不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【大紀元2018年08月15日訊】（大紀元記者高杉編譯報導）一兩年前，剛畢業的大學畢業生約翰（John）和薩曼莎．雷迪（Samantha Reidy）曾在北卡羅來納州的各地區到處跑，希望尋找一個能夠買房子安頓下來的地方。

《今日美國》報導，他們共跑了7個城市，其中包括熙熙攘攘的千禧年一代飛地，如夏洛特（Charlotte）、達勒姆（Durham）和羅利（Raleigh），之後，他們得出結論：幾乎所有這些地區的房地產都已經變得過於昂貴。所以最終，他們選擇了更為低調偏遠的溫斯頓−塞勒姆（Winston-Salem）。

去年，他們以106,000美元的價格買了一棟房子，價格中包括了維修費，並計劃在這裡住上幾十年。約翰甚至希望說服他的父母從馬薩諸塞州的阿格瓦姆（Agawam）搬過來。

24歲的運動教練約翰表示：「我們沒有離開的打算。除了城市的便利設施和悠閒的生活節奏之外，溫斯頓是我們可以負擔得起的地方。」

自2011年以來，美國房價上漲了50%，這是對熱門一線房地產市場的重新調整。儘管許多中等規模的城市已經成為可負擔的、很有前途的替代品，比如密蘇里州的堪薩斯城（Kansas City）、田納西州的納什維爾（Nashville）、羅利和鹽湖城（Salt Lake City）仍然受到買家們的覬覦，但在房屋價格急劇上漲和供應量萎縮的情況下，這些中等城市房地產市場的銷售額也正在下降或增長緩慢。

與此同時，許多規模更小、價格更為實惠的房地產市場，如愛達荷州首府博伊西（Boise）、俄亥俄州的代頓（Dayton）、南卡羅來納州的格林維爾（Greenville）和北卡的溫斯頓−塞勒姆，都正得益於新居民的湧入和持續攀升的房屋銷售量。

穆迪分析公司（Moody’s Analytics）的經濟學家亞當．卡明斯（Adam Kamins）表示：「對許多居民而言，即便是二線城市的房地產市場也變得有點過於昂貴。而在（三線）市場，房價尚沒有快速上漲……如果你能在那裡找到一份好工作，你就能擁有更好的生活質量。」

根據穆迪公司的數據，在二線城市、人口排名在26—50位之間的城市，在截至第一季度的最近12個月中，獨棟房屋住宅價格上漲了10%，達到343,000美元的中位數；銷售額同去年的基本持平。

在納什維爾，房價中位數每年上漲8.6%，達到263,000美元。穆迪公司的數據顯示，在此之前，穆迪已連續4年實現了兩位數的房價上漲率。在這個城市以及附近地區，房價中位數超過了30萬美元。納什維爾是科技、醫療保健和航空航天公司的溫床，其充滿活力的市中心像磁鐵一樣吸引著千禧一代。

但是，不斷飆升的房價已經帶來了嚴重影響。根據 「ATTOM數據解決方案」公司提供的數據，房主每月收入的35.1%都用於購買住房，高於過去13年裡的27.8% 的平均水平。市區房地產銷售量在2017年下降了4.3%，今年到目前為止又下降了0.5%。

該地區房地產經紀人、「大納什維爾房地產經紀」主席謝爾．鮑爾斯（Sher Powers）表示：「情況已經趨緩。對市場來說，這不是一件壞事。它不可能永遠維持下去，必須有一些修正。現在仍然是一個賣方市場。」

今年32歲的丹尼爾．威廉姆斯（Daniel Williams）和他的妻子曾試圖在三個月內購買入門級的住房，結果，他們已經輸掉了三次競標，並最終在安條克社區（Antioch）購買了一套三居室。但他們不得不為此支付22萬美元，遠高於他們預算的18萬美元。

汽車修理工威廉姆斯表示：「這讓我感到很緊張。我還從來沒有擁有過自己的房子。」

根據穆迪公司和人口普查局（Census Bureau）的數據，中等城市納什維爾的國內淨移民數量——移居到納什維爾地區的人數再減去搬出該地區的人數，在2017年減少到18,700人，之前兩年內達到了頂峰的2萬人。

在堪薩斯城、另一個中等城市，去年房價上漲了10.3%，而銷售額下降了10%。一些買家已經被更高的價格擠走了，但是出售房屋的數量仍然不夠。

堪薩斯城地產經紀人協會（Kansas City Regional Association of Realtors）會長、房地產經紀人安德．謝里丹（Andrea Sheridan）透露說：「我們在市場上推出了一棟房子，結果在同一天它就被售出了。」

相比之下，許多小城市的供需平衡更為健康，價格也更低。今年第一季度，人口排名在51至100位的第三級房地產市場價格，同比上漲了6.4%，達到246,000美元，低於全美房地產264,000美元的中位數，而銷售額則比全國平均水平高出約1%。

在溫斯頓−塞勒姆，房價每年上漲約9%，但是在此之前的兩年裡，房價僅僅上漲了3%。今年年初的中位價格仍然是可控的166,000美元。美國房地產經濟研究所的數據顯示，該地區住房支出所占月收入的比例為22.8%，低於最近13年裡的平均值24.6%。

金瑟集團房地產經紀（Ginther Group Realtors）的所有人布萊克．金瑟（Blake Ginther）表示：「過去，溫斯頓的模式是緩慢而穩定。而房地產銷售額在2016年卻躍升了23%，去年又一下增長了22%。」

金瑟爾說，除了住房價格實惠和溫帶的氣候，這個地區還是Hanesbrands服裝、菸草巨頭
R.J.雷諾茲（R.J.Reynolds）和BB&T銀行的大本營，其恢復了活力的市中心和不斷發展的醫療保健行業正吸引退休人員和一些千禧一代。

里迪（Reidy）是一位訓練師，他的三居室房子占地半英畝。他說：「你可以不住在這座城市的市區，但是你仍然可以在10分鐘內開車到那裡。」

去年，該地區的國內淨移民人數從2016年的3,000人增加到4,300人。

然而，隨著更多的居民湧入，現在一些三線城市及周邊區域也開始變得越來越貴。在博伊西這個技術中心，相比西雅圖（Seattle）和俄勒岡州波特蘭（Portland）這樣的大城市來說，已經快速成為了一個時尚的、更可負擔的替代品，房價中值在今年年初上漲了18.4%，達到25.5萬美元。在包括博伊西在內的阿依達縣（Aida County），房價中位數為34.4萬美元。

然而，據穆迪公司和博伊西地區房地產經紀人透露，儘管供應量處於歷史低位，但是房屋銷售量在2017年增長了23%，今年上半年增長了2%。

當地經紀人、房地產經紀公司總裁加里．索爾茲伯里（Gary Salisbury）評價說：「我們仍然是一個有吸引力的地方。」#

責任編輯：林妍