.7％為高。

2014年媒體報導，墾丁大街上一棟地坪17.87坪的三層樓透天厝，以高達3050萬元成交，換算平均一坪171萬元。

高房價的效應從墾丁大街猶如漣漪般，往外擴散到南灣，一路蔓延到8公里外的恆春鎮上。

房價愈炒愈高，除人潮帶來的影響之外，同時也因墾丁受到國家公園管理法的管制，「國家公園內建築高度受限，土地蓋一塊少一塊，價格當然愈來愈高，」屏東縣民宿協會理事長林榮欽指出。過去十年，要入主墾丁，搶的不只是房，還有土地，光土地交易就超過六成。

房價飆，租金也跟著水漲船高，墾丁大街一樓的店面，15到18萬元是常態，若是三層樓全租，甚至得要30萬元，相較於台北都會區絲毫不遜色。

各方圈地，公權力失能

連店面前的馬路也是兵家必爭之地，「墾丁的『假房東』充斥，馬路明明是公家的，卻有人去收租金，」瘦弱的張怡站出來挑戰不合理的現狀，「這裡最大的問題是地方勢力囂張，公權力不彰。」

馬路遭各方勢力「圈地」，連警察都睜隻眼、閉隻眼。

整條墾丁大街分為前後中三段，前後段的租金每月約1.5萬到2萬元，中間的黃金地段要價超過3萬元，「租金屬一年收，我一年租金就要繳18萬，有的人還需要停車費和攤車寄放費，」陳威銘的意思是大街擺攤的成本高昂，所費不貲。

租金最終全進了私人口袋，從店面房東到二房東、三房東，即使是不屬於店面所在的馬路，也有人在收租，「他們都是過去在這邊佔位置，再轉租給我們，就像南灣沙灘，只要插陽傘就可以收錢，」一個擺攤的年輕人描述，「在這裡，什麼錢都有人想賺。」

橫越恆春、穿越墾丁的台26線，成了一條不折不扣的「黃金路」。滾進了人潮、捲進了錢潮，也讓無數的人看到無窮的商機，呼朋引伴、成群結黨的結果，在大街擁有二至三攤的人大有人在，四、五攤也所在多有。

墾丁大街已成為一條全台各地來追夢者的「黃金路」，不但店面店租高昂，連馬路都有人佔用收租金。

宿更是如雨後春筍，「很多人來買地建屋，生命財產都放在這裡，你說他們是來淘金或是落地生根？」來自高雄的業者林榮欽，花了8000萬元蓋了充滿摩洛哥風味的民宿，除了老婆，連岳父、岳母都一起移居墾丁。

然而，這場長達十年的狂歡派對，終究走向尾聲。

口袋變淺，比陸客更傷

恆春半島觀光產業聯盟理事長張福生分析，民進黨執政後，陸客不來是旅遊人數大幅縮減的主因，但效應沒有想像中大。因為房價相對高，大部份陸客只是「路過」，轉往高雄、台東住宿。

打擊最大的是年金改革和勞基法變革，「雖然新年金制在今年7月才上路，但國旅市場主力是退休公教人員，很多已經開始勒緊褲袋，」張福生解釋，而一例一休的實施增加企業的人事成本，多轉從撙節福利著手，員工旅遊因而被犧牲。

另外是廉價航空興起，「年輕人搭廉航，網路上訂一訂就出去了，」張福生感嘆新型態的旅遊模式，改變了既有的旅遊生態。

但廉航是全球現象，為何是台灣的人出去，而不是吸引更多國外的人到墾丁？

當旅遊已經進入全球化時代，對旅遊品質的要求也有一定的全球標準，墾丁的問題不僅止於高價，而是品質是否追得上這樣的標準，以全世界為市場，吸引來自各國的旅客。

墾丁的觀光發展顯然已經進入停滯期，或者說是需要重新調整步伐的轉型期。「前面的成長幅度比較快，但在發展的同時，沒有扎實地提供消費者期待的服務品質，」觀光傳播處長黃建嘉說，「現在或許剛好可以喘一口氣，調整以符合現在的旅遊需求和服務品質。」

要保育，還是要觀光？

要拓展國外觀光客，從語言到設備都要跟上需求，黃建嘉舉例，日本人習慣用免治馬桶，到台灣後常常抱怨馬桶不好用，想要賺日本人的錢，就要提供到位的服務。屏東縣政府從今年六月開始，要送旅館和民宿業者到日本觀摩學習，以提升服務和設施。

但現階段更需要釐清的，或許是國家的政策和定位。從內政部營建署的角度，墾丁是國家公園，以生態保育為主，「坦白說，現在觀光人數降低，我們反而鬆一口氣，」營建署國家公園組組長張維銓感慨。

墾丁擁有豐富的自然生態，在拚觀光與拚保育之間，需要小心拿捏。

墾丁國家公園中生態保護區、特別景觀區、史蹟保存區是「核心保護區」，一般管制區類似緩衝地帶，如墾丁內的聚落，遊憩區約佔0.5％。

以墾丁內八處遊憩、風景區，「之前雖然有大量陸客，但都是來上廁所，耗費很多心力維護環境，」張維銓說，因為人數實在太多，貓鼻頭在2016年開始收費，達到以價制量。

反觀交通部觀光局卻認為墾丁是重要的觀光景點，極力要推銷。「不論是要開放或是要保護，國家都要有上位政策，」黃建嘉說，「不能一方面要保護，一方面又要推廣到國外去。站在縣府立場是要發展觀光，但是在保護下發展觀光，也不一定要限制成這樣。」

墾丁國家公園管理處處長劉培東也意識到這問題。「墾丁有天然美景，好山好水好空氣之外，還有美麗的沙灘，不可能退流行，」在位第四年的劉培東進行墾丁通盤檢討計劃，將佔地9700公頃的一般管制區，劃分為管一、管二、管三。

已城鎮化的墾丁大街即屬於「管一」，將導入都市設計概念做整體景觀控制，必要時適度放寬土地使用管制，「不是擋住不開發，而是要透過土地使用管制方式做整體規劃。」

劉培東強調，觀光和保育可以相輔相成，「但也要各自扮演立場，觀光不要破壞資源。」（延伸閱讀：徐重仁：墾丁不如沖繩？地方創生救觀光）

墾丁，是台灣最具有代表性的景點，能不能就此脫胎換骨？「政府做的是基礎建設，其他需要民間一起努力，」吳英傑說。

惡性競爭賺快錢的時代已經過去，現代的旅遊已經進入「慢」時代，民間如何共同營造讓人享受緩慢的氣氛，或許才是墾丁的魅力所在。（責任編輯：洪家寧）

●更多精彩內容，請見天下雜誌37週年特刊《美麗台灣行》